Экономическая эффективность инвестиций в объекты недвижимости

Введение

Важным сегментом рыночной экономики является рынок недвижимости, включающий в себя первичный и вторичный рынок. Если первичный рынок представляет собой рынок строительных услуг, то вторичный рынок характеризуется объектами недвижимости, используемыми для реализации целей социального и жилищного назначения. Наибольший интерес для инвесторов представляет коммерческая недвижимость на вторичном рынке. Инвестиции осуществляется не в строительство, а в покупку объектов недвижимости, в которое обеспечивают инвесторы получение доходов в будущем. Соотношение затрат (инвестиции) и доходов представляет собой основу для экономической оценки эффективности инвестиций в объект недвижимости. Разработаны различные методы оценки эффективности, включающие показатели окупаемости рентабельности и чистого приведенного дохода.

В современной науке и практике для определения экономической эффективности инвестиций в объект недвижимости обсуждается возможность использования теории стоимости. В рамках этой теории определяется рыночная и инвестиционная стоимость объектов недвижимости.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ установлено использование методов затратного, доходного и сравнительного подходов в оценки стоимости недвижимости. Если затратный подход определяет размер инвестиции в строительство нового объекта аналогичного оцениваемого объекту, то доходный подход позволяет оценить будущие доходы, а также риски связанные с получением этих доходов. Сопоставление полученных результатов позволяет инвестору оценить эффективность вложений в строительство нового или приобретение на вторичном рынке действующего объекта недвижимости.

В дипломной работе рассмотрены вопросы оценки эффективности инвестиций, дана характеристика вторичному рынку недвижимости в г. Иркутске, определена рыночная стоимости коммерческой недвижимости (склада производственно-технической комплектаций) с использованием доходного и затратного подходов, а также сделаны выводы по результатам дипломной работы.

1. Рынок недвижимости и его основные характеристики

1.1 Понятие инвестиций и оценка их эффективности

В отечественной литературе советского периода инвестиции рассматривались в основном под углом зрения капиталовложений, и поэтому категория «инвестиции» по существу отождествлялась с категорией «капиталовложения». Под капиталовложениями понимались «затраты на воспроизводство основных фондов, их увеличение и совершенствование». Что касается инвестиций, то они трактовались как «долгосрочное вложение капитала в промышленность, сельское хозяйство, транспорт и другие отрасли народного хозяйства».

Из приведенных высказываний следует, что по существу инвестиции не только отождествлялись с капитальными вложениями, но и подчеркивался долгосрочный характер этих вложений.

Подобные взгляды были характерны вплоть до недавнего времени. С началом осуществления в нашей стране рыночных реформ точка зрения на содержание категории «инвестиции» стала изменяться, что получило отражение в действующем законодательстве. Так в законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины и оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта».

В этом определении можно выделить три существенных момента.

Во-первых, здесь фактически проводится грань между инвестициями и сбережениями, хотя понятие «сбережения» и не употребляется. Из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые не лежат мертвым грузом, а вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

Во-вторых, понятие инвестиций не связывается с долгосрочными вложениями. Инвестициями могут быть вложения на любой срок, подпадающие под данное определение.

В-третьих, в Законе не устанавливается форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудование, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права. Действительно, суть дела не изменяется от того, внес ли, например, акционер при создании предприятия определенную сумму денег, которая пошла на приобретение имущества, или акционер приобрел на свои деньги имущество и внес его в уставный капитала акционерного общества. По существу, также дело обстоит и с интеллектуальными ценностями. Акционер в качестве своего вклада может внести в уставный капитал общества с согласия других акционеров идею, которая получает денежную оценку. Дело в том, что акционер мог продать эту идею акционерному обществу, которая была бы оплачена из средств других акционеров. И в этом случае идея являлась бы товаром, как и
любое другое имущество.

Указанное выше определение инвестиций требует некоторого пояснения. Так, здесь через запятую перечисляются, например, деньги, паи, акции, имущество, интеллектуальные ценности и т. д. Однако деньги, имущество, интеллектуальные ценности становятся инвестициями тогда, когда вкладываются в объекты предпринимательской и других видов деятельности. Владельцы паев, акций и других ценных бумаг уже внесли либо деньги, либо интеллектуальные ценности, либо другое имущество и уже являются инвесторами. Паи, акции и другие ценные бумаги представляют собой уже осуществленные инвестиции.

В современной экономической литературе, посвященной финансовым аспектам функционирования экономики, инвестиции являются одной из наиболее часто используемых категорий как на микро-, так и на макроуровне. При этом, как правило, это понятие трактуется достаточно
узко и противоречиво.

