Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

1.1 Малоэтажное строительство в России Х - XХ вв.

1.2 Этапы развития современного коттеджного строительства в России

1.3 Зарубежный опыт малоэтажного строительства

2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

2.1 Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства

2.2 Проблемы малоэтажного строительства

2.3 Малоэтажное строительство в Удмуртии

3. СРАВНЕНИЕ ТЕХНОЛОГИЙ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

3.1 Требования, предъявляемые к малоэтажному жилью

3.1.1 Долговечность

3.1.2 Пожарная безопасность

3.1.3 Экологичность

3.1.4 Энергоэффективность

3.1.5 Сметная стоимость строительства

3.2 Рассматриваемые технологии строительства

3.2.1 Возведение здания из кирпича

3.2.2 Возведение здания из газобетонных блоков

3.2.3 Монолитное домостроение в несъемной опалубке Green Board

3.2.4 Каркасная технология строительства

3.3 Обработка результатов исследования методом анализа иерархий (AHP)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

За последние 20 лет относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз. В 1990 г. этот показатель составлял 6,2%, в 2004 г. он вырос до 39,5%, а в первом полугодии 2011 г. достиг 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%.

По результатам социологических опросов, проводимых Фондом «Общественное мнение», около 60% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет приобретения загородного дома в организованном коттеджном поселке. Причиной активизации малоэтажного строительства является не только увеличение спроса на рынке загородной недвижимости, но и появление новых строительных материалов и технологий, которые позволяют сократить сроки и снизить стоимость возведения зданий. Предлагаемых вариантов настолько много, что сделать выбор в пользу одного из них становится настоящей проблемой для заказчика. По-прежнему пользуются популярностью дома, построенные из кирпича, дерева, ячеистого бетона. Широкое распространение получают каркасно-щитовые, каркасно-панельные технологии. Для малоэтажного строительства также можно рассматривать и монолитные варианты с использованием несъемной опалубки. Некоторые российские заводы-изготовители предлагают полносборные домокомплекты повышенной заводской готовности, когда вся коробка дома собирается на предприятии, а затем уже в готовом виде монтируется на строительной площадке. Вариантов масса, и все они, конечно, имеют свои плюсы и минусы. При одном способе получается невысокая себестоимость строительства по используемым материалам, при другом сокращены затраты на монтаж и исключена необходимость использования грузоподъемных механизмов. Третий способ выигрывает в сроках строительства. Но кроме стоимостных показателей, нужно обратить внимание и на используемые строительные материалы. Они должны не только обеспечивать требуемую долговечность здания, но и быть удобными и надежными в эксплуатации, экологичными и энергоэффективными. Необходимо учитывать конкретный район строительства объекта и обратить внимание на то, какие производственные базы имеются на данной территории.

Вопрос широко освещается в научно-популярных статьях, т.к. малоэтажное строительство становится актуальным и все большее количество людей стремится получить грамотные советы по поводу строительных материалов и технологий возведения зданий. Но, как правило, сравнение и оценка вариантов в таких источниках производится по отдельным критериям, чаще по долговечности или стоимости.

Решением проблемы выбора оптимального варианта может стать только комплексный анализ существующих технологий строительства по всем вышеперечисленным критериям с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья. Все это предопределяет выбор темы диссертационного исследования и ее актуальность.

Целью диссертационного исследования является сравнение существующих технологий строительства по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к современному малоэтажному жилью, и выявление среди них оптимального варианта с учетом условий строительства в пригородной зоне г. Ижевска.

Предметом исследования выступает отрасль малоэтажного жилищного строительства.

Объект исследования - технологии возведения жилых домов в загородных поселках.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

- анализ рынка загородной недвижимости, определение предпочтений застройщика и покупателя, выявление наиболее популярных технологий малоэтажного строительства;

- оценка используемых строительных материалов с точки зрения долговечности, пожарной безопасности, энергетической эффективности и экологичности;

- сравнение выбранных технологий по технико-экономическим показателям возводимого жилья, сметной стоимости строительства и последующим эксплуатационным затратам;

- выявление среди рассматриваемых вариантов оптимальной технологии строительства жилого дома в загородном поселке.

Теоретическая значимость диссертационного исследования. В данном исследовании технологии строительства оцениваются по наиболее значимым факторам, характеризующим качество и экономичность архитектурно - технических решений возводимого жилья с учетом климатических и социально-экономических условий района строительства - г. Ижевска. В процессе работы формируется полная картина, характеризующая сильные и слабые стороны каждой из рассматриваемых технологий, благодаря чему исследование не только позволяет выявить среди существующих на сегодняшний день наиболее приемлемый вариант, но и определить направление развития каждой из технологий в сторону улучшения их характеристик.

Прикладная ценность. Результат работы может быть использован в качестве информационной базы, как для частного застройщика, так и для организаций, планирующих строительство организованных коттеджных поселков. Кроме того, данные, полученные в ходе исследования, могут найти свое применение в решении некоторых задач, поставленных перед государственными программами поддержки и стимулирования малоэтажного строительства, таких как ФЦП «Жилище», подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации», программа «Свой дом». К таким задачам относятся формирование перечня энергоэффективных и экологичных материалов и технологий недорогого малоэтажного жилищного строительства, а также составление альбомов типовых решений для возведения коттеджных поселков эконом-класса. Оценка технологий возведения загородных домов, проводимая в данном исследовании, позволит определить, какой вариант в наибольшей степени отвечает заявленным требованиям и подходит для использования в массовом жилищном строительстве.

