Перспективы развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ
Сущность и специфические черты ипотеки. Классификация, инфраструктура рынка ипотечного кредита. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Предоставление ипотечного кредита коммерческого банка на примере банка "Санкт-Петербург".
| Рубрика | Банковское, биржевое дело и страхование |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 25.03.2011 |
| Размер файла | 287,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
К тому же кредиты выдавались государственными чиновниками, которые не всегда заботились о преумножении богатства государства и считали, что государственная казна неисчерпаема. И как результат - прекращение выдачи ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости в соответствие с повелением Александра II от 16 апреля 1859 года и Имперским указам правительствующему Сенату от 1 сентября того же года. К этому времени Россию уже можно было считать с определенной степенью условности страной с рыночной экономикой. Начался долгий и трудный путь формирования новых структур системы ипотечного кредитования. Все большее число российских предпринимателей из дворянского и купеческого сословий получали ссуды под залог фабрик, горнозаводских имений, строений производственного назначения.
Итак, до 1917 года образовалась развитая кредитно-банковская система досрочного ипотечного кредитования, имевшая, в отличие от современной системы, хорошее законодательное и организационное обеспечение. Данный этап также характеризовался очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Отличительной особенностью являлось и то, что предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90% при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком. После 1917 года в связи с всеобщей национализацией и практически полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика ипотечного кредитования прекратилась полностью. Только через 70 с лишним лет ипотека в России вновь начала возрождаться.
ГЛАВА II. ИНФРАСТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА
2.1 Рынок ипотечных кредитов
Рынок ипотечного кредитования - это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. В связи с этим ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, в этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.
Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе и сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.
В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.
Как и все финансовые рынки, рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Первичный рынок ипотечных кредитов.
Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.
Основными участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом:
- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;
- заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.
Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор. В нем определяется сумма ссуды, порядок ее использования, размер платы за ссуду, сроки ее возврата, права и обязанности сторон. Кредитный договор оформляется в виде закладной. Она подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Закладная - 1) документ о залоге должником недвижимости. Дает кредиторам право продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. 2) ценная бумага, выпускаемая банком и обеспеченная имуществом, которое имеется у него в залоге под выданный кредит.
При заключении кредитного договора осуществляется три вида страхования: страхование жизни и здоровья; страхование недвижимого имущества; страхование прав на недвижимое имущество.
Для управления кредитными рисками используется процедура андеррайтинга - это сбор, проверка и обработка данных о финансовом положении заемщика и предоставляемой в залог недвижимости и принятие на этой основе решения о выдаче кредита или отказе от выдачи.
Особой проблемой является организация отношений заемщик-кредитор - собственность в случае невыполнения заемщиком обязательств. Сложившаяся практика ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор предпринимает всяческие усилия для того, чтобы помочь заемщику решить его проблемы. Здесь могут применяться отсрочки, изменения платежей, предоставление временных льгот и др. Если все же используемые меры не могут привести к нормализации ситуации, или заемщик просто не хочет платить по обязательствам, кредитору ничего не остается делать, как прибегнуть к лишению заемщика права выкупа заложенной собственности. В результате применения такой меры заемщик лишается прав на собственность, а собственность продается, чтобы погасить долг.
Формально права кредитора на лишение права выкупа реализуются в виде юридической продажи. Юридическая продажа проводится на основании решения суда, в котором кредитор должен доказать, что имело место невыполнение обязательств со стороны заемщика. Если суд сочтет доказательства убедительными, выносится решение о продаже собственности на основании потери права выкупа. Юридическая продажа реализуется в форме аукциона, на котором стартовой ценой является сумма невыплаченного долга плюс проценты и расходы на продажу.
Как было уже сказано, что закладная - это ценная бумага, то права требования по ней могут быть переданы. Соответственно появляется возможность рефинансировать их на вторичном рынке.
При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис.2.299 Разумова И.А. Ипотечное кредитование - СПб.: Питер, 2005.
Рис. .2.2 Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных.
Вторичный рынок ипотечных кредитов.
Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств.
