Совершенствование жилищно-коммунальных отношений "собственник-заказчик"

За последние 6 лет ведомства передавали свою собственность в муниципальную. Это вело к увеличению жилого фонда Свердловского округа. В 2003-2005 годах объем площади жилого фонда приростах по 50 тыс. м² в год, но с 2006 тенденция роста уменьшилась. На конец 2007 год она составляла 2 551,7 тыс. м², в течение 2008 года площадь жилищного фонда увеличилась на 6,5 тыс. м² и составляет в настоящее время 2558,2 тыс. м² (рис. 2.3).

Рис. 2.3 - Площадь жилого фонда Свердловского округа

В округе из числа муниципальных строений 157 имеют износ свыше 60% и относятся к категории ветхих общей площадью 36,525 тыс. м².

Для эффективного управления жилищно-коммунальным комплексом округом ежемесячно проводится выборочный осмотр состояния подъездов, вентиляционных шахт, кровли, подвальных помещений, технического состояния инженерных сетей. По результатам проведения осмотров намечаются мероприятия по устранению обнаруженных нарушений.

В 2008 году закончилась 4-х летняя программа ремонта всех подъездов домов округа, принятая в 2005 году. В истекшем году отремонтировано 732 подъезда, что составляет более 25% всех подъездов. Всего за 4 года отремонтировано 3132 подъезда. Во многих подъездах жилых домов силами жилищных предприятий проводится уже повторный ремонт.

В округе проводится следующие виды работ по поддержанию жилого фонда:

капитальный ремонт;

текущий ремонт, в том числе общего имущества жилых домов.

Работы по капитальному ремонту проводятся через организацию и проведение тендерных торгов. На рис. 2.4 представлена структура ремонта муниципального жилищного фонда Свердловского округа в 2008 г.

Рис. 2.4 - Структура ремонта муниципального жилищного фонда Свердловского округа в 2008 г.

Наиболее часто проводятся работы по текущему ремонту общего имущества жилых фондов. Так в 2008 году отремонтировано 782 подъезда, что в 5,5 раз больше по сравнению с 1999 годом (140 подъездов). В пять раз меньше проведено работ по капитальному ремонту, это может быть обусловлено недостатком средств на его проведение или хорошим состоянием жилого комплекса округа.

В округе проводится работа по ресурсосбережению. ООО «Байкал-лифт-сервис» согласно программе по энерго-, ресурсосбережению на основании договора с комитетом по городскому обустройству выполнил диспетчеризацию 27 лифтов в муниципальных жилых домах.

Продолжается работа с приборами учета тепловой энергии, установленными ранее за счет бюджета г. Иркутска. Всего в округе на коммерческом учете 95 домов, оборудованных теплосчетчиками и 4 дома, оборудованных водомерами горячего водоснабжения. Экономия за год составляет 14 589 тыс. рублей. Данная экономия остается в бюджете города и направляется на реализацию программ по энерго-, ресурсосбережению.

Несмотря на развитие рыночных отношений, основная доля работ по содержанию жилого фонда осуществляется муниципальными предприятиями жилищно-коммунального хозяйства округа. Комитет по управлению Свердловским округом осуществляет контроль за их деятельностью в различных формах.

В первую очередь, осуществляется контроль за финансовой деятельностью муниципальных предприятий округа и целевым использованием средств. Во всех предприятиях проводилась проверка бухгалтерского учета и правильности отражения расходов на затраты производства и отражению результатов финансово-хозяйственной деятельности, образованию и расходованию фондов стимулирования.

Также осуществляется контроль за работой муниципальных унитарных предприятий жилищного хозяйства по сбору жилищно-коммунальных платежей с населения. Оплата населением за жилищно-коммунальные услуги в отчетном году составила 655,1 млн. рублей или 97,9% от начисленной платы в размере 669 млн. рублей.

На обслуживание индивидуальным предпринимателям передано 25,5 млн. м² или 100% общей площади жилого фонда (1 419 домов). Процент сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги от населения по сравнению с прошлым годом вырос с 93% до 97,9%. Это объясняется тем, что заинтересованность индивидуальных предпринимателей в увеличении сбора оплаты за жилищно-коммунальные услуги предусмотрена в действующих договорах.

Для снижения для задолженности населения по жилищно-коммунальным услугам работниками РЭУ проводятся обходы задолжников с напоминаниями об оплате, списки должников передаются диспетчерам по приему заявок от населения, на злостных неплательщиков оформляются исковые заявления в суд. Было подготовлено 3365 (на 368 исковых больше по сравнению с 2007 годом) исковых заявлений на общую сумму 60 778 тыс. рублей (в 2007 году на 41 504 тыс. рублей).

Для улучшения качества работы организаций, обслуживающих муниципальный жилищный фонд, создания конкурентной среды в жилищной сфере и привлечения к обслуживанию жилищного фонда хозяйствующих субъектов различных форм собственности, жилищными предприятиями округа ведется работа по привлечению к обслуживанию и содержанию жилого фонда, на основании договорных отношений, управляющих организаций разных организационно-правовых форм, которым обеспечиваются равные условия работы.

По состоянию на 01.01.2009 МУП РЭУ округа заключено 36 договоров с индивидуальными предпринимателями на техническое обслуживание муниципального жилого фонда и содержание придомовой территории. Округ ведет работы по разработке и распространению методических пособий, рекомендаций, оказывает содействие и проводит консультации по организационной деятельности индивидуальным предпринимателям.

Новая форма работы позволяет руководителям МУП РЭУ проводить конкурсы среди индивидуальных предприниматей, выбирая лучших. В 2008 году расторгнуты договоры с 4 ИП. Отсутствия опыта работы в данной отрасли не позволяет некоторым индивидуальным предпринимателям качественно выполнять свою работу.

