Анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредитование заемщик жилищный

На сегодняшний день уровень ипотечного кредитования в России, несмотря на значительный рост за последние несколько лет, по-прежнему существенно ниже Западного уровня. Во многом это вызвано труднодоступностью ипотеки для населения. Меры, предпринимаемые государством и банковским сектором для улучшения сложившейся ситуации, не всегда характеризуются максимальной отдачей. В первую очередь это связано с тем, что реализуемые инструменты ущемляют интересы одной из сторон: банка или заемщика. Именно данный факт является проблемой, предлагаемой для рассмотрения в работе. Актуальность проблемы очевидна: эффективность производимых мер оказывает существенное влияние на макро и микроэкономический климат в стране. В практики ипотечного кредитования США широко распространен такой инструмент регулирования отношений банка с заемщиками, как ипотечные пойнты. Соответственно, в качестве гипотезы выступает предположение о том, что подобная мера будет применима и для российского рынка ипотечного кредитования. Научная новизна работы состоит в предложении нетривиального метода урегулирования конфликта между банком и заемщиком, ранее не исследуемого в российской литературе. Практическая значимость работы заключается в том, она могла бы послужить базой для дальнейших исследований данного инструмента.

Целью данной работы является анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования. Для достижения цели подлежит выполнению ряд задач:

Анализ особенностей ипотечного кредитования.

Характеристика рынка ипотечного кредитования в России.

Анализ эффективности ипотечных пойнтов в зависимости от различных факторов.

Формулировка выводов

Объектом исследования выступает российский рынок ипотечного кредитования, предметом - ипотечные пойнты как инструмент управления отношениями банка и заемщика.

В качестве методологического инструмента применяется количественный анализ. На данной стадии планируется также выявить основные банковские инструменты, применяемые в области ипотечного кредитования и детально рассмотреть их преимущества и недостатки. Также применяется дескриптивный анализ для описания исследуемого инструмента: ипотечных пойнтов. На данном этапе совершается обзор американской литературы, наглядно демонстрирующей опыт использования ипотечных пойнтов в банковской практике США. В практической части применяется анализ различий для оценки эффективности ипотечных пойнтов для различных категорий населения.

Анализ проблем ипотечного кредитования выступает предметом многих работ отечественных авторов, таких как: Голоманчук Э. В., Котляров И.Д., Кулешова Л.В. и т.д. Ипотечные пойнты являются популярной темой исследованию зарубежных авторов: Asabere,P Cannaday, R., Kosonen K., Zerbst и т.д.

Работа состоит из 3 глав, первая из которых включает в себя характеристику основных существующих способов приобретения жилья. Во второй главе подробно описывается ситуация, сложившаяся на рынке ипотечного кредитования в России, а также исследуется американский опыт применения ипотечных пойнтов в США. Третья глава посвящена анализу существующих путей приобретения пойнтов в зависимости от категории заемщика с целью максимально целостного исследования возможности адаптации пойнтов в России.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Недвижимость в сравнении с другими товарами имеет несколько отличительных характеристик, которые делают ее уникальным экономическим благом на рынке. В первую очередь, интересным является тот факт, что стоимость недвижимости сопоставима со стоимостью предметов роскоши, то есть товаром, доступным лишь ограниченному обеспеченному кругу людей. Однако по своей сути квартиры является предметом первой необходимости, так как обеспечивает человеку кров над головой, социальную и физическую защищенность, минимальные условия для самореализации. Более того, на рынке жилья можно наблюдать феномен Гиффена, когда рост цен на товар не снижает а увеличивает спрос на него (см. рис.1.1). Это связано с двойственностью спроса, возникающего на рынке жилья. Жилая недвижимость удовлетворяет как потребительский, так и инвестиционный спрос, поскольку жилье может выступать в роли стабильного источника дохода. (Овсянникова Т.Ю, 2011)

Рис. 1.1. Спрос на жилье 2000-2012, количество оформленных сделок купли-продажи в шт., цена в руб. за кв. метр. (Росстат

Постоянно растущий спрос на жилье еще больше провоцирует рост цен на жилье, таким образом, увеличивая разрыв между ними и доходами населения.(см.рис.1.2)



Рис 1.2. Разрыв доходов населения и цен на жилье, 2005-2013 г.г. (АИЖК

Такая ситуация делает приобретение жилья довольно трудной длительной процедурой для населения. У индивида имеется несколько способов купить квартиру (см. рис.1.3).

Рис.1.3. Источники финансирования приобретения квартиры 2011 г. ,% (Росстат

Необходимо отметить, что те респонденты, которые заявили о намерении приобретения квартиры за счет продажи старой квартиры, имели возможность выбрать и другой вариант ответа.

Таким образом, у населения имеется две стратегии приобретения жилья: кредитная и накопительная. Первая подразумевает под собой осуществление первоначального вклада и последующее ожидание накопления необходимой суммы. Преимуществом по сравнению с кредитной схемой является возможность снижения кредитных ставок в будущем и улучшение условий кредитования, что сделает кредит все же более выгодной стратегией для заемщика. Например, при снижении величины минимального первоначального взноса потенциальной заемщик, имея на руках уже большую сумму, может получить кредит по более низкой ставке. Однако, очевидный минус - стремительный рост цен на недвижимость, то есть вкладчику потребуется очень много времени для накопления нужной суммы (см. рис.1.4). На графике представлен гипотетический вариант развития событий.

Рис.1.4. Рост цен на недвижимость и скорость накопления сбережений, 2005-2013, руб. (АИЖК

Предполагается, что вкладчик кладет на счет сумму в 100 000 рублей под 7% и откладывает каждый месяц 30% от своего дохода в 40 000 рублей, который увеличивается каждый год на 15%. (средний рост доходов населения по данным Росстата)

Длительный срок подразумевает под собой возможность кардинального изменения ситуации в экономики: обесценение денег, резкий скачок цен, кризис и.т.д. Таким образом, приобретение квартиры за счет сбережений является довольно рискованным и долгим мероприятием.

