Правовое содержание ипотечных отношений в Российской Федерации

При субсидировании государственного строительства жилья среднего качества происходит увеличение предложения этой категории домов, что приводит к снижению цен в результате удовлетворения спроса на данное жильё. Население с более низкими доходами получает возможность приобрести жильё среднего качества взамен жилья низкого качества. В результате такой естественной фильтрации жильё более низкого качества освобождается, и его предложение на рынке увеличивается, следовательно, цены на него падают. Избыточное предложение низкокачественного или непригодного жилья может быть изъято из оборота и тем освобождено место для жилья более высокого качества. Таким образом, государственное субсидирование строительства жилья среднего качества снижает цену домов среднего качества, что позволяет некоторым семьям улучшить жилищные условия. В то же время улучшается общее состояние жилищного фонда за счёт изъятия из обращения непригодных для проживания изношенных домов.

На рынке высококачественного жилья также происходят изменения. С увеличением предложения жилья среднего качества и снижением цен на него замедляется процесс перехода высококачественного жилья в класс жилья среднего качества (достаточность предложения), что также приводит к падению цен на высококачественное жилье в результате увеличения его предложения. В итоге политика государства по строительству жилья именно среднего качества приводит к благоприятным последствиям для всех категорий населения.

Если рассмотреть результат политики государства и местных властей по субсидированию строительства низкокачественного и дешёвого жилья для бедных населения, то получится обратная зависимость. Сокращение жилья среднего качества и увеличение жилья низкого качества вызывает повышение цен на жильё среднего уровня, что делает его для части населения недоступным. Часть семей вынуждена будет сменить своё жильё на дома более низкого качества. Повышенный спрос на жильё низкого качества вызовет увеличение цен данной категории домов, что неблагоприятно скажется на населении с низкими доходами. Как отмечено выше, высокий объём государственного строительства снижает темпы частного строительства и требует значительных финансовых ресурсов.

В России в условиях ограниченности бюджета оптимальным будет стимулирование коммерческого строительства для населения категории среднего класса. Особо приоритетным направлением политики государственного субсидирования в настоящий период является частичное государственное финансирование населения со средними доходами на приобретение жилья с применением механизма жилищной ипотеки. Использование ипотечного механизма в сочетании с государственной помощью обеспечит рост платежеспособности граждан, спрос и увеличение темпов частного строительства. Финансирование населения со средними доходами в сочетании с пользованием ипотечного механизма порождает спрос на жильё среднего качества и снижение цен, что в конечном итоге улучшит ситуацию для всех категорий населения.

Государственное регулирование через установку норм и нормативов является важным инструментом управления жилищным рынком, влияющим на его параметры. Применением норм, правил и нормативов государство призвано упорядочить деятельность участников жилищного рынка. Примером может служить Порядок лицензирования отдельных видов деятельности, устанавливающий единые нормы правила допуска экономических субъектов к операциям на жилищном рынке. Влияние нормативного метода на жилищный рынок может быть различно. Ужесточение правил и завышение норм и нормативов приводит к снижению активности экономических субъектов на рынке жилья в целом или в определённых направлениях может привести к росту цен предложения на рынке жилья и рынке жилищных услуг, и наоборот. Неэффективное государственное регулирование и нормирование оплаты жилья (квартирной платы) приводит к деформациям механизма ценообразования объектов недвижимости и диспропорциям на рынке. В жилищном строительстве это влияние, в основном, выражено в порядке образования расходов на строительно-монтаж-ные работы и в сужении или расширении рынков сбыта через колебания цен. Отрицательным моментом является несоответствие действующих норм, правил и нормативов меняющейся ситуации на жилищном рынке.

Регулирование земельных отношений проявляется через установление норм, правил зонирования, механизмов ценообразования на земельные ресурсы, налогообложение и оказывает очень существенное влияние на жилищный рынок, учитывая его прямую связь с предложением жилищного фонда и строительством жилья. Прямое влияние на предложение жилищного фонда проявляется в показателях объёмов, качества, цены. Ограничение коммерческого земельного оборота под жилищное строительство существенно снижает фактор рыночного регулирования уровня сбалансированности на рынке жилья и приводит к возникновению диспропорций. Для экономических субъектов ограничения на земельном рынке выражаются в ослаблении или переориентации их деятельности, что не позволяет им использовать возможности данного рынка в полной мере.