В литературе можно выделить четыре группы трактовок понятия «инвестиции» на микроуровне: 1) инвестиции, определяемые через платежи; 2) инвестиции, определяемые через имущество; 3) комбинаторное понятие инвестиций; 4) диспозиционное понятие инвестиций.

Инвестиции, определяемые через платежи, рассматриваются как поток оплат и выплат (расходы), начинающихся с выплат (расходов). Говорить, о том, что инвестиции представляют собой платежи можно весьма и весьма условно. В частности, ноу-хау, являющиеся инвестициями при проведении исследований и разработок, не всегда можно трансформировать в платежи.

В то же время понятие инвестиций, определяемых платежами, служит хорошим разграничением категорий «инвестиция» и «финансирование». В отличие от инвестиций финансирование представляет собой поток платежей, начинающихся с выплат, которые трансформируются в затраты и в дальнейшем приводят к поступлениям.

При характеристике понятие «инвестиция», определяемого через имущество, исходным пунктом является баланс предприятия. Согласно этому определению инвестиции рассматриваются как процесс преобразования капитала (преимущественно денежного) в предметы имущества в составе активов предприятия, в том числе в ценные бумаги. При таком подходе к определению инвестиций «выпадают» вложения средств физических лиц (домашних хозяйств), в том числе и в ценные бумаги.

Комбинаторное понятие инвестиции основывается на представлении инвестиций как дополнительных вложений к уже имеющимся средствам, т.е. это вложения, направленные на расширение бизнеса или создание условий для повышения эффективности его функционирования. Такой трактовки понятия инвестиции придерживается, в частности, Ж. Перар. Он выделяет следующие типы инвестиций:

для замены или поддержания уровня оборудования;

на расширение посредством увеличения производственных мощностей;

на расширение деятельности посредством создания новых видов продукции;

на научно-исследовательские работы;

на продвижение товара и рекламу;

на участие в капитале других предприятий;

обязательного типа (инвестиции для предотвращения загрязнения окружающей среды, инвестиции в социальную сферу и т. п.);

стратегические инвестиции (инвестиции, связанные с поглощением предприятий или размещением капитала за рубежом).

Данная трактовка инвестиций жестко привязывает вложения к действующему предприятию (производственной системе) и фактически исключает из понятия инвестиции многочисленные вложения капитала, в том числе и первоначальную организацию бизнеса.

«В основе диспозиционного понятия инвестиций заложено положение, в соответствии с которым процесс инвестирования предполагает связывание финансовых средств и тем самым уменьшение свободы распоряжения ими предприятием. Этот процесс, с одной стороны, зависит от внешних факторов, а, с другой -- оказывает влияние на внешние факторы. Такие вложения могут характеризоваться как открытые системы, в которых реализация инвестиций влияет на функционирование других элементов системы, а на результаты инвестиций влияют решения, касающиеся других элементов системы».

Примером подобного рода отношений может служить взаимосвязь между инвестиционной сферой и сферой финансирования. Так, эффективность инвестиций предопределяется наличием финансовых ресурсов, находящихся в распоряжении предприятия. В свою очередь, привлечение финансовых ресурсов в распоряжение предприятия зависит от потенциальной эффективности инвестиционного проекта. Другим примером взаимосвязанных инвестиций являются вложения в производственную инфраструктуру, которые стимулируют и делают более эффективными вложения в другие сферы.

Различия в трактовках понятия «инвестиция» на микроуровне предопределяются как целями и задачами исследования отдельных авторов, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Из изложенного можно сделать ряд выводов.

Первый вывод: понятие «инвестиция» на макро- и микроуровнях наполнено различным содержанием. То, что для отдельного инвестора на микроуровне является инвестицией не подходит под понятие инвестиции на макро так как в этом процессе не происходит прироста средств производства и материальных запасов, т. е. не происходит прироста капитала в целом.

Второй вывод: понятие «инвестиция» связывается с деятельностью конкретного лица, называемого инвестором. Именно инвестор вкладывает средства в тот или иной проект.

Третий вывод: инвестиции представляют собой многоаспектные вложения капитала, которые могут реализовываться в различных формах и характеризоваться разнообразными особенностями.

