Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Анализ местоположения объекта оценки (двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме) и рынка недвижимости. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта. Определение рыночной стоимости квартиры, обоснование применяемых методов.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | курсовая работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 12.02.2012 |
| Размер файла | 170,4 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru
Размещено на http://www.allbest.ru
ФГУ СПО Ярославский Градостроительный колледж
ЗАДАНИЕ
На выполнение курсовой работы по дисциплине
«Экономика недвижимости»
Тема курсовой работы:
Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры в двухэтажном кирпичном доме, расположенном в п. Ильинское
Состав курсовой работы
1. Провести анализ состояния объекта оценки
2. Провести анализ местоположения объекта
3. Провести анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
4. Определить рыночную стоимость объекта оценки
Основание: исходные данные по варианту № 12
Срок выдачи задания Срок сдачи курсовой работы
« 24 » января 2011г. « 15 » апреля 2011г.
В соответствии с договором № 12 от 24.01.2011. на оказание услуг по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества находящегося в п. Ильинское Ивановской области, студентка ЯГМК произвела определение рыночной стоимости объекта оценки.
Оценка подразумевает состояние оцениваемого объекта в совокупности со сложившимися физическими факторами, влияющими на его стоимость, а также состояние рынка в Российской Федерации на вышеуказанную дату.
Выводы, содержащиеся в прилагаемом отчёте, основаны на расчётах, заключениях и иной информации, полученной в результате исследования рынка, анализа предоставленной Заказчиком об имуществе, на опыте и профессиональных знаниях оценщиков.
Оценка была проведена в соответствии с требованием закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135 - ФЗ от 29 июля 1998 года. Работа проводилась с использованием Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённых Постановлением Правительства РФ, и других нормативных тактов действующего законодательства РФ.
Планируемое использование результата оценки, характер объекта оценки, предполагают оценку этого объекта с позиции стоимости в пользовании («стоимость объекта оценки при существующем использовании»). Обоснование использования этого типа стоимости в данной оценочной ситуации и определение понятия «стоимость объекта оценки при существующем использовании», приведены в данном отчёте.
Рыночная стоимость оцениваемого объекта, округленная до тысяч, составляет: 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.
Студент ЯГК ________________________ Балуева Т.С.
Содержание
Раздел 1. Общая часть
1.1 Задание на оценку
1.2 Этапы оценки
1.3 История создания и развития объекта оценки
Раздел 2. Анализ местоположения объекта оценки и его окружение
2.1 Анализ местоположения объекта оценки и рынка недвижимости
2.2 Описание объекта оценки
Раздел 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
3.1 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного
3.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями
Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки
4.1 Выбор и обоснование применяемых методов и подходов оценки объекта
4.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
4.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
4.4 Определение стоимости объекта оценки доходным подходом
4.5 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости
Заключение
Список литературы
Приложение
Раздел 1. Общая часть
1.1 Задание на оценку
· Объект оценки: Двухкомнатная квартира в кирпичном доме;
Адрес: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6
· Собственник объекта оценки: Фомина Анастасия Ивановна; паспорт:
2401 297205, выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 08.08.2004г.
Зарегистрирован по адресу: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Советская д.77 кв.6
· Имущественные права на объект оценки: право собственности
· Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта оценки для купли-продажи
· Предполагаемое использование результатов оценки и связанное с этим ограничения: для обеспечения продажи. Использование результатов оценки не в соответствии с целями настоящего отчета недопустима.
· Вид стоимости: рыночная
· Дата оценки: 15 марта 2012г.
· Срок проведения оценки: 24.01.2012г. - 15.03.2012г.
· Допущения и ограничения на которых должна основываться оценка:
1. Настоящий отчет достоверен в полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из сторон не может использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценки.
2. Оценщик не имеет ответственности за юридическое описание права оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением права собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких - либо претензий и ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.
4. Оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающее обсуждение юридических аспектов права собственности.
5. Оценщик не обязан проводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.
1.2 Этапы оценки
Этапы оценки взяты из Федерального Стандарта Оценки « Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к оценки (ФСО№1).
1) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке.
1.Заключение договора на проведение оценки включающего задание на оценку:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
2.Сбор и анализ информации необходимой для проведения оценки:
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
3.Применение подходов к оценки, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых отчетов:
Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
4.Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценки и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
5.Составление отчета об оценке.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке. Требования к содержанию и оформлению отчета об оценке устанавливаются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, №31, ст. 3813; 2002, № 4, ст. 251; № 12, ст. 1093; № 46, ст. 4537; 2003, № 2, ст. 167; № 9, ст. 805; 2004, № 35, ст. 3607; 2006, № 2, ст. 172; № 31, ст. 3456; 2007, № 7, ст. 834; № 29, ст. 3482) и в федеральных стандартах оценки.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).