Применяемый государством метод стимулирования деятельности экономических субъектов в заданных направлениях только при гибкой политике оказывает нужное влияние на развитие рынка. Применение льгот для жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, кондоминиумов влияет на ценообразование и развитие жилищных услуг. Стимулирование деятельности малых предприятий, антимонопольная политика на рынках жилищных услуг, подрядных работ повышают конкуренцию и, как следствие, качество жилья и расширение жилищных услуг, что в конечном итоге обуславливает уровень цен. Основные направления совершенствования данного метода - проявление большей гибкости и соразмерности применения указанных стимулов и поощрений. Стимулирование конкуренции на жилищном рынке выражается в проведении конкурсов и тендеров на строительство жилья при продаже или сдаче в аренду недвижимости, при заключении контрактов на проведение подрядных работ. Применение метода конкурсного отбора призвано компенсировать отрицательные факторы в ценообразовании и повысить эффективность использования государственной собственности. Развитие конкуренции на жилищном рынке и государственные мероприятия в этом направлении - ограничение естественных монополий, развитие и поощрение создания новых участников жилищного рынка - приводят к снижению цен и повышению качества как жилищного фонда, так и жилищных услуг.

Управление через инвестиционную деятельность оказывает непосредственное влияние на жилищный рынок. Результатом становится качественное изменение жилищного фонда и рынка жилищных услуг. Создавая благоприятный инвестиционный климат для экономических субъектов жилищного рынка, государство во многом решает основную задачу приведения системы жилищного рынка в равновесие, т.е. в ситуацию, когда основные его параметры сбалансированы по объёмам, качеству, ценам, спросу и предложению. Такое же влияние оказывает инвестиционное управление на уровне экономических субъектов, когда, подчиняясь экономическому закону материальной заинтересованности и выгоды, работая в условиях сложившегося инвестиционного климата, участники жилищного рынка опосредованно регулируют соотношения параметров этого рынка, подчиняясь его условиям.

Управление жилищным рынком с использованием финансово-кредитных механизмов, в том числе ипотечного кредитования, является в настоящий момент одним из наиболее перспективных экономических методов. Анализ показателей, характеризующих состояние национального жилищного рынка, выявил огромный неудовлетворённый спрос на качественные новые объекты жилищного фонда и создаваемые им жилищные услуги как со стороны населения, так и со стороны инвесторов. Факторами, препятствующими удовлетворению, являются: недостаточный уровень платёжеспособности населения и предприятий; отсутствие полноценного рынка жилищных услуг; недостаток финансовых ресурсов, аккумулируемых финансово-кредитными учреждениями.

Финансово-кредитный ипотечный механизм, используемый в процессе управления жилищным рынком, в совокупности с проводимыми реформами ЖКХ, жилищного строительства, финансово-кредитной системы способен снизить уровень диспропорции и вывести систему жилищного рынка на качественно новую ступень развития. Развитие и внедрение механизма жилищного ипотечного кредитования создаёт условия, при которых население полностью или частично за счёт собственных ресурсов способно решать жилищный вопрос. Механизм ипотечного кредитования оказывает существенное воздействие на жилищный рынок - его объёмы, качественный состав, цены и строительство, так как непосредственно участвует в формировании спроса и предложения жилья и жилищных услуг на рынке.

Целостная система государственного регулирования жилищного рынка, удовлетворяющая современным требованиям, до конца не сформирована. Остаются неустановленными предпочтительные формы, методы, механизмы государственного участия. Не найдено оптимальное соотношение этого участия с действием рыночных законов. До настоящего времени идут усиленные поиски различного рода механизмов и регуляторов, определяется оптимальное сочетание прямого и косвенного государственного воздействия на жилищный рынок, существует потребность в создании моделей и систем жилищных индикаторов.

С развитием информационных и программных технологий индикаторные системы оценки позволят точнее и быстрее фиксировать изменения текущего состояния жилищного рынка, постоянно выявлять отклонения и диспропорции, наметившиеся тенденции, отслеживать динамику развития.

На микроуровне влияние на систему жилищного рынка оказывается через механизм формирования и проявления совокупных интересов, сформированных с помощью индикаторных методов оценки. Результаты проведения текущего анализа, планирования и прогнозирования деятельности каждого экономического субъекта, в числе подрядных организаций, выражается в выработке краткосрочных и стратегических направлений их деятельности на рынке жилья. Ими вырабатываются решения об инвестициях в жилищное строительство, реконструкцию, ремонт, сферу жилищных услуг, ипотечный бизнес или решения об изменении направлений деятельности на рынке жилья, что непосредственно влечёт изменения значений его параметров.

