Ипотечное кредитование в Республике Беларусь

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Введение

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в нашей стране, как и в других странах с переходной экономикой, являются разработка и внедрение надёжного механизма ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной её экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечён и перенаправлен на рынок жилищного строительства.

Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Указанный вопрос в настоящее время очень актуален для Беларуси. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объёмы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём придаёт системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы.

Главной целью этой курсовой работы является изучение теоретических и практических аспектов ипотеки, проблемных зон в системе ипотечного кредитования в нашей стране, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию и развитию рынка ипотечных кредитов.

Учитывая многоплановость данной темы, исследовательские вопросы в курсовой работе предполагается сосредоточить на аспектах сущности ипотечного кредитования, его динамики в экономики Республики Беларусь.

В целом же, необходимо отметить, что проблема ипотеки, особенно её воздействия на жилищную сферу, является актуальнейшей, своевременной, достаточно сложной и, в тоже время, интересной для исследования. Эти факторы и предопределили мой выбор курсовой работы.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредита

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

В современно зарубежной и отечественной экономической литературе и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия «ипотечный кредит». Это характеризуется отличиями банковских систем разных стран, как и экономик в целом. Прежде чем перейти к понятию «ипотечный кредит», необходимо определить понятие «ипотека».

Ипотека - это залог земли, недвижимого имущества.[1,с.250] Она оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физически лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).[1,c.250]

Ипотека получила широкое распространение в сфере кредитования, так как интересы кредитора наиболее эффективно могут быть защищены посредствам использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

Ш недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

Ш недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

Ш стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

Ш высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое и физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.[1,c.250]

К недвижимости можно отнести:

· земельные участки;

· предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Он прочно связаны с землёй и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;

· права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;

· земельные участки вместе с объектами.

В соответствии со статьёй 150 Банковского кодекса, кредитодатель вправе потребовать от залогодателя осуществить страхование предмета залога. Цена его оценивается в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь за счёт залогодателя в пользу залогодателя.[2,c.69] Что обеспечивает защиту интересов обоих сторон сделки и вследствие развитие кредитных взаимоотношений субъектов данного типа сделки.

Определив сущность понятия «ипотека», перейдём непосредственно к самому процессу предоставления ссуд под залог (ипотеку) - ипотечному кредитованию.

Исходя из анализа подходов белорусских учёных-экономистов, таких как Г.И. Кравцова, А.Д. Сидоренко, В.И. Тарасов и других, можно сделать вывод, что ипотечный кредит - представляет собой особый тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.[3,c.162]

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

ь ипотечный кредит - это ссуда под строго определённый залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае не возврата кредита заложенная недвижимость передаётся, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;

ь большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения и постройки как жилых, так и производственных помещений, а также освоение земельных участков;

ь ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.[3, c.162]

Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.[1, c.251]

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разметить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твёрдый доход.[1, c.251]

Кредитополучателем выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет своё право собственника.

Помимо вышеназванных субъектов кредитной сделки, необходимо назвать и других участников ипотечного кредитования, которые выполняют второстепенные функции. К ним относятся:

v риэлтерские организации - лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

v оценочные агентства - лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

v страховые компании - лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

v операторы вторичного ипотечного рынка - юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

v инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы - пенсионные фонды, страховые компании);

v правительство - регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.[4, c.174]

Поскольку операции с недвижимостью довольно часто являются менее рискованными по сравнению с текущими операциями коммерческих банков, то вследствие этого ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности. Ипотечный банк является, как правило, относительно устойчивым и прибыльным банковским учреждением. Стабильность работы ипотечных банков усиливается также за счёт сопровождающего ипотечное кредитование страхования. Обычно осуществляется страхование титула собственности, страхование недвижимости, сдаваемое в залог, страхование жизни заёмщика и т.д.[3, c.162]

1.2 Классификация ипотечных кредитов

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации ипотечных кредитов. По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности ипотечных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учёными даётся отдельно классификация ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам, при этом различаются и их критерии.[5, c.20]

Например, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов классифицируют ипотечный кредит по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, срокам и условиям предоставления, способу погашения и обеспечения и т.д.