Обобщая представленные выше подходы к определению понятия инвестиции, можно выделить следующие признаки инвестиций, являющиеся наиболее существенными:

потенциальная способность инвестиций приносить доход;

процесс инвестирования, как правило, связан с преобразованием части накопленного капитала в альтернативные виды активов экономического субъекта (предприятия);

в процессе осуществления инвестиций используются разнообразные инвестиционные ресурсы, которые характеризуются спросом, предложением и ценой;

целенаправленный характер вложения капитала в какие-либо материальные и нематериальные объекты (инструменты);

наличие срока вложения (этот срок индивидуален и определять его заранее неправомерно);

вложения осуществляются лицами, называемыми инвесторами, которые преследуют свои индивидуальные цели, не всегда связанные с извлечением непосредственной экономической выгоды;

наличие риска вложения капитала, означающее, что достижение целей инвестирования носит вероятностный характер.

Таким образом, мы подошли к тому, чтобы сформулировать определение понятия инвестиции. Под инвестициями мы будем понимать целенаправленное вложение на определенный срок капитала во всех его формах в различные объекты (инструменты) для достижения индивидуальных целей инвесторов.

Рынок банковских кредитов и рынок ценных бумаг в современных условиях становятся необходимыми звеньями инвестиционного процесса, основными каналами, по которым сбережения превращаются в инвестиции и используются для развития производства.

В зависимости от объектов вложения капитала выделяют реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимается вложение средств (капитала) в создание реальных активов (как материальных, так и нематериальных), связанных с осуществлением операционной деятельности экономических субъектов, решением их социально-экономических проблем. Под финансовыми инвестициями понимается вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги.

Финансовые инвестиции либо имеют спекулятивный характер, либо ориентированы на долгосрочные вложения. Формами финансовых инвестиций являются вложения в долевые и в долговые ценные бумаги, а также депозитные банковские вклады.

Спекулятивные финансовые инвестиции ориентированы на получение инвестором желаемого инвестиционного дохода в конкретном периоде времени. Финансовые инвестиции, ориентированные на долгосрочные вложения, как правило, преследуют стратегические цели инвестора, связаны с участием в управлении объекта, в который вкладывают капиталы.

Реальные инвестиции, в свою очередь, подразделяют на материальные (вещественные) и нематериальные (потенциальные). Потенциальные инвестиции используются для получения нематериальных благ. Материальные инвестиции предполагают вложения прежде всего в средства производства. Их, в свою очередь, можно подразделить на: 1) стратегические инвестиции; 2) базовые инвестиции; 3) текущие инвестиции; 4) новационные инвестиции. Назначение этих инвестиций и их роль в наращивании производственного потенциала различны.

Стратегические инвестиции -- это инвестиции, направленные на создание новых предприятий, новых производств либо приобретение целостных имущественных комплексов в иной сфере деятельности, в иных регионах и т. п.

Базовые инвестиции -- это инвестиции, направленные на расширение действующих предприятий, создание новых предприятий и производств в той же, что и ранее, сфере деятельности, том же регионе и т. п.

Текущие инвестиции призваны поддерживать воспроизводственный процесс и связаны с вложениями по замене основных средств, проведению различных видов капитального ремонта с пополнением запасов материальных и оборотных активов.

Новационные инвестиции можно подразделить на две группы: а) инвестиции в модернизацию предприятия, в том числе в техническое переоснащение в соответствии с требованиями рынка, и б) инвестиции по обеспечению безопасности в широком смысле слова. Речь идет об инвестициях, связанных с включением в состав предприятия технологических структур, гарантирующих бесперебойное и эффективное обеспечение производства необходимыми сырьем, комплектующими, обслуживанием технологического производства.

Для каждого из выделенных видов, типов инвестиций характерны свои уровни риска. Зависимость между типом инвестиций и уровнем их риска прежде всего определяется возможностью прогноза состояния внешней для инвестора среды после завершения инвестиций. В нашем случае создание новых предприятий, новых производств, как правило, связано с освоением, выпуском новых видов продукции (услуг для рынка). Однако поведение рынка на перспективу трудно предвидеть, поскольку оно характеризуется высокой степенью неопределенности. В то же время повышение эффективности существующего производства посредством текущих инвестиций, как правило, связано с минимальными опасностями негативных последствий для инвесторов.

По характеру участия инвестора в инвестиционном процессе инвестиции подразделяются на прямые и косвенные (опосредованные). Прямые инвестиции предполагают прямое, непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный объект инвестирования, будь то приобретение реальных активов, либо вложение капитал: в уставные фонды организации. Косвенные (опосредованные) инвестиции предполагают вложения капитала инвестора в объекты инвестирования через финансовых посредников (институциональных инвесторов) посредством приобретения различных финансовых инструментов.

По отношению к объекту вложения выделяют внутренние и внешние инвестиции. Внутренние инвестиции представляют собой вложения капитала в активы самого инвестора, внешние -- вложения капитала в реальные активы других хозяйствующих субъектов или финансовые инструменты иных эмитентов.

