Право собственности и другие вещные права на жилые помещения

В правоприменительной практике возник вопрос: «может ли быть включена в наследственную массу квартира, в отношении которой был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передал ее в собственность плательщику ренты, но договор не прошел процедуру государственной регистрации в связи со скоропостижной смертью получателя ренты?».

Указанный случай проанализирован в Определении Верховного Суда РФ №24-В08-2 от 23 сентября 2008 года. В июне 2007 г. между собственником квартиры (получателем ренты) и гражданкой (плательщик ренты) был заключен договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому получатель ренты передала в собственность плательщику ренты квартиру, а последняя обязалась в обмен на квартиру полностью содержать получателя ренты, обеспечивая ее питанием, одеждой и т.д.

Договор прошел процедуру нотариального удостоверения, но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, так как в июне 2007 года получатель ренты скоропостижно скончалась.

Наследник получателя ренты (племянник умершего получателя ренты) обратился в суд с иском к плательщику ренты об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, сославшись на то, что он является наследником умершего получателя ренты, договор пожизненного содержания с иждивением не был зарегистрирован, поэтому в силу закона является ничтожным, в связи с чем права на эту квартиру ответчица не имеет.

Плательщик ренты, не согласившись с иском, предъявила встречные требования о признании действительным договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, указав, что договор заключен в нотариальном порядке, однако переход права собственности на основании этого договора не был зарегистрирован по уважительной причине - вследствие смерти получателя ренты.

Решением суда первой инстанции, оставленной без изменения вышестоящим судом, исковые требования плательщика ренты были удовлетворены.

Высшая судебная инстанция Российской Федерации, проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, удовлетворила жалобу наследника умершего получателя ренты.

Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя требования плательщика ренты, суд первой инстанции исходил из того, что договор пожизненного содержания с иждивением был нотариально удостоверен, исполнялся его сторонами, документы для государственной регистрации договора были поданы в Управление федеральной регистрационной службы по Республике Адыгея, однако государственная регистрация договора произведена не была по независящим от воли плательщика и получателя ренты причине - в связи со смертью получателя ренты.

Верховный Суд РФ отметил, что с указанными выводами суда согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном толковании и применении норм материального права. В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 601 ГК РФ к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами настоящего параграфа.

Таким образом, указал Верховный Суд РФ, из анализа указанных правовых норм следует, что поскольку договор пожизненной ренты (пожизненного содержания с иждивением) подлежит государственной регистрации, то права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законом обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Вышеназванные требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела, нарушению прав наследника получателя ренты.

Учитывая изложенное, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что договор, заключенный в июне 2007 г., является незаключенным, поскольку договор не прошел государственную регистрацию, поэтому права собственности на квартиру, о которой возник спор, у истицы на основании указанного договора не возникло, и иск плательщика ренты удовлетворению не подлежит.

Таким образом, в правоприменительной деятельности следует учитывать, что жилое помещение, являющееся предметом договора пожизненного содержания с иждивением переходит в собственность плательщика ренты только после государственной регистрации договора. Следовательно, скоропостижная смерть получателя ренты до государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением влечет его признание незаключенным и не создает правовых последствий, связанных с возникновением права собственности на жилое помещение у плательщика ренты.

3. Проблемы осуществления права собственности и иных вещных прав на жилое помещение

3.1 Гарантии прав собственника при изъятии жилого помещения

Суды играют большую роль в обеспечении жилищных прав граждан-собственников при изъятии их земельных участков для публичных нужд.

Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Процесс изъятия (выкупа) земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого имущества, выкуп которого осуществляется, как уже отмечалось, соответственно, Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Конституция РФ подчеркивает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35).

