Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Каждый человек имеет право на жилье. Это право закреплено Конституцией, но в реальной жизни сегодня все намного сложней. Получить или купить жилье совсем не так просто. Самая реальная возможность обзавестись собственным жильем - это получить в банке кредит. Благодаря увеличившимся доходам населения и возросшей конкуренции среди банков в сфере жилищного кредитования, кредит на недвижимость становится все более доступным для граждан Российской Федерации.

Жилищное строительство не только ускоряет экономический рост в России, но дает и ощутимый социальный эффект - создает предпосылки для улучшения демографической ситуации и качества жизни населения.

Мировая практика свидетельствует о том, что даже в самых развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан только в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Это объясняет, почему попытки советского государства обеспечить бесплатным жильем все население страны оказались совершенно несостоятельными и, в конечном счете, потерпели крах.

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

Важным принципом формирования системы ипотечного кредитования является принцип адекватного правового обеспечения. Деятельность всех элементов системы нуждается в подробной правовой регламентации. Решающее значение имеет полнота законодательной базы, ее адекватность реальным экономическим процессам, взаимосвязанность, внутренняя непротиворечивость и своевременность разработки.

Эффективное ипотечное кредитование способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого социально-экономического кризиса в целом.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России. Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти.

Объектом курсовой работы является ипотечное кредитование.

Целью курсовой работы является изучение особенностей ипотечного кредитования и его учета в кредитных организациях.

Задачи курсовой работы - рассмотрение различных видов ипотечного кредитования; учет ипотечного кредитования в кредитных организациях, анализ ситуации на рынке ипотечного кредитования на сегодняшний день по Челябинску и России в целом; перспективы его развития. Для решения этих задач рассмотрены предпосылки появления ипотечного кредитования, изучены мнения экспертов по этому вопросу.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Ипотека (греческое «hypotheke») переводится, как залог какого-нибудь вида недвижимости (земли, здания), который необходим для того, чтобы получить долгосрочную денежную ссуду [19].

В настоящее время ипотечный кредит - это такой вид кредита, при котором заемщику предоставляется целевой кредит для покупки выбранного объекта недвижимости. При целевом виде кредита заемщик использует полученные от банка кредитные средства только на то, что указано в договоре. Выбранный объект недвижимости, при ипотечном кредитовании, переходит в залог к банку. Заемщик получает денежную ссуду на длительный период времени для покупки жилья, при этом отдавая под залог недвижимость [28].

Заемщик, приобретая жилье с помощью ипотеки, имеет право сразу же оформить квартиру или дом как свою собственность, а также оформить регистрацию для себя и для своих родственников, но существуют некоторые ограничения и обязанности, действующие до конца срока ипотеки. Например, заемщик не может продавать недвижимость, находящуюся под залогом, сдавать ее в аренду, предоставлять ее под залог в других сделках и оформлять регистрацию в данной квартире или доме для новых людей без предварительного согласования с банком.

С помощью ипотеки можно приобрести не только жилье из вторичного фонда, но и квартиры в новостройках, земельные участки, дом, коммерческую недвижимость, а также оформить кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование. Ипотечный кредит - одна из составляющих ипотечной системы, при которой кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора [1].

Ипотека в силу закона возникает при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1) приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

2) строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

3) продажа в кредит;

4) рента;

5) залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора возникает на основании договора об ипотеке. Договор ипотеки не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству [19].

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, то есть такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

1.1 Модели ипотеки

В настоящее время в мире существует две основных модели ипотечного кредитования: классическая американская и немецкая, основанная на строительно-сберегательных кассах. В первом случае ипотечный кредит выдается под залог уже построенного дома, во втором - система стройсберкассы финансирует строительство дома.

Российская национальная модель ипотеки развивается по принципам двухуровневой американской модели.

Американская модель ипотеки - это так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. В рассматриваемой схеме ипотечного кредитования в качестве заемщика выступает физическое лицо, а в качестве залога - жилая недвижимость. Как правило, ипотечные кредиты используются заемщиками для приобретения недвижимости, которая одновременно выступает в роли залога [7].