1.3 История создания и развития объекта оценки
Оцениваемый объект представлен квартира, общей площадью 50,2 м.кв. в том числе жилая площадь составляет 34,9 м.кв. Согласно техническому паспорту выполненному Тейковским БТИ, год постройки здания 1987 г.
|
Владелец |
Период владения |
Балансовая цена на 2000г., руб. |
Условия продажи |
Использование объекта |
|
|
Фомина Н.А. |
С 1988г. по настоящее время |
96 518 |
Рыночные |
Жилое помещение |
Сведения о заказчике оценки и оценщике
|
Заказчик |
Фомина Н.А. Паспорт 2401 297205 Выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 28.12.2001г. Зарегистрирован: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Комсомольская д.2 кв.24 |
|
|
Оценщик |
Балуева Т.С. Паспорт 2404 127307 Выдан: ОВД Ильинского р-на, Ивановской обл. 11.08.2005г. Зарегистрирован: Ивановская обл. Ильинский р-н, п. Ильинское, ул. Комсомольская д.2 кв.27 |
Раздел 2. Анализ объекта оценки и его окружение
Общие сведения: Административный центр Ильинского района. Образован в 1979 году. Расстояние от поселка Ильинское-Хованское до города Иванова - 90 км. Население на 01.01.2001 года - 4,1 тыс. человек. Расстояние до ж/д станции Ростов Северной ж/д - 50 км, до ж/д станции Тейково Северной ж/д - 53 км.
1.Состояние окружающей среды
Преобладающим направлением ветра является юго-западное.
Преобладающий тип почв -- дерново-подзолистый с малым количеством гумуса, супесчаный в центральной и южной, суглинистый в северо-восточной частях региона. Кроме того распространены осушённые торфяные почвы, земли в Балахнинской низменности заняты болотными, а в Ильинском и Гаврилово-Посадском районах встречаются серые лесные почвы.
Природные ресурсы:
Площади земель под поверхностными водными объектами, включая болота, составили 115,7 тыс. га (5,4 %). Из них под реками, ручьями, озерами, водохранилищами, прудами -- 65,0 тыс. га, под болотами -- 50,7 тыс. га.
Область расположена на стыке двух зон: европейской тайги и смешанных лесов. Всего леса занимают 48 % территории области, а луга около 10 %. Особенно лесисты Заволжский, Южский и Тейковский районы.
В 1972 году флора области включала почти тысячу видов дикорастущих и культурных растений[4].
На 2005 год леса Ивановской области занимали 1037,5 тыс. га, или 48 % от общей площади. Доля хвойных лесов составляла 46 % от лесопокрытой площади, молодняков 28 %, средневозрастных 37 %, приспевающих -- 20 %, спелых и перестойных лесов -- 15 %. Расчётная лесосека по рубкам главного пользования составляла 1509,4 тыс. м?. В 2004 году по всем видам заготовлено около 750 тыс. м? древесины.
Оценка состояния окружающей среды:
Экологическое состояние в области относительно благоприятное. Очагами загрязнения являются промышленно развитые города Иваново, Шуя и Кинешма.
2.Экономика в стране
По данным налоговой службы на 01.01.2010 года, в районе осуществляет деятельность 124 предприятия и организации, 171 индивидуальный предприниматель, 7 крестьянско-фермерских хозяйств. Основными видами выпускаемой в районе продукции являются молоко, мясо, зерновые культуры, молочные продукты (сливочное масло, и обезжиренный сыр), гравий, песок, ПГС. В сфере государственного управления и социального обеспечения работает 12,6 % занятых в экономике, в сфере культуры - 6,8 %.
На территории Ильинского района работает 59 предприятий розничной торговли, 1 предприятие общественного питания, 13 объектов бытового обслуживания, филиалы двух банков, Центральная районная больница, 9 школ, детская музыкальная школа, два Дома ремесел, 16 библиотек, 17 Домов культуры.
Общая протяженность автомобильных дорог общего пользования на территории района составляет 375,4 км. За период 2005-2010 годов протяженность дорог с твердым покрытием увеличилась на 18,2 км. Ильинский район стал поставщиком материалов для строительства и ремонта федеральных автотрасс, серьезного строительства в Московской, Ярославской, Владимирской и Ивановской областях.
Основные показатели для разработки прогноза социально - экономического развития субъектов Российской Федерации на период до 2012 года (в% к предыдущему году)
|
2008г. |
2009г. |
2010г. |
2011г. |
2012г. |
||
|
Оценка |
Прогноз |
|||||
|
Строительство жилых домов |
104,5 |
89,4 |
106,3 |
105,0 |
106,4 |
|
|
Центральный федеральный округ |
95,8 |
93,1 |
102,0 |
101,6 |
107,6 |
|
|
Северо-западный федеральный округ |
115,0 |
76,7 |
122,0 |
105,3 |
99,7 |
|
|
Южный федеральный округ |
104,4 |
93,5 |
107,9 |
105,5 |
107,4 |
|
|
Приволжский федеральный округ |
110,2 |
92,4 |
101,9 |
104,6 |
105,5 |
|
|
Уральский федеральный округ |
110,2 |
85,5 |
110,8 |
107,9 |
108,5 |
|
|
Сибирский федеральный округ |
102,1 |
84,2 |
108,0 |
112,0 |
108,6 |
|
|
Дальневосточный федеральный округ |
105,5 |
101,5 |
109,6 |
104,9 |
103,2 |
Занятость населения в стране:
В сентябре 2010 года, по данным Росстата, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно.
Ситуация с занятостью населения, в том числе и неполной, в России улучшается: количество уволенных и нанятых на работу практически сравнялось, а тех, кто работал неполное рабочее время или находился в простое, существенно сократилось. Из общего тренда выбиваются только работники, взявшие отпуск за свой счет: их численность на протяжении всего 2010 года остается стабильной, следует из доклада Росстата.
