Способы погашения ипотечных кредитов

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Институт экономики, управления и права

Институт открытого дистанционного образования (ОДО)

Курсовая работа

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Тема: Способы погашения ипотечных кредитов

Выполнил: Студент гр. МО 608/2 Гаврилов А.А.

Проверил: Дарьин Е.М.

Бор 2013г.

Содержание

1. Введение

2. Способы погашения ипотечных кредитов

3. Преимущества и недостатки ипотеки

4. Способы погашения ипотечного кредита для учителей.

5. Погашение кредита равными ежемесячными платежами

6. Досрочное погашение кредита

7. Перекредитование

8. Список использованных источников

9. Приложения

1. Введение

Термин ипотека произошел в Греции. Так первые греки обозначали свою ответственность, перед своими вассалами. Первым об этом заговорил реформатор Солон. Благодаря его реформам, был отменен залог личности и введены другие правила.

Сейчас ипотека стала закладываемым имуществом, при котором в случае невыполнения должником его обязанностей, все имущество переходит кредитору, то есть банку.

Существуют два понятия в ипотеке, -- это само понятие ипотека и ипотечное кредитование. Также залогом может быть уже имеющееся имущество, для того чтобы банк мог предоставить человеку, то есть заемщику, кредит на какие-то другие нужды.

Ипотечный кредит выдается обычно на длительный срок, ну или на тот срок, который будет удобен заявителю. Здесь процентная годовая ставка всегда ниже, чем на другие виды кредита. Залог обязательно нужно страховать. Ипотека страхуется обязательно в тех страховых компаниях, с которыми сотрудничает банк. Ипотечное кредитование, во всех банках предоставляющих данный вид кредита, вычисляется формулой.

Ипотека существует между заемщиком и кредитором, на основании договоров о залоге имущества. Предметом ипотеки могут выступать только недвижимые вещи. Клиент всегда проходит дважды проверку. Банк проверяет несколько факторов о клиенте. Эта процедура называется андеррайтингом. В России введен закон, касающейся ипотечного кредитования, к примеру, заемщик может обратиться в налоговую, чтобы ему вернули проценты, которые он оплачивал при взятии ипотеки. Но эта сумма не должна превышать 2 миллионов рублей. Такой налоговый вычет предоставляется один раз в жизни, даже если человек захочет 5 раз взять ипотечный кредит. Некоторые банки дают кредит на ипотеку и на жилье с вторичного рынка, и на новостройки. Примерный максимальный срок кредита до 50 лет. Для ипотечного кредита требуются различные документы, желательно нотариально заверенные копии, -- это справки 2 -- НДФЛ, паспорт, трудовая книжка с непрерывным стажем, различные свидетельства, справки из больниц и так далее. Если заемщик может выполнять такие требования, как платить в месяц более 30.000рублей, то размеры могут достигать более 1 миллиона рублей. Суммы ежемесячных платежей обычно, как требуют банки, -- это 30-40 % от заработной платы заемщика. Не многие банки дают ипотеку молодым семьям, это те супруги, которым не более 35 лет каждому, и если они признаны нуждающимися в улучшениях жилищных условий (когда совсем не имеется жилья). Супруги имеют право использовать субсидию в качестве первоначального взноса.

Таким семьям могут предоставляться льготные периоды, но при усыновлении или рождении детей, ограничений по периодам нет. Если молодая семья решит приобрести вторичное жилье в ипотеку, и у них будет иметься сертификат на материнский капитал, то у них есть возможность уменьшить первоначальный взнос до 5%.

В таком деле, как ипотечный кредит, существуют независимые компании, в которых работают специалисты, называемые брокерами. Благодаря брокерам, банки снижают процентные ставки до минимума.

2. Способы погашения ипотечных кредитов

Принимая во внимание нестабильные условия современной жизни, а также собственное видение и планирование погашения заемщиком ипотечного кредита, совершенно естественным образом вытекает необходимость в различных способах погашения ипотеки.

Таких способов, которые принято именовать инструментами ипотечного кредитования, немало. Каждый заемщик может выбрать наиболее подходящий и согласующийся с его возможностями и потребностями.