В качестве первичных кредиторов, предоставляющих ипотечные кредиты, чаще всего выступают ссудосберегательные организации, коммерческие и ипотечные банки, а также компании по страхованию жизни и пенсионные фонды. Для получения кредита заемщик обращается в уполномоченный банк, где заполняет необходимые документы и предоставляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая впоследствии проверяется банком. На основании полученных данных банк оценивает кредитоспособность заемщика по следующим основным критериям:

1) отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика (payment-to-income ratio - PTI). Чем меньше этот коэффициент, тем меньше долговая нагрузка на заемщика, следовательно, тем выше его кредитоспособность;

2) отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога покроет расходы кредитора по предоставленной ссуде;

3) Абсолютная величина кредита не должна превышать определенное пороговое значение. Типичные ипотечные кредиты в США выдаются на условиях до 28% PTI, до 80% LTV и в размере до 200 тыс. долларов.

Обязательный элемент ипотечного кредитования на этапе выдачи кредита - страхование заложенной недвижимости и титула. Распространенным необязательным видом страхования является страхование жизни и трудоспособности заемщика. При согласовании всех условий кредитования банк заключает с заемщиком договор о предоставлении ипотечного кредита. После выдачи кредит начинает обслуживаться либо выдавшим его банком, либо другой обслуживающей компанией.

Кратчайшие сроки возврата отданных на длительный срок денег ставят перед банками проблему рефинансирования выданных кредитов. Решением этой проблемы в американской модели ипотеки занимается вторичный рынок ипотечного кредитования, на котором рефинансирование кредитов сводится к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации, которая объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги [12]. Закладная - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой [2].

Немецкая модель ипотеки - одноуровневая модель, заключающаяся в следующем: вкладчик заключает договор накопления сбережений со строительной сберегательной кассой и вносит в течение определенного срока фиксированные взносы. Когда накопленная сумма составит 30-50% от стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки квартиры. При этом проценты по кредиту гораздо ниже, чем по обычному ипотечному кредиту и составляют около 5%.

Немецкая одноуровневая модель ипотеки в большей степени распространена в странах Западной Европы и, в отличие от американской модели, сформировалась не благодаря административному решению правительства страны, а в процессе естественной эволюции европейской кредитной системы. Процесс выпуска ипотечных облигаций банками регулируется специальными законами и контролируется органами банковского надзора, а деятельность самих банков ограничена узким перечнем низкорискованных операций [4].

В одноуровневой модели ипотеки основным способом рефинансирования кредитов является выпуск ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе. При одноуровневой модели банк, который выдал ипотечный кредит, самостоятельно выпускает ценные бумаги облигационного типа, обеспеченные, с одной стороны, выданными ипотечными кредитами, а с другой - недвижимостью, заложенной заемщиками для получения кредита.

На сегодня принципы функционирования немецкой модели заложены в работу наших жилищных накопительных кооперативов, деятельность которых регламентирована Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Российское Правительство также ищет и другие способы мобилизации средств для жилищного строительства и кредитования. В частности, использование жилищных накоплений граждан через систему сбережений граждан на цели улучшения жилищных условий - строительно-сберегательные кассы. Такой законопроект подготовлен и находится на рассмотрении Государственной Думы.

Таким образом, различия в способах рефинансирования ипотечных кредитов и характеризуют построение двух базовых моделей ипотечного кредитования: двухуровневой или классической и одноуровневой, которые именуются также по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

1.2 Социальная ипотека

Статистика последних лет говорит о том, что ипотечный кредит доступен примерно 7% населения, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тысяч рублей. Кроме хорошего заработка, надо иметь еще и собственные накопления на первоначальный взнос и уплату прочих дополнительных расходов при оформлении ипотечного кредита.

Накопить 50% от стоимости квартиры для первоначального взноса в крупном городе при зарплате 20 тысяч рублей вещь на сегодня не реальная. Ситуация осложняется тем, что многие из желающих купить квартиру вынуждены при этом снимать жилье.

Помочь решить проблему улучшения жилищных условий призваны целевые государственные субсидии, предназначенные для отдельных категорий граждан.

Социальная ипотека - это улучшение жилищных условий социально не защищенных граждан с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека) [11].

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться очередники - люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки могут распространяться и на такие категории как молодежь, работники бюджетной сферы, военные, молодые семьи.

Существует несколько вариантов социальной ипотеки: дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту, предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья и продажа государственного жилья в кредит по льготной цене [8].

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиями социальной ипотеки, провести предварительные расчеты по необходимому первоначальному взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи) [17].

Кроме требований к участнику социальной ипотеки, которые предъявляют органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные кредиты. Требования к заемщику со стороны ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

Основное преимущество социальной ипотеки, которое выгодно отличает ее от коммерческой - это льготная цена квадратного метра жилья. Достоинство социальной ипотеки заключается и в том, что имеются дополнительные гарантии как со стороны банка, так и со стороны правительства. Так, банк проверяет покупаемую жилплощадь на предмет возможных махинаций и мошенничества, страхует жизнь заемщика, а также саму квартиру и обязуется не повышать оговоренную в соглашении процентную ставку на всем протяжении действия кредита.