Участниками процесса ипотечного кредитования являются кроме кредитора и заемщика: инвестор, специализированные посредники, правительство.
- инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка (инвестиционные фонды, страховые компании, ПИФы), максимизируют прибыль при вложении средств в закладные бумаги кредиторов и операторов вторичного рынка;
- правительство с помощью ипотеки решает задачи: капитализации недвижимости и обеспечения ее оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета и обслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населения жильем.
Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).
Рассмотрим задачи и функции из каждого участников ипотечных отношений.
Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит, который содержал бы условия, позволяющие своевременно возвратить ссуду и приобрести жилое помещение, наиболее полно отвечающее требованиям и возможностям заемщика.
Кредитор-банк. Его задача состоит в максимизировании прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов - агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма ссуды «списывается» с баланса банка, и, таким образом, он получает возможность выдать новый кредит. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.
Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты и продавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитные пулы, базируясь на которых они имитируют собственные ипотечные бумаги и продают их другим инвесторам.
Инвестор. Инвесторами в рассматриваемом аспекте являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов - разместить свои средства в достаточно доходные и надежные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.
Государство косвенным путем определяет модель (или модели) ипотечного кредитования в стране на базе зарубежного опыта.
Возможные взаимоотношения между названными ранее четырьмя участниками рынка ипотечных кредитов представлены на рис.2.3. При этом кредиты должны быть застрахованы.
Рис. 2.3. Взаимоотношения между участниками ипотечного кредитования.
1- заемщики заключают договор залога и передают его банку-залогодержателю;
2-на основании кредитного договора банк выдает ипотечный кредит заемщику;
3- банк продает (переуступает) права агентству ипотечного жилищного кредитования;
4- агентство возмещает банку сумму кредита плюс оплату за его оформление;
5- агентство формирует кредитный пул, эмитирует ценные бумаги и продает их инвесторам;
6- инвесторы перечисляют деньги агентству за приобретенные у него ипотечные ценные бумаги;
7- заемщик регулярно платит банку за кредит и проценты за него;
8- деньги заемщика банк передает агентству и получает от него комиссионные за обслуживание (сопровождение) кредита;
9- по истечении срока обращения ценных бумаг инвестор предъявляет их к оплате;
10- агентство оплачивает (выкупает) эти бумаги. Соответствующая сумма, включающая доход инвестора, переводится агентством инвестору;
11- заемщик страхует кредит, определяя выгодополучателем банк;
12- страховая компания выплачивает страховую сумму при наступлении страхового случая.
Систему ипотек можно разредить на:
Ш открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях;
Ш замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.
Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости при условии недостаточного предложения на рынке. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.
В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости (что мы наблюдаем в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита).
Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.
2.2 Особенности недвижимого имущества как предмет залога
Недвижимость - товар особого рода, это наиболее фундаментальный, долговечный товар, удовлетворяющий сложную потребность клиента.
Недвижимое имущество принадлежит к той, достаточно немногочисленной группе товаров, которые относятся как к инвестиционным, так и к потребительским товарам длительного пользования.
Законодательство Санкт-Петербурга вводит разделение объектов недвижимости на собственно земельные участки, первичные и вторичные объекты недвижимости:110 Максимов С.М. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб.: Питер, 20000
земельный участок - это часть земной поверхности, имеющая юридические и геодезические определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками;
первичный объект недвижимости - вновь созданные и создаваемые объекты недвижимости: все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения)
вторичный объект недвижимости - оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения, имеющая правовой статус, отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости (квартиры, помещения, комнаты и т.п.)
Особенности недвижимости:
Высокая стоимость;
Стационарность - привязанность к определенному месту на земной поверхности;
Долговечность- определяет то важное обстоятельство, что в течение своей жизни один и тот же объект недвижимости переживает целый ряд экономических подъемов и спадов, которые прямо влияют на уровень спроса на недвижимость;
Невозможность сокрытия, перемещения недвижимости;
Система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это необходимое условие нормального функционирования рынка недвижимости.
