Учет арендных операций в ОАО "Сибцветметэнерго"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты учета услуг аренды недвижимого имущества

1.1 Характеристика услуг аренды

1.2 Особенности арендных отношений в современной экономике

1.3 Основа учета операций по сдаче недвижимого имущества в аренду

2. Учет и анализ реализации услуг аренды недвижимого имущества в ОАО «Сибцветметэнерго»

2.1 Характеристика предприятия

2.2 Учет услуг аренды недвижимого имущества в ОАО Сибцветметэнерго»

3. Разработка рекомендаций по совершенствованию учета арендных операций в ОАО «Сибцветметэнерго»

Заключение

Библиографический список

Введение

В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки основных средств, с длительными сроками службы.

Эффективное функционирование предприятия любой организационно-правовой формы вне зависимости от видов деятельности является обязательным условием его существования, деятельность любого предприятия должна быть рентабельна и целью любого производства является получение прибыли. Достижение этой цели зависит от очень большого числа факторов и связано с общей организацией производства, применением высоких технологий, финансовыми возможностями. А также с технической оснащенностью предприятия.

Производственно-хозяйственная деятельность предприятия обеспечивается не только за счет использования материальных, трудовых и финансовых ресурсов, но и за счет основных фондов - средств труда и материальных условий процесса труда.

Многие, особенно вновь создаваемые, организации часто не имеют финансовой возможности (денежных средств) для приобретения зданий, сооружений, машин, оборудования, транспортных средств. Временные затруднения удается преодолеть за счет арендных отношений, то есть передачи и получения объектов основных средств в аренду (имущественный наем).

При наличии у одного предприятия временно свободных основных средств и наличии в них потребности у других предприятий могут возникнуть договорные (арендные отношения) о передаче таких объектов от постоянных владельцев (арендодателей) временным (арендаторам).

Вступление в арендные отношения влечет за собой особый учет операций связанных с движением основных средств. Арендованные основные средства отражаются в бухгалтерском учёте иначе, чем собственные основные средства.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Следует отметить, что средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. При этом они могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может привести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью дальнейшей, выгодной продажи по более высокой цене.

По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить после аренды, или в течении определенного договором времени не меняя производственную ориентацию предприятия.

Таким образом, для владельца недвижимости она не только приносит доход, но и ограничивает его права. Государство по отношению к недвижимости, как любому товару не выставляет препятствий для реализации, но в тоже время от имени общества контролирует режим использования и порядок реализации.

Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а так же получения дохода и прибыли.

Главной целью нежилой недвижимости является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода.

В соответствии с общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 «Операции с недвижимым имуществом» выделены в самостоятельную сферу деятельности экономики (код 70.20.2), тем самым подчеркнуто важное значение сферы недвижимости в функционировании народного хозяйства.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Организация может передавать в аренду как временно не используемое в производственных и непроизводственных целях имущество, так и имущество, специально приобретённое для передачи в аренду с целью получения дохода. Передача имущества в аренду являющаяся основным видом деятельности организации отражается в бухгалтерском учёте иначе, чем, если бы это был бы прочий доход.

Порядок отражения сумм начисленной амортизации, арендной платы, ремонта арендованных основных средств, неотделимых и отделимых улучшений также зависит от того, является ли предоставление активов в аренду предметом деятельности организации.

Все эти вопросы и нюансы необходимо рассматривать отдельно по каждой хозяйственной операции. Нужно помнить, что налоговый учет влияет на их ведение и неотделимо связан с бухгалтерским учётом. Многочисленные подробные примеры с проводками позволят понять порядок предоставления имущества в аренду, его использование, содержание, улучшение и возврат арендодателю, внесение арендной платы, списание расходов на ремонт и улучшения, начисление амортизации и выкупа арендованного имущества.

Актуальность выбранной темы обуславливается тем, что в связи с переходом к рыночным отношениям арендные сделки в России все в большей степени становятся похожими на подобные операции в экономически развитых станах мира, по крайней мере, в плане их разнообразия. Вместе с тем необходимо отметить, если в правовом отношении вопросы регулирования традиционных арендных сделок характеризуются определенной последовательностью и проработанностью, то в части налогового и бухгалтерского аспектов учета подобных операций существует достаточно много спорных и противоречивых моментов.

Цель данной работы: изучение и обобщение опыта организации учета арендных отношений, выявление положительных и отрицательных сторон существующей методологии бухгалтерского учета арендных отношений.

При рассмотрении особенностей бухгалтерского учета арендных отношений в работе поставлены следующие задачи, необходимые для достижения цели:

- раскрыть специфику бухгалтерского учета арендных отношений у арендодателя;

- обобщить существующую практику учета имущества, участвующего в арендных операциях, учет арендной платы;

- провести анализ основных технико-экономических показателей за 2 года.

1. Теоретические аспекты учета услуг аренды недвижимого имущества

1.1 Характеристика услуг аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ объектами аренды может быть движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, в процессе их использования, а именно:

-земельные участки;

-обособленные природные объекты (участки недр, водные объекты, леса и другие);

-предприятия и другие имущественные комплексы;

-здания;

-сооружения;

-оборудование;

-транспортные средства;

-инвентарь;

-другие непотребляемые вещи.

