Використання матеріалів земельного кадастру для встановлення грошової оцінки земель за категоріями Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області

Размещено на http://www.allbest.ru/

“Використання матеріалів земельного кадастру для встановлення грошової оцінки земель за категоріями Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області”

Зміст:

Вступ

Основні відомості про земельний кадастр в Україні

Законодавча та нормативна база земельного кадастру

Розділ І. Характеристика об'єкту курсового проекту

1.1 Об'єкт курсового проекту

1.2 Категорії земель

1.3 Статистична обробка даних земельного кадастру

1.4 Форми власності на землю

Розділ ІІ. Методика проведення бонітування, економічної та грошової оцінки земель

2.1 Бонітування ґрунтів

2.2 Економічна оцінка земель

2.3 Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення.

2.3.1 Порядок та методика проведення нормативної грошової оцінки

2.3.2 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

2.3.3 Порядок визначення земельної частки (паю)

2.4 Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення

2.4.1 Основні положення

2.4.2 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

2.4.3 Нормативна грошова оцінка земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення

2.4.4 Нормативна грошова оцінка земель водного фонду

2.4.5. Нормативна грошова оцінка земель лісового фонду

2.4.6. Нормативна грошова оцінка земель запасу

Розділ ІІІ. Застосування грошової оцінки земель для оподаткування та орендної плати

3.1 Оподаткування земель

3.2 Орендна плата

3.3 Ринкові напрямки використання показників оцінки земель

Висновок

Список використаної літератури

Додатки

земельний кадастр оцінка грошовий

ВСТУП

Основні відомості про земельний кадастр в Україні

Земельний кадастр - система обліку кількості і якості земель, їх оцінка, яка використовується для забезпечення державних органів влади, органів місцевого самоврядування, фізичних і юридичних осіб достовірними, необхідними даними про природний, господарський стан, правовий режим земель з метою організації раціонального використання і охорони земель, регулювання земельних відносин, землевпорядкування, визначення розмірів плати за землю. Іншими словами земельний кадастр - це комплексний державний захід, направлений на збір, систематизацію, зберігання і підтримку даних про земельний фонд держави, про правовий, народногосподарський, природний стан земельних ресурсів в економічному механізмі ринкових відносин.

На сучасному етапі земельної реформи, відносини в галузі використання земельного фонду, переживають зміни економічного механізму господарювання, що пов'язано з переходом до економіки ринкового типу. Докорінна перебудова соціально-економічної структури суспільства торкаються не тільки земельних відносин, а також управління та організації раціонального використання земельних ресурсів, їх землевпорядкування.

Як наслідок відбуваються значні зміни в галузі земельного права, землевпорядкування та земельного кадастру. Це у свою чергу вимагає реформування існуючої системи землевпорядної освіти, особливо в сфері землеустрою і кадастру, переводячи її на принципово новий етап, який відповідає сучасним умовам розвитку українського суспільства і земельних відносин.

Метою даного курсового проекту є вивчення методів за допомогою яких в сучасних умовах можна швидко і ефективно зібрати земельно-кадастрові дані, зробити грошову оцінку земель, отримати інші показники так необхідні для проведення реформування (на прикладі земель Глубоківської сільської ради Харківського району, Харківської області).

Останнім часом змісту та значенню Державного Земельного кадастру (ДЗК) надається нове важливе значення у реформуванні земельних відносин, яке започатковано у процесі реалізації земельної реформи. Взагалі, Державний Земельний кадастр являється єдиною державною системою визнання, підтвердження державного факту існування, виникнення або припинення прав фізичних та юридичних осіб на земельну ділянку, що містить сукупність робіт, документів і даних про правовий статус (режим) земельних ділянок, розподіл їх за категоріями земель, власниками землі та землекористувачами, характеристику їх за кількісними, якісними і оцінними показниками, дані про місце розташування земельних ділянок, їх грошову оцінку.

Використовуючи матеріали земельного кадастру землевпорядними організаціями виробляється перерозподіл, утворення і зміна землекористувань і землеволодінь. Державний земельний кадастр призначений для забезпечення зацікавлених підприємств, установ і громадян відомостями про землю з метою організації її раціонального використання й охорони, регулювання земельних відносин.

Види земельного кадастру в Україні визначаються його основним змістом. Земельний кадастр поділяється на складові частини:

1) Зонування території;

2) Кадастрові зйомки;

3) Бонітування ґрунтів;

4) Економічна оцінка земель;

5) Грошова оцінка земель;

6) Земельна реєстрація;

7) Облік кількості і якості земель.

В умовах проведення земельної реформи, земельна реєстрація проводиться на підставі результатів міжгосподарського землевпорядкування, що визначає право на користування, володіння, оренду, купівлю, продаж землі. З'ясовується, хто і при яких умовах може бути землекористувачем, землевласником, чи орендарем співучасником купівлі-продажу, дарування. Земельна реєстрація має обов'язковий цільовий характер її проведення.

Вираження результатів земельної реєстрації здійснюється в строго встановлених державних документах, до їхнього числа відносяться: сертифікати, цінні папери.

Також проводиться облік земель. Це інженерна дія по збору, систематизації, збереженню, підтримці зведень. Про кількість, якість землі і порядок їхнього використання.

Ведуче місце в системі обліку земель займає баланс земельної території. Баланс земельної території складається на усі без винятку землекористування, землеволодіння та адміністративні поділи , у які вони входять.