Система регистрации прав на недвижимость позволяет:
- создать систему налогообложения недвижимости;
- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;
- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с обладанием прав на недвижимость.
Возрождение ипотеки в России вызвало ряд новых проблем, в частности одну из основополагающих в ипотеке -- оценку недвижимости.
Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита.
Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.
Основной метод оценки - это метод сравнительных продаж. Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.
Методом оценки, который применим именно для России - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход.
В последнее время спрос на услуги оценщиков и их профессиональную подготовку в России стал интенсивно расти. Это обусловлено и недавними событиями в финансовой сфере, когда попытки создания механизма кредитования через страхование кредитов потерпели фиаско: банки много потеряли на липовом страховании. В случае с недвижимостью, которая берется банком в залог при выдаче кредита, потери практически невозможны. Таким образом, рынки недвижимости и капитала становятся неразрывными компонентами экономики в целом.
Естественно, что со стороны банков возник большой интерес к таким операциям. И все они нуждаются в квалифицированной оценке недвижимости, проводящие страхование по реальной стоимости объектов недвижимости.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Рассмотрим основные факторы, оказывающие влияние на стоимость жилья на примере Санкт-Петербурга:
1) месторасположение относительно исторического центра основных транспортных магистралей и линий метрополитена.
В качестве наиболее значимого параметра в данном разрезе можно отметить месторасположение жилья. Традиционный анализ стоимости жилья по административным районам города не объективен (в каждом районе можно выделить неравноценные участки строений). Целесообразнее провести анализ стоимости по различным микрорайонам и отдельным улицам.
2) Тип строения.
В качестве наиболее общей и распространенной классификации строений в городе можно привести следующую:
Дома дореволюционной постройки, прошедшие комплексный капитальный ремонт, кирпичные дома построенные после 1970г., блочные и т.п.
С переходом от одного типа строения к другому стоимость квартир увеличивается в среднем на $ 2300.
3) Характеристика жилой площади.
Наиболее общие из них, учитываемые при оценке: метраж самой маленькой комнаты; метраж самой большой комнаты; метраж мест общего пользования (холла, коридора, санузла). В целом здесь уместнее проводить анализ зависимости стоимости квартиры от общего метража.
4) Этаж, на котором расположено помещение.
В домах типичных построек стоимость квартиры, расположенной на 1 этаже, снижается на $ 1000 - 3500 (в зависимости от количества комнат). Для последнего этажа снижение не столь значительное: $ 800 - 1500.
Что касается последнего этажа, то в домах старого фонда это сказывается на стоимости в сторону удешевления в размере $ 3000 - 6000; отсутствие лифта в размере $ 1000 - 2500 (для квартир, расположенных выше 3 этажа).
5) Наличие бытовых удобств и телефона.
Отсутствие телефона снижает стоимость квартиры на величину платы за его установку. Плата за коммерческую установку различна по районам города и зависит от загруженности телефонных линий. В среднем это $ 500.
6) Экологическая чистота и престижность того или иного района города.
Экологически чистыми считаются северные районы города: Выборгский, Калининский, Приморский. Наиболее престижным, после центральных районов, считается Московский район, наименее - Красносельский. В большинстве случаев «престижность» следует рассматривать в отношении каждого дома, которая зачастую определяется состоятельностью его жильцов.
7) Развитость инфраструктуры
Этот фактор оказывает косвенное влияние на стоимость. Он особо значим для районов, переживающих стадию роста и развития. Учитывается в каждом конкретном случае. Точные статистические данные отсутствуют.
8) Состояние и отделка помещений.
Этот фактор имеет важное значение при оценке помещений, отделанных под «евростандарт». Стоимость квартиры увеличивается на сумму затрат по проведению ремонтно-отделочных работ.
9) Сезонность
Например, в летнее время наблюдается небольшой спад в объемах сделок по купле-продаже квартир.