Действующее законодательство об аренде определяет также перечень имущества, сдача которого в аренду ограничивается или вовсе не допускается. В частности, ограничения на сдачу в аренду распространяются на атомные электростанции, ракетно-космические комплексы, вооружение, железные дороги общего пользования, а также иные объекты общегосударственного и специального назначения.

Субъектами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

Арендодателями могут выступать:

-юридические и физические лица, обладающие правом собственности;

-лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду (балансодержатели). К ним относятся организации, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ они вправе заключать арендные сделки следующим образом:

-по объектам недвижимости - только с согласия собственника в лице государственного (местного) органа по управлению имуществом;

-по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, кроме случаев, установленных законодательством.

Исключения из общего правила предусмотрены для следующих субъектов:

-образовательных учреждений, которые вправе самостоятельно предоставлять в аренду любое имущество, включая земельные участки, при условии использования полученных средств на развитие образовательного процесса;

-организаций железнодорожного транспорта, которые могут сдавать в аренду недвижимое имущество с согласия Министерства путей сообщения РФ при условии направлении вырученных средств на приобретение подвижного состава и контейнеров, развитие производственных мощностей и строительство объектов социальной сферы;

-органов местного самоуправления, которым дано право предоставлять в аренду объекты недвижимости, являющиеся муниципальной собственностью.

К правам арендодателя относятся:

а) если договор аренды заключен сторонами на неопределенный срок, то арендодатель имеет право в любое время расторгнуть этот договор. Для этого необходимо предупредить арендатора за один месяц до расторжения. Если речь идет о договоре аренды недвижимости, то срок предупреждения увеличивается до трех месяцев (ст.610 ГК РФ);

б) если арендатор существенно просрочит перечисление арендной платы, арендодатель имеет право имеет право потребовать внести арендную плату досрочно. При этом срок он устанавливает самостоятельно. Однако нельзя требовать от арендатора досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, эти правила предусмотрены в п.5 ст.614 ГК РФ;

в) арендодатель имеет право запретить арендатору сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать в безвозмездное пользование, перенаем. Он также может запретить передавать арендные права в залог или в виде вклада в уставной капитал (п.2 ст.615 ГК РФ);

г) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или его назначением, то арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.5 ст.615 ГК РФ);

д) если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил, но несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать выплатить арендную плату за все время просрочки. Когда эта сумма не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст.622 ГК РФ);

е) если неотделимые улучшения арендованного имущества были произведены без согласия арендодателя, то он не обязан возмещать их стоимость (п.3 ст.623 ГК РФ).

Арендаторами могут выступать юридические и физические лица. Законодательство об аренде предъявляет к ним гораздо меньше требований, чем к арендодателям. Главным из них является обладание правоспособностью.

К правам арендатора относятся:

а) арендатор имеет право на выкуп арендованного имущества . Условие о выкупе должно быть прописано в законодательстве или предусмотрено в договоре аренды. Выкупить имущество можно по окончании срока аренды. Однако можно сделать это и раньше, если арендатор внесет всю предусмотренную договором выкупную сумму досрочно. Если условия о выкупе в договоре не было, нужно заключить дополнительное соглашение. При этом раннее уплаченную арендную плату можно зачесть в счет выкупной цены. Такие правила предусмотрены в ст.624 ГК РФ;

б) добросовестный арендатор имеет преимущество при заключении нового договора аренды на то же имущество при заключении нового договора аренды на то же имущество (ст.621 ГК РФ). Однако он должен уведомить арендодателя о своем желании письменно. Срок для такого уведомлении можно заранее предусмотреть в договоре. Если арендодатель откажется заключать новый договор с арендатором, но в течение года все-таки заключит договор аренды с другой фирмой, то бывший арендатор имеет право предъявит арендодателю претензии. Возможно, с помощью суда потребовать заключения договора либо возмещения убытков.

Сложившаяся в Российской Федерации система арендных отношений включает совокупность операций по найму имущества, различающихся по шести основным признакам, приведенным в таблице 1.1- экономическим условиям, срокам, объектам, субъектам аренды, в зависимости от области рынка, форме арендной платы.

Таблица 1.1 - Классификация аренды

Классификация аренды
1
1. В зависимости от экономических условий
1.1.Текущая (операционная)
1.2. Лизинг (финансовая аренда), в том числе:
1.2.1.Финансовый
1.2.2.Возвратный
1.2.3.Оперативный
2. По продолжительности арендных отношений
2.1.Долгосрочная (свыше одного года)
2.2.Краткосрочная (не более одного года)
3. По объектам
3.1.Недвижимое имущество
3.2.Движимое имущество
4. По субъектам (арендодатель, арендополучатель)
4.1.Государственные органы
Окончание таблицы 1.1
1
4.2.Юридические лица
4.3.Физические лица
5. В зависимости от области рынка
5.1.Внутренняя аренда
5.2.Внешняя аренда
6. По форме арендной платы
6.1.Денежная
6.2.Натуральная (товарами, работами, услугами)

В зависимости от экономических условий аренда бывает текущей и финансовой (лизинг).

Текущая аренда состоит в сдаче внаем не используемого арендодателем имущества для удовлетворения временных потребностей арендатора.