Перейдём непосредственно к классификации ипотечных кредитов. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

· стандартная (обычная);

· объединённая;

· чужого имущества;

· общая;

· условная.[5, c.29]

Стандартная ипотека - это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путём залога одного конкретного своего имущества. При объединённой ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путём одновременно залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущество предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущество третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаётся несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.[5, c.29]

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотрительного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.[1, c.221]

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

Последующий залог предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая зарегистрирована позднее другой и является вторичной по отношению к ранее зарегистрированной ипотеке. Такие учёные как Е.Г. Дорох, И.Г. Кравцова добавляют к данной классификации завершающую ипотеку.

Завершающая ипотека - это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.[5, c.28]

В банковской практике республики получил распространение и такой критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно выделить кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях.

Кредиты на общих основаниях белорусские банки предоставляют в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлечённым ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики.[5, c.23]

Особенность льготного жилищного кредитования заключается в том, что такие кредиты предоставляются по спискам, составленным облисполкомами (райисполкомами) с соблюдением сроков постановки граждан на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с указом президента №185 в Беларуси действует льготная система кредитования для лиц, имеющих право на льготное жилищное кредитование. Так, к данной категории лиц относятся лица, постоянно проживающие в сельской местности с численностью не более 20 тыс. человек, многодетные семьи, нуждающиеся в жилищном обеспечении, малообеспеченные семьи и иные лица, имеющие право на льготное кредитование.

Особенно следует отметить, что величина льготного кредита определяется не по фактической стоимости жилья, как при кредитовании на общих основаниях, а по нормируемому размеру, исходя из стоимости строительства 1м2 жилья типовых потребительских качеств.[5, c.24]

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способов погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

ь стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой;

ь альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

ь по применяемой процентной ставке - кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;

ь по способу выплат основного долга по кредиту - ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами. [5, с.25]

Исходя из приведённых признаков альтернативные виды ипотечных кредитов имеют следующие подвиды:

ь типовая ипотека: кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) - фиксированные выплаты;

ь ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи): по согласованному графику увеличивается сумма взносов;

ь ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;

ь ипотека с залоговым счётом: покупатель (должник) вносит на залоговый счёт определённую сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;

ь ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;

ь кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;

ь кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему - на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровне цен.[1, с.259]

На основании изучения особенности выделенных видов ипотечных жилищных кредитов ряд экономистов считают, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой - это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.[5, с.26-27]

Ипотечный кредит с двойным индексом - это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту - в соответствии с индексом цен. Таким образом заёмщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок её выплат пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заёмщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.[5, с.27]

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50 % всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определённый договором срок с интервалом - 6,12 или 24 месяца, чаще - ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Однако необходимо отметить, что применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя определённые недостатки: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остатками по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности.[6] Кроме того, пересчёт суммы платежей по кредиту может привести к неспособности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска в республике.[5, с.28] Эти недостатки, на взгляд ряда учёных, можно устранить путём изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

На основании анализа экономической литературы и нормативных источников можно сделать вывод, что при уточнении содержания понятия ипотечного кредитования выявлены отличительные особенности ипотечных кредитов в зависимости от источников ресурсного обеспечения, субъектов и условий кредитования, способов обеспечения обязательств, методов управления рисками, которые отражают специфику взаимоотношений всех прямых и косвенных участников ипотечного кредитования. Проведена полная классификация освещённых экономической литературе и применяющихся в мировой банковской практике видов ипотечных кредитов, учитывая особенности формы приобретения жилья, целевой характер, условия предоставления и способ погашения ипотечного кредита.

Сравнительная характеристика выделенных видов ипотечных кредитов служит основой для последующего анализа ипотечного кредитования в Республике Беларусь и аргументации выбора направлений развития данного вида кредитования, позволяющих, по мнению ведущих отечественных учёных-экономистов, наиболее эффективно решить проблему обеспеченности граждан жильём в сложившихся условий республики. В качестве наиболее приемлемых для белорусских условий предложены ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом, учитывающие складывающиеся экономические условия и финансовые возможности участников кредитной сделки.

1.3 Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.

При решении вопроса о предоставления кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заёмщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заёмщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заёмщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

Прежде чем заключить кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность заёмщика, обращая особое внимание на стабильность, платёжеспособность и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность проживания клиента на одном месте и постоянство места работы, поскольку с одного места работы на другое могут отрицательно сказаться на своевременной выплате долга, а перемена места жительства усложнить поиск должника.