Безусловно, правильное и справедливое определение выкупной цены (равноценного возмещения) жилого помещения имеет большое значение для собственника этого помещения. Для выяснения размера этой денежной суммы можно провести сравнение между ранее занимаемым и предоставленным жилым помещением, а также между стоимостью ранее занимаемого жилого помещения и полученным денежным возмещением. При этом следует иметь в виду что компенсируется только то имущество, которое неразрывно связано с землей, иное, свободно отделимое от нее в натуре без ущерба для хозяйственного назначения, компенсационному возмещению не подлежит.

Решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения по своей правовой природе представляет собой административный (управленческий) акт ненормативного (правоприменительного) значения, вытекающий из публично-правых отношений, и может быть обжалован в порядке гл. 25 ГПК РФ.

Вопрос о том, что включается в состав денежного возмещения, является одним из наиболее сложных не только для российского законодателя, но и для правоприменителя. Различные правовые системы используют абстрактные и традиционные понятия, уходящие корнями в глубокое Средневековье. Например, «справедливая компенсация», «объективная рыночная цена», «достойное вознаграждение» и т. д.

В научной литературе неоднократно подчеркивалось, что в правовом государстве, одним из признаков которого являются надлежащие гарантии собственности, необходимо исходить из того, что возмездное изъятие не является санкцией за совершение правонарушения и что собственник не имел намерения продавать или иным образом отчуждать имущество, которого он лишается. Следовательно, равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволит ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения.

В действительности, получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие. Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и, главное, желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.

Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него - зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества ЖК РФ не определен.

С точки зрения гражданского законодательства, для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.

Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.

Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема - лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.

Нормы жилищного законодательства, гарантирующие права собственников в процессе изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в действительности не обеспечивают в полной мера защиту жилищных прав собственников. Жилищным кодексом не регламентирован механизм предоставления альтернативного жилого помещения, а счет уплаты выкупной цены. Кроме того, предоставление жилого помещения в процессе изъятия не рассматривается как обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего изъятие. Это - предмет «соглашения с собственником». Действующие нормы могут повлечь нарушение как гарантированного права собственника на жилище, так и принципа равенства граждан перед законом. А значит, внесение соответствующих изменений в жилищное законодательство является насущной необходимостью.

Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в суд с иском к К. о выселении из принадлежащему ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик, во вновь возведенный жилой дом в другом районе города. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией земельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по его выбору. Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил желание получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд указал в своем решении на то, что хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения предоставляемого участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было обнаружено никаких злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования. Плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в который был вселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу. Вышестоящая судебная инстанция согласилась с выводом суда о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом его законных прав не нарушает.

Содержание ст. 32 ЖК РФ по существу развивает соответствующие положения ГК РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав ан собственников. Нормы, содержащиеся в данной статье, удачно сочетаются с нормами ст. 239, 279-282 ГК РФ. Однако ЖК РФ в полной мере обеспечивает соблюдение экономических, а не жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений. Недостатком ст. 32 ЖК РФ является отсутствие у собственников изымаемых жилых помещений возможности выбора различных вариантов возмещения (компенсации) причиненных выселением убытков.

Судебная практика показывает, что в основном собственник желает реализовать свое право на предоставление другого жилого помещения (взамен бывшего жилья), а не право на получение его рыночной стоимости.

Представляется необходимым в целях усиления защиты жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений разработать и принять дополнительные нормативные правовое акты, конкретизирующие общие положения ЖК РФ относительно обеспечения жильем бывших собственников при изъятии у них земельных участков для публичных нужд.

В этих актах следует установить порядок и методику расчета денежной компенсации, критерии определения жилого помещения, предоставляемого собственнику взамен сносимого жилого помещения. Отсутствие четкого правового регулирования, отвечающего современным условиям, вызывает большие практические трудности и приводит к нарушению прав собственников при сносе принадлежащих им жилых помещений, что является недопустимым.

3.2 Гарантии бывших членов семьи собственника при выселении

В соответствии с частью 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Целесообразно отметить, что в соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Так, Р. обратился в районный суд с иском к бывшей жене А. и сыну Д. о выселении из 2-комнатной квартиры.