Государство дает каждой квартире свою оценку (фактическая стоимость квартиры в договоре приватизации), которая, как правило, во много раз меньше рыночной стоимости квартиры. Обычно именно эта «государственная» оценка заносится в договор купли-продажи квартиры на свободном (вторичном) рынке жилья, а реальные расчеты между покупателем и продавцом недвижимой собственности осуществляются неофициально, по согласованной цене, соответствующей реальной рыночной стоимости квартиры. Крайне жесткое налоговое законодательство и значительные пошлины при отсутствии реальных механизмов контроля сделок по купле-продаже недвижимости перемещают квартирный рынок в «теневую экономику». Это наносит огромный вред его развитию, вызывает большие неудобства для его участников и потери государства в налоговых поступлениях.
Итак, недвижимое имущество как экономический ресурс обладает рядом особенностей, которые оказывают существенное влияние на ход операций с недвижимостью, на ценообразование на рынке недвижимости и на деятельность рыночных механизмов на этом рынке.
2.3 Страхование ипотечных сделок
В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечной деятельности, предусматривающая в том числе и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством о залогах и ипотеках.111 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности //Страховое дело. 2000 январь1
При разработке программы ипотечного страхования необходимо правильно определить необходимость в страховой защите от данных конкретных рисков, не все риски целесообразно передавать на страхование, так как большинство рисков, присущих ипотечному кредитованию, можно застраховать, но при этом цена ипотечного кредита значительно возрастет.
Обратим внимание на некоторые виды страхования, которые достаточно обоснованно становятся практически обязательными для потенциального заемщика. Страхование жизни и здоровья заемщика позволяет кредитно-финансовому учреждению, выдавшему ипотечный кредит, быть уверенным в том, что кредит будет погашен независимо от превратностей судьбы заемщика. Необходимость страхования приобретаемой при помощи ипотечного механизма квартиры (или иного предмета залога) не должна вызывать сомнений ни у кредиторов, ни у заемщика, равно как и титульное страхование (страхование права собственности). При уничтожении или серьезном повреждении вследствие предусмотренного договором страхования события недвижимости, приобретенной при ипотечной программе, кредитор получит страховое возмещение и соответственно не понесет убытков. При этом, конечно, должны быть учтены и интересы добросовестного заемщика. Из этого становится понятно, что страхование недвижимости, приобретенной по ипотечной программе, имеет свою специфику, хотя бы во время действия кредитного договора.
При расторжении сделки с недвижимым имуществом в случае наличия страхового договора на случай прекращения права собственности кредитор также не несет никаких дополнительных расходов. Страховая компания компенсирует стоимость утраченной собственности, при этом право регрессного иска обычно переходит к страховой компании. Понятно, что при этом страховое возмещение вполне может делится между кредитором и заемщиком в соответствии с суммой уже погашенного кредита. Для этого в страховом договоре надо предусмотреть: кто и в каком случае является выгодоприобретателем.
Страхователем по договорам (полисам) страхования должен являться Заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам (полисам) страхования должен являться Банк.
Страхование осуществляется за счет средств Заемщика.
Страховая компания в процессе сотрудничества с Банком оказывает следующие услуги:
1. по проверке титула приобретаемого объекта недвижимости;
2. по проверке добропорядочности Заемщика и приобретаемого объекта недвижимости службой безопасности;
3. по страхованию следующих видов рисков:
а. личное страхование:
Ш риск потери жизни, здоровья и трудоспособности Заемщика/его (ее) супруги(а);
б. имущественное страхование:
Ш риск утраты и повреждения предмета залога;
Ш риск утраты и ограничения права собственности на предмет залога.
Страховыми случаями по личному страхованию являются следующие события, совершившиеся в период действия договора (полиса) страхования:
Ш смерть застрахованного по любой причине, произошедшая в период действия договора (полиса) страхования;
частичная или полная утрата трудоспособности застрахованным в результате несчастного случая, произошедшего в период действия договора (полиса) страхования, что подтверждается присвоением статуса инвалида 1 или 2 группы;
временная утрата трудоспособности застрахованного в результате несчастного случая, произошедшего в течение действия договора (полиса) страхования.
