Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ипотечное кредитование

Введение

На сегодняшний день очень многих волнует проблема приобретения собственной жилой площади. Особенно это касается молодых людей, выпускников ВУЗов, только вступающих в жизнь, а также молодых семей и людей, желающих улучшить свои жилищные условия. Очень многие слышали об ипотеке, но не в полной мере представляют себе что это и какие перспективы и возможности предоставляет данный институт. Одно из наиболее приоритетных направлений политики нашего государства - это обеспечение жильем граждан, в особенности, молодые семьи. Основной задачей правительства в развитии и популяризации института ипотеки видится в создании нормативно базы и законодательном регулировании ее реализации. Это необходимо для снижения финансовых рисков участников ипотечных отношений и для повышения доступности ипотеки для граждан. Большая востребованность и не всесторонняя изученность института ипотеки и диктует актуальность данной работы.

Цель работы - всестороннее и по возможности наиболее полное изучение института ипотечного кредитования.

Для того, чтобы достичь цель, поставленную перед работой, необходимо последовательно решить ряд задач:

- Проследить историю развития ипотечного кредитования;

- Дать понятие ипотечного кредитования;

- Изучить законодательное регулирование института ипотечного кредитования;

- Определить содержание исследуемого института и его суть;

- Выявить основные условия ипотечного кредитования;

- Очертить круг проблем и путей их решения.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу ипотечного кредитования.

Предмет исследования - конкретные нормы права, регулирующие отношения, составляющие предмет исследования.

Для достижения цели и решения задач мы применяли такие методы исследования как сравнение, анализ, синтез, дедукция, индукция, абстракция. Помимо общенаучных методов, в работе применялись методы частной науки, среди которых сравнительно-правовой, формально-юридический, функциональный, статистический, исторический и другие.

Теоретическая разработанность темы. Вопросы залога входят в сферу интереса многих ученых-цивилистов. Среди них можно выделить и классиков юридической науки, и современных исследователей: М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, И.А. Базанова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.А. Вишневского, А.С. Звоницкого, П.В. Крашенинникова и многих других. Институт залога недвижимого имущества за последние годы нашел теоретическое исследование в работах Д.Б. Раднаевой (2012 г.), А.А. Малова (2011 г.), А.В. Фиошина (2009 г.), Р.Р. Замалеева (2008 г.) и других. Как видим, работ, посвященных ипотеке за последние годы не так много, как хотелось. Вместе с тем, практика законодательного регулирования стремительно меняется, и теоретические разработки очень быстро теряют свою актуальность.

1. История развития ипотечного кредитования

1.1 Зарождение института ипотечного кредитования

ипотечный правовой кредитование

История развития ипотечного кредитования уходит корнями в древность.

Термин «ипотека» впервые встречается уже в Древней Греции, во времена Солона в VI веке до нашей эры. Разумеется, что система залогов, под которые выдавали кредиты зажиточные граждане, существовала и задолго до того, но до указанного времени предметом залога выступал сам заемщик. Если он не выплачивал долг вовремя, то становился рабом кредитора и должен был отрабатывать полученные средства.

Солон внес предложение изменить предмет залога и использовать в качестве него движимое и недвижимое имущество, обладающее ценностью. Для удостоверения сделки, на земельном участке заемщика ставили специальный столб, который содержал имена кредитора и заемщика, сумму долга. Также на столбе указывалось обязательное условие - с данного участка запрещалось выносить и продавать имущество до погашения долга. Таким образом, мы видим, что данный институт зародился уже в то время, учитывая, что устанавливаемые на земельных участках столбы именовались «hypotheka», что в переводе на русский - столб, подпорка.

Подобный институт был известен также и римскому праву, в котором он прошел путь от самой древней формы залога - фидуции (сделки на доверии) до более прогрессивной - пигнуса (неформального залога) и далее до современной ипотеки. Уже ко II в. до н.э. сложился своего рода «подинститут» обеспечения, который был основан уже не на передаче вещи, а на соглашении сторон. Помимо этого, вместе с простым соглашением сторон как основание возникновения ипотеки она могла быть установлена на основании закона.