Таким образом, состояние и дальнейшее развитие жилищного рынка страны во многом предопределены действующей системой управления. Эффективность управления базируется на познании управляемых процессов и оценке объекта, учёте экономических законов и закономерностей, адекватности используемых методов и результативности применяемых механизмов и инструментов. Особо важно, что процесс управления жилищным рынком на макроуровне всегда должен сопровождаться оценкой предполагаемых к получению результатов через призму микроуровня, то есть через действия экономических субъектов.

Кредитование для банка - это процесс, всегда связанный с возможным риском потери значительных денежных ресурсов. Именно поэтому для снижения риска невозврата кредита особенно тщательного анализа требуют не только вопросы кредитоспособности заемщика, но и его обеспечения. Обеспечение кредита в виде преимущественных прав банка на какое-либо имущество выступает в данном случае как дополнительная гарантия полного и своевременного возврата кредита, уменьшает риск при неплатежеспособности, банкротстве, ликвидации заемщика или его нежелании погасить долг.

Наиболее часто в банковской практике встречается такая разновидность обеспечения кредита, как залог. Основное преимущество залога заключается в том, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору банк имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Кроме того, залог обладает правом требования. Это означает, что какие бы сделки ни были проведены с заложенным имуществом, оно остается предметом залога вплоть до прекращения основного обязательства (независимо от того, в чьей собственности оно находится). Статья 353 Гражданского кодекса гласит: «...в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу».

Наиболее привлекательной для банка разновидностью обеспечения в развитых странах является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется и значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время ипотека в России регулируется частью первой Гражданского кодекса Российской Федерации, Законом Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), федеральными законами от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другие объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержатся в статье 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ. В комментарии к Закону «Об ипотеке» отмечается, что «ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В то же время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.). Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т.п.

На наш взгляд, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору. В период действия закладной заемщик не должен лишаться права подвергать заложенное имущество определенному финансовому риску, однако в таком случае на него должны быть возложены определенные договором обязанности, прежде всего по выплате налогов, поддержанию страхового покрытия недвижимости, а также по обязательному согласованию с залогодержателем крупных изменений в имуществе.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Следует учитывать, что при залоге предприятия необходимо согласие собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Если в качестве предмета залога выступают муниципальные или государственные предприятия, требуется согласие соответствующих комитетов (агентств) по управлению имуществом. Договор об ипотеке, составленный с нарушением этого правила, будет считаться недействительным.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее одного года после заключения соответствующего договора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внимание оценке не только собственно имущества предприятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, который приобретает на публичных торгах предприятие, одновременно приобретает также и все обязанности собственника предприятия. Закономерно, что продать предприятие с множеством задолженностей банку представляется нереальным, поэтому такое имущество не будет принято в обеспечение кредита.

При залоге отдельных производственных объектов действующего предприятия обязательна всесторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Сложность заключается в том, что при реализации такого предмета залога трудно найти покупателя, заинтересованного исключительно в данном помещении (как правило, расположенном на территории предприятия с пропускным режимом и имеющем строго производственное назначение).

Для рассмотрения возможности предоставления кредита под залог предприятия банку требуется, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на получение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных платежей и другие документы по требованию кредитора. Кредитное подразделение банка обычно обращает особенное внимание на несоответствия в финансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет наличие необходимой производственно-технической базы для выполнения этого плана (например, производственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т.п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами. Один из таких способов - на основе балансовой стоимости имущественного комплекса. У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимости на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются периодической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент переоценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену основных фондов предмета залога. Такой способ используется банками обычно тогда, когда нет другой возможности оценить стоимость предмета залога, однако является в достаточной степени формальным.

Другой способ основывается на заключении независимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуществляется профессиональными оценщиками на основе проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

Иногда оценка стоимости имущества, предлагаемого в качестве залога, осуществляется самим банком. При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справочные данные об уровне цен (как правило, на основе публикаций, справок торгующих или снабженческих организаций и т.д.). Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако она достаточно трудоемка для банка. Именно поэтому такой способ применяется обычно крупными инвестиционными банками, где для этого существуют специальные подразделения.

