Жилая недвижимость в настоящее время играет важную роль в экономическом развитии РФ. Причем состояние отечественного рынка жилья оказывает значительное влияние на уровень жизни граждан страны и ее регионов. Уже длительное время одним из самых важных вопросов в социальной политике России остается проблема обеспечения населения доступным жильем, которое бы отвечало существующим нормативам и современным требованиям.

7 мая 2012 г. Президентом России был подписан указ "О мерах по обеспечению граждан РФ комфортным и доступным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг", обязывающий Правительство России обеспечить до 2018 года: понижение показателя превышения среднего уровня ставки процента по ипотечному жилищному кредиту (валюта - рубль) по отношению к ИПЦ (индекс потребительских цен) до 2,2 % -ых пункта; повышение количества выдаваемых ипотечных жилищных займов до 815 тысяч в год; создание для населения России возможностей улучшения жилищных условий не реже, чем один раза в пятнадцать лет; понижение стоимости одного м² жилья на 20 % посредством увеличения объемов ввода в эксплуатацию жилья класса "эконом"; и до 2020 года: предоставление комфортного и доступного жилья 60 процентам российских семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия https: //regionalrealty.ru/.

Сегодня развитие рынка недвижимости, включая жилую, определяется принятием решений, которые основаны на его анализе.

На рисунке 1 показан общая площадь жилых домов, которые введены в действие. В 2015 году относительно 2010 года ввод в действие жилой недвижимости увеличился на 43,5 процента, а относительно 2000 года на 176,6 процента. Несмотря на общий рост объема ввода жилья в России, недвижимость по-прежнему для широких слоев населения остается все менее доступной.

Рисунок 1 - Ввод в действие жилых домов в РФ http: //www.gks.ru

Прежде всего это связано с высоким показателем цены на жилую недвижимость в РФ и низким уровнем доходов существенной части населения страны. На рисунке 2 показана динамика средней стоимости одного квадратного метра общей площади на различных рынках жилья и денежные доходы населения по РФ в среднем на душу.

Рисунок 2 - Среднедушевые денежные доходы населения и средняя стоимость 1 кв. м. общей площади квартир на рынке жилья в РФ

На рисунке 3 представлены цены за один квадратный метр на первичном рынке жилья по федеральным округам. В целом на первичных рынках жилья по ЦФО, СЗФО, УФО и ДФО средние цены были больше средних цен по РФ.

Рисунок 3 - Цены за один квадратный метр на первичном рынке жилья по федеральным округам

Уровень обеспеченности жильем россиян на сегодняшний день по сравнению с развитыми государствами остается не достаточным - в среднем по РФ на одного гражданина приходится 23,7 квадратных метров (рисунок 4), что в полтора раза выше позднесоветского и приблизительно втрое ниже уровня жилищной обеспеченности в Соединенных Штатах Америки.

Рисунок 4 - Уровень обеспеченности жильем россиян

Наряду с этим российское государство характеризуется достаточно узким набором применяемых инструментов жилищной политики. До настоящего время приоритетом являлось покупка жилья в собственность населению и повышению доступности жилой недвижимости с помощью ипотечного кредитования и различных форм субсидий, которые предоставляются государством. На сегодняшний день приобретение жилья на рынке посредством ипотечного кредитования доступно лишь 27 % семьям. Планируемое целевое значение этого показателя на 2020 год для 60 процентов семей может быть достигнуто лишь при реализации позитивного сценария развития (снижение уровня инфляции и стоимости денег, рост реальных доходов населения, улучшение условий ипотечных кредитов, расширения сектора строительства экономного жилья).

Как уже отмечалось выше, одна из главных проблем при реализации программы обеспечения населения России жильем - это его доступность по цене. На формирование цен на рынке жилой недвижимости оказывают влияние многие факторы, прежде всего, спрос и предложение, курс доллара, уровень заработной платы и пр.

Учитывая современные тенденции в развитии информационного общества, масштабность развития сети интернет и информационных технологий как показатель спроса на рынке жилья, мною использовался показатель: число запросов в поисковой системе "Яндекс".

Иными словами, проводился анализ запросов пользователей по ключевым словам "Купить квартиру". Количество запросов в целом по России за последние 2 года представлено на рисунке 5. По причине последних событий в стране я отследил динамику запросов. Так, с марта 2014 наблюдается понижение спроса на жилую недвижимость. В июне 2015 года было самое низкое значение (относительно марта 2014 года снизился на 43 процента) http: //www.gks.ru. Нестабильная ситуация в экономике предопределила резкие изменения на рынке жилой недвижимости.

