Ипотечное кредитование

3. УЧЕТ ИПОТЕЧНЫХ ОПЕРАЦИЙ В КРЕДИТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЯХ

Бухгалтерский учет операций по ипотечному кредитованию регулируется следующими нормативными документами:

1) Положением ЦБ РФ от 26 марта 2007 г. №302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

2) Положением ЦБ РФ от 31 августа 1998 г. № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)» с учетом изменений и дополнений;

3) Положением ЦБ РФ от 26 июня 1998 г. № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;

4) Положением ЦБ РФ от 26 июня 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности»;

5) Положением ЦБ РФ от 20 марта 2006 г. № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери».

Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) - общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного «лимита выдачи». Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости [6].

Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период. Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, за каждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Бухгалтерский учёт задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:

45507 - «Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет»;

45706 - «Кредиты, предоставленные физическим лицам-нерезидентам на срок свыше 3 лет».

В аналитическом учёте открываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счета открываются в момент фактического предоставления кредита.

Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:

91303 - «Ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам»;

91305 - «Гарантии, поручительства, полученные банком»;

91307 - «Имущество, принятое в залог по кредитам, кроме ценных бумаг».

Все счета активные. Лицевой счёт для учёта обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счёте 91305, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии. При этом делается проводка: Дебет 91305; Кредит; 99999 Сумма - на сумму поручительства.

Учёт имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счёте 91307. Учёт обеспечения производится в день заключения договора залога имущественных прав: Дебет 91307; Кредит 99999; Сумма - на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.

Учёт залога недвижимости, принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, также производится на внебалансовом счёте 91307. Учёт обеспечения производится в день получения документов заёмщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк: Дебет 91307; Кредит 99999; Сумма - на сумму закладываемого имущества.

Учёт закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счёте 91303. Учёт обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Дебет 91303; Кредит 99999; Сумма - на сумму закладной.

В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверены закладной, внебалансовый учёт залога недвижимости на счёте 91307 не производится.

Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учётом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учёта: Дебет 99999; Кредит 91307; Сумма - на сумму заложенного имущества.

Расчёт и отражение процентов по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчёт штрафных пеней по просроченным задолженностям производится, исходя из остатка на счёте по учёту задолженности на начало дня.

Для учёта начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:

47427 - «Требования банка по получению процентов», счёт активный;

47501 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)», счёт пассивный;

91604 - «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещённым средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)», счёт активный.

По кредитам, классифицированным в первую категорию качества учёт процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой: Дебет 47427; Кредит 47501; Сумма - сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.) производится регулирующая проводка: Дебет 47501; Кредит 47427; Сумма - на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов.

По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже, учёт процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой: Дебет 91604; Кредит 99999; Сумма - сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учёте.

В случаях, когда расчётное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учёте (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т.д.), производится регулирующая проводка: Дебет 99999; Кредит 91604; Сумма - на сумму разницы между расчётным и фактически отражённым значением процентов.

Если в течение платёжного периода заёмщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учёту просроченных задолженностей. Для учёта просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 45815, 45817 - «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам/физическим лицам - нерезидентам». Оба счета - активные.

Учёт просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платёжного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка: Дебет 45815, 45817; Кредит ссудного счета; Сумма - на сумму просроченной задолженности.

Учёт предстоящих поступлений по просроченным процентам ведётся на балансовом счёте 47501. При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки: Дебет 47501; Кредит 47427; Сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок. Одновременно с этой проводкой выполняется еще одна: Дебет 45915, 45917; Кредит 47501; Сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным во вторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, производится на внебалансовом счете 91604.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки: Дебет 99999; Кредит 91604; Сумма - на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок. Одновременно выполняется вторая проводка: Дебет 91604; Кредит 99999; Сумма - на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Плановое погашение текущей задолженности по ипотечному кредиту производится во время действия установленного кредитным договором платёжного периода, за предыдущий расчётный период.

Если дата окончания платёжного периода приходится на выходной или праздничный день, то срок действия платёжного периода переносится на первый следующий за выходными рабочий день.