В процессе определения платёжеспособности оцениваются основные и дополнительные доходы заёмщика, которые сравниваются с настоящими и предполагаемыми расходами. Для принятия положительного решения ссудополучатель должен располагать наличными в размере не менее 20% стоимости приобретаемого дома. Кроме того, для оценки платёжеспособности клиента применяются следующие коэффициенты: строительный - отношение получаемой зарплаты и других ежемесячных доходов к долгам по жилью; обратный строительному долговой коэффициент, характеризующий сумму долгов заёмщика и коэффициент отношения займа к стоимости дома.

При анализе готовности заёмщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заёмщик производил выплаты в прошлом. Всю информацию банк проверяет, связавшись с кредиторами заёмщика и использую при этом услуги частных агентов, собирающих и продающих сведения банкам о потенциальных заёмщиках.

При оценке заложенной недвижимости выделяются три фактора: её себестоимость, прибыльность и месторасположении. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода:

ь путём калькуляции - оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для её определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объёма в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путём сравнения с такими же в данном районе.

ь по рыночной стоимости - дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако в данном случае нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удалённость от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счёте сводится к её моделированию.

Получив кредит, заёмщик несёт ответственность перед кредитором за сохранность находящегося в залоге дома и осуществляет комплекс мер по её обеспечению. К их числу относятся: своевременное проведение ремонта, полное страхование в пользу банка от пожара, урагана и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки или укрепления дома без особого разрешения банка, а также использование владения для какой-либо незаконной деятельности.

При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на неё районами; возраст дома, качество постройки её физическое состояние, удобства; необычные условия (например, шоссе, которое планируется построить в непосредственной близости) или другие факторы, способные повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

Если заём одобрен, покупателю дома (ссудозаёмщику) банком отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия займа. С момента вручения денег (за дом) продавцу покупатель несёт ответственность за ежемесячные выплаты займа.

Основная трудность становления ипотечных банков в настоящее время - нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование в Беларуси основ разработанного американскими учёными Р. Страйком и К. Равиц специального кредитного инструмента с индексацией основной суммы долга для России. Суть этого метода заключается в замене фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применении е переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заёмщика определяются на основе фиксированной платёжной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита. При этом разница между задолженностью заёмщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

Банк осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заёмных обязательств.

Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.

По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаёмщик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой - выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать её в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

Возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества связано с возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному данным залоговым свидетельством. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заёмщика, на вторичном рынке первичные кредиторы и инвесторы покупают, продают или обменивают имеющиеся ссуды под залог недвижимого имущества.

Таким образом, выдача ссуд под залог недвижимого имущества посредством закладной зависит от конъюнктуры на рынках долгосрочного ссудного капитала.[16, с.226]

Глава 2. Основные тенденции ипотечного кредитования в Республике Беларусь

2.1 Динамика показателей ипотечного кредитования в 2010-2012 гг.

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в третьей главе будут формулироваться рекомендации правительству республики по развитию ипотечного кредитования и максимизации его положительных эффектов.

В рамках исследования состояния и тенденций ипотечного кредитования разработан комплексный подход, позволяющий определить потребность в кредитовании и направления кредитной деятельности банков в зависимости от состояния жилищной сферы и спроса граждан на жилье. Результаты комплексного анализа могут быть использованы всеми участниками системы ипотечного кредитования, в том числе гражданами, как потенциальными кредитополучателями.

Для анализа кредитной деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Так, в 2012 г. введено в эксплуатацию 6 700,1 тыс. кв. м. жилья [7, с.16], что на 14,55% больше чем в 2011г (5 849 тыс. кв. м.). В свою очередь объем введенного жилья в 2011 г. составил 113,64% от объема жилья введенного в 2010 г. (5146,7 тыс. кв. м.).

За счет кредитов банков в 2012 г. введено в эксплуатацию 3 571,9 тыс. кв. м. (53,31%) из них за счет льготных кредитов - 3 453,2 тыс. кв. м. или 51,54% от общего объема введенного в 2012 г. жилья. По сравнению с 2011 г. за счет кредитов банков в 2012 г. введено жилья на 39,23% больше (в 2011 г. по сравнению с 2010 г. - на 16,31%), в том числе за счет льготных кредитов в 2012 г. введено на 40,34% больше чем в 2011 г., в то время, как в 2011 г. по сравнению с 2010 г. - на 27,28%).(Рисунок 1)

Рисунок 2.1 - Введено жиля в эксплуатацию, тыс. кв. м.

