Реструктуризация ипотечных жилищных кредитов на примере деятельности ОАО "АРИЖК"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1.Реструктуризация жилищного ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредитования

1.2 Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации.

1.3 Зарубежный опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

1.3.1 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в Великобритании

1.3.2 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в США

2.Деятельность ОАО «АРИЖК»

2.1 Общая информация об Обществе

2.2 Требования к потенциальным участникам реструктуризации

2.3 Три уровня реструктуризации

2.3.1 Особенности первого уровня реструктуризации

2.3.2 Особенности второго уровня реструктуризации

2.3.3 Особенности второго уровня реструктуризации

3.Оценка деятельности ОАО «АРИЖК»

3.1 Результаты деятельности ОАО «АРИЖК»

3.2 Проблемы реструктуризации в России

3.3 Предложения по совершенствованию реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в России

Заключение

Библиографический список

Приложение

Введение

Ипотечное жилищное кредитование стало составной частью государственной жилищной политики с 1990-х годов. После принятия закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» была одобрена Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг. (Постановление Правительства РФ от 17.09.2001).

Свое активное развитие российский рынок ипотечного жилищного кредитования начал в 2002 году, во многом благодаря деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

С середины 2008 года на развитие рынка ипотеки начал оказывать влияние мировой финансовый кризис. Граждане оказались в тяжелой финансовой ситуации в связи с полной или частичной потерей своих доходов, многие ипотечные заёмщики столкнулись с трудностями в обслуживании заёмных обязательств.

Кризис показал, что, несмотря на интенсивное развитие рынка ипотеки, в российской системе жилищного кредитования на момент начала кризиса практически отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заемщиков, испытывающих трудности с обслуживанием долговых обязательств.

С сентября 2008 года Правительство Российской Федерации приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых являлись меры прямой поддержки граждан, в числе которых наиболее важная роль отводилась прямой поддержке ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В связи с этим ОАО «АИЖК» было создано специализированное Агентство - ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» («АРИЖК»).

В начале 2009 года ОАО «АРИЖК» публично и массово запустило программу реструктуризации проблемной ипотечной задолженности.

На начало запуска программы помощи заемщикам ипотечных жилищных кредитов в форме реструктуризации их кредитов практически ни один банк не имел программы реструктуризации и, в случае потери заемщиком своей платежеспособности, сразу же начинал обращение взыскания на заложенное имущество (квартиру, дом), не давая заемщику шанса на восстановление его платежеспособности. Причин этому было несколько:

- низкая капитализация банковской системы, и как следствие неготовность кредиторов нести временные потери на период восстановления платежеспособности заемщика.

- отсутствие опыта в области ипотечного кредитования, как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заемщика кратковременных сложностей.

- неготовность автоматизированных банковских систем.

Цель курсовой работы - рассмотреть процедуру реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

В соответствии с поставленной целью нами выявлены следующие задачи:

- проанализировать Стандарты реструктуризации ипотечных жилищных кредитов,

- рассмотреть зарубежный опыт в сфере реструктуризации,

- выделить проблемы и перспективы в области реструктуризации.

При написании курсовой работы нами были использованы следующие методы научного исследования: сравнительный метод; изучение монографических публикаций и статей; аналитический метод.

Объектом исследования является деятельность ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

1.Реструктуризация жилищного ипотечного кредитования

1.1 Понятие ипотечного кредитования

Термин «ипотека» (от древнегреческого ?рпиЮкз) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали ответственность должника перед кредитором своей землёй. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого -- «подпорка», «подставка».

Ипотечное кредитование в широком и буквальном смысле данного словосочетания это предоставление (получение) кредитов, обеспечением возврата которых выступает ипотека (залог недвижимого имущества). В качестве недвижимого имущества в соответствии с действующим гражданским законодательством (статья 130 Гражданского кодекса РФ) выступают земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. На практике предметом ипотеки чаще всего выступают земля и находящиеся на ней здания и сооружения. Связано это с тем, что именно данные объекты недвижимости находятся в широком хозяйственном обороте, пользуются постоянным спросом, являются высоколиквидным имуществом. [9]

Правовое регулирование ипотеки осуществляется в нашей стране в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (параграф 3 Главы 23 ГК РФ) и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [9]

В экономической практике и кредитной сфере термин «ипотечное кредитование» чаще всего употребляется в более узком смысле - как предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку (иногда, строительство или ремонт) жилья под залог приобретаемого (имеющегося) жилого помещения (частного жилого дома, квартиры, отдельной комнаты). Иногда для более точного определения данный вид кредитование называют «ипотечным жилищным кредитованием».

1.2 Понятие реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и основные методы реструктуризации

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита -- это изменение условия погашения ипотечного кредита с целью оказания помощи заемщику в исполнение обязательств по ипотечному кредиту (займу), позволяющее ему избежать утраты единственного жилья для проживания и восстановить свою платежеспособность

Обоснуем необходимость реструктуризации:

Ипотечный кредит, в отличие от иных видов потребительского кредитования, имеет ряд особенностей, который позволяют применять к нему иные подходы, нежели в классическом розничном кредитовании. Из общего числа особенностей следует выделить:

1. Долговременность ипотечного кредита. В отличие от краткосрочного кредитования (до 3-х лет) в течение срока ипотечного кредита (15 лет и более) с высокой вероятностью у заемщика могут возникнуть кратковременные проблемы с обслуживанием своего обязательства. В числе наиболее частых можно выделить следующие:

· Плановая или внеплановая смена работы. Теория семейных финансов рекомендует наличие семейной подушки безопасности в размере 6 месячных окладов. Однако такую «подушку» имеет менее 15% домохозяйств, следовательно, смена работы в большинстве случаев приводит к разрыву в платежах.