Кредитная стратегия значительно упрощает процедуру приобретения жилья. В первую очередь, если заемщик обращается в банк, то он получает возможность проживания в своей квартире практически с момента кредита. Кредит, выданный банком, может быть целевым (ипотека) или нецелевым, от этого зависит и стоимость кредита, ставки по последнему значительно выше. Однако применение чисто кредитной стратегии, может очень дорого обойтись заемщику, так как кредитная стратегия подразумевает отсутствие первоначального взноса, что повышает и процентную ставку, и сумму, и срок кредитования. Важным замечанием здесь может быть тот факт, что в отличие от потребительского кредитования стоимость жилищного кредита полностью компенсируется заемщику ростом цен на недвижимость.

Оптимальным является применение смешанной схемы. Наиболее ярким примером являются строительные сберегательные кассы, где желающий приобрести квартиру в начале накапливает 30-50% от стоимости квартиры под 3% годовых, а оставшуюся сумму берет в кредит. Большинство коммерческих и некоммерческих институтов предлагают именно такой способ приобретения жилья тем или иным способом: устанавливая минимальный первоначальный взнос, предлагая вложить деньги под определенный процент. К таким институтам относятся:

Жилищный строительный кооператив.

Жилищный накопительный кооператив.

Потребительский ипотечный кооператив.

Строительная сберегательная касса.

Коммерческий банк.

Коммерческий банк, в свою очередь, может предоставлять не только ипотеку, но и осуществлять жилищный лизинг, который представляет собой чисто кредитную схему накопления жилья.

Жилищный лизинг

После финансового кризиса 2009, инвестиционный спрос сократился на 30%, что ввело рынок недвижимости в глубокий кризис. В качестве инструмента выведения данной отрасли из плачевного состояния может быть применен механизм жилищного лизинга. Основным преимуществом такого инструмента выступает тот факт, что он объединяет в себе свойства и жилищного кредита, и жилищной аренды.

Особенность жилищного лизинга заключается в том, что предмет договора, а именно недвижимость, не является залогом, и принадлежит лизинговой компании. Это значительно снижает банковский риск дефолта заемщика. Так как лизингополучатель не является собственником жилья, что освобождает банк от сложной и длительной процедуры взыскания (РБК, 2013). В 2013 году ВТБ 24 заявил о введение в свой ассортимент такого продукта, как жилищный лизинг, однако пока только для юридических лиц. Физические лица смогут воспользоваться такой услугой в первом квартале 2014 года. Основной целевой аудиторией будут выступать высокорисковые заемщики. К преимуществам жилищного лизинга можно отнести и отсутствия первоначального взноса, что, безусловно, выгодно для лизингополучателей.

Выделяют три основные возможные схемы получения жилищного лизинга (Овсянникова Т.Ю, 2011).

1) На основе региональной лизинговой компании, учрежденной областной или муниципальной администрацией (по типу региональных ипотечных агентств).

Здесь лизингодателем выступает лизинговая компания, которая была учреждена областной или муниципальной администрацией. Заемщик, нуждающийся в жилье, обращается в лизинговую компанию и заключает с ней договор лизинга. В свою очередь, лизинговая компания полностью выплачивает стоимость жилья строительной компании. Последняя предоставляет недвижимость заемщику, с дальнейшим правом выкупа.

2)Корпоративный жилищный лизинг.

Лизингодателем выступает дочерняя компания строительного предприятия. Таким образом, такой механизм не требует отвлечения средств строительной компании, так как недвижимость уже находится в собственности строительной корпорации.

3) На основе коммерческой (частной) лизинговой компании.

Такая схема применяется работодателем с целью обеспечения работников жильем.

Таким образом, жилищный лизинг обладает рядом преимуществ

Способствует снижению кредитных рисков.

Не требует первоначального взноса.

Повышает доступность жилья.

Выступает в качестве механизма финансирования жилищного строительства.

Делает возможным прекращения договора в любой момент времени.

Однако существуют факторы, по которым жилищный лизинг уступает классическому ипотечному кредитованию.

В первую очередь, это величина процентной ставки. В случае лизинга она будет выше примерно на 1,5 процентных пункта, а, следовательно, покупка жилья заемщику обойдется дороже. Однако необходимо отметить, что данный факт не является однозначным, поскольку обычно реальная стоимость ипотечного кредита обходится заемщику дороже, указанной процентной ставки из-за большого числа дополнительных расходов. К тому же, лизинговые отношения подразумевают определенные налоговые льготы (ЯкушевА.М, 2009).

Отсутствие первоначального взноса также может негативно отразится на дальнейшем благосостоянии заемщика, так как в сравнении с ипотекой ежемесячные платежи по лизингу будут выше. Отрицательную роль играет и абсолютная незащищенность заемщика в случае банкротства лизинговой компании, так как лизингополучатель не имеет никаких прав на жилье.

Таким образом, можно утверждать, что жилищный лизинг - эффективный инструмент на рынке жилой недвижимости, но по большей части предоставляет весомые преимущества банку, а не заемщику.

1.2 Кооперативы

Еще одной альтернативой ипотечному кредитованию являются жилищные кооперативы. Основной отличительной чертой таких объединений является их принадлежность к некоммерческим организациям, то есть их основная цель заключается в удовлетворении нужд и интересов своих членов. (Зайнуллина, 2009)

В России выделяется три вида кооперативов:

Жилищно-накопительные кооперативы.

Жилищно-строительные кооперативы.

Потребительские ипотечные кооперативы

1.2.1 Жилищный накопительный кооператив

Первые жилищные кооперативы, в современном понимании, появились в 2005 году, регулируемые ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30 декабря 2004. Данный кооператив предоставляет возможность гражданам приобретать квартиры на вторичном и первичном рынках за счет привлекаемых средств самих граждан. ЖНК может быть образован по инициативе как минимум 50 человек, и не более 5000 человек.

Для вступления в ЖНК в первую очередь необходимо внести первоначальный взнос, минимальная сумма которого составляет 2-6% от стоимости жилья (Федорова С.В., 2009). В течение следующих, как минимум двух, лет членства в ЖНК дольщик должен накопить сумму в размере 50% от стоимости приобретаемого жилья. Оставшиеся средства ЖНК предоставляет в кредит под 5-8 %. На общую сумму кооператив покупает необходимое жилье, которое остается у него в собственности до полной выплаты стоимости пайщиком.