По периоду осуществления инвестиции подразделяют на долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные. Долгосрочные инвестиции представляют собой вложения капитала на период от грех и более лет (как правило, они осуществляются в форме капитальных вложений), среднесрочные -- вложения капитала на период от одного до трех лет, краткосрочные -- вложения на период до одного года.

Во временном аспекте инвестиции классифицируются также по продолжительности срока эксплуатации инвестиционных объектов. Он может быть определенным или неопределенным. Любая неопределенность повышает финансовые риски и тем самым снижает заинтересованность во вложениях.

По степени взаимосвязи инвестиции подразделяют на три группы: 1) изолированные инвестиции (это такие вложения, которые не вызывают потребности в других инвестициях); 2) инвестиции, зависимые от внешних факторов; 3) инвестиции, влияющие на внешние факторы. Вторая и третья группа составляют так называемые взаимосвязанные (взаимозависимые) инвестиции.

По степени надежности инвестиции подразделяют на относительные, надежные и рисковые. Наиболее рисковыми являются инвестиции в сферу исследований и разработок. Здесь трудно оценить и потребности в ресурсах, и будущие результаты. Различные формы поддержки данного вида инвестиций зачастую осуществляются через государственные программы. Менее рисковыми являются инвестиции в сферы (отрасли) с достаточно определенным рынком сбыта.

Инвестиции можно классифицировать и через призму характеристики инвесторов. Здесь существуют разные подходы к выделению классификационных признаков. Наиболее распространенным подходом является разделение инвесторов на две группы: 1) частные инвесторы (отечественные и иностранные); 2) государственные и муниципальные инвесторы. Частные инвестиции представляют собой вложения капитала физических, а также юридических лиц негосударственных форм собственности. К государственным и муниципальным инвестициям относят вложения капитала государственных и муниципальных предприятий, а также средств бюджетов разных уровней и государственных внебюджетных фондов.

По характеру использования капитала в инвестиционном процессе выделяют первичные инвестиции, реинвестиции и дезинвестиции. Первичные инвестиции представляют собой вложение капитала за счет как собственных, так и заемных средств инвесторов. Реинвестиции представляют собой вторичное использование капитала в инвестиционных целях посредством его высвобождения в результате реализации ранее осуществленных инвестиций. Дезинвестиция -- это высвобождение ранее инвестированного капитала из инвестиционного оборота без последующего использования в инвестиционных целях.

По региональным источникам привлечения капитала выделяют отечественные и иностранные инвестиции. Отечественные инвестиции представляют собой вложения капитала резидентами данной страны (домашними хозяйствами, предприятиями, организациями, государственными и муниципальными органами) К иностранным инвестициям относят вложения капитала нерезидентами (как юридическими, так и физическими лицами) в объекты и финансовые инструменты другого государства.

По отраслевой направленности инвестиции классифицируют в разрезе отдельных отраслей и сфер деятельности.

С понятием реальных и финансовых инвестиций тесно связано понятие действительного и фиктивного капитала. В экономической литературе под фиктивным капиталом понимаются обычно ценные бумаги. Действительный капитал вкладывается в производство, а ценные бумаги служат титулами собственности, представляющими этот капитал. Фиктивный капитал, как отмечалось в одном издании, -- это «капитал, который существует в виде ценных бумаг, приносящих доход их владельцу... В отличие от действительного капитала, вложенного в различные отрасли хозяйства, фиктивный капитал не имеет внутренней стоимости и не является реальным богатством, а поэтому не выполняет никакой функции в процессе капиталистического воспроизводства».

В общем понимании эффективностью называют степень достижения наилучших результатов при наименьших затратах. Эффективность инвестиционного проекта может рассматриваться как категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для разных участников проекта его эффективность может быть различной. Финансово реализуемый проект может в то же время быть неэффективным для его участников.

Эффективность участия в проекте собственного капитала некоторого участника (или в другой терминологии -- эффективность проекта для этого участника) определяется по соотношению (с учетом разновременности) его собственного капитала, вложенного в проект, и капитала, полученного им за счет реализации проекта и остающегося в его распоряжении (после компенсации собственных издержек и расплаты с другими участниками: кредиторами, государством и др.). При этом все потоки, поступающие к этому участнику, являются притоками, а все потоки, поступающие от него (в проект или к другому участнику), -- оттоками.

Объем собственных средств участника, вкладываемых в проект, определяется в этом случае как разность между объемом всех средств, вкладываемых в проект, и объемом средств, привлеченных для этой цели.

