Выбор и разработка целевого рынка
Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности. Критерии, методы и алгоритм выбора. Подходы и методы исследования, сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости. Технология осуществления риэлтерской деятельности ООО "Альянс".
| Рубрика | Менеджмент и трудовые отношения |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 22.02.2010 |
| Размер файла | 254,6 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода - дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.
К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.
Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 гг. уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара проявляется в присущих ему свойствах: физических, юридических (права на объект), экономических (рыночная стоимость, ремонт, аренда).
Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.
Недвижимость является недешевым товаром, потому для его приобретения зачастую используются сложные финансовые расчеты и схемы, которые включают в себя разные виды ипотек, залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости. Низкий уровень ликвидности как товара устанавливается именно вследствие сложности передачи прав на объекты недвижимости.
Для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени, необходимо проводить исследование рынка недвижимости. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.
Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.
Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;
Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.
Земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.
Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.
Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.
Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.
Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.
Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
развития (создания) недвижимости;
оборота недвижимости;
управления и эксплуатации недвижимости.
70
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.
Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:
преобладание внебюджетных источников инвестирования;
большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).
Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.
в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
купли-продажи
аренды
ипотеки
вещных прав (доверительное управление)
г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
нового строительства
подлежащего реконструкции
д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.
е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
земельный
зданий и сооружений
помещений
предприятий как имущественных комплексов
кондоминиумов
вещных прав
многолетних насаждений.
Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.
Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.
Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.
Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.
В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)
Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.
Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.
Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями". К ним относятся:
выбор экономически эффективного проекта;
создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);
получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;
поиск инвесторов;
определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;
разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;
отбор и привлечение подрядчиков;
контроль над осуществлением работ.
Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.
В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.
Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.
Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.
С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).
Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.
2.2 Методы сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости
Для анализа рынка недвижимости используются такие важные величины как время экспозиции, цена группы объектов, которые называются случайными величинами. Различными методами изучения случайных величин занимается математическая статистика и теория вероятностей.
Случайной величиной (СВ) принято считать такую величину, которая имеет свойство принимать различные значения при воздействии на нее случайных, неконтролируемых факторов.
Но на случайную величину могут воздействовать и неслучайные факторы. К примеру, цена объекта недвижимости может варьироваться в зависимости от удаления от центра города или же размера. Хотя в некоторых случаях закономерность этих изменений неизвестна, тогда эти факторы относят к разделу случайных.
Генеральной совокупностью значений СВ считается совокупность возможных значений, которые она может принять при воздействии на нее случайных факторов. К примеру, все цены сделок в городе за отдельно взятый период времени или же стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный период времени.
Генеральная совокупность имеет свойство подразделяться на подсовокупности по отдельному признаку. К примеру, жилой фонд можно распределить по типам домов, числу комнат, по районам. Доля подсовокупностей может характеризовать структуру генеральной совокупности.
Структура генеральной совокупности представляет собой долю подсовокупностей, которые выделены в ней по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность также подразделяется на выборки.
Выборкой считается несколько значений случайной величины, которая выбрана из генеральной совокупности по случайному признаку.
Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.
По своей структуре выборка отличается от генеральной совокупности. В данном случае считается что выборка нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.
Репрезентативностью выборки считается её близкое соответствие генеральной совокупности по структуре, по основным характеристикам.
Случайную величину, так же как и выборку и генеральную совокупность, можно описать несколькими способами. Первым из них является построение функции распределения, к примеру гистограмму. Гистограммой считается представление СВ в виде графика, который отражает количество попаданий СВ в различные области её значений.
Вторым способом описания СВ является определение её параметров, которые характеризуют среднее значение СВ и её разброс вокруг среднего.
Нужно отметить, что значения рассеяния и средних, которые определены для генеральной совокупности и выборки, могут отличаться. Это отличие считается ошибкой при определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.
Ошибка может складываться из двух частей.
Первая часть зависит от степени репрезентативности выборки и считается систематической ошибкой.