Также одним из приоритетных направлений работы комитета является информирование населения об изменениях в управлении многоквартирными жилыми домами в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ.

За 2008 год передано в собственность граждан, т.е. приватизировано 4 132 квартиры. Число деприватизированных квартир составило 27 (табл. 2.3).

Таблица 2.3 - Сводная информация по учету и приватизации жилья в Свердловском округе за 2007 - 2008 гг.

№ п/п	Показатели	2007	2008	% увеличения объемов
1	Количество семей, обратившихся в сектор учета и приватизации жилья по вопросам выдачи ордеров, договоров приватизации, постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий	6060	8816	68
2	Выдано договоров приватизации	3232	4184	77
3	Выдано доверенностей для регистрации договоров приватизации в учреждении юстиции	3692	4386	84
	Окончание таблицы 2.3
4	Подготовлено распоряжений по вопросам выдачи ордеров, договоров приватизации, постановке на учет нуждающихся в получении жилья	193	184
5	Приватизировано жилых помещений	3192	4132	77
6	Деприватизировано жилых помещений	29	27
7	Оказано платных услуг (тыс. руб.)	585,2	903,3	64
8	Подготовлено договоров социального найма		9
9	Принято на учет граждан, нуждающихся в получении жилья	290	69

Также продолжена работа по обустройству детских площадок, размещение которых производилось с учетом мнения и рекомендаций депутатов Городской Думы. Одновременно с их установкой производился ремонт асфальтового покрытия, восстановление пешеходных дорожек, бордюрного камня. Было обустроено 42 площадки, в т.ч. 30 детских и 12 спортивных площадок на общую сумму 5 225 тыс. рублей. Продолжалась работа и по оборудованию в жилых микрорайонах контейнерных площадок (всего 48 площадок на сумму 1 938 тыс. рублей).

В рамках работы Комитета производится непосредственная работа с населением, анализ которой показывает, что наибольшее количество обращений, как и раньше, поступает по вопросам жилищного и коммунального хозяйства.

Перспективными направлениями деятельности Комитета, как органа отвечающего за жилищно-коммунальное хозяйство Свердловского округа, по-прежнему, будут являться обеспечение необходимого перечня коммунальных услуг населению, благоустройство внутриквартальных территорий и частного сектора. Кроме того, продолжить в рамках реформирования жилищно-коммунального хозяйства работу по привлечению и обслуживанию жилого фонда субъектов различных форм собственности, а также работу по дальнейшему развитию территориально-общественному самоуправлению и оказанию помощи в работе общественных организаций.

Эффективность проведения реформы жилищно-коммунального хозяйства на современном этапе во многом зависит от реализации мероприятий по совершенствованию жилищно-коммунальных отношений непосредственно на муниципальном уровне. В рамках данной дипломной работы внимание автора сосредоточено на создании и повышении эффективности деятельности службы заказчика (управляющей компании), как представителей интересов собственника жилищного фонда и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

ГЛАВА 3. Совершенствование жилищно-коммунальных отношений «собственник- заказчик»

3.1 Маркетинговое исследование как инструмент повышения эффективности взаимоотношений между собственником и заказчиком

Ориентирование реформы жилищно-коммунального хозяйства на рыночную экономику подразумевает применение рыночных механизмов в деятельности предприятий данной сферы. Умелое и надежное управление жильем имеет огромное значение для его сохранения, а также для обеспечения нанимателей качественными услугами. Общая схема взаимодействия между собственником, заказчиком и производителем представлена на рис. 3.1.

Рис. 3.1 - Общая схема взаимодействия между собственником, заказчиком и производителем

Для разделения функций управления, эксплуатации и обслуживания жилья. Комитетом жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, была разработана специальная программа по созданию управляющей компании. Основная цель реализации мероприятий заключается в переводе жилищно-коммунального хозяйства на рыночные социально ориентированные принципы функционирования для надежного обеспечения населения необходимым качеством жилищно-коммунальных услуг.

Мы акцентируем свое внимание на создании Службы Заказчика (управляющей организации), как представителей интересов собственника жилищного фонда и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Данная служба будет действовать на рынке жилищно-коммунального хозяйства.

Одним из эффективных инструментов на рынке является маркетинг. Управляющая компания должна в данной работе уделять маркетинговому направлению. Маркетинг, активно применяемый в настоящее время во всех областях деловой активности, и, являющийся первопричиной многих бизнесов, пока практически не применяется в коммунальном хозяйстве региона.

Маркетинг - это социальное явление, в котором индивидуумы и их группы получают то, что им необходимо следуя своим желаниям и возможностям.

Продавцами услуг являются управляющие компании, а потребителями - жильцы. Индивидуумом представляется один конкретный житель. Группа - это население, проживающие на данной территории и пользующаяся жилищно-коммунальными услугами: жители одного подъезда, дома, определенного района (например, улицы, по которой проходит одна теплотрасса).

Жители выбирают управляющую компанию для того, чтобы она удовлетворяла их потребности в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а платежи (квартплата) являются ценой получаемых услуг. Для предоставления качественных услуг, удовлетворения клиентов (жильцов) стоит провести маркетинговые исследования для выявления путей эффективной реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства.

