Оценка и управление стоимостью предприятия

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость капитализация доход

Актуальность. Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науке и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге-оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Для того чтобы оценка стоимости предприятия была достоверной и точной, необходимо строго соблюдать технологию оценки. Технология включает в себя ряд последовательных этапов определения цели и функции оценки, разработка плана оценки объекта, определение наилучшего и наиболее эффективного способа использования объекта, сбор и анализ необходимой информации.

Цель контрольной работы заключается в более глубоком изучении технологий оценки и управления стоимости предприятия.

Задачи:

1. Изучить литературу по данной дисциплине;

2. Определить преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости;

3. Изучить метод капитализации доходов;

4. Изучить сущность и понятие «чистый доход.»;

5. Рассмотреть расходы по эксплуатации оцениваемого объекта;

6. Рассчитать коэффициент капитализации

Объект изучения: оценка предприятия (организации)

Предмет изучения: методы определения оценки предприятия (организации)

Структура контрольной работы состоит из «Введения», основной части, «Заключения» и «Списка использованных источников»

1. Преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке недвижимости

Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход в основном используется там, где имеется достаточная база данных о сделках купли-продажи. Основные преимущества сравнительного подхода. Оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий. Цена определяется рынком, а оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом.

Оценка основана на ретроинформации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятия. Цена фактически совершенной сделки максимально учитывает ситуацию на рынке, а значит, является реальным отражением спроса и предложения. Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков: игнорирует перспективы развития предприятия в будущем; получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты.

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

Сравнительный (рыночный) подход включает в себя три основных метода: метод рынка капитала, метод сделок и метод отраслевых коэффициентов.

Суть метода отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых компаний и имеет вспомогательный характер. В результате обобщения были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

Опыт западных оценочных фирм свидетельствует:

- рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются соответственно за 0,7 и 0,5 от годовой выручки;

- рестораны и туристические агентства - соответственно 0,25-0,5 и 0,04-0,1 от валовой выручки;

- заправочные станции - 1,2-2,0 от месячной выручки;

- предприятия розничной торговли - 0,75-1,5 от суммы чистый доход + оборудование + запасы;

- машиностроительные предприятия - 1,5-2,5 от суммы чистый доход + запасы. [5]

В отечественной практике этот метод пока не получил достаточного распространения в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Метод рынка капитала - основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Предполагается, что инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании,

либо в оцениваемую. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемой и сопоставимых компаний.

При отборе предприятий-аналогов учитываются следующие признаки сопоставимости: тождество производимой продукции; тождество объема и качества производимой продукции; идентичность изучаемых периодов; тождество стадий развития предприятий (например, стадии роста или упадка) и размеров производственной мощности; сопоставимость стратегии развития предприятий; равная степень учета климатических и территориальных различий и особенностей; сопоставимость финансовых характеристик предприятий. Важная составляющая часть оценки по данному методу - анализ финансового положения предприятий и сопоставление. При составлении финансового отчета предприятия, как правило, исходят из основных принципов ведения бухгалтерского учета, установленных «Положением о бухгалтерском учете и отчетности в РФ».

Ценовой мультипликатор - это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Для расчета мультипликатора необходимо: определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле; вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

К интервальным мультипликаторам относятся: цена / прибыль; цена / денежный поток, цена / дивидендные выплаты; цена / выручка от реализации.

К моментным мультипликаторам относятся: цена / балансовая стоимость активов; цена / чистая стоимость активов.

Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации, например: P/R - цена / валовые доходы (применяется, когда оцениваемая и сопоставимые компании имеют сходные операционные расходы - сфера услуг); Р/ЕВТ - цена / прибыль до налогообложения (более предпочтителен для сопоставления компаний, имеющих различные налоговые условия); Р/Е - цена / чистая прибыль (особенно уместен, когда прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние компании); P/CF - цена / денежный поток (уместен, когда компания имеет относительно низкий доход, сравниваемый с амортизацией); P/BV - цена / балансовая стоимость собственного капитала (наиболее применим к компаниям, имеющим на балансе значительные величины активов, и когда имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым компанией доходом). [5]

Мультипликаторы цена / прибыль и цена / денежный поток наиболее распространены для определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий-аналогов является наиболее доступной. При оценке стоимости бизнеса для получения более объективных данных рекомендуется применять несколько мультипликаторов одновременно.