Несмотря на то, что у данного института в свое время имелись серьезные недостатки, среди которых и отсутствие принципа гласности, поскольку не предусматривалась регистрация ипотеки, и отсутствие признака специальности (предусматривалось установление ипотеки на все имущество должника), и отсутствие деления вещей на движимые и недвижимые, в Древнем Риме залоговое право стремительно развивалось.

Ипотека, выступая формой залога, обладала всеми чертами акцессорного права:

Во-первых, ипотека устанавливалась лишь для обеспечения права требования к должнику;

Во-вторых, ипотека разделяла судьбу права требования, и в связи с этим, основаниям прекращения ипотеки относились уплата долга и прекращение обязательства с истечением времени.

Несмотря на то, что некоторые положения римского права об ипотеке значительным образом повлияли на становление современного залогового права, в России ипотека не является простой рецепцией римского института, о чем свидетельствуют, в частности, широкое распространение на Руси займов (закладов); ссуд под залог недвижимости, при которых в нотариальном порядке совершался акт, который утверждался старшим нотариусом и вносился в реестр крепостных дел (закладную крепость); у залогодержателя с момента внесения такой записи возникало вещное право, а права собственника в части распоряжения имуществом, соответственно, ограничивались.

В соответствии с этим, многие ученые залоговое право относили, да и сейчас некоторые авторы относят к числу вещных прав. Но, забегая вперед, хотелось бы заметить, что ипотечное кредитование имеет только некоторыми признаки вещного права, что не является достаточным для отнесения данного института к вещному праву. Наиболее удачно определение залога как вещного способа обеспечения исполнения обязательств.

Вообще же, на территории нашей страны ипотека появилась в XIII веке одновременно с развитием торговых отношений и заемных обязательств и, по сути, была одним из первых видов кредитования. В юридических актах XV века отмечались случаи залога земли для обеспечения договора займа. Согласно Соборному Уложению, предметом залога могли выступать вещи, которые принадлежали лицу на праве собственности. Поэтому нельзя было закладывать поместья. Если должник не выполнял обязательство, которое было на него наложено, в установленный срок, то заложенные вещи становились собственностью кредитора.

Как отмечает Д.А. Шевчук, до революции Россия являлась одним из лидеров в сфере ипотечного кредитования. Первые банки, которые выдавали кредиты под залог недвижимости на долгий срок, возникли в России в 50-х годах XVIII столетия. Получение ипотечных кредитов являлось делом дворянским, ипотечное кредитование осуществляли созданные государством казенные дворянские банки, функционировавшие таким образом: помещик, которому были необходимы деньги, обращался в банк за кредитом под залог своего имения. Специальные комиссии проводили оценку недвижимости вместе с крепостными душами, и на основании этого Банк выдавал ссуды на 15, 28 лет либо 33 года. Как правило, сумма кредита равнялась 60 - 70% стоимости закладываемого имущества. Таким образом, ипотека активно применялась и развивалась.

Однако, Гражданский кодекс 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, в связи с чем ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Возрождение данного института началось лишь в середине прошлого века, поскольку было вызвано необходимостью восстановления разрушенных войной зданий.

Таким образом, современное неудовлетворительное состояние института ипотечного кредитования вызвано тем, что почти восемьдесят лет на территории нашей страны он не развивался. Следовательно, законодателю необходимо учесть опыт прошлого, учесть удачные законодательные конструкции римского права и современные реалии нашей страны и создать комплекс ипотечного законодательства, который бы позволял не на кабальных, а на цивилизованных условиях гражданам приобрести собственное жилье.