Методы исследования. В качестве используемой информационной базы используется действующая в области строительства нормативная документация, аналитические и обзорные статьи, учебные пособия, тематическая зарубежная литература. В рамках работы предполагается подробный анализ рассматриваемых технологий малоэтажного строительства с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья. Комплексная оценка по всем критериям производится при помощи одного из методов теории принятия решений - метода анализа иерархий (Analytic Hierarchy Process - AHP).

Научная новизна исследования заключается в выявлении среди существующих на сегодняшний день технологий малоэтажного строительства оптимального варианта, который отвечал бы всем современным требованиям, предъявляемым к возводимому жилью, с учетом климатических и социально-экономических условий района строительства - г. Ижевска. Комплексный анализ технологий производится при помощи привлечения одного из методов теории принятия решений - метода анализа иерархий, который позволяет произвести объективную оценку вариантов в условиях множества критериев и альтернатив.

Положения, выносимые на защиту:

- Результаты анализа рынка малоэтажного строительства, определение потребительских предпочтений, выявление наиболее популярных технологий строительства для проведения сравнения;

- Результаты оценки рассматриваемых технологий малоэтажного строительства с точки зрения качества и стоимости возводимого жилья;

- Результаты комплексного сравнения строительных технологий, проводимого методом анализа иерархий, по степени соответствия их требованиям, предъявляемым к малоэтажному жилью.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 43 источников. Работа содержит 96 страниц печатного текста, включает 7 диаграмм, 12 рисунков, 11 таблиц и 4 приложения.

1. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ И ЗА РУБЕЖОМ

1.1 Малоэтажное строительство в России Х - XХ вв.

Символом индивидуального жилища на Руси на протяжении столетий оставалась рубленая изба. Древнерусское слово - «истьба, истобка» (отапливаемое помещение) упоминается в летописях с 10 века. Понятие охватывало достаточно широкий круг строений от курной четырехстенной (без дымохода) постройки до двухъярусных деревянных хором. Она имела в плане форму квадрата или прямоугольника со сторонами длиной от 4 до 9 метров. Квадратные дома содержали одно внутреннее помещение, а прямоугольные были разделены внутренней стенкой на два объема (пятистенка). Основной объем имел квадратное сечение, более узкий - служил сенями.

Дом горожанина ничем не отличался от крестьянского жилища. Все зависело от социального статуса, профессии и знатности хозяина. Богатые многосрубные хоромы, принадлежавшие знати, носили название «терем». Первоначально словом «терем» называли только верхний жилой ярус (от греческого «teremnon» - жилище).

Петровские реформы окончательно выделили сословие служивого дворянства, а с ним и закрепление типов индивидуального жилья: сельская и городская дворянская усадьба и крестьянские дворы. В 1722 г. Петр I издал указ "О строении крестьянских дворов в погорелых и вновь строящихся селах и деревнях по "образцовому чертежу". Проекты таких домов определяли общие габариты и пропорции зданий. Застройщик имел свободу в решениях внутренней планировки и архитектурной отделки фасадов. По указанию Петра I архитектор Доменико Трезини составил образцовые проекты домов для различных слоев населения.

С ростом купеческого сословия активизировались темпы строительства жилья. В 17 веке в России был организован специальный рынок "Скородом" для продажи типовых сборно-разборных домов, возводимых в Москве и Московской области.

Дворянская усадьба представляла собой сложный комплекс зданий и сооружений, обеспечивающий автономное проживание дворянской семьи, основанное на натуральном хозяйстве. Тип главного усадебного дома зависел от материальных возможностей владельца: чем выше был достаток, тем меньше дом блокировался с хозяйственными постройками и тем больше походил на дворец, чем беднее был помещик, тем больше тип усадьбы приближался к крестьянскому двору.

Классический тип помещичьей усадьбы включал барский дом, иногда с флигелями, оранжерею с парком, хозяйственный двор со служебными постройками и даже церковь.

Городская усадьба состояла из барского дома, "служб" (конюшня, каретный сарай и пр.). Примером таких усадеб, сохранившихся до наших дней, являются музейные комплексы Останкино и Архангельское.

В начале XIX века был создан альбом чертежей новых «образцовых» проектов, предназначенных для многократного использования. Фасады рекомендуемых для застройки индивидуальных домов разрабатывались в стиле классицизма, были симметричны и имели портики или фронтоны по центру здания.

Помимо дворянских усадеб и общественных зданий в городах размещались торговые и ремесленные поселки-слободы. Еще до возникновения фабричного производства сложился особый городской тип жилища, связанный с профессиональной деятельностью владельца. Из-за высокой плотности городской застройки это, как правило, был двух- этажный дом, каменный, деревянный или смешанный (низ каменный, а верх - дерево) с примыкающим двором и хозяйственными постройками. Второй этаж был жилым, а на первом размещались торговые или производственные помещения.