Метод сделок (метод продаж) - частный случай метода рынка капитала, основан на анализе цен купли-продажи контрольных пакетов акций компаний-аналогов или анализе цен приобретения предприятий целиком.

Стоимость контрольного пакета акций (или стоимость предприятия в целом) определяется: методом сделок; методом дисконтированного денежного потока (предполагается, что денежный поток находится на уровне контрольного пакета); методом накопления активов; методом рынка капитала с добавлением премии за контрольный пакет (30-40%).

Применение метода рынка капитала предусматривает использование информации по открытым компаниям, акции которых котируются на фондовом рынке, в качестве ориентиров при оценке компаний, по которым нет информации о рыночных котировках акций.

Доходный подход и метод капитализации прибыли. Согласно данному подходу, стоимость действующего предприятия определяется по формуле

V=E/R,

где V-стоимость бизнеса. [5]

2. Метод капитализации доходов

Метод капитализации не требует прогноза денежных доходов, а основывается на ретроспективных данных. В этом его преимущества (простота, исключение ошибок расчета) и недостатки (денежный поток в перспективе может существенно отличаться от ретроспективного).

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации: V=I/R, где V - стоимость; I - периодический доход; R - коэффициент капитализации. [4]

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или по крайней мере ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед. В силу того, что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента, для его использования необходимы четкие рыночные указания на его величину.

Основное преимущество этого метода - простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации так или иначе непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

Расчет адекватной ставки капитализации.

Определение предварительной величины стоимости.

Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются). Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

В качестве капитализируемой величины прибыли может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока. Доходная база (база прибыли, денежного потока и др.) должна соответствовать специфике бизнеса.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации.

Способ рыночной экстракции для идентичных объектов. Основан на статистической обработке рыночной информации о величинах чистого операционного дохода и цен продажи объектов недвижимости.

В соответствии с этим методом коэффициент капитализации рассчитывается в три этапа по формуле:

где R_i. - коэффициент капитализации i-го объекта; R_i = I_i/V_i

1. Корректируется размер арендной платы объектов - аналогов с целью определения чистого операционного дохода, который может приносить данный вид недвижимости. При необходимости производится корректировка цен продажи объектов - аналогов. [5]

2. Определяется общий коэффициент капитализации.

3. Из общего коэффициента капитализации выделяется ставка дисконтирования.

Доход от объекта, относящийся к недвижимости, включает две основные составляющие: доход на капитал и возврат капитала; возврат капитала:

I=iV+

Где iV-доход на капитал; -возврат капитала; n-капитала период функционирования недвижимости, приносящий доход; i-ставка процента; S-шестая функция сложного процента.

Доход на капитал по существу является необходимой компенсацией, получаемой инвестором за ценность денег, отдаваемых в долг. Величина этой компенсации зависит от времени, риска и других условий, при которых сделаны инвестиции. Иными словами, это плата за использование денежных средств. Доход на капитал называют также отдачей. Существует два вида отдачи на капитал: текущая и конечная.

Текущая отдача - это отношение величины текущего денежного дохода на инвестиции к сумме инвестиции.

Конечная отдача - отношение эффективного (реального, реализованного) текущего денежного дохода на инвестиции, учитывающего возврат капитала в конце срока функционирования актива, к сумме инвестиций. Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования (эквивалентна понятию «конечная отдача»).

Вторая составляющая коэффициента капитализации V/S (n, i) - взнос на возмещение основной суммы капитала - отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название рекапитализации, а сама составляющая - коэффициента рекапитализации.

Существуют три способа или метода рекапитализации: прямолинейный, рекапитализация при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции и рекапитализация при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента.

1. Метод прямолинейной рекапитализации (или метод Ринга) подразумевает, что возврат суммы инвестированного капитала происхо дит ежегодно равными долями. В этом случае коэффициент капитализации равен:

R = i-

2. Рекапитализация по коэффициенту доходности инвестиций (или метод Инвуда) состоит в том, что коэффициент рекапитализации как составная часть коэффициента капитализации равен фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям, или:

R = i +

где i - коэффициент дохода на капитал; -коэффициент рекапитализации.