Амортизация ипотечного кредита, т.е. способ погашения долга по ипотеке, в зависимости подразделяется на постоянный ипотечный кредит ипотечный кредит с переменными выплатами по нему.

Наиболее распространенным является классический способ амортизации кредита, взятого на приобретение недвижимости, т.е. постоянные равновеликие выплаты по ипотеке.

Однако не лишним будет ознакомиться и с переменными выплатами за приобретенную недвижимость по ипотеке, поскольку они могут быть более интересными и подходящими для заемщика.

Переменные выплаты долга за приобретенную недвижимость подразделяются на ипотеку с фиксированными выплатами долга, ипотеку с нарастающими платежами и ипотеку с так называемыми шаровыми выплатами.

Удобство ипотеки с нарастающими платежами может оценить заемщик, который в настоящий момент имеет весьма скромный доход, и чтобы не обременять себя чрезмерными платежами за недвижимость, устанавливает небольшую сумму ежемесячных выплат. В дальнейшем такой заемщик по ипотечному кредитованию рассчитывает продвинуться по карьерной лестнице, тем самым увеличить свои доходы, и таки образом получить возможность безболезненно для бюджета осуществлять возросшие выплаты по долгу за ипотеку.

Как видим, такой инструмент ипотечного кредитования позволяет заемщику выполнять свои обязательства по приобретенной недвижимости пропорционально его доходам и росту его благосостояния.

Более агрессивным, если можно так выразиться, является способ погашения долга по ипотеке посредством шаровых платежей. Такой способ исполнения обязательств за приобретенную недвижимость предусматривает в конце крупный итоговый, финальный платеж. Естественно, очевидно, если у заемщика случатся жизненные затруднения именно в период приближения окончательного расчета по ипотечному кредиту, то у него многократно возрастает риск невыполнения своих обязательств с последующими проблемами, вплоть до реализации приобретенной недвижимости .
Однако, и такой способ может быть удобен для заемщика с текущими невысокими доходами, либо заемщика, чей нынешний бюджет переживает излишнюю нагрузку в связи обстоятельствами.

Таким образом, даже на беглый взгляд, ипотечное кредитование предлагает широкий выбор инструмент для погашения долга за недвижимость, и задачей заемщика по ипотеке в таком случае остается правильно оценить свои нынешние и будущие возможности.

3. Преимущества и недостатки ипотеки

Наверняка, каждый из потенциальных покупателей недвижимости не раз обращал внимание на предложения банков и строительных компаний. В настоящее время предложения жилищных займов имеют практически все банки. Интернет порталы и издания соответствующей направленности пестрят рекламой подобных предложений, убеждая потенциальных заемщиков в неоспоримых преимуществах покупки жилища с помощью ипотеки.

Проблема заключается в том, что ипотека в стране практически не имеет альтернатив. Но этот вопрос заслуживает более подробного рассмотрения. Положительный момент состоит в том, что, взяв кредит на жилье и став его обладателем, человек ощущает значительное улучшение качества жизни. Но, с другой стороны, оплачивать это удовольствие придется по стоимости, которая значительно превышает рыночную. В данном случае рассуждения строятся опираясь на особенности конкретной ситуации. Поскольку нынешние реалии таковы, что уровень инфляции постоянно возрастает, то попытка накопить необходимую для приобретения жилья сумму через некоторое время неизбежно приведет к тому, что ее вряд ли будет достаточно для покупки даже одной комнаты. А кредит банка позволит воздержаться от соблазна потратить его не по назначению.

Величина банковского процента, также, зависит от некоторых факторов. Вероятность того, что процент будет минимальным, будет тем выше, чем будет выше ликвидность залогового имущества. Ведь, в связи с тем, что суммы ипотечных кредитов являются достаточно большими, поднимая ставку по кредиту банк таким образом гарантирует безопасность своих активов в случае их не возврата. И потом, ипотечные кредиты на покупку квартиры выдаются в зависимости от величины доходов -- уплатив взнос, человек должен располагать средствами на жизнь.