Приобретение квартиры в рамках социальной ипотеки у компаний-застройщиков имеет отличия с приобретением жилплощади у города. Продаются такие квартиры по существующим рыночным ценам. Для оплаты первоначального взноса предоставляется субсидия. Таким образом, квартира приобретается посредством сложения трех элементов: во-первых, ипотечного кредита, во-вторых, предоставляемой субсидии, в-третьих, личных средств. Данный вариант интересен тем, что лица, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, смогут покупать квартиры в домах, которые были построены не только городом, поэтому выбор у желающих принять участие в программе существенно расширится. При этом городские власти сами определяют компании-застройщики, которые будут партнерами данной социальной программы. Они должны резервировать для очередников определенное число квартир в строящихся ими домах [5].

На данный момент в Российской Федерации действительны следующие виды социальной ипотеки: ипотека для молодой семьи, ипотека с материнским капиталом, ипотека для военнослужащих и ипотека для служащих государственных учреждений. В следующих параграфах эти виды будут рассмотрены подробнее.

1.2.1 Ипотека для молодой семьи

В соответствии с Правилами предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы участником программы может стать молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 35 лет, или неполная семья, состоящая из одного молодого родителя до 35 лет. Кроме этого, молодая семья должна состоять на учете в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий и иметь доходы, достаточные для получения ипотечного жилищного кредита или займа на рыночных условиях. При соблюдении этих условий молодая семья может рассчитывать на участие в программе и получение государственной субсидии на жилье [4].

Поскольку в соответствии с Правилами государственная субсидия может быть использована в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или погашение основной суммы долга и уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным раньше, чем была получена субсидия, ипотека для молодой семьи становится более реальной за счет повышения платежеспособности заемщика и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита.

Размер субсидии, предоставляемой государством молодой семье в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей», составляет не менее 35% расчетной стоимости жилья для молодой семьи, не имеющих детей, и не менее 40% для молодой семьи с детьми, в том числе для неполной молодой семьи, состоящих из 1 молодого родителя и 1 ребенка и более.

Кроме этого, в соответствии с пунктом 14 Правил молодой семье-участнице подпрограммы при рождении (усыновлении) 1 ребенка предоставляется дополнительная субсидия за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета в размере не менее 5 процентов расчетной (средней) стоимости жилья, исчисленной в соответствии с настоящими Правилами, для погашения части расходов, связанных с приобретением жилого помещения (созданием объекта индивидуального жилищного строительства), в порядке, определяемом соответственно органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления.

Расчет размера субсидии производится исходя из размера общей площади жилого помещения, установленного для семей разной численности, количества членов молодой семьи-участницы подпрограммы и норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья по муниципальному образованию, в котором молодая семья включена в список участников подпрограммы.

В соответствии с пунктом 11 Правил размер общей площади жилого помещения, с учетом которой определяется размер субсидии, составляет: для семьи численностью 2 человека (молодые супруги или 1 молодой родитель и ребенок) - 42 кв. м; для семьи численностью 3 и более человек, включающей помимо молодых супругов 1 и более детей (либо семьи, состоящей из 1 молодого родителя и 2 и более детей) - по 18 кв. м на 1 человека.

Размер субсидии рассчитывается на дату выдачи свидетельства, указывается в свидетельстве и остается неизменным в течение всего срока его действия.

Молодая семья получает именное свидетельство при включении в программу «Обеспечение жильем молодых семей», срок действия которого 2 месяца с даты его выдачи. Полученное свидетельство сдается владельцем в банк-партнер федеральной программы, который открывает именной банковский счет, предназначенный для зачисления субсидии. В этом банке возможно получение кредита молодой семьей. Недвижимость, приобретаемая в кредит по ипотеке становится собственностью заемщика, но оформляется в залог банку до полного погашения полученного кредита [28].

Программа была утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года №1050.

1.2.2 Ипотека с материнским капиталом

В соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» при рождении (усыновлении) второго, третьего или последующего ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года мать ребенка имеет право на материнский капитал. Учёт получателей материнского капитала и выдачу соответствующих сертификатов осуществляет Пенсионный фонд России [4].