При заключении договора аренды помещение передается по акту приема-передачи, а бухгалтер арендодателя передает бухгалтеру арендатора копию инвентарной карточки объекта недвижимости. Условия сделки определяются сторонами в договоре аренды. Но описывать все условия, кроме существенных (например, размер и порядок оплаты), вовсе не обязательно. Гражданский Кодекс подробно описывает права и обязанности и арендатора, и арендодателя. Если стороны хотят изменить или уточнить общие нормы, то они вправе это описать в договоре (кроме жестких норм). Большинство норм гражданского законодательства носит именно "мягкий" характер, с оговоркой "если иное не предусмотрено договором". Текущая аренда применяется только для определенных видов оборудования, таких как транспортные средства, для которых существует устоявшаяся система сдачи в аренду и рынок бывших в употреблении транспортных средств. Она также широко распространена в областях с быстрой сменой технологий, когда лицом, сдающим в аренду (арендодателем) часто является сам производитель, например, в производстве компьютерной техники. Текущая аренда, следовательно, имеет больше общего с прокатом.

Финансовая аренда (лизинг) представляет собой вид инвестиционной деятельности, направленной на приобретение арендодателем (лизингодателем) в собственность имущества у определенного продавца и передаче его арендатору (лизингополучателю) во временное владение и пользование за плату с правом выкупа. Земельные участки и другие природные объекты не могут служить предметом лизинга. При выкупе в договоре лизинга может быть предусмотрен переход арендованного помещения (здания) в собственность арендатора по истечении срока аренды или досрочно при условии внесения арендатором всей выкупной цены.

При финансовом лизинге срок договора лизинга соизмерим по продолжительности с нормативным сроком службы лизингового имущества.

При возвратном лизинге поставщик имущества одновременно выступает и как лизингополучатель.

Оперативный лизинг предполагает неоднократную передачу имущества во временное владение и пользование в течение нормативного срока его службы.

Данные виды аренды различаются по ряду характеристик:

- Текущая аренда предусматривает сдачу внаем имущества, которым ранее пользовался арендодатель, в то время как лизинг в основном подразумевает передачу в аренду нового, специально приобретенного по указанию лизингополучателя имущества;

- При лизинге в отличие от текущей аренды период аренды совпадает или близок к нормативному сроку службы имущества;

- Арендованное имущество может использоваться арендатором для извлечения дохода и удовлетворения социальных нужд, а лизинговое - только в предпринимательских целях;

- Субъектами текущих арендных отношений выступают два лица - арендодатель и арендатор, в то время как при лизинге их трое - лизингодатель, лизингополучатель и поставщик;

- Перечень объектов лизинга уже перечня объектов текущей аренды, так как в него не включаются земельные участки и другие природные объекты;

- Лизинговая деятельность в отличие от текущей аренды подлежит обязательному лицензированию;

- Арендодатель несет полную ответственность за качество сданного в аренду имущества, а лизингодатель нередко переуступает лизингополучателю свое право предъявления претензий по качеству поставщику;

- При лизинге в отличие от текущей аренды лизингодатель не имеет права досрочного прекращения действия договора по собственной инициативе;

- Лизинговая деятельность регламентируется не только общими, но и специальными законодательствами и нормативными правовыми актами.

По продолжительности арендных отношений различают долгосрочную (сроком свыше одного года) и краткосрочную (сроком не более одного года) аренду.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

При наличии договора аренды, заключенного на срок более одного года, проверяется наличие отметки о его регистрации, а также наличие свидетельства о государственной регистрации аренды недвижимого имущества либо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При наличии договора аренды, заключенного на срок менее одного года, проверяется согласование сторонами в указанном договоре его существенных условий, в том числе срок, на который договор заключен.

Порядок регистрации договоров аренды недвижимого имущества установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с последними изменениями от 27.12.2009 №343-ФЗ.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды: его наименование, характеристику, место нахождения для недвижимого имущества и иные данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору по договору. При отсутствии этих данных объект передачи считается не согласованным, а договор не заключенным.

Также договором должен быть определен срок, на который заключается договор аренды. Если же стороны не предусмотрели в договоре срока, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Если же объектом аренды было недвижимое имущество, то предупредить сторону о прекращении договора следует за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора.

Основной обязанностью арендатора по договору аренды является внесение арендной платы в размерах и в сроки, предусмотренные договором.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п.1 ст.654 ГК РФ). В случаях, когда плата за аренду здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно ГК РФ ст.614 арендная плата устанавливается в виде:

-определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

-установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

-предоставления арендатором определенных услуг;

-передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

-возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

В отношении арендованного имущества арендатор имеет право с согласия арендодателя совершить следующие действия:

-сдавать имущество в субаренду, причем срок договора субаренды не может превышать срока договора аренды;

-передавать свои права и обязанности по договору другому лицу;

-предоставлять имущество в безвозмездное пользование;

-отдавать арендные права в залог;

-вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

 В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. То есть, если во время аренды были произведены неотделимые улучшения, они передаются вместе с объектом аренды, отделимые улучшения также могут быть переданы арендодателю, если это предусмотрено договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

1.2 Особенности арендных отношений в современной экономике

Рассмотрение отечественной и зарубежной экономической литературы по проблеме исследования показало, что анализ арендных отношений с позиции теоретического освоения не нашел должного отражения в экономической литературе, до сих пор отсутствует комплексное представление об институционально-экономической природе аренды. Остается множество неразработанных вопросов, касающихся определения сущности аренды, ее видового разнообразия, рассмотрения аренды как специфической формы собственности, выявления приоритетных направлений в развитии арендных отношений. Недостаточно раскрыты тенденции и закономерности формирования рисков в арендных операциях, а также изъяны законодательной базы в области аренды.