Как видно из графика все анализируемые показатели увеличиваются, кроме того прослеживается прямая зависимость объемов ввода жилья от объемов выдаваемых кредитов. Что подтверждает важность ипотечного кредитования в обеспечении жильем населения республики.

Так, в 2012 г. на строительство и приобретение жилья направлено 6 449,3 млрд. руб. кредитных ресурсов, что на 49, 26% больше чем в 2011 г.(4 320,9 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г. - на 48,15%. Льготных кредитов в 2012 г. (6 092,3 млрд. руб.) выдано на 47, 46% больше чем в 2011 г. (4 131,6 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г.(2 512,2 млрд. руб.) - на 64, 46%.[7, c.16]

На основании вышеприведенных данных можно сделать вывод, что объемы кредитования росли высокими темпами на всем анализируемом периоде, в том числе очень высокими темпами росли объемы льготного кредитования особенно в 2011 г., когда прирост составил 64,46% по сравнению с 2010 г. Что подтверждает рост активности государства в помощи приобретения жилья.

Проанализировав структуру кредитов на жилье за весь анализируемый период, можно сказать следующее: доля льготных кредитов была значительной в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья на всем анализируемом периоде. Так, в 2010 г. она составляла 86%, в 2011 г. - 96%, в 2012 г. - 94% всех кредитов. (Рисунок 2)

Рисунок 2.2 - Структура выданных кредитов в 2010-2012 гг.

Примечание - Источник: собственная разработка

Как видно из диаграмм доля льготных кредитов в 2011 г. увеличилась на 10 процентных пунктов по сравнению с 2010 г. Однако годом позже удельный вес льготных кредитов уменьшился на 2%. Отечественные ученные объясняют данное уменьшение экономическим кризисом и ростом льготного кредитования в другие отрасли. Рост кредитования строительства и приобретения жилья, положительно сказался на улучшении жилищных условий населения.

Так, по данным белорусского статистического комитета [8] в 2012 г. число граждан (семей), улучивших свои жилищные условия составило 48,9 тыс., что на 17,55% больше чем в 2011 г.(41,6 тыс.). Прирост улучивших жилищные условия граждан (семей) в 2011 г. составил 35,06% по сравнению с 2010 г. (30,8 тыс.). Удельный вес улучивших жилищные условие граждан также имеет положительную динамику. Так их доля в 2012 г. составляла 6,2% от общего числа нуждающихся, что на 0,3% больше чем в 2011 г.(5,9%). В свою очередь доля граждан, улучивших свои жилищные условия в 2011 г. повысилась на 1,6% по сравнению с 2010 г. (4,3% от общего числа нуждающихся). (Рисунок 3)

Рисунок 2.3 - Динамика нуждавшихся, в том числе улучивших условия в 2010-2012 гг.

Примечание - Источник: собственная разработка

Необходимо заметить, что наибольший темп прироста улучивших жилищные условия граждан наблюдался в 2011 г. по сравнению с 2010 г., который составил 35,06% (доли - 1,6%), как и (на основе вышеприведенного анализа) темп прироста выданных льготных кредитов на строительство и приобретения жилья в 2011 г. по сравнению с 2010 г. (64,46%), и который был наивысшим на анализируемом периоде. Что в лишний раз подтверждает значительную роль государства в решении жилищных проблем, главным образом посредством воздействия на механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении условий. Так их количество в 2012. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2011 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2011 г. и составил 13,14% по сравнению с 2010 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования - основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые преобразования, стимулирующие банки выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

2.2 Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь

В январе-сентябре 2012 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9% в том числе льготные кредиты - 50,6%.(Рисунок 4).

Рисунок 2.4 - Структура источников капитальных расходов в жилищной сфере

Примечание: Источник [7, с.15]

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в январе-сентябре 2013 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2012 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2012 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

На льготных условиях в январе-сентябре 2013 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).[7, с.18]

Национальный банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.[7, с.17]

Проанализируем условия ведущих в сфере кредитования жилья банков республики, таких как Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк.

Беларусбанк за предыдущий месяц текущего года повысил ставки по четырем из пяти программам кредитования. На 3 процентных пункта, до 30%, увеличились ставки по кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих и работающих в сельской местности.

