Определение рыночной стоимости квартиры
Характеристика объекта недвижимости. Определение его рыночной стоимости методом прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Корректировки для сопоставимых продаж квартир. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.04.2011 |
| Размер файла | 17,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
Министерство образования и науки РФ
Ростовский Государственный Экономический Университет
«РИНХ» в г. Миллерово
Домашнее задание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152 группы
Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Адрес объекта:
Ростовская обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Тип объекта недвижимости:
Квартира площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой - 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 -этажного дома
Цель оценки:
Определение рыночной стоимости объекта
Оцениваемые права: Частная собственность
Юридическое право:
Собственность
Размер квартиры (м2):
Общая площадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная 15,6
Наилучшее и наиболее эффективное использование:
Определено ограничением в использовании - жилье
Наиболее вероятные покупатели:
Жители г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности, вызванные окружающей средой:
Не выявлено
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Не выявлено
Дата оценки:
Курс доллара США29.11.2006г.
1$ - 26,3503 руб.
Оцененное маркетинговое время:
5 месяцев
Рыночная стоимость, рассчитанная
1) затратным методом:
2) методом прямого сравнительного анализа продаж:
3) доходным методом:
Метод прямой капитализации
Метод дисконтированного потока дохода
В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта - метод не применялся
28602$ (753674 тыс. рублей)
32401 $ (853776 тыс. рублей)
27110,4$ (714367.17 тыс. рублей)
Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта
29063,44$, (765829,3 тыс. рублей.)
СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ
|
Адрес объекта: |
346130 Ростовская обл.,г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8 |
|
|
Собственник: |
Потакова Вера Николаевна |
|
|
Право собственности: |
Право частной собственности на Квартиру |
|
|
Право устанавливающий документ: |
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Серия 61АА №636555 |
|
|
Дата приобретения: |
Регистрационная запись № 2196 от 27.02.2004г. |
|
|
Текущее использование объекта: |
Жилье |
Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
|
ОПИСАНИЕ УЧАСТКА ЗЕМЛИ |
|||
|
Градостроительная зона и соответствие зонированию |
Жилая зона |
||
|
Площадь участка, м2 |
нет |
||
|
Форма участка |
Прямоугольник |
||
|
Наличие коммунальных услуг |
Электричество, газ, вода, канализация, Теплоснабжение, телефон |
||
|
Подъезд |
Свободный |
||
|
Рельеф и почвы |
Чернозем, плодородный слой от 25-50 см, зона не была занята лесонасаждением, был пустырь |
||
|
Затопляемость |
Не выявлено |
||
|
Подземные воды |
Грунтовые воды, вода пригодная для питья залегает на глубине 20-25м |
||
|
Опасности окружающей среды |
Не выявлено |
||
|
ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА |
|||
|
Общая характеристика |
Кирпичное здание, 3-комнатная квартира, расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома |
||
|
Ориентация относительно сторон света |
Фасад здания обращен на юг, вход с внутреннего двора - северная сторона. Окна квартиры выходят на юг и на север |
||
|
Год постройки |
1969 |
||
|
Площадь общая, м2 |
57 |
||
|
Количество этажей |
5 |
||
|
Класс капитальности |
Кирпичный |
||
|
Качество строительства |
Качественный |
||
|
Привлекательность/ внешний вид |
Непривлекательный |
||
|
Фактический возраст здания, лет |
37 |
||
|
Нормативный срок службы, лет |
100 |
||
|
Остаточный срок эксплуатации, лет |
63 |
||
|
ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ |
|||
|
Единица измерения |
Материал |
||
|
Фундамент |
м2 |
Арматура А-3, бетон М-200 |
|
|
Стены |
м2 |
Перемычки, кирпичная кладка |
|
|
Перекрытия |
м2 |
Бетонные |
|
|
Крыша |
м2 |
Балки, стропилы, слой рубироида, деревянный каркас потолков, слой утеплителя, шифер |
|
|
Полы |
м2 |
Дощатые, цементированные |
|
|
Окна |
м2 |
Дерево |
|
|
Двери |
м2 |
Дерево |
|
|
Внутренняя отделка |
м2 |
Улучшенная штукатурка Внутри квартиры цементно- Известковым раствором, Обои |
Таблица№1 (корректировок для сопоставимых продаж квартир)
|
Элемент сравнения |
Един. |
Сравниваемые участки |
|||||
|
Изм. |
Оценив. |
1 |
2 |
3 |
4 |
||
|
1. Цена продажи |
$ |
24500 |
34500 |
32500 |
36000 |
||
|
Площадь квартиры |
м2 |
57 |
48,1 |
69,1 |
68,3 |
71 |
|
|
2. Цена за единицу площади |
$/м2 |
509,3 |
499,3 |
475,8 |
507 |
||
|
Различие во времени (месяц) |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Право собственности |
частная |
частная |
частная |
частная |
частная |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Условия финансирования |
рыночн |
рыночн. |
рыночн. |
рыночн. |
рыночн. |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Условия продажи |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
