По данным статистики, более 60% населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса является получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья.

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования, можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

В последнее время любая публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Аргументы противников хорошо известны, и среди них выделяются три основных. Первый: в России слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе). Второй: сейчас арендовать квартиру в нашей стане выгоднее, чем покупать. Третий: нестабильная экономическая ситуация в России - в любой момент может наступить кризис; после первой же просрочки платежа по процентной ставке банк выбросит вас на улицу, а квартиру продаст за бесценок своим людям и т.п. Однако у сторонников ипотеки по каждому из вышеперечисленных пунктов - свои контраргументы, заслуживающие достаточно пристального внимания.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор правительству не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Приобрести жилье сегодня возможно либо на собственные сбережении, либо в кредит (ипотечный кредит).

Тема данной курсовой работы - Ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Из выше сказанного следует, что вопросы приобретения недвижимости за счет ипотечного кредитования представляются весьма существенными, а выбранная тема - актуальной в любое время.

Целью написания работы является выявление положительных и отрицательных аспектов ипотечного кредитования в России, а также определение наиболее выгодного варианта накопления средств на покупку квартиры.

Объектом исследования является ипотечное кредитование.

Предмет исследования - ипотечное кредитование жилой недвижимости.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

1 ознакомиться с понятием, сущностью и видами ипотечного кредитования жилой недвижимости;

2 изучить зарубежный опыт в данной области;

3 выявить проблемы и перспективы ипотечного кредитования в современной России;

4 ознакомиться с нормативно-правовой базой ипотечного кредитования жилой недвижимости в России;

5 ознакомиться с процедурами получения ипотечного кредита и андеррайтинга;

6 изучить особенности ипотечного страхования;

7 проанализировать рынок ипотечного кредитования жилой недвижимости в Ярославле;

8 определить стоимость ипотечного кредита для покупки двухкомнатной квартиры стоимостью 2 500 000 рублей;

9 сравнить ипотечное кредитование с альтернативными методами накопления средств на покупку квартиры.

В соответствии с поставленной целью и задачами построена структура работы, которая включает три главы: первая - теоретическая, вторая - методологическая и третья - практическая. Каждая глава раскрывает обозначенные выше задачи. В заключении приводятся результаты проведенного исследования и делаются основные выводы на основании всего собранного и проанализированного материала.

Для написания курсовой работы были привлечены различные нормативные документы, законодательные акты, интернет-реурсы, а также источники учебной и периодической литературы.

1.Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости

1.1 Ипотека: понятие и сущность

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором.[1] При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. [2]

Ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая.

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н. э.).

В 594 г. до н.э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. hуроtеkа -- подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно -- наличие специальной доступной информации об этом праве. [1]

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательств принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлась «фидуция» (от лат. fiducia -- сделка на доверии, или доверительная сделка). [1] На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относилось не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.[2]

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случае исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actio fiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:[2]

pactum vendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную вещь и из вырученной суммы погасить долг;

lex commissoria, дающее право кредитору в случае неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения -- пигнус (от лат. pignus -- неформальный залог) -- в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора.[1] Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возврате долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога -- залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.[2]

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость. Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.[2]

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его более совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения.

Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.[2]

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т. п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Отличительными чертами ипотеки являются:[2]

во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства -- займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т. д.;

во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. п.;

в-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

в-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом -- закладной, которая также подлежит государственной регистрации;

в-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит -- это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).[2]

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.[2]

Понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в себя ипотеку как базовую подсистему -- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.[2]

С другой стороны, ипотечное кредитование -- один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки. [2]

1.2 Классификация ипотечных кредитов

Источник: Разумова И.А. Ипотечное кредитование: виды ипотечных кредитов; рынок ипотечного капитала; нормативно-правовое регулирование: Учебное пособие для вузов. - С-Пб.: «Питер», 2006. - 208 с.