Бонітування ґрунтів - це самостійна ланка в системі земельного кадастру по визначенню якості земельних ресурсів і здатності цієї якості брати участь у народногосподарському порядку використання землі.

Основними передумовами економічної оцінки землі є: потенційні можливості продукції на сільськогосподарських землях, економічна схоронність земель і їхнього стану капітальних витрат виробництва, можливість одержання бажаного обсягу продукції, розмір доходу по виробництву продукції.

Земельний кадастр в Україні являється єдиною загальнодержавною, методичною системою заснованою на наступних принципах:

єдність - забезпечує його проведення на всій території держави в єдиній системі встановлених показників кадастру, його критеріїв на всіх рівнях проведення;

централізоване керівництво, засноване на підпорядкуванні нижче стоячих органів вище стоячим;

сувора документальність та складання документів єдиної форми:

принцип взаємозв'язку, заснований на положенні мінливості суміжних ділянок;

принцип спеціальності, програмна підготовка спеціалістів для роботи в державних і інших організаціях будь-яких форм власності, єдина система ліцензування організацій, що займаються землевпорядними та земельно-кадастровими роботами;

принцип гласності та графічного відображення результатів проведення земельного кадастру.

Для встановлення диференційного проведення земельного кадастру в Україні, у відповідності з Земельним Кодексом України в державі встановлено чотири ступеня проведення земельного кадастру:

національний;

регіональний;

базовий;

локальний.

Національний рівень являється найвищим ступенем, де концентруються рішення всіх питань по проведенню земельного кадастру: прийняття законодавчих рішень, методик і порядку проведення кадастру, підготовка необхідної бази для роботи регіонального, локального і базового рівнів, визначає основні показники критеріїв оцінки, визначає необхідність і зміст земельно-кадастрової документації, визначає її зміст і порядок її заповнення, визначає порядок формування ліцензованих організацій, створює відповідні кадастрові центри, формує держбюджет для проведення кадастрових робіт, визначає необхідність спеціально підготовлених кадрів. Одна із основних задач національного рівня - збір бази даних про стан і порядок використання земель, надання банку даних законодавчим органам.

Регіональний рівень - республіка Крим, м. Київ, м. Севастополь та 24 області. Регламентує роботу в автономній республіці Крим, що визначається Постановою Кабінету Міністрів України і проводиться у відповідності Конституції і земельно-кадастрових документів республіки Крим. В м. Київ і м. Севастополь теж спеціальні постанови про виконання в їх області використання земель названих міст. В областях передбачає визначення додаткової законодавчої бази по проведенню земельного кадастру на рівні області (кожна область має цільове призначення), співвідношення форм власності, забезпеченість, вирішує визначення співвідношення форми власності, визначає кількість ліцензованих організацій на своїх територіях. На регіональному рівні формується бюджет для проведення кадастрових робіт, розмноження земельно-кадастрової документації і навчання по її заповненню.

В обласних центрах концентруються дані про земельний фонд області і розробляється баланс земель області, підготовка кадрів для базового і локального рівнів, їх атестація.

Законодавча та нормативна база земельного кадастру

До законодавчої та нормативної бази земельного кадастру відносяться такі законодавчі документи:

законопроект «Про державний земельний кадастр»

Конституція України

Земельний Кодекс України

“Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасово)”, від 23.03.1995

„Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, від 27.11.1995.

“Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)”, від 5 квітня 2006 р.

Закон України "Про оцінку земель"

“Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)”, від 30.05.1997.

Закон України “Про плату за землю” від 3 липня 1992 року.

Закон України “Про оренду землі” від 6 жовтня 1998 року

Закон України “Про оренду державного та комунального майна”.

Закон України “Про систему оподаткування”.

Державний Земельний кадастр як галузь, яка об'єднує в собі елементи управління земельними ресурсами, реєстраційну й інформаційну системи, проектні, вишукувальні та дослідні роботи, гарантії права власності та права користування землею. Відповідно до проекту Закону України “Про державний земельний кадастр”, поданого Держкомземом України на розгляд до Кабінету Міністрів України, основними принципами ведення державного земельного кадастру є:

- повнота охоплення всієї території України;

- застосування єдиної системи просторових координат, визначеної чинним законодавством України, та єдиної нумерації земельних ділянок;

- єдність методики створення земельно-кадастрової інформації;

- достовірність земельно-кадастрової інформації.

- Проектом Закону передбачається, що державний земельний кадастр призначений для:

- інформаційного забезпечення системи державного управління земельними ресурсами;

- забезпечення визнання державного факту існування або припинення існування об'єкта державного кадастрового обліку;

- контролю за використанням і охороною земель;

- забезпечення інформацією системи реєстрації прав на нерухоме майно і угод з ним;

- інформаційного забезпечення цивільного обігу земельних ділянок;

- захисту права власності громадян і юридичних осіб на землю;

- забезпечення безпеки кредитування (іпотеки).