В сравнении с ипотечным кредитом кредит такого кооператива является более выгодным для заемщика по нескольким пунктам.

1) Процентной ставки, в 2 раза меньше ставки, предлагаемой банком.

2) Процедура вступления в ЖНК значительно проще подачи заявления на ипотечный кредит. Нет необходимости подтверждать доход справками. Также брак, образование, наличие детей не играют никакой роли, в отличие от банка, где данные факторы могут существенно повлиять на размер процентной ставки.

3) Отсутствие необходимости наличие гарантий, поручительства или залога.

Однако также существует ряд факторов, которые негативно сказываются на привлекательности такого способа приобретения жилья для заемщика. В первую очередь, это тот факт, что член ЖНК может получить право пользования жильем лишь через 2 года или же после накопления 50% от стоимости жилья. Переход в собственность покупателя недвижимости происходит лишь после полной выплаты стоимости жилья и процентов за пользование ссудой, что также является отрицательной чертой ЖНК. Более того, срок за который пайщик обязан выплатить всю оставшуюся сумму не должен превышать срок накопления первоначального взноса более, чем в 1,5 раза (Левина Л.И., 2012) Существует риск того, что к моменту накопления необходимой денежной суммы пайщик просто не сможет приобрести жилье из-за сложившейся ситуации на рынке жилья или же по причине отсутствия средств у ЖНК для покупки жилья, которые также формируются за счет вкладов других пайщиков. К недостаткам можно отнести и первоначальный взнос для членства в ЖНК, составляющий в среднем 5% от паевого взноса.

1.2.2 Жилищный строительный кооператив

Основное отличие данного вида кооператива от ЖНК заключается в том, что ЖСК привлекает средства своих членов не для покупки жилья, а для его постройки. В России такой форме жилищной кооперации стало уделяться большое внимание в 2011 году, когда в программе «Жилище» 2011-2015 г.г., ЖСК был характеризован как один из важнейших инструментов решения жилищной проблемы (ГареевИ.Ф., 2012)

Существует три схемы финансирования ЖСК (ПустошкинВ.В., 2010).

ЖСК выступает посредником между членами ЖСК и застройщиками. Первый этап подразумевает вступления физического лица в ЖСК. Далее ЖСК заключает договор с застройщиком, после чего осуществляет оплату по нему. Застройщик расплачивается с поставщиками и подрядчиками, а заемщик вносит необходимую сумму паевых взносов.

В данной схеме ЖСК привлекает кредитные средства у банка. Обычно в качестве залога здесь выступают имущественные права, поскольку активов ЖСК обычно недостаточно, а незавершенное строительство - достаточно рискованное обеспечение. В России на сегодняшний день примерно 20% в общей структуре выдач занимают ипотечные кредиты по такой схеме (BN.RU Газета ). Более того, если раньше это могли позволить себе лишь крупные игроки ан рынке, такие как Сбербанк и ВТБ24, то сейчас в процесс постепенно вливаются и менее крупные банки. Например, с марта 2014 года схему ипотечного кредитования через ЖСК стал предлагать банк DeltaCredit.

Кредитование не ЖСК, а самого застройщика. Такой вариант менее привлекателен для банка, так как застройщик, получив нецелевой кредит, может расходовать его на другие нужды. Но в ряде определенных случаев он оказывается наиболее приемлемым: если сумма активов застройщика достаточно для обеспечения, а ЖСК не владеет ничем кроме прав требования к застройщику; у банка отсутствуют программы, позволяющие кредитовать ЖСК.

ЖСК обладает неоспоримыми преимуществом не только на фоне ЖНК, но и по сравнению с ипотечным кредитованием. Одно из таких преимуществ - возможность выбора застройщика, сроки строительства и сдачи жилья в аренду. Соответственно, (ТарасюкВ.М., 2009) пайщики могут самостоятельно рассчитать размер платежей и их сроки. Однако, принято считать, что такая схема приобретения жилья кроет в себе множество рисков, так как не требует аккредитации заемщика. Больше всего заемщики опасаются угрозы двойных продаж. Еще одним недостатком приобретении жилья через ЖСК является ограниченность срока кредитования, которые не может превышать 10 лет с момента начала выплат.

1.2.3 Потребительские ипотечные кооперативы

Данный вид кооперативов также представляет собой добровольное объединение граждан с целью приобретения жилья. Стоит отметить, что потребительский ипотечный кооператив является лишь видом потребительского кооператива, которые могут быть использованы не только для целей приобретения жилья. Несмотря на то, что согласно законодательству все кооперативы жилищной сферы должны быть переименованы в ЖНК или ЖСК с 1 марта 2006, потребительские кооперативы по-прежнему не прекратили своего существования, так как по своему механизму они схожи с ЖНК. Законодательство по регулированию их деятельности отсутствует, поэтому ПИК (есть много других аналогичных названий ПК - потребительский кооператив, ЖК - жилищный кооператив, ИСК - ипотечный социальный кооператив, и др.) действуют согласно статье 6 Гражданского Кодекса РФ (Зайнуллина, 2009).

Отличительной чертой ПИК является то, что, в отличие от ЖНК и ЖСК, пайщик сразу получает приобретаемо жилье в собственность, на которую оформляют залог, то есть ипотеку. Однако ввиду отсутствия полноценного законодательства, регулирующего данный тип кооперативов, условия приобретения жилья, прописанные в договоре, могут быть очень невыгодными для самих пайщиков (Ipoteka-Rus). Именно поэтому ПИК очень часто сравнивают с ипотечной пирамидой.