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

1 По объекту недвижимости:

Ш земельные участки;

Ш предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

Ш жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

Ш дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

Ш воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Ш незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ.

2 По целям кредитования:

Ш жилищное кредитование:

- приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

- на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

- строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

Ш на разработку земельного участка;

Ш на развитие сельского хозяйства;

Ш на развитие производства;

Ш кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

3 По виду кредитора.

Данная классификация может быть произведена: по статусу, по принадлежности и по степени специализации (табл. 1).

Таблица 1 - Ипотечные кредиторы

4 По виду заемщиков:

Ш как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

Ш по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм -- клиентов банка;

- клиентам риелторских фирм;

- лицам, проживающим в данном регионе;

- всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

5 По способу предоставления кредита (жилищное ипотечное кредитование).

Ш Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получение кредита.

Ш Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую сумму ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может быть принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

6 По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

Таблица 2 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

7 По способу амортизации долга:

Ш постоянный ипотечный кредит;

Ш кредит с переменными выплатами;

Ш кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

Ш ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

Ш ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

Ш ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

8 По виду процентной ставки:

Ш кредит с фиксированной процентной ставкой;

Ш кредит с переменной процентной ставкой.

9 По возможности досрочного погашения:

Ш с правом досрочного погашения;

Ш без права досрочного погашения;

Ш с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10 По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

Ш обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

Ш субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

1.3 Зарубежный опыт ипотечного кредитования

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент. У них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк -- специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит. При оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень -- банк). [3]

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.[3]

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов, были построены базовые модели ипотечного кредитования -- двухуровневая или классическая и одноуровневая, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.[3]

Классическая модель организации ипотечной схемы была создана и получила наибольшее развитие в Соединенных Штатах Америки. Толчком к разработке ипотечной стратегии стала Великая депрессия 30-х годов XX века, тяжелый экономический кризис и упадок жилищного рынка.[4] По инициативе правительства США были созданы специальные правительственные структуры -- Федеральная жилищная администрация и Администрация по делам ветеранов, -- которые страховали выдаваемые банками ипотечные кредиты.

В 1935 году было создано также Агентство финансирования работ по реконструкции и на его основе в 1938 году -- ныне всем известная федеральная национальная ипотечная ассоциация, «Фэнни Мэй». Именно она стала той «специализированной организацией», которая характеризует эту модель ипотечного кредитования как двухуровневую. С 1954 г. «Фэнни Мэй» было преобразовано в государственно-частную корпорацию, принадлежащую частично индивидуальным владельцам акций, а частично -- Федеральному Правительству.[4]

В 1968 г. корпорация была разделена на две корпорации: «Джинни Мэй» и корпорацию, сохранившую свое прежнее название «Фэнни Мэй» и ставшую частной акционерной компанией. «Фэнни Мэй» занимается покупкой ипотечных кредитов, застрахованных и гарантированных Федеральной жилищной администрацией и Управлением по делам ветеранов, а также обычных кредитов, обеспеченных заложенным имуществом в виде односемейных домов или квартир в многоквартирных домах. Она выступает в качестве долгосрочного инвестора в ипотечные кредиты, и ведет программу выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами. [4]

В дополнение к своим стандартным программам приобретения кредитов, «Фэнни Мэй» выпускает собственные обязательства (облигации, краткосрочные векселя) и производит покупку ценных бумаг на контрактной основе. «Фэнни Мэй» выпускает гарантированные ценные бумаги, которые обеспечены ссудами из ее собственного портфеля, а также пулами ипотек организованными кредиторами.