1.2 Правовое регулирование ипотечного кредитования

Необходимо отметить, что значительные особенности правового регулирования имеет договор ипотеки. Так, отношения ипотеки урегулированы ФЗ «Об ипотеке» и положения Закона РФ «О залоге» здесь применяются лишь в части, в которой данный закон не противоречит закону об ипотеке. Помимо этого, в последние годы было принято множество других законов и подзаконных актов относительно недвижимого имущества. В отдельных диссертационных исследованиях (например - Д.Б. Раднаевой, А.А. Малова, А.В. Фиошина и др.) выявлен ряд противоречий, явившихся результатом такой бурной законотворческой деятельности. Несмотря на наличие новелл, введенных Законом об ипотеке, многие аспекты оказались вообще неурегулированными. В этой связи, немаловажное для значение имеют официальные разъяснения (Постановления Пленумов высших судебных инстанций) и сложившаяся судебная практика, которая с одной стороны не является скудной, но с другой - ее недостаточно, чтобы полноценно урегулировать вопросы, не решенные на законодательном уровне. Думается, что существующие основы правового регулирования ипотеки - это не базовые нормативные акты, детально регулирующие гражданско-правовой договор, а только созданная нормативно-правовая база для ее совершенствования.

Возвращаясь к ФЗ «Об ипотеке», следует отметить, что данный Федеральный Закон регулирует множество вопросов, связанных с ипотекой. Он дает определение договору ипотеки, указывает, что может являться предметом ипотечных отношений, регулирует порядок заключения, изменения и расторжения договора ипотеки и многое другое. Не возникает вопросов, что указанный акт имеет действительно большое значение в правовой регламентации ипотеки.

В дополнении к указанному выше Закону «Об ипотеке», был принят Федеральный закон №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Названный акт создает нормативную базу для развития вторичного рынка ипотечных кредитов и позволяет инвесторам, обеспечивающим рефинансирование кредиторов по ипотечным кредитам, а также специализированным организациям - ипотечным агентам осуществлять деятельность, связанную с обращением ипотечных ценных бумаг. Анализируемый закон подготовил нормативную базу для выпуска производных от ипотеки двух ценных бумаг - облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия. Данный акт позволяет банкам реализовывать указанные ценные бумаги и в итоге быстрее окупать выданные ипотечные кредиты, несомненно, это будет фактором, положительно влияющим на развитие ипотечного кредитования. Как видим, сфера регулирования Закона широка: она распространяется на облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия и не затрагивает закладные.

Также невозможно обойти стороной Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», который регулирует вопросы ипотечного жилищного кредитования военнослужащих. Названный акт дает возможность военнослужащим приобрести жилье в собственность, применяя инструменты ипотечного кредитования в любое время по истечении трех лет участия в накопительно-ипотечной системе, не дожидаясь окончания срока службы. Военнослужащие также имеют возможность выбрать месторасположение жилого помещения и его размер.

В 1997 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Важными являются и законы «Об оценочной деятельности в РФ», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», ГПК РФ, АПК РФ и пр.

Таким образом, правовая база исследуемого института достаточно обширна. Наконец-то издан отдельный закон, который регулирует вопросы ипотечного кредитования, издано постановление Пленума ВС РФ, унифицирующее судебную практику. Вместе с тем, сам комплекс законодательства сложно назвать внутренне логичным и выверенным. Некоторые нормы об ипотеке нуждаются в корректировке и реформировании, о чем будет рассказано в следующих частях работы.

2. Понятие и сущность ипотечного кредитования

Таким образом, договор ипотечного кредитования - это сложный смешанный договор, который содержит множество существенных условий, без которых, следовательно, он не может считаться имеющим полную юридическую силу. Вместе с тем, такое положение дел вполне объяснимо. Как правило, речь идет о больших денежных суммах, о предметах недвижимости, а в таких схемах возможно вмешательство мошенников, кроме этого, существует множество нюансов, особенно касательно сроков, которые должны быть урегулированы во избежание проблем во время исполнения договора.