Процедура взаимодействия с заемщиками аналогична ЖНК: первый член вносит минимум 50% от стоимости жилья, далее он получает сумму в кредит, которая является первоначальным взносом второго пайщика, который, в свою очередь, получает ссуду, являющегося взносом третьего пайщика. Однако, если деятельность ЖНК регулируется ФЗ 215 «О жилищных накопительных кооперативах», где строго прописывается, что число членов ЖНК не может быть менее 50 и более 5000 человек, то деятельность ПИК не попадает под область регулирования этого закона. Соответственно, вышеприведенная схема может продолжаться до бесконечности.

Подобная ситуация обстоит и с размером первоначального взноса. Он должен составлять 20% от стоимости желаемого жилья, однако эту стоимость определяет сам пайщик, который может быть не осведомлен о нынешних рыночных ценах. Когда приходит время покупки квартиры, риэлторы, обещавшие помочь в поиске необходимой недвижимости, заявляют о том, что сделать это невозможно, вынуждая тем самым пайщика либо соглашаться на менее подходящий вариант, либо доплачивать большую сумму.

Более того, ПИК кроют в себе дополнительные расходы:

Вступительный взнос, составляющий обычно 5-7% от паевого взноса.

Ежегодный взнос - примерно 1-3%.

Расходы на риэлтора - до 5% от стоимости жилья.

Страховая премия - 1-1,5% от стоимости жилья.

Следующая трудность, возникающая на пути у пайщика - срок ожидания ссуды на приобретения квартиры, который может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет. Статистика показывает, что не более 20% пайщиков дожидаются своей квартиры. (Ipoteka-Rus) Стоит отметить, что ПИК могут хорошо нажиться на своих пайщиках, имея прибыль превышающую 3-5% за предоставляемую ссуду. Это происходит за счет пайщиков, которые, так и не дождавшись квартиры, приняли решение о выходе из кооператива. Последний будет выплачивать внесенный паевой взнос многие годы, завися от новых поступлений в кооператив, в итоге деньги просто обесцениваются. Еще одним преимуществом ипотеки в данном случае является тот факт, что приобретая жилье у банка заемщик, таким образом, фиксирует ее цену, в дальнейшем за счет роста доходов выплачивать кредит станет легче. В случае с ПИК все наоборот: в ожидании своей очереди цены на недвижимость могут возрасти настолько, что первоначального взноса будет недостаточно.

1.2.4 Строительные сберегательные кассы

ССК - специализированный банк, создаваемый в организационно-правовой форме, установленной федеральным законом «О банках и банковской деятельности» (ФЗ № 395). Также находится на рассмотрении Федеральный Закон « О строительных сберегательных кассах».

Общий механизм взаимодействия ССК с будущими владельцами квартир схож с деятельностью ЖНК. Вкладчик после заключения договора вносит на счет в строительно-сберегательные взносы до тех пор, пока их сумма не достигнет 30-50% от стоимости жилья. Недостающие средства предоставляет ССК сроком от 7 до 15 лет. (ЛебедеваТ.А., 2009)

К особенностям ССК можно отнести

Ограниченность объема банковских операций.

ССК может предоставлять лишь узкий спектр банковских операций, что является, несомненно, преимуществом такого способа приобретения жилья, так как значительно снижаются риски. Стоит отметить также, что ССК устанавливает низкие ставки по вкладам для стимулирования вкладчик сберегать больше.

Государственная поддержка ССК.

Она заключается в ежегодном начислении 20% премии от прироста вклада. Однако имеется ограничение на размер прироста вклада, с которого начисляется премия, он составляет 70 000 рублей. Если же прирост вклада все таки превысил данное ограничение, то премия, начисляемая сверх этого лимита, переносится на следующий год. При наличии нескольких вкладов, премия начисляется только на один в вклад. Рассчитывать на государственную поддержку могут только граждане РФ.

Низкие ставки по кредитам.

Низкие процентные ставки обеспечивает замкнутость системы ССК и изолированность ее от колебаний финансового рынка. В рассматриваемом законопроекте «О строительных сберегательных кассах» ставка по выдаваемым кредитам не должна превышать ставку по депозитам более чем на 3 процентных пункта. Хотя в законе предусматривается и большое число всевозможных комиссий.

Обязательство ССК предоставить кредит.

Такое обязательство является неоспоримым преимущество САК на фоне жилищных кооперативов. Безусловно, если потенциальный заемщик не будет удовлетворять требованием ССК, ему могут отказать в получении кредита.

Обязанность ССК по созданию страхового фонда.

ССК обязаны создавать страховой фонд на случай потери прибыли в ситуации снижения вкладов.

К минусам такой системы можно отнести достаточно долгий период накопления, от 2 до 10 лет

1.3 Ипотека

Ипотечное кредитование - это такой тип кредитования, при котором объект кредитования, недвижимость в данном случае, предоставляется банку в залог. Основной закон, регулирующий ипотеку - ФЗ «Об ипотеке (залог о недвижимости)» от 16 июля 1998 года.

Условия предоставления ипотечной ссуды варьируются от банка к банку. В зависимости от выбранной ипотечной программы и выбранного банка срок кредитования может колебаться от 5 до 50 лет, сумма от 1 млн. рублей до 50 млн. рублей, процентная ставка от 10% до 14%.

Банк при выдаче ипотечного кредита предлагает заемщику два способа расчета ежемесячных платежей: дифференцированный и аннуитетный.

Последний подразумевает фиксированные ежемесячные выплаты, с варьирующемся соотношением суммы, идущей в счет погашения основного долга, и денежных средств, направленных на погашение процента. (см рис.1.5) Структура дифференцированных платежей отличается тем, что сумма, идущая в счет погашения основного долга, в таких платежах постоянна. (см. рис.1.6) Таким образом, ежемесячные платежи с течением времени уменьшаются, так как уменьшается и сумма процента начисляемая на сокращающийся остаток долга. У каждого из методов имеются и свои преимущества и свои недостатки, выбор метода зависит от целей заемщика.

Рис.1.5. График ежемесячных аннуитетных платежей, за год, руб. (www.IRN.ru)

Рисунок 1.6. График ежемесячных дифференцированных платежей (www.IRN.ru)

Аннуитетные платежи во многом выгоднее банку, нежели заемщику, так как в начале срока выплата идет преимущественно в счет процентов, которые начисляются на остаток долга, который в свою очередь сокращается крайне медленно. Соответственно, общая переплата по кредиту будет значительно превышать переплату по дифференцированным платежам. Однако фиксированность платежей дает заемщику возможность планировать свой бюджет.