Существует много видов маркетинговых исследований (опросы, наблюдение, фокус-группа, глубинное интервью, анализ протокола и другое). Недостатки и достоинства каждого из методов применительно к системе жилищно-коммунального хозяйства приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 - Преимущества и недостатки отдельных видов маркетинговых исследований применительно к системе жилищно-коммунального хозяйства

Опросы, анкетирование
(+)	(-)
Простота проведения	Точность формулирования круга вопросов
Возможность опросить широкий круг жителей, собственников	Верность не честных ответов
Экономия при проведении
Не требует применение дополнительных средств
Наблюдение
(+)	(-)
Простота проведения	Для наблюдения доступны только внешние факторы
	Сложность выявления истинного отношения жителей
Фокус-группа
(+)	(-)
Более точное поредение проблем, мнение населения	Выявление проблем малого круга населения (в разных домах разные проблемы)
	Высокие затраты

Для выявления общего мнения жителей Свердловского округа был предложен метод анкетирования нескольких случайно выбранных домов в Свердловском округе, находящихся в разных его точках. Данный вариант маркетинговых исследований, проведенный среди жильцов Свердловского округа г. Иркутска, позволит выявить основные проблемы во взаимоотношениях между потребителями коммунальных услуг (собственниками) и Управляющими компаниями, отношение населения к реформе жилищно-коммунального хозяйства.

Результаты проведенных исследований могут быть применены в формировании деятельности управляющих компаний для эффективного оказания жилищно-коммунальных услуг, реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства. Впоследствии будут более рационально распределяться средствами (а это немаловажно), ведение отчета по доходам и затратам перед жильцами будет способствовать доверию населения к управляющим компаниям. В итоге жители будут заинтересованы в своевременных выплатах по жилищно-коммунальным услугам.

Для начала маркетинговых исследований надо разработать вопросы, которые позволят определить отношение населения к жилищно-коммунальному хозяйству и варианты развития отношений управляющих компаний с жильцами, чтобы в дальнейшем лучше ориентироваться в направлении развития жилищно-коммунального хозяйства.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства касается каждого из жителей, и для начала следует выяснить заинтересованность населения данной реформой и к происходящим в данной сфере изменениям. Будут заданы следующие вопросы:

· интересуетесь ли Вы реформой ЖКХ;

· замечаете ли Вы происходящие изменения в сфере ЖКХ;

· какой характер, по Вашему мнению, носят эти изменения;

· участвовали ли Вы в выборе схемы управления Вашей квартирой.

Основной вопрос, затрагивающий жителей в данный момент - управляющая компания, схема управления в целом. Из проведения анкетирования следует узнать предпочтения жителей к различным схемам управления, участие в данном вопросе:

· что должно являться основным мотивом при принятии решения для управляющей компании;

· какой схеме Вы отдаете (отдали) предпочтение.

Также жителей волнует и квартплата. Для решения данного вопроса тоже стоит знать мнение жителей - ведь они являются основными потребителями услуг:

· хорошо ли Вы представляете, на что именно расходуется квартплата;

· согласились бы Вы платить реально обоснованную сумму за службу быстрого реагирования;

· как часто Вы анализируете свои статьи расходов и их оплату.

Данный спектр вопросов поможет понять отношение жителей к проблемам жилищно-коммунального хозяйства и направить управляющие компании и жителей навстречу друг к другу.

3.2 Оценка результатов маркетингового исследования по вопросам улучшения жилищно-коммунальных отношений в Свердловском округе

Для выявления общего мнения жителей Свердловского округа был предложен метод анкетирования нескольких случайно выбранных домов в Свердловском округе, находящихся в разных его точках:

· ул. Лермонтова 333;

· ул. Мухина 25;

· мк/р Первомайский, 3 - 95;

· ул. 2-ая Железнодорожная 146.

В результате было опрошено около 250 квартир. Анкета представлена в приложении 1

Первой задачей исследований стояло выявление интереса к реформе жилищно-коммунального хозяйства (рис. 3.2.



Рис. 3.2- Структура ответов на вопрос: проявляете ли Вы интерес к реформе жилищно-коммунального хозяйства

Как видно из исследований, около половины опрошенных интересуются реформе жилищно-коммунального хозяйства, им интересно состояние своего жилого фонда на данный момент и его направление развития. Но основная половина населения не интересуются реформой. Население не остается в стороне от реформы реформе жилищно-коммунального хозяйства. Тот, кого интересует процесс реформы, может больше способствовать данным изменениям. Что ослабить сопротивление других жителей к реформе жилищно-коммунального хозяйства.

В данном случае можно предложить мотивирование населения в участии осуществления реформы жилищно-коммунального хозяйства путем разъяснения и информирование о ходе данной реформы. Это может быть бесплатное распространение газет «Жилище», проведение семинаров.

Далее интересен уже ход самой реформы жилищно-коммунального хозяйства (рис. 3.3.



Рис. 3.3- Структура ответов на вопрос: замечаете ли Вы изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства

Одна третья населения замечают изменения, происходящие в сфере жилищно-коммунального хозяйства в ходе проведения реформы. Более половины жителей Свердловского округа не замечают происходящих изменений в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Данные изменения должны быть представлены жителям управляющей компанией. Это может быть простая отчетность управляющей компанией перед населением.

К происходящим изменениям у жителей округа разное отношение (рис. 3.4

Рис. 3.4- Структура ответов на вопрос: приветствуете ли Вы изменения в сфере жилищно-коммунального хозяйства

70% опрошенных жителей Свердловского округа считают, что ситуация в их районе осталась прежней, а 10% - что ухудшилась, что может говорить о неэффективном действии управляющей компании. В итоге это должно направлять управляющую компанию на анализ, что сделано не так и как поступить более рационально. Должна быть сформировано более тесная связь с жителями и управляющей компанией, которая бы направила действия на более эффективный результат. Это может проводиться через отчетность компании перед жителями и возможности прямого обращения жителей к управляющей компании.

