Право общей собственности

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его п.2, статьи 27, «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона, достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков.

Согласно п.п. 1,2 ст.13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре.

Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности - достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать, как «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором - корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение.

1. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)».

Суд надзорной инстанции не согласился с доводами заявителя о нарушении решением суда его прав и законных интересов, решение суда первой инстанции о признании права собственности оставлено в силе

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется передать ему в собственность после ввода надстройки в эксплуатацию четырехкомнатную квартиру №32 общей площадью 119,6 кв. м, расположенную на 4, 5 этажах надстройки во втором подъезде указанного жилого дома. Он исполнил предусмотренную договором обязанность и внес на расчетный счет ЗАО «ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленном размере, однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением Королевского городского суда Московской области от 13 мая 2005 года исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру. Суд признал за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Королев, Московской области, ул. Матросова, д. 3а, кв. 32.

В надзорной жалобе ООО «Рамстрой» просит отменить решение суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы. Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. В надзорной жалобе указывается, что суд не привлек к участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суда нарушены права и законные интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводами надзорной жалобы согласиться нельзя.

В обоснование своих доводов о том, что суд обязан был привлечь к участию в деле ООО «Рамстрой», его представитель в надзорной жалобе ссылается на то, что в Арбитражном суде Московской области находится дело по иску ООО «Рамстрой» к ЗАО «Инграс-М» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32, находящуюся в этой надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никаких данных, подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании или строительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества на спорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И в материалах дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу №44г-293/06).

2. Об отмене решений судов о признании права собственности, нарушающих права и законные интересы других лиц (не привлеченных к участию в деле).

Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов о том, что истец должен быть признан собственником квартиры в строящемся доме после выплаты ее полной стоимости, так как условия договора об инвестировании в строительство жилья не содержат обязательства о предоставлении истцу именно указанной квартиры, а определяют только тип жилой площади. В силу заключенного договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей. Кроме того, на момент вынесения решения суда, жилой дом, по поводу которого возник спор, еще не был принят в эксплуатацию. Суд ошибочно, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору - Б. Однако к участию в деле она не привлекалась. Между ОАО «Машиностроительная компания «Кранэкс» и М. 22.08.95 был заключен договор №95/252 «Об инвестировании и строительстве жилья». По условиям договора М. должен был передать компании сумму, эквивалентную 30050 долларам США, что соответствовало его доле в строящемся жилом доме в виде 3-х и 4-комнатных квартир.

В связи с длительным неисполнением обязательств по оплате и задолженностью по основному платежу и пеням компания 03.10.97 расторгла договор с М. В связи с тем что М. в октябре 1997 г. самовольно занял одну из квартир в недостроенном доме и произвел в ней перепланировку, ОАО «МК «Кранэкс» обратилось в суд с иском о возмещении причиненного его имуществу ущерба. В свою очередь, М. заявил встречное требование о признании расторжения договора об инвестировании и строительстве жилья недействительным и обязании компании передать ему причитающуюся долю в жилой площади в виде 4-комнатной квартиры №63. Свое требование обосновал тем, что ее стоимость соответствует сумме произведенных им платежей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 с М. в пользу ОАО «МК «Кранэкс» в счет возмещения ущерба взыскано 7668 руб. Одновременно суд признал расторжение договора об инвестировании №95/252 от 22.08.95 недействительным, а также признал за М. право на получение квартиры №63 в доме №23 по ул. Фрунзе в г. Иваново в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 02.04.98 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Ивановского областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости». В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу решений в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, обсудив доводы протеста, выслушав объяснения представителей, находит протест подлежащим удовлетворению, а постановленные по делу решения - отмене в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Удовлетворяя требования о предоставлении истцу 4-комнатной квартиры в строящемся доме, суд сослался на то, что ответчик был обязан передать М. квартиру после приема дома в эксплуатацию. В связи с этим судом сделан вывод о том, что он должен быть признан собственником квартиры №63 указанного дома после выплаты ее полной стоимости.

Этот вывод мотивирован лишь тем, что в этой квартире он произвел перепланировку и это никем не оспаривалось. Согласилась с таким выводом и кассационная инстанция. Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя, так как он противоречит обстоятельствам дела, сделан судом без учета условий договора сторон об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры №63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.

Как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору - Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ее права на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе в порядке надзора. Передав квартиру №63 М. в собственность, суд оговорил условие этого: после внесения окончательной оплаты.

По материалам дела видно, что истец должен компании сумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиум областного суда, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена. Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела. Между тем в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, судом первой инстанции постановлено решение, выводы которого являются следствием неправильного применения норм материального права, в связи с чем оно подлежит отмене в части, касающейся передачи М. жилой квартиры в собственность. По этой причине подлежат отмене постановления кассационной и надзорной инстанций (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу № 7-В99-17).