В сентябре 2010 года, по данным статведомства, было принято на работу 502 тыс. человек, уволено 497 тыс., то есть трудоустроилось 3,1% списочной численности работников, выбыло 3,1%, притом, что в августе эти показатели были 2,9 и 3,2% соответственно. Продолжила снижаться численность работников, намеченных к увольнению: в сентябре 2010 года, по сравнению с январем 2009 года, она сократилась вчетверо и составила 15 тыс. человек -- ситуация на рынке труда нормализовалась.
Заметно -- более чем в три раза -- сократилось количество тех, кто работал неполное рабочее время и находился в простое: если в январе 2009 года таких было 1,3 млн человек, то в сентябре 2010 года -- уже 360 тыс. Портит картину только графа «имели отпуска без сохранения заработной платы по заявлению работника». По данным Росстата, число отпускников за свой счет сокращалось только в 2009 году -- с 1,1 млн до 800 тыс. человек. В 2010 году их численность была стабильной -- около 600 тыс. человек.
3.Рынок недвижимости
Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности.
Развитие рынка недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию величины спроса и наоборот.
Факторы, влияющие на рынок недвижимости:
1. Государственного регулирования рынка недвижимости (нормативные акты по сделкам недвижимости, налоговое законодательство)
2. Общеэкономические ситуации.
- производство национального дохода.
- занятость населения.
- объем промышленного производства.
- ставки доходности и тд.
3. Микроэкономическая ситуация.
- экономическое развитие региона.
- занятость населения в регионе.
- отток приток капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
- уровень безработицы.
- возможность межэтнических и военных столкновений.
- популярность политики.
5. Природные ресурсы.
-экологическое положение.
-наличие развитой инфраструктуры страны.
Анализ рынка недвижимости Ивановской области
СПРОС НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.
В данный момент спроса в Ивановской области на вторичном и первичном рынке нет, а есть только в самом городе Иваново.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ.
1) Предложение на первичном рынке жилья в Ивановской области - 62 предложения.
Вторичный рынок жилья
|
Наименование |
1 кв. |
2х кв. |
3х кв. |
4х кв. |
5 кв. |
ч/с |
Итого |
|
|
Малосемейки |
19 |
___ |
___ |
___ |
____ |
347 |
19 |
|
|
Хрущевки |
8 |
10 |
1 |
___ |
19 |
|||
|
Брежневки |
19 |
47 |
25 |
12 |
103 |
|||
|
Полногабаритные |
46 |
63 |
45 |
8 |
162 |
|||
|
Итого |
92 |
120 |
71 |
20 |
____ |
347 |
303 |
Предложение вторичного рынка в Ивановской области
|
Количество комнат |
Стоимость квартиры (руб.) |
S общ/ жилая/ кухня. м2 |
Кол-во этажей аналога/ объект |
Стены |
Лоджия, Балкон |
Сан.узел cовм./разд. |
|||||
|
1 кв. |
1 |
980000 |
29700 |
28700 |
33/19/9 |
3/5 |
кирпич. |
лоджия |
совмещ. |
||
|
2 |
990000 |
26000 |
38/20/9 |
3/5 |
панел. |
балкон |
раздельн. |
||||
|
3 |
940000 |
30300 |
31/17/6 |
1/5 |
панел. |
раздельн. |
|||||
|
2 кв. |
1 |
1 430000 |
27500 |
26000 |
52/30/8 |
3/5 |
кирпич. |
лоджия |
совмещ. |
||
|
2 |
1 100000 |
26200 |
42/26/6 |
5/5 |
панел. |
2 лоджии |
совмещ. |
||||
|
3 |
1 220000 |
24400 |
50/30/10 |
1/2 |
панел. |
лоджия |
раздельн. |
||||
|
3 кв. |
1 |
1 230000 |
25100 |
27300 |
49/34/6 |
2/5 |
панел. |
балкон |
раздельн. |
||
|
2 |
1 650000 |
28400 |
58/36/8 |
4/6 |
панел. |
2 лоджии |
раздельн. |
||||
|
3 |
1 700000 |
28300 |
60/43/9 |
6/9 |
панел. |
лоджия |
раздельн. |
||||
|
4 кв. |
1 |
1 400000 |
24200 |
23700 |
58/42/6 |
2/5 |
панел. |
балкон |
раздельн. |
||
|
2 |
1 500000 |
25900 |
58/41/6 |
2/5 |
панел. |
лоджия |
раздельн. |
||||
|
3 |
1 900000 |
21100 |
90/53/10 |
4/9 |
панел. |
3 лоджии |
раздельн. |
||||
|
5 кв. |
|
_____ |
___ |
__ |
____ |
____ |
____ |
____ |
____ |
||
|
ч/c |
1 |
750000 |
10700 |
15800 |
70/34/16 |
____ |
кирп. |
____ |
раздельн. |
||
|
2 |
900000 |
23100 |
39/26/5 |
____ |
дерев. |
____ |
совмещ. |
||||
|
3 |
650000 |
13600 |
48/36/6 |
____ |
дерев. |
____ |
совмещ. |
Диаграмма на вторичном рынке жилья в Ивановской области
(Предложение)
Вывод: В Ивановской области более часто предлагают частные дома. Предложения на первичном рынке составляет 62 предложения, что достаточно много значимо для Ивановской области. А вот спрос, что на первичном,что на вторичном рынке составляет 0%. В 2010 году происходит снижение спроса и предложения на вторичном и первичном рынке недвижимости.