19% опрошенных считают, что ситуация значительно улучшилась. В интересах муниципалитета и управляющей компании направить мнение данной группы жителей на оставшуюся часть населения. Довольные изменениями люди будут и в дальнейшем их поддерживать. Управляющие компании должны приветствовать этих людей в качестве поддержки деятельности компании, то есть любой гражданин может выступить с инициативой помощи в различных мероприятиях, проводимых управляющей компанией.

По мнению населения, основным мотивом при принятии решений управляющей компанией должно являться: получение дохода, мнение населения - 48%, состояние жилого фонда - 35% (рис.3.5.

Рис. 3.5- Структура ответов на вопрос: что должно быть мотивом принятия решений для управляющей компанией

Учет мнения населения при принятии решений позволит управляющей компании направлять свои действия в сторону удовлетворения потребностей жителей. Позиция жителей показывает, что управляющие компании должны идти на более тесный контакт с местным населением, налаживанием обратной связи. Также должно иметь большое значение состояние жилого фонда, ведь именно оно является главным спросом деятельности управляющей компании. Но получение дохода сейчас стоит в основном на первом месте у управляющих компаний. Поэтому и здесь управляющая компания не должна находиться в стороне от жителей. Данные стороны могут быть более полно осмотрены в договоре управления домом с собственником помещения.

В проблемах реформирования жилищно-коммунального хозяйства надо упираться не только на управление, но и на жителей. 20% из опрошенных в Свердловском округе участвовали в выборе схемы управления своей квартиры, а 80% - нет. Вновь наблюдается проблема взаимодействия «управляющая компания-население».

Опираясь в ходе исследований на управляющие компании, мы исходили из предпочтений населения к ним (рис. 3.6.

Рис. 3.6- Структура ответов на вопрос: какую форму управления Вы определяете как более предпочтительную

Основная масса населения отдала свое предпочтение управляющим компаниям, 24% - товариществам собственников жилья, 10% - устраивает старая практика. В данном случае предпочтительнее стала для жильцов управляющая компания.

Само население не должно оставаться в стороне от проблем жилищно-коммунального хозяйства (рис. 3.7.

Рис. 3.7- Структура ответов на вопрос: «Какую форму участие в управлении своей собственностью Вы предпочитаете?»

Самое простое для жителей платить за коммунальные услуги и заниматься своим делом, но все же 60% желают контролировать данный процесс, а 23% из них непосредственно участвовать в управлении жильем. Каждый житель имеет на это право. Управляющей компании надо вести регулярную отчетность перед жителями и поощрение тех, кто хочет непосредственно поучаствовать в управлении жильем.

Главной платой за оказание жилищно-коммунальных услуг является квартплата. На вопрос, представляют ли жители, куда расходуется квартплата, ответили следующим образом (рис. 3.7).

Большинство жителей имеют общее понятие о направлении квартплаты. Но не полная ясность картины затрудняет представление о работе управляющих компаний. И здесь вновь подтверждается необходимость регулярной отчетности о деятельности компании.

Рис. 3.8- Структура ответов на вопрос: «Представляете ли Вы на что расходуется Ваша квартплата?»

Если более четко представить жителям куда именно идут их деньги и что это для них приносит, то для эффективного решения вопросов жилищно-коммунального хозяйства возможно платить более обоснованную сумму, например, за службу быстрого реагирования (рисунок 3.9

Рис. 3.9- Структура ответов на вопрос: «Согласны ли Вы платить реально обоснованную сумму за службу быстрого реагирования?»

Прежде всего, надо осознавать те проблемы, которые возникают непосредственного по конкретному дому, подъезду. Это надо осознавать не только управляющим компаниям, но и самим жителям (рис. 3.10

Рис. 3.10 Структура ответов на вопрос: «Можете ли Вы выделить проблемы вашего дома?»

Чуть меньше половины жителей осознают проблемы своего дома. Но для более эффективного решения данных проблем их должны осознавать обе стороны: население должно доносить до управляющих компаний о возникающих проблемах и наоборот.

Жители Свердловского округа анализируют свои статьи расходы и их оплату:

· всегда - 10%;

· время от времени - 30%;

· никогда - 60%.

Более половины жителей Свердловского округа не анализируют статьи расходов, что говорит об отсутствии контроля жителей над управляющей компании в вопросе распределения их квартплаты.

Среди опрошенных по Свердловскому округу было 60% мужчин, 40% женщин; 80% собственников жилья, 20% - квартиросъемщики.

В итоге по проведенным исследованиям можно сделать следующие выводы:

1. Половина населения находятся в стороне от реформы жилищно-коммунального хозяйства и не приветствует происходящие в ней перемены. Это осложняет реализацию реформы, выдвигая вперед негативные ее последствия. Населению надо более полно информировать о положениях реформы, достигнутых результатах, а главное о роли самих жителей в данной реформе.

2. Управляющие компании и жители должны налаживать обратную связь, ведение отчетности, составление договоров.

3.3 Повышение эффективности отношений «собственник - заказчик» путем ведения системы договоров и отчетности

Служба Заказчика (управляющая организация) является представителем интересов собственника жилищного фонда и потребителей жилищно-коммунальных услуг. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственник делегирует полномочия заказчика, управляющей компании или ТСЖ, которые в свою очередь, берут на себя обязанности заказчика и представляют интересы собственника перед производителем. Производитель поставляет Услуги населению либо муниципалитету. В результате данного вида взаимоотношений, собственник снимает с себя функции заказчика, а все претензии и пожелания решает через заказчика, УК.

Для качественной работы организаций, обслуживающих муниципальный жилищный фонд, создания конкурентной среды в жилищной сфере жилищными предприятиями Свердловского округа ведется работа по привлечению к обслуживанию и содержанию жилого фонда, на основании договорных отношений, управляющих организаций разных организационно-правовых форм, которым обеспечиваются равные условия работы.