Что касается «Джинни Мэй», то она представляет собой полностью государственную корпорацию, действующую в рамках Министерства жилья и городского развития. Используя механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов, «Джинни Мэй» предоставляет, а также стимулирует предоставление ипотечных ссуд, в рамках государственных приоритетов оказания помощи тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Специальные программы помощи осуществляются за счет займов из Государственного казначейства, за счет процентов, приносимых собственным портфелем, а также за счет комиссионных за обязательства. Программа гарантирования ценных бумаг финансируется за счет гарантийных взносов и взносов за подачу заявлений, выплачиваемых эмитентами ценных бумаг.[4]

Еще одним правительственным и «квази-правительственным» учреждением, которому была поручена организация и обслуживание вторичного рынка ипотечного кредитования в Соединенных Штатах Америки, является «Фрэдди Мак» созданный Конгрессом США в 1970 году. Деятельность «Фрэдди Мак» направлена на увеличение ликвидности инвестиций в сфере ипотечного бизнеса, а также на создание и развитие фондов ипотечного кредитования путем развития общенационального вторичного рынка обычных ипотечных кредитов в сфере жилья.[4]

В отличие от классической модели ипотечного кредитования, при одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой -- недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.[5]

Одноуровневая система в большей степени распространена в странах Западной Европы. В отличие от американской, она сформировалась не благодаря решению отдельного правительства, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы.[5]

Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций.

Помимо указанных моделей в мировой практике применяется система контрактных стройсбережений.[5] Указанную модель и одноуровневую модель ипотечного кредитования объединяют в одну модель и иначе называют немецкой моделью ипотечного кредитования.

В отличие от одноуровневой модели, в которой средства на ипотеку банки привлекают на открытом финансовом рынке за счет выпуска облигаций, система контрактных стройсбережений является замкнутой, оторванной от финансового рынка. [5]

Принцип ее функционирования был заимствован нашими жилищно-строительными кооперативами. Принцип работы немецкой системы «Стройсбережение», может быть показан на следующем примере [5]: 10 желающих строить, не имея достаточного собственного капитала, начитают сберегать средства. Предположим, каждому для этого нужен 1 млн. рублей, но каждый сберегает в год лишь 100 тыс. Если каждый действует в отдельности, то желающий строить должен ждать примерно 10 лет, пока он сможет начать строительство. В случае если все 10 объединяются в целевой коллектив, первый из них может строить уже через год, если другие предоставляют ему свои сбережения в качестве кредита. На второй год может строить второй, если первый теперь уже вместо сберегательного вклада вносит долю по возврату кредита и т.д. Таким образом, все желающие достигают цели в среднем в два раза быстрее по сравнению с тем подходом, при котором каждый действует единолично.

Государство поощряет желание сберегать и использовать собственный капитал путем предоставления дотаций; в Германии эти дотации называются «премии по стройсбережению».[5]

Отличительные особенности Немецкой модели -- основанной на системе сбережений от Американской модели -- основанной на системе вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, приведены в таблице.

Таблица 3 - Сравнительные параметры моделей кредитования [3]

Следует признать, что с точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост «ипотечного» капитала. Напротив, в Европе, особенно до организации Евросоюза, относительно небольшие объемы финансовых рынков отдельных стран препятствовали развитию общеевропейского ипотечного рынка, который можно было бы сопоставить по объемам с американским. В последнее время страны Европейского союза объединяют свои усилия для того, чтобы создать конкурентный европейский рынок ипотечных ценных бумаг.

С другой стороны, если рассматривать вопрос с точки зрения юридической организации, культурно-исторических и правовых традиций, классическая модель чужда европейским правовым системам, поскольку основана на иной, англо-саксонской системе права. Поэтому классическая модель в Европе будет выглядеть несколько иначе.

Единая позиция всех участников рынка о том, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять на российском рынке, окончательно не сформирована до сих пор.

Официально в России за основу принята двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. По замыслу Правительства российская двухуровневая ипотечная система не предполагает диктата федерального центра и лишь способствует осуществлению контроля, выработке рекомендаций, оказанию методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартов и технологий. По мере развития системы в регионах могут создаваться собственные ипотечные операторы, не зависимые от федерального центра. [6]

С введением закона «Об ипотечных ценных бумагах», в котором предусмотрена возможность банкам самостоятельно выпускать закладные, стало возможным активно развивать и одноуровневую модель ипотеки.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

1.4 Ипотечное кредитование в современной России: проблемы и перспективы

Итоги 2010 года по ипотечному кредитованию жилой недвижимости следующие [7]:

Процентная ставка.