Объем собственных средств, вкладываемых в проект на каждом шаге, определяется как разность между всеми средствами, которые должны на этом шаге быть вложены в проект, и объемом взятого на этом шаге займа.

Эффективность инвестиционного проекта может оцениваться как количественными (показателями эффективности), так и качественными характеристиками.

Среди различных показателей эффективности весьма важную роль играют показатели эффекта. Эффект -- категория, характеризующая превышение результатов реализации проекта над затратами на нее за определенный период времени. В любом случае эффект означает определенный абсолютный результат, полученный от использования каких-либо средств, в том числе и капитальных вложений.

Показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту:

показатели общественной эффективности -- к обществу в целом;

показатели коммерческой эффективности проекта -- к реальному или абстрактному юридическому или физическому лицу, осуществляющему проект целиком за своей счет;

показатели эффективности участия предприятия в проекте -- к этому предприятию;

показатели эффективности инвестирования в акции предприятия -- к акционерам акционерных предприятий -- участников проекта;

показатели эффективности для структур более высокого уровня -- к этим структурам;

показатели бюджетной эффективности -- к бюджетам всех уровней.

Показатели эффективности, относящиеся ко всему периоду реализации проекта, называются интегральными (в названиях отдельных показателей это определение иногда опускается). Интегральные показатели эффективности используются в целях:

оценки выгодности реализации проекта или участия в ней;

выявления граничных условий эффективной реализации проекта;

оценки риска, связанного с реализацией проекта;

оценки устойчивости проекта (сохранения его выгодности и финансовой реализуемости) при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других внешних условий реализации;

экономической оценки результатов выбора одного из альтернативных проектов (вариантов проекта) или выбора группы независимых проектов из заданного перечня при ограниченном количестве денежных ресурсов.

Рекомендуется оценивать:

эффективность проекта в целом;

эффективность участия в проекте.

Эффективность проекта в целом оценивается в целях определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поисков источников финансирования.

Показатели эффективности участия в проекте определяются как техническими, технологическими и организационными решениями проекта, так и схемой его финансирования.

Анализ эффективности инвестиционных проектов базируется на следующих основных принципах, применяемых к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

исследовании проекта в течение всего его жизненного цикла -- расчетного периода от проведения прединвестиционных исследований до прекращения проекта;

моделирования потоков продукции, ресурсов, денежных средств;

приведении разновременных доходов и расходов к условиям экономической соизмеримости в начальном периоде;

сопоставлении ожидаемых совокупных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы доходности на капитал;

использовании текущих, базисных, прогнозных и дефлированных (расчетных, приведенных к сопоставимому виду) цен.

Как правило, нельзя отбирать среди альтернативных проектов наиболее эффективный по наилучшему значению таких показателей, как внутренняя норма доходности, индекс доходности инвестиций, срок окупаемости и т.д. Выбранное решение может не совпадать с наилучшим по критерию максимума NPV. Поэтому расчет всех этих показателей необходим не столько для выбора наиболее эффективного проекта, сколько для его анализа: если один или несколько показателей эффективности принимают значения, не характерные для проектов данного типа, свидетельствующие о неустойчивости проекта или выходящие за границы приемлемости, то необходимо понять и разъяснить в проектных материалах причины этих отклонений либо скорректировать исходную информацию и уточнить выбор наилучшей альтернативы.

Расчет эффективности могут выполняться в текущих или в прогнозных ценах. На начальных стадиях разработки проекта можно проводить расчеты в текущих ценах. Расчет эффективности проекта в целом рекомендуется проводить как в текущих, так и в прогнозных ценах. При разработке схемы финансирования и оценке эффективности участия в инвестиционном проекте рекомендуется использовать только прогнозные цены.

Надо отметить, что в мировой практике сложились подходы к оценке эффективности инвестиционных проектов, предусматривающие:

моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;

учет результатов анализа рынка, финансового состояния предприятия, претендующего на реализацию проекта, степени доверия к руководителям проекта, влияния реализации проекта на окружающую природную среду и т.д.;

определение эффекта посредством сопоставления предстоящих интегральных результатов и затрат с ориентацией на достижение требуемой нормы дохода на капитал или иных показателей;

приведение предстоящих разновременных расходов и доходов к условиям их соизмеримости по экономической ценности в начальном периоде;

учет влияния инфляции, задержек платежей и других факторов, на ценность используемых денежных средств;

учет неопределенности и рисков, связанных с осуществлением проекта.

Следует также отметить, что во избежание излишних сложностей при рассмотрении сущности и действия методов оценки эффективности, как правило, используют определенные допущения в части налоговой политики, инфляции и рисков, что, в свою очередь, реализуется в расчетах эффективности с помощью специальных программных продуктов.