При ипотеке, в качестве залога, как правило, выступает именно та недвижимость, для приобретения которой выдается кредит. Но, при этом, заемщик не является собственником жилища, то есть он не может его продавать, дарить, передавать в наследство (вернее, может, но вместе с обязательствами по кредиту). Хотя, возможны и другие условия, все зависит от дальнейших действий с квартирой. Например, если планируется через какое-то время разменивать или увеличивать жилплощадь, то имеет смысл этот пункт обговорить заранее с представителями банка. Ведь, по большому счету, для банка это не имеет значения, приоритетом для него является возврат собственных денег.

Для банков ипотечные кредиты являются выгодными, поскольку за долгое время выплат они получают обратно увеличенную вдвое, а то и втрое стоимость. Однако, в связи с высокой конкуренцией на этом рынке, процентная ставка формируется в зависимости от текущей конъюнктуры, т.е. конкуренция, так же, может способствовать снижению процентной ставки.

При рассмотрении договора ипотеки необходимо обратить внимание на такой пункт, как, который, при наличии возможностей, позволит сократить Ваши расходы. В общем-то, ипотека является довольно удобным способом обзавестись собственным жильем. А проблемы с ипотекой, как правило, возникают в том случае, когда заемщик не адекватно рассчитал свои финансовые возможности.

4. Способы погашения ипотечного кредита для учителей

Возможно, вскоре педагоги смогут покупать жилье в кредит по льготным программам, по так называемой льготной ипотеке. По крайней мере, губернатор Московской области заявил, что вскоре для Подмосковья будут запущены де программы для учителей, а также ожидается, что ставка по таким кредитам для учителей составит не более 8,5 % годовых в рублях, а первоначальный взнос по кредиту будет на уровне всего лишь 10 % от стоимости покупаемого жилья. И это, как не странно, еще не все приятные моменты, предполагается возможность того, что первоначальный взнос вместо учителя, сможет оплатить региональная власть.

Конечно, льготные условия ипотеки были бы выгодны, особенно на фоне того, что покупка жилья многим не по карману. В последнее время стоимость квадратных метров стремительно увеличивается. Так, по данным аналитиков на протяжении лета цена жилья в новостройке увеличилась, квадратный метр подорожал почти на 4%. Специалисты отмечают, что по данным за август, квадратный метр в строящемся доме стоит почти 80 тыс. рублей, а уже в сданном доме -- около 103 тыс. рублей.

Понятно, что очень многие потребители не могут себе позволить приобрести заветное жилье без того, чтобы не одолжить деньги в каком-либо финансовом учреждении. Поэтому банки активно выходят на рынок с новыми ипотечными программами. Кстати больше всего шансов получить льготную ипотеку, как это не странно звучит, у госслужащих.

Мы являемся одним из лидеров на рынке ипотечного кредитования. Мы предлагаем массу программ по кредитованию с первичным минимальным взносом от 10% до 20%. Есть возможность взять ипотеку и без какого-либо взноса вообще, но в этом случае заемщику нужно будет предоставить в залог другую квартиру. Проценты по ипотеке более чем лояльные и составляют 9,5-14 % годовых в рублях. Банк готов одолжить деньги на срок до тридцати лет.

5. Погашение кредита равными ежемесячными платежами

Российские банки применяют в настоящий момент два способа погашения долга - аннуитетными (равными) и дифференцированными (уменьшающимися) платежами. Аннуитетные платежи иногда еще называют рентными, а способ погашения кредита дифференцированными платежами - коммерческими. Могут встречаться и другие определения.

Ежемесячный аннуитетный платеж

Это постоянная сумма, которую заемщик каждый месяц отдает банку. Он складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов. В начале выплат в структуре ежемесячного платежа основная доля - проценты, и незначительная - выплаты основного долга. В финале все изменяется с точностью до наоборот: в структуре аннуитетного платежа преобладает уже погашение основного долга.