Основные средства играют огромную роль в процессе труда так как они в своей совокупности образуют производственно - техническую базу и определяют производственную мощь предприятия. На протяжении длительного периода использования основные средства поступают на предприятие и передаются в эксплуатацию, изнашиваются в результате эксплуатации, подвергаются ремонту, при помощи которого восстанавливаются их физические качества, перемещаются внутри предприятия, выбывают с предприятия, а также передаются в аренду.

В настоящее время многие предприятия имеют на балансе достаточно большое количество материальных ценностей, недвижимости, машин, механизмов, часть которых не используется постоянно в производственном процессе. С другой стороны, небольшие (особенно вновь создаваемые) предприятия, расширяющие свое производство, не могут приобрести дорогостоящее оборудование, помещения для производственной и административной деятельности, транспортные средства. Следовательно, арендные взаимоотношения в такой ситуации могут быть выгодны как для арендодателя, так и для арендатора.

На рисунках 1.1 и 1.2 представлен объем арендных операций на конец 2008 года по Красноярскому краю по видам экономической деятельности.

Рисунок 1.1- Основные фонды взятые в аренду по видам экономической деятельности



Рисунок 1.2 - Основные фонды сдаваемые в аренду по видам экономической деятельности

На рисунке 1.1 изображено сколько основных фондов берут в текущую аренду.

Здесь первое место занимают организации, специализирующиеся на производстве и распределении электроэнергии, газа и воды - 41% от общей стоимости взятых в аренду основных фондов. На втором месте предприятия транспорта и связи - 23,5 %, на третьем обрабатывающие производства - 19,2 %.

На рисунке 1.2 изображено сколько основных фондов сдаются в текущую аренду.

Организации, ведущие операции с недвижимостью и оказывающие услуги аренды сдают основных фондов 52,3% от общей стоимости основных фондов. Обрабатывающие производства сдают в аренду 33,1% основных фондов от общей стоимости сдаваемых в аренду.

По данным красноярской статистики общая стоимость основных фондов, взятых в аренду, составляет 104 004 536 тысяч рублей. Общая стоимость основных фондов, сдаваемых в аренду, составляет 54 356 542 тысяч рублей. На основании этой статистики можно сделать вывод, что сдаваемых в аренду основных фондов в два раза меньше, значит спрос значительно превышает предложение.

В процессе формирования цивилизованного рынка приоритет смещается в сторону приобретения объектов в новых и строящихся специализированных зданиях. Вовлечение в оборот квартир, переведенных в нежилой фонд, по мере расширения строительства современных бизнес-центров выглядит для инвестора менее привлекательно, т.к. в виду ряда объективных причин подобные офисы потенциальными арендаторами востребованы в меньшей степени. Во-первых, из-за качественных характеристик: квартиры являются неспециализированными помещениями, планировки и техническое состояние самого объекта не всегда удовлетворяют требованиям потенциальных арендаторов, во-вторых, к значимым факторам можно отнести и имиджевую составляющую. К третьей группе факторов можно отнести отсутствие парковки (либо ее недостаточность по размеру) и прочих сервисных опций (например, ресепшн, услуги профессионального клининга, и т.п.). Кроме всего вышеперечисленного, в случае снижения рыночной рентабельности объекта собственник офиса-квартиры может принять решения о ее продаже, в новых рыночных условиях следующий собственник вероятнее всего решит не сдавать объект в аренду. Следовательно, арендатор должен будет нести дополнительные издержки на переезд, тогда как в специализированном здании риск приобретения вышеперечисленных проблем значительно ниже.

В связи со снижением инвестиционной привлекательности, доля предложений помещений на первых этажах жилых домов существенно снизилась в последние годы, причем данная тенденция сохранится и в ближайшие годы.

Отдельные компании, имеющие недвижимость в центральных районах города, не спешат ее продавать, а рассматривают варианты ее использования в качестве доходной. Это обусловлено с тем, что традиционно недвижимость является надежным вложением средств, а в последние три года и чрезвычайно доходным с точки зрения ее управления.

В офисном сегменте, несмотря на активизацию строительства специализированных площадей, спрос продолжает превышать предложение.

В 2005 году проявилась тенденция к строительству бизнес-центров, рассчитанных на малый и средний бизнес. Еще в 2004 году большинство строящихся зданий были изначально рассчитаны на крупные компании, соответственно и площади в них продавались поэтажно. Значительная часть приобретаемых площадей были направлены на собственные нужды, и не сдавались в аренду. Уже в 2005 году в связи с некоторым насыщением данного сегмента застройщики ориентируются на менее крупные компании, для которых оптимальный размер офиса не превышает 200 кв.м. По мнению аналитиков, данное направление является перспективным: при более низких затратах на строительство (в первую очередь за счет более дешевого земельного участка), и соответственно более низких ценах и арендных ставках примерно тот же уровень рентабельности.