Оценка залога - одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию. Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

Следует также отмстить, что в Законе «Об ипотеке» содержится абсолютно новое для российского законодательства положение (уже упомянутое в статье) о том, что ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого должна составлять не менее половины стоимости имущества предприятия. В мировой практике размер кредита обычно в 1,3-2 раза меньше рыночной стоимости предмета залога. Подобная осторожность банков объясняется, прежде всего, следующими обстоятельствами.

Стоимость имущества, предлагаемого в качестве залога, должна быть достаточна для того, чтобы покрыть не только кредит, но и проценты за весь период пользования кредитом.

Рыночная стоимость залога за время пользования кредитом может существенно измениться. Банк, как правило, рассчитывает на изменения в «худшую» сторону. Это вполне разумное решение, так как в настоящее время в России рынок недвижимости переживает глубочайшие изменения, цены на недвижимость меняются. Еще сложнее ситуация с определением ликвидности.

Кроме того, часто встречаются случаи, когда недобросовестные залогодатели предполагают избавиться от неликвидной недвижимости с помощью ипотечного кредитования. Например, заемщик имеет в собственности некое убыточное предприятие, которое долго и безуспешно пытается продать. Потерпев очередную неудачу, он обращается в банк с заявкой на кредит под залог этого предприятия (в качестве объекта недвижимости). В случае, когда банк недостаточно тщательно производит оценку предмета залога и выдаёт кредит, он обречен на невозврат этого кредита. В то же время заемщик достиг своей цели - продал банку недвижимость по цене кредита.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. Нередки случаи, когда банк получает с учетом всех вычетов столь малые средства, что их не хватает даже на погашение суммы кредита, не говоря о процентах.

При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога производится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариантов реализации имущества должника - от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения её банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторонами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не состоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобретении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.

Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются повторные торги, где цена имущества снижается на 15 %. В случае, когда недвижимость не была никем приобретена и на повторных торгах, банк имеет право покупки этого имущества по цене на 25 % ниже первоначальной. Ипотека считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение месяца с момента окончания повторных торгов.

Закономерно возникает вопрос: для чего банку необходимо иметь дело со столь сложным и хлопотным делом, как ипотека? Действительно, затраты на содержание недвижимости и уплату соответствующих налогов (в случае ее неликвидности) велики. Однако примеры достаточно широкого использования ипотеки предприятия в развитых странах убеждают, что при данном виде обеспечения кредита риск потери предмета залога ничтожен. Банковская практика показывает, что ипотечное кредитование - один из самых надежных видов залогового кредитования, привлекательных как для залогодателей (как источник дополнительных денежных средств под низкий банковский процент), так и для залогодержателей.

Дореформенная система жилищного финансирования характеризовалась централизованным распределением бюджетных ресурсов для строительства государственного жилья и его бесплатным предоставлением гражданам, официально признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий. В 1991-1999 гг. в структуре источников финансирования жилищного строительства произошли серьезные изменения. Доля бюджетных средств, составлявшая до начала реформы 80 %, сократилась примерно до 26 %, т.е. в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета - до 15 %.

Одной из важнейших задач при организации системы ипотечного кредитования является мобилизация необходимых для этого ресурсов. В мировой практике проблема привлечения банками средств долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели института (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам). Многообразие механизмов мобилизации кредитных ресурсов, во-первых, связано со спецификой формирования финансово-кредитных систем различных стран и, во-вторых, обусловлено особенностями юридической базы, определяющей возможности кредитных институтов по проведению ипотечных операций, а также условия функционирования субъектов ипотечного кредитования на рынках недвижимости и ценных бумаг.

Система стройсбережений

Функционирование системы стройсбережений предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения в форме целевых накопительных вкладов в специализированных кредитных институтах, а также последующее их размещение в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья (жилищная ипотека).

Модель системы стройсбережений является замкнутой. Источники ресурсов ипотечного кредитования - вклады и платежи в погашение ссуд (а также бюджетные средства в качестве субсидий по стройсбережениям).

Механизм стройсбережений включает три основных этапа. На этапе сбережения вкладчик заключает договор со стройсберкассой, в котором оговариваются условия финансирования в рамках названной системы. По договору вкладчик обязуется ежемесячно вносить установленную сумму взносов на свой счет. По накопительному вкладу выплачивается фиксированный процент (обычно существенно ниже рыночного). Процесс сбережения занимает в среднем 8-10 лет (но не менее определенного периода). Накопив за заданный период 40-50 % оговоренной в договоре суммы, вкладчик становится потенциальным заемщиком. Использование банком ресурсов, привлеченных через накопительные вклады, отпускается только в рамках данной системы.

