1975

Санитарно-бытовые и электротехнические устройства

Холодное, горячее водоснабжение,

Центральное отопление,

Центральная канализация,

Электроснабжение

Лифт

Нет

Мусоропровод

Нет

Состояние подъезда

Удовлетворительное

Наличие домофона, кодового замка

Замок на подъездной двери

Состояние двора

Удовлетворительное

Таблица 6 - Характеристика квартиры

Количество комнат	2
Планировка	Типовая квартира («хрущёвка»), комнаты смежные
Этаж оцениваемой квартиры	1-й
Общая площадь квартиры, кв. м.	44,5
Жилая площадь, кв. м.	30,7
Площадь кухни, кв. м.	5,6
Наличие балкона / лоджии	Нет
Санузел	Совмещенный
Наличие систем безопасности	Входная деревянная дверь
Ориентация окон	Двор
Отделка квартиры	Простая

Таблица 7 - Характеристика элементов объекта оценки

Элементы	Описание	Состояние
Полы	Линолеум	удовл.
Стены	Обои простые, побелка	удовл.
Потолок	Побелка	удовл.
Оконные проемы	Двух- и трехстворчатые деревянные, окрашенные	удовл.
Дверные проемы	Двери простые деревянные глухие	удовл.
Сантехника	Ванная, раковина, смесители - отечественные	удовл.
Центральное отопление	Радиаторы - отечественные	удовл.
Водопровод	Трубы стальные - отечественные	удовл.
Канализация	Трубы чугунные - отечественные	удовл.
Электрооборудование	Проводка внутренняя, приборы отечественные	удовл.

3.2 Расчет стоимости трехкомнатной квартиры

Оценка квартиры затратным подходом

В соответствии с основаниями затратного подхода, рассчитаем рыночную стоимость объекта оценки.

1. Определим стоимости права собственности земельного участка

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска» рыночная стоимость земельного участка (номер кадастрового квартала 051970), приводящегося на один квадратный метр общей площади оцениваемой квартиры, составляет 3 406 рублей.

Оцениваемая квартира расположена на первом этаже пятиэтажного жилого дома, таким образом, в соответствии выше указанной методикой, плотность застройки МЖЗ составляет - 0,88.

Исходя из того, что общая площадь оцениваемой квартиры составляет 44,5 кв. м., стоимость земельного участка равняется:

Сз. у. =3 406*44,5*0,88=133 379 рублей.

2. Определим стоимость воспроизводства объекта недвижимости

Стоимость воспроизводства строения - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного оцениваемому, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта.

В качестве идентичного объекта рассматривалось типовое здание с тем же, что и у оцениваемого объекта функциональным назначением, и максимально схожим объемно-планировочным и конструктивным решением.

Стоимость затрат на создание идентичного объекта в рыночных ценах на дату оценки, определялась как стоимость строительства объекта в текущих ценах.

Для определения стоимости строительства оцениваемого объекта недвижимости применялся метод сравнительных единиц (метод укрупненных обобщенных показателей стоимости).

Стоимость строительства возведения объекта-аналога определялась по данным Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений, разработанных в 1970-1972 гг. специально для оценки и переоценки основных фондов. Корректировки показателей единичной стоимости на некоторые отличия объекта оценки и выбранного объекта-аналога были произведены в соответствии с Общей частью к сборникам УПВС и Разъяснениями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС.

При определении стоимости строительства объекта оценки, были использованы удельные стоимостные показатели в уровне сметных цен 1969 г. на единицу объема. Переход к ценам на дату оценки выполнялся с применением индексов цен на строительно-монтажные работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе.

Используя формулы №1,2,3,4,5 во 2 главе пункта 2.3.1, проведем расчеты стоимости строительства объекта недвижимости в ценах 1969 года:

S₆₉ = 28,9*3,3*1,08=102,99

где: C₆₉ - стоимость строительства на единицу строительного объема / площади в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель)=28,9

Н - высота строительного объема, м.=3,3 м.

К₁ - коэффициент корректировки на климатический район, принят в соответствие с общей частью УПВС=1,08

Таблица 21 - Расчет стоимости строительства объектов в ценах 1969 г.