В 2010 году ставки по ипотечным кредитам были в основном стабильно высокими, но в концу года многие банки начали их постепенное снижение -- впереди всех оказалось Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК): минимальная процентная ставка по его программе составляет на данный момент 9,43% в рублях. В 2011 году размер ставки будет зависеть, как и в 2010 году, от таких параметров, как стоимость заемных средств и уровень инфляции. Опосредованно ипотечные ставки будут ориентироваться на ставку рефинансирования ЦБ РФ как некий индикатор, а она в 2011 году будет снижаться: если не случится значительных турбулентностей в макроэкономике, то не исключено снижение до 6-7% к третьему кварталу. Кроме того, от ставки рефинансирования сильно зависит процентная ставка по ипотечным кредитам АИЖК, а она уже сегодня находится в диапазоне 9,43-11,45% в рублях (при условии личного страхования) и будет снижаться в новом году дальше. Так что остальным ипотечным программам придется держать свои ставки как можно ближе к ставкам АИЖК, чтобы быть конкурентоспособными.

Первоначальный взнос.

На протяжении 2010 года минимальный первоначальный взнос по ипотечному кредиту составлял 30%, и только к концу года некоторые банки снизили его до 20% (15% у Сбербанка для «молодых семей»). Как отмечают специалисты Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», это было связано с желанием не проигрывать конкурентную борьбу с программой АИЖК, которая предлагает, как уже было отмечено выше, самые низкие ставки в рублях. Но поскольку у банков нет возможности снизить ставку до уровня АИЖК, они смягчили другой параметр - размер первоначального взноса. Еще одной причиной стала стабилизация цен на недвижимость и общей экономической ситуации - теперь банки закладывают в размер первоначального взноса меньшие риски падения стоимости квадратного метра и снижения доходов заемщика. Однако в 2011 году вряд ли стоит рассчитывать на массовое появление ипотечных программ с десятипроцентным, тем более нулевым первоначальным взносом (сомнительно, что последние вообще когда-нибудь вернутся). Хотя АИЖК уже объявило о планах по снижению первоначального взноса до 10%, правда, благодаря созданию страховой «дочки», которая будет возмещать банкам оставшиеся 20% в случае возникновения у заемщика проблем с выплатой кредита. Но это лишь подтверждает факт: рыночной возможности уменьшения размера первоначального взноса у банков пока нет.

Требования к подтверждению доходов.

Если в период расцвета ипотеки в России почти все банки работали с любыми видами доходов, то в 2010 году они разделились на те, которые требуют наличие только «белых» доходов (как правило, по официальной справке 2-НДФЛ), и те, которые принимают к рассмотрению «серые» доходы заемщика. Из крупных игроков к первой группе относятся АИЖК и Сбербанк, ко второй - ВТБ 24, DeltaCredit. При этом в Санкт-Петербурге наибольшее увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов отмечалось именно у Сбербанка и партнеров АИЖК, реализующих программу Агентства. Это хотя и не связано напрямую с требованиями к доходу заемщиков, но указывает на две вещи: во-первых, требование полного подтверждения доходов официальной справкой 2-НДФЛ не препятствует востребованности программ; во-вторых, само наращивание объемов выдачи ипотеки возможно только в случае, когда банк уверен, что кредит будет выплачен полностью и во время - а «белый» доход лучшее доказательство платежеспособности и надежности заемщика. Поэтому в 2011 году самые привлекательные и выгодные программы ипотечного кредитования будут предъявлять заемщикам требование полного официального подтверждения своих доходов.

Кредитование строящегося жилья.