Одной из проблем реформирования жилищно-коммунального хозяйства является слабая обратная связь «Собственник - Заказчик».Данные взаимоотношения можно представить в следующем виде. (рисунок 3.11)

Рис. 3.11 - Уточненная схема отношений «Собственник - Заказчик (УК) - Производитель»

Население заключает договор (1) управления многоквартирным домом с собственником помещения. По договору управляющая компания обязуется в течение определенного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме (2). Она в свою очередь должна направляться на решение проблем данного дома, на производство услуг, представление интересов населения. Все это воспроизводится в услуги (3), благоустраивает жилой комплекс, обслуживаемый управляющей компанией. Население пользуется данными услугами (4), достигнутыми результатами.

По мнению специалистов, эффективное развитие жилищной сферы возможно лишь на основе общественной поддержки и привлечения населения к непосредственному участию в данной работе. Речь идет, прежде всего, об информировании горожан о содержании проводимых мероприятий и принимаемых направлений развития.

От уровня удовлетворенности полученными результатами будет зависеть отношение населения к определенной управляющей компании. Жителям также необходим контроль за деятельностью управляющей компанией (55% опрошенных), более тесная взаимосвязь. Одной из форм контроля можно предложить введение системы отчетности перед жителями и договор. Из отчетов становится ясной деятельность управляющей компании для простого населения, что позволит еще и привлечь его к определенным проблемам дома (подъезда).

Основными элементами обратной связи будут являться договор и отчетность управляющей компании.

Здесь следует применить опыт г. Томска, в котором достаточно эффективно развита схема взаимодействия управляющих компаний и населения. По аналогии с томскими компаниями можно рассмотреть основные положения, которые должны содержаться в договоре. При составлении и выполнении данного договора надо руководствоваться Конституцией РФ, Гражданским Кодексом РФ, Жилищным Кодексом РФ, положениями Правительства РФ о правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и иными положениями гражданского законодательства РФ.

Эффективная система договорных отношений обеспечивает, с одной стороны, экономическую заинтересованность в эффективном управлении жилищным фондом, с другой стороны, создает условия для контроля за количеством и качеством предоставляемых услуг и выполняемых работ, а также позволяет корректировать стоимость работ и услуг в зависимости от качества их предоставления.

От точности составления договора будут зависеть дальнейшие отношения жителей и управляющей компании. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

- перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (технический регламент), порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; (тепло, вода, газ и т.д.)

- порядок определения цены договора, (плата за работу Управляющей Компании) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Сам договор управления многоквартирным домом следует заключать с каждым из собственников помещения, расположенного в многоквартирном доме. Настоящий договор будет заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Условия настоящего договора будут являться одинаковыми для всех собственников. Договор должен заключаться на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Условия настоящего договора являются одинаковыми для всех.

По данному договору управляющая компания по заданию собственника в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, представлять и отстаивать интересы собственника в бесперебойном предоставлении ему коммунальных услуг требуемого качества, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Как и в любом договоре должны быть рассмотрены права и обязанности каждой из сторон. Данные пункты имеют важную роль в направлении действий управляющей компании на качественное оказание жилищно-коммунальных услуг.

К обязанностям управляющей компании следует включить:

· Управление общим имуществом многоквартирного дома с наибольшей выгодой в интересах собственника - в первую очередь компания должна работать не на себя, а на жителей;

· В случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества управляющая компания обязана устранить выявленные недостатки за свой счет - это будет стимулировать компанию к избежанию недочетов в своей работе, повышению качества оказываемых услуг;

· Регулярно производить осмотры общего имущества (анализ, оценка для планирования работ, разработке требований и предложений собственника) - для эффективного управления, своевременного выявления и исправления недочетов;

· Проводить выбор специализированных, подрядных организаций, контролировать исполнение их обязательств - защищать интересы жильцов перед другими коммунальными службами;

· Вести бухгалтерский, оперативный и технический учет, делопроизводство, паспортный стол;

· Организовывать круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание, устранять аварии, обеспечить сохранность и рациональное использование общего имущества в многоквартирном доме;

· Представлять и отстаивать интересы Собственника перед коммунальными предприятиями и организациями в бесперебойном предоставлении тепла, горячей и холодной воды, электроэнергии, в обеспечении исправной работы лифта, канализации, газоснабжения, своевременном вывозе мусора;

· Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственника;

· Использовать поступающие денежные средства исключительно на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственника;

· Предоставлять собственнику отчет по затратам на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за год (по кварталам).

Права управляющей компании:

· Самостоятельно определять порядок и способ выполнения своих обязательств;

· Вести расчеты с собственником, предъявлять требования;

· Организовывать и проводить проверку технического состояния систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации и электроснабжения в помещении собственника.

Также обязанности имеются и у собственника:

· Соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержать собственное помещение в технически исправном состоянии;

· Предоставлять возможность Управляющей компании своевременно или в аварийном порядке обслуживать и производить ремонт;

· Ежемесячно, до 25 числа, производить оплату.

Собственник может иметь право:

· На своевременное и качественное предоставление услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

· Участвовать в планировании работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в принятии решений при изменении планов работ;

· Обращаться с жалобами на действия или бездействие Управляющей компании в территориальные органы Государственной жилищной инспекции или иные органы, а также на обращение в суд за защитой своих прав и интересов;

· Контролировать работу и исполнение обязательств Управляющей компании по настоящему договору.

Не использование одного из подпунктов в договоре может привести к ослаблению взаимосвязи управляющей компании с жильцами, неэффективному оказанию жилищно-коммунальных услуг, а также возникновению спорных вопросов.