Стройсберкасса на этапе распределения средств рассчитывает определенный показатель, по которому в зависимости от степени участия каждого вкладчика в том объекте кредитных ресурсов определяется очередность при распределении ссуд.

На третьем этапе в дополнение к накопленной сумме вклада участнику системы стройсбережений в порядке очередности предоставляется ипотечный кредит. Процентные ставки по ссудам также ниже рыночных и фиксируются на весь срок договора.

Финансирование через срочные вклады и срочные займы

Данная система является достаточно рискованной в связи с дисбалансом сроков привлечения и размещения ресурсов. Примеры эффективного использования механизма мобилизации средств через срочные вклады (Великобритания - строительные общества, США ссудосберегательные ассоциации) свидетельствуют о необходимости его государственного регулирования (например, сглаживание колебаний в объеме и условиях привлечения ресурсов с помощью налоговой политики), а также жесткого надзора и контроля за ипотечными кредитными институтами, применяющими данный механизм привлечения ресурсов.

Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило в качестве дополнительных необходимых ресурсов, в большей или меньшей степени практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов. Наиболее перспективное решение проблемы ограниченности ресурсов ипотечного кредитования - развитие вторичного рынка ипотечных ссуд.

Региональные программы использования ресурсов

Основа программ - активная роль органов исполнительной власти субъектов Федерации и местного самоуправления о привлечении средств граждан в строительную сферу и мобилизации ресурсов региональных и местных бюджетов. Среди администраций ряда городов распространена идея содержания специальных внебюджетных фондов поддержки жилищного строительства. Фонды, используя бюджетные средства и часть налоговых поступлений в пределах местных налогов, а в отношении закрытых административно-территориальных образований - и федеральных налогов, финансируют строительство жилья. Оно продается гражданам, которые согласны продать фонду имеющееся жилье, недостающую сумму частично оплатить за счет собственных средств, а частично - получить рассрочку. Стоимость старого жилья, как правило, составляет примерно 50-60 % стоимости нового, 20-25 % - собственные средства гражданина, на оставшиеся 15-30 % стоимости покупаемою жилья предоставляется рассрочка.

Результаты этих программ определяются бюджетными возможностями регионов, объемами жилищного строительства, а также платежеспособным спросом на жилье на вторичном рынке. В некоторых городах и регионах (Оренбургская область, Удмуртия и др.) развиты схемы кредитования населения по кредитной ставке, намного ниже рыночной, через создаваемые внебюджетные фонды. Предоставление льготных процентных ставок по кредитам создает трудности для привлечения в систему ипотечного жилищного кредитования внебюджетных средств инвесторов. В связи с этим подобные схемы ограничены по масштабам кредитования и ложатся тяжелым грузом на региональные бюджеты.

В ряде регионов (Белгородская область, Башкирия и др.), в основном в сельской местности, распространены схемы кредитования, в которых не используется кредитно-финансовый механизм. В Башкирии заемщики получают кредит (заем) в виде строительных материалов, а в Белгородской области рассматривается результативность подсобного хозяйства заемщика. При этом платежеспособность заемщика не оценивается, поскольку возврат кредита (займа) осуществляется не в денежной, а в натуральной форме - в виде сельскохозяйственной продукции. Замена денежных инструментов натуральными может привести к несоизмеримости затрат и результатов. Кроме того, достаточно сложно гарантировать возврат кредитов при отсутствии реального денежного эквивалента натуральных платежей по кредиту и его соответствия размеру кредитных ресурсов.

Муниципальные жилищные облигации

Одной из распространенных форм привлечения средств граждан и юридических лиц в жилищное строительство стал выпуск муниципальных жилищных облигаций или жилищных сертификатов (Москва, Санкт-Петербург, Саратов, Ульяновск и т.д.). Основной смысл облигационного займа заключается в возможности населения постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций. Срок обращения таких облигаций может достигать 10 лет. Накопив необходимое количество облигаций, гражданин вправе обменять их на квартиру соответствующей площади. Как правило, облигации дают право на приобретение жилья в домах, построенных муниципалитетом. Цена их устанавливается на основе себестоимости строительства и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Если владелец облигаций откажется от приобретения квартиры, то он имеет право на получение определенного денежного эквивалента: облигации выкупаются по текущей номинальной цене. В предлагаемой схеме отсутствует возможность выбора гражданами квартир; им предоставляется право на приобретение жилья только в определенных домах, по качеству не всегда отвечающих современным требованиям. Чтобы муниципальные жилищные облигации стали привлекательными для населения, они должны выполнить функцию накопления при установлении определенного дохода и индексации, отражающей изменение ситуации на финансовом рынке.

