Разработка проекта развития системы ипотечного жилищного кредитования

в) активное участие государства и, в частности регулятора рынка в обеспечении надежности ипотечных ценных бумаг. В интересах развития рынка создать специальную организацию - либо самостоятельную, либо на правая дочерней структуры АИЖК - для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценны бумагам. Также целесообразно создание специального фонда, аналогичного используемому Агентством по страхованию вкладов, для защиты инвесторов от возможных убытков. Фонд может быть сформирован за счет регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия.

В результате инвестирования средств в ипотеку получают мощный импульс к развитию другие смежные отрасли строительной индустрии (производство стройматериалов, изготовление мебели и др.), что в итоге ведет к созданию дополнительных рабочих мест. Стимулируя рост ипотеки, государство связывает свободные средства населения и таким образом сдерживает инфляцию. По сути речь идет о синергетическом эффекте - развитие ипотечного кредитования будет сдерживать уровень инфляции.

Помимо этого, для развития ипотечного кредитования целесообразно:

а) снижать минимальный возраст заемщика до 18 лет (сейчас он составляет 21 год). Данная мера позволит расширить потенциальный круг заемщиков;

б) применять индивидуальные схемы погашения ипотечных кредитов, в частности предоставлять возможность выбора - аннуитетными или дифференцированными платежами;

в) уменьшать первоначальный взнос до 1%, так как для многих семей именно отсутствие значительной суммы собственных средств является препятствием для получения кредита;

г) снижать стоимость кредита за счет уменьшения страховых премий или отмены страхования жизни и титула. Страховка существенно повышает стоимость кредитования, при этом зачастую банк навязывает сотрудничество с определенной страховой компанией, услуги которой значительно дороже, чем у конкурентов;

д) повышать информированность населения. В этих целях можно проводить различные семинары, круглые столы и прочие мероприятия с участием как банкиров, так и представителей министерств. Недостаточная финансовая грамотность населения порождает недоверие к банкам т органам власти. Большой проблемой является неосведомленность граждан о действующих жилищных программах как федерального, так и регионального уровней;

е) дифференцировать кредитные продукты для разных возрастных категорий. Каждый банк может проявить индивидуальный подход к своим целевым аудиториям, например можно выделить программы для людей, не имеющих семьи, для молодых заемщиков, для людей среднего возраста и пенсионеров;

ж) расширять сотрудничество банков и строительных компаний с ориентацией на целевые группы заемщиков. Помимо этого, следует расширять систему льгот для заемщиков, приобретающих жилье у конкретных застройщиков;

и) усилить государственный контроль за процессом оценки и последующей реализации заложенного имущества;

к) уменьшить количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита, а также уменьшить сроки рассмотрения предоставленных документов. Например, следует ввести электронный документооборот и цифровую электронную подпись. Благодаря этим инструментам можно существенно упростить процесс подачи документов для получения ипотечного кредита.

л) применять налоговые льготы, которые позволят привлечь средства населения в жилищную сферу, в особенности на первичный рынок жилья. Это является стимулом не только для увеличения роста продаж жилой недвижимости, но и для развития строительной отрасли в целом. На сегодняшний день при совершении физическими лицами сделок с жилой недвижимостью, данная категория налогоплательщиков может использовать налоговые вычеты при уплате ими НДФЛ в случаях продажи или приобретения жилой недвижимости. В будущем представляется возможным установить «нижний норматив» (до 40 м²) жилищной обеспеченности, при котором налог на недвижимое имущество физических лиц взиматься не будет.

Однако необходимо не только привлекать организации к строительству жилья, но и следует создавать такие условия, при которых строительные компании будут снижать цены на вводимое жилье. Например, снижению цен способствует конкуренция на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, ипотечным банкам, совместно с государством необходимо принимать меры, чтобы сделать ипотечное кредитование более привлекательным для потенциальных заемщиков. Необходимо создавать условия для привлечения инвесторов, развивать рынок ипотечных ценных бумаг. В конечном итоге, рынок самостоятельно стабилизирует ситуацию с ипотечными ценными бумагами.