Плюсом дифференцированных платежей является тот факт, что со временем кредитное бремя заемщика существенно облегчается. Такая схема выплат также позволяет заемщику быстрее расплатиться с банком. Так как при прочих равных условиях, через равное количество времени остаток основного долга в дифференцированных платежах будет значительно ниже остатка в аннуитетных. Однако ввиду того, что платежи по дифференцированной схеме существенно превышают аннутетные платежи банки дают в кредит меньшие суммы. Процедура выдачи ипотечного кредита является стандартной во всех банках и прописана в Постановлении Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

Предварительная квалификация заемщика. На данном этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, о своих обязанностях и правах. Кредитор оценивает возвратность кредита потенциального заемщика.

Банк оценивает вероятность погашения ипотеки и рассчитывает максимально возможную сумму кредита, основываясь на доходах заемщика, размере первоначального взноса. Также производится проверка информации, предоставленной заемщиков. Данный этап называется андеррайтингом заемщика.

Данный этап включает в себя подбор квартиры, удовлетворяющей возможностям и требованиям заемщика. Если же заемщик нашел подходящее жилье до обращения в банк, то продавец жилья и потенциальный заемщик должны подписать предварительный договор купли-продажи. В этом случае кредитор оценивает недвижимость с точки зрения возвратности кредита и рассчитывает всю необходимую информацию. Если же заемщик еще не подобрал себе квартиру, то он может сделать это теперь, обладая информации о свих кредитных возможностях и заключить сделку купли-продажи при условии одобрения жилья кредитором.

Оценка жилья. На данном этапе оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, оценивает выбранную квартиру, а банк сопоставляет цену с размером выдаваемого кредита.

Заключение договора купли-продажи, кредитного договора между банком и заемщиком. Первым составляется кредитный договор. Если приобретаемая квартира находится в строящемся доме, то подписывается и договор имущественных прав на возводимый объект. Денежные средства, первоначальный взнос и выданный кредит, кладутся в банковскую ячейку заемщика, (безотзывный аккредитив) доступ к которой закрыт в течение 5 дней - время государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. После заключения кредитного договора необходимо пройти государственную регистрацию договора купли-продажи и ипотеки. В последнюю очередь составляется закладная.

Заемщик осуществляет оплату приобретаемой недвижимости.

Страхования предмета ипотеки и жизни заемщика.

Необходимо также отметить, что существуют две модели ипотечного кредитования. (см. таблицу 1). Говоря о моделях ипотечного кредитования, существует также одноуровневая модель. В отличие от предыдущей модели банк самостоятельно выпускает ценные бумаги, обеспеченные выданными кредитами и недвижимостью. Данная модель преимущественно используется в странах Европы, Азии и Африки. Двухуровневая систем популярна в США и Канаде.

Таблица 1.1

Элементы	Модели
	Американская (расширенная открытая)	Немецкая (сбалансированная автономия)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка страны)	Ссудно- сберегательный (модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)	Жилищные накопления и жилищные контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков (депозитные счета, межбанковские кредиты и т.п.)
Основные кредиторы	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

К преимуществам ипотечного кредита можно отнести наличие возможности проживания в приобретенном жилье, а также переход прав собственности на него уже с момента заключения всех необходимых договоров и оплаты. Также на фоне ранее рассмотренных некоммерческих организаций жилищного кредитования ипотека является самым надежным, так как все операции контролируются банком, который гарантирует обеспечение всех своих обязательств (в ином случае, возможно обращение в суд).

Однако дороговизна ипотечного кредита является существенным минусом данного способа приобретения жилья. На сегодняшний день средневзвешенная ставка по ипотеке установилась на уровне 12%. (АИЖК)

Помимо переплаты по процентам заемщик понесет дополнительные расходы по ипотеке. Несколько лет назад комиссии, взимаемые банками при проведении ипотечных сделок, были признанными незаконными. К незаконным комиссиям относятся сборы, являющиеся частью услуги по выдаче и обслуживанию кредита. Например, без открытия кредитного счёта ипотечная сделка невозможна, это несамостоятельная услуга и должна предоставляться в рамках услуги по кредитованию. Однако единого списка запрещенных комиссий на данный момент не существует, что предоставляет банкам свободу действий. Наиболее стандартной лазейкой в данном случае является изменение процентной ставки в зависимости от того, пользуется заемщик какой-либо банковской услугой или нет. Полностью от комиссий отказались лишь самые крупные игроки на рынке кредитования: Сбербанк и ВТБ 24. Список возможных комиссий представлен ниже. (АИЖК)

единовременная комиссия за рассмотрение заявки на кредит;

единовременная комиссия за выдачу кредита;

плата за страхование жизни и трудоспособности заемщика;

плата за страхование риска утраты права собственности на приобретаемый объект недвижимости (титул);

плата за страхование ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ипотечному кредиту;

единовременная комиссия за снятие наличных денежных средств;

единовременная комиссия за безналичное перечисление денег со счета;

единовременная комиссия за открытие аккредитива;

единовременная комиссия за аренду банковского сейфа (ячейки);

комиссия за выпуск и обслуживание расчетной (дебетовой) карты.

Помимо комиссий заемщик обязуется оплатить из своего кармана независимую оценку жилья, а также, страхование от рисков утраты и повреждения предмета залога (объекта недвижимости) в пользу кредитора, госпошлину за регистрацию прав, оформление и нотариальное удостоверение документов.

Таким образом, ипотека может сильно ударить по бюджету заемщика. Однако стоит отметить, что все его расходы со временем компенсируются за счет постоянного роста цен на рынке жилья.

Таким образом, ипотека обладает рядом преимуществ в сравнении с некоммерческими организациями жилищного кредитования:

Права собственности на квартиру переходят сразу же после заключения сделки.

Срок кредитования может достигать 50 лет.