Программы предоставления предприятиями своим сотрудникам займов на приобретение жилья

Данные проекты основаны на принципе, в соответствии с которым работник получает от предприятия заем для оплаты жилья в размере 70-80 % его стоимости, а остальные 20-30 % обязан оплатить из собственных средств. Заем предоставляется, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10-15 лет), без процентов или с льготными процентами, с возможностью последующего частичного или даже полного списания задолженности работника перед предприятием.

При наличии у предприятия собственных строительных мощностей сотрудникам продается жилье по себестоимости строительства либо с оплатой 20-40 % его стоимости. Оставшуюся часть оплачивает предприятие за счет собственных ресурсов. Приобретение жилья на льготных условиях часто увязывается с обязательствами сотрудников предприятия отработать определенный срок на данном производстве. Данная схема реальна для прибыльных и устойчиво работающих предприятий, заинтересованных в закреплении кадров.

При инфляционных тенденциях банковский процент по кредитам может оказаться неприемлемым для заемщика. Опыт ряда зарубежных стран показывает: выход из этого положения может быть найден путем создания кредитных систем с плавающими процентными ставками, устанавливаемыми с учетом темпов инфляции и роста совокупного дохода семьи.

Сбережения населения, образующие во всем мире основу долгосрочных инвестиций, в России весьма невелики. Вклады в банках (в том числе валютные), вложения в ценные бумаги составляют 5-10 % доходов населения. При этом отсутствие механизмов трансформации сбережений населения в ссудный капитал делает невозможным их применение в качестве инвестиций.

Изменить ситуацию можно за счет развития системы ипотечного жилищного кредитования с использованием различных источников финансирования (табл. 2).

Создание системы ипотечного кредитования требует государственной поддержки. В развитых странах имеется необходимая законодательная база, четко работают государственные органы, регистрирующие сделки с недвижимостью, специализированные институты, созданные при поддержке государства, проводят операции с ценными бумагами ипотечных банков, косвенно регулируя их деятельность. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах.

Пассивная жилищная политика государства предполагает создание правовых и институциональных условий для действия рыночных факторов развития жилищной сферы.

Таблица 2. Внутренние и внешние источники финансирования системы ипотечного кредитования

Активная означает функционирование государственных и муниципальных жилищных организаций, наличие государственного или муниципального жилищного фонда, находящихся вне рыночного регулирования. Соответственно, в одних странах приоритет отдается рыночным факторам в жилищной сфере и росту доли собственников жилья, в других - сохранению контроля государства и развитию арендного сектора жилья.

Жилищная реформа в России во многом опирается на зарубежные модели развития жилищной сферы. Рациональность такого подхода состоит в том, что применяются проверенные временем механизмы, покачавшие высокую результативность. Негативные же стороны проявляются в механическом перенесении эффективных зарубежных моделей решения жилищной проблемы в совершенно иные, российские, социально-экономиче-ские условия. Поэтому при использовании зарубежного опыта необходимы его критический анализ и адаптация к местным условиям.

Главная цель этих реформ - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

В условиях переходной экономики России ипотечное кредитование позволяет решать вопросы не только социальные - доступность жилья - но и экономические - стимулирование производства жилья (через стимулирование спроса на него). В целом же кредитование позволяет разрешить противоречие между высокой стоимостью жилья и реальными финансовыми возможностями его потребителей, так как будущие доходы приобретателей жилья трансформируются в их текущую платежеспособность.

Система ипотечного жилищного кредитования в России включает пять сегментов:

1) рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2) первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Чем стабильнее рынок недвижимости, тем охотнее банки берут недвижимость в залог, расширяя оборот и снижая процентные ставки по кредиту;

3) вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном ипотечном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты;

4) рынок ипотечных ценных бумаг, на котором персонифицированные права по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) трансформируются в обезличенные доходные бумаги (облигации), которые размещаются среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;

5) страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков. Страхуются следующие риски: неплатежеспособность, здоровье заемщика, сохранность жилья. Ипотечное кредитование представляет большой интерес для страховщиков как долгосрочный и выгодный источник средств.