· Развод супругов, т.е. выпадение доходов домохозяйства по обслуживанию долга.

· Рождение ребенка, т.е. постоянный рост расходов и временное падение доходов домохозяйства.

2. Наличие качественного обеспечения. Большинство кредиторов при выдаче ипотечного кредита требуют привлечения собственных средств заемщика в размере ~ 30% для покупки недвижимости. Таким образом, соотношение кредит/залог (LTV) составляет 70% и достаточно для удовлетворения долга заемщика.[11]

Отметим, что с течением времени это соотношение в большинстве случаев улучшается: в долгосрочном тренде цены на недвижимость растут, а за счет регулярных платежей долг заемщика снижается.

Поведение валютных кредитов сильно зависит от валютного риска: при укреплении национальной валюты это соотношение улучшается, при девальвации - может резко ухудшиться.

3. Высокое соотношения долга и доходов у источника погашения. Следует учитывать, что средний срок ипотечных кредитов (при выдаче) составляет ~200 месяцев, а большинство добросовестных кредиторов при выдаче кредитов стараются ориентироваться именно на доходы заемщика, понимая, что реализация предмета залога является скорее исключением, чем правилом. В таком случае рекомендуемое соотношение платеж/доход (PTI) составляет <50% (лучше 30-45%).

К сожалению, в российском праве пока не закреплено право заемщика на реструктуризацию. В таком случае решение о возможности ее проведения принимает кредитор.

Из российской и зарубежной практики мы выделим условия, при наличии которых, кредиторы могут принять положительное решение о реструктуризации ипотечного жилищного кредита:

1. Возможность (невозможность) формирования адекватных резервов под реструктурируемый ипотечный кредит. Следует отметить, что благодаря инициативе ОАО АРИЖК Указаниями ЦБ РФ №2355-У от 04.12.2009 и №2459-У от 03.06.2010 было существенно изменено положение № 254-П, фактически позволяющее реструктурировать ипотечные кредиты размером до 6 миллионов рублей. [9]

2. Готовность схем реструктуризации. Любая схема реструктуризации (даже простая перестановка платежей) по своей сути является самостоятельным банковским продуктом и требует детального описания, автоматизации и подготовки персонала.

3. Наличие финансовых возможностей у кредитора. В случае высокой убыточности или кассовых разрывов текущей деятельности кредитора вероятность того, что он будет готов «ждать» восстановления кредита, крайне низка.

4. Наличие профильного опыта (знаний) в области реструктуризации. Необходимо учитывать все факторы, влияющие на успешную реструктуризацию, иначе негативный опыт (высокий процент повторных дефолтов) будет стимулировать внутренние решения банка в пользу «взысканий». Факторы, которые следует учесть кредитору при формировании собственных программ реструктуризации:

· Контактность с заемщиком. Нецелесообразно чрезмерная жесткость при сопровождении кредитов приводит к попытке заемщика «скрыться», что только усугубляет его обязательства (см. выше про соотношение доходов и темпов прироста обязательств).

· Длина периода помощи. Она должна позволять устойчиво восстановить доходы.

· Платежная нагрузка в период помощи. Она должна позволять исполнять обязательства и содержать домохозяйство без привлечения дополнительных кредитов.

· Дополнительная нагрузка по окончании периода помощи. Необходимо тщательное прогнозирование будущих доходов заемщика (как на основании «старых», так и на основании прогноза). При этом рекомендуем формировать «схему реструктуризации» таким образом, чтобы соотношение П/Д в будущем в любом случае не превышало 50%, т.е.:

а. Ставка капитализации не должна приводить к росту нагрузки на заемщика сверх допустимого уровня.

б. Срок возврата основных и дополнительных средств должен позволять возвращать их в пределах допустимой нагрузки.[12]

Подробнее остановимся на элементах и методах реструктуризации

Ключевым элементом успешной реструктуризации, является «Аналитика», которая должна дать ответы на следующие вопросы:

1. Причины, приведшие к дефолту заемщика.

2. Перспектива (уровень, стабильность) восстановления платежеспособности заемщика.

3. Поведенческая оценка (т.е. готовность заемщика бороться за сохранность своего жилья).

Из числа методов реструктуризации мы выделим:

1. Методы, позволяющие пережить временные финансовые трудности (отсрочка, рассрочка, льготный период).

2. Методы, позволяющие «снизить» расходы заемщика на обслуживание своего ипотечного кредита (удлинение срока кредита, перекредитование на новых (скорее всего, более мягких) рыночных условиях, переезд в более дешёвое жилье).

3. Методы, позволяющие повысить доходы заемщика (переезд в иной регион, где более востребована данная специальность заемщика с заменой предмета залога), заметим, что данная мера является перспективным направлением.[12]

Обозначим задачи реструктуризации с позиции государства:

1. Обеспечение социальной защиты населения. Помощь оказывается тем слоям населения, которые не могут найти средств для сохранения текущих платежей по ипотеке и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания.

2. Сохранение и развитие института ипотеки. Возможность обратиться за помощью в трудную минуту и реструктурировать свой долг - ключевой элемент психологической поддержки ипотеки как многолетнего финансового обязательства.[12]

Сохранение института обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряженности в регионах.