Вторая часть - это случайная ошибка, которая зависит от объема выборки. Чтобы различать параметры генеральной совокупности и выборки, им присваивают разные имена.
70
В качестве среднего значения СВ используют различные величины, например, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности), медиана, мода.
Медианным значением СВ считается одно из её значений в выборке, относительно которой половина значений может превышать медианное, а другая половина нет. Рассеяние СВ оценивают разными величинами, к примеру, дисперсией, доверительным интервалом, размахом. Размахом СВ считается разность между минимальным и максимальным её значением.
Среднеквадратическим отклонением (дисперсией СВ) считается расчетная величина, которая определяется по специальной формуле, которая характеризует степень отклонения каждого значения СВ от среднего.
Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой "сигма", выборки - латинской "s".
Доверительным интервалом считается размах СВ, который определен по заданной доле значений, которые примыкают к среднему. Доверительная вероятность - это доля значений, по которой определяется доверительный интервал. Решаемая задача определяет выбор того или иного показателя. На практике может потребоваться любая из них.
Простейшей задачей, которая решается с использованием данных о ценах на единичные квартиры Ц1, Ц2 и т.д., которые накопленны за определенный промежуток времени, является определение средней цены Цср. по формуле среднего арифметического:
Цср. = (Ц1+Ц2+... +Цn) /n (1)
где n - число накопленных значений цен (объем выборки).
Для перехода к расчету средней цены 1 кв. м необходимо учесть, что применяемый на практике способ расчета через деление средней цены квартиры Цср. на среднюю площадь квартиры Пер. может дать существенную ошибку (до 5-7%). Поэтому следующее правило обязывает вычислять эту величину по формуле
Сср. = (Ц1+Ц2+... +Цn) / (П+П2+... +Пn) (2)
Иногда удобнее применять равноценную формулу
Сср. = (С1+С2+... +Сn) (3)
где С1, С2 и т.д. - цена 1 кв. м общей площади квартиры;
С1=Ц1/П1ит.д.;
П1 и т.д. - общая площадь квартиры.
Выделение подвыборок цен для отдельных категорий квартир и зон города позволяет сузить разброс цен в выборке и создает предпосылки для изучения влияния параметров квартир одной категории на их цену.
Наличие нескольких выборок объемом пj, выделенных по признаку типа жилья (хрущевки, стандартные квартиры, улучшенной планировки и т.д.), либо размера (однокомнатные, двухкомнатные и т.д.), либо района расположения (центр, вблизи центра, окраины), либо по сочетанию признаков позволяет получить среднее значение цены 1 кв. м для каждой категории квартир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического:
Сср. = (Сср.1Чn1+Сср.2Чn2+... +Сср. jЧnj+... +Сср. mЧnm) /n, (4)
где m - число выборок (выделенных категорий жилья).
Применение формулы не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.
Набор значений объемов выборок (n1,..., nj,..., nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких совокупностей, как жилищный фонд города; или приватизированный жилой фонд, или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных по средней цене сделок в каждой категории квартир можно рассчитать среднюю цену 1 кв. м в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость приватизированного и нового фонда) и др.
Другой пример проанализирован экспертами Агентства ТИТАН (Тверь). Обнаружив парадоксальный факт превышения средней цены сделок над средней ценой предложения (при равенстве либо обратном соотношении индивидуальных цен); они правильно его объяснили различием в структуре совокупностей предлагаемых к продаже и проданных квартир.
Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам (исключение выскакивающих значений).
s2 = (Сi-Сср) / (n-1), s=v s2 (5)
После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева)"выскакивающие" значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом используется"правило трех сигм": исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений). Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95).
При отсутствии на фирме специалистов, владеющих методами математической статистики или соответствующими компьютерными программами, руководитель фирмы может грубо оценить величину разброса по формуле:
s= (Сmax-Сmin) /6, (6)
где Сmax, Сmin - максимальное и минимальное значения цен в выборке (за исключением "выскакивающих" значений).