Формула аннуитетного платежа выглядит следующим образом:

ЕП = СК , (1)

где ЕП - размер ежемесячного платежа;

СК - сумма кредита;

ПС - годовая процентная ставка;

КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит).

Как было сказано выше, ежемесячный аннуитетный платеж складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и начисленных процентов:

ЕП = ВОД + ЕПВ, (2)

где ВОД - возврат основного долга;

ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты.

На этом сходство в подходах банков заканчивается, и начинаются различия. Состоят они в подходах к вычислению суммы причитающихся процентов. Основных подходов два, разница - в используемой временной базе. Часть банков исходят из того, что «в году 12 месяцев», и тогда размер ежемесячных процентных выплат определяется по формуле:

ЕПВ = ОЗ, (3)

где ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты;

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ПС - годовая процентная ставка.

Часть банков исходит из того, что «в году 365 дней» и такой подход называется расчетом точных процентов с точным числом дней ссуды. Размер ежемесячных процентных выплат в данном случае определяется по формуле:

ЕПВ = ОЗ * ПС *, (4)

где ЕПВ - ежемесячные процентные выплаты;

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ПС - годовая процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (понятно, что это число меняется от 28 до 31).

Для того чтобы вычислить сумму возврата основного долга, необходимо из суммы ежемесячного аннуитетного платежа (размер которого остается неизменным) вычесть размер процентных выплат в данном месяце:

ВОД = ЕП - ЕПВ.

Ежемесячный дифференциальный платеж

Он также складывается из двух составляющих - возвращения основного долга и процентных выплат (процентные выплаты вычисляются по приведенной выше формуле). Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одинаковое число (сумма кредита, деленная на количество месяцев). Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж. Формула расчета дифференцированного платежа выглядит следующим образом (разница - в точности подсчета дней в месяце):

ЕП = +ОЗ, (5)

или

ЕП = +ОЗ * ПС, (6)

где ЕП - размер ежемесячного платежа;

СК - сумма кредита;

КМ - количество месяцев (срок, на который выдан кредит);

ОЗ - остаток задолженности в данном месяце;

ПС - годовая процентная ставка;

ЧДМ - число дней в месяце (от 28 до 31).

Как определить, какой способ погашения является более выгодным?

Рассмотрим конкретный пример.

Пример 1. Банк А предлагает кредит в 5 тыс. у.е. на 18 месяцев под 13 % годовых. Выплаты кредита - ежемесячно равными частями (аннуитет). Банк Б предлагает аналогичные условия, но с дифференцированными выплатами (размер ежемесячного платежа по мере погашения долга уменьшается). Дополнительных комиссий в обоих случаях не предусмотрено. Сколько заемщик заплатит за кредит банку А и банку Б?

В результате подсчетов мы получим следующие графики платежей (Приложение А) и (Приложение Б). В данных таблицах при подсчетах использован подход «в году 12 месяцев».

Получилось, что при прочих равных в случае аннуитетных выплат заемщик заплатит за кредит 530,28 у. е., а в случае дифференцированных - 514,58.

Приведенные таблицы наглядно доказывают тот факт, что дифференцированные выплаты, как правило, выгоднее для заемщика. Причина выгодности дифференцированного платежа проста: в этом случае долг заемщика уменьшается быстрее, что и способствует минимизации процентных выплат. На длительных сроках и при внушительных суммах кредита экономия на платежах действительно существенна. Однако именно внушительные суммы играют с дифференцированным платежом злую шутку. На первоначальном этапе его размер ощутимо больше, нежели размер аннуитета. Соответственно, во-первых, банк одобрит меньшую сумму кредита. А во-вторых, многие заемщики оказываются просто не в состоянии выплачивать дифференцированные платежи в первые месяцы и потому, кусая локти, соглашаются на аннуитет. Даже зная, что он по определению менее выгоден. Например, для кредита в 4 млн. руб., взятого на 25 лет по ставке 11 % годовых, размер ежемесячного аннуитетного платежа составит около 49 тыс. руб. В то же время заемщик, выбравший дифференцированный платеж, на протяжении первого года будет отдавать 61 - 62,5 тыс. руб. в месяц. Только к исходу восьмого года размер дифференцированного платежа станет меньше аннуитетного.