Передумови проведення земельного кадастру в умовах земельної реформи в Україні:

у відповідності з Конституцією України і відповідною законодавчою базою необхідне проведення ряду кадастрових робіт, які можуть забезпечити проведення земельної реформи і використання земель в світлі реформування;

створення системи місцевого самоврядування викликало необхідність територіального відмежування об'єкта земельного кадастру в системі самостійної держави і її адміністративно-структурних одиниць;

корінна зміна територіально-облікової одиниць, замість ксп (радгоспів) на передній план виходить нова одиниця - земельна ділянка;

необхідність переходу від єдиної державної форми власності на землю до трьох: державної, комунальної і приватної;

необхідність переходу від безоплатної системи користування землею до платної;

необхідні кількісні та якісні показники об'єктів земельних відносин для їх безоплатного розподілу між суб'єктами;

на основі встановлених трьох форм власності на землю, системи цільового використання земель виникає необхідність визначити поняття земельної ділянки як товару;

необхідність встановити види, зміст власності, користування та права розпорядження землею і створити базову основу.

Отже Державний Земельний кадастр виступає гарантією забезпечення обгрунтованого управління земельними ресурсами України, прийняття виважених управлінських рішень щодо раціонального використання та охорони земель, становлення та функціонування ринку землі, що так важливо на шляху розвитку нашої ще молодої держави.

Розділ І. Характеристика об'єкту курсового проекту

1.1 Об'єкт курсового проекту

Достовірність земельно-кадастрових даних про правовий, природний і господарський стан земель залежить від способів отримання цих даних. Дані земельного кадастру знаходять своє відображення як на планово-картографічному матеріалі, так і в текстовій документації.

Планово-картографічні матеріали - це матеріали, які відображають на папері просторове розміщення, стан і використання земель у відповідному масштабі.

Просторове розміщення земель характеризується конфігурацією, співвідношеннями сторін, визначення меж земель розташованих поряд та інше. Ці матеріали забезпечують наявність земельно-кадастрових даних, попереджують можливість пропусків чи дублювання площ, сприяють безперервному та об'єктивному отриманню необхідної інформації. Без планово-картографічного матеріалу практично неможливо отримати дані ні з однієї складової частини земельного кадастру.

Господарська діяльність людини вносить свої корективи, тому, періодично, потрібно поновлювати планово-картографічний матеріал. Уточнення земельно-кадастрових даних виконується за допомоги змін шляхом коректування планово-картографічного матеріалу.

Необхідну земельно-кадастрову інформацію забезпечують матеріали різних зйомок (табл.1), а також різного роду обстеження земель (табл.2).

З широким розповсюдженням електронно-обчислювальної техніки значно підвищилась продуктивність і якість збору даних (земельно кадастрові дані по об'єкту).

При виконанні даної розрахункової роботи на точному планово-картографічному матеріалі території Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області були виділені угіддя сільськогосподарського і іншого призначення: рілля, пасовища, сіножаті, багаторічні насадження, під господарськими дворами, під дорогами, лісовкриті площі, під водою, землі населених пунктів.

Кожному контуру був присвоєний свій порядковий номер. Всі дані про контури були занесені до табл. 3 (контурна експлікація земельних угідь Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області).

Питома вага кожного угіддя і експлікація угідь по Глубоківській сільській раді відображені в загальній експлікації земельних угідь (табл. 4), що представлена секторною діаграмою земельних угідь (мал. 4). Таким же чином були представлені дані по сільськогосподарським угіддям (відповідно табл. 5 та мал. 2 ).

В результаті цих розрахунків ми визначили, що найбільшу територію по Глубоківській сільській раді займають сільськогосподарські землі (2095,07 га). Серед них найбільш земель під ріллею (59,21%), значно менше пасовищ (9,41%), ще менше сіножатей (4,99%) і зовсім невелика площа земель під багаторічними насадженнями (1,52%). На території сільської ради розташований населений пункт - с. Глубоке. Відсутні землі промисловості, землі видалення відходів, немає шахт. На місцевості існують невеличкі ярки, кар'єри, але відсутні заболочені землі. Водні землі представлені невеликими відокремленими ставками, також є водосховище - Травянське водосховище (468,2 га).

1.2 Категорії земель

В ході даного курсового проекту ми проводили розподіл земель Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області за категоріями (табл. 6).

В статті 19 Земельного кодексу України, вказано, що за своїм основним цільовим призначенням землі поділяються на наступні категорії:

- землі сільськогосподарського призначення;

- землі житлової та громадської забудови;

- землі природо-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

- землі оздоровчого призначення;

- землі рекреаційного призначення;

- землі історико-культурного призначення;

- землі лісогосподарського призначення;

- землі водного фонду;

- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

До земель сільськогосподарського призначення відносять сільськогосподарські землі (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища) та несільськогосподарські землі (господарські будівлі, двори, шляхи, прогони та інші). Ці землі призначені для виробництва с.-г. продукції, розміщення відповідної інфраструктури.

До земель житлової та громадської забудови відносять земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та інших об'єктів загального користування.

До земель природо-заповідного та іншого природоохоронного призначення відносять ділянки суші і водного простору з природними комплексами та об'єктами, що мають особливу природоохоронну, екологічну, наукову, естетичну, рекреаційну та іншу цінність, яким надано статус територій та об'єктів природо заповідного фонду.

До земель оздоровчого призначення належать землі, що мають природні лікувальні властивості, які використовуються або можуть використовуватись для профілактики захворювань і лікування людей.

До земель рекреаційного призначення відносяться землі, які використовуються для організації відпочинку населення, туризму, та проведення спортивних заходів.

