Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство транспорта РФ

ФГОУ ВПО НГАВТ

Кафедра ЭТ и Ф

Лабораторная работа

на тему: Оценка страховой стоимости административного помещения

дисциплина: Экономика недвижимости

Новосибирск, 2009

Введение

Согласно статье 120 ГК РФ к недвижимым вещам, недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные ресурсы и всё, что прочно связано с землёй. Объекты перемещения, которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Кроме этого к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может отнесено и иное имущество.

При оценке объектов недвижимости различают понятия недвижимости как физического объекта и правовых отношений, возникающих по отношению к ним. Государственной регистрации подлежат следующие права:

- права собственности

- право оперативного управления

- право хозяйственного ведения

- сервитут

- ипотека.

Целью данной работы является определение страховой стоимости административного здания.

1. Теоретическая часть

Мною был проведен анализ по справочнику «Коммерческая недвижимость» за 25 мая 2009 год. Всего в справочнике 1380 помещений и из них 594 административных помещений. Мною был произведен расчет процента административных помещений от всего количества помещений и составил 43 %

Рис. 1

Участниками рынка недвижимости являются агентства недвижимости такие как:

- Жилфонд;

- Сити инвест;

- ИСК Заельцовская;

- Центральное агентство;

- СтройИнвест;

- Акрополь;

- 1-й строительный фонд;

- Новая лизинговая компания;

- Кар плаза;

- ГРАНОВИТ.

Состояние и характер изменения рыночных цен купли - продажи административных помещений можно проследить на представленном ниже графике.

Рис.2

На данном графике за рассматриваемый период времени видна тенденция равномерного увеличения цены.

2. Практическая часть

Определить страховую стоимость объекта недвижимости с использованием трех подходов, если известны следующие данные (см. Приложение):

Таблица 1 Характеристика административного помещения

Оценка затратным подходом:

При определении полной восстановительной стоимости (ПВС) можно использовать один из следующих методов:

- количественный (сметный метод);

- метод учета затрат по укрупненным видам работ;

- метод сравнительных единиц;

- метод объектов аналогов.

Определяем полную восстановительную стоимость с использованием расчета стоимости основных строительных материалов для возведения данного объекта в современных условиях в форме таблицы 2.

Таблица 2 Расчет стоимости основных строительных материалов по зданию

Окончательный расчет восстановительной стоимости оцениваемого объекта недвижимости рассчитываем укрупнено.

Таблица 3

Оценка доходным подходом:

Подход к оценке с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. В рамках доходного подхода в качестве расчета стоимости объекта был использован метод прямой капитализации.

Этот метод позволяет дать достаточно точную оценку текущей стоимости будущих доходов в случае, когда ожидаемый поток доходов стабилен. В качестве показателя, описывающего будущие доходы, был выбран чистый операционный доход.

Стоимость недвижимости рассчитывается по формуле:

С_н^д = (1)