Большинство банков применяют все же аннуитетные платежи, аргументируя свой выбор тем, что это удобнее для заемщиков - не надо думать, какую сумму вносить в каждом следующем месяце. Это верно лишь отчасти. Даже в случае дифференцированных выплат ничто не мешает заемщику ежемесячно выплачивать банку равную сумму, ведь проценты в любом случае будут начисляться на остаток задолженности (но при этом «тело долга» будет убывать быстрее). Существует другой важный аргумент в пользу аннуитетных выплат. В самом начале погашения долга именно аннуитет более комфортен для заемщика (см. графики выплат).

Необходимо отметить, что для небольших краткосрочных кредитов разница в способе погашения кредита - аннуитетными или дифференцированными платежами - практически не ощущается. Она становится более заметной при увеличении срока кредита и при более высокой процентной ставке.

Пример 2. Сколько денег заплатит заемщик, выплачивая кредит в 10 тыс. у. е., взятый на разные сроки и под разные ставки? Один из банков предлагает ему погашать долг аннуитетными выплатами, другой - дифференцированными.

Для решения задачи подсчитаем суммарные выплаты процентов при погашении кредита двумя упомянутыми выше способами (для одинаковой суммы кредита, но для разных сроков и ставок). Результаты вычислений представлены в таблицах.

Таблица 1 Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 10 % годовых

Таблица 2Сумма кредита: 10 тыс. у. е. Ставка: 12 % годовых

6. Досрочное погашение кредита

Многие заемщики, получившие ранее кредит, спустя некоторое время задумываются о досрочном выполнении своих обязательств по нему. Это рождает ряд вопросов о выгодности такой процедуры. Досрочное погашение кредита является одним из способов экономии.

Существует два вида досрочного погашения кредита:

1. Частичное досрочное погашение кредита - это внесение заемщиком суммы, идущей в счет погашения кредита с опережением графика платежей, но недостаточной для полного погашения кредита.

2. Полное досрочное погашение кредита - это внесение заемщиком суммы в счет погашения кредита с опережением графика платежей. Размер вносимой суммы равен остатку задолженности заемщика по кредиту.

Таким образом, при полном досрочном погашении кредита заемщик выплачивает всю сумму кредита и перестает быть должником кредитной организации, а, следовательно, его объект недвижимости должен быть освобожден от залога (обременения). При частичном досрочном погашении заемщик производит платеж с опережением графика, но остается должен оставшуюся часть кредита. Это основные отличия в данных терминах.

При частичном досрочном погашении кредита возможны два варианта перерасчета графика платежей:

· уменьшение срока выплаты кредита, при сохранении размера ежемесячного платежа;

· уменьшение (пересчет) ежемесячного платежа и сохранение срока кредита.

В большинстве кредитных договоров по умолчанию используется первый вариант досрочного погашения, а по заявлению заемщика и одобрении его кредитной организацией может быть использован второй вариант. Второй способ погашения ипотечного кредита позволяет снизить финансовую нагрузку на заемщика по ипотечному кредиту.

Когда заемщик располагает денежными средствами для частичного или полного досрочного погашения кредита, ему необходимо определиться не только со своими возможностями, но и с тем, в какой момент лучше это делать. Дело в том, что часть ипотечных программ может предусматривать мораторий на досрочное погашение кредита в первые месяцы жизни ипотечного кредита. Обычно этот срок составляет 6 - 12 месяцев. Однако есть программы, которые позволяют снизить процентную ставку по кредиту в обмен на отказ заемщика от своего права на досрочное погашение кредита на определенный период, к примеру 1 - 5 лет. Производство досрочного погашения ипотечного кредита в период действия моратория может приводить к появлению штрафных санкций по отношению к заемщику.

Бывают кредитные договоры или договоры займа, в которых отсутствуют ограничения по досрочному погашению. В такой ситуации заемщик может выплатить ранее положенного срока основной долг и проценты, начисленные за пользование денежными средствами.