2.1 Анализ местоположения объекта оценки
|
№ п/п |
Характеристика места оценки |
|||
|
1. |
Местоположение |
|||
|
1.1 |
Адрес |
Ивановская обл., Ильинский район, п. Ильинское, ул.Комсомольская д.2 кв.24 |
||
|
1.2 |
Административный район |
Ильинский |
||
|
1.3 |
Климат |
Климат Ивановской области умеренно континентальный. Географическим положением определяется характер взаимодействия двух основных факторов формирования климата: радиационного и циркуляционного. Радиационный фактор оказывает влияние на климат через условия освещения и нагревания поверхности. Два типа воздушных масс (циркуляция атмосферы) отличаются по месту своего формирования, температуре и влажности определяют характерные черты Ивановской области. Для климата области характерно сравнительно жаркое лето и морозная зима с устойчивым снежным покровом. Наиболее холодным месяцем зимы является январь со среднемесячной температурой 11,5 - 12 градусов ниже нуля, самым теплым месяцем лета - июль, среднемесячная температура которого составляет 17.5 - 18,7 градусов тепла. Осадков выпадает около 600 мм в год. Число часов солнечного сияния 1500 в год. Преобладают юго-западные ветры. Продолжительность вегетационного периода 180-185 дней. |
||
|
1.4 |
Оценка состояния окружающей среды |
Рядом с домом проходит окружная дорога поселка |
||
|
1.5 |
Тип землепользования |
Жилой сектор |
||
|
1.6 |
Локальные особенности местоположения, транспортной доступности |
Жилой дом располагается в 20 минутах от центра поселка, в 10 минутах ходьбы от дома располагается поликлиника, школа располагается в 30 минутах от дома. |
||
|
1.7 |
Экономическая обстановка |
Удовлетворительная |
||
|
1.8 |
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах нашей доступности |
Школа |
Есть |
|
|
Детский сад |
Есть |
|||
|
Отделение банка |
Есть |
|||
|
Служба сбыта |
Есть |
|||
|
Мед. пункты |
Есть |
|||
|
Торговые |
Есть |
|||
|
Зоны отдыха |
Есть |
|||
|
1.9 |
Объекты промышленной инфраструктуры |
В 200м. находится хлебозавод |
||
|
1.10 |
Состояние прилегающей территории |
Благоустроена |
||
|
1.11 |
Средняя стоимость 1м кв. смежных домах |
Около 20 тыс.руб./м.кв |
||
|
1.12 |
Год постройки |
1987г. |
||
|
1.13 |
Общий физический износ, расчет методом срока жизни |
27% |
||
|
1.14 |
Консьерж |
Нет |
||
|
1.15 |
Домофон, кодовый замок |
Нет |
||
|
1.16 |
Тип здания |
Трехэтажный, многоквартирный панельный дом |
||
|
1.17 |
Наличие подвала |
Есть |
||
|
1.18 |
Наличие чердака, мансарда |
Нет |
||
|
1.19 |
Количество этажей |
3 |
||
|
1.20 |
Материал стен |
железобетонные |
||
|
1.21 |
Характеристики перекрытий |
железобетонные |
||
|
1.22 |
Внешний вид, фасад |
Хорошее |
||
|
1.23 |
Техническое обустройство |
Присутствует: Электроосвещение Канализация Индивидуальное газовое отопление Водоснабжение Телефон |
||
|
1.24 |
Социальный состав жильцов |
Жильцы со средним уровнем достатка и выше |
2.2 Описание объекта оценки
|
№ п/п |
Характеристика объекта оценки |
|||
|
Информация о квартире |
||||
|
1.1 |
Этаж |
2 |
||
|
1.2 |
Количество комнат в квартире |
2 |
||
|
1.3 |
Тип комнат |
Раздельные |
||
|
1.4 |
Общая площадь |
51,1 кв.м. |
||
|
1.5 |
Жилая площадь |
34,9 кв.м. |
||
|
1.6 |
Площадь кухни |
6,1 кв.м. |
||
|
1.7 |
Наличие балкона |
да |
||
|
1.8 |
Высота потолков |
2,60 м. |
||
|
1.9 |
Вид из окна |
Дет.городок, автодорога, окружение дома |
||
|
1.10 |
Вспомогательные и подсобные помещения |
нет |
||
|
1.11 |
Санузел |
Совмещенный |
||
|
1.12 |
Внутренняя отделка и оборудование |
Пол в жил. Помещ. |
Линолеум, паркет |
|
|
Пол в сан узле |
Керамическая плитка |
|||
|
Оконные проемы |
ПВХ |
|||
|
Потолки в жилых помещениях |
Плитка |
|||
|
Потолки вспомогательных помещений |
Плитка |
|||
|
Отделка стен в жилых помещениях |
Штукатурка, обои |
|||
|
Отделка стен на кухне |
Пластиковые панели |
|||
|
Отделка стен в сан. узле |
Пластиковые панели |
|||
|
Входные двери |
Металлические |
|||
|
Межкомнатные двери |
Деревянные |
|||
|
1.13 |
Объект подключен к антеннам, электроснабжению, водопроводу |
Инженерные коммуникации проведены |
||
|
1.14 |
Центральное отопление |
Индивидуальное газовое отопление |
||
|
1.15 |
Строительный объем, м.куб. |
130,52м.кв. |
||
|
1.16 |
Оборудование для выше перечисленных устройств |
Есть |
||
|
1.17 |
Планировка |
Планировка квартиры соответствует БТИ, перепланировка производилась в санузле. |
||
|
1.18 |
Источники информации |
Технический паспорт (Тейковский БТИ Ивановской области). |
Вывод: После рассмотрения здания, расположенного по адресу: Ивановская область, п.Ильинское ул. Комсомольская д.2 кв.24, можно сделать вывод что дом расположен в хорошем, благоустроенном районе, спокойном, оснащен транспортной доступностью. Недостатки: вблизи проходит главная окружная дорога, дом находится в 2 км. От центра поселка.