3. Стабилизация положения на рынке недвижимости. Недопущение массового изъятия недвижимости и, как следствие, «выброса» изъятого в результате обращения взыскания жилья на рынок, что позволило предотвратить обвальное падение цен на рынке жилья.

4. Обеспечение ликвидности банковскому сектору. Средства, выделяемые заемщиками, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает ее ликвидность и финансовую устойчивость.[6]

Выделим основные принципы реструктуризации, согласно Стандартам выдачи ОАО «АРИЖК»:

Возвратность - все предоставленные заемщику средства должны быть возвращены. При этом с учетом вновь возникшего обязательства дополнительная нагрузка на заемщика по окончанию периода помощи не должна, по возможности превышать 15% по отношению к платежу по ипотечному кредиту.

Срочность - средства выделяются заемщику на фиксированный срок, который больше или равен остатку срока по ипотечному кредиту.

Платность - за предоставленные на уплату ежемесячных платежей по ипотечному кредиту денежные средства (заем) заемщику необходимо уплачивать проценты. При этом процентная ставка по предоставляемому займу должна быть не выше, чем по основному ипотечному кредиту.

Совершенствование - осуществление постоянного сбора и анализа информации и замечаний от участников программы.[12]

В большинстве стран ЕС (Германия, Франция, Испания, Бельгия и т.д.) в качестве защиты заемщиков на законодательном уровне предусмотрена обязанность кредитора приложить разумные усилия для достижения договоренности с должником по вопросам погашения задолженности. При этом данная мера действует, как правило, в отношении всех заемщиков, а не только имеющих единственное жилье для проживания. В ряде стран четко зафиксированы варианты реструктуризации, которые кредитор обязан предложить заемщику. Далее мы подробнее остановимся на программах реструктуризации в таких странах как Великобритания и США.[6]

1.3 Зарубежный опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

1.3.1 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в Великобритании

Программа правительства Великобритании «Схема спасения заемщиков» направлена на обеспечение помощи заемщикам, которые не в состоянии совершать ежемесячные выплаты по ипотечным кредитам, и могут лишиться жилья при обращении взыскания на заложенное имущество.

«Схема спасения заемщиков» реализуется через сеть территориальных управлений жилищным хозяйством на основе сформулированных а Программе критериев отбора. Если Заемщик подходит под критерии отбора, то он может получить финансовую помощь, чтобы остаться в своем доме.

В первую очередь помощь по «Схеме спасения заемщиков» могут получить:

· Беременные женщины

· Семьи с несовершеннолетними детьми

· Молодые семьи

· Граждане преклонного возраста

· Граждане с проблемами физического или психологического здоровья[1]

К критериям, которым должны удовлетворять заемщики, желающие получить помощь по «Схеме спасении заемщиков», относятся:

· Суммарный доход членов семьи заемщика должен составлять меньше 60 000 фунтов в год;

· Заемщик не должен иметь второго жилья, в том числе за границей;

· Размер ипотечного кредита (или любых других ссуд взятых под залог жилья) меньше, чем 120% рыночной стоимости заложенного жилья.

· Стоимость заложенного жилья не должна превышать определенного уровня, установленного для каждого региона.

Если заемщик удовлетворяет сформулированным критериям, то:

Муниципалитет организует встречу заемщика с консультантом по финансам;

Заемщик получает консультацию и план по погашению своей задолженности или иную информацию, которая поможет ему, сделать возможным дальнейшие выплаты по кредитному обязательству;

Муниципалитет может провести оценку жилья заемщика;

Заемщик может получить финансовую помощь либо по варианту «Раздельный справедливый заем», либо по варианту «Правительственная ипотечная аренда» в зависимости от обстоятельств;

Муниципалитет может привлечь в помощь заемщику Зарегистрированного Социального землевладельца - независимую жилищную организацию, зарегистрированную в качестве органа управления муниципальным имуществом.[1]

Раскроем сущность вариантов «Раздельный справедливый заем» и «Правительственная ипотечная аренда».

«Раздельный справедливый заем». Заем предоставляется Зарегистрированным Социальным землевладельцам с целью сокращения ежемесячных выплат, производимых заемщиком. Заемщик выплачивает только минимальные проценты за пользование предоставленным займом. При этом у заемщика уже должно быть выплачено, как минимум, 25 % от стоимости имущества, т.е. размер долга по ипотечному кредиту не должен превышать 75%.[1]

«Правительственная ипотечная аренда». Зарегистрированный Социальный Землевладелец может предложить заемщику правительственную ипотечную аренду, которая заключается в следующем:

Зарегистрированный Социальный Землевладелец выкупает жилье за 97 % от его рыночной стоимости;

Заемщик остается в приобретенном жилье в качестве арендатора и платит арендную плату. Такая арендная плата будет на 20% меньше, чем среднерыночная по региону.

1.3.2 Опыт реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в США

В США для заемщиков доступна Программа администрации Президента «Сделаем жилье доступным», которая подразделяется на программы - «Доступное жилье. Рефинансирование»(HARP) и «Доступное жилье. Модификация» (НАРМ).