В 2010 году эта тема возращения банков к кредитованию новостроек даже не обсуждалась серьезными экспертами, но к концу года несколько крупных игроков объявило о возобновлении подобных программ (например, ВТБ 24, DeltaCredit). С одной стороны, это связано с тем, что многие банки, кредитовавшие застройщиков под залог их акций или других активов, стали их (невольными) совладельцами, с другой стороны, нельзя не заметить активизации спроса со стороны граждан к покупке нового жилья. Если в 2011 году строительные компании не столкнутся с новыми финансовыми проблемами, то число ипотечных программ на покупку строящейся недвижимости будет расти.

По мнению специалистов Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ», в 2011 году мы будем наблюдать развитие тенденций, которые проявились в четвертом квартале 2010 года: плавное снижение ставок, смягчение требований к заемщикам. Возможно, в 2011 году Правительство России совместно с АИЖК разработает программу льготного ипотечного кредитования отдельных категорий граждан под нерыночно низкую ставку (6-8%) за счет бюджета регионов, а также программу кредитования строящегося жилья по стандартам АИЖК, что дало бы строительной отрасли новые импульсы.

Периодом, когда в нашей стране кредиты на жилье были наиболее доступными, считают 2007-2008 годы. [8] Именно тогда, в пору растущей конкуренции на рынке ипотечного кредитования, банки предлагали потенциальным заемщикам самые выгодные условия - постепенно увеличивали суммы кредитов, снижали первоначальный взнос и процентные ставки. Точнее, первоначальный взнос по условиям договора клиенты могли и вовсе не платить, а процентные ставки составляли от 7,5% годовых по валютным кредитам и от 9% по рублевым.[8] Кроме того, благодаря развитию ипотечных продуктов уже стало возможным такое направление, как рефинансирование, когда не только потенциальные, но и уже существующие заемщики могли получить ипотечные кредиты на более выгодных условиях.

Вопрос о том, какой должна быть процентная ставка по ипотечным кредитам, уже давно обсуждают президент и правительство. По мнению Владимира Путина, она должна включать в себя постоянную составляющую в размере 3% и ставку рефинансирования, а в перспективе вообще должна снизиться до 7%. [8]

И сегодня это не выглядит фантастикой. Так, во Франции можно взять кредит на покупку недвижимости под 3-4%, ставку же в размере 7% там воспримут как непомерно высокую.[8]

Но доступность жилья не определяется только доступностью ипотеки. Даже сегодня, несмотря на то, что за последний год во многих регионах, в частности в Москве, цены на квадратные метры упали на 40%, московская однокомнатная квартира стоит 5 млн руб.[8] Корень этой проблемы в том, что объемы строящегося жилья сегодня не способны удовлетворить нужды граждан. И этот дефицит обусловлен в свою очередь бюрократическими барьерами, которых в России, к сожалению, остается катастрофически много. Нельзя не сказать и о том, что строительный сектор на сегодняшний день является одним из самых «коррупциемких» секторов рынка. Так, если «нужные» застройщики в Москве могут оформить документы очень быстро - в течение считанных недель, то застройщик «с улицы» может так и не выйти на стройку.[8]

Так или иначе, по мере стабилизации общеэкономической ситуации условия ипотечного кредитования постепенно возвращаются к докризисным. Но, по мнению директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексея Шленова, говоря о доступности ипотеки, помимо условий кредитования и, в частности, снижения ставок по кредиту важно учитывать и психологический фактор. Снижение ставок, безусловно, повлияет на популярность ипотечного кредитования. Но немаловажную роль играют также стабилизация общеэкономической ситуации в целом и уверенность самих заемщиков в завтрашнем дне.

Для того чтобы банки могли предложить ипотечные кредиты на выгодных условиях, они должны в первую очередь решить проблему денежных ресурсов. И правительство предпринимает шаги для стимулирования новых программ жилищного кредитования. Банки рассчитывают получить эти деньги под 6-8%, что позволит снизить ставку для ипотечных заемщиков до 11% годовых. [8] Как отмечает руководитель пресс-службы Ассоциации российских банков Никита Коваленко, снижение стоимости кредитов для заемщика вместе с недавним уменьшением размера первоначального взноса, без сомнения, увеличит популярность ипотеки. Но это пока еще не совсем рыночное решение, и объем кредитов, выданных по этой программе, будет ограничен размером государственной поддержки.