Раздел 3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки
3.1 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного
ЛНЭИ определяется, как вариант использования,выбранные в среде различных, возможных и альтернативных вариантах, которые являются физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым,которое приводит к наивысшей стоимости земли. Выбранный лучший вариант позволяет получить максимальный доход от земельного участка.
Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
При определении ЛЭНИ земельного участка используют 6 факторов влияющие на её стоимость:
· Потенциальное местоположение
· Рыночный спрос
· Правовая обоснованность застройки
· Ресурсное качество участка
· Технологическая обоснованность
· Финансовая обоснованность
Применение этих факторов позволяет учитывать объект износа и устаревание зданий, определить наиболее подходящий характер улучшения, который необходимо осуществлять на земельном участке.
Стоимость строительства 1 м3- 26000 рублей
Рыночная стоимость 1 м3- 30000 рублей
Площадь 4х этажного жилого дома-520 м2
Площадь 3х этажного жилого дома- 540 м2
|
Наименование показателя |
3х этажный жилой дом |
4х этажный жилой дом |
|
|
Рыночная стоимость недвижимости, руб. |
30 000*2310 = 69 300 000 |
30 000*3080 = 92 400 000 |
|
|
Строительные издержки, руб. |
26 000*2310 = 60 060 000 |
26 000*3080 = 80 080 000 |
|
|
Предпринимательская прибыль, руб. |
42 000 |
48 000 |
|
|
Стоимость земли, руб. |
69 300 000 - (60 060 000+42 000) = 9 198 000 |
92 400 000 - (80 080 000+48 000) = 12 272 000 |
|
|
ЛНЭИ |
ЛНЭИ |
Вывод: Площадь 3х этажного жилого дома меньше, чем у 4х этажного жилого дома, соответственно стоимость земли будет выше.
3.2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями
Рассмотрим ЛНЭИ для данного участка земли, если он пригоден по нормам
зонирования для жилищного строительства, магазина или офисного здания.
Данный земельный участок расположен в жилом секторе, то потенциально - возможным вариантом является жилой дом.
В близи от земельного участка находится торговое здание и офисное помещение, которые полностью предоставляют услуги населению, поэтому строительство еще одного магазина или офисного здания не целесообразно, т.к. это требует больших затрат.
Можно сделать вывод, что здание, как жилой дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием.
Раздел 4. Определение рыночной стоимости объекта оценки
4.1 Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта
Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразности применения каждого дохода из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе спецификации объекта вида определяемой стоимости.
Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматривается возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ ЛНЭИ.
При оценки применяются общие, для всех видов имущества, подходы:
· Затратный подход
· Сравнительный подход
· Доходный подход
Методическая структура рыночной стоимости
ПОДХОДЫ
ЗАТРАТНЫЙ СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОДНЫЙ
4.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. (ФСО№1)
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
В основе подхода лежат принципы:
1. Замещение
2. Спроса и предложения
3. ЛНЭИ
4. Вклада
Затратный подход применяется в следующих случаях:
1. При определении ЛНЭИ
2. Для оценки недвижимости на пассивном рынке
3. Для получения стартовой цены на аукционе
4. Для оценки объектов не завершенного строительства
5. Для определения затрат на перепланирование объекта
6. Для оценки с целью получения кредита в банке
7. При переоценки основных фондов
8. При проведении итогового согласования рыночной стоимости объекта полученных другими подходами
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости включает в себя следующие этапы:
· Определение стоимости восстановления, которая базируется на стоимости замещения.
· Определение величины накопительного суммарного износа улучшений.
· Определение величины производственной прибыли
· Определение рыночной стоимости улучшений
· Определение стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования
· Определение рыночной стоимости недвижимости.
Методы оценки восстановительной стоимости объекта:
· Метод квадратных метров (метод сравнительной единицы)
Исполняется на основе применения текущих затрат на строительство новых объектов подобных оцениваемому.
· Метод разбивки по компонентам
Основан на применении фактических удельных текущих затрат на строительство.
· Метод количественного обследования
Это сметная стоимость строительства.
· Метод сравнительного объекта
Основан на использовании данных по удельной стоимости построенного в прошлом аналогичного объекта по площади или объему оцениваемого объекта. Определение восстановительной стоимости на дату построенного аналогичного объекта, затем используются индексы пересчета прошлых цен на дату оценки.
Физический, функциональный, внешний износ.
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости под воздействием различных факторов. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а так же их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека. На стоимость недвижимости оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий.
Физический износ- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико - эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно- климатических факторов, а так же жизнедеятельности объекта.
Физический износ бывает:
· Устранимый (износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно).
· Неустранимый.
Функциональный износ - снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное не соответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.