В обоснование своих требований Р. указал, что спорная квартира принадлежит ему на основании договора от 2001 года передачи квартиры в собственность граждан. На основании данного договора он зарегистрировал право собственности на квартиру в Едином государственном реестре.

В 2004 году Р. с ответчицей А. расторгли брак и прекратили семейные отношения. С сыном ответчицы Р. также прекратил семейные отношения. Однако, несмотря на прекращение семейных отношений, ответчики продолжали проживать в квартире Р. и по его требованию не освободили жилое помещение. По основаниям части 4 статьи 31 ЖК РФ Р. просил выселить ответчиков из принадлежащей ему на праве собственности квартиры и снять их с регистрационного учета по указанному адресу.

Ответчики иск не признали.

В суде было установлено, что стороны состояли в браке с 1986 года, спорная квартира была предоставлена сторонам по делу по ордеру в 1996 году. Они вселились и занимали квартиру на условиях договора жилищного найма, имея равное право пользования занимаемым жилым помещением.

В 2001 году по договору передачи квартиры в собственность граждан спорная квартира была передана в личную собственность Р. на основании заявления, в соответствии с которым А. и Д., имеющие право пользования данной квартирой наравне с истцом и право на участие в приватизации, отказались от участия в приватизации в пользу Р. После приватизации стороны продолжали пользоваться спорной квартирой наравне с собственником. В 2004 году брак между Р. и А. был расторгнут.

В связи с вышеизложенным районный суд своим решением отказал Р. в иске, ссылаясь на статью 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Таким образом, в тех случаях, когда в момент приватизации жилого помещения бывшие члены семьи собственника имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу бывшие члены семьи собственника не могут быть выселены, так как они имеют право пользования данным жилым помещением. Кроме того, указанное право пользования жильем носит бессрочный характер.

Аналогичные разъяснения дал Верховный Суд РФ, указав, что в соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.

Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Однако все же при рассмотрении дел, связанных с применением статьи 19 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ», суды часто допускают ошибки и не признают за ответчиками (бывшими членами семьи собственника жилого помещения), отказавшимися от участия в приватизации жилья, права бессрочного пользования жилым помещением.

Так, Збродова В.И. обратилась в суд с иском к Ломовскому В.Н. о прекращении права пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. В обоснование своих требований Збродова В.И. указала, что в 2005 году по договору купли-продажи приобрела 1/2 долю жилого дома. В указанном доме числится зарегистрированным Ломовской В.Н., который отказывается выселиться как член семьи бывшего собственника, утративший в связи с этим право пользования жилым помещением в соответствии со статьей 31 ЖК РФ.

Ответчик Ломовской В.Н. иск не признал, сославшись на приватизацию жилого дома бывшей супругой Ломовской, с которой он состоял в браке, и где проживал с 1991 года.

Решением суда первой инстанции Ломавской В.Н. был признан прекратившим право пользования жилым помещением и выселен из указанного помещения. На паспортно-визовую службу ОВД была возложена обязанность снять Ломовского В.Н. с регистрационного учета. Судом кассационной инстанции данное решение было оставлено без изменения.

Ломовской В.Н. подал надзорную жалобу, в которой просил судебные постановления, состоявшиеся по делу, отменить.

Постановлением Президиума Ставропольского краевого суда решение суда первой инстанции и кассационное определение были отменены на основании того, что суды не применили положения статьи 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».

Из части 2 статьи 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 558 ГК РФ при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, что является существенным условием договора. Из дела видно, что заявитель на момент приватизации квартиры в ней проживал, сведения о его регистрации в квартире на момент ее продажи в 2005 году в договоре имеются, с чем покупатель Збродова В.И. была согласна. При таких обстоятельствах суду следовало руководствоваться положениями статьи 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». Аналогичное решение принял Верховный Суд РФ в определении СК по гражданским делам от 26.08.2008 г. №5-808-78.