Страховыми случаями по имущественному страхованию являются следующие события:
в части страхования риска утраты или повреждения объекта недвижимости: пожар; взрыв газа, используемого в бытовых целях; противоправные действия третьих лиц, приведшие к уничтожению или повреждению имущества; стихийные бедствия; падение летательных аппаратов и их обломков и т.д.
Ш в части страхования риска прекращения или ограничения права собственности на приобретаемый объект недвижимости: любая причина (ошибки, допущенные при приватизации квартиры, при ее расселении, продаже, обмене и т. п.) за исключением отчуждения объекта недвижимости собственником с согласия залогодержателя и отчуждения объекта недвижимости в результате обращения взыскания на предмет страхования Залогодержателем. Страховым случаем по данному виду страхования должно являться вступившее в законную силу решение суда, в результате которого Заемщик утратил право собственности на предмет ипотеки.
Страхование титула ? это вид имущественного страхования прав владельцев на основании документов, устанавливающих право собственности на недвижимое имущество. Страхование титула означает страхование от событий, которые произошли в прошлом и последствия которых могут отразиться в будущем.
Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.(вступил в силу 22.08.2004 г.) предусматривается страхование гражданской ответственности оценочных организаций. При этом оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования.
Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности.
Актуально страхование профессиональной ответственности риэлторов.
Ориентировочная стоимость пакета страхования обыкновенно определяется на уровне 1,5 - 2,5 % от суммы предоставляемого Кредита. Повышение тарифа возможно при наличии нестандартных условий, связанных с особенностями объекта недвижимости либо с состоянием здоровья Заемщика.
Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются такие виды страхования, как страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения), а также страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, некоторые другие виды страхования. (Приложение1)112 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело.2000 январь2
Банк, осуществляющий ипотечное кредитование, имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбирают 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы долга.
С развитием ипотечных программ значительно расширяется страховое поле. Лицо, получившее ипотечный кредит, несет более серьезный груз ответственности, так как, нанеся материальный или моральный вред третьим лицам, сталкивается с необходимостью компенсировать его. В условиях недостаточности финансовых ресурсов (необходимо выплачивать долг и проценты по нему за предмет ипотеки) заемщик сталкивается с необходимостью выбора: либо исполнить решение суда и лишиться квартиры или дома, либо скрываться от правосудия. Сразу же напрашивающимся выходом из такого положения является страхование гражданской ответственности заемщика.
Страховая компания, занимающаяся накопительным страхованием жизни, может предложить своим страхователям более заманчивую схему взаимоотношений (Приложение 2) , при которой страхователь заключает договор накопительного страхования жизни в целях накопления средств для покупки квартиры или дома. Страховая компания, решившая заняться таким бизнесом, может заключить договор с риэлтерской конторой или застройщиком о долевом финансировании строящихся объектов недвижимости, естественно, что стоимость квадратного метра жилья для страховщика, а затем и для страхователя-заемщика будет ниже. Накопив 30% от стоимости приобретаемой недвижимости, страхователь может получить ипотечный кредит, который является при этом и ссудой страхователю. Страховщик же при этом может рефинансировать выданный кредит в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию или в специализированных фондах. При реализации схемы с кредитованием страхователей страховая компания получает возможность внедрить новый качественный продукт, позволяющий удовлетворить зарождающийся спрос как на страхование жизни, так и на получение ипотечного кредита. Это значительно повышает конкурентоспособность и эффективность деятельности такой страховой компании. При помощи такого совмещения страховых и банковских продуктов достигается развитие долгосрочного страхования жизни, позволяющего в перспективе вывести страховщиков на уровень институциональных инвесторов российской экономики. При этом, рассматриваемая накопительное страхование жизни как источник развития ипотечного кредитования, можно выделить несколько достоинств и недостатков данного вида страхования (таб. 2.2)113 Безфамильная Л. Управление рисками и страхование ипотечной деятельности // Страховое дело. 2000 январь3.