Программа «Доступное жилье. Рефинансировани» ориентирована на Заемщиков ипотечных займов, которые не могут воспользоваться преимуществами пониженных ставок по ипотечным займам (вследствие падения стоимости имущества). По этой Программе Федеральная Национальная Ипотечная Ассоциация (Фанни Мэй) и Федеральная Корпорация Ипотечных Жилищных Ссуд (Фреди Мак) позволяют рефинансировать ипотечные займы, закладные по которым принадлежат им, или по которым осуществлен выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулом закладных.[1]

Критериями, по которым заемщик может быть участником программы, являются:

Закладная, удостоверяющая права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательства заемщика, принадлежит Фани Мей или Фреди Мак;

На момент обращения заемщик является добросовестным - т.е. не задерживал выплаты по кредиту более чем на 30 дней.

Сумма долга по займу, обеспеченному первичной ипотекой, не превышает 125 % от реальной рыночной стоимости

Заемщик обладает платежеспособностью, обеспечивающей новые выплаты по займу;

Рефинансирование, как правило, происходит через изменение процентной ставки от плавающей к фиксированной.

Правительственная программа «Доступное жилье. Модификация» помогает заемщикам, испытывающим проблемы с выплатами по займу или уже задерживающим такие выплаты. Предоставляя ипотечным операторам фиксированную помощь для корректировки выплат по займам, обеспеченным первоначальной ипотекой.

Министерство финансов США предоставляет помощь операторам в виде субвенций, что бы те понижали процентные ставки по займам вплоть до 2 процентов. Процентная ставка должна быть понижена настолько, чтобы ежемесячные выплаты по займу составляли не более 31% от доходов заемщика.[1]

2. Деятельность ОАО «АРИЖК»

2.1 Общая информация об Обществе

В период кризиса резкое снижение доходов населения привело к резкому увеличению задолженности по ипотечным займам. В следствие этого могло начаться массовое изъятие дефолтного жилья, а в результате - резкое падение цены на рынке недвижимости.

В момент начала кризиса (2008 - 2009 годы) практически не одна кредитная организация на банковском рынке не имела собственной программы реструктуризации, и, в случае потери заемщиком своей платежеспособности, сразу же начинала обращение взыскания, не давая заемщику шанса на восстановление.

Причин этому было несколько:

· низкая капитализация банковской системы, а значит неготовность (невозможность) кредиторов нести временные потери (на период восстановления заемщика);

· отсутствие опыта в области ипотечного кредитования как долгосрочного финансового обязательства. Большинство кредиторов транслировали опыт потребительского кредитования на сектор крупных долговременных обязательств, забывая, что в течение срока жизни ипотечного кредита высока вероятность появления у заемщика кратковременных сложностей;

· неготовность автоматизированных банковских систем. Поскольку большинство методов реструктуризации предусматривает капитализацию процентов, то практически ни одна автоматизированная банковская система не оказалась способна капитализировать реструктурированные проценты на базе одного продукта. Проблема решалась разбиением кредита (займа) на несколько подпродуктов, но все это требовало регламентации и автоматизации внутри банка.[12]

В своей деятельности ОАО «АРИЖК» учло вышеуказанные сложности рынка и оказало существенную поддержку всем его участникам:

· заемщикам было предоставлено время для восстановления своих доходов;

· разработанный стандарт реструктуризации послужил для кредиторов образцом для внедрения собственных программ реструктуризации, что позволило банкам сократить время на разработку своих вариантов реструктуризации.

С сентября 2008 года Правительство Российской Федерации приступило к реализации антикризисных мер, важной составляющей которых являлись меры прямой поддержки граждан, в числе которых наиболее важная роль отводилась прямой поддержке ипотечных заёмщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. В связи с этим ОАО «АИЖК» было создано специализированное Агентство - ОАО «АРИЖК».

Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» было создано 06 февраля 2009 года во исполнение поручения Правительства РФ от «05» декабря 2008 года № ВП-П13-7188. [8]

По состоянию на 31 декабря 2010 года уставный капитал Общества сформирован в сумме 5 000 005 000 рублей и разделен на 1 000 001 (один миллион одну) обыкновенную именную бездокументарную акцию номинальной стоимостью 5 000 рублей каждая. Привилегированные акции не выпускались. Собственником 100% без одной акции компании является АИЖК, держатель 1 акции - Ассоциация Российских Банков (через дочернюю структуру).[16]

Главной целью создания ОАО «АРИЖК» являлась разработка мер по прямой поддержке заемщиков ипотечных жилищных кредитов, оказавшихся в трудной жизненной ситуации, не позволяющей им осуществлять платежи по ипотечным обязательствам в полном объеме, а также в целях разработки и внедрения стандартизации на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, создание инфраструктуры и технологии реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (займов) и распространения её во всех регионах России.

Среди основных задач выделялись следующие:

· Обеспечение социальной защиты населения (помощь оказывалась тем слоям населения, которые не могут найти средства для сохранения текущих платежей по ипотеки и наиболее подвержены риску утраты единственного жилья для проживания);

· Сохранение и развитие института ипотеки (сохранить институт обращения взыскания на предмет ипотеки без роста социальной напряженности в регионах);

· Стабилизация положения на рынке недвижимости (недопущение массового изъятия жилья и выброса дефолтного жилья на рынок)

· Обеспечение ликвидности банковскому сектору (средства, выделяемые заемщику, в итоге возвращаются в банковскую систему, что улучшает её ликвидность и финансовую устойчивость).[6]

Для реализации программы реструктуризации были разработаны Стандарты реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, которые предусматривали три уровня реструктуризации.