Материнский капитал - это денежные средства, выделяемые из федерального бюджета, которые могут быть использованы на улучшение жилищных условий семьи, получение детьми образования или направлены на пенсионное обеспечение матери.

Сумма материнского капитала ежегодно пересматривается с учётом инфляции и не облагается налогом на доходы физических лиц. Размер материнского капитала по годам:

с 1 января 2007 года - 250000 рублей;

с 1 января 2008 года - 276250 рублей (ч. 1 ст. 11 198-ФЗ от 24.07.2007 г.);

с 1 января 2009 года - 312162,5 рубля (ч. 1 ст. 11 204-ФЗ от 24.11.2008 г.);

с 1 января 2010 года - 343378,8 рубля (ч. 1 ст. 10 308-ФЗ от 02.12.2009 г.);

с 1 января 2011 года - 365700 рублей (241-ФЗ от 28.07.2010 г.).

Распоряжаться средствами материнского капитала можно только по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка. Таким образом, реальные выплаты начались с 2010 года. При этом надо иметь ввиду, что они не передаются в виде наличного расчета.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, в том числе: уплату первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья; на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту или займу, в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья.

Таким образом, ипотека с материнским капиталом для такой семьи становится более реальной за счет улучшения платежеспособности матери и уменьшения рисков, связанных с возвратом ипотечного кредита, поскольку господдержка в данном случае существенная. Более того, внесенные 13 января 2009 года изменения в Постановление правительства РФ № 862 от 12 декабря 2007 года, касающиеся Правил направления средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, разрешают получение средств материнского капитала на приобретение жилья или погашение ипотечного кредита не только женщине, которой выдан соответствующий сертификат, но и ее мужу в случае предоставления ему кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение (строительство) жилья.

1.2.3 Ипотека для военнослужащих

Принятый 20 августа 2004 г. Федеральный закон № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» призван обеспечить перевод обязательств государства перед военнослужащими в жилищной сфере из натуральной формы (предоставление квартиры) в денежную форму, что расширяет возможности военнослужащих самостоятельно принимать решения по выбору места проживания, качеству и размеру приобретаемого жилья.

С введением новой накопительно-ипотечной системы (НИС) на переходный период сохранится существующая система обеспечения жильем военнослужащих, заключивших контракты до 1 января 2005 г.

Воспользоваться НИС жилищного обеспечения могут военнослужащие, выпускники высших военно-учебных заведений, начиная с 1 января 2005, офицеры, призванные или поступившие в добровольном порядке на военную службу из запаса и заключившие первые контракты после 1 января 2005 года, прапорщики (мичманы), заключившие первые контракты о прохождение военной службы после 1 января 2005 года, курсанты высших военно-учебных заведений, сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года [3].

Участнику НИС в течение всего срока службы и до момента приобретения жилья на накопительный лицевой счет из федерального бюджета поступают накопительные взносы, которые индексируются с учетом инфляции. В 2007 году размер накопительного взноса составил 82,8 тыс. рублей, а на последующие три года: 2008 год - 89,9 тыс. рублей, 2009 год - 96,3 тыс. рублей, 2010 год - 102,8 тыс. рублей. Накопительные взносы до момента их использования по назначению находятся в доверительном управлении и ежеквартально пополняются за счет инвестиционного дохода.

Реализация права на жилище участниками НИС осуществляется в соответствии со статьей 4 Федерального закона № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» посредством:

1) формирования накоплений для жилищного обеспечения на именных накопительных счетах участников и последующего использования этих накоплений для приобретения жилья;

2) предоставления целевого жилищного займа;

3) выплаты по решению федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба, за счет средств федерального бюджета, выделяемых соответствующему федеральному органу исполнительной власти, в размере и в порядке, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, денежных средств, дополняющих накопления для жилищного обеспечения, учтенные на именном накопительном счете участника, до расчетного размера денежных средств, которые мог бы накопить участник накопительно-ипотечной системы в период от даты предоставления таких средств до даты, когда общая продолжительность его военной службы в календарном исчислении (далее - общая продолжительность военной службы) могла бы составить двадцать лет (без учета дохода от инвестирования).