Во второй половине XIX века бурное развитие капитализма в России, отмена крепостного права и желание только что обогатившихся купцов, промышленников недворянского происхождения, зажиточных чиновников и удачливых представителей интеллигенции почувствовать себя помещиками - вызвало к жизни новые виды индивидуального жилища - загородного особняка (круглогодичное проживание) и дачи (сезонное проживание).

Один из представителей плеяды архитекторов, работающий в начале XX века в стиле неоклассицизма и модерна, возвел ряд частных особняков в Петербурге и его окрестностях.

Революционные перемены, произошедшие в 1917 году, сделали в России индивидуальное жилище уделом избранных представителей партийной, чиновничьей номенклатуры, руководителей предприятий, выдающейся творческой, научной и военной интеллигенции. Сельский индивидуальный дом 20 века -- та же изба, только электрифицированная и отделанная под городскую квартиру. Стремление превратить индивидуального крестьянина в сельского пролетария, а деревню в поселок городского типа породило массу проектов блокированных жилых домов для сельских поселений - альтернативы крестьянским усадьбам [26].

В 30-е гг. ХХ века ситуация резко изменилась. Все силы, в т.ч. и государственного аппарата, были направлены на массовую многоэтажную застройку городов, т.к. население росло, и стояла острая необходимость обеспечить всех жильем. Решением проблемы явилось индустриальное панельное и кирпичное домостроение. Однотипные высотные дома быстро заполнили города России, дав квартиры многим семьям, но истребив всякую архитектурную выразительность. Малоэтажное жилище в понимании людей перешло в статус летних или садовых домиков. Во многом это было связано с массовым выделением горожанам на бросовых землях (бывшие карьеры, выторфовки, заболоченные участки) крохотных наделов размером в 4-8 соток (400-800 м2) и переходом на пятидневную рабочую неделю. Это был эрзац буржуазной дачи - одно трехкомнатное строение, созданное в худшем случае из подсобных материалов (отходов от разборки тары, временных послевоенных бараков и т.д.), а в лучшем случае - щитовое или каркасное строение, без утепления и каких бы то ни было удобств.

И лишь на закате СССР внимание вновь было обращено к малоэтажному строительству. Из текста Постановления «О мерах по ускорению развития индивидуального жилищного строительства" (ред. от 13 января 1989 г., 29 марта, 26 сентября 1990 г.): «Центральный Комитет КПСС и Совет Министров СССР считают, что для выполнения поставленной XXVII съездом партии задачи обеспечения к 2000 году каждой советской семьи отдельной квартирой или индивидуальным домом особое значение приобретает существенное расширение индивидуального жилищного строительства и повышение его качества. Этот вид строительства не только позволяет предоставить семье отвечающее ее потребностям жилище, но и способствует развитию приусадебных хозяйств для дополнительного производства сельскохозяйственной продукции, бережному отношению к своему дому и трудовому воспитанию детей и молодежи, укреплению семьи и закреплению кадров» [27]. Уже в то время стало очевидным, что требуется градостроительная революция, в основе которой должно лежать проектирование и строительство новых малоэтажных городов. Они были необходимы для того, чтобы кардинально изменить жизнь людей, соединив в новом творческом синтезе преимущества сельского и индустриального расселения и превратив усадебное домостроительство в новое российское градостроительство и в ключевую отрасль восстановления жизни в стране.

Данный документ впервые после эпохи массовой застройки социальным многоэтажным жильем на основе бетона разрешал индивидуальное строительство. И, несмотря на известную ограниченность этого разрешения, оно положило начало малоэтажному домостроению, ставшему альтернативой массовому многоэтажному многоквартирному жилью. К сожалению, осуществить принятую программу по обеспечению граждан социальным жильем не удалось в связи с распадом СССР. Тем не менее, развитие малоэтажного жилья на этом не прекратилось.

1.2 Этапы развития современного коттеджного строительства в России

В современной России в развитии малоэтажного строительства можно условно выделить несколько этапов.

На первом этапе развития - с начала реформ до августа 1998 года - малоэтажное домостроение осуществлялось преимущественно в интересах богатой части населения. Приобретение загородной недвижимости было первым шагом к альтернативе городского образа жизни и показывало высокий имущественный статус домовладельца. Кроме того, жилье было своего рода средством сохранения денежных средств от инфляции и обеспечивало надежность сбережений за счет роста цен.

Малоэтажное домостроение было представлено в основном неорганизованной застройкой без единого архитектурного стиля, без необходимой и достаточной социальной и инженерной инфраструктуры.

После дефолта 1998 года малоэтажное строительство на какое-то время приостановилось, а затем вошло во второй этап своего развития, характеризующийся все большим разнообразием архитектурных стилей и планировок, стремлением к объединению в одном месте проживания представителей одних социальных групп или профессий. Все больше появлялось продуманных с точки зрения плана застройки и инфраструктуры малоэтажных поселков с домами из традиционных строительных материалов и новыми дизайнерскими решениями. Все лучше решались вопросы обеспечения жителей поселков водой, теплом, электроэнергией, газом, задачи утилизации продуктов жизнедеятельности.