Другие категории нуждающихся могут получить кредит под 31%, ранее ставка составляла 28%. Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут получить кредит под 38%, ранее ставка составляла 33%. Ставки по кредитам для многодетных семьей остались на прежней отметке - 22%.[9]

В Белагропромбанке ставки по кредитам также выросли на 3%, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предлагают под 39%, не нуждающиеся могут получить кредит под 41%.

Белинвестбанк увеличил ставки по кредитам на 3%, теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут получить кредит под 35,5%, не нуждающимся кредит выдадут под 38%. [9].

По состоянию на сентябрь 2013 года общие условия данных банков следующие. (Приложение Б)

Беларусбанк предоставляет населению жилищные кредиты на срок до 15 лет. Размер кредита не превышает 75% от стоимости строившегося (приобретаемого) жилья. В данном виде кредитования предусмотрено поручительство. А максимальный срок рассмотрения документов 3 рабочих дня. При данном виде кредитной сделки обязательное страхование объекта кредитования не предусмотрено.

Белагропромбанк предоставляет ипотечные кредиты населению на срок до 20 лет. Размер кредита составляет до 90% от стоимости недвижимости. Кроме залога имущества предусмотрено поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов зависит от отделения банка. Страхование объекта кредитования, как и Беларусбанке, не предусмотрено.

Белинвестбанк предоставляет кредиты на срок до 20 лет в размере 80% от стоимости недвижимости. Кроме залога предусматривается и поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов 10 рабочих дней. Страхование объекта кредитования также не предусмотрено. [9]

Проанализировав вышеприведенные данные (рисунок 5), можно сделать вывод, что по объемам кредита и срокам его предоставления предпочтительнее для населения Белагропромбанк, однако процентная ставка этого банка соответственно выше чем в Беларусбанке и Белинвестбанке. Довольно привлекательные кредиты на недвижимость предоставляет Белинвестбанк. Так, при процентной ставке 38% (как и в Беларусбанке) максимальный срок кредитования 20 лет (как и в Белагропромбанке), а величина кредита до 80% стоимости недвижимости. В Беларусбанке данные показатели - 15 лет, и 75% соответственно. Необходимо подчеркнуть, что данные выводы сделаны на основе общих условиях кредитования банков. Для более точных выводов необходимо учитывать массу других условий, в том числе прописанных в договоре кредитной сделки.

Рисунок 2.5 - Общие условия кредитования недвижимости банками в сентябре 2013 г.

Примечание - Источник: Собственная разработка

Важно проанализировать условия льготного кредитования вышеприведенными банками, так как льготное кредитование занимает более 85% всех кредитов на недвижимость на протяжении всего анализируемого периода. Необходимо отметить, что кредиты по пониженным процентным ставкам соответствующим категориям граждан предоставляют только эти 3 банка: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк. Процентные ставки по ним варьируются от 22 до 39% годовых.[9].

Максимальный срок кредитования на данный момент в Беларусбанке, Белинвестбанке и Белагропромбанке составляет 20 лет. Впрочем, нужно учитывать, что в Беларусбанке и Белинвестбанке максимальный точный срок кредитования составляет на один месяц меньше из-за особенностей расчета погашения кредита. Исходя из этих условий погашения, сделаны расчеты переплаты по кредитам соответствующих банков. (Приложение В)

Самый лучший кредит на строительство (покупку) жилья с точки зрения переплат (сумма процентов и всех дополнительных комиссий по кредиту) предоставляется Беларусбанком лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и являющихся многодетной семьей. Такие заемщики могут получить кредит под 22% годовых (самой низкой процентной ставке).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и проживающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение кредита в этом банке под 30% годовых. Остальные категории будут гасить кредит под 31%. Сумма кредита может составлять для всех категорий плательщиков - до 75% стоимости жилья, за исключением многодетных семей, которые могут получить кредит до 95% стоимости жилья.

На втором месте находится Белинвестбанк, который предоставляет кредиты по пониженным процентным ставкам на срок до 20 лет под 35,5% годовых, вне зависимости от того, к какой категории относятся нуждающиеся. Не предъявляются банком и специальные требования по времени нахождения клиента на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Белагропромбанк на данный момент принимает заявки только по кредитам на строительство недвижимости под 39%. [9]

Таким образом, на основании расчетов переплат по кредитам (Приложение В) в рейтинге лучших для граждан кредитов первое место занимает Беларусбанк, второе - Белинвестбанк, третье Белагропромбанк.