До земель історико-культурного призначення належать землі, на яких розташовані історико-культурні заповідники, музеї, меморіальні парки, городища, кургани, поля давніх битв, архітектурні комплекси та інші.

До земель лісогосподарського призначення відносять землі, вкриті лісовою рослинністю, а також не вкриті лісовою рослинністю, нелісові землі, які надані для потреб лісового господарства. До них не належать землі, зайняті насадженнями у межах населених пунктів, полезахисними лісосмугами, різними захисними насадженнями, окремими деревами та групами дерев.

До земель водного фонду належать землі зайняті морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водними об'єктами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм, гідротехнічними та водогосподарськими спорудами; береговими смугами водних шляхів.

До земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення відносять земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.

На території Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області знаходяться землі с.-г. призначення - 2095,07 га, з них 10% - в землі запасу, 10% - землі резервного фонду, решта території належить землям ТОВ, із земель запасу 70% займають фермерські господарства.

На території ради землі ТОВ становлять 1571,77 га, землі фермерських господарств - 100,9 га, землі резервного фонду - 289,8 га, землі запасу - 167,3 га, землі житлової та громадської забудови - 43,1 га, землі лісогосподарського призначення - 55,5 га, землі водного фонду - 473,9 га, землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення - 5,96 га.

Розподіл земель Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області виконав на планово-картографічній основі.

1.3 Статистична обробка даних земельного кадастру

Для створення якісної характеристики сільськогосподарських земель на території Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області ми визначали середньозважені відстані від земельних масивів до центральної садиби (табл. 8). Середньозважена відстань вираховувалася за формулою:

, де

Rс - середньозважена відстань, км;

R - відстань від масиву до центральної садиби, км;

Р - площа земельного масиву, км.

Розрахували характеристики просторових умов земель Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області (табл. 9).

Наступним кроком характеристики був розрахунок площ сільськогосподарських угідь за агровиробничими групами ґрунтів у межах Глубоківської сільської ради Харківського району Харківської області (табл. 10). Вираховувалась площа кожної агрогрупи по кожному контуру сільськогосподарських земель. Зведення цих показників наведено у табл. 11.

Далі проводили характеристику агровиробничих груп орних земель за ступенем змитості (табл. 12).

Після того, як всі дані земельного кадастру будуть зібрані і проконтрольовані переходять до їх статистичної обробки. Виконують групування, вираховують зведені показники, які дають загальне уявлення про характер явищ, які вивчаються. Результатом такого виду обробки є, представлені у вигляді таблиць, графіків і текстові частини, матеріали для аналізу отриманих даних.

Під час обробки великої кількості вихідних даних одних із найрозповсюджених методів є групування, під яким розуміють об'єднання вивчаємих одиниць в однорідні групи на основі визначених ознак. За допомогою групування можна виявити характер ознаки та особливості явищ, що вивчаються.

При виконанні даного завдання необхідно скласти групування контурів сільськогосподарських угідь орних земель за площею контурів. В якості вихідної інформації використовують площі, кількість контурів сільськогосподарських угідь, їх якісний стан.

При групуванні по кількісним признакам вказати їх максимальне і мінімальне значення в групі і величину інтервального ряду. Інтервали можуть бути рівними і не рівними. При визначенні меж інтервалів і введенні даних необхідно слідкувати за тим, щоб була виключена можливість повторного включення одних і тих же величин в два сусідніх інтервалу (дублювання даних).

Після того, як склали групування орних земель за площею контурів (табл.13) визначаємо середню величину, моду, медіану. Аналогічно робиться групування сільськогосподарських угідь за площею контурів і вираховується середні величини (табл. 14).

При статистичній обробці часто користуються середньою величиною при виконанні робіт по бонітуванню ґрунтів і економічній оцінці земель, знаходиться вона за формулою:

X= ? fі x/ ? fі,

де fі - питомі ваги індивідуальних значень ознак.

До основних вимірювачів розрахункових показників також відносяться зведені статистичні показники: мода та медіана.

Мода є середнє значення характеристики, яка повторюється найбільше кількість разів в даній сукупності числових величин.

Медіана - це середнє значення характеристики, яка знаходиться на рівній відстані від початку і кінця варіаційного ряду розташованого в спадаючій або зростаючій послідовності. Для визначення її місцеположення до суми частот цього ряду додати одиницю і отриманий результат розділити на два.

1.4 Форми власності на землю

У таблиці 7 відображають розподіл земель за формами власності (державна, комунальна, приватна) та видами користування. Із земель ТОВ всі сільськогосподарські землі відносять в приватну власність, інші до державної власності. З земель фермерського господарства по 50 % розподіляють у державну та приватну власність, а також землі державної власності та 20% приватної власності передаються у тимчасове користування. Землі лісогосподарського призначення та водного фонду повністю передаються до державної власності, а 10% з них надаються у тимчасове користування.

Землі житлової забудови знаходяться як в державній (60%) так і в приватній власності (40%). З земель промисловості 90% знаходиться у приватній власності, 10% у приватній, 50% надаються у тимчасове користування. Землі транспорту та зв'язку, а також землі громадянського призначення знаходяться у державній власності. 100% земель транспорту та зв'язку можуть надаватися у тимчасове користування, а з земель громадянського призначення - 10%. З земель комерційного призначення 75% належать до державної власності, а 25% до приватної, 100% з них надаються у тимчасове користування. Землі запасу та землі резервного фонду знаходяться у державній власності та можуть бути надані у тимчасове користування.