Наименование строения	№сборника и №таблицы УПВС	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.	Коэффициент для 1 климатического района	Высота строительного объема, м	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб.
Квартира	Сб.28, таб. 50	28,9	1,08	3,3	102,99

2. Рассчитаем стоимость воспроизводства строения на дату оценки:

S дата оценки = (S₆₉ * I ₆₉-дата оценки + Э +З +Б + НДС+ ПП) - Исум.=(102,99*72+743,26 + 1114,91 + 1114,91 + 1873,05 + 6193,44) - 6907=11493,85

где:

S₆₉ - стоимость строительства объекта в ценах 1969 года=102,99

Индекс пересчета стоимости строительства на дату оценки (I ₆₉-дата оценки) рассчитывается по формуле №3

I ₁₉₆₉-дата оценки = 1,21*47,71*1,25=72

где: I_1969-1984 - индекс удорожания стоимости СМР на 01.01.1984 относительно цен 1969 года=1,21

I ₁₉₈₄-дата оценки - индекс удорожания стоимости СМР на дату оценки относительно цен 1984 года=47,71

Кf - коэффициент отношения общей площади брутто к общей площади нетто = 1,25.

Э - оплата за подключение мощности энергоснабжения (10%).=743,26

З - затраты на отвод земельного участка (15%).=1114,91

Б - благоустройства и коммунальные сети (15%).=1114,91

ПП - прибыль предпринимателя. (50%).=6139,44

НДС - налог на добавленную стоимость, на дату оценки равен (18%).=1873,05

Для определения стоимости строительства строений на дату оценки применялись индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ (СМР) на дату оценки относительно цен 1969 года.

Для перехода стоимости объектов оценки от цен 1969 г. к ценам 1984 г. использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1969 г. в цены 1984 г. согласно Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94, который составляет 1,21.

Для пересчета стоимости строений с 1984 г. на дату оценки использовался индекс пересчёта стоимости строительства из цен 1984 г. в цены на дату оценки (сборник «Индексы цен в строительстве», выпуск 28, июль 2005 г.), который составляет 47,71.

Таблица 22 - Расчет стоимости строительства объекта оценки на дату оценки

Наименование строения	Стоимость строительства в ценах 1969 г., руб./м2.	Индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.	Коэфф. отношения общей площади брутто к общей площади нетто	Индекс перехода от цен 1984 г. на дату оценки	Стоимость строительства на дату оценки, руб./м2	Оплата за подключение мощности энергоснабжения, руб./м2.	Затраты на отвод земельного участка, руб./м2	Благоустройство и коммунальные сети, руб./ м2	НДС 18%, руб. /м2	Итого с НДС, руб./м2	Прибыль предпринимателя, руб./м2	Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2
Квартира	102,99	1,21	1,25	47,71	7 432,74	743,26	1114,91	1114,91	1873,05	12 278,89	6 139,44	18418,33

Расчет величины суммарного износа

Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Физический износ (И_ФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

3. Рассчитаем физический износ объекта следующим порядком расчета:

1) Физический износ определялся по формуле №4, методу «срока жизни», как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Т_факт. и нормативного срока службы

И_физ. = Т_факт. / Т_норм.* 100%.

Учитывая в последующих расчетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53-86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.

2) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.

3) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.

Величина суммарного износа определяется по формуле №5

И_СУМ = (1 - (1 - 6907 / 100) * (1 - 0 / 100) * (1 - 0 / 100) = 6907

Расчет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.

Таблица 23 - Расчет стоимости воспроизводства объекта оценки

Стоимость строительства объекта, руб./м2	18 418
Фактический возраст, лет.	30
Экономический возраст, лет.	100
Определение накопленного износа
Физический износ, руб./м2	6 907
Функциональный износ, руб./м2	0
Внешний износ, руб./м2	0
Накопленный износ, руб./м2	6 907
Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м2	11 511
Площадь квартиры, м2	44,5
Стоимость воспроизводства улучшений, руб.	512 260

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.

Таблица 24 - Расчет стоимости объектов недвижимости затратным подходом

Объект оценки	Стоимость воспроизводства улучшений, руб.	Стоимость земельного участка, руб.	Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб.
Квартира	512 260	133 379	645 639

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.

Оценка квартиры сравнительным подходом.

Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем расчеты рыночной стоимости объекта оценки.

В данной работе для расчета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа

Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты - аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.