Более того, нельзя забывать и о том вреде, который подобные бюджетные вливания могут нанести. Безусловно, жилье стало доступнее, чем полтора года назад, и достаточно большое число игроков выходит на этот рынок. Но если строительный сектор не получит такой же серьезной поддержки государства, все повторится. В такой ситуации цены могут подняться на 25-30% (или даже вдвое), рынок поделят между собой спекулянты, а те граждане, которые нуждаются в доступном жилье, окажутся за бортом.[8] Поэтому, для того чтобы жилищное кредитование стало популярной и доступной банковской услугой, необходимы два условия: возможность покупать в рассрочку, в том числе через ипотеку (т. е. инструмент), и само жилье, адекватное предложение (количество квадратных метров, вводимых в строй).

Ипотечная модель с трудом приживается на российской почве. И это не удивительно. Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. В Восточной Европе многие страны (например, Восточная Германия, Словакия, Венгрия) пошли другим путем. Купить жилье в рассрочку там возможно с помощью строительных сберкасс. Вы накапливаете в специальном банке допустим, 30% первоначального взноса. [8] Каждый месяц вы отчисляете туда, например, 40% от своих доходов, и руководство этой сберегательной кассы наблюдает за вашей способностью платить кредит и пунктуальностью. [8] И когда вы накопили первоначальный взнос, вам не нужно указывать, где вы берете эти деньги, т. к. в течение двух-трех лет вы доказывали свою платежеспособность и лояльность. Затем вы получаете кредит на 70 лет, который выдается только под новую квартиру. Тем самым заемщики стимулируют новое строительство. По статистике, в Венгрии получить новое жилье такие строительные сберкассы помогли половине населения, и жилищное строительство ведется там достаточно активно.[8]

Попытки создать аналогичные кредитные учреждения были и в нашей стране. Но этот опыт не прижился, потому что у нас нет необходимой законодательной базы. А если кассу никто не контролирует со стороны государства, нельзя поручиться, что под вывеской касс, призванных обеспечить граждан доступным жильем, не появятся новые финансовые пирамиды.

К сожалению, на сегодняшний день ипотека - не самая популярная банковская услуга. Она не пользуется спросом у населения по двум причинам.[8] Первая - это высокая «коррупциемкость» строительного рынка, связанная с тем, что местные губернаторы и мэры выдают разрешение на строительство только «своим» компаниям. Вторая проблема заключается в том, что в настоящее время у нас нет финансирования строительной отрасли.

Анализируя ситуацию, эксперты приходят к следующим выводам.[9]

Ш Большинство экспертов, делая анализ и оценку ипотечного кредитования в докризисный период и во время кризиса, отмечают, что с началом кризиса процентные ставки возросли в разы. Если до кризиса они составляли 9-15%, то во время кризиса - 20-25%. До 30 % вырос размер минимального первоначального взноса, требования к заемщикам также были ужесточены.

Ш Если рассматривать ситуацию, сложившуюся на сегодняшний день, то можно сказать, что кризис постепенно отступает. Со стороны ипотечного кредитования это доказывает тот факт, что банки, которые в кризис не выдавали ипотечные кредиты, снова стали кредитовать. Рассматривается вопрос и о снижении процентных ставок по ипотечным кредитам. Процентная ставка по ипотечным кредитам начала расти с конца 2009 года, два первых квартала 2010 года также отличились высокими темпами прироста этой ставки. Сейчас всё же наметилась тенденция прекращения роста и снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, что подтверждается данными Банка России: в середине лета 2010 года средневзвешенные процентные ставки по жилищным кредитам в рублях составили 14,8% годовых.