В отдельных случаях определенные виды инвестиций являются очень прибыльными. И реинвестирование по той же ставке процента, что и первоначальные вложения, считается маловероятным, так как в этом случае при определении величины взноса на амортизацию первоначальных инвестиций получается сравнительно малая величина и велика вероятность не вернуть капитал. Поэтому лучше применять:

3. Метод рекапитализации по безрисковой ставке процента (или метод Хосколда).

В общем случае взаимосвязь между коэффициентами капитализации и дисконтирования можно выразить следующей формулой:

R₀=J₀-Дa

где R₀ - коэффициент капитализации; J₀ - общая ставка доходности (дисконта); Дa - составляющая, определяемая рядом факторов, например повышением стоимости актива и дохода (в годовом исчислении). [5]

Таким образом, Методы расчета ставки капитализации выбираются в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки.

3. Определение чистого дохода. Расходы по эксплуатации оцениваемого объекта

Чистый доход - это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений).

Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества. Потенциальная валовая выручка представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости.

Например, если домовладелец сдает в аренду квартиру, то арендная плата является валовой выручкой от основного вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, телевизионной антенной и т.д. является дополнительной выручкой.

В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную валовую выручку. Точное определение удельных стоимостей особенно важно в оценке, потому что эти параметры служат основой для последующих расчетов потенциальной валовой выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки. Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта в полную мощность, затем из действительной валовой выручки вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости. [1]

Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.

К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы. [2]

К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о прибылях и убытках, платежные ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы.

Итак, необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по эксплуатации объекта, информации о состоянии соответствующего рынка, а также тенденциях развития оцениваемого объекта и рынка. Чистый доход от продажи объекта рассчитывается как разность между выручкой от продажи и затратами, связанными с ней.

Заключение

Исходя, из выше изложенного можно сделать вывод, о том, что оценка стоимости предприятия зависти от правильности использования методов оценки. Роль и значение оценки, методы ее проведения на различных этапах существования предприятия имеют свои специфические особенности.

В мировой практике используется множество различных подходов к оценке стоимости предприятий, их активов, бизнеса в целом. Вместе с тем, вопросам оценки, основополагающего показателя состояния предприятия - его капитала, пока еще уделяется явно недостаточное внимание.

Здесь особо следует сказать о том, что при проведении оценочных работ на российских предприятиях многие из существующих подходов либо вообще не используются, либо используются крайне редко, в результате этого, на практике не всегда обеспечивается всесторонняя, полная и объективная оценка величины капитала.

Повышение стоимости предприятия - один из показателей роста доходов его собственников. Поэтому периодическое проведение оценки стоимости бизнеса можно использовать для анализа эффективности управления предприятием.

Знание основ оценки стоимости предприятия и управления ею, умение применять на практике результаты такой оценки - залог принятия эффективных управленческих решений, достижения требуемой доходности предприятия.

Список использованных источников

1 Бусов В.И. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учеб. для бакалавров / В.И. Бусов, О.А. Землянский, А.П. Поляков; под ред. В.И. Бусова. - М.: Юрайт, 2012. - 430 с.

2 Вахрушина М.А. Управленческий анализ: вопросы теории, практика проведения: монография / М.А. Вахрушина, Л.Б. Самарина. - М.: Вузовский учебник: ИНФРА-М, 2011. - 144 с.

3 Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса». Учебное пособие/ А.Г. Грязнова - Москва, Финансы и статистика, 2002 г.

4Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика./В.В. Григорьев, М.А. Федотова - М.: Инфра-М, 1997. С. 133.

4 Есипова В.Е., Маховиковика Г.А., Терехова В.В. Оценка бизнеса. 2-е изд./ В.Е. Есипова, Г.А. Маховиковика, В.В. Терехова - Сп.: Питер, 2006. - 464 с.

6 Симионова Н.Е., Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - М.:ИКЦ «Март», 2004.

Размещено на Allbest.ru