3.2 Разработка предложений по развитию регионального потенциала ипотечного кредитования (на примере Южного федерального округа)

Развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям, выявленным в результате анализа ипотечного потенциала региона:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

Стимулирование и поддержка потенциальных заемщиков должны включать следующие меры:

а) облегчение процедур и условий получения ипотечного кредита за счет стандартизации, унификации информатизации рынка;

б) льготные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан, например, для молодых заемщиков и пенсионеров;

в) повышение финансовой грамотности населения;

г) поддержка кредитования некоммерческих объединений граждан на цели строительства;

д) стимулирование индивидуального жилищного строительства;

е) продолжение программы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) по реструктуризации кредитов для заемщиков, потерявших возможность обслуживать ипотечный кредит.

Меры по развитию банков и финансового рынка включают:

а) смягчение условий рефинансирования АИЖК выданных банками ипотечных жилищных кредитов;

б) совершенствование механизмов секьюритизации;

в) стимулирование инвестирования долгосрочных ресурсов институциональных инвесторов (пенсионных фондов и страховых компаний);

г) привлечение иностранных инвесторов;

д) расширение возможности по биржевому обращению ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами. и

В области стимулирования жилищного строительства и поддержки строителей и девелоперов необходимо проведение ряда мероприятий:

а) выделение строительных площадок с готовыми объектами коммунальной и социальной инфраструктур, построенными за счет средств региональных (муниципальных) бюджетов;

б) внедрение механизмов гарантий реализации построенного жилья;

в) стимулирование развития проектного кредитования жилищного строительства;

г) стимулирование строительства жилья эконом-класса.

Развитие инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости требует проведения следующих мероприятий:

а) совершенствование бюро кредитных историй;

б) повышение качества оценочной деятельности;

в) повышение эффективности судебной системы;

г) развитие статистической базы рынка ипотечного кредитования и жилищного строительства;

д) совершенствование коллекторской деятельности;

е) создание маневренного фонда для обеспечения жильем выселяемых заемщиков.

Что касается потенциала Краснодарского края в составе Южного федерального округа в области развития ипотечного кредитования, то он достаточно высок, однако в крае имеются проблемные участки, которые необходимо устранять. В частности, в крае низок ввод в действие жилых помещений нуждающимся в них гражданах. Для решения данной проблемы необходимо изыскать средства для строительства жилья.

Помимо этого в Краснодарском крае, относительно других регионов Южного федерального округа, значительно завышены цены на жилую недвижимость, что делает ее труднодоступной для основной части населения. В крае необходимо принимать меры по снижению стоимости вводимого жилья, устанавливать льготы для строительных организаций, осуществлять строительство жилья эконом - класса, с целью повышения доступности жилой недвижимости для граждан со средними доходами.

Для того, чтобы снизить стоимость строящегося жилья, чтобы увеличить строительство жилья эконом - класса следует организовывать аукционы, которые были бы интересны застройщикам. В частности, земельные участки можно реализовывать на таких аукционах, на которых победителем становится лицо, предложившее наименьшую цену продажи готового жилья при наибольшем его количестве.

Другим инструментом повышения доступности жилья выступает предложение малых по площади квартир - студий

Что касается социально-экономического потенциала Краснодарского края (как составляющей потенциала развития ипотечного жилищного кредитования), то необходимо принимать меры по его увеличению, чтобы наблюдался рост потенциала развития ипотечного кредитования. Это становится возможным, если предпринимать меры, перечисленные ранее.

В настоящее время основным риском при оформлении ипотеки является возможная потеря предмета залога. В настоящее время банки принимают достаточно жесткие меры при возникновении просроченной задолженности, немедленно реализуя предмет залога.

Ипотечное кредитование подразумевает взаимодействие кредитора и заемщика, строительных организаций и государственных органов, поэтому повышение доступности жилья, а также спроса на ипотеку может быть достигнуто, с одной стороны, улучшением условий со стороны банка, а с другой - увеличением предложения на рынке жилья. Следовательно, когда на рынке будет жилье, удовлетворяющее потребностям населения среднего класса, тогда появятся новые потенциальные заемщики.