Ш Особенностью работы кредитных организаций с застройщиками в период кризиса, стал тот факт, что банки начали работать только с проверенными временем застройщиками. Основными требованиями к объектам стали готовность жилья не ниже 60%, а также положительная кредитная история. В докризисный период хорошая кредитная история просто добавляла лишний плюс при кредитовании, сейчас же она стала чуть ли не решающим аргументом при принятии банком решения о выдаче (или не выдаче) ипотечного кредита.

Ш Конечно, ипотечный кредит - «двухсторонняя медаль». Так, после кризиса заемщики стали более обдуманно относиться к кредиту. В условиях нестабильности, для заемщика стал более удобен небольшой ежемесячный платеж по кредиту. Банками на сегодняшний день введено такое ограничение: платеж по кредиту не должен превышать 60% от дохода заемщика, раньше эта цифра могла достигать 80%. Это сделано для того, чтобы даже в случае каких-либо финансовых неурядиц заемщика, ему было не так трудно производить платежи по кредиту.

Ш На сегодняшний день, результатом кризиса в умах людей стало появление такого фактора, как боязнь оформления ипотечного кредита. Это связано со страхом перед будущей невозможностью погасить кредит, с неуверенностью в завтрашнем дне. Поэтому, как бы ни старались кредитные организации, стараясь удержать объемы ипотечного кредитования на прежнем уровне и как бы не снижали цены на квартиры застройщики, оставить всё на прежнем уровне становится очень трудной задачей. По данным, под давлением развивающегося экономического кризиса в 4-м квартале 2009года - 1-м квартале 2010 года произошло резкое сокращение объемов жилищного кредитования: по сравнению с пиковым объемом выдачи жилищных кредитов (в 3-м квартале 2009года) объем выдачи в 1-м квартале 2010 года уменьшился аж в 7 раз.

Ш Эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов.

Выводы. Теоретические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости:

- Ипотека -- это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

- Существует множество видов ипотечных кредитов.

- Официально в России за основу принята двухуровневая модель (Американская модель) ипотечного жилищного кредитования. Ее особенности приведены в таблице 3.

Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений. Особенности этой системы приведены в таблице 3.

Поэтому сейчас однозначно сказать о том, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, в России приживутся обе модели, но в адаптированном под наши условия виде.

- Проблемы ипотечного кредитования в России:

а) слишком высоки ставки по ипотечным кредитам (гораздо выше, чем на Западе);

б) сейчас арендовать квартиру в нашей стране выгоднее, чем покупать;

в) нестабильная экономическая ситуация в России;

- Перспективы ипотечного кредитования в России:

а) эксперты уверены, что уже в 2011 году, несмотря на все произошедшие изменения в области ипотечного кредитования, начнется восстановление спроса и увеличение объема предоставляемых ипотечных кредитов;

б) процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться.

2. Методические основы ипотечного кредитования жилой недвижимости в России

2.1 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования жилой недвижимости в России

Источник: Справочно-правовая система «Консультант плюс»

Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:

Ш Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

Ш "Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 27.12.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011)

Ш Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;

Ш постановление Правительства России от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации". Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.

Ш Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании и стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

Современная государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделать акцент на разрешении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Основным способом разрешения жилищной проблемы для этой части населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование, возможность и необходимость организации которого раскрывается в Концепции. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и социально-экономических условий. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и организационно-экономического механизма привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Концепция учитывает практику создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах, только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России.

В соответствии с Концепцией система ипотечного жилищного кредитования в России в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительного значительного государственного финансирования. Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на непосредственную поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить свои жилищные условия, в форме предоставления им целевых адресных безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Таким образом будет обеспечено функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов разрешения жилищных проблем граждан и механизмов социальной поддержки.

Законодательство России подробно определяет содержание договора об ипотеке и содержит обширный, в сравнении с другими гражданско-правовыми договорами, перечень существенных условий договора. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ).

Ш Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации")