Разработка рекомендаций по совершенствованию системы управления рисками ипотечного кредитования российских коммерческих банков на примере Сбербанка РФ

* изменение рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка;

* массовое изъятие вкладов;

* необходимость предоставления средств по существующим кредитным линиям;

* недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах;

* несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам;

* чувствительность деятельности банка к изменению процентных ставок [21, с. 215].

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации денежных средств: продажа активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и право занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов [21, с. 215].

Одним из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако в конце концов ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору, для того чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании, или ипотечному агентству. Однако последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу -- опцион пут (put option), для того чтобы получить обязательство от ипотечного агентства о покупке данного кредита). Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в. результате чего появятся дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на ипотечное агентство как на источник фондов [20, с. 239].

Выступая в роли «остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), т. е. выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов. Ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, обладают высоким рейтингом и ликвидностью вследствие наличия обеспечения недвижимым имуществом, гарантий ипотечных агентств и государства [20, с. 239].

1.2.4 Риски ипотечного агентства

Ипотечное агентство сталкивается с теми же рисками, что и первичный ипотечный кредитор: процентный риск, кредитный риск (в России в любом случае остается риском первичного кредитора), риск ликвидности и риск рефинансирования. Методы управления этими рисками, описанные выше, остаются справедливыми и для ипотечного агентства.

1.2.5 Риск инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой

Основным риском для инвестора в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, является риск ликвидности этих бумаг на вторичном рынке. Для инвестора этот риск связан со снижением ликвидности ценной бумаги из-за возможности существенного спрэда между ценами покупки и продажи финансового инструмента [13, с. 147].

Страхование этого риска производится как и для обычных ценных бумаг. Инвестор должен покупать наиболее надежные ценные бумаги. Другим риском является риск досрочного погашения, если инвестор приобретает ценные бумаги «прямого действия». Кроме того, возможен и валютный риск, если ценные бумаги не номинированы в иностранной валюте [20, с. 240].

1.3 Нестандартные риски

В дополнение можно отметить, что кредитные риски увеличиваются или уменьшаются в зависимости от многих других критериев и показателей. В частности, от видов собственности на недвижимость, принадлежности заемщиков к той или иной профессии. Здесь также нельзя буквально переносить западные зависимости, например, имеющие место в США, к группам риска в России.

В России складывается ситуация, когда только предпринимательский класс (хотя часто и с непредсказуемым бизнесом) может воспользоваться услугами ипотечного кредита, а государственные и муниципальные служащие, другие группы населения лишены этой возможности. Кроме того, массовая застройка многоэтажными домами (как основной вид российского жилья) будет базовой для развития ипотечного кредитования. Поэтому должны вырабатываться свои технологии под нашу российскую действительность, проводиться свой специальный банковский маркетинг, андеррайтинг и на их основе разрабатываться специальные стандарты ипотечного кредитования.

Необходимо остановиться еще на одном вопросе кредитного риска, в большей степени присущем сегодня России, -- риске невозможности кредитора обратить взыскание на залог. Именно поэтому столь популярным сегодня стало на Западе применение второго кредита, последующего кредита, нового кредита, зачет старого и т.д., новых технологий рефинансирования, дающих возможность продлить сроки кредитования, пересчитать кредит в соответствии с новой стоимостью недвижимости, а следовательно, уменьшить взносы, процентные ставки, то есть дать возможность заемщику расплатиться с кредитором [9, с. 76].

Современное российское законодательство нашло некий компромисс и допускает дополнительно к судебному порядку обращения взыскания на заложенное имущество внесудебный порядок (без обращения в суд) на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии со статьями 51 и 55 Закона об ипотеке. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56). Российский закон предусматривает приобретение залогового имущества залогодержателем (ст. 55) для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя. В указанном соглашении есть исключение: не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (подп. 2 п. 3 ст. 55).

В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное жилье не является основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретения квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на него взыскания [9, с. 77].

Несмотря на то, что законодательство (ГК РФ, ГПК РФ и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Необходимо отметить, что должна быть выработана четкая система взыскания имущества, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.

Следует отметить еще один момент. Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. С другой стороны, кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и дает дополнительное падение цен. Эти вопросы серьезно сдерживают становление кредитного института, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, возрастет вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита [9, с. 78].

1.4 Роль цены и стоимости недвижимости при возникновении и снятии рисков

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок и ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога). Таким образом, самую большую роль на практике играет оценка стоимости недвижимости [9, с. 55].

Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет, на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости недвижимости -- это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении. Многие экономисты напрямую связывают крах многих кредитно-сберегательных учреждений, в частности ссудно-сберегательных ассоциаций в США в 1980-е годы, с неправильной политикой ссудно-сберегательных ассоциаций в определении стоимости недвижимости и выборе ипотечных технологий [9, с. 56].

Правильная оценка стоимости недвижимости -- это надежность кредита для всех участников инвестиционных жилищных рынков (государства, кредиторов, инвесторов), это минимизация общих кредитных, страховых, оценочных, инвестиционных рисков, снятие многих рисков по всей цепочке финансовых посредников. Выявление реальной стоимости недвижимости необходимо при купле-продаже, кредитовании под залог имущества, страховании, налогообложении, рефинансировании кредита. Поэтому правильность оценки -- один из основных факторов проводимой жилищной политики, исключение многих рисков и обеспечение стабильности рынка.

В России существует явное завышение цен на недвижимость. Для решения этой проблемы необходимо серьезно подходить к выбору инвестиционной политики, реальных для экономики России инструментов. Данный вопрос напрямую связан с налогообложением сделок и ставками налогов на недвижимость. Во всем мире он решается достаточно тяжело, без учета реальной рыночной стоимости недвижимости невозможна эффективная система налогообложения собственности. Для России это тоже будет большой проблемой по целому ряду факторов:

* завышенная стоимость недвижимости и небольшие доходы населения,

* отсутствие многих организационных решений в вопросах налогообложения,

* отсутствие опыта владения недвижимостью и исполнения своих обязанностей собственниками, в частности оплаты налогов собственниками приватизированного жилья и др. [9, с. 57].

Искусственная приватизация, мгновенно решившая вопрос о частной собственности на жилье, является в определенной степени формальной, так как доходы граждан не позволяют им быть до конца реальными собственниками жилища. Как политика в области ипотечных инструментов и технологий, так и политика в области цен на жилье должны быть подвержены периодической ревизии во избежание крупных сбоев в кредитно-финансовых схемах. Более того, эта политика должна быть опережающей. В США подходят к вопросу несоответствия роста или снижения цен на недвижимость прибылям банковских институтов, не сворачивая финансовые рынки, не ожидая, когда рынок будет эффективным и безопасным, а, наоборот, наступательно -- разворачивая новые более безопасные ипотечные технологии с возможностью компенсации этих несоответствий. Только на правильном анализе кредитных рисков могут строиться большие инвестиционные программы. При решении больших программ всегда необходимо иметь в виду и учитывать завышенную нестабильную стоимость недвижимости, отрицательное влияние которой на развитие ипотечного кредитования в России огромно [9, с. 58].

Механизм оценки действительной рыночной стоимости недвижимости. Создание эффективного механизма оценки действительной рыночной стоимости -- это важная предпосылка для стабилизации всего жилищного рынка, так как от этого зависят результаты реформирования жилищного сектора. Политика кредитного учреждения и государства в области ипотечных стандартов, политика создания потенциально безрисковых активов не менее важна в вопросах уменьшения кредитного риска. Параметры базового кредита должны соответствовать общепринятым стандартам: общей сумме кредита, объему первичного платежа за недвижимость, доходам, минимальному стажу работы на последнем месте, возрасту заемщика и т.д. Правильно установленные стандарты значительно снижают кредитный риск и повышают уровень возвратности кредита. При этом необходимо отметить, что жесткие критерии выбранных стандартов значительно снижают доступность кредита, тем более в инфляционных условиях. Здесь должна быть выбрана оптимальная золотая середина, которая не может быть постоянной, а должна меняться в соответствии с экономическими изменениями [9, с. 58].

Один из общегосударственных обязательных стандартов, установленных в США, -- это коэффициент кредитоспособности (доступности кредита). Этот коэффициент показывает максимально допустимые пределы (рамочные стандарты) отношений полных затрат заемщика на жилье (взносы за кредит и оплата всех жилищных услуг, включающая коммунальные платежи, арендную плату, налоги на недвижимость) к общим семейным доходам. Общепринятый стандарт равен 28-30%.

Таким образом, условно доступный кредит определяется как кредит, первоначальные Платежи по которому равны платежам по стандартному кредиту с нижней фиксированной ставкой, а выплаты по кредиту не превышают рамочных стандартов в течение всего кредитного срока. В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи, -- коэффициент ОЦД. В странах сбалансированной рыночной экономики этот показатель в пределах 3 -- 4, в высокоразвитых странах он равен 2 -- 3,5. В целом считается, что рынок жилья и рынок ипотечного кредита могут нормально функционировать, если коэффициент ОЦД не превышает 4,5 [9, с. 59].

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, которая достаточно сильно приближена к западным ценам, а в ряде случаев даже превышает их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время в России данный показатель не выдерживает критики, так как он более чем в 10 раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1 : 10.

В еще большей степени, чем сроки кредитования, на доступность кредита влияют российские банковские ставки. В связи со спецификой рыночного развития России для нее должны быть разработаны свои реальные критерии и показатели. Так, например, в расчет стандартного субсидированного кредита обязательно должны быть включены не только общие доходы семьи, но и обязательные среднедушевые расходы, рассчитанные из реального прожиточного минимума.

Существуют и другие показатели, определяющие доступность и надежность кредита. В разряд общепринятых норм (стандартов) ипотечного кредитования включен также коэффициент, определяющий отношение стоимости обслуживания кредита к доходам (годовые процентные выплаты за кредит к годовому совокупному семейному доходу). В России этот показатель (коэффициент) будет в 2 -- 3 раза выше западноевропейского. И если платить только за обслуживание кредита, а основную сумму долга не выплачивать, то и в этом случае никакие рамочные стандарты ипотечного кредитования в России не выдерживают такой нагрузки, особенно в первые годы кредитования. Клиент (заемщик) должен оплачивать только расходы по обслуживанию кредита в размере чуть ли не своего дохода или сумму, в несколько раз превышающую средний доход. То же самое можно сказать и по расходам на юридическое оформление сделки (юридические услуги, риэлторские услуги, регистрация, страхование, оценка и т.д.), которые ложатся на заемщика. Они достаточно высоки, а по отношению к средним доходам -- сверхвысоки.

Выполнение стандартных требований кредиторов относительно доходов заемщика, исходя из коэффициентов кредитоспособности, надежности и доступности (ОЦД), -- это элементарная зашита кредитора на первом этапе от кредитного риска. Анализ всех коэффициентов доказывает необходимость реальной оценки доходов заемщика, уровня инфляции, а также учета развития или, наоборот, свертывания производства. В США существовало «правило красной линии», в границах которой кредиты не могли выдаваться. Это были опасные, с точки зрения кредитного риска, зоны. Наверное, это можно считать дискриминацией, однако в период нестабильной экономики -- путь естественного ухода кредиторов от рисков [9, с. 61].

Расчеты наглядно показывают, что самостоятельно кредит без субсидирования, продления (увеличения) сроков кредитования, применения специальных технологий для основной группы населения существовать не может. Ипотечное кредитование считается рискованным кредитованием, но и просчитать уровень рисков ипотечного кредита в России пока невозможно. Это сверхрисковое инвестирование, что, собственно, и объясняет отсутствие ипотечного кредитования в России. Реализация программы становления и развития ипотечного кредитования только коммерческими структурами в настоящий момент экономически невозможна, и ни одна структура на это не пойдет. Никто, кроме государства, не возьмется решать самостоятельно эту проблему при данных экономических показателях (в частности, доходах населения и нестабильности экономического развития страны). Проблема не в том, чтобы выдать кредиты, несмотря на отсутствие необходимого работающего правового поля, кредитных технологий и т.д., а в том, чтобы эти кредиты были возвращены, а стоимость выплат за кредит была, как минимум, адекватна необходимым банковским затратам с учетом минимальной прибыли (для этого в настоящий момент нужны также гарантии государства). При этом заемщик и кредитор должны быть ограждены самим государством от манипулирования на всех уровнях ценами, налогами, от сильного воздействия проходящих экономических процессов [9, с. 62].

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ КРЕДИТНЫХ РИСКОВ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СБЕРБАНКА РФ

2.1 Организация кредитного процесса при ипотечном жилищном кредитовании Сбербанка РФ

Сбербанк России является крупнейшим банком Российской Федерации и СНГ. Его активы составляют более четверти банковской системы страны (27%), а доля в банковском капитале находится на уровне 26% (1 января 2011 г.). Кредитный портфель Сбербанка включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (32% розничных и 31% корпоративных кредитов).

Жилищные кредиты Сбербанка РФ представлены в таблице 1.

Таблица 1

Разновидности жилищных кредитов, предоставляемые Волго-Вятским банком Сбербанка РФ

Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Базовые программы
Приобретение готового жилья	От 10%	9,5--14%	8,8--12,1%	До 30 лет
Приобретение строящегося жилья	От 10%	9,5--14%	8,8--12,1%	До 30 лет
Строительство жилого дома	От 15%	11,05--14%	9,1--12,1%	До 30 лет
Специальные программы
Загородная недвижимость	От 15%	11,05--14%	9,1--12,1%	До 30 лет
Гараж	От 10%	9,5--14%	8,8--12,1%	До 30 лет
Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Ипотека с государственной поддержкой	От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения	10,5--11%	Не предостав-ляется	До 30 лет
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	11,7--13,5%	Не предостав-ляется	До 30 лет

К специальным условиям оформления кредитов относится программа «Молодая семья». «Молодая семья» -- семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста. Программа «Молодая семья» -- это специальные условия кредитования на приобретение строящегося жилья. Первоначальный взнос:

от 10% стоимости жилого помещения -- для семьи с ребенком/детьми;

от 15% стоимости жилого помещения -- для семьи без детей. Также есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования в случае рождения ребенка (детей) на период не более чем до достижения ребенком (детьми) возраста трех лет.

Риски Сбербанка будем анализировать на основе предлагаемой этим банком программы кредитования: Приобретение строящегося жилья (кредит на инвестирование строительства жилья под залог кредитуемого или иного жилого помещения). Основные параметры данного кредита приведены в таблице 2.

Таблица 2

Параметры кредита Сбербанка «Приобретение строящегося жилья»

Программа кредитования	Первоначаль-ный взнос	Ставка в рублях, %	Ставка в валюте, %	Срок кредита
Приобретение строящегося жилья	От 10%	9,5--14%	8,8--12,1%	До 30 лет

Для того, чтобы получить кредит для начала необходимо заполнить заявление-анкету (прил. 1), собрать необходимые документы (паспорт заемщика/созаемщика, его поручителя и/или залогодателя; документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика и его поручителя; документы по предоставляемому залогу и др.). После получения всех необходимых документов и заполнения анкеты кредитующее подразделение направляет полный пакет документов юридической службе и службе безопасности банка. Юридическая служба анализирует представленные документы с точки зрения правильности оформления и соответствия действующему законодательству. Служба безопасности проводит проверку паспортных данных (данных удостоверения личности), места жительства, места работы заемщика и сведений, указанных в анкете. По результатам проверки и анализа документов юридическая служба и служба безопасности составляют письменные заключения, которые передаются в кредитующее подразделение. Поскольку ипотечный кредит рассчитан, как правило, на длительный период времени (5-10 лет) кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита. Поэтому, чтобы определить, будет ли заемщик в состоянии выплачивать кредит, кредитующему подразделению необходимо проанализировать множество различной информации, связанной с заемщиком. Обращается внимание на стабильность трудовой занятости, учитывается перспективность направления работы заемщика и его фирмы в целом. В современных российских условиях стабильность трудовой занятости практически отсутствует, поэтому банку приходится искать другие гарантии своевременности возврата кредитных средств или же предоставлять кредиты гражданам под гарантии их работодателей. Единственной категорией заемщиков, чью стабильность трудовой занятости банк может более или менее точно оценить, являются сотрудники самого банка, желающие получить ипотечный жилищный кредит. В этом случае риск, который несет банк, меньше, именно поэтому сотрудникам банка кредит предоставляется по меньшим процентным ставкам. Процентные ставки кредита по указанной программе для физических лиц разных категорий представлены в таблице 3.

Таблица 3

Процентные ставки по программе кредитования «Приобретение строящегося жилья»

Срок кредита	Первонач. взнос	Физ. лица - работники предпр.-участников «зарплатного» проекта	Физ. лица - работники предпр, прошедших аккредитацию	Физ. лица, не относящиеся к указанным категориям
		до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки	до рег. ипотеки	после рег. ипотеки
До 10 лет (включ.)	10 - 30%	12,15%	11,05%	12,85%	11,65%	13,50%	12,25%
	30 - 50%	11,30%	10,15%	11,95%	10,75%	12,55%	11,30%
	От 50%	10,50%	9,50%	11,10%	9,90%	11,65%	10,40%
От 10 до 20 лет (включ.)	10 - 30%	12,40%	11,25%	13,10%	11,90%	13,75%	12,50%
	30 - 50%	11,50%	10,40%	12,20%	11,00%	12,80%	11,55%
	От 50%	10,70%	9,60%	11,35%	10,15%	11,90%	10,65%
От 20 до 30 лет (включ.)	10 -30%	12,60%	11,50%	13,30%	12,15%	14,00%	12,75%
	30 - 50%	11,75%	10,60%	12,40%	11,25%	13,05%	11,80%
	От 50%	10,95%	9,80%	11,55%	10,40%	12,15%	10,90%

Из таблицы видно, что с увеличением срока кредитования возрастают процентные ставки, это обусловлено повышением риска кредитора. Уменьшение процентных ставок можно наблюдать с увеличением первоначального взноса, так как риск кредитора при этом снижается.

Кредитный риск -- это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту.

Основным способом страхования кредитного риска является проведение тщательного андеррайтинга кредита, который включает в себя:

* оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

* оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять принимаемые финансовые обязательства на основе анализа его кредитной истории);

* оценку достаточности собственных денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

* оценку достаточности обеспечения.

Сбербанк как и большинство банков применяет автоматизированную систему одобрения кредита, или скоринг. После того как по всем базам данных была проверена кредитная история клиента, в том случае, если он ее себе не испортил, его анкета подвергается непосредственно операции автоматизированной оценки. Компьютерная программа очень быстро определяет, насколько платежеспособен клиент.

Скоринговая программа строится на сравнении данных о клиентах, накопленных банком. Желающий взять кредит указывает в анкете-заявлении определенные данные о себе, и программа сравнивает его с предыдущими заемщиками, по характеристикам похожими на потенциального клиента. Система выявляет, сколько среди подобных ему было задержек выплаты основной суммы и процентов, сколько непогашенных кредитов. Система присваивает или отнимает за каждый вопрос какое-то количество баллов и выдает результат. Есть границы, удовлетворение которым означает одобрение заявки. После этого сравнительного анализа программа разрешает или не разрешает дать кредит по запросу.

Однозначный отказ получает человек, который был занесен в базу недобросовестных плательщиков или являлся, например, обладателем поддельного паспорта.

Кроме того, банк производит анализ расходов заемщика, среди которых выделяются следующие.

А) Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства: ежемесячные платежи по кредиту (возврат основного долга и уплата процентов); ежемесячные платежи по страхованию (страхование жизни заемщика, страхование квартиры, страхование риска утраты права собственности на квартиру); ежемесячные платежи по налогу на имущество (по приобретаемой недвижимости); ежемесячные платежи по квартплате за приобретаемую квартиру.

Б) Постоянные ежемесячные расходы, не связанные с приобретаемой квартирой: содержание иждивенцев и членов семьи заемщика, включая самого заемщика (в настоящее время -- минимум $50 на человека); ежемесячные выплаты по алиментам; возврат других кредитов (кроме данного ипотечного кредита); обязательные налоговые платежи (налог на другое имущество, налог на владельцев автотранспортных средств); иные обязательные ежемесячные расходы (аренда жилья; содержание автомобиля; плата за образование; содержание, обслуживание, страховка другого движимого и недвижимого имущества; дополнительная медицинская страховка).

В) Разовые расходы заемщика, связанные с приобретением жилья и получением ипотечного кредита: средства для первоначального взноса в счет оплаты стоимости квартиры (не менее 15% стоимости квартиры); расходы, связанные с заключением и регистрацией соответствующего договора купли-продажи и ипотеки квартиры (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию в соответствии с действующим законодательством); плата за независимую оценку недвижимого имущества, комиссия риэлтору и т.д.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при условии, что:

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А), не превышают 35% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства (указанные в п. А) и другие постоянные ежемесячные расходы (указанные в п. Б) в сумме не превышают 55% ежемесячных доходов (доходов супругов);

- размер предоставляемого кредита не должен превышать 85% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

Кредитный инспектор определяет кредитоспособность заемщика на основании справки с места работы о доходах и размере удержания, а также данных анкеты.

При расчете кредитоспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (подоходный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.). Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству. Кредитоспособность заемщика определяется следующим образом:

Р = Дч х К х t , (2.1)

где Дч -- среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, К -- коэффициент в зависимости от величины Дч : К = 0,3 при Дч в в эквиваленте до $500;

К = 0,4 при Дч в в эквиваленте от $501 до 1000;

К = 0,5 при Дч в в эквиваленте от $1001 до 2000;

К = 0,6 при Дч в в эквиваленте свыше $2000;

t -- срок кредитования (в мес.)

Доход в эквиваленте определяется следующим образом:

Доход в рублях / Курс доллара США, установленный ЦБ РФ на момент обращения заявителя в банк.

Для определения кредитоспособности заемщика-предпринимателя вместо справки с места работы используется декларация о доходах за предыдущий год, заверенная налоговой инспекцией. В этом случае Дч рассчитывается как среднемесячный доход за год за вычетом всех обязательных платежей. Если у кредитного инспектора имеются сомнения в отношении сохранения уровня доходов заемщика в течение предполагаемого срока кредита (например, при неустойчивом финансовом положении организации, в которой работает заемщик, наличии в сумме дохода разовых негарантированных выплат и т.д.), величина Дч может быть скорректирована в сторону уменьшения с соответствующими пояснениями в заключении кредитного инспектора.

Если в течение предполагаемого срока кредита заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1 х К1 х t1 + Дч2 х К2 х t2, (2.2)

где Дч1 -- среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч;

t1 -- период кредитования (в месяцах), приходящийся на трудоспособный возраст заемщика;

Дч2 -- среднемесячный доход пенсионера (принимается равным минимальному размеру пенсии ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии заемщика);

t2 -- период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

K1 и K2 -- коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2.

Кредитоспособность поручителей определяется аналогично кредитоспособности заемщика с той разницей, что К =0,3 вне зависимости от величины Дч. Максимальный размер предоставляемого кредита (S) рассчитывается в два этапа.

1. Определяется максимальный размер кредита на основе платежеспособности заемщика (Sp). При этом условно принимается, что платежеспособность должна быть равна сумме максимального размера кредита и процентных платежей за весь период, то есть:

Sp + Sp х годовая процентная ставка по кредиту х срок кредитования (в месяцах) / 12 х 100 = Р (2.3)

2. Полученная величина корректируется с учетом других влияющих факторов: предоставленного обеспечения возврата кредита, информации, предоставленной в заключениях других подразделений Банка, остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Данная методика имеет свои плюсы и минусы, однако по ней можно с достаточной долей точности определить кредитоспособность потенциального заемщика.

Информация о выполнении заемщиком своих платежных и денежных обязательств в прошлом является существенным фактором при оценке способности и желания погасить ипотечный кредит и может оказывать непосредственное влияние на принятие решения о предоставлении кредита. На основании полученной информации и проведенных расчетов производится квалификация заемщика как «стабильного" (заемщик имеет возможности обслуживать ипотечный кредит) или «нестабильного" (большой риск невозврата кредита).

После расчета суммы кредита и проверки банком предоставленной заемщиком информации осуществляется подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик может подобрать себе жилье как до обращения в банк, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене на обусловленный сторонами срок. Кредитор оценивает жилье с точки зрения достаточности обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную исходя из его платежеспособности, а также учитывая собственные средства для первоначального взноса, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

2.2 Управление рисками ипотечного жилищного кредитования в Сбербанке РФ

Кредитный риск зависит от внешних (связанных с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных недобросовестным поведением заемщиков или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

Источникам кредитного риска являются: а) условия кредитования; б) способность выплаты кредита; в) качество обеспечения кредита; г) мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени.

Условия кредита должны соответствовать финансовым потребностям клиента и его способности выплачивать кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск.

Способность выплаты кредита зависит от следующих факторов, на которые банк опирается при принятии решения о предоставлении кредита: долгосрочность и стабильность дохода заемщика; наличие различных источников доход и др.

На качество обеспечения кредита оказывают влияние следующие факторы: качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение; ликвидность объекта; соотношение стоимости залога к сумме кредита (величина первоначального взноса).

Мотивация заемщика производить своевременные платежи в течение длительного периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

Обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего заложенной недвижимости. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости требуется оформление залога другого жилого помещения. Сбербанк по программе «Приобретение строящегося жилья» требует обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита и определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования, что является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Сбербанк предлагает в качестве первоначального взноса оплатить от 10 до 30% стоимости жилья, от 30 до 50% и свыше 50%. Чем меньше первоначальный взнос, тем риск банка выше, поэтому банк страхуется более высокой процентной ставкой по кредиту (см. табл. 3).

В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения риска и степень его влияния на результаты работы банка. На основании этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

* контроль за качеством предоставляемых кредитов;

* распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

* создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

* своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

* разработку программ по возврату кредитов.

Оценка качества кредитного портфеля осуществляется на основании коэффициентов риска и доходности. Коэффициент риска определяют по алгоритму:

Кр = (С - ПрП) / С = 1 - ПрП / С, (2.4)

где С -- общая сумма задолженности по кредитам на расчетную дату;

ПрП -- потери прогнозные, равные резерву на возможные потери по кредитам на расчетную дату.

Коэффициент риска позволяет численно оценить качество кредитного портфеля с позиции кредитного риска. Чем больше значение Кр приближается к единице, тем лучше качество кредитного портфеля по возвращению займа. При Кр = 1 отсутствует риск и прогнозные потери равны нулю. Например, минимальная норма отчислений в резерв по группе стандартных займов составляет 2 %, т.е. максимальное значение коэффициента риска Кр max = 0,98.

Реальная доходность кредитного портфеля, т.е. доход, полученный на единицу активов, вложенных в кредиты, за определенный период времени, служит для оценки реально полученного дохода по финансовым инвестициям в кредиты и изменения доходности кредитного портфеля в течение исследуемого периода. Поэтому вторым коэффициентом, используемым для оценки качества кредитного портфеля, может быть коэффициент доходности.

Коэффициент доходности -- это доход, полученный на единицу средств, размещенных в коммерческих кредитах за определенный период. Вычисляют его по следующему алгоритму: Кд = ПСр / СЗ, (2.5)

где ПСр -- сумма средств, полученных за расчетный период по кредитам;

СЗ -- средняя сумма задолженности по кредиту, образовавшаяся за расчетный период.

Среднее значение активов за квартал определяют по алгоритму:

А = А₁ + А₂ + … + А_n, (2.6)

где А_n -- значение размещенных в кредиты активов, измеренных по определенным интервалам;

n -- число замеров в расчетном периоде.

Расчетный период, за который нужно измерить доходность кредитного портфеля, разбивают на интервалы. За интервалы измерения принимают день, неделю, месяц.

В процессе исследования качества кредитного портфеля специалист составляет заключение относительно того, удовлетворяет ли качество кредитного портфеля требованиям по доходности и риску банка, а также оценить динамику кредитного портфеля, т.е. насколько качество портфеля стало лучше, чем за прошлый отчетный период.

Следующим этапом регулирования кредитного портфеля является распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка и создание резерва на возможные потери по ссудам (РВПС). РВПС представляет собой специальный резерв, необходимость формирования которого обусловлена кредитными рисками в деятельности банка. Резерв на возможные потери по ссудам формируется за счет отчислений, относимых на расходы банка. В Российской Федерации классификация ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков, производится в соответствии с группами, приведенными в табл. 4.

Таблица 4

Классификация ссуд исходя из формализованных критериев оценки кредитных рисков [9]

Группа риска и характеристика ссуды	Величина резерва, в % к сумме задолженности
1	2
1 группа - Стандартные ссуды 1) Текущие ссуды независимо от обеспечения при отсутствии просроченной уплаты процентов: кроме льготных текущих ссуд и ссуд инсайдерам. 2) Обеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % до 5 дней включ.; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу до 5 дней вкл.; - переоформленные один раз без изм. условий договора.	1
2 группа - Нестандартные 1) Обеспеченные ссуды: - текущие при наличии просроченной уплаты процентов от 6 до 30 дней включительно; - при наличии просроченной задолженности по основному долгу от 6 до 30 дней включительно; - переоформленные два раза без изм. условия договора; - переоформленные один раз с изм. условий договора. 2) Недостаточно обеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % до 5 дней включ.; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу до 5 дней вкл.; - переоформленные один раз без изм. условий договора. 3) Льготные текущие ссуды и текущие ссуды инсайдерам при отсутствии просроченной уплаты процентов.	20
3 группа - Сомнительные 1) Обеспеченные ссуды: - текущие при наличии просроченной уплаты процентов от 31 до 180 дней включительно; - при наличии просроченной задолженности по основному долгу от 31 до 180 дней включительно; - переоформленные два раза с изм. условий договора; - переоформленные более двух раз. 2) Недостаточно обеспеченные ссуды: - текущие при наличии просроченной уплаты процентов от 6 до 30 дней включительно; - при наличии просроченной задолженности по основному долгу от 6 до 30 дней включительно; - переоформленные два раза без изм. условий договора; - переоформленные один раз с изм. условий договора. 3) Необеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % до 5 дней включ.; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу до 5 дней вкл. 4) Льготные ссуды и ссуды инсайдерам при наличии просроченной уплаты основного долга и процентов до 5 дней включительно.	50
1) Обеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % свыше 180 дней; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу свыше 180 дней. 2) Недостаточно обеспеченные ссуды: - текущие при наличии просроч. уплаты % свыше 30 дней; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу свыше 30 дней; - переоформленные два раза с изм. условий договора; - переоформленные более двух раз. 3) Необеспеченные ссуды: - текущие при налич. просроч. уплаты % свыше 5 дней; - при налич. просроч. задолж. по осн. долгу свыше 5 дней; - переоформленные хотя бы 1 раз с изм. условий договора;	100
- переоформленные более одного раза. 4) Льготные ссуды и ссуды инсайдерам при наличии просроченной уплаты основного долга или процентов свыше 5 дней.

