18

Домик с верандой

18

55044,82

25,40%

41063,44 p

19

Домик с верандой

19

55044,82

25,10%

41228,57 p

20

Домик с верандой

20

55044,82

29,70%

38 696,51 p

21

Домик с верандой

21

55044,82

29,65%

38,724,03 р

22

Домик с верандой

22

55044,82

25,70%

40898,30 p

23

Домик с верандой

23

55044,82

28,30%

39467,14 р

24

Домик с верандой

24

55044,82

22,65%

42577,17

25

Домик с верандой

25

55044,82

24,75%

41421,23

26

Клуб двухэтажный

26

2422679,21 р

31,55%

1658323,92

27

Жилой дом

27

362885,03

30,45%

252386,54p

28

Гараж

28

79 656,53

29,00%

56556,14

29

КТП-462

29

3957,32

29,00%

2809,70

30

Хлораторная

30

160299,16

29,20%

113491,81

31

Земельный участок

3 305 740

3 305 740 p

6402656,19

3.3 Оценка базы отдыха сравнительным подходом

Перечень характеристик объектов - аналогов представлен в таблице.

Таблица 17

Аналоги для производственных помещений

№ п/п	Описание помещения	Площадь земельного участка	Кол-во мест в сутки	Цена	Дата продажи
1	Волна, участок, 3, 4 га, 32 летних домика, коммуникации	3,4	64	11 000 000,00	Май 2011
2	Солнечный, район, участок 1 га, на берегу реки, 13 домиков, сауна, коммуникации	1	26	5 000 000,00	Май 2011
3	Пестрое, участок 2,5 га, на берегу реки, 17 домиков, коммуникации	2,5	34	6 500 000,00	Май 2011
	Энергетик, участок 5, 6 га, на берегу реки, 25 домиков, коммуникации	5,631	55	11 000 000,00	Май 2011

1. Поправка на дату продажи.

Для расчета поправки использовался курс Евро , установленный на дату продажи (предложения).

2. Поправка на местоположение.

Поправка на этот фактор оценивается экспертным методом, исходя из практики риэлторской и оценочной деятельности.

3. Поправка на износ.

Расчет производится по формуле:

(10)

где: Пизнос - поправка на износ;

Иобъекта - фактический износ оцениваемого объекта (в данном случае, всего здания);

Ианалога - фактический износ аналога.

Таблица 18 Таблица включает те корректировки, которые были внесены, исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами

Элементы сравнения	Ед.измерения	Объекты сравнения
		Оцениваемый	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Цена продажи	т. тенге.		11 000 000	5 000 000	6 500 000
Количество мест	ч/м	55,0	64,0	26,0	34,0
Цена за ед. общей площади	т. тенге./ч/м		171875,0	192307,7	191176,5
Дата продажи			01.07.2006	01.07.2006	01.07.2006
Корректировка	%
Скорректированная цена	т. тенге.		171 875,0	192 307,7	191 176,5
Корректировка на местоположение	%		10%
Скорректированная цена	т. тенге.		189 062,5	192 307,7	191 176,5
Корректировка на удобство подъездных путей, %			10%		5%
Скорректированная цена			207 968,8	192 307,7	200 735,3
Корректировка на транспортную доступность, %
Скорректированная цена	т. тенге.		207 968,8	192 307,7	200 735,3
Ремонт		Косметический ремонт	Косметический ремонт	Косметический ремонт	Косметический ремонт
Корректировка в т. тенге.			-	-	-
Скорректированная цена	т. тенге.		207 968,8	192 307,7	200 735,3
Весовой показатель			3	2	1
Стоимость 1м2 объекта оценки	тенге.	201 542,82
Стоимость объекта оценки	т. тенге.	11 084 855,18

4. Поправка на ремонт.

Анализ информации о стоимости ремонтных работ в настоящее время позволяют сделать следующие заключения:

3.4 Оценка базы отдыха доходным подходом

Таблица 19

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы Объекта

Характеристики	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
Источник информации		База отдыха «Волна»	База отдыха «Пестрое»	База отдыха «Солнечный»
Месторасположение	Северо-казахстанская область
Количество мест	55	30	54	28
Уровень отделки помещений	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт	Стандартный ремонт
Стоимость 1 места, в сутки	-	250,00	250,00	300,00
Стоимость 1 места, в месяц	-	7 500,00	7 500,00	9 000,00
Стоимость 1 места, в год		37500,00	37500,00	45000,00
Корректировка на транспортную доступность, %	-	0%	0%	0%
Скорректированная цена		37500,00	37500,00	36000,00
Корректировка на уровень отделки, в %	-
Скорректированная цена		37500,00	37500,00	36000,00
Корректировка на расположение в здании
Скорректированная цена		37500,00	37500,00	36000,00
Весовой показатель		2	3	1
Скорректированная ставка 1 места, т. тенге. в год		37250,00
Скорректированная ставка 1 места, тенге. в месяц		7 450,00
Стоимость 1 места в сутки, тенге.		248,33
Скорректированная ставка валовой выручки, т. тенге. в год		2048750,00

Таблица 20

Расчет среднегодовой величины эксплуатационных расходов представлен в нижеследующей таблице

Наименование услуг	Среднегодовая величина расходов, оплачиваемых собственником (с учетом НДС)
Налог на имущество, т. тенге. (2,2 от остаточной стоимости)	409
Водопотребление, канализация и обслуживания сетей водопотребления, вызов бытовых отходов	17 652
Услуги облаживающего персонала (уборщица, сторожа, слесарь, плотник), т. тенге.	16 000
Телефоны стационарные	300
Мелкий ремонт помещений	55 375
Электроэнергия	18 274
Итого, среднегодовая величина эксплуатационных расходов, т. тенге.	108 009

Таблица 21

Определение рыночной стоимости Объекта методом капитализации дохода:

Показатель	Значение
Площадь Объекта оценки ( S ), кв.м.	55
Арендная плата ( А ст), тенге./ кв.м./год	37 250,00
Потенциальный валовый доход ( ПВД), т. тенге./год	2048750,00
Коэффициент загрузки помещений ( К з )	0,92
Коэффициент сбора платежей ( К с)	1
Действительный валовый доход (ДВД), т. тенге./год	1884850,00
Эксплуатационные расходы по Объекту оценки ( ЭР), т. тенге./год	108009
Чистый операционный доход (ЧОД об), в т. тенге./год	1776840,71
Коэффициент капитализации	27,25%
Рыночная стоимость Объекта (V), т. тенге.	6520512,36

3.5 Согласование результатов о рыночной стоимости недвижимости

Анализируя применимость каждого подхода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Информация, предоставляемая методом затрат, безусловно, имеет значение для нашего анализа, но нельзя на него слишком полагаться.

2. Подход сравнения продаж более отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, чем любой другой из методов оценки.

В то же время не стоит слишком доверяться исходной информации об условиях продаж объектов, их цене и проч.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые нами ставки доходности.

В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет достаточно большой вес при решении об окончательной стоимости объекта.

Учитывая вышеизложенное, мы пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого из использованных нами подходов в определении итоговой стоимости:

Таблица 22

Весовые показатели подходов оценки

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	25%	40%	35%
Полнота информации	25%	40%	35%
Способность учитывать действительные намерения покупателя	25%	50%	25%
Способность учитывать конъюнктуру рынка	25%	50%	25%
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта	25%	35%	40%
Допущения, принятые в расчетах	20%	50%	30%
Весовые показатели достоверности подходов оценки	24,2%	44,2%	31,7%

Расчет согласованной стоимости произведен по формуле:

(18)

Где V- обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, тенге.;

V1 - стоимость объекта, определённая затратным подходом, тенге.;

V2 _ стоимость объекта, определённая сравнительным подходом, тенге.;

V3 _ стоимость объекта, определённая доходным подходом, тенге.;

Q1 - средневзвешенное значение достоверности затратного подхода;

Q2 - Средневзвешенное значение достоверности сравнительного подхода;

Q3 - средневзвешенное значение достоверности доходного подхода;

Таким образом, согласованная стоимость Объектов недвижимости составляет:

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:

стоимость Объекта оценки, база отдыха «Энергетик» расположенного по адресу: г. Петропавловск, ул. Гашека, 1Б, по состоянию на «21» июля 2011 г., составляет с учетом округления рыночная стоимость имущества 8 510 000,00 т. тенге (Восемь миллионов пятьсот десять тысяч тенге).

Заключение

Рыночная стоимость недвижимости и ее расчет является самым распространенным видом рыночной оценки. Оценка рыночной стоимости включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д. Зачастую, рыночная стоимость недвижимости является очевидной для ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения оценки рыночной стоимости, ее цена может быть значительно скорректирована. Для определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.

Рыночная оценка может быть проведена в отношении таких объектов, как:

земельные участки

объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи, дома)

объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые и складские площади)

объекты промышленной недвижимости (здания, сооружения, промышленные комплексы)

инженерные коммуникации (мосты, путепроводы, газо- и нефтепроводы, теплосети)

объекты незавершенного строительства

Оценка рыночной стоимости помогает максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Рыночная оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки не стоит рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

Оценка рыночной стоимости недвижимости означает определение наиболее вероятной цены, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

Такими условиями являются:

1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных, стандартных мотивов. Ни для одной из сторон сделка не является вынужденной.

2. Обе стороны обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время, и для совершения сделки выбран оптимальный момент.

4. Оплата производится в денежной форме или согласованы финансовые условия, сравнимые с оплатой наличными.

5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

6. Объект пользуется обычным спросом и обладает признаваемой на рынке полезностью.

7. Объект достаточно дефицитен, иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

8. Объект наделен свойствами отчуждаемости и способен передаваться из рук в руки.

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод рыночной оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать рыночную стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод оценки рыночной стоимости по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Вообще говоря, стоимость земли определяется тем, какой доход можно получить от ее использования. В связи с ограниченностью лучших для использования земельных участков, например, в городах, здесь испытывается соответствующий дефицит и расчет стоимости земли. Следующим методом рыночной оценки, который применим именно для Казахстана,- является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.

Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной и точной рыночной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.

Рыночная оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к рыночной оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Список использованной литературы

1. Бовин, А.А., Чередникова, Л.Е. Интеллектуальная собственность в системе инновационного менеджмента [текст]: учеб. пособие/ А.А. Бовин, Л.Е. Чередникова. - Новосибирск: НГАЭиУ, 2000

2. Болдырев В. С., Галушина А. С., Федоров А. Е. «Введение в теорию оценки недвижимости». - М.: - «Центр менеджмента, оценки и консалтинга», 1998 г.

3. Бромберг, Г.В. Интеллектуальная собственность. Основной курс [текст]: учеб. пособие/ Г.В. Бромберг. - М.: Приор-издат, 2005

4. Войтов А.Г. Экономика. Общий курс: Учебник для ВУЗов. 8-е издание перераб. и доп. / А.Г. Войтов М.: Дашков и К, 2006. 600 с.

5. Горфинкель В.Я., Купряков Е.М., Прасолова В.П. и др. Экономика предприятия: Учебник для вузов. / Под редакцией профессора В.Я. Горфинкеля, профессора Е.М. Купрякова - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2006. - 367 с.

6. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов: Курс лекций. / С.В. Грибовский. - Санкт-Петербург, 2005. - 172 с.

7. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. - 320 с.

8. Грязнова А.Г. Оценка бизнеса: Учеб. - 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред.А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008.

9. Зинов, В.Г. Управление интеллектуальной собственностью [текст]: учеб. пособие/ В.Г. Зинов. - М.: Дело, 2005

10. Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчётности. / В.В. Ковалев. - М.: Финансы, 2007. - 511 с.

11. Липсиц, И.В. Экономический анализ реальных инвестиций / И.В. Липсиц, В.В. Коссов. - М.: Экономистъ, 2004. - 347 с.

12. Любушкин Н.П., Лещева В.Б., Дъякова В.Г. Анализ финансово - экономической деятельности предприятия: Учебное пособие для вузов. / Под редакцией профессора Н.П. Любушкина. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 471 с.

13. Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки имущества. - М.: РОО, 2007. - 385 с;

14. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ.

15. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», издаваемый фирмой КО-ИНВЕСТ, г. Москва, 2005 г.

16. Методика по расчету стоимости строительно-монтажных работ и прочих затрат по капитальному строительству, капремонту и реконструкции в текущем уровне цен». 05 июля 2001 г., введена в действие с 01.05.2001 г.

17. Оценка бизнеса. Учебник /под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. -- М.: Финансы и статистика, 1999. - 512 с.

18. Оценка бизнеса: Учебно-методическое пособие. / Под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 511 с.

19. Питер Дойль «Маркетинг, ориентированный на стоимость», перевод с английского под редакцией Ю.Н. Капитуревского. С.-Пб.: «Питер», 2001г.

20. Поршнева А.Г., Румянцева З.П. Управление организацией: Методическое пособие. / А.Г. Поршнева. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2007. - 243 с.

21. Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 / Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988. - 72 с.

22. Правила оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 / Госгражданстрой. - М: Прейскурантиздат, 1988. -- 72 с.

23. Приказы Минэкономразвития России от 20.07.2007г. №№254,255,256

24. Прокопипшн А. П. «Капитальный ремонт зданий: Справочник инженера- сметчика». В 2 т. Т. 2 - 2-е изд., перераб. и доп. - М: Стройиздат, 1991. - 416 с.: ил. ISBN 5- 274-01739-8.

25. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учебник для вузов. / Г.В. Савицкая. - Минск: Новое знание, 2007. - 688 с.

26. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СПбГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

27. Тарасевич Е. И. «Оценка недвижимости» / СШГТУ, СПб., 1997, ISBN 5-7422-0024-2

28. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. / Дж. Фридман. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

29. Шеремет А.Д., Негашев Е.В. «Методика финансового анализа» 3-е изд., перераб. и доп. - М: ИНФРА-М., 1999 г.

30. Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С., Негашев Е.В. Методика финансового анализа: Учебное пособие. / А.Д. Шеремет. - М.: ИНФРА-М, 2006. - 574 с.

31. Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / В.А. Щербаков. - М.: Издательство Омега, 2006. - 288 с.

32. Экономика предприятия: Учебник. / Под редакцией профессора О.И. Волкова. - 2-е издание, перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2006. - 520 с.

Размещено на Allbest.ru