При совершении сделок по распоряжению имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной или долевой собственности.

В данной главе рассмотрены проблемы и судебная практика правового регулирования совместной собственности супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги (гл. 7 раздела III Семейного кодекса); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 Гражданского кодекса); члены семьи, ранее приватизировавшие квартиру с установлением на нее совместной собственности (в связи с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности (например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее).

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Совместная собственность, в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее доли. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Стоит отметить, что режим совместной собственности сохранятся и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Течение срока исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется со дня, когда бывший супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о том, что другим бывшим супругом совершено действие, препятствующее осуществлению им своих права в отношении этого имущества. В силу п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ к требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяется трехлетний срок исковой давности. Течение срока исковой давности в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, начинается с того дня, когда супруг, обратившийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).

Кроме того, хотелось бы отметить следующее: важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельно друг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней. Это относится в первую очередь к вопросу о необходимости получения нотариального согласия супруга по распоряжению общим имуществом, к исковым требованиям о разделе общего имущества супругов, моменту прекращения брака, а также к оформлению прав на наследство пережившего супруга. Владеть всей квартирой (домом) одному гораздо проще, но если все же собственников несколько, то, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, необходимо учитывать интересы всех. Расходы по содержанию общего имущества должны делиться между всеми, сохранение имущества должно стать целью каждого.

В главе рассмотрены примеры решений судов по искам о признании права собственности на жилое помещение, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.

Заключение

Завершая работу, сделаем краткие выводы.

Право общей собственности возникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственники.

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании.

Субъекты права общей собственности как и любые другие субъекты права собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой собственности над совместной, по общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома». Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества. Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК).

Общая совместная собственность супругов. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака. В отношении имущества, нажитого супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (в брачном контракте). Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак, то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены во время брака за счет общих средств. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества.

Фермерское хозяйство не является юридическим лицом, но подлежит государственной регистрации, его глава во время регистрации приобретает статус индивидуального предпринимателя. Члены крестьянского хозяйства по своим личным обязательствам будут отвечать только своей долей в совместном имуществе. Выдел в натуре доли одного из членов хозяйства не допускается. Но в любой момент можно выйти из хозяйства, потребовав при этом денежной компенсации своей доли (поскольку выдел в натуре не допускается). Если происходит прекращение существования хозяйства, то тогда осуществляется разделение в натуре.

Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной.

Изложенные правила о порядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных видов совместной собственности не установлено иное. Совместная собственность в отличие от долевой не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Однако она ограничена порядком совершения сделок с квартирой, находящейся в общей собственности, и с отдельными долями этой квартиры. Нередко эти особенности значительно ограничивают возможности собственника по распоряжению своей долей.

Как показывает судебная практика, в последнее время возросло количество споров, связанных с правами общей собственности на имущество. В работе проведен анализ правовых особенностей режима общей собственности на имущество и судебная практика сделок сними. Кроме того, обобщена практика рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №1-ФЗ (ред. от 27.12.2009).

2. Алексеев, С.С. Гражданское право: учебник / С.С.Алексеев, Б.М.Гонгало, Д.В.Мурзин и др.; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С.Алексеева. - М.: Проспект, 2009. - 528 с.

3. Артемьева, Н.В. Совместная собственность супругов: актуальные вопросы правового регулирования и практика применения / Н.В.Артемьева // Закон и практика. - 2005. - № 4 (14). - С.27-37.

4. Бабкин, С.А. Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности супругов / С.А.Бабкин - М.: Центр ЮрИнфоР, 2004. - 82 c.

5. Волкова, М.А. Гражданское право. Учебный курс / М.А.Волкова. - М.: Московский институт экономики, менеджмента и права, 2009. - 125 с.

6. Гатин, А.М. Гражданское право. Учебное пособие / А.М.Гатин. - М.: «Дашков и К», 2009. - 384 с.

7. Гомола, А.И. Гражданское право: Учебник / А.И.Гомола. - М.: Издательство Академия, 2008. - 336 с.

8. Гражданское право / Под ред. А.Г.Калпина, А.И.Масляева. Ч.1. - М.: Юристъ, 2002. - С.465.

9. Гражданское право в актах Высшего Арбитражного Суда РФ: Сб. документов. 1993-2005 гг. / Сост. В.Г.Голышев, А.В.Голышева. - М.: МИЭМП, 2005. - 335 с.

10. Гражданское право России. Общая часть: курс лекций / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2007. - 776 с.

11. Гражданское право. В 2х ч.Часть 1. / Oтв. Ред. В.П.Мозолин, А.И.Масляев. - М.: Юристъ, 2005. - 378 с.

12. Гражданское право: Учебник в 4 т. / Под ред. Е.А.Суханова. - М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008. - 720 с.

13. Егоров, Н.Д. Гражданское право: Учебник. В 3 т. / Н.Д.Егоров, И.В.Елисеев и др.; отв. ред. А.П.Сергеев. - М.: ТК Велби, 2008. - 848 с.

14. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). / Под ред. С.А.Степанова. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - 1504 с.

15. Кузнецова, Л.В. Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности / Л.В.Кузнецова // Журнал российского права, 2006. - №29. - С.4.

16. Низамиева, О.Н. Соглашение об определении долей в общем имуществе и соглашение о разделе общего имущества супругов: особенности правового регулирования / О.Н.Низамиева // Нотариус, 2005 - №4. - С.8.

17. Обобщение практики рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (инвестирования) // Обобщения судебной практики. - [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.logos-pravo.ru/ publication.php?pid=29

18. Определение порядка пользования жилым помещением // Обзор судебной практики. - 2008. - №06. - С.12.

19. Скловский, К.И. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве / К.Скловский, М.Смирнова // Хозяйство и право. - 2003. - №10. - С.95.

20. Скловский, К.И. Собственность в гражданском праве / К.И.Скловский. - М.: Дело, 2000. - С.167-180.

21. Судебная практика // КонсультантПлюс: Интернет версия. Режим доступа: www.http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=card;div=LAW;page=sit

22. Фогель В.А. Осуществление права общей долевой собственности на жилое помещение / В.А.Фогель // Бюллетень нотариальной практики. - 2002. - №4. - С.81.

Приложения

Приложение 1

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 февраля 2002 г.

"В соответствии со ст.34 Семейного кодекса Российской Федерации общим имуществом супругов является приобретенное за счет их общих доходов движимое и недвижимое имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено"(извлечение)

Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 24 декабря 1999 г. произведен раздел совместно нажитого С. и Д. имущества. При этом С. выделено имущество на сумму 41 009 руб., а Д. - на сумму 40 350 руб.; с С. в пользу Д. взыскана компенсация в размере 279 руб. за превышение его доли в совместно нажитом имуществе. Кроме того, за Д. признано право собственности на земельный участок размером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московской области.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 4 июля 2000 г. решение суда оставлено без изменения.

Президиум Московского городского суда 26 июля 2001 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ об отмене судебных решений оставил без удовлетворения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 12 февраля 2002 г. протест заместителя Председателя Верховного Суда РФ, в котором ставился вопрос об отмене судебных постановлений в части признания за Д. права собственности на земельный участок в деревне Поздняково, удовлетворила по следующим основаниям.

В силу требований семейного законодательства к общему имуществу супругов относится имущество, приобретенное за счет их общих доходов; имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездной сделке, является его собственностью (ст.ст.34, 36 СК РФ).

Разрешая дело в оспоренной части и признавая за Д. право собственности на земельный участок, суд исходил из того, что эта площадь выделена ей решением Синичинского сельсовета от 14 июня 1991 г. для ведения садово-огороднического хозяйства с возможностью строительства хотя и в период брака, но бесплатно, поэтому данный участок не является общим имуществом сторон и не подлежит разделу. 21 октября 1992 г. Д. выдано свидетельство о праве собственности на землю, и она является собственником участка, о котором возник спор.

С таким выводом суда согласился президиум городского суда.

Между тем в соответствии со ст.34 СК РФ общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Местными органами исполнительной власти земельные участки гражданам для садоводства и огородничества выделялись с учетом семьи бесплатно. В таком же порядке в 1991 году получен участок в деревне Поздняково и Д., состоявшей в то время в браке с С. Поэтому исключение судом земельного участка в деревне Поздняково из состава совместно нажитого С. и Д. имущества со ссылкой на то, что он получен Д. по безвозмездной сделке и является ее личной собственностью, противоречит ст.34 СК РФ и нарушает права заявителя.

Как указал президиум городского суда, суд первой инстанции произвел раздел находящихся на спорном земельном участке строений и при этом передал их в собственность Д., компенсировав С. половину стоимости данных строений другим имуществом. Однако это не подтверждает правильности исключения земельного участка из состава совместно нажитого сторонами имущества, а также не лишает возможности его раздела в соответствии с действующим семейным законодательством.

Учитывая изложенное, судебные постановления в части признания за Д. права собственности на земельный участок размером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московской области нельзя признать законными, поэтому они в этой части подлежат отмене.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Пресненского районного суда г.Москвы, определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда и постановление президиума Московского городского суда в части признания за Д. права собственности на земельный участок размером 0,1 га в деревне Поздняково Можайского района Московской области отменила и дело в этой части направила на новое рассмотрение.

Приложение 2

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утв. постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г.

Вопрос 26: Применяется ли к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года (в редакции от 21 декабря 2004 года) "О защите прав потребителей" в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"?

Ответ: В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Этот Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу пункта 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

При применении Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" к указанным правоотношениям необходимо иметь в виду, что Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (пункт 3 статьи 3, пункт 2 статьи 9, статья 10 Федерального закона).

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.