Риски заемщика значительно снижены.

Меньшая величина необходимого первоначального взноса.

Широкий ассортимент предлагаемой продукции, то есть наличие возможности подобрать ипотечную программу, соответствующую нуждам заемщика.

К минусам ипотеки можно отнести:

Процентная ставка в два раза выше ставки некоммерческих организаций.

Наличие большого числа дополнительных расходов.

По сравнению с жилищным лизингом ипотека выигрывает за счет:

Дешевизны относительно жилищного лизинга.

Квартира находится в собственности у заемщика с момента покупки.

На сегодняшний день в России предложение жилищного лизинга для физических граждан ограничено.

Недостатками является:

Необходимость первоначального взноса, при жилищном лизинге он отсутствует.

Сложная процедура взыскания просроченной задолженности (для банка).

ГЛАВА 2. РЫНОК ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

Наличие собственного жилья является необходимым фактором для создания приемлемого уровня социальной защищенности себя и своей семьи, полноценной самореализации, гарантии достойного будущего. (Голоманчук, 2006). Согласно ежеквартальному докладу международной компании IntermarkSavill (Housing finance, 2004), занимающейся исследованиями в области недвижимости, Москва к концу 2012 года заняла второе место по росту цен на жилье, Россия удостоилась 4-ой позиции. К сожалению, темп роста доходов населения значительно отстает от темпов роста цен на жилье. Данный факт практически лишает граждан возможности приобретения квартиры самостоятельно за счет собственных сбережений, и, следовательно, вынуждает население прибегать к ипотечному кредитованию. (Голоманчук, 2006, Kosonen,1997).

2.1 Развитие ипотеки в России

Данная проблема выступает предметом многих работ, основными из них являются: Голоманчук Э. В., «Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации», Гимазетдинова Э.Я., «Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях», Казакова Е.Б., «Проблемы ипотечного кредитования», Кулешова Л.В., «Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России». Данная работа также посвящена исследованию в этой области и построена следующим образом:

Анализ состояния российского рынка ипотечного кредитования.

Анализ существующих моделей ценообразования в России и за рубежом.

Анализ практики применения ипотечных пойнтов в США.

Анализ возможности применения ипотечных пойнтов в России.

В последние годы, объемы ипотечного кредитования заметно возросли. (Голоманчук, 2006). В первую очередь это связано с активной политикой государства в этой сфере и постоянном совершенствовании ипотечного законодательства. Об этом свидетельствует череда принятых постановлений и актов:

Постановление Правительства Российской Федерации о подпрограмме «Государственные жилищные сертификаты» на 2004-2010 гг., входящей в состав Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.2.

Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации от 08.11.2000 № 8453.

Распоряжение Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 № 38-р «О программе социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)»4.

Постановление Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 г. № 675 «О федеральной целевой программе „Жилище“ на 2002-2010 годы».

Согласно основным задачам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье -- гражданам России» к 2010 г. объемы жилищного строительства должны вырасти как минимум вдвое -- с 41,2 до 80 млн кв. м. Увеличение объемов выдаваемых в год ипотечных кредитов запланировано с 20 до 415 млрд руб. в год. Ожидается снижение среднего времени нахождения в очереди на получение муниципального социального жилья -- с 15-20 до 5-7 лет, увеличение доли семей, которым доступно приобретение жилья (в том числе и в кредит), с 9 до 30 %, т. е. втрое (Голоманчук, 2006).

В период с 2002 до 2006 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 73 раза. Сумма выданных кредитов превышала 264 миллиардов рублей, по сравнению с 3,6 млрд. рублей в 2002 году (Чепенко,2008).

Количество кредитных организаций выдающих ипотеку выросло с 51,7% до 67,3 % за 2007-2011 г.г. По данным ЦБ РФ по состоянию на 1 января 2012 г. число участников первичного рынка (ЦБ РФ) ипотечного кредитования составило 658 банков, из них 577 предоставляли кредиты, остальные - обслуживали ранее выданные (Кулешова, 2012). Однако финансовый кризис 2008 года затормозил стремительный рост ипотечных сделок. (Чепенко, 2008). Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов доказали, что таким долгосрочным процессам, как ипотечное кредитование, сопутствуют повышенный риск как для заемщиков, так и для кредиторов (Смирнов, 2006, Тихонов, 2009).

На сегодняшний день Российский рынок ипотечного кредитования продолжает расти, однако стоит отметить, что темпы роста замедлились. Более того, лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% - менее 9 кв., 5% населения проживают в общежитиях или служебных квартирах, 3% снимают жилье, 3% живут в коммуналках (Шаккум,2006, Гимазетдинова,2011). Такая ситуация является следствием множества жилищных проблем, одной из которых выступает неполноценное функционирование системы ипотечного кредитования. Существует ряд факторов, которые значительно тормозят развитие ипотеки и не позволяет ей выйти на мировой уровень:

отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

нестабильность экономики;

необоснованно высокие цены на недвижимость;

низкий уровень доходов населения;

слабая нормативная и законодательная база;

Высокие процентные ставки;

В литературе предложены различные пути их решения:

- изменение структуры спроса на жилье;

- снижение цен на жилищное строительство;

-увеличение объемов жилищного строительства;

- совершенствование технологий строительства;

- усовершенствование законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- финансирование реального сектора экономики со стороны государства;

- рост объемов поступлений налогов на недвижимость, за счет увеличения введенных в эксплуатацию объектов;

- увеличение финансовых возможностей базы для реализации социальных программ по обеспечению жильем населения с низким уровнем доходов;

Однако в большинстве из них отсутствуют конкретные меры, принятие которых поспособствовало бы реальному решению проблемы.