Таблица 8

№ п.п	Адрес объекта	Цена предложения руб.	Описание	Источник информации
1	ул. Петухова	1 150 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., АН «Центральное» тел. 344-60-00
2	ул. Зорге	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-53
3	ул. Петухова	1100000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-53
4	ул. Петухова	1120000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2010 г., АН «Альт-Н» тел. 222-54-51

Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.

Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака «этаж объекта» числовые метки «0» присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака «наличие балкона» числовые метки «0» присвоены объектам, не имеющим балкона, числовые метки «1» присвоены квартирам, которые имеют балкон.

Таблица 9 - Исходные данные построения регрессионного анализа

№п.п.	Стоимость, руб./кв. м.	Стоимость с учетом корректировки на уторговывание (1%), руб.	Этаж/этажность (переменная Х1)	Наличие балкона / лоджии (переменная Х2)
			0	0
1	25 581	25 325	0	1
2	27 272	26 999	0	0
3	27 272	26 999	1	1
4	25 581	25 325	0	1
5	27 272	26 999	1	1
6	26 136	25 875	0	0
7	27 272	26 999	1	1
8	25 581	25 325	1	1
9	25 581	25 325	1	1

Результат расчетов (вывод итогов) сведен в таблицу 10.

Таблица 10 - Вывод итогов

Регрессионная статистика
Множественный R	0,86
R-квадрат	0,73
Нормированный R-квадрат	0,64
Стандартная ошибка	331,41
Наблюдения	9
Дисперсионный анализ			Fтабл =5,143
	df	SS	MS	F	Значимость F
Регрессия	2	1794505,76	897252,88	8,17	0,02
Остаток	6	659011,89	109835,31
Итого	8	2453517,65
			tкрит =2,364
	Коэф-фициенты	Стандартная ошибка	t-статистика	P-Значение	Нижние 95%	Верхние 95%	Нижние 95,0%	Верхние 95,0%
Y-пересечение	21937,41000	234,34517	93,61153	0,00000	21363,98761	22510,83239	21363,98761	22510,83239
Переменная X 1	575,68500	277,28094	2,07618	0,08317	-102,79752	1254,16752	-102,79752	1254,16752
Переменная X 2	510,34500	331,41411	1,53990	0,17451	-300,59672	1321,28672	-300,59672	1321,28672

В соответствии с таблицей 10 линейная модель регрессии рассчитанный по формуле №6 данной работы, имеет следующий вид:

.

Из расчетов следует, что коэффициент определенности R₂ = 0,73, то есть построенная модель объясняет 73% дисперсии аналогов, что является допустимым экономической задачи результатом. Значимость коэффициента регрессии (F_расч) и стандартной ошибки (/t/_расч) большинства регрессионных коэффициентов подтверждается. Итак, вычислим рыночную стоимость 1 кв. м. объекта оценки, которая составит 26 130 руб./кв. м. Тогда рыночная стоимость объекта оценки общей площадью 44,5 кв. м. составляет: 1 162 797 рублей. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж. Из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации отобраны следующие двухкомнатные квартиры:

Таблица 11 - Описание объектов-аналогов

№ п.п	Адрес объекта	Цена предложения руб.	Описание	Источник информации
1	ул. Петухова	1 150 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., АН «Центральное» тел. 344-60-00
2	ул. Зорге	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., тел. 342-99-53
3	ул. Петухова	1 100 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., тел. 342-99-53
4	ул. Петухова	1 120 000	2-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.	Журнал «Недвижимость» №20 (466) от 29.05.2006 г., АН «Альт-Н» тел. 222-54-51

Расчет стоимости объекта оценки представлен в виде таблицы 12. Таблица 12 включает в себя характеристики объектов и поправки на разницу в стоимости объекта оценки и объектов, взятых для сравнения. По каждому отличаю (последовательно) вносится корректировка на увеличение или уменьшение стоимости в зависимости от показателей (лучше или хуже):

Отрицательная поправка (-) вносится в случае, если по данному показателю сравнимый объект превосходит оцениваемое имущество.

Положительная поправка (+) вносится, если по данному показателю сравнимый объект уступает оцениваемому имуществу.

Элементы сравнения - это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену объекта. Корректировки проводятся по следующим элементам сравнения:

Последовательно: передаваемые права собственности; условия финансирования; условия продажи; рыночные условия (корректировка на дату продажи).