Таблица 2.2 Достоинства и недостатки накопительного страхования жизни как источника развития ипотечного кредитования.
|
Положительные стороны |
Отрицательные стороны |
|
|
По данному виду можно выдавать ссуды страхователю в пределах накопленных резервов по договору страхования; Срок страхования равен сроку возврата кредита (5-15 лет) ; Страховая сумма назначается в полном объеме, равном размеру кредита и процентов за него при смерти заемщика (следовательно, обеспечивается полный возврат кредита с процентами) ; Данный вид хотя и дорогой, но он возвращает все расходы (страховые взносы) страхователя с накоплением (если не будет страхового случая) ; Можно прекратить договор страхования, получив при этом выкупную сумму в размере накопленных страховых резервов; Данный накопительный вид страхования может быть хорошим инвестиционным инструментом, т.е. страховая компания через накопительное страхование может увеличить инвестирование ипотечных программ (так было в США - через развитие ипотеки стремительный рост экономики) |
Высокий уровень инфляции не позволяет развивать в России этот вид страхования (этот вид страхования - долговременный: закладывается конкретная, накопительная норма доходности, поэтому пока к этому виду относятся с недоверием) ; Ограничения по возрасту застрахованных лиц; Дорогой вид страхования (цена зависит от страховой суммы, срока страхования; нормы доходности; возраста застрахованного лица; порядка выплат; Данный вид страхования требует надежного и качественного страхового продукта у надежной страховой компании; Для страховой компании этот вид страхования очень трудоемок, но страховщики идут на это, так как это выгодное страхование (за рубежом этот вид страхования на первом месте по эффективности и сбору страховых премий) ; Страховать по данному виду страхования можно только на срок более 1 года. |
Страховщики могут обеспечить страховую защиту от всевозможных рисков, сопутствующих ипотечной деятельности, а также внести свою лепту в финансировании ипотечной деятельности через программы накопительного страхования жизни и инвестирование страховых резервов.
Страхование жизни и здоровья заемщика, предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, и права собственности на него является необходимым условием осуществления коммерчески успешной ипотечной деятельности. Заключение страхового договора как минимум по этим видам страхования и по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, должно стать обязательным условием при получении ипотечного кредита.
Наряду с политической, правовой и банковской системами важнейшим элементом в развитии ипотечных программ в развитой экономике должна стать система страхования. Развитие страхового бизнеса позволит эффективно развивать ипотечные программы. Денежные ресурсы страховщиков при надежном инструменте инвестирования можно эффективно использовать для финансирования ипотечных программ.
Все это доказывает огромное значение экономического механизма страхования в развитии и росте эффективности рыночной экономики, а следовательно, и ипотечных программ - как экономического метода решения одной из важных социальных задач населения любого государства.
2.4 Управления рисками ипотечных кредитов
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.114 Цыплина А.Г., Ипотечное кредитование и риски\\ Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5.4
Риски подразделяются на:
Ш Систематические риски - риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к ним относятся большинство ипотечных рисков;
Ш Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.
Схема рисков, которым подвергаются участники ипотечной деятельности, представлена на рис. 2.4
Рис. 2.4 Риски ипотечной деятельности
Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:
Ш долгосрочный характер кредита;
Ш обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
Ш способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.
Рассмотрим наиболее характерные риски, присущие данным кредитным операциям.
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:
1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.
2. процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.
3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.
4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)
5. законодательный риск. Связан с возможностью изменений в законодательной базе регулирования ипотечного кредитования. Это касается норм, влияющих на статус закладных, на процентные ставки и др.
Одним из существенных условий предоставления Банком Кредита является страхование, которое позволяет максимально снизить риски неплатежеспособности кредитора, а также риски утраты (уничтожения) или повреждения предмета залога.
Ст. 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество обязан страховать за счет залогодателя заложенное имущество. Причем при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
ГЛАВА III. ПРЕСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
3.1 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации
Основными положениями, определяющими нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в Российской Федерации, являются:
Ш Гражданский кодекс;
Федеральный закон РФ «О залоге» от 29.05.1992г № 2872-1 с изменениями и дополнениями;
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
№ 102-ФЗ
Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 152-ФЗ с изменениями от 29.12.2004г. ;
Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями и др.
Согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом.
Предметом ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Законом установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации. Несоблюдение этих правил влечет его недействительность. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке. После государственной регистрации ипотеки органом регистрации первоначальному залогодержателю выдается закладная. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Закон предусматривает возможность обращения закладных. Залогодержатель вправе передать свои права другому лицу. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. При этом уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству). Кроме того, предусматривается возможность залога закладной как с передачей ее другому лицу (залогодержателю закладной), так и без ее передачи в обеспечение обязательства по кредитному договору (или иного обязательства).
Таким образом, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг-закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг.
Одновременно устанавливается, что брокерская деятельность на рынке закладных может осуществляться на основании заключенного между брокером и его клиентом договора поручения или комиссии. При этом договор, заключенный между брокером и его клиентом, может предусматривать право брокера самостоятельно составлять от имени клиента передаточные надписи на отчуждаемых клиентом закладных в пользу их приобретателей. Таким образом, существующее законодательство позволяет формировать пулы закладных и привлекать средства институциональных инвесторов
В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение. Следовательно, ликвидность таких ценных бумаг невысока. Для инвестора могут представлять определенный интерес вторичные бумаги, пул закладных. Это эмиссионные ценные бумаги, инвестиционный риск по которым, соответственно, диверсифицирован и не связан с одним конкретным заемщиком. В связи с этим, для нас полезен опыт ипотечного кредитования в развитых странах, в частности, США.
В развитии ипотеки существенную роль играет страхование рисков. Выдача ипотечных закладных сопровождается двумя видами рисков - кредитным риском и риск ликвидности.
Риск дефолта заемщика присутствует в любой модели ипотечного кредитования, хотя немецкая модель является более устойчивой к данному виду риска. Вероятность дефолта во многом зависит и от доли выплат в его доходе.
Риск залога возникает при падении цен на недвижимость, высоких судебных и прочих издержках при выселении жильцов в случае дефолта. Так, ст. 108.1 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает, что жилые помещения из фонда жилья предоставляются и для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации и заложено в обеспечение возврата кредита.
Увеличение доли первоначального взноса из собственных накоплений заемщика в стоимости жилья снижает риск залога и дефолта. Так, вероятность дефолтов заемщиков, вложивших более 20% своих средств в покупку жилья, оценивается в 5 раз меньше вероятности дефолта заемщиков, вложивших от 5 до 9% собственных средств. Хотя в России подобные статистические наблюдения отсутствуют, американская статистика позволяет выявить общие закономерности и способы снижения рисков при ипотечном кредитовании.
Еще один риск - риск ликвидности, связанный с возможностью быстро реализовать закладную без существенного снижения стоимости. Данный риск связан не с конкретным заемщиком, а определяется развитостью рыночной инфраструктуры - скоростью реализации бумаг на рынке. Устранению риска способствует стандартизация бумаг, когда на вторичном рынке обращаются не сами закладные, а производные от них инструменты - ипотечные ценные бумаги (секьюритизация).
Что касается Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», его цель - способствовать развитию системы ипотечного кредитования, законодательно установить инструменты привлечения денежных средств для ипотеки - ипотечные специализированные ценные бумаги. Эти бумаги позволят получить заемщикам доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, а благодаря надежности этих бумаг (основанной на залоге недвижимости) выплачивать достаточно низкие проценты по сравнению с банковским процентом. Под ипотечными ценными бумагами подразумеваются облигации с ипотечным покрытием (облигации, исполнение обязательств по которым обеспечивается залогом ипотечного покрытия) и ипотечные сертификаты участия (именные ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, а также право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств). Владельцы облигаций с ипотечным покрытием обладают наряду со стандартными правами владельцев обычных облигаций (возврат основной суммы долга по определенному графику платежей, право на фиксированный процент от их номинальной стоимости) также правом на удовлетворение из ипотечного покрытия в первоочередном порядке, если условия погашения долга нарушены, в то время как владельцы стандартных облигаций в случае банкротства эмитента обладают правом требовать возмещения долгов наряду с другими кредиторами. Такие нормы позволят стать облигациям с ипотечным покрытием надежной ценной бумагой и в долгосрочной перспективе способствовать развитию ипотечного кредитования граждан и строительству нового жилья.