Сегодня в России необходима именно система ипотечного жилищного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки, так как без развития любого из сегментов система может оказаться неэффективной.

Механизм реализации ипотечного кредитования включает финансово-кредитную и организационно-техническую базы.

Финансово-кредитная база реализует комплексное использование собственных сбережений граждан, бюджетных и внебюджетных средств, банковских и других кредитных ресурсов.

Организационно-техническая база предусматривает определение функций, выполняемых генеральными менеджерами при ипотечном кредитовании, и добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей всех субъектов процесса производства строительных материалов и строительства жилья с учетом интересов участников, т.е. должен существовать системный подход при решении проблемы удовлетворения потребности в жилье.

Суть долгосрочного ипотечного жилищного кредитования сводится к созданию рыночной системы ипотечных кредитов гражданам на цели приобретения готового жилья как на первичном (вновь построенное жилье, продаваемое застройщиками), так и на вторичном (уже имеющееся в частной собственности жилье) рынках жилья.

На первичном ипотечном рынке должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. На этом рынке действуют банковские и небанковские ипотечные институты, осуществляющие ипотечное жилищное кредитование.

Реализуются две основные финансовые модели ипотечного жилищного кредитования: автономная (другие названия - закрытая модель, или модель депозитного института) и усеченно-открытая.

Автономная модель предполагает мобилизацию свободных денежных средств населения (в форме целевых накопительных вкладов) в специализированных кредитных институтах с последующим их размещением в качестве целевых кредитов на строительство или приобретение жилья.

Относительная автономность модели обеспечивает для заемщиков достаточно привлекательные условия кредитования. Однако, как правило, ипотечный кредит составляет только 50-60 % стоимости приобретаемого или строящегося жилья. В связи с этим заемщик вынужден привлекать дополнительные ресурсы (собственные средства или банковский кредит).

Несмотря на ограничения масштабов использования автономной модели (размер привлекаемых ресурсов зависит от сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов), перспективы использования этой формы организации ипотечного кредитования в России в настоящее время представляются достаточно реальными, учитывая имеющийся опыт и наличие филиальной сети Сбербанка РФ.

В усеченно-открытой модели деятельность банков (или другой кредитно-финансовой организации) характеризуется организационной простотой и распространяется на первичный рынок ипотечных кредитов на уровне «банк-заемщик». При этом закладные не выходят за пределы первичного рынка. Сроки кредитования и величина процента четко не определены и каждый раз устанавливаются с учетом кредитной ситуации и желаний клиента.

Простота усеченно-открытой модели обусловливает ее распространение как в странах с недостаточно развитым рынком ценных бумаг, так и с развитой рыночной экономикой.

Формирование ресурсов ипотечного кредитования

В мировой банковской практике выработано несколько эффективных механизмов формирования ресурсов ипотечного кредитования. Перечислим их:

– финансирование в рамках автономной модели;

– финансирование через срочные вклады и срочные займы. Достаточно рискованно в связи с несовпадением сроков привлечения и размещения ресурсов. Использование заемных средств, аккумулированных через срочные займы, как правило, в качестве дополнительных, практикуется всеми типами ипотечных кредитных институтов;

– рефинансирование через банковские долгосрочные долговые обязательства, обеспеченные залогом недвижимости (облигации);

– рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;

– рефинансирование путем эмиссии ипотечных ценных бумаг, имеющих коллективную гарантию (обеспеченных пулом закладных);

– рефинансирование через систему коллективных инвестиций, предусматривающую организацию в регионах специализированных фондов, денежные средства которых должны быть направлены исключительно на приобретение закладных.

Мировая практика показывает, что эффективным способом решения проблемы рефинансирования является создание вторичного рынка ипотечного кредитования, который обеспечивает средствами первичный ипотечный рынок и решает проблемы банков по рефинансированию долгосрочных ипотечных кредитов.

Открытая модель ипотечного кредитования опирается не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов («кредитно-финансовая организация-финансовый инвестор»), куда поступают средства от долгосрочных инвесторов с помощью соответствующих механизмов.

Заметим, что для эффективной работы открытой модели необходимы такие условия, как стабильность экономики, надежная кредитно-финан-совая система, высокоразвитый фондовый рынок, экономически активное и образованное население, а также государственные гарантии устойчивости и долговременности отношений, присущих ипотеке.