На независимой основе: местоположение; физические характеристики; экономические характеристики; использование объекта; наличие балкона / лоджии; конструктивно-планировочное решение санузла; этаж / этажность; планировка квартиры; и др.

Для данного отчета объекты сравнения по элементам сравнения последовательных корректировок, и отличий по физическим характеристикам; экономическим характеристикам; использованию объекта; конструктивно-планировочному решению санузла; этаж / этажность, планировки квартиры отличий не имеют, то есть, равны нулю и в сводной таблице расчета стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж не приводятся.

Корректировка на уторговывание. Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.

Корректировка на месторасположение. Под месторасположением понимается степень привлекательности расположения относительно удобства подъезда, транспортных потоков, близости деловых центров. Данные параметры для каждого объекта сравнения детально рассмотрены и проанализированы оценщиком. Все объекты-аналоги по местоположению сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил 0%.

Корректировка на наличие балкона / лоджии. Наличие балкона или лоджии, является ценообразующим фактором и влияет на стоимость квартиры. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры, не имеющие балкона, дешевле аналогичных квартир, имеющих балкон. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу.

Расчет корректировки на наличие балкона / лоджии представлен в Таблице 12.

Объекты сравнения	Цена предложения, руб./кв. м.	Корректировка, %	Источник информации
2-х комнатная квартира типовая на 2-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 44/30/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 250 000 руб.	28 409	4,0	АН «Палитра», тел. 216-20-03
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 44/29/6. ул. Ватутина. Цена предложения: 1 300 000 руб.	29 545		АН «Жемчужина Сибири», тел. 344-82-88
1-на комнатная квартира типовая на 1-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 32/18/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 850 000 руб.	26 563	5,9	АН «АИЦН», тел. 261-15-00
1-на комнатная квартира типовая на 3-м этаже 5-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 32/20/6. ул. Республиканская. Цена предложения: 900 000 руб.	28 125		АН «НИАН», тел. 227-05-89
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 200 000 руб.	27 907	4,2	АН «Подсолнух», тел. 212-51-40
2-х комнатная квартира типовая на 4-м этаже в 5-ти этажном панельном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 43/30/6. ул. Блюхера. Цена предложения: 1 250 000 руб.	29 070		АН «Альт-М», тел. 222-54-51
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкона нет. Площади (общая / жилая / кухня): 85/56/11. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 500 000 руб. Источник информации:	29 412	4,0	АН «Выбор плюс», тел. 340-89-89
3-х комнатная квартира улучшенной планировки на 1-м этаже в 9-ти этажном кирпичном доме. Балкон есть. Площади (общая / жилая / кухня): 85/50/18. ул. Холодильная. Цена предложения: 2 600 000 руб.	30 588		АН «Гор. жил. инвест. компания», тел. 211-95-28
Среднеарифметическое значение, %	4,5

Объекты-аналоги №1 и №2 по данному критерию сопоставимы с объектом оценки и, следовательно, размер корректировки для них составил - 0%. Объекты-аналоги №3 и №4 превосходят по данному критерию объект оценки, поэтому корректировка для них составит -4,5%.

За единицу сравнения взят 1 кв. м. общей площади двухкомнатной квартиры.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж приведен в таблице 13.

Таблица 13 - Определение стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная методом прямого сравнения продаж, составляет: 1 120 201 рубль.

Согласование результатов

Весовые коэффициенты для согласования результатов, полученных двумя методами расчета рыночной стоимости, приняты в равных долях. Согласование результатов сведено в таблицу 14.

Таблица 14 - Согласование результатов

Метод оценки	Стоимость, руб.	Вес
Метод построения регрессионной модели	1 162 797	0,50
Метод сравнения продаж	1 120 201	0,50
Согласованная стоимость, руб.	1 141 499

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 июня 2006 г., рассчитанная сравнительным подходом, округленно составляет: 1140000 рублей.

Оценка квартиры доходным подходом.

В данной дипломной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода

Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Используя таблицу 15 проведем расчет рыночной ставки арендной платы, результат расчетов сведен в таблицу 16.