При досрочном погашении кредита проценты будут рассчитываться в соответствии с фактическим сроком пользования предоставленными денежными средствами, то есть со сроком, когда заемщик окончательно выполнил свое финансовое обязательство. Для производства погашения с перевыполнением графика платежей заемщик должен направить залогодержателю (кредитной организации) заявление-обязательство о частичном или полном досрочном возврате ипотечного кредита.

Итак, почему некоторые кредитные организации негативно относятся к досрочному погашению ипотечного кредита? При досрочном погашении ипотеки кредитные организации теряют клиента, регулярно приносящего им доход, так как в каждом платеже содержится сумма процентов, начисленных за пользование кредитом. Следовательно, досрочное погашение ипотечного кредита для кредитной организации выглядит как потеря запланированных доходов. В случае рефинансирования (перекредитования) кредитная организация может вообще потерять заемщика, так как для снижения платежа по кредиту он просто уйдет в другую кредитную организацию.

Для кредитных организаций досрочное погашение невыгодно - оно выгодно для заемщиков. Самым выгодным для банка является стабильный и предсказуемый кредит. Поэтому для кредитной организации выгодно, когда заемщик платит точно в срок, как это указано в его графике внесения платежей, принося кредитной организации запланированный доход.

При производстве досрочного погашения вне зависимости от того, является оно полным или частичным, необходимо уведомлять залогодержателя о своем желании совершать такой платеж. При производстве частичного досрочного погашения надо учитывать и тот факт, что кредитным договором может быть установлен минимальный размер платежа для досрочного погашения. Принимать досрочные платежи менее установленного размера кредитная организация не будет или предложит произвести такое досрочное погашение с уплатой штрафных санкций.

7. Перекредитование

кредит ипотека платеж учитель

Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. Воспользовавшись перекредитованием, заемщик может значительно сократить переплату по приобретаемому жилью.

Перекредитование очень распространено в тех странах, которые имеют более длительную историю ипотеки, нежели в России. В случае, когда разница процентных ставок составляет даже десятые доли процента, перекредитование уже становится выгодной процедурой.

В нашей стране процедура перекредитования имеет смысл только в том случае, когда разница ставок составляет не менее 2 -3 %. Это обусловлено наличием существенных дополнительных доходов, которые возникают при получении ипотечного кредита. Наиболее оптимальным вариантом является перекредитование в том же банке, где заемщик получил ипотечный кредит. Это может позволить сократить расходы на получение кредита. Такой вариант не всегда устраивает банки, которые не хотят снижать проценты по тем кредитам, которые были выданы ранее. Для того, что аргументировать свое решение, заемщик может получить решение о выдаче кредита с более низкой ставкой в другом банке. Предъявив его после банку-кредитору, заемщик может просить об изменении условий кредитования.

Если в процессе перекредитования не удается избежать смены банка-кредитора, то необходимо быть подготовленным к дополнительным затратам и трудностям. Необходимо рассчитывать на то, что придется заплатить дополнительные банковские сборы повторно: за рассмотрение заявки, за открытие и ведение счета, так как практически у каждого ипотечного банка имеются собственные партнеры: и оценщики, и страховщики. Также стоит обратить внимание на то, что требования к ипотечному жилью у разных банков разные, и не каждый банк может одобрить то жилье, которое уже было приобретено заемщиком. Четкие и отлаженные механизмы для проведения процедуры перекредитования в России только появляются. Это значит, что со временем заемщику будет проще и дешевле перекредитовываться.

Список использованных источников

1. Дарьин Е.М., Трофимов А.В., Трофимова Т.Е., Хавин Д.В. Ипотечное кредитование. Теория и методика проектирования моделей жилищной ипотеки: Учебное пособие. - Н.Новгород: ННГАСУ, 2004.

2. http://www.ipoteka-uni.com

3. http://www.pro-n.ru

4. http://www.newipoteka.ru

5. http://credit.rbc.ru

6. http://credit.ucoz.ru

7. http://nevafinance.ru

Приложение А

Приложение Б

Размещено на Allbest.ru