Но необходимо помнить о том, что жилье будет находиться в залоге как у кредитной организации (на сумму выданного кредита до момента его погашения), так и у Российской Федерации в лице Министерства обороны (на сумму целевого жилищного займа, то есть 160 400 рублей и ежемесячно выплачиваемая сумма по ипотечному кредиту, до момента погашения займа). Соответственно, с течением времени задолженность военнослужащего перед кредитной организацией будет уменьшаться за счет погашения суммы ипотечного кредита Министерством обороны Российской Федерации, а его задолженность перед государством будет возрастать. Кредитный договор (договор займа) предусматривает возможность досрочного погашения кредита за счет личных средств военнослужащего, но в таком случае ему необходимо будет погасить также задолженность перед Министерством обороны на сумму выплаченных первоначального взноса и обязательств по кредиту (в случае досрочного увольнения военнослужащего без возникновения оснований, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 10 Федерального закона № 117-ФЗ).

1.2.4 Ипотека для госслужащих

Федеральные госслужащие имеют право на единовременную субсидию на приобретение жилья.

В соответствии с Правилами единовременная выплата предоставляется по решению руководителя федерального государственного органа гражданскому служащему при условии, что гражданский служащий:

1) не является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения;

2) является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения при условии, что общая площадь жилого помещения на 1 члена семьи составляет менее 15 кв. метров;

3) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, независимо от размеров занимаемого жилого помещения;

4) является нанимателем жилого помещения по договору социального найма, либо членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, либо собственником жилого помещения, либо членом семьи собственника жилого помещения, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, предусмотренной перечнем тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июня 2006 года №378, и не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности;

5) проживает в коммунальной квартире независимо от размеров занимаемого жилого помещения;

6) проживает в общежитии;

7) проживает в смежной неизолированной комнате, а также в однокомнатной квартире в составе 2 семей и более (в том числе в составе семьи, которая состоит из родителей и постоянно проживающих с ними и зарегистрированных по месту жительства совершеннолетних детей, состоящих в браке) независимо от размеров занимаемого жилого помещения.

Норматив общей площади жилого помещения для расчета размера единовременной выплаты устанавливается в следующем размере: 33 кв. метра общей площади жилья - на 1 человека; 42 кв. метра общей площади жилья - на семью из 2 человек; 18 кв. метров общей площади жилья на каждого члена семьи - на семью из 3 и более человек [9].

При расчете размера единовременной выплаты применяется поправочный коэффициент с учетом стажа гражданской службы (полных лет) в следующих размерах: от 3 до 5 лет стажа - 1,05; от 5 до 9 лет стажа - 1,1; от 9 до 11 лет стажа - 1,15; от 11 до 15 лет стажа - 1,2; от 15 до 20 лет стажа - 1,25; 20 лет стажа и более - коэффициент увеличивается на 0,05 за каждый год службы, но составляет не более 1,5 [2].

Поскольку единовременная выплата в соответствии с Правилами может быть использована в счет погашения долга и (или) уплаты процентов по кредитам или займам (включая ипотечные) на приобретение жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанным кредитам или займам), в том числе по кредитам или займам, обязательство по которым возникло у гражданского служащего до возникновения права на получение единовременной выплаты, ипотека для госслужащих становится более реальной и менее обременительной.

ипотека кредитный операция рынок



2. ИПОТЕКА В РОССИИ

Для России ипотечное кредитование является достаточно молодой услугой, однако она постоянно развивается и завоевывает все большую популярность. Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодательной базы, высокие годовые проценты по кредиту и отсутствие у экспертов единого мнения относительно дальнейшего развития этого вида бизнеса. Однако в России уже появились и учреждения оказывающие услуги по ипотеке, и потребители таких услуг.

На данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Необходимо провести еще много работ по совершенствованию законодательной базы, устранению недочетов и принятию новых законов. Сейчас в распоряжении заемщика только пять нормативных документов, регулирующих ипотечное кредитование. Список нормативных документов представлен в следующей главе.

Законодатели, разрабатывая новые законы, должны делать упор на то, чтобы максимально обезопасить как банки, так и заемщиков, а так же проработать вопросы привлечения финансовых ресурсов в данный вид бизнеса. Решение законодательных вопросов ипотечного кредитования просто необходимо, им занимаются такие организации как Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк.

Как уже было сказано выше, ипотека имеет огромное значение для социально-экономической сферы жизни населения, поэтому совершенствовать и дорабатывать условия ипотеки в России становится необходимостью, причем упор следует делать на новое, а не вторичное жилье. Существующий жилой фонд стремительно стареет, и давно не отвечает современным требованиям комфортности, а иногда и безопасности. Это особенно важно, если учитывать, что жилье в подавляющем числе случаев покупается на длительный срок, а через 10-15 лет ситуация только ухудшится. В экономическом смысле это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надёжность ипотечных ценных бумаг [15].