В ходе проведенного анализа была выявлена прямая зависимость обеспечения граждан жильем от объемов предоставленных банками кредитов - основного источника финансирования строительства (приобретения) жилья. За анализируемый период (2010-2012 гг.) объем кредитов на строительство и приобретение жилья увеличивался высокими темпами. Опережающими темпами увеличивались объемы льготных кредитов из числа всех кредитов на строительство и приобретение жилья, что положительно сказалось на численности улучивших свои жилищные условия граждан.

Однако на основании анализа последнего периода (январь-сентябрь 2013 г.) можно сделать вывод об отрицательной динамике как объемов выдаваемых банками ипотечных кредитов, так и объемов строительства и приобретения жилья в целом, что вызывает необходимость нахождения путей преодоления данной проблемы.

Глава 3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования

ипотечное кредитование беларусь

Анализ показывает, что в сравнении с наиболее распространенными в республике способами приобретения жилья ипотечное кредитование обладает рядом преимуществ и, по сути, представляет собой новый уровень организации экономических отношений в жилищной сфере. В основе данных

преимуществ лежит оптимальное распределение рисков, их минимизация. Во всем мире строительство считается достаточно рискованным бизнесом, так как никогда нет полной уверенности в том, что здание будет построено вовремя и в пределах бюджета. [10]

Однако в Беларуси имеется ряд факторов, затрудняющих развитие ипотеки. Существующая система ипотечного кредитования характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов. Удельный вес льготных кредитов, как показывает анализ, слишком высок. В настоящее время республика находится в сложном положении.

Как заявил бывший вице-премьер Сергей Румас, в дальнейшем в Беларуси не будет строиться социальное жилье в том объеме, в котором строили раньше. "В нынешней ситуации уже сегодня мы не можем себе позволить строить в том объеме", - сказал вице-премьер. Однако политика государства также будет направлена на то, чтобы те граждане, которые не могут самостоятельно построить себе квартиры, взять кредиты под рыночные процентные ставки (а это многодетные семьи, молодые специалисты), будут получать поддержку государства путем льготного кредитования. [11] Сергей Румас подчеркнул, что объемы строительства жилья, его кредитование зависит от работы экономики, которая сейчас проживает не лучшие времена. Поэтому основная проблема, подлежащая разрешению - обеспечение ценовой стабильности и устойчивости банковской системы, а также развитие других институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. К сожалению, это не единственная проблема в сфере отечественного ипотечного кредитования.

По мнению ведущих ученных республики основные сдерживающие факторы развития ипотечного кредитования следующие:

Ш банки неохотно кредитуют незавершенное строительство жилья, что обусловлено отсутствием у них «далеких денег» и высокого риска невозврата кредитных средств;

Ш сроки предоставления ипотеки ограничены 5- 20 годами, а темпы роста доходов при текущих темпах инфляции не позволят банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам;

Ш условия ипотечных программ для физических лиц почти не отличаются от обычных программ кредитования на покупку недвижимости;

Ш денежные средства, которые не могут быть пущены на ипотечное кредитование, так как не сформирован институт закладных - именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по основному и ипотечному договорам;

Ш в Республике Беларусь мало кредитных историй, что выступает сдерживающим фактором для вложения денежных средств западными инвестиционными фондами, которые в таких условия не могут оценивать предполагаемые риски;

Ш сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом, землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;

Ш отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, что связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов);

Ш высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. В настоящее время цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья;

Ш отсутствие подменного фонда жилья.[12]

Развитие жилищного кредитования посредством совершенствования механизма ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач

стратегии развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, поэтому государство должно предпринять ряд мер, которые дадут новый толчок к развитию ипотечного кредитования в республике.

3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования будет способствовать решению проблемы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.[13]

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

ь совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;

ь создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;

ь создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;

ь разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг;

Для преодоления вышеназванных проблем стоит создать соответствующую законодательную базу. Необходимо подчеркнуть что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2008 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.[14]. В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.[15]

Необходимо также создать возможность банкам формировать достаточные финансовые ресурсы для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.[12]

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.[12]