Начало третьего этапа развития малоэтажного строительства (конец 2003 года) было обусловлено достаточным уровнем сбережений той части населения, которая хотела жить за городом в благоустроенном жилье, но такового не имела. Рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования, наличие значительного инвестиционного ресурса в виде приватизированной квартиры, способствовали выходу на рынок загородной недвижимости покупателей с уровнем дохода выше среднего, что потребовало изменить подходы и масштабы строительства. Сначала в Москве, а потом и в других городах стали возникать малоэтажные поселения, строительство велось посредством точечной застройки.

Четвертый этап малоэтажного строительства стал развиваться с началом реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», новой редакции Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы и программы «Свой дом». В этот период возникла потребность реализации масштабных проектов комплексной застройки территорий не только в интересах среднего класса, но и категорий граждан с уровнем дохода ниже среднего, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для решения вопроса необходимо было обеспечить переход от строительства разрозненных поселков к реализации масштабных проектов с комплексной малоэтажной жилой застройкой, объединенных единой концепцией.

Пятым этапом можно обозначить современный период активной программно-целевой поддержки развития малоэтажного жилищного строительства. Основной его целью является реализация принятой общегосударственной стратегии приоритетного массового строительства малоэтажного жилья для всех категорий граждан, в том числе эконом-класса, индустриальными методами и с высокими экологическими стандартами. Такой подход должен позволить резко увеличить темпы введения малоэтажного жилья, сделать его комфортным, качественным и доступным.

В структуре современного малоэтажного строительства РФ значительное место по используемым материалам занимает кирпичное и каменное домостроение (соответственно 53% и 15%), деревянное домостроение занимает 22%, а 10 % домов строится из других материалов, в том числе из пенополистирольных строительных материалов.

Анализ показывает, что наиболее часто используемые строительные технологии являются относительно дорогими. В частности, кирпичное и каменное домостроение имеет наибольшую себестоимость строительства, а их совокупный удельный вес в структуре малоэтажного строительства занимает 68 %.

Перспективным с точки зрения снижения себестоимости строительства является использование дерева и материалов из его переработки. Также важно применение новых технологий (возведение малоэтажных домов на основе материалов из ячеистого бетона, модернизированные технологии крупнопанельного домостроения, на основе элементов несъемной опалубки из пенополистирола, технология термоструктурных панелей), которые позволяют вести работы в любое время года. При этом производство, транспортировка, монтаж несущих и самонесущих конструкций, а также последующая эксплуатация здания требуют гораздо меньше затрат, чем технологии строительства, связанные с традиционными материалами [28].

1.3 Зарубежный опыт малоэтажного строительства

К настоящему времени в 50 американских штатах насчитывается порядка 106 млн. домовладений. Индивидуальные дома строились в США на протяжении всей 250-летней истории государства. Самая большая их концентрация наблюдается в густонаселенных штатах (Калифорния, Флорида, Мичиган) и мегаполисах (Нью-Йорк, Сан-Франциско, Детройт, Чикаго, Вашингтон).

Чтобы понять, почему американцы выбирают именно такой тип жилья, необходимо вернуться на несколько сотен лет назад в Европу. Сельские жители всегда жили в домах, а для городского жилья было типичным сочетание на одной площади и жилой, и рабочей зоны. Под одной крышей проживала большая семья, слуги и рабочие. Ситуация изменилась в 17 веке в Голландии. Повышение уровня жизни позволило иметь обширные домовладения, любовь к детям стала стимулом к созданию нуклеарных семей. Эти обстоятельства, в сочетании с особым отношением к частному жилью, привели к культурной революции. Люди начали жить и работать в разных местах, дети росли в семьях, а не отдавались как раньше учениками к мастерам. Для присмотра за домом стали нанимать домохозяек. Таким образом, голландские города и поселки 17 века почти полностью состояли из домов, построенных рядом бок о бок, большие и маленькие, в зависимости от состоятельности хозяина.

Идея городских частных домов распространилась на Британских островах благодаря прочным торговым и культурным связям с Нидерландами. К началу 20 века, девять из десяти жилищ в Англии и Уэльсе были индивидуальными. США вместе с Ирландией, Канадой и Австралией также унаследовали эти англо-голландские традиции домостроения, и сейчас три четверти американцев живут в собственных домах.

Если земля была очень дорогая, как это было в Амстердаме в 17 веке, альтернативой служили так называемые «row houses» - трех-, четырехэтажные одноквартирные дома, составляющие часть сплошного ряда домов, имеющих общие боковые стены. Конечно, по степени комфорта и эстетики такое жилье уступало отдельно стоящим зданиям. Такие дома в плане были прямоугольной формы, узкие, с небольшим количеством окон. Кроме того, из-за общих стен с соседями сильно страдала звукоизоляция помещений. В этом отношении более удобным вариантом считались «semi-detached houses» - сблокированные (двухквартирные) дома. Они были более гибкие в плане дизайна и имели больше окон. На сегодняшний день, в Великобритании одна треть жилых домов относится как раз к этому типу.

В Америке, как и в Британии, рядовые дома были общей чертой всех промышленных городов 19 века. В Филадельфии и по сей день около половины всех домов относятся к данному типу. Американцы же, напротив, с повышением уровня жизни в постиндустриальный период, начали отказываться от такого жилья. Более богатые горожане стремились переехать на окраину города. Связано это было с повышением расовой розни, а также распространением таких заболеваний, как туберкулез [43].