Безусловно, система ипотечного кредитования в России должна опираться на успешный международный опыт, но необходимо учитывать огромное количество нюансов и особенностей России, адаптировать международный опыт к российской законодательной базе, экономической ситуации и менталитету населения.

2.1 Состояние ипотечного рынка в Челябинске

Эксперты оптимистично оценивают состояние ипотеки в Челябинске на сегодняшний день и банки возлагают большие надежды на ипотеку: за время кризиса появился отложенный спрос на покупку нового жилья. Ставки по ипотечным кредитам уже достигли докризисного уровня, размер первоначального взноса снизился, а сроки кредитования удлинились. Как отмечают представители банков, единственным сдерживающим фактором сейчас остается лишь высокая стоимость квадратного метра, обусловленная дефицитом на первичном рынке жилой недвижимости.

В прошлом году совокупный объем ипотечных кредитов, выданных банками жителям региона, по данным Главного управления Банка России по Челябинской области, показал рост в 2,7 раза, достигнув 10,8 млрд рублей. Стоит отметить, что в 2009 году наблюдался не прирост, а, напротив, снижение объема выданных ипотечных ссуд на 36,1% [18].

Представители банков отмечают рост интереса к программам ипотечного кредитования, но пока из-за высокой стоимости квадратного метра жилья и небольшого количества строящихся объектов не видят предпосылок для устойчивого спроса.

«Положительная динамика прироста ипотечного портфеля видна на протяжении полугода, - отмечает региональный директор КБ «ДельтаКредит» в Челябинске Юлия Ачкасова. - Так, за четвертый квартал 2010 года DeltaCredit выдал кредитов на 74% больше по сравнению с тем же периодом 2009 года, а за первый квартал 2011 выдано больше в 1,8 раза, чем за первые три месяца прошлого года» [18].

Столь же стремительный рост кредитного портфеля наблюдался и в универсальных банках, считающих ипотечное кредитование одним из приоритетных направлений развития.

«В 2010 году «АБ Финанс Банк» обеспечил рост выдачи ипотечных кредитных продуктов в три раза, выдав 918 ссуд в объеме 1,3 млрд рублей, а с начала года выдано уже около 200 ссуд на сумму 273 млн. рублей, - рассказывает руководитель проекта «Ипотека» «АБ Финанс Банка» Татьяна Шваб. - Банк по результатам 2010 года входит в топ-30 российских банков по объему выданных ипотечных кредитов, занимая долю в 0,4% российского ипотечного рынка. Челябинский офис банка является одним из лидирующих в сети региональных подразделений по числу выданных ипотечных кредитов, его доля в объеме выданных кредитов составляет 24%. С помощью ипотечных кредитов банка в прошлом году в новые квартиры переехали около 3 тыс. семей, новоселье отпраздновали более 650 жителей Челябинска и области» [18].

Как полагает директор ипотечного брокерского агентства «Миллениум» Евгения Пичуева, основными драйверами роста ипотечного кредитования стали снижение минимального размера первоначального взноса по ипотечным кредитам в некоторых банках до 10% от стоимости жилья и возобновление кредитования на покупку квартир в строящихся домах. Вместе с тем, как отмечает эксперт, говорить об устойчивом спросе еще рано: динамика в сравнении с докризисными темпами прироста низкая.

Фактором, тормозящим развитие ипотеки, является и неуверенность людей в завтрашнем дне, в уровне своего достатка.

Сегодня ипотечные кредиты в Челябинске предоставляют порядка семидесяти банков, однако рыночные доли распределены весьма неравномерно: в кризис рынок ипотечного кредитования был практически монополизирован госбанками. За прошедший год ситуация кардинально не изменилась: по словам Татьяны Шваб, главную партию по-прежнему играют крупные федеральные банки с госучастием в капитале (доля которых за прошлый год снизилась с 80% до 60%) и банки, предоставляющие ипотечные ссуды по стандартам АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) [18].

Здесь следует отметить, что стандартами АИЖК являются: стандарты процедур выдачи ипотечных кредитов (займов) (разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов) при их выдаче и к порядку их выдачи), стандарты процедур рефинансирования ипотечных кредитов (займов) (разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к параметрам ипотечных кредитов (займов), рефинансируемых Агентством) и стандарты процедур сопровождения ипотечных кредитов (займов), закладных (разработаны и введены с целью установления единых правил и требований, предъявляемых к порядку обслуживания и погашения ипотечных кредитов (займов), совершению юридически значимых действий с закладными и иными документами, входящими в состав кредитного дела, приобретенными Агентством, исполнению участниками инфраструктуры принятых на себя обязательств).

Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям) [15].

Возвращаясь к проблеме состояния ипотеки в Челябинске и Челябинской области, можно сказать, что ипотека действительно стала доступной. В линейках кредитных программ банков вновь появились ссуды на длительные сроки - до 25-30 лет, хотя в большинстве случаев ипотека оформляется на более короткий срок - 13-15 лет. Минимальный размер первоначального взноса в некоторых банках снизился до 10-15%, при этом наиболее выгодные ставки кредитования, безусловно, предусмотрены при оплате из собственных средств не менее 30-50% стоимости приобретаемой недвижимости. Впрочем, как отмечают представители банков, необходимость первоначального взноса, как правило, не становится преградой - большая часть кредитов оформляется на улучшение жилищных условий и нередко - с привлечением средств материнского капитала.

По статистике ГУ Банка России по Челябинской области, в прошлом году ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились на 1,4 процентных пункта до 13,2%, по ссудам в иностранной валюте - до 10,4% годовых.

Подводя итог этой темы, не лишним будет упомянуть статистику. На данный момент в Челябинске функционирует 69 банков [12], из них 35 банков - ипотечные и предлагают заемщикам 274 ипотечные программы для приобретения жилья в кредит как на первичном так и на вторичном рынках недвижимости [17]. Ставки по ипотеке в Челябинске и Челябинской области находятся в диапазоне 0,10 - 19,50 % годовых по рублевым кредитам и 5,98 - 16,00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Челябинске составляет 0 %. Впрочем, эти цифры довольно номинальны. Ипотечные банки предлагают также нецелевые кредиты под залог недвижимости, которая имеется в собственности заемщика.

2.2 Состояние ипотечного рынка в Российской Федерации

Кризис 2008 года, безусловно, повлиял на состояние ипотечного рынка, но, начиная со второго полугодия 2009 года, появились первые признаки оживления ипотечного рынка. Объем кредитования в третьем квартале составил 35,8 млрд. рублей против 31,1 млрд. рублей во втором, а в четвертом квартале объем выданных ипотечных кредитов увеличился в два раза по сравнению с третьим - 60,8 млрд. рублей, что составляет 40% от общего объема кредитования в 2009 году. С учетом того, что в докризисный период (2006-2008 гг.) наибольшие темпы прироста приходились на I квартал, динамика кредитования в IV квартале прошлого года явно свидетельствует о позитивных сдвигах на ипотечном рынке. Как показывает график, изображенный на рисунке 1, во второй половине 2009 года темпы прироста просроченной задолженности по ипотечным кредитам стабилизировались [24]. По оси Y отложены объемы просроченной задолженности в миллионах рублей.

Объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам в миллионах рублей

Доля просроченной задолженности по ипотечным кредитам в миллионах рублей

Рисунок 1 - Темпы прироста просроченной задолженности по ипотечным кредитам

По итогам января-февраля 2010 года стало ясно, что по сравнению с началом года просроченная задолженность возросла на 5% до уровня 3,2% на 1 марта 2010 года.

Аналитический Центр компании РУСИПОТЕКА подготовил обзор последних изменений, произошедших на рынке ипотечного кредитования с начала текущего года, а также проанализировал основные тенденции и проблемы. Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом [23].

Интеграция рынка очевидна: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит», в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлтерских и брокерских компаний [16].

Сбербанк, долгое время не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами, также оценил все преимущества такого сотрудничества. Ярким примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу [17].

Однако, несмотря на это, Сбербанк России теряет лидирующие позиции на ипотечном рынке: доля «Сбербанка» на российском рынке ипотеки снизилась по итогам 2010 года на 9 процентных пунктов - до 48,7%. Кроме того, аналитики отметили уменьшение совокупной доли тройки лидеров рынка (Сбербанк, ВТБ 24 и Газпромбанк) с 68% до 61% [28].

Интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии.

Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита.

Первоначальный взнос практически у всех банков опустился до 20% от стоимости приобретаемого жилья. Можно встретить и более низкий первоначальный взнос без предъявления дополнительных условий заемщику: АМТ Банк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», Нордеа Банк, РосЕвроБанк, Сбербанк выдают кредиты с первоначальным взносом 15%. В Сбербанке и Промсвязьбанке можно получить ипотечный кредит даже без первоначального взноса, при условии дополнительного залога объекта недвижимости, имеющегося в собственности заемщика [27].