Таким образом, бывшие члены семьи собственника жилья, сохранившие право бессрочного пользования жилым помещением, при переходе права собственности на такое жилое помещение к другому лицу должны быть обязательно указаны в договоре (то есть новый собственник обязательно должен быть уведомлен о наличии таких лиц согласно статье 558 ГК РФ). В противном случае договор не может быть заключен. В случае нарушения требований статьи 558 ГК РФ договор купли-продажи жилого помещения можно признать недействительным (статья 168 ГК РФ).

Кроме того, встречаются случаи ошибочных решений суда в отношении ответчиков, которые по каким-либо причинам, в частности при отбывании наказания в местах лишения свободы, не участвовали в приватизации, хотя имели равные права с собственником жилого помещения.

Так, Кудрейко обратилась в суд с иском к Никитину о признании его прекратившим право пользования жилым помещением, обосновав свой иск тем, что на основании договора приватизации является собственницей квартиры, зарегистрировала бывшего мужа в квартире для проживания, однако ответчик в 1995 году выехал из спорного жилого помещения, не пользуется им, коммунальные услуги не оплачивает, создал другую семью, с которой проживает по другому адресу.

Никитин обратился со встречным иском, в котором просил применить последствия недействительности договора приватизации и возвратить помещение в муниципальную собственность, поскольку договор приватизации был заключен без его участия в период отбывания им наказания в виде лишения свободы по приговору суда. Суд первой инстанции, установив, что Никитин был вселен в квартиру бывшей женой для проживания, в 1995 году добровольно выехал из нее и с тех пор в квартире не проживает, сделал вывод, что ответчик тем самым прекратил право пользования жилым помещением, поэтому, руководствуясь частью 4 статьи 31 ЖК РФ, признал Никитина прекратившим право пользования квартирой, в удовлетворении встречного иска отказал в связи с пропуском срока исковой давности.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда данное решение отменила в части признания Никитина прекратившим право пользования спорной квартирой и оставила иск Кудрейко без удовлетворения, основываясь на положениях статьи 19 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», так как Никитин на момент приватизации имел равные с Кудрейко права пользования квартирой и иного не установлено законом или договором, требование о применении положения части 4 статьи 31 ЖК РФ о признании ответчика прекратившим право пользования жильем удовлетворению не подлежало.

Необходимо также отметить, что Верховный Суд РФ дал разъяснение о том, что при продаже собственником при надлежащего ему жилого помещения иному лицу за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования этим жилым помещением, если ранее он уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, но затем вселился в новое жилое помещение и в момент его приватизации имел равное с остальными, проживающими в нем, право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию. К такому лицу также применяются положения статьи 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ». Такой вывод ВС РФ основан на том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.

Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Основываясь на данном разъяснении, ВС РФ определением по гражданским делам от 19.08.2008 года №5-В08-75 отказал истцу К.Е.Ю. в выселении и снятии с регистрационного учета ответчика М., указав, что при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, поскольку на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие.

В соответствии с разъяснением ВС РФ применение положений статьи 31 ЖК РФ не ставится в зависимость от момента прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи.

Учитывая, что жилищные правоотношения носят длящийся характер, по общему правилу к ним применяется закон, действующий в настоящее время, т.е. применению подлежат положения Жилищного кодекса Российской Федерации независимо от того, когда были прекращены семейные отношения, до или после его введения в действие.

В связи с этим положения части 4 статьи 31 ЖК РФ применяются при решении вопроса о выселении бывших членов семьи собственника жилого помещения и в том случае, если семейные отношения между ним и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Однако, несмотря на данное разъяснение ВС РФ, встречаются случаи, когда суды при вынесении решения допускают ошибки. Например, собственник жилого помещения Ч. обратился в суд с иском к бывшему члену семьи собственника В. о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета.

Бывший член семьи собственника В. предъявил встречный иск к Ч. о вселении и устранении препятствий в пользовании жилым помещением.

Судом первой инстанции было принято решение, которым в иске Ч. было отказано, встречный иск В. удовлетворен в части вселения в жилое помещение. При этом суд руководствовался тем, что на момент возникновения права собственности у Ч. положения части 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ предоставляли В. такое право, новая редакция этой нормы, по мнению суда, не могла быть применена.

Кассационная инстанция решение в части отказа в иске Ч. отменила и вынесла по делу новое решение, которым прекратила право пользования В. жилым помещением, во встречном иске отказала, указав, что судом первой инстанции неправильно применен материальный закон, поскольку к длящимся правоотношениям применяется закон, действующий в настоящее время, и применению подлежат нормы новой редакции статьи 292 Гражданского кодекса РФ.

Еще одним важным вопросом, по которому Верховный Суд РФ дал свое разъяснение, является вопрос о том, сохраняет ли ребенок право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, после расторжения родителями брака. По данному вопросу ВС РФ разъяснил, что, несмотря на положения части 4 статьи 31 ЖК РФ, в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 СК РФ).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка. Исходя из этого, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей - собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Подводя итог проанализированной практики, можно сделать вывод о том, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении, выселение бывшего члена семьи собственника возможно только при прекращении права пользования жилым помещением, которое, в свою очередь, возникает автоматически при прекращении семейных отношений. Исключением из общих правил являются только случаи, предусмотренные статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». Согласно данной статье нормы части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Таким образом, прекращение семейных отношений таких лиц с собственником жилья не влечет прекращения их жилищных прав. Соответственно, нет необходимости устанавливать срок, на который сохраняется право пользования, а также обязывать собственника обеспечивать бывших членов семьи другим жильем. Право пользования жилым помещением в таких случаях не зависит от существования семейных отношений.

Заключение

Жилые помещения бывают различных видов: квартиры, жилые дома, изолированные комнаты в квартирах или жилых домах.

Помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам: во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости.

ГК РФ лишь определяет содержание права собственности через правомочия собственника, не раскрывая их значения. Это отрицательно сказывается как на понимании содержания права собственности, его толковании, так и на практике применения законодательства о собственности. В связи с этим предлагается дополнить ст. 209 ГК РФ пунктом 1а, где должны быть изложены понятия прав владения, пользования и распоряжения следующим образом:

«1а. Под правом владения понимается юридически обеспеченная возможность лица непосредственно иметь вещь в своем хозяйстве.

Под правом пользования понимается юридически обеспеченная возможность лица извлекать из вещи полезные свойства в процессе ее индивидуального либо производительного потребления.

Под правом распоряжения понимается юридически обеспеченная возможность лица определять юридическую и фактическую судьбу вещи, то есть совершать действия, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности».

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

Основными обязанностями собственника являются:

1) бремя содержания жилого помещения и общего имущества многоквартирного дома;

2) поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская его разрушение;

3) соблюдение прав и законных интересов соседей.

Право собственности и другие вещные права на жилые помещения, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат (обязательной) государственной регистрации;

К вещным правам граждан на жилое помещение относятся права лиц, не являющихся собственниками жилого помещения, но имеющие иные (ограниченные) права на жилое помещение, принадлежащее собственнику. К ограниченным вещным правам на жилое помещение лиц, не являющихся собственниками, относятся:

1) право членов семьи собственника на пользование принадлежащим ему жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ и ст. 292 ГК РФ);

2) право пользования жилым помещением по завещательному отказу (ст. 33 ЖК РФ и ст. 1134 ГК РФ);

3) право гражданина (рентополучателя) на пользование жилым помещением по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ и ст. 601-605 ГК РФ).

В ст. 216 ГК РФ, содержащую неполный перечень иных вещных прав лиц, не являющихся собственниками, эти права не включены. Однако включение этих прав в раздел II «Право собственности и иные вещные права на жилые помещения» ЖК РФ является легальным признанием их вещными правами. Иные вещные права, как и право собственности, возникают на основании закона и прекращаются по основаниям, указанным в законе.

Целесообразным представляется законодательное закрепление основных признаков всякого вещного права:

а) вещные права возникают по основаниям, установленным ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

б) перечень вещных определяется исключительно ГК РФ;

в) содержание вещных прав определяется ГК РФ; порядок их осуществления определяется ГК РФ и изданными в соответствии с ним законами;

г) вещные права обременяют вещи (имущество), обеспечивают их обладателям господство над соответствующими вещами (имуществом) и следуют за вещью;

д) вещные права имеют преимущество перед иными имущественными правами на соответствующие вещи (имущество);

е) в отличие от иных субъективных гражданских прав, в случае нарушения вещных прав они подлежат вещно-правовой защите;

ж) соотношение правомочий собственника и обладателя ограниченного вещного права определяется правилами о соответствующем вещном праве;

з) вещные права на чужие вещи подлежат государственной регистрации (учету) и возникают с момента такой регистрации.

ЖК РФ защищает права собственника в отношении изымаемого жилого помещения. Но право собственника на получение в случае изъятия имеющегося жилого помещения иного жилья законом не закреплено.

Нормы ст. 32 ЖК РФ следовало бы изложить несколько иным образом, а именно предоставить собственнику изымаемого помещения самостоятельно определить вид подлежащего ему возмещения. Следует установить три варианта возмещения:

1) выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков;

2) выплата рыночной стоимости изымаемого помещения и причиненных убытков с предоставлением благоустроенного жилого помещения по договору социального найма по нормам предоставления;

3) предоставление на праве собственности равнозначного по площади и количеству комнат благоустроенного жилого помещения в том же районе населенного пункта с выплатой причиненных убытков.

Основная масса судебных споров по вопросу прав зарегистрированных до приватизации жилья касается отношений между собственником приватизированного жилья и бывшими членами его семьи в части пользования этим жильем.

Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, однако нормы данной статьи не распространяются на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом его приватизировавшим.

Литература

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года (с учетом поправок от 30.12.2008 №6-ФКЗ и от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ (в ред. от 08.05.2010 №83-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая от 26 января 1996 года №14-ФЗ (в ред. от 08.05.2010 №83-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть третья от 26 ноября 2001 года №146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 №105-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ (в ред. от 04.05.2010 №70-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

6. Семейный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 1995 года №223-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 №106-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

7. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в ред. от 07.04.2010 №60-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

8. Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 8 августа 2001 года №129-ФЗ (в ред. от 19.05.2010 №88-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

9. Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 №189-ФЗ (вред. от 01.02.2010 №4-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

10. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года №1541-1 (в ред. от 11.06.2008 №84-ФЗ) // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

11. Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 №25 (с изм. от 16.01.2008) «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями» // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

12. Положение «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. №47 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

13. Инструкция о порядке государственной регистрации договор купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утвержденная Приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 года №233 // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/

Судебная практика

1. Никифорова Е.И. Обзор судебной практики по спорам, возникающим между продавцами-покупателями жилой недвижимости // Жилищное право. - 2008. - №11. - С. 24-33.

2. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2008 года // Официальный сайт Верховного Суда РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vsrf.ru/.

3. Обзор судебной практики в части реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, установленных федеральным законодательством федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы», 2007. - 116 с.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. №» 10.

5. Обзор судебной практики по вопросу прав зарегистрированных до приватизации жилья // Жилищное право. - 2009. - №5. - С. 13-23.

6. Определение Верховного Суда РФ №24-В08-2 от 23 сентября 2008 года // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

7. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 августа 2009 г. №5-В09-86 // Официальный сайт Верховного Суда РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vsrf.ru/.

8. Определение судебной коллегии по гражданским делам Кировского областного суда по делу №33-6493 за 2007 год // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

9. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. - 2008. - №10. - С. 13-18.

10. Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости и земле, по сделкам // Жилищное право. - 2008. - №9. - С. 23-27.

11. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г. №7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан // Российская газета 26.04.2008. - №92.

12. Постановление Пленума Верховного Суда РФ №14 от 2 июля 2009 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

13. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Официальный сайт Верховного Суда РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.vsrf.ru/.

14. Постановление Президиума Верховного Суда РФ №237 пв-2000 пр от 10 января 2001 г. // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

15. Решение Свердловского районного суда г. Перми по делу №2-1805 за 2005 год // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

16. Справка по результатам обобщения судебной практики применения судами Астраханской области Жилищного кодекса РФ за период с 1 марта 2005 года по октябрь 2007 года // Консультант Плюс [Электронный ресурс]»: Справочная правовая система. - Версия Проф, сетевая. - Режим доступа: www.consultant.ru/.

Литература

1. Алейников Б.Н. Актуальные проблемы права собственности как всеобщего правового института. М.: Норма, 2008. - 167 с.

2. Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории: монография - М.: Норма, 2008. - 240 с.

3. Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. - Спб.: Изд-во Р. Асланова «Юридический центр Пресс», 2008. - 651 с.

4. Асташкина В.И. Защита прав собственника жилого помещения и членов его семьи, проблемы нового жилищного законодательства. - М.: МАКС Пресс, 2009. - 28 с.

5. Ахметьянова З.А. К вопросу о совершенствовании законодательства о вещном праве // Российская юстиция. - 2009. - №9. - С. 8-10.

6. Бабаев А.Б. Система вещных прав. Монография / А.Б. Бабаев. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 408 с.

7. Батурин Р.А. Выкуп, мена или компенсация: вопросы договорных отношений при прекращении права собственности на жилые помещения в связи с предоставлением земельных участков под новое строительство // Жилищное право. - 2009. - №6. - С. 34-47.

8. Батурин Р.А. К вопросу о гарантиях жилищных прав собственника при изъятии жилого помещения // Жилищное право. - 2009. - №7. - С. 18-22.

9. Батурин Р.А. О порядке и сроках уведомления собственника жилого помещения о предстоящем изъятии // Жилищное право. - 2008. - №12. - С. 37-40.

10. Васькин В.В., Мустафин Р.Р. Правовые риски при совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. - 2010. - №3. - С. 25-32.

11. Вещные права на жилые помещения в Жилищном кодексе Российской Федерации // Жилищное право. - 2008. - №1. - С. 28-32.

12. Гладышев С.М. Право собственности на общее долевое имущество жилого дома и придомовую территорию: закон и действительность // Юрист. - 2009. - №5. - С. 50-54.

13. Гражданское право / учеб. С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д, В. Мурзин; под общ. ред. чл.-корр. РАН С.С. Алексеева. - М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. - 528 с.

14. Гражданское право. Том 1. Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Статут, 2007. - 632 с.

15. Гражданское право: В 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник. 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова. М. Волтерс Клувер, 2008. - 958 с.

16. Давлетова М.И. Субъективное гражданское право на жилое помещение: (проблемы теории и практики): монография. - М.: Тезарус, 2006. - 141 с.

17. Далбаева Н.Н. Субъекты жилищных правоотношений, не обладающие правом собственности на жилое помещение. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2008. - 126 с.

18. Евдокимова Т.П. Практический комментарий к законодательству о правах граждан на жилые помещения. - М.: Норма, 2008. - 383 с.

19. Егорова О.А. Право собственности ребенка на жилое помещение: проблемы теории и практики: монография - Владимир: Атлас, 2008. - 101 с.

20. Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита: Учеб. пособие. - М.: Юристъ, 2004. - 128 с.

21. Забелова Л.Б., Карпухин Д.В. Правоприменительные аспекты договора пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. - 2009. - №4. - С. 68-70

22. Зинченко С.А., Галов В.В. Собственность и производные вещные права: теория и практика. - Ростон-на-Дону: Изд. СКАГС, 2003. - 200 с.