Массовое строительство загородного жилья в США началось в конце сороковых годов прошлого века. В предместьях Нью-Йорка фирма «Левит и сыновья» развернула строительство технологичных дешевых односемейных домиков. Именно тогда Билл Левит, ставший в последствие отцом «одноэтажной Америки» и воплотивший в жизнь американскую мечту, призывал американцев, вернувшихся с войны, не селиться в тесных квартирах Нью-Йорка, а переезжать в пригороды. Вскоре за первым «Левиттауном» появились такие районы в штатах Нью-Джерси и Пенсильвания. Строительство было поставлено на поток, и «Левиттауны» вырастали на пространствах от Флориды до Массачусетса. Конкуренты Билла Левита не дремали, и вскоре все крупные города Соединенных Штатов начали обрастать такими же пригородами.

За четыре года (с 1947 по 1951) фирма «Левит и сыновья» построила порядка 17,5 тысяч домов. К концу 60-х годов число построенных компанией домов достигло 140 тысяч. Процесс строительства был настолько технологичным, что Левиту удавалось строить по 36 домов в день. Площадь стандартного дома в два этажа составляла около 74 м2. Поначалу все дома в «Левиттаунах» были стандартными, но их можно было модифицировать пристройками. Проекты, включающие в себя более разнообразные архитектурные и планировочные решения, появились позднее. В них уже были предусмотрены гостиная, кухня, 2-3 спальни, санузлы и кладовка. В кухне была установлена мебель и техника, включая холодильник и стиральную машину, санузлы также были оборудованы, и дом был полностью готов к заселению. Подвальный этаж отсутствовал, так как фундаменты были неглубокими, поэтому в кладовке располагалась еще и бойлерная. Строили эти дома по широко ныне известной канадской каркасной технологии - в основе дома был сборный деревянный каркас, обшитый с двух сторон фанерой, а внутри стен располагался утеплитель.

Сегодня желание иметь собственный дом, а не городскую квартиру уже стало традиционной мечтой каждого американца, поэтому дома стоимостью от 150 до 470 тысяч долларов строятся в огромных количествах. Это дешевые семейные дома, представляющие собой вполне комфортное загородное жилье. Сотни тысяч и даже миллионы таких домов каждый год возводятся для продажи молодым семьям. Кроме того, американцы очень мобильны. По статистике, каждая семья меняет свой дом каждые пять лет.

Малоэтажное строительство развивается не только в США. Интересен и европейский опыт. Так, пригороды Парижа начали быстро развиваться в конце XIX - начале XX. Главной задачей в этом процессе стало составление локальных планов и проведение политики строительства жилья, что должно было привести к упорядочению структуры города. В 1958 году был разработан Генеральный план развития Парижского района. Он положил начало децентрализации Парижа.

Тогда население Большого Парижа составляло 7,2 миллиона человек, то есть 15% от всего населения Франции. В целях децентрализации Парижа издается закон, запрещающий новое строительство крупных промпредприятий, запрещается расширение одних предприятий за счет других, повышаются налоги на земельные участки в черте города. С помощью финансово-экономических мер поощряется перевод промышленных объектов из Парижа в провинцию. Для этого выдаются займы и безвозвратные ссуды, пособия на перевод рабочего персонала, представляются льготы на покупку земельных участков, снижаются тарифы на электроэнергию и железнодорожные перевозки.

В 1965 г. принимается решение о строительстве на расстоянии 25 км от центра пяти новых городов-спутников. За время с 1966 по 1975 год в их развитие было вложено 5 млрд. франков. Уже в 1990 году численность жителей этих городов составила 652 тысячи человек. Города-спутники застраиваются малоэтажным индивидуальным жильем - односемейными жилыми домами в зеленых массивах с индивидуальной архитектурой высокого художественного уровня, удобно расположенными автомобильными, железными дорогами и аэропортами. Все это превращает города - спутники в мощные притягательные центры [19].

В Дании история развития индивидуального домостроения насчитывает около 150 лет. Члены высшего класса Копенгагена начали строить виллы незаконно для постоянного проживания в пригородных районах в связи с перенаселенностью города и эпидемии холеры в 1851 году. Во-первых, это позволяло разделить работу и личную жизнь, а во-вторых, люди хотели жить на свежем воздухе и быть в контакте с природой. Сейчас около 40% из 2,4 млн. единиц жилья в Дании - это индивидуальные жилые дома. Процент мог быть и больше, но не каждая семья может себе это позволить [40].

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки. По данным исследования независимого эксперта-консультанта по маркетингу и экономическому анализу Балаева С.Ю., проводимого в рамках семинара «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», доля населения, живущего в собственных домах, составляет для Германии 82%, Финляндии - 89% , Канады - 65%, США - 72% (см. диагр. 1). Причем тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей плотностью населения.



Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63% - 99%) и модульные (2% - 25%). Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами.

Рассматривая долевое соотношение типов домостроения деревянного и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) получаем следующие результаты (см. диагр. 2):

- В Испании и Франции строительство из камня занимает лидирующую позицию и составляет более 90%;

- В Великобритании и Германии использование каменных материалов варьируется между 80-90% от общего объема строительства;

- В Японии примерно 55% рынка занимают технологии домостроения из камня, остальные 45% - в пользу деревянного строительства;

- В Канаде и Финляндии 80-90% домов возводят из дерева и только 10-20% из камня;



- В США деревянное домостроение занимает 95% рынка и только 5% населения выбирают каменные дома.