2.3 Особенности заключения договора

Наиболее актуальным на сегодняшний день является ипотечное кредитование жилых помещений, квартир, в связи с чем рассмотрим основные условия договора ипотеки применительно к данному предмету.

В рамках жилого помещения понятие «ипотека» подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для приобретения жилья. В данном случае в залог отдается приобретаемое жилье или имеющаяся на тот момент в собственности квартира. Жилое помещение, являющееся предметом по договору ипотеки, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Суть ипотечного кредита можно представить следующим образом: заемщик заключает с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк предоставляет заемщику определенную сумму для приобретения жилья. Но перед этим заемщик должен внести первоначальный взнос за покупаемое жилье из своих собственных средств. Получая ипотечный кредит, заемщик обязуется уплачивать определенные проценты и ежемесячно возвращать банку предоставленные им средства. Жилье, которое будет куплено за счет средств ипотечного кредита, попадает в залог банка, где и будет находиться до тех пор, пока заемщик полностью не выплатит кредит.

Согласно положениям Закона «Об ипотеке», ипотека должна быть зарегистрирована государством в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок государственной регистрации ипотеки установлен в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», соответствующее указание содержится и в ст. 19 Закона «Об ипотеке». С момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, у залогодержателя возникают права на имущество, обремененные залогом.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора. Регистрация ипотеки, которая возникает из договора об ипотеке, может быть осуществлена на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация же ипотеки, которая возникает из нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

Для того, чтобы ипотека была зарегистрирована должным образом, необходимо предоставить определенный пакет документов. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, необходимо собрать следующие документы:

- договор ипотечного кредитования и его копию;

- документы, перечисленные в приложении к договору ипотечного кредитования;

- чек об уплате государственной пошлины.

Если ипотека возникает в силу закона, то государственная регистрация осуществляется значительно проще. Для этого не нужно уплачивать пошлину и представлять отдельное заявление.

Залог недвижимости зачастую предполагает решение вопроса о земельном участке, на котором находится предмет договора. В таком случае к документам, собираемым для государственной регистрации прав, должен быть приложен также план земельного участка, и план объекта недвижимости с обязательным указанием его кадастрового номера. Предоставленные документы тщательно проверяются учреждением юстиции, в частности, проводится проверка юридической силы предоставленных дoкументов, правильность их оформления, законность и подлинность.

Важно пoмнить, что документы, которые нужно предоставить в орган для государственной регистрации ипотеки, должны быть предоставлены в двух экземплярах, один из них является подлинником (исключением являются акты органов государственной власти и oрганов местного самоуправления). Дoкументы, которые являются подлинниками, после государственной регистрации прав возвращаются их правообладателю. Oрган, который производит государственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию договора oб ипотеке. Если регистрируется ипотека в силу закона, то копию документа, который является основанием для возникновения соответствующего права собственности залогодателя на имущество, обремененное ипотекой. Если закладная удостоверяет права залогодержателя, то в таком случае oрган, который осуществляет гoсударственную регистрацию прав, в своем архиве сохраняет копию закладной со всеми приложениями.

Регистрация ипотеки осуществляется путем внесения регистрационной записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Срок, необходимый для ее совершения указан в законе и равен одному месяцу, который исчисляется с момента поступления необходимых документов в государственный орган по регистрации соответствующих прав.

Схематично оформление ипотеки, к примеру, жилого помещения можно представить так:

1. Оформление ипотеки жилого помещения в силу закона.

Легальная ипотека, т.е. в силу закона - это ипотека, которая возникает при наступлении конкретных фактов, прописанных в законе, вне зависимости от желания сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении указанного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

В силу закона ипотека возникает в пяти основных достаточно распространенных ситуациях:

1. Приобретение жилья или земельных участков с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.

2. Строительство с привлечением кредитных средств банка либо другой кредитной организации или средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Законодательные нормы об ипотеке на основании закона предоставляют льготный режим ипотеки. Это означает, что государственная регистрация в данном случае, происходит без представления соответствующего заявления и без уплаты государственной пошлины.

