ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по курсу «Гражданское право»

по теме: «Оценка недвижимости в банкротстве»

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ БАНКРОТСТВА

1.1 Сущность банкротства и причины возникновения неплатежеспособности предприятий

1.2 Методы выявления причин банкротства

1.3 Основные стадии процедуры банкротства

1.4 Методы и способы оценки объектов недвижимости в рамках процедуры банкротства

2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «АЛЬТАИР», ПРИВЕДШЕЙ К КРИЗИСУ ПРЕДПРИЯТИЯ

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия

2.2 Основные показатели деятельности предприятия

2.3 Основные средства предприятия

3. МЕТОДЫ И СПОСОБЫ ВЫВОДА ООО «АЛЬТАИР» ИЗ КРИЗИСА

3.1 Оценка недвижимости предприятия и избавление от неликвидных активов

3.2 Методы оптимизации финансовых показателей предприятия

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

ЛИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

Важнейшим институтом социально-экономических отношений является право частной собственности, непременное условие демократической рыночной экономики. Рыночная экономика основана на свободе индивида - человека и гражданина, на безусловном соблюдении его личных и имущественных прав и свобод, как свойственных ему от рождения, так и приобретенных впоследствии на законных основаниях. Собственность - это основа подлинной независимости человека и его уверенности в завтрашнем дне. В современных условиях, государство приняло на себя обязанность защищать частную собственность, обеспечивать ее неприкосновенность.

Права свободного использования частной собственности и занятия любой не запрещенной законом предпринимательской деятельностью предусматривает также и определенные обязанности. Существование института несостоятельности (банкротства) обусловлено несколькими причинами. Необходимо оградить экономический оборот и его участников от последствий неэффективной работы тех из них, кто проявил неспособность надлежащим образом исполнять принятые на себя обязательства, если эта неспособность приобретает стойкий характер. С одной стороны, возникает необходимость устранения из оборота такого его участника. С другой стороны, желательно попытаться сохранить его как производителя товаров, работ или услуг и работодателя. При этом в обоих случаях, поскольку, например, юридические лица отвечают всем своим имуществом, следует предотвратить обращение всего или большей части этого имущества на удовлетворение требований одного либо нескольких наиболее расторопных кредиторов и лишение остальных возможности получить хотя бы частичное удовлетворение. Наряду с этим нужно защитить интересы самого несостоятельного должника, и решение вопроса о его сохранении или ликвидации подчинить установленным законом процедурам.

Объявление предприятия банкротом - институт, завершающий систему мер, организующих и обеспечивающих конкурентную борьбу субъектов рынка, ведущих хозяйственную деятельность на свой риск и под свою ответственность, т.е. на началах предпринимательства. Вынужденное прекращение ведущего такую деятельность субъекта и есть реализация, с одной стороны, максимально возможного риска, а с другой - наивысшей степени его ответственности, поскольку он рискует и отвечает своим существованием.

Одним из методов финансового оздоровления обанкротившегося предприятия является избавление от неликвидных основных средств, в частности, от объектов недвижимости. Для успешной реализации недвижимости необходимо произвести ее предварительную оценку. Оценке подлежат практически все виды недвижимости, среди которых здания промышленного, социального или культурного назначения, комплексы производственных зданий; жилые дома, коттеджи, квартиры, административные и офисные помещения, склады и гаражи, земельные участки, садовые участки и т.д.; сооружения - дороги, мосты, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства.

Вышеизложенное определяет актуальность темы данной работы.

Теоретические и практические аспекты банкротства как экономического института с разной степенью полноты рассматривались в трудах И. Балабанова, В. Белолипецкого, И. Бланка, О. Ефимовой, В. Ковалева, Н. Колчиной, А. Константиновой, М. Крейниной, Е. Кузнецова, М. Лимитовского, Е. Лобановой, Л. Павловой, Р. Сайфулина, Н. Самсонова, О. Соколовой, Е. Стояновой, Т. Тепловой, Н. Тренева, Э. Уткина, И. Хоминич, А. Шеремета, П. Шуляка, Г. Александера, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, 3. Боди, Дж. Ван Хорна, Л. Гапенски, Б. Коласса, Р. Колба, Л. Крушвица, X. Курца, Р. Мертона, С. Росса, Э. Хелферта, Р. Холта, Ч. Ли, Дж. Финнерти, У. Шарпа и др.