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения:

- США, с приростом в различные периоды в 5-15% в год;

- Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1-3%;

- Германия, с приростом в конце 40-х годов в 7-9 %, в конце 80-х - начале 90-х годов на 25-45%;

Финансовые кризисы мотивируют, в посткризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивное развитие более дешёвого жилья:

- В США - кризис «Великая депрессия» 1929-1934 гг. Рост объемов строительства жилых домов составлял 17% - 22% в год;

- В Германии - поствоенный кризис 1945-1949 гг. Рост объемов строительства жилых домов - 30%-45% в год.

Для США характерно малоэтажное домостроение до 4-х этажей. Средняя площадь дома на одну семью составляет 148 м.кв. Более 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешевого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. Несмотря на это Германия является самым большим экспортером деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде и Финляндии является деревянно-каркасной. Около 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США [7].

2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО МАЛОЭТАЖНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

Одной из отличительных особенностей современной жилищной политики РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного строительства как в целом по РФ, так и по регионам. Это

обусловлено следующими основными социально-экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры спроса на жилье; во-вторых, появлением государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства.

По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить в собственном доме, за чертой города, в более комфортных и экологически чистых условиях. Во многих странах большинство людей проживают в малоэтажных домах, а монолитные высотки там служат лишь как административно-коммерческие офисные центры.

Застройка панельными и монолитными многоэтажками крупных городов России долгое время шла вразрез с мировыми тенденциями комфортабельности проживания.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

- социально-психологический комфорт проживания;

- доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 - 20 тыс. руб. за 1 кв.м.;

- индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

- энергоэффективность: за счет применения современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями. Это позволяет выполнить требование Указа Президента РФ «О некоторых мерах по повышению энергетической и экологической эффективности российской экономики» от 4 июня 2008 г. № 889, которым предусмотрено снижение к 2020 году энергоемкости валового внутреннего продукта Российской Федерации не менее, чем на 40%, а также применить Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности…».

- экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. Малоэтажное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду, в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

- динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки, чем строительство многоэтажек, и более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты.

К преимуществам малоэтажного жилищного строительства относится также то, что гражданин, как собственник жилого дома, является и собственником земельного участка. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию.

Необходимо отметить экономическую выгоду комплексной малоэтажной застройки, которая заключается в снижении затрат строительства за счет централизации производства, транспортировки и доставки необходимых строительных материалов. Быстрому созданию и развитию производств таких материалов для малоэтажного домостроения будет способствовать разработка органами государственной власти и органами местного самоуправления типовой проектной документации малоэтажных домов и предприятий малоэтажного домостроения, типовых проектов планировки, которые потребуют только их привязки к конкретной территории с учетом географических и климатических условий.

Комплексная малоэтажная застройка позволит также ориентироваться на автономные локальные тепловые источники, для создания которых должны использоваться энергосберегающие материалы. Это поможет, с одной стороны, решить проблему дефицита энергетических мощностей при строительстве, а с другой - сэкономить значительные средства не только компаний, оказывающих коммунальные услуги, но, в первую очередь, и средства собственников жилья.

Переселение из города в пригород не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. Вклад федеральных, региональных и местных органов власти должен выражаться, прежде всего, в предоставлении земельных участков и частичном финансировании создания инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Проведенный анализ [28] официальной статистики показывает, что абсолютные показатели ввода индивидуального малоэтажного жилья в целом по России постоянно растут: с 6,2 млн. кв. м. в 1990 г. до 17,5 млн. кв. м. в 2005 г. и 25,3 млн. кв. м. в 2010 г. (см. диагр. 3):



В состав ключевых территориальных лидеров малоэтажного жилищного строительства в 2010 г. вошли: Московский регион, где введено 2834,2 тыс.м.кв. или 13% всех объемов федерального рынка ИЖС; Краснодарский край - 1991,2 (8%); Республика Башкортостан 1453,5 (6%); Ростовская область - 1332,4 (5%); Республика Дагестан - 990,2 ( 4%); Нижегородская область - 929,8 (4%); Татарстан - 870,4 (3%); Белгородская область - 853,2 (3%); Свердловская область - 667,9 (3%). Общая доля ключевых регионов на федеральном рынке малоэтажного жилищного строительства - 51%. В Удмуртской республике ввод индивидуальных домов составил 285 тыс. м2, или 60% от общего объема жилищного строительства (см. диагр. 4).

Данная особенность приоритета жилищного строительства формирует новый облик страны как «одноэтажной России» и отражает мировые тенденции развития, ориентированные на формирование более комфортной и экологической среды для жизни.