2. Оформление ипотеки жилого помещения в силу договора.

Договорная ипотека - это ипотека, которая возникает из договора об ипотеке, который, следует отметить, не является самостоятельным обязательством. Договор ипотеки заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору либо другому обязательству.

Ипотека по закону и из договора отличаются лишь тем, что первая возникает исходя из соответствующего указания в законе, и автоматически регистрируется вместе с сопутствующим договором без заявления сторон, а договорная ипотека нуждается в регистрации по отдельному заявлению. В связи с тем, что законная ипотека возникает при целевом кредите на приобретение жилья, то при ее регистрации меняется собственник объекта недвижимости, то есть данная ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заемщиком.

По сути, ипотека в силу договора - это все, что не относится к ипотеке в силу закона. Но здесь имеется исключение, о котором необходимо упомянуть - это залог нежилой недвижимости, осуществляющийся лишь на основании договора ипотеки. Если ипотечный кредит выдается под залог имеющегося жилья, то в таком случае возникновение ипотеки возможно лишь на основании договора. Даже если кредит получал один заемщик, а собственником должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, поскольку возникновение ипотеки в указанном случае будет невозможно.

Одним из обязательных условий при покупке квартиры в кредит, чаще всего, выступает требование заключить договор комплексного ипотечного страхования, в котором указываются существенные условия: предмет договора, объекты страхования, страховые случаи, сумма, премия, исключения из страховой ответственности, срок действия договора, досрочное прекращение договора, порядок выплаты страхового возмещения (обеспечения), права, обязанности и ответственность сторон договора.

При ипотечном кредитовании заемщик заключает договор страхования от следующих рисков:

- прекращения либо ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости;

- смерти и утраты трудоспособности заемщика;

- утраты и повреждения предмета залога в результате его физического уничтожения.

Для того, чтобы сделать институт ипотеки доступным для граждан, была разработана социальная ипотека, где ставка по кредиту составляет 9,5% годовых. Срок кредита от 3 до 30 лет по рублевому кредиту и от 3 до 10 лет - по долларовому. Само жилое помещение продается по льготной цене, которая определяется стоимостью строительства.

Но использовать все преимущества социальной ипотеки могут лишь граждане, которые признанны нуждающимися в улучшении жилищных условий. По социальной ипотеке предъявляются дополнительные требования и к заемщикам. Среди этих требований:

- гражданин должен иметь работу;

- возрастной критерий (возраст заемщика не более 57 лет);

- инвалиды и тяжелобольные не могут быть заемщиками.

На наш взгляд, предъявление этих дополнительных требований вполне оправдано и не представляет серьезных затруднений для тех, кто действительно хочет воспользоваться социальной ипотекой. А список данных требований - всего лишь попытка государства защитить институт ипотеки от злоупотреблений со стороны граждан, желающих ею воспользоваться.

Как видится, система ипотечного кредитования на сегодняшний день неплохо разработана и предоставляет гражданам реальный шанс приобрести жилое помещение, или иные блага, являющиеся предметом договора ипотеки. Однако, есть определенные трудности в реализации предоставленного государством права, о которых мы говорили, но, хочется надеяться, что в скором времени, да и к этому уже есть тенденции, законодательство предпримет необходимые меры для того, чтобы институт ипотеки, прогрессивный и либеральный, стал доступен основной массе населения.

3. Проблемы ипотечного кредитования и пути их решения

3.1 Современное состояние рынка ипотечного кредитования и основные проблемы

Ипотечное кредитование, несмотря на все свои сложности и недостатки - является одним из наиболее проверенных и надежных способов в мировой практике для привлечения в жилищную сферу внебюджетных инвестиций, что, несомненно, ценно для государства. Именно институт ипотеки позволяет согласовать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения. В нашей стране на сегодняшний день создана неплохая нормативная база, направленная на развитие долгосрочного ипотечного кредитования. Это само по себе дает надежду на стремительное развитие института ипотеки в России.