В открытой модели кредитно-финансовые организации финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав заём, такая организация (банк) продает закладную третьему лицу - финансовому инвестору, который является оператором вторичного рынка ипотечных кредитов. Кредитно-финансовые организации продают непосредственно ипотечные кредиты (закладные) или самостоятельно выпускают ипотечные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства они снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание.

Вместо кредитно-финансовой организации в системе ипотечного кредитования может участвовать специализированная некоммерческая организация, которая аккумулирует как бюджетные, так и внебюджетные источники финансирования и предоставляет через уполномоченный банк-агент льготные кредиты населению. Принципиальное отличие данной схемы в том, что появляется больше участников ипотечного процесса, разделяющих риски, активно участвует бюджет путем выделения средств для кредитования населения и предоставления налоговых льгот участникам ипотечного рынка.

Чтобы быть проданными на вторичном рынке, выданные ипотечные кредиты должны соответствовать определенным стандартам: соотношение между размером кредита и стоимостью собственности, используемой в качестве залога; обязательное страхование чистоты титула собственности (юридической чистоты правоустанавливающих документов), иногда - страхование жизни заемщика и самого имущества.

При создании вторичного рынка важнейшей задачей является обеспечение защиты прав не только должника и кредитора в кредитном договоре и договоре залога, но и операторов вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. лиц, приобретающих ипотечные кредиты или ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Отечественные законодатели в качестве основы для образования и функционирования вторичного рынка вводят ценную бумагу - закладную.

По закладной заемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой - выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: налоги, особые сборы и другие платежи. В содержании закладной, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или определенные дополнительные возможности сохранения заложенного имущества.

Практическое значение закладной в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации сделки. Это существенно отличает ее от передачи прав по договору об ипотеке, где требуется соблюдение формы самого договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственная регистрация), что создает практические неудобства.

Уровень доходности ипотечных облигаций и закладных как долгового инструмента зависит от уровня риска их непогашения и срока обращения. Риск непогашения ипотечной облигации, в свою очередь, напрямую связан с ее обеспечением. При гарантиях правительства уровень доходности ипотечных облигаций будет близок к доходности федеральных ценных бумаг с фиксированной доходностью.

Формирование ресурсов банковского кредитования - одна из важнейших и наиболее сложных функций закладных. Пассивные операции ипотечных кредитных институтов по эмиссии закладных тесно связаны с их активными операциями по выдаче кредита под ипотеку. Источники средств для кредитования появляются в связи с возможностями ипотечных кредитных институтов в той или иной форме распоряжаться заложенной недвижимостью.

Схемы ипотечного кредитования для разных категорий заемщиков

Для разных категорий заёмщиков необходимо предусматривать различные условия предоставления ипотечных кредитов. Выделим следующие типы заемщиков:

– с большим и постоянным доходом, которые могут брать кредит в банке с высокой надежностью выплат за период погашения ссуды;

– с меньшим доходом, но работающие в высокодоходных организациях или фирмах, гарантирующих своевременность выплат (средний класс);

– со средним или низким доходом, нуждающиеся в субсидировании за счет государства;

– с доходом на уровне прожиточного минимума, нуждающиеся в социальном жилье.

Как правило, заемщики первого типа в основном не нуждаются в поддержке государства, решили свои проблемы с жильем, приобретают только элитное жилье. В России к данной категории относятся не более 5 % граждан. Они могут приобрести первое жилье за счет собственных средств, составляющих 30 %, и ипотечного кредита - в размере 70 % от стоимости жилья.

Заемщики второго типа имеют доход от 1000 долл. и более в месяц и стремятся приобретать элитное жилье за счет ипотечного кредита. В России к данной категории можно отнести 20-25 % населения. Возможно приобретение первого жилья за счет собственных средств в размере 30 % от стоимости жилья и ипотечного кредита.

К третьему типу заемщиков относятся граждане с доходом менее 500 долл. в месяц, которые улучшить жилищные условия с помощью только ипотечного кредита, без поддержки государства, не могут. Приобретают жилье улучшенной комфортности. К данной категории можно отнести более 50 % населения России. Покупка первого жилья на условиях 30 % собственных средств, остальное - за счет ипотечного кредита, как правило, невозможна. Улучшить жилищные условия могут за счет имеющегося жилья и ипотечного кредита в размере не более 50 % стоимости жилья.