Рисунок 5 - Количество запросов в целом по России за последние 2 года

Также были проведен анализ запросов по федеральным округам. На рисунке 6 видно, что лидером по запросам на приобретение жилой недвижимости занимает Центральный Федеральный округ, на втором месте расположился ПФО, на последнем месте располагается Крым.

Рисунок 6 - Анализ запросов по федеральным округам

В ходе исследования также был проведен анализ ситуации в Красноярске. На рисунке 7 представлены запросы в Красноярске. Аналогично ситуации по РФ, спрос с марта 2014 года понижался.

Рисунок 7 - Анализ запросов в Красноярске

Структура предложения в разрезе по типам комнатности остается достаточно стабильной, годовые и квартальные изменения этих параметров находятся в пределах статистической погрешности (около 37 % приходится на 1-комнатные квартиры, 36 % на 2-комнатные, 23 % на 3-комнатные и 4 % на многокомнатные квартиры). Предложение на рынке жилья всегда в последние годы смещено в сторону квартир с меньшим числом комнат (по данным последней переписи населения соотношение квартир по типам комнатности в целом по жилому фонду в РФ составляет 23 %? 40 % ? 29 % ? 8 % для 1-, 2-, 3 ? 4, и 4 ± комнатных квартир соответственно) (таблица 1).

Таблица 1 - Структура предложения на рынке жилья в 20 крупнейших агломерациях РФ по типам комнатности в 2015-2016 гг.,% http: //www.gks.ru

Если в конце 1 квартала 2016 было зафиксировано наиболее сильное снижение рынка в процентных пунктах в годовом выражении после кризиса 2008 ? 2009 гг. (в ряде городов снижение превысило 10 % в годовом выражении), то по итогам 2 квартала можно говорить о возвращении значений динамики цен квадратного метра на положительную территорию. За последние 3 месяца цены снизились лишь в 6 из 20 анализируемых рынков, причем в большинстве случаев это снижение находится в пределах десятых долей процента.

Сильнее всего выросли цены в Новосибирске (+ 5,1 %), Тюмени (+ 4,5 %), Нижнем Новгороде (+ 3,2 %). Лидерство столиц Сибирского и Приволжского федеральных округов связано с большей глубиной их падения в 2014 - 1 кв. 2016, а активизация роста цен в Тюмени отражает долгосрочный тренд, связанный с высокой привлекательностью города для внешних миграций.

Средняя взвешенная стоимость квадратного метра по 20 локациям за последние 3 месяца выросла на 0,9 % с 101,0 до 101,9 тыс. руб. (в качестве весов использовались численность населения и объем ВРП). По сравнению с ценовым максимумом, от которого началось падение цен в нынешний кризис (1 квартал 2015), текущий уровень цен по анализируемому массиву городов находится на уровне ? 3,8 %.

На возобновление роста цен на квартиры в новостройках, которые могут изменить и ситуацию на рынке в целом, нацелены и словесные интервенции представителей крупных застройщиков и органов исполнительной власти.

Дальнейшее сокращение площадей в новостройках практически невозможно, а снижение цен (явное - через вывод новых проектов по заниженным ценам или скрытое (за счет акций) за пределами некоторых площадок в Москве упирается в растущую инвестиционную себестоимость строительства. Возможное возобновление роста цен может привести к росту числа сделок со стороны покупателей, занимавших в течение последних месяцев выжидательную позицию относительно возможного дальнейшего снижения цен (таблица 2).

Таким образом, ситуация и по РФ, и в частности в Красноярске свидетельствует о повышении уровня цен и о понижении спроса и покупательной способности населения. Это связано, прежде всего, с неустойчивой экономической ситуацией в России, с ослаблением национальной валюты и с ростом цен. Чтобы выйти на показатель со значением в 35 квадратных метров на человека, РФ требуется повысить объем жилищного фонда в полтора раза. А если принимать во внимание необходимость замещения ветхого, аварийного, недостаточно благоустроенного и морально устаревшего жилья, то объем нужного строительства должен составлять примерно 75% имеющегося фонда жилья.

Решение данной задачи не может быть решено до 2030 года при недостаточном экономическом росте в стране и ограничений доходов в экономике, связанных с ним. Поэтому возникает необходимость выбирать приоритеты.

Таблица 2 - Средняя стоимость квадратного метра в 20 крупнейших агломерациях РФ в 2015 и 2016 гг., тыс. руб.

Накопленный дефицит восстановительных капиталовложений в жилищной сфере предопределяет необходимость выделять в качестве данного приоритета - повышения уровня благоустройства существующего жилья и улучшение качества жилищного фонда, включая и замещение аварийного, морально устаревшего и ветхого.