Вопрос становления и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость, как ипотечное кредитование, - один из актуальных на сегодняшний день. Жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Последнее утверждение, высказанное Ю.Б. Шабалиным в своей статье, не является бесспорным. Точнее, посыл в нем заложен действительно правильный, но как показывает сегодняшняя практика, ипотека остается по прежнему недоступной большей части населения. Рассмотрим данные, приведенные с сайта Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Там указано, что до кризиса лишь 3% россиян, имеющих семью, в которой доход на одного члена семьи свыше 25 000 рублей в месяц могли приобрести квартиры по социальным нормам жилья и выше при ипотечном кредите сроком на 20 лет, 5% российских семей с доходами на каждого члена семьи от 15 000 до 25 000 рублей могли приобрести в собственность дополнительно порядка 40 кв. метров, 7% российских семей, члены которых обладают доходами от 10 000 до 15 000 рублей на человека, могли приобрести дополнительную жилую площадь порядка 20 кв. метров. Для остальных граждан ипотечное жилищное кредитование было недоступно.

В 2012 году ситуация немного иная. Процентные ставки по ипотечным кредитам вновь выросли, однако это не мешало выдаче кредитов. За 2012 год было выдано 691,7 тыс. ипотечных кредитов, что в общей сумме составило 1032 млрд. рублей. По сравнению с 2011 годом в 2012 году в 1,3 раза выдано больше кредитов и на 1,4 раза выданная сумма больше аналогичной за 2011 год. Как отмечают аналитики агентства по ипотечному и жилищному кредитованию, такие объемы выдачи являются рекордными за всю историю ведения статистики данных показателей (т.е. с 2006 года см. Приложение №1).

Имеются и другие исследования в данной сфере. К примеру, Национальное агентство финансовых исследований в 2008 году провело исследование, в соответствии с которым стало известно, что основным препятствием для участия в ипотеке населения страны, в первую очередь, являются невысокие доходы (33% ответов), высокие процентные ставки на ипотечные кредиты (27%) и неуверенность в том, что их доход будет стабильным (19%). Очевидно, что главная проблема ипотечного кредитования только на треть связана с банками и их условиями. Более значимыми насущными проблемами являются повышение уровня жизни населения и стабилизация экономической ситуации в стране в целом.

Каждый пятый опрошенный россиянин подчеркнул, что достаточно важными факторами, которые усложняют развитие ипотечного кредитования, считаются процессы на рынке недвижимости - быстрые темпы роста цен (15%), отсутствие веры в его стабильность (9%).

Ипотека имеет все шансы стать основным фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства, так как у банков нет «длинных денег» и кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения РФ.

В Бюджетном послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 «О бюджетной политике в 2010-2012 годах» сказано, что возможность улучшения жилищных условий не должна быть привилегией лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Таким образом, мы видим, что несмотря на то, что ситуация в сфере благосостояния граждан, роста заработных плат, уменьшения процентных ставок не меняется, интерес к ипотеке возрастает. Это можно объяснить тем, что гражданам, молодым семьям, взрослым людям, перебивающимся по съемным квартирам, хочется свой угол. И это правильно, ведь у каждого должен быть свой дом, а заработать на квартиру честным трудом и купить ее в России практически нереально. Поэтому население толпами закабаляет себя ипотечным кредитованием и, к сожалению, далеко не все в итоге, проработав 25 лет на выплату кредита, счастливы. К сожалению, следует констатировать, что условия ипотечного кредитования достаточно жесткие.

3.2 Пути решения проблем

Анализируя все вышеизложенное, мы, как и многие авторы, приходим к выводу, что России необходимо разработать собственную схему реализации института ипотеки. Под этим понимается, во-первых, необходимость по сокращению субъектного состава отношений по приобретению жилья по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирование строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает.