1.2 Рынок недвижимости и его основные характеристики

«Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает с помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;

распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка».

«Рынок недвижимости (в широком понимании) - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных и частичных прав собственности от одного субъекта к другому».

Рынок недвижимости (в узком понимании) - совокупность объектов недвижимости, в отношении которых возможно вовлечение в экономический оборот.

Рынок недвижимости является несовершенным по причине отсутствия ряда характерных черт, присущих совершенному рынку (табл. 1.2.1.).

Таблица 1.2.1

Характерные черты общепринятого рынка и рынка недвижимости

Характерные черты рынка	Общепринятый рынок	Рынок недвижимости
1. Устойчивая территориальная граница рынка	регион, страна, группа стран	регион, город, район
2. Стандартизованность товара	абсолютная или очень высокая	Отсутствует
3. Взаимозаменяемость товаров	абсолютная	Слабая
4. Число покупателей и продавцов	большое	Небольшое
5. Соотношение между числом покупателей и продавцов	сбалансированное	Колеблется между сбалансированностью рынка покупателя и рынка продавца
6. Характер сделок	публичные и биржевые	носят частный характер
7. Достоверность и полнота информации	очень высокая	Доступная информация часто недостоверна
8. Доступность информации о товарах и рынке	очень высокая	доступ к информации обычно затруднен
9. Скорость обмена информации	очень высокая	Низкая
10. Степень осведомленности покупателя и продавца о товаре	высокая	Низкая
11. Правовое регулирование взаимоотношений между покупателем и продавцом	минимальное	Значительное
12. Стабильность цен	цены стабильны	тенденция к росту цен
13. Транспортабельность	высокая	Отсутствует
14. Роль национального признака в принятии решения на рынке	практически отсутствует	заметная роль
15. Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения	значительное	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Спрос на рынке недвижимости представлен покупателями, приобретающими недвижимость с целями инвестирования, коммерческой эксплуатации (аренды), использования для организации производственной или коммерческой деятельности (финансово-экономические цели), либо для непосредственного использования (проживание), социальных целей, обеспечения возможностей создания объектов инфраструктуры (нестоимостные цели).

Особенности предложения на рынке недвижимости предполагают его разделение на первичный и вторичный рынки.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые, и основными продавцами выступают строительные и инвестиционно строительные компании.

На вторичном рынке представлена недвижимость ранее бывшая в употреблении и принадлежавшая определенному собственнику.

Ситуации на вторичном и на первичном рынках взаимосвязаны.

На спрос и на предложение на рынке недвижимости влияют следующие факторы:

экономические;

социальные;

административные;

окружение;

политические, национальные, культурные факторы, традиции населения.

В соответствии с приведенным определением, структура рынка включает:

объекты недвижимости субъекты рынка;

процессы функционирования рынка механизмы (инфраструктуру) рынка.

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода: институциональный, объектный, воспроизводственный.

Если описать каждый вид профессиональной деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, то есть как самостоятельный институт, а также указать взаимосвязи между институтами, получим институциональный подход. Назовем некоторые институты рынка недвижимости:

органы власти (федеральные; региональные; муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

институт независимой оценки недвижимости;

девелопмент;

банки и другие финансовые институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

институт управляющих недвижимостью;

институт риэлторов;

государственный и частный нотариат;

строительные организации;

арендаторы недвижимости;

продавцы недвижимости;

саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости.

Если классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности) - мы реализуем «объектный» подход описания структуры рынка недвижимости.

Правомерно будет выделить:

рынок земли: первичный (в том числе приватизация) и вторичный рынки, рынок аренды, (который также делится на первичный и вторичный) и др. формы закрепления участков земли в пользование;

рынок искусственных сооружений: делится на рынок жилых и нежилых помещений. Рынок нежилых помещений делится на рынок коммерческой, промышленной и социальной (парки, зоны отдыха, санатории, дома культуры) недвижимости. Каждый из секторов может быть первичным (в том числе приватизация) и вторичным, а также включать рынок аренды;

строительный рынок: рынки строительных подрядов, проектов, технологий и пр.;

рынок таймшеров (временных отрезков, на которые делится использование одного и того же объекта недвижимости разными владельцами, например: круглогодичный «график» аренды пятью семьями виллы на берегу моря).