Функциональный износ бывает:
· Устранимый (определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта)
Причины функционального износа:
- Недостатки, требующие добавления элементов.
Расчет: стоим. добав. элем. + монтаж
- Недостатки, требующие замены или модернизации элементов.
Расчет: демонтаж + оборудование
- Сверхулучшения.
Расчет: физ.износ +стоимость демонтажа+ ликвидация стоимости демонтажных элементов
· Неустранимый
ь Потеря в арендной плате;
ь Избыток эксплуатационных затрат
Внешний (экономический) износ - обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, изменение окружающей инфраструктуры и т.д.
Методы внешнего износа:
· Капитализация потерь в арендной плате;
· Сравнительных продаж;
· Срока экономической жизни.
ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Методы оценки затратного подхода:
I. Метод срока жизни
II. Метод определения физического износа нормативным методом по техническому состоянию
III. Метод определение общего износа по нормативным срокам жизни долгоживущих и короткоживущих элементов здания
Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.
Типы поправок на отличительные характеристики и их определение.
§ Поправка на глубину участка.
Важна в том случае, когда землевладение оценивается по протяженности фронтальной границы, в качестве единственного сравнения, используется стоимость одного погонного метра вдоль фронтальной границы участка при стандартной глубине участка.
§ Поправка на размер участка.
Когда оценка земли основана не на протяженности фронтальной границы, а на размере участка, делается поправка на глубину с коэффициентами.
§ Поправка на неправильности формы.
Стоимость участка неправильной формы при одинаковой их площади. Это связанно с неудобствами при проведении строительных работ и эксплуатации.
§ Угловое расположение.
Наиболее наглядно это влияние проявляется в случае коммерческих объектов недвижимости. Преимущество узлового расположения проявляется в свободе входа и выхода подъезда в дополнительном оформлении витрин и организации рекламы.
§ Относительное расположение участка.
Рассчитывается, как стоимость базового участка с корректировкой или поправкой на оцениваемый участок отличающихся по площади, форме, неровностей поверхности.
Расчет рыночной стоимости улучшений.
Су = Св - Ис + Ппр
Су - стоимость улучшения
Св - стоимость воспроизводства
Ис - сумма износов
Ппр - предпринимательская прибыль
Используем сборник №28 УПВС таблица №18:
Фундаменты - бутовые, бутобетонные и сборные железобетонные; стены из легких бетонных блоков; перегородки гипсолитовые; перекрытия - из сборных железобетонных плит; кровля асбестоцементная по деревянным стропилам; полы паркетные.
Имеется - центральное отопление, горячее водоснабжение с ваннами, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон.
Высота дома - 9м.
Высота потолков в квартире - 2,60м.
Длина дома - 70м.
Ширина дома - 11м.
Площадь квартиры - 50,2м2.
Жилая площадь квартиры - 34,9м2.
Площадь кухни - 6,1м2.
Площадь дома - 70м. * 11м. = 770м2.
Площадь з.у. - 73м. * 14м. = 1022м2.
Объем дома - 70м. * 11м. * 9м. = 6930м3.
Стоимость 1руб./м.куб. = 33,80 руб.
1) Расчет повышающего коэффициента.
100+(1,1+1,6)/100 = 1,027
2) Расчет стоимости общего коэффициента.
1,027*1,04*1 = 1,068
2) Расчет стоимости 1м3
19,8*1,068*1,08 = 22,838 руб./м3 (1969г.)
3) Расчет стоимости здания
22,838руб./м3*6930м3 = 158267 руб.
4) Расчет стоимости 1м3 квартиры (на 1969г.)
158267 руб./4683,12 = 33,80руб./м3
5) Расчет стоимости оцениваемого объекта (на 1969г.)
130,52м3*33,80руб./м3 = 4411,58 руб.м3
6) Пересчет на дату оценки по Ивановской области (на 1 апреля 2011г.)
4411,58руб./м3*1,17*0,95*1,57*0,95*102,39*1,22*1,04 = 950118,07 ? 950000 руб.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА.
РАСЧЕТ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА.
1 метод «Расчет по сроку жизни»
Ин = Тэф/Тэк * 100%
Ин = 24 / 90 * 100% = 27%
Иф = 950 000 * 0,27 = 256 500 руб.
2 метод «Определение физического износа нормативным методом по техническому состоянию»
n
Иф = ЕИфj * Kj
J=1
рыночная стоимость квартира
Ифj - износ отдельных конструкций.
Kj - коэффициент соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции элемента в общей восстановительной стоимости здания.
J =1 - наименование отдельной конструкции.
n - число отдельных конструкций.
|
Наименование элементов |
Удельный вес отдельных элементов (по УПВС) |
Признаки износа |
Физический износ (по ВСН 53-86) |
Средний взвешенный износ |
|
|
Фундамент |
5% |
Трещины в цокольной части здания |
8% |
0,4% |
|
|
Стены и перегородки |
24% |
Незначительные повреждения отделки панелей, усадочные трещины, выбоины, мелкие трещины в местах сопряжения перегородок с перекрытиями. |
6% |
1,44% |
|
|
Перекрытия |
13% |
Трещины в швах между плитами |
5% |
0,65% |
|
|
Крыши |
3% |
Отсутствие отдельных листов, отколы и трещины, протечки, ослабление креплений листов к обрешетке. |
45% |
1,35% |
|
|
Полы |
7% |
Мелкие повреждения и незначительная усушка отдельных паркетных клепок, щели между клепками до 3мм |
10% |
0,7% |
|
|
Проемы |
12% |
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах. |
4% |
0,48% |
|
|
Отделочные работы |
16% |
Отставание и повреждение кромок местами. |
5% |
0,8% |
|
|
Внутренние с/т устройства и электричества |
14% |
Нарушение окраски отопительных приборов |
5% |
0,7% |
|
|
Прочие работы |
6% |
Мелкие повреждения |
3% |
0,18% |
|
|
Общий износ |
100% |
6,7% |
Иф = 950 000 * 0,067 = 63 650 руб.