2.2 Анализ современного рынка ипотечного кредитования в России

Ипотечное кредитование, в современном понимании данного понятия, получило свое развитие лишь в 1998 году с принятием федерального закона «Об ипотеке». Прошло еще несколько лет, прежде чем ипотека в России приобрела свою значимость. Ощутимый рост начался в 2002 году: в период с 2002 до 2006 года объем выданных ипотечных кредитов увеличился в 73 раза. Сумма выданных кредитов превышала 264 миллиардов рублей, по сравнению с 3,6 млрд. рублей в 2002 году (Заполнитель1) (Чепенко, 2008). Вплоть до кризиса 2008 года ипотечное кредитование в России имело уверенный рост, однако его темпы значительно отставали от западных. Если в России, даже при активном росте, доля ипотечной задолженности в ВВП страны не превышала 2-3 %, (см. рис.2.1) то в США эта величина достигала 46% в 90е годы и 73% до момента наступления кризиса.

Рис.2.1. Доля ипотечного кредитования в ВВП РФ, 2005-2008 г.г., % (АИЖК)

Кризис 2008 года серьезно подорвал и без того шаткую российскую систему ипотечного кредитования (Федорович В.О., 2012). Объемы кредита значительно снизились, также ухудшились условия кредитования (см.рис.2.2) Ипотечные ставки достигли такой величины (см. рис. 2.3), что ежемесячные выплаты стали непосильны для заемщика (см. рис. 2.4).

Рис.2.2. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, 2007-1009 г.г.,% (АИЖК)



Рис.2.3. Объем выданных ипотечных кредитов, 2007-2009, млн.руб. (АИЖК)

Рис.2.4. Доля платежей в доходе, 2007-2009, % (АИЖК)

Совокупность этих факторов повлекла за собой ряд достаточно серьезных последствий, негативно отразившихся на развитии ипотеки в России. В первую очередь следует отметить значительный рост просроченной задолженности. (см. табл.1)

Это вынудило банки списать такую задолженность и, следовательно, признать их убытками (Прибыткова И.Н., 2013). Списание убытков влечет за собой снижение прибыли и накопленных резервов для покрытия финансовых потерь. В результате сложившейся ситуации банки значительно сократили выдачу ипотечных кредитов, а в качестве их источника использовали депозиты под крайне малый процент 4-5% годовых.

Таблица 2.1.

Доля просроченных ипотечных кредитов на начало периода, 2009-2012,%

	Рублевые кредиты	Валютные кредиты
Федеральный округ	2009	2010	2011	2012	2009	2010	2011	2012
Центральный	1,2	2,9	2,8	2,0	3,7	7,8	11,9	13,5
Северо-Западный	0,3	1,4	1,8	1,8	0,6	3,2	5,5	7,6
Южный	0,7	2,7	3,4	2,6	0,5	1,6	4,0	5,0
Северо-Кавказский	-	-	3,6	3,0	-	-	11,4	14,8
Приволжский	0,6	2,6	2,6	2,0	0,4	3,0	6,4	8,1
Уральский	0,4	1,5	1,7	1,5	0,2	3,0	5,7	7,2
Сибирский	0,6	2,4	3,0	2,5	0,2	2,3	4,6	6,9
Дальневосточный	0,2	1,2	1,3	0,9	0,7	2,2	5,1	6,9

Наряду с финансовым кризисом наблюдался значительный рост цен на жилье, в то время как рост доходов населения демонстрировал более плавные тенденции. (см. рис.2.5)

Таким образом, необходимость реформирования области ипотечного кредитования приняла еще более острый характер, что повлекло за собой ряд реформ в данной области (Мухамедгалиева, 2011).

Во-первых, была снижена ставка рефинансирования ЦБ. В начале 2009 года она составляла 13%, тогда как к ноябрю 2010 года была уменьшена почти в два раза до 7,75% (ЦБ РФ).



Рис.2.5. Стоимость жилья и среднедушевой доход, 2005 - 2010, руб. (АИЖК)

Такая мера положительно отразилась на рынке ипотечного кредитования:

Ипотечные ставки приняли нисходящую тенденцию, в результате удешевления денег для самих банков. В 2009 году средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам установилась на уровне 14,1%, в 2010 - 13,1, в 2011 - 11,9.(АИЖК)

Появление на рынке новых банков. Если в 2009 году количество банков, предоставляющих ипотеку, составило 584 шт., то к 2010 году их количество возросло до 631 шт., а к 2011 - до 658. (АИЖК)

Во-вторых, 02.03.2010 было принято Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №7171/09 о признании незаконным взимание комиссий за ведение ссудного счета и изменение условий кредитного договора в части процентных ставок в одностороннем порядке.

Более того, практически одновременно с вышеупомянутым постановлением вступают силу изменения в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах». (Консультант плюс). Теперь минимальный первоначальный взнос составляет не 30%, а 20% от стоимости недвижимости.

Также в 2010 году государство оказало серьезную поддержку банкам в выдаче ипотечных кредитов. Внешэкономбанку было выделено 250 млрд. рублей из средств Пенсионного Фонда на выкуп ипотечных облигаций банков и АИЖК. Часть доходов ВЭБ в размере 54,7 млрд. рублей, от размещения средств Фонда Национального благосостояния также было направлено на поддержку программ ипотечного кредитования. Значительное внимание было уделено ипотеке строящегося жилья. С 2010 года АИЖК стало предоставлять заемщикам такие программы, как «Стимул» и «Новостройка». (Дронкин М.А., 2010). Такая политика способствовала постепенному восстановлению ипотеки в России (см. рис.2.6, рис.2.7).

Рис.2.6. Объем выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с начала года, 2008-2013, млн.руб. (АИЖК)



Рис.2.7. Отношение объема ипотечной задолженности, 2008-2013, %

На сегодняшний день 635 банков предоставляют заемщику возможность получить ипотечный кредит, в 5-ку наиболее доступных и надежных входят:

Сбербанк лидирует по количеству выданных ипотечных кредитов. Основными причинами такой популярноссти с реди заемщиков выступают: низкая процентная става (от 11%) в сравнении с другими банками, отсутствие обязательного страхования и дополнительных комиссий, длительный срок кредитования (до 30 лет), наличие льготных ипотечных программ для разных слоев населения.

ВТБ 24 имеет чуть более высокую ставку - 11,45%, однако предоставляет ипотечные кредиты сроком до 50 лет.

Росбанк. Его отличительная черта заключается в ворзможности кредитования как по фиксированной так и по переменной процентной ставке. Величина фиксированной ставки стартует от 12%.