На реструктуризацию ипотечного кредита могли претендовать не все заемщики, а только соответствовавшие ряду требований.

2.2 Требования к потенциальным участникам реструктуризации

реструктуризация ипотечный кредитование жилищный

Среди основных требований выделялись следующие:

· Гражданство РФ

· Срок непогашения заемщиком платежей по ипотечному жилищному кредиту до ухудшения его финансового положения не должен быть более 90 дней.

· На момент обращения за реструктуризацией долга сумма ежемесячных доходов заемщика, а так же созаемщиков, членов семьи заемщика, деленная на число учитываемых лиц, не должна превышать трех прожиточных минимумов, установленных в Субъекте РФ, в котором проживает заемщик.

· Имущественное положение заемщика. Заемщик и члены его семьи не должны иметь сбережений и накоплений, использование или реализация которых позволит исполнять имеющиеся кредитные обязательства в течении 12 месяцев.[1]

При этом не учитываются:

- имущество, совокупная доля заемщика и членов его семьи в праве общей долевой собственности на которое не превышает 50%,

- имущество, собственником которого являются несовершеннолетние дети заемщика в случае, если право на такое имущество возникло до 1 декабря 2008 года,

- одно автотранспортное средство, рыночная стоимость которого с учетом износа не превышает 350 000 рублей.[1]

Жилье, приобретенное в ипотеку, должно быть единственным у заемщика и членов его семьи. Также заемщик и члены его семьи не должны быть нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договору социального найма.

Исключения составляют следующие случаи:

- указанные лица могут иметь право общей долевой собственности жилые помещения, если их совокупная доля не превышает 50%.

Обязательным условием проведения реструктуризации является согласие заемщика.

Принятие ипотечного кредита на реструктуризацию требует от заемщика ряда дополнительных обязательств, к которым относятся:

Выполнение условий договора, в т.ч. осуществление выплат по реструктуризированному ипотечному жилищному кредиту, а в случае предоставления стабилизационного займа ОАО «АРИЖК», - по договору стабилизационного займа

Согласие заемщика - обязательным условие является наличие согласия заемщика с реструктуризацией ипотечного жилищного кредита на предложенных ОАО «АРИЖК» условиях.

В случае если в отношении заемщика (залогодателя будут выявлены факты несоответствия требованиям Стандарта РИЖК, он должен досрочно возвратить полностью основную сумму долга, выплатить начисленные проценты по нему и уплатить штраф.

Для реализации программы реструктуризации было осуществлено 3 уровня реструктуризации ипотечных жилищных кредитов

2.3. Три уровня реструктуризации

2.3.1 Особенности первого уровня реструктуризации

Стандартами РИЖК на первом уровне оказания помощи заемщикам предусмотрено несколько вариантов реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для граждан, материальное положение которых не позволяет осуществлять исполнение обязательств по кредиту по причине снижения их доходов. Среди них выделяются:

· Смешенный договор

· Стабилизационный заем

· Стабилизационный кредит[1]

Период оказания помощи - не более чем, 12 месяцев.

Особенности реструктуризации с использованием смешанного договора:

От имени ОАО «АРИЖК» смешанный договор подписывает агент по реструктуризации , как уполномоченное лицо, действующее в соответствии с агентским договором и на основании доверенности

Должен быть подписан договор, согласно которому, кредитор и ОАО «АРИЖК» становятся солидарными залогодержателями с равными правами и в объемах, пропорциональных своим долям

Поступившие на расчетный счет заемщика денежные средства по смешанному договору на основании поручения заемщика перечисляются первичному кредитору.

Процентная ставка за пользование заемными средствами не превышает процентной ставки по ипотечному кредиту.

Рассмотрим второй вариант - стабилизационный заем.

Стабилизационный заем выдается за счет средств ОАО «АРИЖК» и направляется на уплату:

Ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (не более 12месяцев),

Страхового взноса по договорам страхования, заключенным в обеспечение исполнения обязательств заемщика, по ипотечному жилищному кредиту,

Просроченной задолженности по ипотечному жилищному кредиту,

Начисленных, но не уплаченных процентов, штрафов и пеней за просроченные платежи по ипотечному жилищному кредиту.

Средства предоставлялись заемщику отдельными частями (траншами) ежемесячно в течении 12 месяцев.

Ежемесячный платеж в течение периода помощи состоит, как правило, из начисленных процентов за пользование предоставленным ОАО «АРИЖК» денежными средствами.

По истечении периода помощи платежи заемщика состоят из равных аннуитентных платежей.

Рассмотрим третий вариант для первого уровня - стабилизационный кредит.

По условиям договора стабилизационного кредита заемщику за счет средств кредитора предоставляются денежные средства в целях обеспечения непрерывности погашения текущих ежемесячных платежей. Денежные средства предоставляются не более чем на 12 месяцев.[1]

Решение о предоставлении стабилизационного кредита принимает кредитор без предварительного согласование с ОАО «АРИЖК».

Однако условия и порядок предоставления такого кредита должны были соответствовать Стандартам РИЖК, если в последствии такой кредит будет предложен для рефинансирования ОАО «АИЖК или ОАО «АРИЖК».

2.3.2 Особенности второго уровня реструктуризации

Вторичная реструктуризация направлена на оказание помощи заемщику путем установления ежемесячных платежей по ипотечному кредиту в соответствие с текущим финансовым положением заемщика.