В договоре управления многоквартирным домом следует рассмотреть ответственность каждой из сторон. Управляющая компания может нести ответственность в виде возмещения и устранения убытков, вреда, недочетов в работе. Сам собственник также несет ответственность по порче общего имущества.

В договоре следующим пунктом должны быть рассмотрены вопросы стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Каждый собственник имеет свою определенную долю в общей собственности имущества, и будет целесообразным назначить стоимость услуг в соотношении с данными долями.

Заключительной частью договора перед подписями должны стать положения об изменении и расторжении договора, урегулирования споров.

В итоге нами был разработан свой вариант договора управления многоквартирным домом с собственниками помещения (приложение 2). Формой взаимоотношений между владельцем жилищного фонда и управляющей компанией будет являться договор на управление, в котором предусмотрены взаимные права и обязанности по выполнению конкретных работ.

Важным вопросом в деятельности управляющей компании будет подомовой учет. Целесообразно будет ввести регулярный отчет перед жителями управляющей компанией по своей работе, затратам, поскольку любого жителя интересует куда идут его деньги. Мотивом стимулирования качественной работы управляющих компаний и нанятых работников является угроза расторжения договора на управление или трудового контракта. Это является механизмом стимулирования труда. Вместо внутриведомственного контроля вышестоящей организации, как это принято в нынешних жилищных организациях, в данном варианте результаты деятельности управляющей компании оценивают, с одной стороны, владелец, с другой стороны потребитель.

Главная цель реформы ЖКХ - управление домом в интересах собственника. Эта цель может быть достигнута только внедрением принципа подомового учета поступающих средств, планируемых работ, выполненных работ и их стоимости, исходя из согласованного тарифа. Ежегодным предоставлением каждому собственнику отчета по затратам и плана работы на предстоящий год. В ближайшее время - переходом на индивидуальный тариф на каждый дом исходя из конкретных затрат и пожеланий собственников. В перспективе - к ежегодному изменению тарифа в сторону его уменьшения и расширения спектра жилищных услуг.

Только при таком подходе каждый собственник жилья будет вовлечен в процесс активного управления своим домом, будет говорить о справедливом распределении средств, у жителей появится чувство настоящего собственника своего жилья. Следовательно, можно говорить об улучшении качества проживания граждан.

Подомовой учет - это комплекс программ «система адресного учета», квалифицированные специалисты. Данная программа более эффективна, когда она автоматизирована. Система адресного учета состоит из комплекса программ:

· паспортный стол (регистрация граждан, прописные карты, база данных проживающих, документы на собственность и льготы);

· квартплата (начисление за жилищные услуги, оплата, база данных, печать квитанций по лицевым счетам);

· осмотр, план по адресам, по объектам (техническое состояние, планирование, расчет затрат);

· задания (оформление заданий-нарядов, формирование реестра данных, печать заданий-нарядов);

· выполненные работы (оформление адресных работ по управлению и содержанию, анализ);

· работы по объектам (формирование базы данных, суммы затрат);

· итоги, тесты, контроль (базы данных по планированию, выполнению, заявкам населения, по капитальному ремонту);

· содержание (формирование базы данных по управлению и содержанию);

· анализ (анализ поступлений, затрат, данных по отчетам по каждому дому для населения, основных характеристик управляемых домов и фонда);

· диспетчер (прием и оформление заявок населения, формирование итогов);

· тепло (анализ потребляемой тепловой энергии, горячей воды).

Опираясь на базу подомового учета, каждого из жителей особо волнует вопрос платы за предоставление основных и дополнительных услуг. При функционировании управляющей компанией перед жителями должны предоставляться отчеты по расходованию средств, направленных на содержание жилищно-коммунального комплекса.

Простая форма отчета по затратам представлена в таблице 3.2

Таблица 3.2 - Отчет по затратам на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества жилого дома

	Содержание, руб.	Текущий ремонт, руб.	Всего, руб.	Кап. Ремонт с 01.01.2009
Долг на начало года
Начислено
Оплачено
Затрачено
Остаток
Среднегодовой тариф

Также жителям будет интересен отчет с полным расписанием статей расходов. Он представлен в Приложении 3. В настоящее время управляющими компаниями в структуре квартплаты расписываются следующие статьи затрат (на примере реально существующей управляющей компании в г. Иркутске), представленные в табл. 3.3.

Таблица 3.3 - Оплата жилищно-коммунальных услуг

Вид услуг	Остаток на нач. месяца	Начислено за месяц	К оплате	Вносимая сумма	Остаток на конец месяца
Текущее содержание
Отопление
Уборка лестничных клеток
Уборка придомовой территории
Вывоз мусора
Дезинф. обработка подвала
Мусоропровод
Лифт
Горячая вода
Холодная вода
Канализация
Ассенизация
Газ/Эл. Плита
Радиоточка
Телеантенна
Электроэнергия
Всего
Пени

Данный спектр услуг включает в себя основные и дополнительные услуги. Оплата данных услуг осуществляется по тарифам, определяемым нормативно-правовой базой области и города. В приложении 4 расписаны нормативы определения тарифов, на которые должна ориентироваться управляющей компания в Свердловском округе г. Иркутска.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги регулируются решением городской Думы города Иркутска «О системе оплаты жилья и коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде г. Иркутска» №004-20-060038/4 от 28.12.2007. По каждой услуге представлена цена на содержание и ремонт жилья. Управляющие компании могут устанавливать тарифы на предоставляемые услуги в соответствии с постановлением мэра г. Иркутска по услугам, предоставляемым конкретной организации.

Свердловский округ имеет большую площадь, и на его территории находится много станций, оказывающих коммунальные услуги: водопроводные и канализационные сети (ООО «Сетевая компания Иркут»), котельные («Аквикон», «Иркутск-терминал»). В разных районах Свердловского округа будут разные поставщики услуг, которые могут применять другие цены.