В то же время необходимо заметить, качественных предложений на рынке по-прежнему немного, в категории офисных площадей в специализированных и многофункциональных зданиях по-прежнему сохраняется ситуация превышения спроса над предложением. Например, снять в аренду 100 кв.м. офисных площадей с нормальной парковкой в центральной части города очень затруднительно.

Согласно экспертным оценкам рынка коммерческой недвижимости одна из наиболее острых проблем сегодня -- аренда небольшого офиса площадью до 100 кв. м. Такой вопрос возникает как у вновь образовавшихся фирм малого и среднего бизнеса, так и при выделении отдельных структур от сформировавшихся и работающих организаций.

Какие офисы небольших площадей реально предлагают на рынке коммерческой недвижимости в настоящее время? Что можно сказать об оснащении этих помещений и разделении на классы?

Спрос на офисы площадью до 100 кв. м существует и объясняется в основном недостаточностью финансовых средств у арендаторов.

Доля таких помещений составляет порядка 24 % от общего спроса. Но наиболее часто арендаторов интересуют офисы площадью 200-300 кв. м -- 27 %.

При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

В результате исследования существующих офисных центров была определена следующая их классификация. Классифицируются следующим образом:

- класса “A”,

- класса “B”,

- класса “C”.

Класс “A”, подразумевается наличие:

-центрального кондиционирования;

-принудительной вентиляции;

-охраняемой автостоянки;

-оптико-волоконной связи;

-общей охраны;

-окон из ПВХ;

-профессионального менеджмента;

-современных лифтов;

-системы пожарной и охранной сигнализации;

-здания, построенные с 1999 года;

-центральное местоположение;

-отдельно стоящее специализированное офисное здание;

-широкий перечень услуг;

-полная безопасность бизнеса.

Класс “В”, подразумевается наличие:

-лифты;

-принудительная вентиляция;

-воздушное кондиционирование;

-окна уплотненные;

-пожарная и охранная сигнализация;

-здания после капитального ремонта или построенные с хорошим качеством строительных работ;

-хорошее местоположение;

-отдельно стоящее специализированное офисное здание.

Класс “C”, подразумевается наличие:

-лифты, если здание более трех этажей;

-внешний вид здания должен быть в хорошем состоянии;

-деревянные окна;

-кондиционирование в некоторых помещениях;

-пассивная вентиляция;

-удачное местоположение;

-косметический ремонт.

Офисы небольших площадей относятся к классу С либо В по общепринятой классификации подобных помещений. Они расположены в бывших НИИ и заводах, офисных комплексах, бизнес-центрах, технопарках, офисно_складских и складских комплексах, а также в жилых домах, (помещения в составе жилых домов предпочитают сервисные и торговые предприятия).

Как отмечено выше, арендаторы небольших площадей выбирают главным образом объекты по двум основным критериям: по размеру арендной ставки и месторасположению. В данную категорию попадают офисные комплексы класса В и С.

На рынке наиболее широко представлены офисы от 30 кв. м. Они, как правило, расположены на первых этажах жилых домов -- в помещениях, выведенных из жилого фонда, в цокольных этажах. Крайне редко можно встретить помещения, изначально не предназначенные для проживания.

Также небольшие офисы предлагают в административных зданиях и не попавших под реконструкцию НИИ.

Помещения площадью до 100 кв. м, предназначенные для аренды, обычно сдают в рабочем состоянии со стандартной офисной отделкой, иногда они требуют косметического ремонта. Они оснащены телефонными линиями и в большинстве случаев Интернетом. Если офис расположен в административном здании, то, как правило, арендодатель предоставляет мебель. Эта коммерческая недвижимость принадлежит к классам В и С.

Источники поставки на рынок небольших по площади офисов в последнее время иссякают -- многие административные здания и НИИ попадают под реконструкцию.

Владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие помещения, поскольку это увеличивает количество арендаторов и соответственно усложняет управление зданием. Поэтому если там и сдают площади до 100 кв. м, то цена на них выше, чем на другие офисы. Современные офисные здания класса А строят с расчетом на арендаторов крупных площадей, помещения небольших размеров здесь практически не сдают. Такие предпочтения владельцев объектов подобного назначения связаны с трудоемкостью обработки большого количества договоров, усложнением управления здания. Поэтому в бизнес-центрах качественные помещения сдают большими блоками или этажами. Иногда эти блоки делят на комнаты и сдают в субаренду.

Есть ряд бизнес-центров, где сдают небольшие по площади офисы с выполненной отделкой и уже оборудованные для работы. Это удобно для компаний, планирующих краткосрочную аренду, так как в данном случае им не нужно тратиться на обустройство помещений. Но с другой стороны, такие преимущества значительно увеличивают арендные ставки.

Первые этажи жилых новостроек сегодня часто отводят под помещения коммерческого назначения с отдельными входами с улиц. Они пользуются спросом у компаний, ежедневно принимающих посетителей.

В частности, такие помещения востребованы банками под новые отделения.