Ставки по ипотеке продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан, и притом, что Центральный банк РФ в феврале поднял ставку на 0,25 процентных пункта - до 8%, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в феврале, опустилась до 12,4% - это исторический минимум, который до этого был зафиксирован лишь однажды в I квартале 2008 года [16]. К снижению ставок толкает растущая конкуренция на рынке, поскольку ипотека вызывает интерес все большего числа банков.

Борьба за клиента на ипотечном рынке ведется как ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным [14].

В 2011 году наметилось пути решения двух актуальных проблем ипотечного рынка. Одна из них явилась отголоском последнего финансового кризиса, другая связана с давней проблемой ипотечного рынка - оценкой стоимости недвижимости, приобретаемой на кредитные средства.

АИЖК с прошлого года продвигает идею законодательно закрепить обязательным пунктом любого договора ипотечного кредитования гарантию банка реструктуризировать задолженность, если заемщик оказался неплатежеспособным в результате неблагоприятных обстоятельств. Чтобы соблюсти баланс интересов кредитора и заемщика, было бы логичным дополнить кредитный договор еще одним обязательным пунктом - о том, что в случае злостного нарушения заемщиком условий реструктуризации обращение взыскания на заложенное по кредиту имущество должно осуществляться по упрощенной процедуре.

Другая актуальная проблема затрагивает практически всех игроков ипотечного рынка - изменение действующей процедуры оценки недвижимости, выступающей предметом ипотеки. Этот вопрос в прошлом году подняла Ассоциация российских банков (АРБ) в связи с частыми случаями махинаций по завышению оценщиками рыночной стоимости жилья для получения ипотечного кредита на большую сумму [13].

Главной задачей и проблемой ипотечного рынка в 2011 году, как всегда, является снижение стоимости жилья и повышение его доступности. Однако, как именно этого можно добиться, пока не совсем ясно. В 2009 году ввод жилья в РФ сократился с докризисных 64,1 млн. до 59,9 млн. кв. м. В январе-декабре 2010 года ввод жилья составил около 58 млн. кв. м. [26]. При этом, как считают большинство аналитиков, строительная отрасль и по итогам нынешнего года не сможет выйти на докризисный уровень [20].

Более того, существует риск, что выход на рынок ипотечных миллиардов при снижении объемов строительства может лишь подстегнуть рост цен, что опять же вряд ли сделает жилье более доступным. Впрочем, директор научных программ Независимого института социальной политики (НИСП) «Доступно ли жилье» Лилия Овчарова считает, что 600 млрд. ипотечных кредитов - вряд ли достижимая цифра в этом году. «Рост показателей по ипотеке в прошлом году объясняется тем, что в кризисном 2009 году ипотека оказалась практически замороженной, поэтому в 2010 году и случился всплеск отложенного спроса, - отмечает она. - Однако в этом году этот фактор не будет таким сильным, и объем средств по ипотечным кредитам в лучшем случае останется на прошлогоднем уровне. Но скорее всего, будет даже меньше, если только правительством не будут приняты какие-либо меры по его стимулированию» [21].

Правительство, чтобы решить проблемы ипотеки и жилья, принимает соответствующие меры. Премьер-министр Российской Федерации Владимир Путин не так давно подписал стратегию развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года.

Основная цель стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2030 года - сделать все возможное, чтобы цены на жилье, условия ипотеки и доходы людей позволяли приобретать жилье 60% семей. Решаться проблема доступного жилья будет поэтапно. Так, если в прошлом году доля семей, имеющих возможность покупать квартиры в кредит, составляла только 17%, то уже к 2015 году их число увеличится до 30%, к 2020 году - до 50%, а к 2030 года - до 60% [22].

По оценкам экспертов, добиться поставленных задач можно будет только благодаря снижению ипотечных ставок и уменьшению первоначального взноса по кредиту и увеличению его сроков. По словам Владимира Путина, в идеале ставки по ипотеке должны превышать инфляцию максимум на 2-3%, но на деле этого не происходит [25].

Итак, ипотечный рынок России набирает силу и имеет очень хорошие перспективы: снижаются процентные ставки, повышается конкуренция в банковской сфере, увеличивается ассортимент банковских продуктов и услуг, а также наблюдается рост количества выданных ипотечных кредитов. Впереди еще много работы, но уровень на рынке уже достиг докризисных результатов, поэтому вполне закономерно ожидать дальнейшего улучшения ситуации посредством изменений законодательной базы, государственного регулирования, новых социальных программ и внутренних банковских механизмов.