3 метод «По нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания»
|
Наименование элемента |
Удельный вес |
Срок эксплуатации (кол-во лет) |
Нормативный срок ВСН 58-88 |
Физический износ |
Общий износ |
|
|
Долгоживущие элементы: |
49 |
|||||
|
Фундаменты |
5 |
24 |
60 |
40 |
2 |
|
|
Стены и перегородки |
24 |
24 |
40 |
60 |
14,4 |
|
|
Перекрытия |
13 |
24 |
80 |
30 |
3,9 |
|
|
Полы |
7 |
5 |
10 |
50 |
3,5 |
|
|
Короткоживущие элементы: |
51 |
|||||
|
Крыши |
3 |
3 |
30 |
10 |
0,3 |
|
|
Проемы |
12 |
5 |
15 |
33,33 |
3,99 |
|
|
Отделка |
16 |
5 |
6 |
83,33 |
13,33 |
|
|
Отопление |
7 |
10 |
20 |
50 |
3,5 |
|
|
Водопровод |
7 |
4 |
15 |
26,66 |
1,87 |
|
|
Прочие работы |
6 |
1 |
15 |
6,66 |
0,4 |
|
|
Итого |
100 |
47,2 |
Иф = 950 000 * 0,472 = 448 400 руб.
Согласование результатов расчета физического износа
|
Метод расчета по сроку жизни |
Нормативный метод по техническому состоянию |
Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания |
|
|
256 500 руб. |
63 650 руб. |
448 400 руб. |
|
|
0,1 |
0,6 |
0,3 |
|
|
25 650 руб. |
38 190 руб. |
134 520 руб. |
|
|
Данный метод не требует визуального обследования технического состояния объекта, берется только с учетом срока жизни здания. |
Физический износ отдельных конструктивных элементов, систем или их участков путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального обследования с их значениями. |
Этот метод основан на положении, что износ здания, его элементов и систем зависит от группы капитальности и фактического срока жизни здания, элементов и систем. |
? = 25 650руб. + 38 190руб. + 134 520руб. = 198 360руб.
Вывод: Второй метод «Нормативный метод по техническому состоянию» более точнее, так как мы можем визуально увидеть все элементы здания и дать им характеристику.
Метод расчета по сроку жизни 0,1 - т.к. этот метод является не точным, потому что при его проведении учитывается только срок жизни здания и проводится только математическими действиями.
Нормативный метод по техническому состоянию 0,6 - т.к. с помощью этого метода можно точнее всего определить физический износ.
Метод по нормативным срокам службы долгоживущих и короткоживущих элементов здания 0,3 - т.к. этот метод является не точным, т.к. оценка в нем производится только по критериям короткоживущих и долгоживущих элементов.
Прибыль застройщика.
Это предпринимательский доход, вознаграждение за риск связанный с реализацией строительного проекта.
Ппр = Св*n%
Сбербанк России предлагает ипотечный кредит 13%
Ппр = 950 000 * 0,13 = 123 500руб.
Расчет устранимого функционального износа
|
Элементы |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Оцениваемый объект |
|
|
Унитаз |
6000руб. |
7000руб. |
||
|
Ремонтные работы |
2000руб. |
2000руб. |
||
|
Итого |
8000руб. |
9000руб. |
8500руб. |
|
|
Потолки навесные |
15000руб. |
17000руб. |
||
|
Ремонтные работы |
5000руб. |
7000руб. |
||
|
Итого |
20000руб. |
24000руб. |
22000руб. |
|
|
30500руб. |
РАСЧЕТ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА
В связи с экономическим кризисом стоимость одного квадратного метра понизилась на 0,5%.
Экономический кризис - 0,5 %.
950 000 руб. * 0,005 = 4750 рублей.
Су = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 = 839 890руб.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Методы:
· Метод выделения.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
· Метод определения затрат на освоение земельного участка.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
· Метод затрат на производство инфраструктуры.
Данный метод в настоящей работе не применяется, так как очень мало информации данных о составе доли земельного участка в стоимости объектов недвижимости.
· Метод кадастровой оценки:
Vз = Soц * Бкад.ст. * Кбаз.став.
Vз - стоимость земли
Soц - площадь оцениваемого объекта
Бкад.ст. - базовая кадастровая стоимость
Кбаз.став. - коэффициент базовой ставки
Sуч. = 1022м.кв.
1 кв.м. земельного участка стоит - 120руб./В.м.
Коэффициент базовой ставки - 1,295
Vз = 1022м.кв. * 120руб./В.м. * 1,295 = 158 819руб.
РАСЧЕТ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ.
Сн = Св - Ис + Ппр + Vз
Сн = 950 000 - (198 360 + 30 500 + 4750) + 123 500 + 158 819 = 999 000руб.