Учитывая, что система социальной ипотеки, да и в целом института ипотеки, находится в стадии становления, государство может вместе с этим создавать некоторые стимулирующие условия для ее развития и брать на себя определенные рисков.

В связи с этим, видится необходимость:

- усовершенствования законодательных основ, обеспечивающих отношения, возникающие по поводу института ипотеки;

- регулирования механизма привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

- создания подходящей налоговой среды для ипотечного жилищного кредитования граждан;

- организации эффективных условий работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

Очевидно, что основной функцией государства в процессе становления системы ипотечного кредитования является создание прозрачной и эффективной правовой базы с целью полного регулирования и обеспечения прав кредиторов - залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилое помещение с помощью ипотеки. Задача, прежде всего, состоит в том, чтобы установить оптимальный баланса прав, делающий систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

На сегодняшний день институт залога и залога недвижимости как его разновидности не лишены противоречий и пробелов. Актуальными для сторон залоговых отношений являются те практические проблемы правового регулирования, возникновение которых повлекло принятие изменений в законодательство о залоге. В частности, изменения предусматривают, что заложенное имущество, в том числе и недвижимое, может быть реализовано во внесудебном порядке с помощью исполнительной надписи нотариуса. При этом в качестве одного из условий совершения исполнительной надписи законодатель предусмотрел признак «бесспорности», в отсутствие которого нотариус обязан отказать в совершении исполнительной надписи.

Создается впечатление, что институт обращения взыскания на заложенное имущество с помощью исполнительной надписи нотариуса не будет в силах в связи с этим обеспечить баланс интересов сторон залоговых отношений, поскольку на стадии обращения к нотариусу между сторонами уже, как правило, существует спор по существу, а нотариус не имеет полномочий разрешать подобный спор. Думается, единственной возможностью для защиты сторонами залоговых отношений своих интересов, по-прежнему остается судебное рассмотрение.

В связи с этим, считаем необходимым внести изменения в пункт 5 статьи 349 ГК РФ, а также часть 7 статьи 90 Основ законодательства о нотариате, предусмотрев, что при поступлении возражений залогодателя нотариус не вправе совершать исполнительную надпись и должен разъяснить залогодержателю его право обратиться за разрешением спора в суд.

Конев Е.Ю. указывает на следующее противоречие в ипотечном законодательстве. Как правило, залогодатель земельного участка имеет право без согласия залогодержателя не только распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями, которые располагаются на заложенном земельном участке, но и без согласия залогодержателя возводить их в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Но здесь же законодатель устанавливает правило, в соответствии с которым ипотека распространяется и на эти объекты недвижимости. Как видим, ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке», которая устанавливает это правило, вступает в противоречие с теорией ипотечного права, в соответствии с которой ипотека может распространяться только на то имущество, которое является предметом договора.

В связи мы видим необходимость исключить подобную возможность и сохранить п. 1 ч. 1 ст. 65 Закона «Об ипотеке» в следующей редакции: «На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Законодательство об ипотеке, к сожалению, полно коллизий, неточностей и пробелов, однако для более глубокого их изучения необходимо проводить отдельное исследование.

Заключение

Рассмотрев историю развития ипотечного кредитования, мы отметили, что данный институт зародился еще до нашей эры. В Древней Греции применяли особые столбы, для того, чтобы отметить заложенный участок, именуемые созвучно - ипотека. Нормы об ипотеке получили развитие и свой расцвет в римском праве, откуда в порядке рецепции были восприняты многими государствами. Однако, следует обратить внимание, что на Руси ипотека развивалась своим особенным путем и восприятие норм не было слепым копированием. С 13 века коммерческий оборот сделал ипотеку необходимой. В имперский период ипотека в России была развита лучше, чем в какой-либо другой стране. Впрочем, с приходом советской власти это изменилось, и на 80 лет ипотека исчезла.