коммерч |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Месторасположение |
То же |
То же |
То же |
То же |
То же |
||
|
Корректировка |
% |
0 |
0 |
0 |
0 |
||
|
Физические характеристики: |
|||||||
|
Корректировка по размеру |
+4532,77 |
-10485,3 |
-5376,54 |
-7098 |
|||
|
Скорректированная цена |
$ |
29032,77 |
24014,7 |
27123,46 |
28902 |
||
|
Коррекция по наличию капитального ремонта |
нет |
нет |
нет |
нет |
есть |
||
|
Корректировка |
1778,54 |
1778,54 |
1778,54 |
||||
|
Скорректированная цена |
$ |
30811,31 |
25793,24 |
28902 |
28902 |
||
|
Общая чистая коррекция |
2 коррек. |
2 коррек. |
2 коррек. |
1 коррек. |
|||
|
6311,31 |
8706,76 |
3598 |
7098 |
||||
|
Системы инженерного обеспечения |
|||||||
|
Водопровод |
Есть |
||||||
|
Электросети |
Есть |
||||||
|
Канализационная сеть |
Есть |
||||||
|
Система отопления и вентиляция |
Есть |
||||||
|
Газ |
Есть |
||||||
|
Лифт |
Нет |
||||||
|
Телефон |
Есть |
||||||
|
Радио |
Есть |
||||||
|
Телевидение |
Есть |
||||||
|
Сигнализация (охранная, пожарная) |
Нет |
||||||
|
Внешнее благоустройство |
|||||||
|
Озеленение |
Кустарники, деревья |
||||||
|
Стоянка для автомашин |
Гаражи и стоянка рядом с домом |
||||||
|
Детская площадка |
Песочница, скамейки, качели. |
||||||
|
Подъездные пути |
Асфальт, удобный подъезд к дому |
||||||
|
Текущее использование площадей |
|||||||
|
Наименование помещения |
Площадь, м2 |
Ставка налога на имущество Руб/м2/год |
|||||
|
жилье |
41,4 |
0.1% от балансовой стоимости имущества |
Метод прямой капитализации
|
Объект сравнения |
Цена продажи, $ (SP) |
Потенциальный валовой доход, $ (PGI) |
Коэффициент потенциального валового дохода (PGIM) |
Эффективный валовой доход, $ (EGI) |
Коэффициент эффективного валового дохода (EGIM) |
|
|
1 |
24500 |
650 |
37,7 |
85,2 |
287,6 |
|
|
2 |
34500 |
600 |
57,5 |
95,3 |
362 |
|
|
3 |
32500 |
500 |
65 |
94,4 |
344,3 |
|
|
4 |
36000 |
700 |
51,4 |
98,7 |
364,7 |
|
|
Среднее значение |
612,5 |
52,9 |
93,4 |
339,65 |
квартира недвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потока дохода
|
Потенциальный валовой доход, $ |
612,5 |
|
|
Коэффициент потенциального валового дохода |
52,9 |
|
|
Стоимость объекта недвижимости, $ |
32401 |
|
|
Эффективный валовой доход, $ |
93,4 |
|
|
Коэффициент эффективного валового дохода |
339,65 |
|
|
Стоимость объекта недвижимости, $ |
31587,45 |
.
1
V = ----------,
(1 + i )n
где i - величина сложных процентов
а - аннуитет
n - количество периодов
i = 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99124;
1
V = ----------------- = 0, 74174
(1 + 0, 0083)36
Ежемесячный доход = величина дохода от аренды за 1 месяц - сумма коммунальных платежей за 1 месяц: 160-60,7=99,3
Доход за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$
Сегодняшняя стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы:
32401 * 0,74174 = 24033$
4) Рыночная стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за три года: 24033 + 3077.4=27110.4$
Стоимость недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока составляет - 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)
СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:
|
ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД: |
В связи с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения) оцениваемого объекта - метод не применялся. |
|
|
МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ: |
28602 $ ( 753674 тыс. рублей) |
|
|
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА: |
||
|
Метод прямой капитализации: |
32401 $ ( 853776 тыс. рублей ) |
|
|
Метод дисконтированного потока дохода: |
27110,4$ (714367.17 тыс. рублей) |
Расчет производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:
28602*0,6+32401*0,2+27110*0,2
---------------------------- = 29063,4
0,6+0,2+0,2
Исходя из приведенных в отчете данных, на 29.11.06г объект имеет рыночную стоимость: 29063,44$, т. е. 765829,3 тыс. рублей.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Ипотечное кредитование в России. Характеристика недвижимости г. Таганрога. Определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи. Анализ методов прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода, прямой капитализации.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 08.06.2014Определение понятия рыночной стоимости в отчетах по оценке недвижимости. Сравнительный анализ цены объекта методом затрат, сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Согласование результатов и установление итоговой цены офисного помещения.
курсовая работа [51,7 K], добавлен 16.10.2010Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016Описание объекта недвижимости - двухэтажного загородного дома. Проведение оценки для установления рыночной стоимости здания. Способы анализа стоимости объекта: затратный, капитализации дохода и сравнительного анализа продаж; согласование результатов.
курсовая работа [143,2 K], добавлен 18.11.2014Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