Розділ ІІ. Методика проведення бонітування, економічної та грошової оцінки земель

2.1 Бонітування ґрунтів

Виконання завдань, які стоять перед сільським господарством, багато в чому залежить від раціонального, ефективного використання земельних ресурсів у всіх районах держави. Сьогодні необхідно:

ь виявити і широко використати всі резерви і можливості земельних ресурсів, домогтися повного та раціонального їх використання, бережного ставлення до землі, підвищити відповідальність власників земельних ділянок та землекористувачів, органів сільського, водного та лісового господарства проведенням протиерозійних заходів;

ь здійснити науково обґрунтоване розміщення сільського господарства у природно-економічних зонах і районах;

ь у всіх сільськогосподарських підприємствах впровадити стосовно до місцевих умов і спеціалізації кожного господарства науково-обгрунтовану систему заходів у землеробстві і тваринництві, яка б забезпечувала ефективне використання землі й економічно вигідне поєднання галузей, найкращу структуру посівних площ;

ь здійснити раціональну і всебічну хімізацію сільського господарства, повністю задовольнити його потреби у мінеральних добривах;

ь забезпечити впровадження госпрозрахунку, самофіксування орендних відносин, подальше вдосконалення методів формування й оплати праці працівників сільського господарства.

Науково обґрунтоване розв'язання цих питань вимагає всебічного вивчення земельних ресурсів шляхом бонітування ґрунтів та екологічної оцінки земель. Методологічною основою бонітування ґрунтів і економічної оцінки земель є вивчення про землю, як головний засіб виробництва в сільському господарстві. Серед матеріальних умов, необхідних для виробничої діяльності людини, особливе місце займає земля з її ґрунтовим покривом, надрами, лісами і водами.

Бонітування ґрунтів - це порівняльна оцінка якості ґрунтів, за їх основними природними властивостями, які мають сталий характер та суттєво впливають на врожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно-кліматичних умовах.

Об'єктом бонітування грунтів є грунт - це верхній шар земної кори, здатної забезпечувати рослину під час їх росту і розвитку водою та поживними речовинами.

Родючість - це здатність землі задовольняти потреби рослин у необхідних для них поживних речовинах та волозі.

Виділяють наступну родючість:

природну

штучну

економічну

крім того розрізняють абсолютну родючість (кількість продукції з одиниці земельної площі) і відносну (кількість продукції з одиниці земельної площі на одиницю виробничих витрат).

Бонітування є уточненим агрономічним групуванням ґрунтів, де облік якості за природною родючістю виражається в балах при порівнянні їх із середньою багаторічною урожайністю основних сільськогосподарських культур, а на природних кормових угіддях - з виходом сіна і зеленої маси.

Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень землі і передує їх економічній оцінці. Основна землі полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями. Об'єкт бонітування - ґрунт - виражений суворо визначеними таксономічними одиницями, встановленими за матеріалами детального ґрунтового обстеження.

Основними критеріями бонітування ґрунтів є:

- умовний кадастровий гектар;

- фізичний кадастровий гектар;

- кадастрова урожайність;

- агрогрупа.

Агрогрупа грунтів - це угрупування різновидів грунтів за подібними фізичними, хімічними та природними властивостями.

Площі агровиробничих груп ґрунтів наведені в таблиці 10 та 11.

Обробка даних проводиться за такими діагностичними ознаками ґрунтів:

- процентний вміст гумусу;

- потужність гумусового горизонту;

- кислотність;

- вміст рухомих поживних речовин.

Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою.

Бали бонітування по вмісту фосфору, калію, вмісту гумусу та потужності гумусового горизонту, якщо їх значення менше еталонного, визначаються за формулою:

, де

Б - бал бонітету,

М - значення відповідної ознаки,

М100 - еталонне значення властивості.

Якщо за бонітувальну ознаку приймається кислотність ґрунтів, то при значенні рН більшого від еталону, бал визначаємо за формулою:

, де

рНі - відповідне значення кислотності,

рНе - еталонне значення кислотності,

Середній бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів розраховується за формулою:

, де

Б1, Б2, ... , Бn - бали бонітету по властивостям,

Ц1, Ц2, ... , Цn - ціна бала: Ц = М100/100

Після цього визначаємо середній бал бонітування за агрогрупами з урахуванням поправного коефіцієнта еродованості, що становить:

- для слабоеродованих - 0,81;

- для середньоеродованих - 0,66;

- для сильноеродованих - 0,5;

- для нееродованих ґрунтів - 1.

Результати розрахунків наведені у таблиці 15.

2.2 Економічна оцінка земель

Згідно з визначенням наведеним у ст. 200 земельного кодекса України, економічна оцінка земель - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві та як просторового базису в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність земель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

Економічна оцінка земель різного призначення проводиться для порівняльного аналізу ефективності їх використання. Дані економічної оцінки земель є основою грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення.

Економічна оцінка земель визначається в умовних кадастрових гектарах або у грошовому виразі.

Об'єктом економічної оцінки земель є єдиний земельний фонд країни, представлений різними категоріями земель і земельними угіддями з різним ґрунтовим покровом.