Важно, что средства, привлеченные при эмиссии ипотечных облигаций, ограничиваются в использовании на иные виды кредитования, поскольку обеспеченные ипотекой требования должны составлять не менее 80% общей номинальной стоимости облигаций. В то же время определенным барьером для строительства новых объектов служит предусмотренная законом доля требований, обеспеченных залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено (она не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия). Поскольку риск инвестирования на начальном этапе строительства выше, то рейтинг облигаций с ипотечным покрытием с высокой долей незаконченных объектов будет ниже, что позволит инвесторам самостоятельно составлять портфели ипотечных облигаций.
Покрытием ипотечных ценных бумаг являются денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, в том числе удостоверенных закладными или ипотечными сертификатами участия. Таким образом, в случае дефолта эмитента облигаций с ипотечным покрытием к владельцам облигаций переходит право на требования по закладным, служащим ипотечным покрытием. Важно подчеркнуть, что реализация недвижимого имущества, являющегося предметом первичной ипотеки и обеспечением закладных, в случае банкротства эмитента облигаций невозможна (при своевременной выплате задолженности по первичным ипотечным кредитам). Такой статус гарантирует финансовую независимость лиц, приобретающих недвижимость посредством ипотечного кредитования, и эмитента облигаций, предоставляющего долгосрочные финансовые ресурсы банкам,
Подобные документы
Программы ипотечного жилищного кредитования. Методология ипотечного жилищного кредитования. Процедуры оценки заемщика, его платежеспособности и обеспечения кредита. Предоставление ипотечного жилищного кредита. Обслуживание жилищного кредита.
реферат [18,8 K], добавлен 09.12.2006Отличительные особенности ипотечного кредита. Основные принципы ипотеки. Функции ипотечного кредитования. Анализ системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Порядок предоставления ипотечного кредита на покупку жилья, проблемы ипотеки.
реферат [37,3 K], добавлен 30.10.2014Понятие, классификация и виды ипотечного кредитования. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ. Роль Агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития в России.
курсовая работа [4,1 M], добавлен 15.06.2020Механизм ипотечного кредитования, его социальные функции. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки в России. Сегменты ипотечного рынка. Объекты и субъекты ипотечного кредитования. Состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России.
курсовая работа [416,3 K], добавлен 16.04.2016Формирование и развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Экономическое содержание и нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования. Система и особенности ипотечного кредитования: обзор мирового рынка и ситуация в России.
дипломная работа [806,8 K], добавлен 24.04.2009История развития ипотечного кредитования. Основные модели ипотечного жилищного кредитования в РФ. Практические аспекты ИК на примере филиала акционерного коммерческого СБ РФ г. Казань. Проблемы развития системы ипотечного кредитования и пути решения.
дипломная работа [143,8 K], добавлен 21.03.2011Анализ основных тенденций рынка ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе. Практика ипотечного жилищного кредитования банка ВТБ-24. Основные направления совершенствования и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 21.06.2014Понятие, сущность и функции ипотеки. Развитие ипотеки в России. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в Российской Федерации. Анализ практики ипотечного кредита в ВТБ 24 банке, существующие проблемы и их решение в современных условиях.
курсовая работа [61,8 K], добавлен 16.11.2014Исторические предпосылки развития ипотечного рынка. Нормативно-правовое регулирование и модели современного ипотечного кредитования. Доступность жилья как фактор спроса на банковские ипотечные кредиты. Перспективы развития ипотечного кредитования.
дипломная работа [203,0 K], добавлен 21.11.2010Сущность кредита, его современные формы и виды. Сущность и нормативно-правовая база ипотечного жилищного кредитования, анализ зарубежного опта и возможности его применения. Характер ипотечного жилищного кредитования в России, банковская практика.
дипломная работа [1,4 M], добавлен 27.03.2013