«Воспроизводственный» подход описывает структуру рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости. С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

отношения, возникающие в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор развития объектов недвижимости);

отношения, возникающие в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости (на рынке недвижимости они составляют сектор потребления объектов недвижимости);

наконец, в рассеянном виде, образно говоря, «в промежутках» между взаимоотношениями по поводу создания и потребления объектов недвижимости, присутствуют отношения перераспределения прав на недвижимость. На рынке недвижимости они составляют сектор оборота прав на недвижимость.

Сектор развития (реконструкции, создания) объектов недвижимости предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости. Последние обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости.

Сектор оборота прав на объекты недвижимости обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними. В результате оборота прав происходит перераспределение недвижимости между экономическими субъектами в соответствии с их хозяйственными целями и интересами. С переходом прав у владельцев недвижимости возникают и обязанности, прежде всего - платить налоги и содержать за свой счет и под свою ответственность объекты недвижимости. Общественные обязанности стимулируют эффективное потребление (то есть эксплуатацию, управление) полезных свойств недвижимости.

Сектор эксплуатации и управления недвижимостью обеспечивает «потребление» - эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости. Эти отношения возникают с момента приобретения прав на недвижимость и как бы замыкают жизненный цикл ее существования. От организации «потребления» недвижимости зависит длительность физического существования объекта и полезный эффект для владельца: позволит ли обладание недвижимостью получить доход или решить социальные задачи. Тем самым закладываются предпосылки для расширения недвижимой собственности либо через приобретение новых прав на объекты недвижимости, либо посредством нового строительства.

Переплетение отношений этих секторов формирует воспроизводственную структуру рынка недвижимости в целом.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Особенности рынка недвижимости обусловлены природой недвижимости.

В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы, рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на объекты недвижимости предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом. Спрос на объекты недвижимости не является взаимозаменяемым (например, спрос на жилье невозможно переориентировать на промышленные объекты).

Почти все операции на рынке недвижимости требуют государственной регистрации.

Подавляющее большинство граждан выступает собственником единственного вида недвижимости - жилья. Поэтому рынок недвижимости выполняет функцию социального стабилизатора. Так, передача в собственность граждан жилого фонда и разумное регулирование прав на жилье позволили советской России в 1924-1928 гг. сформировать самостоятельное самоуправление, преодолеть 30% разруху городского хозяйства и поднять уровень жизни населения до показателей 1913 г. Наоборот, нарушение социальной функции рынка недвижимости ведет к дестабилизации и краху правящего режима, как это произошло в январе-марте 1997 г. в Албании.

Совокупность всех факторов и формирует в каждом регионе особый характер местного рынка недвижимости.

Региональная привязка рынка недвижимости имеет ряд важных следствий:

1. Понятие «единый рынок недвижимости России» надо воспринимать со значительной степенью условности. Так, например, «общий (единый) рынок» рабочей силы России означает не только систему отношений по поводу купли-продажи (найма) рабочей силы, но и возможность ее свободного перемещения между регионами. Из определения недвижимости, очевидно, что «переместить» ее невозможно. Следовательно, термин «единый» в отношении рынка недвижимости России может быть расшифрован как «совокупность общих для России норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, или как единое нормативно правовое пространство».

2. Поэтому главная задача федерального центра - формирование единых и обязательных для всех участников рынка недвижимости норм, правил и процедур движения прав на недвижимое имущество, учитывающих различия экономического развития регионов.

Необходимо также изменить содержание региональной политики федерального центра: стимулируя хозяйственную самостоятельность регионов, основанную на вовлечении имущества субъектов Федерации и муниципальных образований в экономический оборот, он должен пресекать попытки ввести какие-либо местные ограничения законных прав либо условий экономического оборота недвижимости, если они обусловлены не экономической целесообразностью, а политическими предпочтениями региональных органов власти.

Материальная база рынка складывалась из двух источников. Первый - это бесплатная приватизация жилья гражданами, бесплатная и платная приватизация нежилых помещений и земельных участков (рынок первичной приватизации недвижимости). Второй - это формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов (первичный рынок строительства и продажи недвижимости). В дальнейшем формировался вторичный рынок недвижимости - рынок перепродажи ранее приватизированных или впервые проданных новых объектов.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

рынок земли (земельных участков);

рынок жилья;

рынок нежилых помещений;

рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и, нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной и муниципальной собственности.

Дополнительно можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют особые процедуры при оценке и продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно измерение, как целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана застройки.

Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг, для которого характерно предоставление жилья во временное пользование на срок от одних суток и более и наличие развитой инфраструктуры обслуживания постояльцев (предприятия бытового обслуживания, торговли, транспортного и экскурсионного обслуживания, деловой, спортивный и культурный сервис).