Если в кредитном договоре оговорён срок моратория, то на время действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечного кредита не допускается.

Для учёта доходов по процентам используются счет 70101 - «Проценты, полученные по предоставленным кредитам».

Для учёта пеней по кредитному договору предусмотрен счёт 70106 - «Штрафы, пени, неустойки полученные».

Уплата процентов по кредиту, отнесённому к первой категории качества, отражается в учёте следующим образом: сначала отражается уплата текущих процентов по договору: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 47427 («Требования банка по получению процентов»); Сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отражённых на счетах бухгалтерского учёта. Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 70101; Сумма - на сумму процентов, доначисленных за период, но не отражённых на счетах бухгалтерского учёта. Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка: Дебет 47501 - «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»; Кредит 70101; Сумма - на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отражённых на счетах бухгалтерского учёта.

При уплате просроченных процентов по договору производится следующая проводка: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 45915 («Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам»); Сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченных процентов на доходы банка: Дебет 47501 («Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)» - счёт по учёту просроченных процентов); Кредит 70101; Сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

При уплате процентов по просроченной задолженности записывается следующая проводка: Дебет - текущий, карточный счет клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 47427 («Требования банка по получению процентов»); Сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов. Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка: Дебет 47501 («Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»); Кредит 70101; Сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

При уплате пеней по кредитному договору запись следующая: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306, Кредит 70106; Сумма - на сумму уплачиваемых пеней.

Уплата процентов по кредиту, отнесённому ко второй категории качества и ниже, а также по ссудам, объединённым в нестандартный ПОС, отражается в учёте следующим образом.

Уплата текущих процентов по договору: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 70101; Сумма - на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта: Дебет 99999; Кредит 91604; Сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

При уплате просроченных процентов по договору: Дебет - текущий, карточный счет клиента, счёт кассы, 60305, 60306; Кредит 70101; Сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта: Дебет 99999; Кредит 91604; Сумма - на сумму уплаченных просроченных процентов.

При уплате процентов по просроченной задолженности: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306, Кредит 70101; Сумма - на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учёта: Дебет 99999; Кредит 91604; Сумма - на сумму уплаченных начисленных процентов.

При уплате пеней по кредитному договору: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306, Кредит 70106; Сумма - на сумму уплачиваемых пеней.

При уплате текущей задолженности: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306, Кредит - ссудные счета; Сумма - на сумму погашаемой задолженности.

При уплате просроченной задолженности: Дебет - текущий, карточный счёт клиента, счёт кассы, 60305, 60306, Кредит 45815, 45817; Сумма - на сумму погашаемой задолженности.

В день полного погашения задолженности списывается обеспечение, принятое по кредитному договору, лицевые счета закрываются: Дебет 99999; Кредит 91303, 91305, 91307; сумма - на сумму принятого обеспечения.

Классификация ссудной задолженности и приобретенных прав требования по закладным по категориям качества и формирование резервов производится в соответствии с Положением ЦБ РФ от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности». Размер резерва, созданного на возможные потери по ссудам и приобретенным правам требования, обособленным в ПОС, регулируется ежедневно, по мере изменения размера задолженности по портфелю.

По остальным ссудам формирование резерва производится в день предоставления кредита, регулирование резерва осуществляется в следующих случаях:

1) в случае изменения категории качества задолженности - в день изменения категории качества;

2) в случае изменения величины процента резервирования по задолженности - в день изменения процента резервирования;

3) в случае изменения суммы основного долга по задолженности, кроме изменений, связанных с изменением курса иностранной валюты к рублю - в день изменения суммы основного долга;

4) при изменении суммы основного долга в связи с изменением курса иностранной валюты регулирование резерва производится в последний календарный день месяца.

Для учета резервов под возможные потери по ипотечным кредитам и приобретенным правам требования предусмотрены следующие балансовые счета:

45515 - резервы под возможные потери по потребительским кредитам, предоставленным физическим лицам;

45715 - резервы на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам - нерезидентам;

45818 - резервы на возможные потери по просроченным кредитам;

Резервы формируются за счет расходов банка.