Согласно мнению аналитиков, данный рост относительной доли малоэтажного строительства будет продолжаться. Это подтверждают статистические данные по вводу жилья за первое полугодие 2011 г., где эта доля достигла 50,8%. При этом частными застройщиками введено 78,7 тыс. жилых домов общей площадью 10,5 млн м2, что составило 97,2% к первому полугодию 2010 года. В Республике Алтай, Кабардино-Балкарской, Карачаево-Черкесской и Чувашской республиках, Астраханской, Белгородской, Волгоградской, Владимирской, Новгородской и Тульской областях частное строительство заняло от 80,3 до 97,5%, а в Республике Тыва, Чеченской Республике, Камчатском крае на долю индивидуального домостроения пришлось около 100% жилых площадей.

По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году - 70%. Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие

программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и разработка значительного числа аналогичных программ в регионах России. Особо следует отметить, что в недавно принятой ФЦП «Жилище» отмечен приоритет малоэтажного строительства и определены конкретные программно-целевые мероприятия по направлениям развития спроса и предложения.

На уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». Одним из участников является Удмуртская республика. В нашем регионе данная программа направлена на осуществление следующих задач:

- создание условий для развития массового жилищного строительства;

- стимулирование органов местного самоуправления к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса, демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищного строительства;

- развитие производственной базы строительного комплекса Удмуртской Республики, создание условий для применения в жилищном строительстве новых технологий и материалов, отвечающих требованиям энергоэффективности, экономичности и экологичности;

- формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе в части реализации на территории Удмуртской Республики проектов комплексного освоения и развития территорий в целях жилищного строительства, предусматривающих обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, строительство жилья экономического класса, в том числе малоэтажного;

- снижение административных барьеров в строительстве;

- оказание государственной поддержки муниципальным образованиям Удмуртской Республики в обеспечении земельных участков в целях жилищного строительства инженерной инфраструктурой;

- создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов государственно-частного партнерства в обеспечения земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами при строительстве жилья эконом - класса.

Общий объем средств, предусмотренных на реализацию программы, составляет порядка 100 млрд. рублей [14].

Развитие малоэтажного строительства невозможно без отлаженной системы государственно-частного партнерства. Доказательством этому служит положительный опыт некоторых российских регионов.

Лидером в стимулировании индивидуального строительства является Белгородская область. Здесь почти 15 лет работает Фонд поддержки индивидуального строительства, благодаря которому более 40 тысяч семей отпраздновали новоселье. Действует потребительский инвестиционный кооператив граждан «Свой дом», работающий по накопительной системе. Учреждена Ипотечная корпорация, предоставляющая целевые займы на строительство жилья. Обеспечивается практически бесплатное предоставление земельных участков, льготное инженерное обустройство массивов застройки. Как результат, объем строительства многоквартирных домов в области уменьшился с 427,6 тысячи квадратных метров в 2008 году до 331,8 тысячи квадратных метров в 2009-м, тогда как объем индивидуального жилищного строительства вырос соответственно с 684,6 тысячи квадратных метров до 765,6 тысячи квадратных метров. Стратегическая цель региона -- ежегодно вводить 1,15 миллиона квадратных метров жилья, из которых только 150 тысяч должно составлять многоэтажное.

Прекрасный пример развития государственного спроса на малоэтажное жилье -- жилой комплекс «Боталово-3» в Нижегородской области. В микрорайоне построено 72 дома по программам «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда», «Дети-сироты», «Обеспечение жильем ветеранов Великой Отечественной войны», «Социальная поддержка молодых специалистов». На строительство инженерной инфраструктуры поселка было выделено 105,7 миллиона рублей, в том числе из областного бюджета -- 103,4 миллиона, из местного -- 2,3 миллиона. В Нижегородской области создана рабочая группа по развитию малоэтажного строительства, которая проводит направленную, продуманную, скоординированную работу [10].

Республика Башкортостан может служить примером самых низких цен на жилье. В рамках реализации республиканской программы «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Республике Башкортостан «Свой дом» на 2007-2010 годы» под комплексное освоение территории было выделено 524 земельных участка для строительства индивидуальных жилых домов общей площадью 31440 кв. м. При этом строительство инженерных сетей и коммуникаций (сети водо-, газо-, электроснабжения, автомобильные дороги и улицы) было предусмотрено за счет средств, выделяемых по республиканской адресной инвестиционной программе (РАИП). Кроме того, государство финансировало также и строительство некоторых объектов социальной инфраструктуры. В итоге, средняя стоимость строительства 1 кв. м. составила 18620 руб., включая черновую отделку и внутреннюю инженерную разводку, но без установки сантехнического оборудования [13].

2.1 Потребительские предпочтения на рынке малоэтажного строительства

По результатам исследования [38] в 2011 г. лидирующее место в распределении построенных малоэтажных домов по видам конструкционных материалов занимали кирпичные и каркасно-панельные дома (по 25-26% каждая из технологий), далее шли дома из блоков - 22%, дерева - 17%, ЛСТК и несъемная опалубка - по 5 % (см. диагр. 5):



По площади наибольшим спросом пользуются дома 150-300 м. кв. для постоянного проживания одной семьи. К ним предъявляются высокие требования по инженерному обеспечению, нередко проработка на стадии проектирования занимает длительный период.

По данным реального спроса на кирпичные дома наиболее востребованными при покупке являются дома небольшой площади от 55 до 160 м. кв.