Однако с точки зрения презентабельности офисы на первых этажах жилых домов, разумеется, значительно уступают бизнес-центрам.

Раньше проблему небольших офисных площадей решали также за счет сдачи в аренду номеров в гостиницах старой постройки, но после законодательного запрета подобная практика уходит в прошлое.

Стоимость аренды небольших офисов изменяется пропорционально росту потребительских цен и общему уровню инфляции. Кроме того, на увеличение арендной платы зачастую влияет падение курса доллара по отношению к рублю. В целом, на рынке коммерческой недвижимости арендные ставки достаточно стабильны.

В таблице 1.2 представлены предельные и средние арендные ставки в 2009 году на офисные помещения по районам города Красноярска.

Таблица 1.2 - Предельные и средние арендные ставки на офисные помещения по районам г.Красноярска

Район	Арендная ставка, руб./кв.м. в месяц
	средняя	Min	Max
1	2	3	4
Ленинский район	350	250	450
Кировский район	425	300	550
Советский район	875	550	1200
Центральный район	1150	800	1500
Железнодорожный район	765	530	1000
Октябрьский район	900	600	1200
Окончание таблицы 1.2
1	2	3	4
Свердловский район	450	300	600
ИТОГО	702	475	930

Уровень арендной платы за последние 2 годы существенно не изменился. Основной объем предложения находится в ценовом диапазоне от 350 до 700 руб./кв.м. Тогда как арендная ставка высококачественных помещений достигает 1500 руб./кв.м. Средняя арендная ставка офисных помещений по Красноярску в конце 2009 г. составляет 702 руб.

Чаще всего помещения требуют ремонта. Как правило, при заключении договора аренды состояние офиса становится проблемой арендатора.

В условиях несовершенства законодательной базы рынок коммерческой недвижимости вынужден работать на краткосрочную перспективу. Для инвестора в российскую недвижимость долгосрочная перспектива -- это срок окупаемости проекта 4-6 лет. На Западе она измеряется периодом от 15 до 20 лет.

Проблема небольших офисов класса С не состоит в их отсутствии. Предложения есть. Не всегда стоимость аренды соответствует качеству предоставляемых арендных услуг. Отсутствие или номинальность охраны, пожарной или охранной сигнализации, отсутствие парковочной зоны, а также высокий коридорный коэффициент -- плата за места общего пользования, которые зачастую имеют не совсем приличный вид, не являются для арендодателя показателем снижения ставки аренды по сравнению с другими офисными зданиями, сдаваемыми в аренду в том же районе. Надо отметить, что рынок коммерческой недвижимости класса А и В можно считать сформировавшимся, цивилизованным. В предложениях же по аренде помещений классом ниже арендаторы поставлены в полную зависимость от условий арендодателя. Спрос еще полностью не удовлетворен и превышает предложение.

Если место для офиса хорошее, то ставка должна быть высокой. Арендодатель не станет сдавать офисы по ценам ниже рыночных -- неразумно. Помещение, расположенное далеко, не заинтересует бизнесменов, так как офис себя не окупит даже при низких затратах на аренду.

1.3 Основа учета операций по сдаче недвижимого имущества в аренду

Арендные операции оказывают прямое влияние на имущественное состояние и финансовые результаты деятельности организации и косвенное - на сумму уплачиваемых ею в бюджет и внебюджетные фонды налоговых платежей. В связи с этим возникает необходимость в получении достоверных сведений о величине и структуре арендных операций, что предполагает решение следующих учетных задач:

-формирование достоверной информации о собственном и арендованном имуществе;

-проверка правильности документального оформления арендных операций;

-полное и своевременное отражение арендных обязательств;

своевременное осуществление расчетов по арендным обязательствам;

-правильный расчет, возмещение и налогообложение арендной платы;

-правильное возмещение расходов, связанных с содержанием арендованного имущества;

-выявление финансового результата об арендных операций;

-точное определение себестоимости ремонта арендованного имущества;

-формирование достоверной информации о капитальных вложениях в арендованное имущество;

-обеспечение контроля за сохранностью и соблюдением правового режима использования арендованного имущества;

-полное и достоверное раскрытие информации об арендованном имуществе и арендных обязательствах в бухгалтерской отчетности.

Необходимым условием правильной организации бухгалтерского учета арендных операций является соблюдение общеметодологических учетных принципов. К ним относятся: имущественная обособленность организации, существенность информации, временная определенность фактов хозяйственной деятельности, приоритет содержание перед формой, непрерывность деятельности организации, полнота отражения фактов хозяйственной деятельности, последовательность применения учетной политики, разграничение в учете текущих затрат и капитальных вложений, рациональность учета, непротиворечивость учетной и отчетной информации.

Допущение имущественной обособленности предполагает обособленное существование активов и обязательств организации от активов и обязательств ее собственников и активов и обязательств других организаций. В соответствии с ним арендованное имущество должно числится на балансе собственника (арендодателя) и за балансом у реального владельца и пользователя (арендатора). Исключением из этого правила является:

-имущество, выступающее предметом договора аренды предприятия, которое в соответствии с требованиями п. 50 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств подлежит учету на балансе арендатора;

-имущество, выступающее предметом договора финансового лизинга, которое согласно п. 1 ст. 31 Федерального закона от 29 октября 1998г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» по соглашению сторон может учитываться на балансе лизингодателя или лизингополучателя.