Формирование резерва производится следующей операцией: Дебет 70209 («Отчисления в резервы на возможные потери по ссудам»); Кредит счета по учету резерва; Сумма - на сумму создания или регулирования резерва. Восстановление резерва производится на доходы банка. Восстановление резерва производится следующей операцией: Дебет счета по учету резервов; Кредит 70107 («Восстановление сумм со счетов фондов и резервов на возможные потери по ссудам»); Сумма - на сумму регулирования резерва. Можно заключить, что в коммерческих организациях на данный момент создана прочная и отработанная система учета операций ипотечного кредитования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека - самый простой способ улучшить свои жилищные условия сегодня, когда средняя заработная плата подавляющего числа населения не только России, но и мира, не позволяет купить квартиру не в кредит. Чтобы накопить на квартиру, среднестатистическому гражданину Российской Федерации, потребуется около десяти лет, что трудновыполнимо. Также следует добавить, что существующий на данный момент фонд стремительно стареет. С перспективами и различными социальными программами, предоставляемыми Государством, ипотека становится доступнее большему числу людей. Более того, она может благоприятно повлиять на социально-экономическую ситуацию в стране в целом.

Недостатки ипотечных кредитов для заемщика можно сравнить с недостатками любого другого кредита, предоставляемого банком для физического лица. Самый главный недостаток - большой риск оказаться неплатежеспособным из-за нестабильной политической и экономической ситуации в Российской Федерации, который из-за больших сумм заемов и сроков усиливается. Заемщик фактически платит за квартиру дважды: за просрочку платежа начисляются пени и штрафы, на кредит начисляются проценты, необходимо заплатить страховые и регистрационные взносы, вознаграждения риэлтору, оценщику и нотариусу.

В то же время преимущества ипотечного кредитования очевидны. На данный момент подавляющее большинство жителей Российской Федерации не имеют достаточно денежных средств для покупки собственного жилья, а ипотека позволяет в достаточно короткие сроки вселиться в квартиру, получив при этом долговременную рассрочку платежа. Также для заемщиков действуют налоговые льготы на протяжении всего периоды кредитования. Дополнительным плюсом и гарантией служит то, что размер ежемесячных платежей по кредиту фиксирован в договоре и не может подниматься в случае роста рыночных цен и процентной ставки Центрального банка.

Необходимо добавить и то, что при учете постоянного повышения цены за квадратный метр жилья проценты по кредиту нивелируются.

При выборе банка, в котором стоит взять ипотечный кредит, необходимо помнить о массе нюансов и особенностей. Важно обращать внимание на расходы по кредиту, требования банка к недвижимости, сроки рассмотрения заявок и многие другие моменты.

Сейчас на ипотечном рынке появляется множество новых продуктов и услуг, снижаются процентные ставки, и ипотека становится все доступнее и доступнее. Это ведет к улучшению экономической, демографической ситуации в стране.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1) Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 17.06.2010)

2) Федеральный закон Российской Федерации от 27 июля 2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе»

3) Федеральный закон Российской Федерации от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»

4) Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

5) Бухгалтерский учет в коммерческом банке. Новые типовые бухгалтерские проводки операций банка / В.И., Курсов, Г.А., Яковлев - М.: Инфра-М, 2009 г. - 278 с.

6) Ипотека / Л. Ю., Грудцына - М.: Эксмо, 2008 г. - 414 с.

7) Ипотека в вопросах и ответах / А.А, Кириенко - М.: Юстицинформ, 2009 г. - 356 с.

8) Ипотека для приобретения жилья / В.В., Норесков - СПб: БХВ-Петербург, 2010 г. - 231 с.

9) Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью / А.Е., Русецкий - М.: Эксмо, 2009 г. - 325 с.

10) Ипотека: Руководство к действию / В.Б., Назаров, С.О., Королева - СПб: БХВ-Петербург, 2009 г. - 286 с.

11) Основы ипотечного кредитования / Н.Б., Косарева - М.: Инфра-М, 2009 г. - 576 с.

12) Секьюритизация ипотеки: мировой опыт, структурирование и анализ / Э., Дэвидсон, Э., Сандерс, Л.Л., Вольф - М.: Вершина, 2009 г. - 596 с.

Размещено на Allbest.ur