Россельхозбанк. Заемщик может получить ипотечный кредит при ставке в 12%, но с условием оплаты 50% стоимости жилья. Помимо этого, в банке действует система скидок и надбавок.

Газпромбанк. Преимуществом выступает небольшой первоначальный взнос - 15%, но минимальная процентная ставка составляет 12,45%.

Однако, к сожалению, последнее время ипотечные ставки вновь стали повышаться. Если в 2011 году средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту составляла 11,9%, к 2012 она возросла на 0,4 процентных пункта, а к 2013 стала составлять уже 12,4% годовых. Это вызвано рядом факторов, наиболее значимый из них - повышение ставки рефинансирования в 2012 году с 8,00% до 8,25%. (ЦБ РФ) Однако, в конце 2013 года ЦБ объявил о введении ключевой ставки в банковскую систему России. Теперь ставка рефинансирования отходит на второй план. Первоначальный уровень ключевой ставки составлял 7%, 25 апреля 2014 года было принято решение о повышении данной величины до 7,5% в связи с возросшими инфляционными рисками (bankirsha.com). Поэтому вполне, возможно, что под конец 2014 года ипотечные процентные ставки снизятся.

2.3 Зарубежный опыт

Процентная ставка является наиболее гибким фактором для воздействия. В то же время, он является одним из самых влиятельных факторов, осложняющих процесс развития ипотечного кредитования в России, так как исключает из числа потенциальных заемщиков малообеспеченные слои населения: молодые семьи и пенсионеров - и значительно утяжеляет бремя тех, кто все же сумел приобрести жилье в ипотеку. (Голоманчука,2006).

На сегодняшний день в России в среднем процентная ставка колеблется в пределах от 11 до 16 % в зависимости от срока, валюты и других условий кредитования. (см. рис. 2.8)

Рис.2.8. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в рублях, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, 2008 -2013, %

Причиной столь высоких ставок являются высокие риски коммерческих банков. К основным рискам можно отнести риск невыплаты и риск досрочного погашения (Феймен, 2012, Лазарова, 2007). Традиционным инструментом компенсации рисков при выдаче кредита является прибавление премии к процентной ставке, что ведет к ее росту (Котляров, 2012).

Ранее инструментом хеджирования риска досрочного погашения были также комиссии. В настоящее время такие комиссии были запрещены для создания более благоприятных условий для заемщика. Однако их запрет спровоцировал банки увеличить свои процентные ставки для компенсации выпадающих доходов.

Хотя купленная заемщиком квартира служит обеспечением по ипотечному кредиту, в случае наступления невозможности выполнения должником своих обязательств банк не сможет сразу же изъять у него квартиру из-за действующего ипотечного законодательства. Попытки же прибегнуть к внесудебным мерам (таким, как обращение в коллекторские агентства) сталкиваются с острым общественным противодействием и вредят имиджу банка (Белоусов, 2012, Котляров, 2012.) (что с учетом важности (Бельских, 2008) имиджа банка для его потенциальных заемщиков и вкладчиков может крайне негативно сказаться на эффективности банка).

Не менее важной причиной завышенных ипотечных ставок является дороговизна кредита для коммерческих банков, а именно высокая ставка рефинансирования. На данный момент ставка рефинансирования ЦБ установилась на уровне 8,25 %. В США данный показатель за последние несколько лет не превысил уровня в 0,25 %. Здесь немаловажную роль играет инфляция, а точнее, попытки ей противостоять. Известно, что основной метод борьбы с инфляцией - снижение ликвидности на рынке, а, следовательно, удорожание денег для банков. В России сегодня наблюдается подъем экономики, который невозможен без растущей инфляции. Плюс ко всему инфляционная политика относится к долгосрочным целям государства, для решения подобных проблем потребуется немало времени (Симбарская, 2013).

И, наконец, последней основополагающей причиной высоких ипотечных ставок является «жадность» коммерческих банков. В России показатель рентабельности банков достигает 20-30 %, в то время как в странах ЕС и США 2-3 % считаются высоким результатом. Однако введение потолка процентной ставки не сможет решить эту проблему. Во-первых, банки будут пытаться всеми способами вернуть реальную процентную ставку на прежний уровень, лишь формально выполняя требования закона. Во-вторых, возможно сокращение объемов кредитования, так как банкам будет просто невыгодно выдавать ссуды под низкую процентную ставку. Более того, банками будут отвергнута та часть заемщиков, чей уровень риска выше риска, покрываемого максимальной процентной ставкой, но все равно приемлем для банков - при условии выплаты определенной премии за риск. Введение же потолка процентной ставки «с запасом», чтобы охватить всех потенциальных заемщиков, было бы совершенно абсурдным.

Субсидирование процентных ставок, активно и достаточно эффективно применяемое в мире (Kosonen, 1997) может потребовать отвлечения значительного объема средств из государственного бюджета, что в условиях неустойчивой экономической конъюнктуры затруднительно. Кроме того, для применения этой меры нужно принятие соответствующего закона и планирование средств на субсидирование, и, таким образом, она окажется эффективной только в среднесрочном периоде.

Таким образом, все классические инструменты, которые могут быть приняты в качестве политики по снижению процентной ставки, неэффективны. Они либо ограничивают свободу банков, либо сужают возможности заемщков. Однако столь высокие ставки лишают существенную часть населения России возможности приобрести собственное жилье, поэтому необходимо разработать меры по снижению ставок. Эти меры должны носить не законодательный характер, а соответствовать экономическим интересам как заемщиков, так и банков.

По этой причине, по нашему мнению, особое внимание следует обратить на разработанные за рубежом инструменты банковского маркетинга, позволяющие согласовать интересы банка и заемщика. Приоритетным среди них, на наш взгляд, является такой широко используемый в практике американского ипотечного кредитования инструмент снижения ставки по кредиту, как mortgage points. В отечественной литературе этот инструмент не описывался, и мы считаем возможным предложить в качестве его русскоязычного эквивалента термин «ипотечные пойнты».