Принцип существенности помогает организации, в учредительных документах которой не предусмотрена аренда как вид деятельности, самостоятельно определять тактику поведения при решении вопроса признания в бухгалтерском учете доходов от аренды. Так, если величина названного показателя составляет не менее 5% в общей сумме доходов, то его надлежит рассматривать в качестве дохода от обычных видов деятельности. При несоблюдении указанного условия арендная плата включается арендодателем в состав доходов от прочих видов деятельности.

Принцип временной определенности фактов хозяйственной деятельности подразумевает отражение арендной платы в составе доходов и расходов того отчетного периода, к которому она относится, независимо от фактического времени поступления или выплаты денежных средств. Особенность его применения заключается в том, что арендная плата, полученная арендодателем в текущем отчетном периоде, но относящаяся к следующим отчетным периодам, может приниматься к бухгалтерскому учету по-разному: либо как полученный аванс, либо как доход будущих периодов.

Принцип приоритета содержания перед формой требует при отражении в бухгалтерском учете арендных операций исходить не столько из их правовой формы, сколько из экономического содержания. Однако применение данного правила на практике нередко сопряжено с юридическими трудностями, например расходы по проведению арендатором капитального ремонта могут включаться в себестоимость продукции, (работ, услуг) только в том случае, если такая обязанность возложена на него в договоре аренды.

Принцип непрерывности деятельности организации предполагает, что организация будет продолжать свою деятельность в будущем, что у нее нет намерений ликвидироваться.

Принцип полноты отражения фактов хозяйственной деятельности означает необходимость отражения в бухгалтерском учете всех арендных операций.

Принцип рациональности учета предполагает рациональный, экономичный учет арендных операций исходя из условий хозяйственной деятельности и величины организации.

Принцип непротиворечивости заключается в том, что данные синтетического и аналитического учета арендных операций должны совпадать.

Последовательность применения учетной политики заключается в том, что выбранная организацией учетная политика применяется последовательно от одного учетного периода к другому.

В российских стандартах по бухгалтерскому учету нет отдельного стандарта, посвященного аренде, в отличие от международных стандартов финансовой отчетности включающих МСФО 17 "Аренда". Ныне действующее Положение по бухгалтерскому учёту «Учёт основных средств» ПБУ 6/01, утвержденное приказом Минфина РФ от 30 марта 2001г. №26н, не содержит раздела, регулирующего вопросы аренды основных средств. Руководствоваться следует Методическими указаниями по бухгалтерскому учёту основных средств, утверждёнными приказом Минфина РФ от 13 октября 2003г. № 91н.

Организации, специализирующиеся на предоставление в текущую аренду имущества, должны рассматривать арендную плату в качестве дохода от обычных видов деятельности и учитывать ее в составе выручки от оказания услуг. С этой целью они должны открыть активно-пассивный сопоставляющий синтетический счет 90 «Продажи». По его кредиту собирается информация о величине арендной платы, причитающейся арендодателю в отчетном периоде, по дебету учитываются расходы, связанные с ее получением. Сальдо показывает финансовый результат (прибыль, убыток) от обычных видов деятельности, который по истечении отчетного периода присоединяется к конечному финансовому результату арендодателя.

Аналитический учет по счету 90 ведется по видам текущей аренды и договоров аренды.

Синтетический учет затрат арендодателя по оказанию арендных услуг организуется на активном калькуляционном счете 20 «Основное производство». Аналитический учет ведется по статьям затрат (материальные затраты, затраты на оплату труда, отчисления на социальные нужды, амортизация, прочие затраты).

Организации, для которых сдача имущества в аренду выступает вспомогательным видом деятельности, самостоятельно решают вопрос о том, к какому виду доходов относить причитающуюся им арендную плату - к доходам от обычных видов деятельности или к прочим доходам. Данное правило раскрывается в ПБУ 9/99 «Доходы организации». В частности, если величина арендной платы существенно влияет на финансовый результат арендодателя, то предоставление им во временное владение и пользование (временное пользование) своих активов рассматривается как предмет деятельности с отнесением причитающихся доходов к доходам от обычных видов деятельности и отражением их на счете 90 «Продажи». При этом существенной признается величина арендной платы, отношение которой к общей сумме всех доходов организации (доходов от обычных видов деятельности, операционных, внереализационных и чрезвычайных доходов) составляет не менее 5 %.

Когда арендная плата не превышает установленный порог существенности, арендодателю надлежит рассматривать аренду в качестве отдельной хозяйственной операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов, что обеспечивается благодаря открытию активно-пассивного сопоставляющего счета 91 «Прочие доходы и расходы». По его кредиту накапливается сведения о причитающейся арендной плате, по дебету - прочие расходы, обусловленные арендными сделками. Сальдо показывает финансовый результат - прибыль или убыток от прочих видов деятельности.