Реализация предложенных мер позволит создать благоприятные условия для банков и строительных организаций за счет увеличения спроса. В частности увеличится число людей, желающих участвовать в долевом строительстве, а не только приобретать жилье на первичном и вторичном рынках. Сегодня же вложение денег в строящийся объект - серьезный риск.

Обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом. Поэтому необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.

Заключение

Ипотечные банки в Российской Федерации имели долгий путь развития. Создание отечественных ипотечных структур, а также требований к продуктам банков, к заемщикам и кредиторам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Существующие стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Деятельность ипотечных банков направлена на обеспечение населения со средними доходами доступным жильем. Так как ипотечные банки специализируются на узком круге выполняемых операций, это делает их уязвимыми, в силу слабо диверсифицированной деятельности.

В последнее время во многих странах, в том числе и в России в условиях усиления банковской конкуренции все больше проявляется тенденция к универсализации банковской деятельности, потому как универсальный банк может более гибко реагировать на изменения конъюнктуры, а следовательно, более конкурентоспособен.

В современной России большинство банков (в том числе и многие банки, декларировавшие специализацию в своих названиях и уставах) являются универсальными.

Многие потенциальные заемщики, вынуждены отказаться от приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования, потому как использование ипотеки серьезно затрудняют:

- высокие для большинства заемщиков процентные ставки по кредиту и значительное количество комиссий, которые взимаются банком за открытие и обслуживание ипотечного кредита;

- «серые» доходы у заемщиков;

- первоначальный взнос на покупку квартиры;

- количество документов, необходимых для получения ипотечного кредита;

- обязательное наличие поручителя;

- срок рассмотрения кредитной заявки - банк может затягивать срок ее рассмотрения; в этом случае за продление срока бронирования объекта нужно либо платить либо отказываться от найденной квартиры.

Таким образом, ипотечное жилищное кредитование имеет достаточное количество недостатков, которые необходимо решать, в том числе и с помощью законодательства.

Что касается развития ипотечного кредитования в Южном федеральном округе, то следует отметить, что регионы, входящие в состав округа имеют достаточно большой потенциал в области ипотечного кредитования. Наибольших показателей добились Ростовская область и Краснодарский край. Они являются наиболее развитыми в этой области.

Как показал анализ развитие ипотечного жилищного кредитования в Южном федеральном округе и в России в целом должно происходить за счет решения комплекса взаимосвязанных проблем по четырем основным направлениям:

а) поддержка заемщиков и спроса на жилье;

б) развитие банковской системы и финансового рынка;

в) развитие жилищного строительства;

г) совершенствование инфраструктуры ипотечного кредитования и рынка недвижимости.

В настоящее время основным риском при оформлении ипотеки является возможная потеря предмета залога. В настоящее время банки принимают достаточно жесткие меры при возникновении просроченной задолженности, немедленно реализуя предмет залога.

Ипотечное кредитование подразумевает взаимодействие кредитора и заемщика, строительных организаций и государственных органов, поэтому повышение доступности жилья, а также спроса на ипотеку может быть достигнуто, с одной стороны, улучшением условий со стороны банка, а с другой - увеличением предложения на рынке жилья. Следовательно, когда на рынке будет жилье, удовлетворяющее потребностям населения среднего класса, тогда появятся новые потенциальные заемщики.

Реализация предложенных мер позволит создать благоприятные условия для банков и строительных организаций за счет увеличения спроса. В частности увеличится число людей, желающих участвовать в долевом строительстве, а не только приобретать жилье на первичном и вторичном рынках. Сегодня же вложение денег в строящийся объект - серьезный риск.

Обеспеченность жильем определяет качество жизни населения, а следовательно, и развитие государства в целом. Поэтому необходимо организовывать целенаправленное взаимодействие всех субъектов механизма ипотечного кредитования в целях соблюдения интересов каждого из участников.

Список использованных источников

1. Гражданский Кодекс РФ. Часть 1, включена с 30.11.1994 г. Федеральным законом от21.10.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 23.05.2015 г.).

2. Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» № 248 от 26.02.1998 г. (в ред. от 20.04.2015)

3. Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах" № 152-ФЗ от 11 ноября 2003 г. (в ред.от 27.05.2015 г.)

4. Федеральный закон "О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" № 117-ФЗ от 20 августа 2004 г. (в ред. от 28.12.2013, с изм. От 06.04.2015)

5. Федеральный закон « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» № 214-ФЗ от 30.12.2004 (в ред. от 26.04.2015)

6. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности» № 395-1 от 02.12.1990 г. (в ред. от 20.04.2015)

7. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г (ред. от 06.04.2015)

8. Банк и банковские операции: учебник / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина. - М: КНОРУС,2012. 272 с.

9. Банковское дело: учебник / под ред. д-ра экон. наук, проф. Г.Г.Коробовой. - М. Экономистъ,2012 - 766 с.

10. Дементьев Н.П. Опасности длинных денег: накопительные пенсионные системы, ипотека и нынешний кризис в экономике США // ЭКО. - 2010. - № 5. - с. 115-132.

11. Деньги, кредит, банки: учебник./ под. Ред. Жукова В.Ф. -М.: Юнити, 2012. 782с.

12. Дорошенко В.А. Действующая модель организации ипотечного кредитования в России / Проблемы экономики, финансов и управления производством № 25, 2013 г. 24-28 с.

13. Желтоносов В.М., Гудакова Л.В. Финансово-кредитные отношения в России: исторический аспект: уче. Пособие. 2-е изд., доп. Краснодар: Кубанкский гос. ун-т, 2008. - 347 с.

14. Клевцов В.В. Система ипотечного жилищного кредитования как монетарная целостность в национальной экономической системе // Экономика, статистика и информатика. № . 2011. с. 67-73.

15. Клочков И.И. Тенденции в развитии ипотечного жилищного кредитования / И.И. Клочков // Финансы и кредит. №23. 2012 . С32-39.

16. Логинов М. Государственное управление и ипотечное кредитование в современной экономике / Маркетинг. 2010. №1. С. 31.

17. Маховикова Г.А. Экономика недвижимости: учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко - 2-е изд., перераб. - М.: КНОРУС, 2014. 312 с.

18. Моисеев В.А. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации: понятие, тенденции, проблемы и пути решения // Региональная экономика: теория и практика. № 1.2014. с. 29-31.

19. Моисеев В.А. Механизмы финансирования жилищного строительства// Региональная экономика: теория и практика. № 48. 2013. с. 31-41.

20. Роль кредита и модернизация деятельности банков в сфере кредитования: монография / коллектив авторов; под ред. О.И.Лаврушина - М. - КНОРУС, 2012. 272 с.

21. Савруков А.Н. Методика оценки потенциала ипотечного жилищного кредитования в регионе // Региональная экономика: теория и практика. № 8. 2012. с. 33-43.

22. Свиридов О.Ю. Деньги, кредит, банки: учебное пособие. - М: ИКЦ «Март»; Ростов н/Д: издательский центр «МарТ», 2014 - 480 с.

23. Сидорова З.М., Сидоров В.П. Проблемы жилищного ипотечного кредитования в России // Вестник АПК Ставрополья. №4. 2011. с.108-112.

24. Современные макроэкономические проблемы России: учебное пособие / коллектив авторов; под ред. С.С. Носовой - М: КНОРУС, 2013. 488 с.

25. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Бакулина А.А. Девелопмент в недвижимости: монограция. - М-КНОРУС, 2015. 264 с.

26. Финансы и кредит под ред. Ковалевой А.М., М.: Финансы и статистика. 2012. 512 с.

27. Цылигна Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Финансы и статистика, 2013. с. 103.

28. Чиненов М.В. Инвестиции: учебное пособие/ М.В. Чиненов, А.И. Черноусенко, В.И. Зозуля, Н.А. Хрусталева; под ред. М.В. Чиненова. - 3-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2014. 366 с.

29. Шевчук Д.А. Банковские операции: учебник. - М.: Феникс. 2012. с. - 224

Размещено на Allbest.ru