Среди предложенных категорий: экономичность, энергоэффективность, экологичность, долговечность и архитектура - покупателя, в первую очередь, волнует все же цена. Затем следует энергоэффективность, что опять же говорит о нежелании переплачивать за дополнительный обогрев в холодное время года.

На третьем месте экологичность. В большинстве случаев клиенты уделяют пристальное внимание используемым материалам для отделки и утепления, т к. они являются важными компонентами, присутствующими во внутреннем жилом пространстве и могут повлиять на здоровье и жизнь жильцов.

Архитектурные изыски и долговечность интересуют частных застройщиков в последнюю очередь [28].

По данным исследований [4] основным фактором при выборе жилой загородной недвижимости являются сроки строительства (см. диагр. 6). Он приобрел дополнительную актуальность после нескольких скандальных ситуаций с недобросовестными застройщиками. Также многие потребители считают, что строительство поселка это гораздо более растяжимое во времени мероприятие, чем возведение многоквартирных домов.

Остальные критерии связаны непосредственно с выбором поселка. Для потребителей важными являются расстояние до города, подъездные пути, наличие коммуникаций, месторасположение. Стоимость является только шестым фактором. Это объясняется тем, что в количественном исследовании факторы влияния определяли люди уже рассматривающие вариант покупки недвижимости за городом. Как правило, такой потребитель уже представляет ориентировочную стоимость покупки и уверен, что сможет найти приемлемый вариант.

Распределение приоритетов также зависит от наличия/отсутствия автомобиля и детей. В целом, на основе этих данных можно сделать вывод о том, что отсутствие автомобиля повышает значение расстояние от города, наличие инфраструктуры (детские сады, школы, магазины и т.д.) в поселке. Наличие автомобиля вызывает повышенный интерес со стороны потенциального покупателя к состоянию подъездных путей.

Наличие детей ведет к повышению значения при выборе жилья по расстоянию до города, наличию инфраструктуры, а также по наличию предложения готового жилья. Отсутствие детей ведет к изменению структуры предпочтений: для такого потребителя важными факторами являются срок сдачи дома и местоположение.

Оптимальным расстоянием от города потенциальными покупателями называется расстояние в 10-15 км. Максимальное расстояние, на которое готовы пойти опрашиваемые при покупке недвижимости 25-30 км. Размер оптимального земельного участка составляет 10-15 соток.

Оптимальной ценой покупки загородной недвижимости является от 21-25 тыс. за сотку (34%) до 31-35 тыс. за сотку (19,5%). Первый вариант выбирает аудитория с доходом от 10 до 20 тыс. на человека. Данной категории предпочтительны дома «под ключ». Второй вариант предпочитает более состоятельная аудитория, для которой необходимы индивидуальные проекты, либо покупка земельного участка и самостоятельное строительство. Однако для данной категории также необходима ценовая выгода при покупке земли или загородного дома. Они готовы потратить дополнительные средства на индивидуальный проект, количество квадратных метров, однако типовая цена за квадратный метр должна быть, с их точки зрения, ниже.

В качестве механизмов оплаты потребители выразили следующие предпочтения (см. диагр. 7):



Оптимальным для потребителей является оформление ипотечного кредита. Самым непривлекательным вариантом является оплата 100%, для такой покупки необходимы дополнительные стимулы.

2.2 Проблемы малоэтажного строительства

Не смотря на положительную динамику доля малоэтажного жилищного строительства России существенно отстает от близких к нам по климатическим условиям странам, таким как Канада (79%), США (92%), а также европейских стран - 80%.

Несмотря на выраженные приоритеты спроса и предложения в сторону малоэтажного жилищного строительства действующий экономический механизм развития территориальных рынков малоэтажной жилой застройки еще не достаточно эффективен. Он еще в недостаточной степени ориентирован на приоритетное территориальное и градостроительное планирование развития территорий городов по направлению формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения.

Важнейшим проблемным вопросом, сдерживающим развитие малоэтажного строительства является очень высокая конкурентоспособность многоэтажного жилья на общероссийском рынке. В связи с градостроительным доминированием концепции многоэтажного строительства в документах территориального планирования преобладают функциональные и территориальные зоны под многоквартирные дома.

Высокая плотность многоэтажного строительства в сочетании с традиционно высоким спросом обеспечивает для бизнеса более высокий уровень доходов на сопоставимых по площади участках застройки.

Другой проблемой развития малоэтажного жилищного строительства является высокая стоимость земельных участков, особенно вблизи крупных городов, которая способна составить до половины себестоимости строительства. Кроме того, предлагаемые сейчас к застройке земельные участки под комплексную малоэтажную застройку, а также индивидуальное жилищное строительство, в большинстве своем, являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой стоимости затрат на выполнение технических условий по подключению внешних инженерных сетей или большой стоимости платы за подключение.

К проблемным аспектам также необходимо отнести необходимость существенного повышения уровня энероэффективности и энергосбережения всех проектов малоэтажного строительства, как обязательного условия формирования его конкурентных преимуществ перед многоэтажным и как важнейший фактор сокращения эксплуатационных затрат.

Важно также изменить структуру малоэтажного строительства и перейти с преимущественного использования трудоемких в использовании кирпичных и каменных материалов и технологий (около 70%) на индустриальные панельно-каркасные, модульные и комбинированные системы.