Доступ жителей к данной информации и предоставление отчетов о деятельности и расходов управляющей компании позволит жителям ориентироваться в деятельности компании.

Это позволяет сделать деятельность управляющей компании более прозрачной. А дополнительный отчет по статьям расходов позволит жителям четче ориентироваться в происходящих вокруг изменениях, в направлении действий управляющей компании. Это будет стимулировать самих управляющие компании в более эффективном управлении жилищным фондом, ведь собственник имеет право расторгнуть с ней договор.

К данной политики управляющей компании можно привести следующие определения: это реальность, справедливость, самоуправление, активность, комфорт, ответственность, заинтересованность, отчетность, согласованность, экономия, качество, конкуренция, рынок, прозрачность, индивидуальность, обоснованность, организованность, оперативность. Все это показывает, к чему должна стремиться реформа жилищно-коммунального хозяйства и способствовать этому должны сами жители и управляющие компании.

Данные мероприятия налаживают контакты «собственник - управляющая компания» и позволяют лучше ориентироваться в решении проблем реформирования в сфере жилищно-коммунального хозяйства, налаживают обратную связь, привлекают самих жителей к решению вопросов жилищно-коммунального хозяйства.

Регулирование отношений «собственник - заказчик - исполнитель» осуществляет муниципалитет (рис. 3.12). Муниципалитет разрабатывает нормативно-правовую базу для функционирования УК, устанавливает тарифы на услуги производителей, осуществляет контроль за деятельностью всех участников жилищно-коммунальных отношений. Кроме того, собственник может напрямую обращаться в отделы администрации Свердловского округа, администрацию г. Иркутска с предложениями и жалобами.

Рис. 3.12 - Расширенная схема связи «Собственник - Заказчик - Производитель»

Деятельность компании должна быть направлена, в первую очередь, на защиту интересов жильцов, эффективным управлением предоставленного ей в управление жилого комплекса. Составление договора между управляющей компанией и собственниками жилья будет являться гарантом в предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Контроль со стороны населения будет проходить через систему отчетов и расписания статей затрат в деятельности управляющей компании. Привлечение большего внимания жителей к проблемам жилищно-коммунального хозяйства ускорит проведение реформы этой сферы. В свою очередь, укрепление связи «собственник - управляющая компания» будет способствовать эффективности этого процесса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Современная реформа жилищно-коммунального хозяйства в РФ ориентирована на рыночную экономику. Явным на сегодняшний момент является то, что не все предприятия эффективно действуют в рыночных условиях. Их развитие тормозит как само несовершенство реформ, проводимых в РФ, так и нежелание населения принять данную реформу.

Кроме того, по мнению специалистов, эффективное развитие жилищной сферы возможно лишь на основе общественной поддержки и привлечения населения к непосредственному участию в данной работе. Речь идет, прежде всего, об информировании горожан о содержании проводимых мероприятий и принимаемых направлений развития. Важным элементом деятельности органов власти города, крупных муниципальных предприятий, частных фирм, акционерных обществ и других является развертывание маркетинговой деятельности и, в частности, рекламной компании и пропаганды передовых форм обслуживания.

Оптимальная схема управления жилищным фондом будет создана тогда, когда собственник будет выбирать ту управляющую компанию, которая в пределах заданных ей финансовых ресурсов обеспечит наилучшее содержание здания и предоставление жилищно-коммунальных услуг. Решать эти задачи такая управляющая компания может через заключение договоров с другими организациями или субъектами малого предпринимательства, а также собственными силами. Реализация такой схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество услуг.

Развитие реформы жилищно-коммунального хозяйства нашло свой путь и в Иркутской области. Главная цель областной государственной жилищной политики - создание механизма функционирования сбалансированного рынка жилья и жилищных услуг на территории Иркутской области и разделение ответственности между его участниками. Основные направления государственной стратегии развития жилищной реформы в 2005-2010 годах предполагают изменения, связанные с эффективным использованием жилищного фонда, в том числе по вопросам управления.

В разных городах области реформа жилищно-коммунального хозяйства достигла своего уровня развития. Анализ структуры управления жилищно-коммунального хозяйства г. Иркутска показывает, что она представляет собой громоздкую многозвенную пирамиду, не обеспечивающую реальной ответственности эксплуатирующих организаций перед квартиросъемщиками.

В Свердловском округе г. Иркутска значительную часть жилого дома составляют многоквартирные дома, и вопрос о системе управления жилищно-коммунальным хозяйством затрагивает значительную часть жителей г. Иркутска. Реформа жилищно-коммунального хозяйства проходит от федерального уровня до местного, до уровня округов и жилищно-эксплуатационных организаций. На данном уровне наше внимание сосредоточено на создании Службы Заказчика (управляющей организации), как представителей интересов собственника жилищного фонда и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

Для выявления общего мнения жителей о жилищно-коммунальном хозяйстве Свердловского округа было проведено анкетирование нескольких случайно выбранных домов в Свердловском округе, находящихся в разных его точках. В результате было опрошено около 250 квартир в домах, расположенных в разброшенном порядке по Свердловскому округу г. Иркутска.

Из маркетинговых исследований, проведенных среди жителей Свердловского округа г. Иркутска, было выявлено отношение самого населения к данной реформе, деятельности управляющих компаний. В итоге по проведенным исследованиям можно сделать следующие выводы:

· Среди населения есть понимание необходимости реформы, но нет четкого представления о ее содержании. Более половины опрошенных не приветствует происходящие сейчас перемены, так как их суть и конечный результат не ясны. Это осложняет реализацию реформы, обостряя негативное отношение к ней. Население надо более полно информировать о положениях реформы, достигнутых результатах, а главное о роли самих жителей.