Вторичная реструктуризация была проведена в отношении тез заемщиков, которые в силу объективных причин не смогли восстановить свою платежеспособность, и не в состоянии были оплачивать ипотечный кредит и предоставленный стабилизационный заем.

Вторичная реструктуризация могла проводится в виде повторного предоставления помощи заемщику периода помощи, не более чем на 24 месяцев. Необходимым условием предоставления такого вида помощи являлся выкуп ОАО «АРИЖК» ипотечного кредита.

Второй уровень реструктуризации был доступен только тем заемщикам, в отношении которых соблюдалось одно из следующих условий:

· Предмет залога находится в населенном пункте, отнесенном к монопрофильным, и не является предметом спора,

· В состав семьи заемщика входят несовершеннолетние дети,

· Семья заемщика относится к молодой семье, т. е заемщик или его супруг на дату предоставления ипотечного кредита были не старше 35 лет,

· В состав семьи заемщика входит инвалид или Ветеран Великой Отечественной Войны.[1]

Вторичная реструктуризация долга ипотечных заемщиков ОАО «АРИЖК» проводилась одним из следующих способов, перечисленных ниже:

· Увеличение длительности периода помощи заемщику (но не более чем на 24 месяца) в течение которого Заемщик уплачивает пониженный размер платежей;

· Изменение в дополнительный период помощи графика погашения задолженности по ипотечному жилищному кредиту с установлением индивидуального ежемесячного платежа в размере, учитывающим финансовое состояние Заемщика

· Увеличение срока ипотечного кредита, в том числе таким образом, чтобы ежемесячный платеж по окончании периода помощи не превышал ежемесячного платежа до реструктуризации

· Уменьшение процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в период помощи не ниже 2/3 ставки рефинансирования Банка России), в том числе таким образом, чтобы ежемесячный платеж по окончании периода помощи не превышал ежемесячного платежа до реструктуризации [1]

Инструменты вторичной реструктуризации должны были применяться таким образом, чтобы:

1. Общая переплата по кредиту с учетом вторичной реструктуризации была сопоставима с переплатой, которую пришлось бы сделать, если бы кредит не был реструктурирован (переплата не более 15 %)

2. Ежемесячные платежи после окончания повторного периода помощи не превышали бы ежемесячные платежи, уплачиваемые заемщиком до реструктуризации его кредита.[1]

Все платежи, уплачиваемые заемщиком в течение периода помощи, должны были идти на погашение основного долга по ипотечному кредиту, то есть проценты в период помощи начислялись, но не подлежали уплате.

В случае восстановления Заемщиком своей платежеспособности до окончания периода помощи, он имел возможность отказаться от установленного периода помощи. В этом случае процентная ставка по кредиту снижалась на 1 процентный пункт.

2.3.3 Особенности третьего уровня реструктуризации

Несмотря на то, что ОАО «АРИЖК» предлагает несколько вариантов реструктуризации долгов заемщиков, может возникнуть ситуация, когда Заемщики не смогут по каким-либо причинам воспользоваться ни одним вариантом. В такой ситуации кредитор, как правило, предъявляет требование о полном досрочном погашении обязательства, а в случае его невыполнении - обращает взыскание на предмет ипотеки.

При таких обстоятельствах изначально Стандартами реструктуризации ипотечных жилищных кредитов предполагалась следующая схема:

· ОАО «АРИЖК» приобретает в собственность предмет ипотеки (жилое помещение).

· Бывший заемщик продолжает проживать в этом жилом помещении на условиях договора коммерческого найма.

· ОАО «АРИЖК» продает жилое помещение муниципальному образованию по месту его нахождения.

Предполагалось, что ОАО «АРИЖК» продаст жилые помещения муниципальному образованию по рыночным ценам с рассрочкой платежей на срок до 5 лет с условием предоставления муниципальным образованием бывшему Заемщику выделенного из состава маневренного фонда жилого помещения.[1]

Бывший заемщик продолжает проживать в жилом помещении на условиях договора социального найма, либо муниципальное образование предоставляло ему взамен другое жилое помещение.

ОАО «АРИЖК» мог проводить выкуп только тех жилых помещений, по которым судом вынесено решение об обращении взыскания, но исполнительное производство еще не начато.

По факту Муниципалитеты, сославшись на отсутствие средств, отказались приобретать у АРИЖК квартиры. А главное, практически все муниципальные образования не имели маневренного фонда, и не могли выделить бывшим заемщикам квартир.

В связи с этим третий уровень был непопулярной мерой реструктуризацией. За все время существования программы в Алтайском крае только 1 семья воспользовалась - третьим уровнем реструктуризации. Квартира находилась в собственности ОАО АРИЖК, а заемщик продолжал проживать в ней и оплачивал коммунальные и сниженные арендные платежи.

3.Оценка деятельности ОАО «АРИЖК»

3.1 Результаты деятельности ОАО «АРИЖК»

ОАО «АРИЖК» начало свою деятельность с 6 февраля 2009 года, а с 1 января 2011 года прекратило активную реструктуризацию. В настоящий момент Агентство занимается работой с клиентами, ранее воспользовавшимися программой, а также методической и информационной поддержкой банков и иных кредитных учреждений в сфере реструктуризации ипотечных займов.[6]

И спустя три года мы может подвести промежуточные итоги, дать предварительную оценку деятельности ОАО «АРИЖК», о чем и пойдет речь в этой главе.