Таблица 15 - Расчет рыночной арендной платы

№п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Местоположение (район)	Кировский	Кировский	Кировский
2	Адрес	ул. Петухова	ул. Петухова	ул. Петухова
3	Материалы стен дома	Панельный	Панельный	Панельный
4	Этаж/этажность	1/5	2/5	5/5
5	Площадь общая, кв. м.	40,0	48,5	45,8
6	Тип планировки	Типовая «хрущевка»	Типовая «хрущевка»	Типовая «хрущевка»
7	Отделка и состояние квартиры	простая	простая	евростандарт
8	Телефон	есть	есть	нет
9	Ставка арендной платы, руб./месяц	7 500	8 300	8 000
10	Источник информации	NGS.ru	NGS.ru	NGS.ru

Таблица 16 - Внесение корректировок ставки арендной платы

№п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Ставка арендной платы, руб.	7500	8300	8000
2	Местоположение (коэф.)	1	1	1
3	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 01 хстр. 02), руб.	7500	8300	8000
4	Материалы стен дома, %	0	0	0
5	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 03+(стр. 03 * стр. 04/100)), руб.	7500	8300	8000
6	Этаж, %	0,0	-4,8	0,0
7	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 05+(стр. 05 * стр. 06/100)), руб.	7500	7902	8000
8	Площадь, %	0	0	0
9	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 07+(стр. 07 * стр. 08/100)), руб.	7500	7902	8000
10	Планировка, %	0	0	0
11	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 09+(стр. 09 * стр. 10/100)), руб.	7500	7902	8000
12	Отделка, состояние, %	0,0	0,0	-7,0
13	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб.	7500	7902	7440
14	Телефон, %	0,0	0,0	1,0
15	Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб.	7500	7902	7514
16	Общая валовая коррекция, %	0,0	4,8	8,0
17	Вес	0,34	0,32	0,34
18	Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц	7634

Пояснение по корректировкам

В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.

Корректировка на местоположение

Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.

Корректировка на материалы стен дома

Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры - панельные, корректировка не проводится.

Корректировка на этаж

Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для расчета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу - Таблица 17.

Таблица 17 Расчет корректировки на этаж

Объекты сравнения	Цена предложения, руб./кв. м.	Корректировка, %	Источник информации
1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб.	27419	5,9	АН «Академия жилья», тел. 227-72-40.
1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб.	29032		АН «Созвездие весов», тел. 227-72-40.
1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб.	33784	2,4	тел. 89139504928, АН «Дельта»
1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 280 000 руб.	34595		Частное объявление, тел. 2136568
2-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 8. Цена предложения: 1 070 000 руб.	22766	7,5	АН «БКП-7» тел. 3495425
2-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 4. Цена предложения: 1 150 000 руб.	24468		АН «Единство» тел. 2630678
3-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 134. Цена предложения: 1 550 000 руб.	24603	3,2	АН «Домострой» тел. 2205196
3-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 132. Цена предложения: 1 600 000 руб.	25397		АН «Эрсико» тел. 053
Среднеарифметическое значение, %	4,8

Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.

Корректировка на площадь квартиры

Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.

Корректировка на планировку квартиры

Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.

Корректировка на отделку и состояние квартиры

Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.

Корректировка на наличие телефона

Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.

Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.

Определение потерь от недоиспользования

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9-10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.

Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:

Таблица 18 - Расчет коэффициента недозагрузки

Объект недвижимости	Коэффициент оборачиваемости арендных помещений принят	Число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов	Общее число арендных периодов в году	Коэффициент недозагрузки
Квартира	1	2	12	0,17

Определение величины операционных расходов

Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в расчетах принято фактические данные). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации

За основу установления величины коэффициента капитализации использовалось значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Таблица 19 - Расчет коэффициента капитализации

п/п	Аналог, местоположение	Цена предложения, руб. (V)	Предполагаемый чистый операц. доход, руб./год (NOI)	Коэффициент капитализации (R)
11	ул. Петухова	1 100 000	74 000	0,0673
22	ул. Петухова	1 050 000	72 000	0,0686
23	ул. Петухова	900 000	64 000	0,0711
4	ул. Петухова	950 000	68 000	0,0716
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации(R):	0,0696

Таблица 20 - Расчет рыночной стоимости квартиры методом капитализации дохода

№ п/п	Показатель	Значение
01	Ставка арендной платы, руб./месяц	7 634
02	Ставка арендной платы, руб./год (стр. 01 х 12 мес.)	91 608
03	Потери от недоиспользования, %	17%
04	Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. стр. 02 х (1-03/100)	76 035
05	Операционные расходы - Страхование, руб.	1500
06	Операционные расходы - налог на имущество, руб.	450
07	Чистый операционный доход, руб./год (стр. 04 - (стр. 05 - стр. 06))	74 085
08	Коэффициент капитализации (R)	0,0696
09	Рыночная стоимость квартиры, руб. (стр. 07 / стр. 08)	1 064 434,48

Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., рассчитанная доходным подходом, округленно составляет: 1 060 000 рублей.