Среднее значение СВ, учитывая данные репрезентативной выборки, можно рассчитывать с погрешностью, величина которой определяется в зависимости от двух факторов собственного разброса значений в выборке и её объема. При разбросе, который измеряется величиной среднеквадратического отклонения s, то при определении средневыборочного приближенная оценка погрешности при доверительной вероятности 0,95 равна:
(7)
Можно сделать вывод, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу. Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам, или категориям квартир, или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и марте на 3,5% и погрешности в их определении +\-4% нельзя говорить о росте цен в феврале.
На практике применяют два основных способа привязки данных к моменту времени: за определенный период времени и на заданный момент. Существует определенное правило, согласно которому, при применении того или иного способа должна происходить строгая увязка с характером данных. К примеру, если рассматривать данные о структуре жилфонда, то применим первый способ, а данные о средней цене сделки требуют второго. Но существуют и данные, которые можно описать двумя способами, но при этом нужно менять их трактовку.
Так, выражение "средняя цена предложения на 1.01.09" означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение "средняя цена предложения за декабрь 09" - только предложения, поступившие за декабрь.
Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение "средняя цена квартир в городе N на 1.01.09" не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать "средняя цена предложения квартир"); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать "средняя цена сделок за 31.12.09" (если осреднялись сделки за один день), или "за 12.09" (если осреднялась выборка за месяц).
Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени.
Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило:
С2>С1+D,
где С2, С1 - большее и меньшее значения показателя.
В противном случае необходимо сделать второй шаг - сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов.
Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.
Полученная согласно правилам аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается.
Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например, общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к рублю и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида:
Ц (Т) =А/ (1+ехр (В+СТ)) + кх (Т) + еrr,
где Ц - цена 1 кв. м общей площади квартиры;
Т - порядковый номер месяца;
А, В, С, к - постоянные коэффициенты (параметры модели);
х - прирост месячных темпов девальвации.
Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Москве, Барнауле, Рязани успешно использовалась для прогноза цен на год вперед.
Финансовая доступность жилья на рынке для населения - показывает, сколько лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города России должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте - всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру.
В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для России выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45% от общего числа жилищных единиц практически каждого российского города.
Стандартная квартира характеризуется следующими признаками:
расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) - так называемое "второе кольцо".
находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти - или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.
общая площадь - 48 кв. м.
Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1. кв. м общей площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры.
Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в российской статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии "домохозяйство" объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).
Доступность жилья для домохозяйств сильно дифференцирована по регионам и по городам России. На первичном рынке она изменяется от 1,27 лет в Воркуте (где очень низкие цены на жилье при относительно невысоких доходах) до 28,24 лет в Анапе (где высокие цены на жилье сочетаются с низким уровнем официально зафиксированных доходов). Неожиданно, на первый взгляд, доступно для населения самое дорогое среди всех городов жилье в Москве (11,06 лет). Это объясняется самыми высокими среди других регионов денежными доходами (не зарплатой!) москвичей.
2.3 Выводы к главе
В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.
В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.
Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.
Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.
Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах. В связи с кризисом 2009 года, стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж упал на 20-25%.
Глава 3. Выбор и разработка целевого рынка на примере ООО "Альянс"
3.1 Общая характеристика компании и предоставляемых услуг
Компания "Альянс" работает на рынке недвижимости Москвы и Московской области с 2002 года. Основным принципом в работе компании всегда было и останется предоставление клиентам высококвалифицированных риэлторских услуг по максимально доступным ценам. Руководителем компании с первых дней работы является
генеральный директор Давиденко А. Ю.
Коллектив компании состоит из высококлассных специалистов, прошедших соответствующую профессиональную подготовку и имеющих за плечами многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.
За годы развития была сформирована и отлажена эффективная технология работы с клиентами, позволяющая в кратчайшие сроки и при минимальных затратах профессионально решать любые вопросы, связанные с операциями на рынке жилья. Не секрет, что любая сделка с недвижимостью требует особого, индивидуального подхода.
В компании с каждым клиентом работает целая команда профессионалов, состоящая из агента, юриста, специалиста по рекламе и эксперта-оформителя. В результате, обращаясь в Альянс, клиент получает всестороннюю квалифицированную поддержку и находит в лице компании надёжного союзника.
Компания Альянс предоставляет клиентам такие виды услуг:
Операции с жилой недвижимостью. Сюда входит продажа, покупка, аренда, обмен, приватизация и оформление в собственность квартир в новостройках.
Операции с землей, дачами и другой загородной недвижимостью. Сюда включено оформление в собственность, ввод дома в эксплуатацию, продажа, покупка, обмен.
Дополнительные услуги, включающие в себя:
составление договоров в простой письменной форме,
утверждение перепланировок жилых помещений,
сопровождение договоров купли - продажи,
сбор документов для вступления в наследство,
представление интересов клиента перед другой компанией,
содействие в получении ипотечного кредита,
срочный выкуп недвижимости,
содействие в подаче на регистрацию договора купли - продажи (мены, дарения и др.)
Бесплатные услуги, такие как оценка недвижимости, рекламная поддержка, консультация юриста.
Следует также отметить, что в традицию компании вошло поздравлять с новым годом своих клиентов и вручать небольшие памятные сувениры, проводить праздничные лотереи с розыгрышем ценных призов.
3.2 База данных, структура и технология осуществления риэлтерской деятельности ООО "Альянс"
Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры - граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.
Риэлтерская деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости и правами на них.
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Но риэлтерская деятельность не лицензируется и не подлежит строгому контролю. Среди риэлтеров существует своеобразный кодекс чести, который может соблюдаться или нет отдельными участниками таких отношений на рынке недвижимости. Среди таких "кодексов", разработанный Российской Гильдией Риэлтеров, - Национальные стандарты профессиональной деятельности социально-ответственный бизнес. "Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования".
В этом документе прописаны ответственности сторон, требования к качеству услуг, конфиденциальность, права и обязанности.
Российская Гильдия риэлтеров - профессиональная общественная организация, созданная в 1992 году и объединяющая более 700 юридических лиц из 59 регионов России. Российская Гильдия риэлтеров, являясь крупнейшей общественной организацией риэлтеров, выражает идеи и предложения большинства практиков профессионалов, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от брокерской деятельности на рынке жилья и заканчивая управлением недвижимостью и реализацией инвестиционных проектов.
Как показывает практика, на рынке не так уж много зарекомендовавших себя фирм с хорошей деловой репутацией.
Естественно, что граждане отдают свое предпочтение данным фирмам, которые являются государственными. В последнее время появляется много разнообразных агентств, а так же юридических фирм, которые помогают с оформлением документов по сделкам с недвижимостью.
Но среди риэлторских фирм в последнее время появляется много мошенников - фирм-однодневок, необходимо быть осторожными в выборе фирм, предоставляющих свои услуги. Лучше всего, если Вы перед выбором фирмы посоветуетесь со своими знакомыми у которых уже имеется опыт по работе с какой либо фирмой Большинство агентств предпочитает заниматься такими объектами как квартиры в многоэтажных домах. Это объясняется простотой оформления сделки и большим охватом потенциальных потребителей услуг риэлтера, то есть физических лиц (владельцев квартир).
Любая риэлтерская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.
База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем больше опыт работы риэлтерской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.
При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.
Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.
Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.
На рис.3.1 изображена структура риэлтерской компании Альянс.
70
Для этой организации характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т. е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.
3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности
Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:
Получение заявки:
а) изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;
б) формулируются ограничительные условия.
Предварительный осмотр объекта и заключение договора:
а) конкретизируется предмет договора и подготавливается к подписанию;
б) составляется план выполнения работ по договору.
Сбор и анализ данных об объекте:
а) собираются документы об объекте недвижимости и подтверждается их достоверность, актуальность и полезность собранной информации, которая необходима для проведения конкретной сделки с недвижимостью;
б) заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и информация о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.
Юридическое сопровождение сделки:
а) формируется комплект документов, а так же исследуется и подтверждается юристом законность проводимой сделки;
б) определяются риски, сопутствующие сделке;
в) заказчик знакомится с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласовываются условия и техника проведения сделки.
Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:
а) проводится сделка с недвижимостью и документально оформляются ее результаты;
б) оформляется акт сдачи-приемки работ, которые выполнены по договору об указании услуги;
в) оплачиваются услуги риэлтора за выполненную работу.
Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтора за выполненную работу.
При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.
Основные направления деятельности риэлтеров:
а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.
б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.
в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:
выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;
анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;
разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.
Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.
г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)
д) Посредническая деятельность - оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.
е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.
ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Москве существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.
з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ - от консалтинга до оформления прав собственности на землю.
и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.
к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.
л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:
а) агентских договоров и договоров поручения;
б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;
в) доверительного управления объектом недвижимости.
Анализ состояния рынка недвижимости включает несколько этапов:
Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.
Анализ законодательной базы.
Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.
Анализ объема и структуры сделок.
Анализ цен на первичном и вторичном рынках.
Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).
Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:
Физические - природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)
Социальные - размер семьи, уровень жизни.
Экономические - уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.
Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.
В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырастает спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.
Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.
В основном наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать. Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.
Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков. Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины.
По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи.
Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.
Подобные документы
Задача многокритериального выбора альтернатив и возможные методы ее решения. Выбор продуктовых программ в инвестиционной деятельности. Многокритериальный выбор объектов недвижимости. Ранжирование объектов и выбор наилучшего. Метод "стоимость-результат".
курсовая работа [110,0 K], добавлен 05.01.2016Характерные черты квалитативного исследования данных. Особенности применения индексного метода при изучении сложных явлений, отдельные элементы которых неизмеримы. Анализ необходимости сбора управленческой информации. Методы сравнения и элиминирования.
презентация [522,8 K], добавлен 14.10.2014Основные этапы управления сбытовой политикой на предприятии. Выбор целевого рынка и его сегмента. Система сбыта и определение необходимых затрат. Каналы и методы сбыта. Торгово-коммерческие связи предприятий в условиях рынка. Стратегия ценообразования.
курсовая работа [84,8 K], добавлен 27.02.2009Место решения в процессе управления. Риск при принятии решений. Методы подготовки информации для принятия решений. Методы осуществления эффективного выбора управленческого решения. Методы рационализации управления затратами и прибылью.
дипломная работа [142,4 K], добавлен 20.01.2004Оценка общих требований рынка услуг автосервиса. Выбор сегмента рынка. Планировка АСП по оказанию услуг мойки и антикоррозийной обработки автомобиля. Планировка и оборудование участка мойки и участка антикоррозийной обработки. Финансовое планирование.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 09.02.2009Выбор профессии без имеющегося образования и выбор направление обучения. Специфика выбора направления профессиональной деятельности с имеющимся образованием. Индивидуальный стиль поведения человека во время осуществления профессиональной деятельности.
доклад [18,8 K], добавлен 03.12.2014Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.
курсовая работа [594,6 K], добавлен 22.07.2011Исследование особенностей информационной технологии в организациях различного типа. Информационные связи в корпоративных системах. Информационные технологии как инструмент формирования управленческих решений. Методы сбора, передачи и обработки информации.
презентация [1,4 M], добавлен 09.09.2013Понятие, структура, субъекты инновационного рынка. Подходы к определению его дальнейшего развития. Мотивы и цели ведения инновационной деятельности. Понятие качества продукта и его новизны. Этапы введения нововведений. Объекты обмена в сфере инноваций.
курсовая работа [239,5 K], добавлен 13.11.2014Автоматизированные информационные технологии, применяемые в управлении организацией. Формирование системы поддержки принятия решений. Критерии оценки эффективности создания на предприятии информационной системы. Критерии выбора информационной системы.
дипломная работа [938,9 K], добавлен 29.06.2010