Резерв на возможные потери по ссудам используется только для покрытия непогашенной клиентами (банками) ссудной задолженности по основному долгу. За счет указанного резерва производится списание потерь по нереальным для взыскания ссудам банков.

РВПС формируется (корректируется) ежемесячно в последний рабочий день месяца в валюте РФ. Резерв создается одновременно с предоставлением ссуды.

Как видно из таблицы Размер отчислений в РВПС составляет:

* по ссудам 1 группы риска -- 1% основного долга;

* по ссудам 2 группы риска -- 20% основного долга;

* по ссудам 3 группы риска -- 50% основного долга;

* по ссудам 4 группы риска -- 100% основного долга.

Общая величина расчетного резерва на возможные потери по ссудам определяется как сумма расчетных величин резерва в разрезе отдельных ссудных задолженностей, отнесенных к одной из четырех групп риска на основе критериев классификации ссуд.

Еще один элемент управления кредитным риском - своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними.

В кредитных отношениях важно, как заемщики соблюдают кредитную дисциплину. В случае нарушения кредитной дисциплины банк может применять экономические санкции. Сбербанк по программе «Приобретение строящегося жилья» взимает неустойку за несвоевременное погашение кредита в размере 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

Нарушения могут быть разделены на незначительные (кратковременные), и существенные (устойчивые). Исходя из этого кредиты можно условно разделить на две группы: кредиты с временными нарушениями установленных сроков и сумм внесения платежей и проблемные кредиты. Предположим, что установленным банком периодом, в течение которого заемщик должен внести платеж, является период с 20-е по 28-е число (включительно) каждого календарного месяца. Работа с ипотечными кредитами при временном нарушении заключается в следующих операциях: в конце рабочего дня 29-го числа месяца, в котором произошло нарушение, кредитный инспектор готовит распоряжение отдела ипотечного кредитования об учете задолженности на счетах просроченной задолженности, подписывает его у начальника отдела ипотечного кредитования и передает в бухгалтерию; средства, не поступившие от заемщиков в указанный срок, учитываются как просроченные на отчетный период; инспектор готовит распоряжение для бухгалтерии о начислении пеней (отдельно по исполнению обязательства по возврату суммы кредита и отдельно по исполнению обязательства по уплате процентов) за каждый день просрочки, подписать распоряжение у начальника отдела ипотечного кредитования и передать его в бухгалтерию. При просрочке платежа на более длительный срок -- 10 календарных дней -- кредитный инспектор по обслуживанию должен направить заемщику заказное письмо с требованием срочного внесения платежей по кредиту и предупреждением о возможных для него последствиях при невнесении платежа. Копия письма подшивается в кредитное дело.

Проблемным кредит считается при наличии более трех просрочек в течение 12 месяцев в исполнении обязательств по кредитному договору либо при просрочке платежа на срок свыше 30 календарных дней, необходима более серьезная работа с заемщиком. Представляется целесообразным оформить письменное требование о необходимости ликвидировать задолженность по кредиту либо явиться в банк для выяснения причины нарушения кредитных обязательств. При этом кредитный инспектор по обслуживанию должен провести промежуточный андеррайтинг кредита, уделив особое внимание платежеспособности заемщика и перспективам ее улучшения.

Кредитный инспектор по обслуживанию прорабатывает различные варианты изменения графика погашения кредита: увеличение срока кредитного договора с соответствующим уменьшением размера месячного платежа; временное освобождение заемщика от внесения платежей в счет погашения основного долга и уплата только начисленных процентов с продлением срока кредитного договора; временное снижение процентной ставки по кредиту и т. п. Возможные модификации условий кредитного договора разрабатываются сотрудниками отдела ипотечного кредитования и утверждаются кредитным комитетом. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, подписанными первым лицом банка и заемщиком.

Если выводом промежуточного андеррайтинга кредита является бесперспективность ситуации у заемщика в плане улучшения его платежеспособности, то кредит переходит в разряд проблемных кредитов.