Економічна оцінка сільськогосподарських угідь проводиться на основі їх продуктивності, окупності витрат та диференційованого доходу. Економічна оцінка земель несільськогосподарського призначення проводиться на основі їх розташування, екологічного значення, інженерної облаштованості територій, соціально-економічних умов їх використання.

В ході даного курсового проекту ми проводили обстеження орних земель на предмет розміщення на них озимої пшениці, ячменя, кукурудзи, цукрового буряка, соняшника, картоплі. Результати обстеження наведені в таблиці 17. Далі ми проводили визначення урожайності основних (табл. 18) та кадастрової урожайності (табл. 19) сільськогосподарських культур.

Економічна оцінка землі по валовій продукції і чистому доходу за основними сільськогосподарськими культурами у розрізі агро виробничих груп ґрунтів вираховували за допомогою даних кадастрової урожайності, закупівельної ціни, собівартості продукції.

Оцінка проводилась за розімкненою шкалою (таблиця 20) - за еталонну агро групу береться група ґрунтів з найбільшою площею по господарству; та зімкненою шкалою (таблиця 21) - за еталонну агро групу береться група ґрунтів, яка є найбільша за природними властивостями.

Предметом економічної оцінки є економічна родючість. Критеріями або показниками за якими визначають оцінку землі є:

- валовий продукт

ВП = У ·З, де

ВП - валовий продукт,

У - кадастрова урожайність культури,

З - закупівельна ціна.

- окупність витрат

ОВ = ВП/В

- чистий дохід

ЧД = ВП-В

- диференціальний дохід

ДД = ВП-В-ЧДН, де

ЧДН - необхідний чистий дохід.

Визначення оцінюючих балів проводиться за формулою:

, де

Бкультури - бал культури,

Д - валовий продукт чи чистий дохід з агрогрупи, що досліджується,

Д100 - валовий продукт, чи чистий дохід еталонної групи.

Далі визначається середньозважений бал за розімкненою і зімкненою шкалою по кожній агрогрупі:

, де

Бср. зв. - середньозважений бал,

ВП - бал по валовому продукту,

Р - площа по кожній культурі.

Зведені показники результатів економічної оцінки орних земель наведена в таблиці 22.

Економічна оцінка земель населених пунктів проводиться за розмірами їх територій з урахуванням місцеположення ділянок відносно центрів громадського обслуговування, магістральних ліній, інженерно-транспортних комунікацій, а також архітектурно-ландшафтного, історико-культурного і функціонального призначення.

Економічна оцінка земель лісового фонду проводиться на основі нормативів економічної ефективності водоохоронних, кліматорегулюючих, захисних та інших корисних природних властивостей лісів, а також їх лісосировинного значення. Економічна оцінка земель водного фонду проводиться за їх розташуванням, якісним складом і кількістю води того чи іншого водного об'єкта, його екологічним значенням, а також за соціально-економічними умовами використання. Врахуванню підлягає також продуктивність цих земель.

Показники економічної оцінки застосовуються в процесі державного управління земельним фондом, для обґрунтування ставок земельного податку, при оцінці ефективності землевпорядних проектних рішень. Економічна оцінка може бути прив'язана до окремих територій, областей і регіонів. Тому, крім її диференціації за категоріями земель, вона може бути внутрішньогосподарською (середня по господарству або його частинам), районною (середня по району або окремим його частинам), регіональною, міжрегіональною тощо.

2.3 Нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

2.3.1 Порядок та методика проведення нормативної грошової оцінки

Згідно з земельним законодавством землями сільськогосподарського призначення визначаються землі, надані для потреб сільського господарства або призначенні для цих цілей і які, в основному, включають значний, високоякісний фонд сільськогосподарських угідь.

Здійснення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення регламентується „Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (тимчасово)”, затвердженою постановою КМУ від 23.03.1995 року №213, та „Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, затвердженого спільним наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України та Українська академії аграрних наук від 27.11.1995 року №76/230.

Методика і Порядок використовується при здійсненні нормативної грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення покладено метод капіталізації рентного доходу, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної у 1988 році. Використання таке пояснюється тим, що саме в 1986-1988 роках сільське господарство характеризувалося найоптимальнішими умовами господарювання. Крім того, після 1988 року економічна оцінка земель не проводилась.

Метод капіталізації рентного доходу є одним із найпоширеніших методів оцінки, суть якого полягає у встановленні залежності вартості землі від його доходності, яка виражається формулою:

, де:

Ц - поточна вартість земельної ділянки, грн.;

До - чистий доход від використання земельної ділянки, грн.;

Ск - ставка капіталізації, коефіцієнт.

Згідно з Методикою та Порядком грошова оцінка орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями і пасовищами визначається як добуток річного рентного доходу за економічною оцінкою по виробництву зернових культур, ціни на зерно і терміну капіталізації рентного доходу за формулою:

Гоз. = Рздн. ? Ц ? Тк, де:

Гоз. - грошова оцінка гектара орних земель, земель під багаторічними насадженнями, сіножатями, грн./га;

Рздн. - загальний рентний дохід на орних землях, землях під багаторічними насадженнями, сіножатями, пасовищами, ц/га;

Ц - ціна центнера зерна, грн./ц;

Тк - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33-х років (Тк = 33).

Методикою та Порядком передбачено здійснення грошової оцінки сільськогосподарських угідь у певній послідовності:

Україна > регіон > сільськогосподарське підприємство > земельна ділянка.