Остановимся на результатах деятельности ОАО «АРИЖК»:

Первичная реструктуризация:

По состоянию на 31.12.2010 в ОАО «АРИЖК» (в т.ч. к его представителям):

· за консультациями по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов обратилось более 63,4 тысяч граждан

· было подано более 11 тысяч заявлений о реструктуризации ипотечных жилищных кредитов,

· около 8,5 тысяч заявлений заемщиков получили положительное решение о реструктуризации ипотечных кредитов,

· заключено 7 823 договора на общую сумму 2,8 миллиарда рублей.

· объем реструктурированных ипотечных кредитов - 12,3 миллиарда рублей.

· объем законтрактованных обязательств по реструктуризации данных кредитов - 2,8 миллиардов рублей

Повторная реструктуризация. В рамках программы:

· выкуплено 2 959 ипотечных жилищных кредитов,

· объём законтрактованных обязательств по выкупленным закладным - 6,2 миллиардов рублей;

· объём выкупленных кредитов 5,3 миллиардов рублей[6]

Результаты по третьему уровню реструктуризации ОАО «АРИЖК» представлены в таблице 3.1.

Таблица 3.1. Результаты по третьему уровню реструктуризации ОАО «АРИЖК»

Количество кредиторов, шт	69
количество квартир предлагаемых к выкупу, шт	1733
сумма исковых требований, млн руб	4351
количество заключенных с кредитором договоров на выкуп квартир, шт	2
количество выкупленных квартир, шт	2
сумма выкупленных квартир, млн руб	8,3

Подведем итоги деятельности ОАО АРИЖК» по данным на 1 января 2012 года:

· АРИЖК через агентов по реструктуризации присутствует в 83 субъектах Российской Федерации

· АРИЖК имеет 768 точек присутствия (из них региональные агенты - 112, филиалы агентов - 656)

· АРИЖК оказано более 64,8 тысяч консультаций

· АРИЖК одобрено 8 494 заявлений на реструктуризацию, из которых реструктурировано 7 969 кредитов (займов).

· На балансе АРИЖК находится кредитов и займов объемом 6 182 миллионов рублей

· 81,97% тех заемщиков АРИЖК, у которых закончился период помощи, восстановили свою платежеспособность.

· Доля АРИЖК в общем объеме реструктурированных ипотечных кредитов составляет около 20%.[13]

Отметим, что для России это был первый опыт реструктуризации, результаты которого трудно переоценить. В целом его можно оценить положительно.

Система комплексных мер ОАО «АРИЖК» -

1. Позволила заемщикам пережить период восстановления своей платежеспособности не потерять жилье.

2. Разработанные Стандарты РИЖК послужили образцом для организаций, внедривших аналогичные программы на рынок ИЖК. Кроме того, ОАО «АРИЖК» и сегодня продолжает оказывать методическую и информационную поддержку участникам ипотечного рынка в сфере реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

3. Банковскому сектору была обеспечена ликвидность.

Вместе с тем, первый опыт реструктуризации в России сопровождало много проблем, на которых мы подробно остановимся далее в своей работе.

3.2 Проблемы реструктуризации в России

Обозначим проблемы реструктуризации в России.

Первичная реструктуризация была доступна только для заемщиков, владельцем закладных которых было ОАО «АИЖК». Другие участники рынка, например Сбербанк, собственных схем по реструктуризации не имели. Следовательно, на жилье таких заемщиков налагалось взыскание и они не получали шанса на восстановление своей платежеспособности.

Такие заемщики не получали никакой социальной поддержки ни от государства ни от владельца закладной.

Также, на первом уровне реструктуризации, некоторые заемщики, получив очередной транш, не перечисляли его владельцу закладной, а тратили их на свое усмотрение. Уже в последующих схемах это было учтено, средства напрямую перечислялись владельцу закладной, минуя заемщика.

Одной из главных проблем проведения реструктуризации в России, можно выделить отсутствие у муниципальных образований маневренного фонда жилья. То есть заемщика, потерявшего квартиру нет возможности хотя бы на время пересилить в другое жилье. К сожалению, эта проблема актуальна и сегодня. И помимо всего прочего, заметим, что в связи с суровыми климатическими условиями в нашей стране, невозможен опыт некоторых южных стран, где заемщиков, которые не смогли рассчитаться по ипотеке, выселяют на улицу, бывшие заемщики проживают в палатках.

Еще одной проблемой института ипотечного кредитования, и института реструктуризации, в частности является несовершенство нормативно-правовой базы. Право на реструктуризации для заемщиков сегодня не закреплено. Единых требований к реструктуризации также не существует. Кроме того, наблюдается противоречие законодательства об ипотеке и регулирующего другие имущественные отношения.

На наш взгляд, опыт реструктуризации может быть использован не только в период кризиса. Кредитные организации должны предлагать программы реструктуризации своим заемщикам при наступлении их неплатежеспособности. Однако сам механизм реструктуризации требует совершенствования.

3.3 Предложения по совершенствованию реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в России

Мы считаем, что механизм реструктуризации в России требует совершенствование по следующим направлениям.

1. Упростить процедуру проведения реструктуризации, для того чтобы заемщик, потерявший работу, мог как можно быстрее получить помощь. Необходимо законодательное закрепление реструктуризации ипотечных кредитов, как это имеет место в развитых странах.

2. Развивать институт страхования заемщиков от финансовых рисков, на случай потери работы, сокращения доходов, увеличения расходов.