3.3 Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Для получения согласованного результата полученную тремя подходами, используется метод анализа иерархий (МАИ), являющийся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика, по парным сравнениям. В результате может быть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия действия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

Таблица 22 - Определение итогового значения весов применяемых подходов

Матрица парных сравнений важности характеристик подходов
	Соответствие подхода поставленной цели	Надёжность оценки	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Соответствие подхода поставленной цели	1	1	1	0,5
Надёжность оценки	1	1	1	0,5
SUMMA Xi	2	1
Матрица парных сравнений соответствия цели
	Затратный	Доходный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Затратный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Доходный	3	1	1/9	0,69	130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi		5,35	1,0
Матрица парных сравнений надёжности оценки
	Затратный	Доходный	Сравнительный	Xn=(1x (Wn/W1) х…х (Wn/Wn-1) х1)1/n	ВЕС(An)=Xn/SUMMA
Затратный	1	1/3	1/9	0,33	0,062
Доходный	3	1	1/9	0,69	0,130
Сравнительный	9	9	1	4,33	0,808
SUMMA Xi		5,35	1,0
Определение итогового значения весов применяемых подходов.
Альтернатива (Альт.к.n)	Вес критерия [Вес (An)]	Итоговое значение веса для каждой альтернативы.
	Соответствия цели	Надёжность оценки	Вес (Альт.к)=Альт.1.к х Вес (А1)+Альт.к.n х Вес (An)
	0,500	0,500
Затратный	0,062	0,062	0,062
Доходный	0,130	0,130	0,130
Сравнительный	0,808	0,808	0,808

На основе полученных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемой недвижимости путем умножения, полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вес подхода.

Таблица 23 - Согласование результатов

Объекты недвижимости	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Согласованная стоимость, руб.
	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес	Стоимость, руб.	Вес
Квартира	650 000	0,062	1 140 000	0,81	1 060 000	0,130	1 101 500
Итого округленно, руб.	1 100 000

В данной работе проведена оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г. для цели передачи в залог.

Рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., с учетом принятых допущений и ограничений, округленно составляет: 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей.

Список источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30.11.94 г. №51-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.); Часть вторая от 26.01.96 г. №14-ФЗ (ред. от 23.12.03 г.).

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ.

3. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ» №135 - ФЗ от 29.07.1998 г.

4. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ от 16.07.1998 г.

5. Распоряжение Минимущества РФ «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» №568-р от 6 марта 2002 г.

6. Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия и принципы оценки (ФСО №1».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 г. №256.

7. Федеральный стандарт оценки №2 «Цели оценки и виды стоимости (ФСО №2)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007. №255.

8. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №254.

9. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие, М.: Изд-во «Омега-Л», 2010.

10. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости: учеб. пособие для вузов/Е.И. Лобанова, Т.Е. Межуева, О.А. Мирошникова; под ред. Е.И. Лобановой, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2007.

11. Лобанова Е.И. Экономика недвижимости (Оценка стоимости недвижимости): практикум, Новосибирск: ГОУ ВПО СГГА, 2008.

12. Журнал «Жилищное право» №7-Новосибирск: 2010

13. Власов А.Д., Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города

Новосибирска. - 4-е изд., перераб. и доп. - Новосибирск: Изд-во СО Ран, 2007 г.

14. Е.И. Лобанова Основы оценки стоимости недвижимости учеб. пособие: по прогр. проф. переподг. оценщиков по спец. «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)». Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010

15. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособие. Изд. «Маросейка», 2009.

16. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Изд. «Финансы и статистика», 2008.

17. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ.

18. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:Изд. «МКС»., 2007.

19. А.Н. Асаул Экономика недвижимости 2-е изд. - СПб.:Питер, 2007

20. URL: http://www.9 r.ru (Сайт компании «Эксперт оценка»)

21. URL: http://www.appraiser.ru («Виртуальный клуб оценщиков»)

22. URL: http://www.ecogis.ru («Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска»)

Размещено на Allbest.ru