Синтетический учет расчетов с арендатором по арендной плате арендодатель ведет на активно-пассивном счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», предварительно открыв к нему специальный субсчет, - «Расчеты с арендаторами». По его дебету формируется информация об увеличении дебиторской задолженности арендатора в связи с начислением арендной платы, по кредиту - об уменьшении долга при его погашении. Сальдо показывает величину начисленной, но не погашенной на начало и конец отчетного периода задолженности. Аналитический учет по счету 62, субсчет «Расчеты с арендаторами», ведется по видам арендаторов, договоров аренды и видов арендных платежей.

В соответствии с Планом счетов финансово-хозяйственной деятельности организации и Инструкцией по его применению, утвержденный приказом Минфина РФ от 31 октября 2000г. № 94н для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящийся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде и доверительном управлении, предназначен счет 01 «Основные средства».

В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учёте» имущество, являющееся собственностью организации, должно учитываться обособленно от имущества других юридических лиц, находящегося в данной организации. Таким образом, арендуя какое-либо имущество, организация - арендатор обязана обеспечить раздельный учёт собственного и арендованного имущества.

Для учёта передачи основных средств в аренду можно открыть субсчет «Основные средства, переданные в аренду».

Аналитический учёт необходимо организовать таким образом, чтобы обеспечить возможность получения данных по видам основных средств, местам их нахождения, арендаторам и т.п. Передача имущества арендатору будет отражена в учете арендодателя следующим образом:

Дебет 01, субсчёт «Основные средства, переданные в аренду»

Кредит 01, субсчёт «Собственные основные средства»

Переданы в аренду объекты основных средств.

При возврате арендатором основных средств их собственнику, если условиями договора не предусмотрен выкуп арендованного имущества:

Дебет 01, субсчёт «Собственные основные средства»

Кредит 01, субсчёт «Основные средства, переданные в аренду»

Возвращены основные средства.

Арендованное имущество должно учитываться в оценке, указанной в договоре на аренду.

В общем случае при передаче имущества в аренду арендодатель продолжает учитывать его в составе собственного имущества. Если объектом аренды являются, например, основные средства, то после передачи их арендатору они продолжают учитываться у арендодателя на счете 01. Основные средства входят в налогооблагаемую базу по налогу на имущество, и, поскольку само имущество продолжает числиться на балансе арендодателя, именно он будет являться плательщиком налога на имущество. Арендодателю при установлении размера арендной платы следует учесть этот факт и установить такой размер арендной платы, который позволит покрыть данные расходы и получить прибыль от сдачи имущества в аренду.

Порядок отражения поступающей арендной платы зависит от того, основной или не основной деятельностью является в организации предоставление в аренду материальных ценностей.

Дебет 62 Кредит 90.1 отражена сумма арендной платы, подлежащей к получению.

Дебет 90.3 Кредит 68.ндс отражена сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет (при методе начисления).

Дебет 51 Кредит 62 отражены поступившие денежные средства от арендатора.

Если арендная плата отражается в учете в составе прочих доходов:

Дебет 76 Кредит 91.1 отражена сумма арендной платы, подлежащей к получению.

Дебет 91.3 Кредит 68.ндс отражена сумма НДС, подлежащего уплате в бюджет (при методе начисления).

Дебет 51 Кредит 76 отражены поступившие денежные средства от арендатора.

Арендная плата может быть перечислена арендатором единым платежом за весь период действия договора аренды.

Если предоставление активов предприятия в аренду является основной деятельностью, то полученная за весь период действия договора арендная плата рассматривается как авансовый платеж и учитывается на счете 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», субсчет «Расчеты по авансам полученным».

Если передача активов в аренду не является основной деятельностью, то единовременно внесенную арендную плату следует учитывать по-другому.

Для обобщения информации о доходах, полученных в отчетном периоде, но относящихся к будущим отчетным периодам, предназначен счет 98 «Доходы будущих периодов». Учет арендной платы следует вести на субсчете 98-1 «Доходы, полученные в счет будущих периодов», аналитический учет следует организовать по каждому виду дохода. Суммы доходов, относящихся к будущим периодам, отражаются по кредиту счета 98 в корреспонденции со счетами учета денежных средств или расчетов с дебиторами и кредиторами. По дебету счета 98 отражаются суммы доходов, перечисленные на соответствующие субсчета при наступлении отчетного периода, к которому эти доходы относятся.

Арендная плата (когда это не является предметом деятельности организации) признается в бухгалтерском учете при наличии следующих условий:

а) организация имеет право на получение этой выручки, вытекающее из конкретного договора или подтвержденное иным соответствующим образом;

б) сумма выручки может быть определена;

в) имеется уверенность в том, что в результате конкретной операции произойдет увеличение экономических выгод организации;

Если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, то в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка.

Дебет 51 Кредит 62-2 отраженна сумма предоплаты за арендованное имущество.

Дебет 62-2 Кредит 68-2 отражен НДС, начисленный с суммы предварительной оплаты.

Дебет 62-2 Кредит 98 учтена в составе доходов будущих периодов сумма полученной арендной платы.

Дебет 62-1 Кредит 91-1 начислена арендная плата за отчетный период.

Дебет 91-2 Кредит 68-2 начислен НДС по арендной плате отчетного периода.

Дебет 68-2 Кредит 62-2 восстановлен НДС с предоплаты.

Дебет 98 Кредит 62-1 отражена сумма арендной платы, ранее учтённая в составе доходов будущих периодов.