3. Создавать во всех регионах маневренный фонд жилья. Семью, потерявшую квартиру, хотя бы на время можно было бы переселить в муниципальное жилье.

Эта мера позволит заемщику, оказавшемуся в тяжелой финансовой ситуации, быстро переселить в другое, менее комфортное, но более дешевое жилье. И таким образам снизить ежемесячные платежи по кредиту. (В настоящее время ОАО «АРИЖК» как раз разрабатывает программу реструктуризации «Переезд»)

4. Участникам кредитного рынка необходимо работать с заемщиками и повышать их финансовую грамотность, нужно объяснить заемщикам, что в случае возникновения проблемы, не следует скрываться от кредиторов, а нужно обратиться к ним за помощью.

5. Обратим внимание на совершенствование законодательства в сфере ипотеки и реструктуризации ипотечного жилищного кредитования:

В связи с введением института банкротства физических лиц, которое ожидается в ближайшее время, может потребоваться изменени6е механизмов реструктуризации. Имеющийся законопроект, который в настоящее время рассматривается Государственной Думой, слабо согласуется с интересами кредиторов физических лиц. В частности возникает проблема обращения взыскания в ходе банкротства на предмет ипотеки и справедливого распределение вырученного от реализации жилья дохода между кредиторами. Может получиться так, что вырученные от реализации жилья средства пойдут на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а залогодержателю вырученных средств не хватит для удовлетворения своих требований. Учитывая вышесказанное, мы предлагаем учитывать обязательства, обеспеченные залогом, в приоритетном порядке, беря во внимание тот факт что, ипотечный кредит является целевым. Средства от реализации предмета ипотеки в первую очередь должны быть направлены на удовлетворение интересов залогодержателя и только в оставшейся части на удовлетворение интересов других кредиторов.

Также законодательно стоит закрепить право заемщика на реструктуризацию. Это право обеспечивало бы защиту заемщика, в случае нарушения платежеспособности.

На наш взгляд, предложенные меры бут способствовать развитию института ипотеки и реструктуризации, а также помогут заемщику пережит, период восстановления его платежеспособности без существенных потерь.

Заключение

Ипотечный рынок в России динамично развивается в последние десятилетия. Ему свойственны все особенности свободного рынка. В 2008 году в России наряду с финансовым, произошел и первый в России ипотечный кризис. Опыт показал, что «готовых рецептов» по выходу из него не существовало. Для решения проблемы государством было создано специальное Агентство - ОАО «АРИЖК»

В своей деятельности ОАО «АРИЖК» учло вышеуказанные сложности рынка и оказало существенную поддержку всем его участникам. Заемщикам было предоставлено время для восстановления своих доходов. Разработанный ОАО «АРИЖК» стандарт реструктуризации послужил для кредиторов образцом для внедрения собственных программ реструктуризации. Это позволило банкам сократить время на разработку своих вариантов реструктуризации.

Система комплексных мер ОАО «АРИЖК» позволила:

1. Обеспечить социальную защиту заёмщиков, имеющих риск утраты единственного жилья для проживания (риск оказаться «на улице»).

2. Запустить на рынке ипотечного кредитования механизм реструктуризации ипотечных жилищных кредитов.

Участники ипотечного рынка должны все чаще использовать такую меру как реструктуризация. Она выгодна не только заемщикам, но и банкам. Во-первых, в этом случае они не теряют прибыль по закладной, а во-вторых - сегодня процедура обращения взыскания на жилье, по которому имеется просроченная задолженность, является очень дорогой и долгой. Предлагая реструктуризацию, кредитные организации избавляют себя от неё.

Механизм реструктуризации требует совершенствования.

Реструктуризация ипотечного жилищного кредита - важный институт для рыночной экономики, который необходим для развития института ипотечного кредитования в России.

Библиографический список

1. Реструктуризация ипотечных кредитов: Учебное пособие/ Под ред. А.Д. Языкова и Е.В. Чепенко - М.: Фонд содействия государственной регистрации недвижимости, 2010.

2. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н., Инструменты ипотечного жилищного кредитования/ Под ред. Н. Б. Косаревой - М.: Фонд «Институт экономики города», 2004. - 64 с.

3. Шевчук Д. А. Ипотека: просто о сложном/ - М.: ГроссМедиа Ферлаг, 2008. - 376с.

4. Шехова А. Недвижимость: схемы покупки и инвестирования при минимальных средствах. - М.: Вершина,2009. - 130 с.

5. Черниговский А. Упасть! Отжаться!//Бизнес-журнал. - 2011. - №10. с.14-16.

6. Агентство по реструктуризации ипотечного жилищного кредитования [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.arhml.ru/

7. Сбербанк России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.sbrf.ru/

8. Правительство РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.government.ru/

9. Информационно-правовой портал Гарант [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.garant.ru/

10. Краевое агентство по жилищному ипотечному кредитованию. [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.agik.ru/

11. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ahml.ru/

12. Свободная энциклопедия Википедия [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://ru.wikipedia.org

13. Аналитический Центр по ипотечному кредитованию и секьюритизации Русипотека [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.rusipoteka.ru/

14. Недвижимость и ипотека [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.realtypress.ru/

15. Энциклопедия ипотеки Ипотека +дом [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ipodom.ru/

16. Экспертный канал «Открытая экономика» [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.opec.ru/

Приложение

Источник: данные European Mortgage Federation, ЦБ РФ, расчеты АИЖК; актуальность: март 2007

Размещено на Allbest.ru