Разумеется, долгие годы отсутствия института даром не прошли. Современное правовое регулирование вопроса достаточно спорно. Учитывая, что институт современной ипотеки молод, а принятый ФЗ «Об ипотеке» и массив актов Президента и Правительства часто противоречат нормам ФЗ «О залоге» и даже ГК РФ, в научной литературе высказывается обеспокоенность данной ситуацией и многочисленные предложения по преодолению сложившихся коллизий.

Понятие ипотеки разработано законодателем и приведено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вместе с тем, на наш взгляд, в целях улучшения правового регулирования и минимизации коллизий с законом О залоге и ГК РФ, следует изложить понятие ипотеки в п. 1 ч. 1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» следующим образом: «Договор о залоге недвижимого имущества (договор ипотеки) - это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона - залогодержатель (кредитор по основному обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных случаях, предусмотренных федеральным законом, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по основному обязательству из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».

Суть института ипотеки в том, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой один из способов обеспечения исполнения обязательств. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитному договору. В случае неисполнения обязательств по кредитному договору залогодателем кредитор вправе обратить взыскание на предмет залога, жилое помещение, и реализовать его путем продажи с публичных торгов.

Также, полагаем необходимо внести изменения в ч. 5 ст. 349 ГК РФ, а также ч. 7 ст. 90 Основ законодательства о нотариате, предусмотрев, что при поступлении возражений залогодателя нотариус не вправе совершать исполнительную надпись и должен разъяснить залогодержателю его право обратиться за разрешением спора в суд.

Пункт 1 части 1 статьи 65 Закона «Об ипотеке» изложить в следующей редакции: «На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Таким образом, задачи решены, цель работы достигнута.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Федеральный закон №51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (ред. от 11.02.2013 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.03.2013) // Российская газета. - №238-239, 08.12.1994;

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Федеральный закон №14-ФЗ от 26 января 1996 года (ред. от 14.06.2012) // Российская газета. - 1996. - №23 - 28

3. Гражданский Процессуальный Кодекс РФ, Федеральный Закон от 14 ноября 2002 г. №138-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Российская газета. - 2002 г. - №3088

4. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2002 г. №95-ФЗ (ред. от 22.04.2013) // Российская газета. - 2002. - №137

5. О банках и банковской деятельности: Федеральный закон от 02.12.1990 №395-1 (ред. от 14.03.2013) // Российская газета. 1996. №27

6. О залоге: Закон РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012 с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Российская газета. - 1992. - №129

7. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон от 11.11.2003 №152-ФЗ // Парламентская газета, 2003. - №215-216

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Российская газета №145. 30.07.1997

8. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // Российская газета. - 1998. - №148-149

9. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Российская газета. - 1998. - №137

10. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 №127-ФЗ (ред. от 29.12.2012, с изм. от 30.12.2012) // Российская газета. - 2002. - №209-210

11. О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих: Федеральный закон от 20.08.2004 №117-ФЗ // Российская газета, №182, 25.08.2004

12. Об исполнительном производстве: Федеральный закон от 02.10.2007 №229-ФЗ (ред. от 05.04.2013 с изм. и доп., вступающими в силу с 09.05.2013) // Российская газета. - 2007. №223

13. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество: Федеральный закон от 30.12.2008 №306-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Парламентская газета. - 2009. - №1

14. О некоторых вопросах применения законодательства о залоге: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10 // Вестник ВАС РФ. №4. апрель, 2011

15. О бюджетной политике в 2010-2012 годах: Бюджетное послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию от 25.05.2009 // Парламентская газета. №28. 2009

16. Агарков М.М. Избранные труды по гражданскому праву. В 2 т. Т. 1: Социальная ценность частного права и отдельных институтов общей части гражданского права. - М.: Статут, 2012. - 428 с.

17. Бычкова Н.П. Условия кредитного договора как основание обеспечения возвратности кредита: дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. 208 с.