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих: первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке. Государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает как основной продавец недвижимости; вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

Собственник недвижимости не только владеет и пользуется имуществом, но и распоряжается им. Он может его продать, обменять, сдать в аренду, внести в залог, завещать или безвозмездно передать по своему усмотрению.

Государственные и муниципальные предприятия не имеют права сдавать в аренду закрепленное за ними на праве полного хозяйственного ведения недвижимое имущество. Арендодателем этого имущества выступает Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом в лице соответствующих управлений и территориальных органов.

Для предприятий иных форм собственности установлены ограничения на распоряжение недвижимым имуществом.

В частности, типовой устав акционерного общества открытого типа, применяемый при акционировании государственных предприятий, определяет, что решения о сдаче в аренду, продаже, обмене, залоге или ином отчуждении недвижимого имущества общества, превышающего по стоимости 10% активов (уставного капитала), принимаются не правлением или директором, а общим собранием акционеров. На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных ресурсов и проблемы, связанные с охраной окружающей среды, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Рынок недвижимости как само регулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры.

Спрос -- это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени.

Предложение -- это количество земли и другого недвижимого имущества (м², м³, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, неэластично.

Цена -- это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость -- это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности.

Система рынка недвижимости представлена на рисунке 1.2.1

Рис. 1.2.1 Система рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости позволяет определить наиболее эффективное направление инвестирования.

1.3 Особенности инвестиций в объект недвижимости

В процессе анализа инвестиций в недвижимость обычно возникает одна из двух проблем.

1. Какой из объектов недвижимости следует приобрести (купить, построить, арендовать и т.п.) инвестору для обеспечения своих интересов (максимизация прибыли, минимизация издержек, обеспечение оптимальных потребительских качеств и т.п.). При решении данной проблемы обычно возникает два вопроса:

выгодно ли вообще приобретать недвижимость? При решении данного вопроса необходимо определить эффективность вложений в недвижимость по сравнению с другими направлениями инвестирования (например, по сравнению с инвестициями в ценные бумаги, вложением денег в банк и т.д.);

какой из имеющихся объектов недвижимости выбрать? При решении данного вопроса определяется, какой из объектов недвижимости будет наилучшим образом обеспечивать интересы инвестора (с точки зрения местоположения, назначения, размеров и т.д.). Также, здесь учитываются потенциальная прибыль от объекта и расходы на его приобретение.

2. Инвестор владеет некими объектами недвижимости и решает, каким образом лучше всего использовать данные объекты, чтобы обеспечить свои интересы. Данная проблема содержит в себе два аспекта:

определение назначения объекта (жилье, коммерция, склад, офисное помещение и т.п.). По своей сути этот аспект соответствует анализу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости;

определение формы распоряжения объектом недвижимости (управление собственными силами, аренда, доверительное управление, залог, продажа).

В основе решения, как первой, так и второй проблемы лежит принцип оптимального соотношения доходов от недвижимости и расходов на нее. Поэтому при анализе эффективности инвестиций в недвижимость вначале прогнозируются параметры доходов и расходов, а затем находятся показатели, характеризующие соотношение между доходами и расходами.

Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:

долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;

невысокая ликвидность -- продажа и покупка объекта занимает много времени и средств;

потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;

необходимость доказательства прав на приобретенный объект путем государственной регистрации сделок;

потребность в профессиональном управлении недвижимостью и значительных затратах по ее обслуживанию;

относительно более высокая надежность и эффективность вложений, обеспечиваемые самим объектом инвестирования;

многообразие источников инвестирования.

Капитальные вложения в недвижимость -- это инвестирование в реальные активы:

в освоение земельных участков;

добычу полезных ископаемых;

разработку лесных ресурсов;

строительство зданий и сооружений различного назначения.

Они осуществляются в предпринимательской форме -- в виде прямых и портфельных инвестиций:

Прямые инвестиции - означают вложения капитала непосредственно в строящиеся, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания, сооружения, водные и другие объекты.

Портфельные инвестиции -- это приобретение акций, облигаций, долей, паев предприятий у других участников инвестиционного процесса, т.е. вложения не в саму недвижимость, а в выпущенные под ее обеспечение ценные бумаги.

Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:

прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализации при перепродаже;

текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;

дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).

Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др.

«Федеральный закон № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской федерации, осуществляемой в форме капитальных строений», организации в формы системы в которой принимают участие:

1. Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

2. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы).

3. Заказчики - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. При этом они не вмешиваются в предпринимательскую и (или) иную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности, если иное не предусмотрено договором между ними. Заказчиками могут быть инвесторы.