· Необходимо совершенствовать коммуникации между всеми участниками жилищно-коммунальных отношений (налаживание обратной связи, ведение отчетности, составление договоров).

Анализ взаимосвязи «собственник - управляющая компания - производитель» было выявлено два существенных момента, требующих более точной и глубокой проработки: составление договора (на сегодняшний день не все договоры до конца хорошо проработаны), ведение постоянной отчетности затрат и деятельности управляющей компании перед населением. Реализация этих мероприятий позволит сделать деятельность управляющей компании более прозрачной и эффективной.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ в ред. 21.11.2005 г.

2. Жилищный кодекс РФ от 24.12.2007 г. в ред. 31.12.2008 г.

3. Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики в Российской Федерации» от 24.12.1992 года № 4218-1 (ред. от 08.07.1999 г.).

4. Федеральная целевая программа «Жилище» на 2005-2010 годы от 17 сентября 2004 г. № 675 (ред. от 14.02.2005 г. № 104).

5. Указ Президента РФ от 28.04.1997 г. № 425 (ред. от 27.05.1997) «О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации».

6. Постановление Правительства РФ от 02.04.02 №226 «О ценообразовании в отношении электрической и тепловой энергии».

7. Закон Иркутской области от 11.07.2005 г. № 79-оз «О региональных стандартах оплаты жилья и коммунальных услуг в Иркутской области».

8. Закон Иркутской области от 05.05.2006 г. № 23-оз «О социальной политике и мерах дополнительной социальной защиты населения Иркутской области на период реформирования жилищно-коммунального хозяйства».

9. решением городской Думы города Иркутска «О системе оплаты жилья и коммунальных услуг в муниципальном жилищном фонде г. Иркутска» №004-20-060038/4 от 28.12.2007.

10. Аболин А.А. Основные направления реформирования ЖКХ муниципальных образований // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. - 2008 г. - ч.1 - №2 - с. 37-40.

11. Боголюбов В.С., Васильева Н.В. Совершенствование экономических отношений в жилищной сфере: Учеб. Пособие. - СПб.: СПбГИЭА, 1999.

12. Бузырев В.В., Чекалин В.С. Экономика жилищной сферы: Учеб. Пособие. - М.: ИНФРА-М, 2004. - 256 с.

13. Данилова Т. Реформа теплоэнергетики в Эстонии// Городское управление.- 2008.- №1. - С.70-78.

14. Жилье: комплексный взгляд / Под общ. ред. В.М. Агапкина. Науч. Ред. А.В. Черняк, В.З.Черняк. - М.: А.В.Ч., 2004. - 976 с.

15. Лучкина Л.С. Жилищный сектор в постсоциалистических странах Европы// Мировая экономика и международные отношения. -2007. - № 3).

16. Мунтян В., Пасечников В. Частная управляющая компания жилищным фондом: практика двухлетней работы // Городское управление. - 2008. - №7. - С. 77-82.

17. Мищенко В.В., Гурьевских В.В. Бюджетирование организации и его принципы // Экономика. - 2007. - с. 90-96.

18. Научно-исследовательская работа по подготовке методических рекомендаций в рамках реализации концепции областной государственной жилищной политики. - Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2005. - 141 с.

19. Новые подходы к управлению жилищным фондом. Материалы Всероссийской научно-практической конференции. Иркутск: Издательство ИрГТУ.2005.-105 с.

20. Ореховский П.А. Совершенствование взаимодействия между органами центральной, региональной и местной власти //Интернет-ресурс: Лаборатории экономического анализа.

21. Отчет Комитета по жилищной политике Иркутской области Администрации Иркутской области за 2008 год.

22. Отчет Свердловского округа г. Иркутска о работе 2008 года.

23. Результаты мониторинга хода преобразований в жилищно-коммунальной сфере Иркутской области в реформы ЖКХ в Иркутской области в 2005-2007 гг. Комитета по жилищной политике Администрации Иркутской области.

24. Салама Юсеф. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Восточной Германии //Реформа ЖКХ". - 2007,- №2.

25. Цвигун И.В. Качество жилья: проблемы и пути решения. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 1990. - 188 с.

26. Цвигун И.В. Качество строительства и обслуживания жилищного фонда в условиях новой жилищной политики. // Развитие реального сектора как основа повышения уровня жизни населения: Материалы научно-практической конференции / Под ред. В.И. Саморухи. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2004, с. 30.

27. Шеремет А.Д., Сейфулин Р.С. Методика финансового анализа. - М.: ИНФРА, 1995.

28. Щепина С.В. Развитие жилищно-коммунального хозяйства. // Развитие реального сектора как основа повышения уровня жизни населения: Материалы научно-практической конференции / Под ред. В.И. Саморухи. - Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2004, с. 30.

29. www.govirk.ru

30. www.irkutsk.ru

31. www.jilishe.tomsk.ru

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Анкета для проведения опросов жителей Свердловского округа г. Иркутска

1. Интересуетесь ли Вы реформой ЖКХ?

А. да

Б. нет

В. затрудняюсь ответить

2. Замечаете ли Вы происходящие изменения в сфере ЖКХ?

А. да

Б. нет

В. затрудняюсь ответить

3. Какой характер, по Вашему мнению, носят эти изменения?

А. ситуация значительно улучшилась

Б. ситуация осталась прежней

В. ситуация значительно ухудшилась

Г. затрудняюсь ответить

4. По Вашему мнению, что должно являться основным мотивом при принятии решения для управляющей компании?

А. получение дохода

Б. мнение населения

В. Состояние жилого фонда

5. Участвовали ли Вы в выборе схемы управления Вашей квартирой?