4.3 Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. (ФСО №1).
Принципы:
1. Принцип спроса и предложения
2. Принцип вклада
3. Принцип замещения - основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.
Сравнительный подход применяется:
1. Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле - продажи или предложение о продажи.
2. Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.
Основные этапы оценки при сравнительном подходе:
· Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.
· Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.
· Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.
· Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.
В рамках сравнительного подхода используют два метода:
1. Метод сравнения продаж
2. Метод валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж.
Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
|||
|
Аналог№1 |
Аналог№2 |
Аналог№3 |
|||
|
Цена продажи, руб. |
S=50,2м2 30 000руб./м2 =1 506 000 |
S=60м2 35 000руб./м2 = 2 100 000 |
S=70м2 40 000руб./м2 = 2 800 000 |
S=65м2 38 000руб./м2 = 2 470 000 |
|
|
1.Имущественное право |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
|
|
2.Условия финансирования |
Собственные средства |
Собственные средства |
Собственные средства |
Собственные средства |
|
|
3.Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
4.Рыночные условия |
1.04.2011г. |
25.03.2011г. |
26.03.2011г. |
28.03.2011г. |
|
|
5.Местоположение |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая |
|
|
6.Физические характеристики: |
23г. |
23г. |
20г. |
24г. |
|
|
Материал стен дома |
Железобетонные |
Железобетонные |
Кирпичные |
Деревянные |
|
|
Этаж |
2 |
3 |
2 |
1 |
|
|
Общая площадь, м2 |
50,2 |
60 |
70 |
65 |
|
|
Жилая площадь, м2 |
34,9 |
42,5 |
54,6 |
49,7 |
|
|
Площадь кухни, м2 |
6,1 |
7,2 |
6,2 |
6,8 |
|
|
Тип сан/узла |
совмещенный |
совмещенный |
раздельный |
раздельный |
|
|
Наличие балкона/лоджии |
балкон |
балкон |
балкон |
нет |
|
|
Транспортная доступность |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
хорошая |
|
|
7.Экономические характеристики |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
8.Использование |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
9.Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
отсутствуют |
|
|
Источник информации |
Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г. |
Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г. |
Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г. |
Газета «Из рук в руки» г.Иваново №2 за 2011 г. |
Расчет стоимости объекта методом внесения корректировок в процентном эквиваленте
|
Элементы сравнения |
Оцениваемый объект |
Аналоги |
|||
|
Аналог№1 |
Аналог№2 |
Аналог№3 |
|||
|
Цена продажи, руб. |
S=60м2 35 000руб./м2 = 2 100 000 |
S=70м2 40 000руб./м2 = 2 800 000 |
S=65м2 38 000руб./м2 = 2 470 000 |
||
|
1.Имущественное право |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
Полное право собственности |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2800000 |
2470000 |
||
|
2.Условия финансирования |
Собственные средства |
Собственные средства |
Собственные средства |
Собственные средства |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2800000 |
2470000 |
||
|
3.Условия продажи |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
Рыночные |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2800000 |
2470000 |
||
|
4.Рыночные условия |
1.04.2011г. |
25.03.2011г. |
26.03.2011г. |
28.03.2011г. |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2800000 |
2470000 |
||
|
5.Местоположение |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Комсомольская |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Школьная |
Ивановская область, п.Ильинское, ул.Садовая |
|
|
Корректировка, % |
0 |
-1 |
+1 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2772000 |
2494700 |
||
|
6.Физические характеристики |
23г. |
23г. |
20г. |
24г. |
|
|
Корректировка, % |
0 |
-1 |
0 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2744280 |
2494700 |
||
|
Материал стен |
Железобетонные |
Железобетонные |
Кирпичные |
Деревянные |
|
|
Корректировка, % |
0 |
-1 |
+2 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2716837 |
2544594 |
||
|
Этаж |
2 |
3 |
2 |
1 |
|
|
Корректировка, % |
0 |
0 |
+1 |
||
|
Скорректированная цена, руб. |
2100000 |
2716837 |
2570040 |
||
|
Общая площадь, м2 |
50,2 |
60 |
70 |
65 |
|
|
Корректировка, % |
Подобные документы
Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.
курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014Оценка движимого и недвижимого имущества. Определение рыночной стоимости для реализации имущественных прав. Описание двухкомнатной квартиры как объекта оценки. Заключение о наилучшем использовании путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов.
отчет по практике [31,1 K], добавлен 08.10.2009Анализ наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости. Исследование рынка, к которому относится объект оценки. Зонирование жилой недвижимости г. Саратова. Определение рыночной, инвестиционной и кадастровой стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.03.2013Имущественные права на объект оценки. Характеристика местоположения квартиры. Общая характеристика здания. Анализ рынка жилой недвижимости Перми. Динамика средней цены на вторичном рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта несколькими способами.
курсовая работа [1,5 M], добавлен 13.06.2012Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016Анализ применяемого стандарта стоимости. Краткий обзор подходов к оценке. Характеристика региона, маркетинг рынка. Определение стоимости объекта оценки недвижимости сравнительным подходом. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
курсовая работа [2,8 M], добавлен 23.03.2015Характер развития современного рынка жилой недвижимости Российской Федерации. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки. Расчет рыночной стоимости объекта затратным и сравнительным подходами.
дипломная работа [433,5 K], добавлен 08.09.2014Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