Тобто, спочатку розраховується вартість сільськогосподарських земель в середньому по Україні, потім по регіону (АР Крим, область і адміністративний район), потім по сільськогосподарському підприємству, і завершальний етап - грошова оцінка окремої земельної ділянки.

Для визначення грошової оцінки земельної ділянки по Україні розраховується диференціальний рентний дохід з орних земель за економічною оцінкою 1988 року по виробництву зернових культур за формулою:

, де:

Рдн - диференціальний рентний дохід з орних земель, ц/га;

У - урожайність зернових з гектара, ц/ га;

Ц - ціна реалізації центнера зерна , грн./ц;

З - виробничі затрати на гектар, грн./га;

Кнр - коефіцієнт норми рентабельності, (Кнр = 0,35).

В ході курсового проекту ми проводили розрахунок рентного доходу на орних землях України (Табл. 23). В таблиці 24 показаний розрахунок грошової оцінки ріллі по Україні.

Далі проводився розрахунок грошової оцінки земель:

- по Україні під багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами (табл. 25);

- по Харківській області під ріллею, багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами (табл. 26);

- по Харківському району під ріллею, багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами (табл. 27);

- по Глубоківській сільській раді під ріллею, багаторічними насадженнями, сіножатями та пасовищами (табл. 28).

В таблиці 29 наведений розрахунок грошової оцінки одного гектару по кожній агрогрупі. Далі проводився розрахунок грошової оцінки земель за контурами (табл. 30).

Тож нормативна грошова оцінка ріллі по Глубоківській сільській раді становить 19797 тис. грн.

2.3.2 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

Кінцевим результатом грошової оцінки завжди є оцінка земельної ділянки. На величину рентного доходу конкретної ділянки впливають зональні, локальні фактори та функціональне використання земельної ділянки.

Локальні особливості розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони (квартал, виробнича зона) мають відігравати певне значення при оцінці земельної ділянки. Ситуаційне розташування земельної ділянки; наявність чи відсутність мереж інженерної інфраструктури; розташування на території ділянки пам'яток архітектури, чи їх відсутність, можуть (до 1,5 рази) збільшити або зменшити її цінність і тим самим впливають на кінцеву грошову оцінку земельної ділянки.

Грошова оцінка окремих земельних ділянок, що перебувають у власності чи користуванні юридичних та фізичних осіб, визначається на основі шкал грошової оцінки арго виробничих груп ґрунтів, які визначаються за формулою:

, де

Гагр - грошова оцінка гектара агровиробничої групи ґрунтів, грн.;

Г - грошова оцінка гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству, грн.;

Багр. - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів, число;

Б - бал бонітету гектара відповідних угідь по сільськогосподарському підприємству.

Бал бонітету гектара орних земель по підприємству обчислюється на підставі експлікації агровиробничих груп ґрунтів за допомогою шкал бонітетів ґрунтів за формулою:

, де

Б - бал бонітету гектара орних земель по підприємству;

Багр. - бал бонітету агровиробничої групи ґрунтів;

Пагр. - площа агровиробничої групи, га.

Грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь розраховується як сума добутків вартості одного гектара відповідних агровиробничих груп ґрунтів на їх площі за формулою:

, де:

Гзд. - грошова оцінка окремої земельної ділянки сільськогосподарських угідь, грн.;

Гагр.(j) - грошова оцінка гектара j-ої арговиробничої групи ґрунтів, грн.;

П j - площа ґрунтів j-ої арговиробничої групи в межах земельної ділянки, га.;

N - кількість контурів агровиробничих груп ґрунтів в межах земельної ділянки.

При цьому повинна виконуватись умова:

, де

Пзд. - площа окремої земельної ділянки, га.

Грошова оцінка земельної ділянки (паю) по Глубоківській сільській раді становить 32,548 тис. грн. Вартість по кожному сільськогосподарському угіддю наведена в таблиці 31 стовпчик 7.

2.3.3 Порядок визначення земельної частки (паю)

Вартість земельної частки (паю) обчислюється діленням грошової оцінки сільськогосподарських угідь, переданих в комунальну власність підприємству, що підлягає паюванню на кількість осіб, які мають право на земельну частку (пай) за формулою:

, де:

Вз - вартість земельної частки (паю);

Гоз. - грошова оцінка сільськогосподарських угідь, переданих у власність підприємству;

Кос. - кількість осіб, які мають право на земельну частку(пай), чоловік.

Середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь обчислюється за формулою:

, де:

Сго - середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь (грн.);

Гоз. - грошова оцінка сільськогосподарських угідь (грн.);

Пзкв. - площа сільськогосподарських угідь (га.).

Розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах обчислюється за формулою:

, де:

Рз - розмір земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах;

Вз - вартість земельної частки (паю);

Сго - середня грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь (грн.).

Результати розрахунку земельної частки (паю) наведені в таблиці 31.

2.4 Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення

2.4.1 Основні положення

Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення розраховується за “Порядком нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)”, що був зареєстрований в Міністерстві юстиції України 5 квітня 2006 р. за N 389/12263. Цей Порядок розроблено відповідно до Земельного кодексу України, Закону України "Про оцінку земель", Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 30.05.97 N 525 (із змінами).

Порядок регламентує механізм нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів: промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; земель природно-заповідного та іншого природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; земель лісового і водного фондів.

Нормативна грошова оцінка земель використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, утрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Об'єктами нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення є земельні ділянки, що використовуються за функціональним призначенням незалежно від того, до якої категорії вони віднесені.

Віднесення земель до категорії земель за функціональним використанням провадиться згідно з Інструкцією з заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату України від 05.11.98 N 377 , зареєстрованою в Мін'юсті України 14.12.98 за N 788/3228, відповідно до видів економічної діяльності, зазначених у довідках, що надають юридичним особам органи державної статистики.

В основу нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів покладається капіталізація нормативного середньорічного економічного ефекту або рентного доходу від використання земельних ділянок відповідного функціонального призначення.

Інформаційною базою для нормативної грошової оцінки є відомості державних кадастрів (земельного, лісового, водного); землевпорядної, лісовпорядної, містобудівної та проектно-технічної документації, інвентаризації земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які розміщені на територіях, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених у додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Зони гарантованого добровільного відселення і посиленого радіоекологічного контролю визначені постановою Кабінету Міністрів Української РСР від 23.07.91 N 106 "Про організацію виконання постанов Верховної Ради Української РСР про порядок введення в дію законів Української РСР "Про правовий режим території, що зазнала радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи" та "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи".

Організація робіт з нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів) здійснюється Державним комітетом України по земельних ресурсах, Республіканським комітетом Автономної Республіки Крим по земельних ресурсах, обласними та Севастопольським міським головними управліннями, районними відділами земельних ресурсів.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок, які перебувають у запасі, визначається за категорією земель, до якої вони віднесені згідно з відповідними розділами цього Порядку та Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як Витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

2.4.2 Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення

Землями промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення визнаються земельні ділянки, надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійснення відповідної діяльності.

До земель промисловості належать землі, надані для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд промислових, гірничодобувних, транспортних та інших підприємств, їх під'їзних шляхів, інженерних мереж, адміністративно-побутових будівель, інших споруд.

В основу розрахунку нормативної грошової оцінки земель промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення покладається рентний дохід від цільового використання земельних ділянок та здійсненого поліпшення їх облаштування.

Нормативна грошова оцінка земель промисловості, транспорту, зв'язку та енергетики визначається за формулою:

, де

- Цн - нормативна грошова оцінка земельної ділянки (у грн.);

- Рпнп - рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки в перерахунку на одиницю площі (у грн/квадр. м);

- Тк - термін капіталізації рентного доходу, який встановлюється на рівні 33 років;

- Кф - коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки;

- Км - коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки;

- Пд - площа земельної ділянки, квадр. м.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 12.05.2000 N 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель".

Рентний дохід земельної ділянки без земельних поліпшень (Рпнп), визначається відповідно до табл. 1.2 (додаток 1). Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)

Рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Рпнп), визначається за формулою:

, де

- ТП - нормативний обсяг товарної продукції підприємства, яке є власником або користувачем оцінюваної земельної ділянки (у грн/квадр. м);

- З - виробничі затрати, грн/квадр. м;

- Кнр - коефіцієнт норми рентабельності;

- Взп - відновлювальна вартість будівель і споруд, розташованих у межах земельної ділянки та інженерно-транспортної інфраструктури, яка розташована за межами земельної ділянки і перебуває на балансі даного підприємства;

- Воф - відновлювальна вартість основних фондів підприємства.

У разі, якщо рентний дохід, який створюється за рахунок облаштування земельної ділянки (Рпнп ), набуває від'ємних значень, то його слід приймати рівним одиниці. Рентний дохід, який неможливо встановити на відокремлених земельних ділянках окремих підприємств (ділянки дочірніх підприємств без створення юридичної особи або у випадках, коли за оцінюваною земельною ділянкою не ведеться самостійна звітність, а також у випадках існування підприємства менше одного повного календарного року), визначається відповідно до табл. 1.2 (додаток 1) Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів).

Нормативний обсяг валової продукції (далі - ТП) розраховується як добуток виробничих затрат (З) та коефіцієнта нормативної рентабельності 1,15. Значення виробничих затрат приймається за даними фінансового звіту підприємства за той рік, який передував рокові оцінки.

Значення коефіцієнта норми рентабельності (Кнр), який визначає обсяги витрат на розширене відтворення виробництва, приймається на рівні 0,12.

Коефіцієнт, який враховує функціональне використання земельної ділянки (Кф), визначається відповідно до табл. 1.3 (додаток 1) Порядку нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів). Коефіцієнт функціонального використання для земельних ділянок змішаного використання (уключаючи земельні ділянки з часткою земель сільськогосподарського використання) визначається як середньозважене (за площею) значення коефіцієнтів функціонального використання окремих частин земельної ділянки змішаного використання. Підставою для виділення частин земельної ділянки різного функціонального використання є затверджені дані інвентаризації земельної ділянки.

Коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки (Км), обчислюється за формулою

, де

- Кр - коефіцієнт, який враховує регіональні фактори місцерозташування земельної ділянки (віддаленість від адміністративного центру та найближчого населеного пункту, що має магістральні шляхи сполучення залізниці, автомагістралі загальнодержавного значення, морські та річкові порти, аеропорти, входження до приміської зони великих міст тощо);