В работах М. Бойковой, С. Валдайцева, Н. Вараксиной, С. Кована, М. Масленникова, В. Мешалкина, Е. Овчаровой, О. Степановой, А. Тюриной большое внимание уделяется вопросам реструктуризации задолженности отечественных предприятий.

 Цель исследования заключается в анализе проблем банкротства и оценки недвижимости в рамках данной процедуры. Осуществление поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

· проанализировать сущность банкротства и причины его возникновения;

· выявить методы выявления и прогнозирования банкротства;

· изучить пути и способы финансового оздоровления предприятия в краткосрочной и долгосрочной перспективе;

· изучить стадии процедуры банкротства;

· проанализировать и выявить методы и способы оценки недвижимости;

· проанализировать конкретное предприятие-банкрот и методы его финансового оздоровления.

Предметом исследования стали банкротство предприятия и методы его финансового оздоровления. Объект исследования - промышленное предприятие региона, осуществляющее финансовое оздоровление.

Теоретической и методологической основой послужили теоретические положения, изложенные в работах отечественных и зарубежных авторов по исследуемым проблемам, нормативные документы Российской Федерации. В работе применялись научные методы экономического, математического и финансового анализа; сравнения и аналогии; единства объективного и субъективного в развитии экономических процессов; статистического и математического моделирования.

Информационно-эмпирической базой стали данные статистических и финансово-экономических изданий России и других стран, информационной сети Интернет; материалы научных семинаров и конференций; статистическая информация Госкомстата Российской Федерации и Ростовского областного комитета государственной статистики; аналитические статьи отечественных и зарубежных ученых; данные финансовой отчетности промышленных предприятий Ростовской области.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ПРОЦЕДУРЫ БАНКРОТСТВА

1.1 Сущность банкротства и причины возникновения неплатежеспособности предприятий

Банкротством является признанная арбитражным судом неплатежеспособность должника, при которой его имущества недостаточно для удовлетворения требований кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнения обязанностей по уплате обязательных платежей. Результатом банкротства является принудительное прекращение хозяйственной деятельности Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части первой (постатейный)./ Руководитель авторского коллектива и ответственный редактор доктор юридических наук, профессор О.Н. Садиков. М., 2004. С. 79..

Причины банкротства могут быть разными. По терминологии дореволюционных русских юристов несостоятельность (банкротство) может быть «несчастная», «неосторожная», «злостная» или «злонамеренная» Шершеневич Г.Ф. Конкурсное право. Статут. М., 1992. С. 57..

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) - одна из составных частей правового регулирования гражданского оборота и обеспечения его нормального функционирования Долинская В.В. Новый этап развития законодательства о несостоятельности (банкротстве).//Закон. 2003. № 8. С.3..

Исторически законодательство о несостоятельности начиналось и вплоть до конца XIX века являлось законодательством о несостоятельности исключительно физических лиц, а после этого и до наших дней оно включает нормы о несостоятельности также юридических лиц.

Правовой институт банкротства является сравнительно новой категорией для современного российского права. История законодательства о банкротстве в современной России началась с принятия 19 ноября 1992 г. Закона Российской Федерации «О несостоятельности (банкротстве) предприятий». С учетом более чем семидесятилетнего отсутствия в правовой практике, в частности, и в общественной жизни страны, в целом, такой категории, как банкротство, несомненно, названный Закон сыграл важную роль, «приучив» участников предпринимательской деятельности к ее существованию как неотъемлемому элементу рыночных отношений, дав возможность арбитражным судам, даже при относительно небольшом количестве дел этой категории, выработать определенные правила их рассмотрения.

Следующим шагом в формировании системы законодательства о банкротстве стало принятие Федерального закона №6-ФЗ от 08.01.1998 г. «О несостоятельности (банкротстве)», в котором были восполнены существовавшие ранее пробелы правового регулирования правоотношений в рамках банкротства, и была создана принципиально новая материальная и процессуальная система таких правоотношений.

Правительством Российской Федерации была подготовлена новая редакция закона о банкротстве, которая в конце 2001 года была внесена в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации. В период весенней сессии 2002 года новая редакция закона была принята Государственной Думой и одобрена Советом Федерации. Президент Российской Федерации отклонил принятый закон и представил к нему конкретные существенные замечания. После этого в период осенней сессии с учетом замечаний Президента Российской Федерации была принята Государственной Думой, одобрена Советом Федерации и подписана Президентом Российской Федерации новая редакция Федерального закона от 26 октября 2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон О банкротстве). Несостоятельность (банкротство) определяется Законом О банкротстве как признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

В Законе О банкротстве (ст. 2) определен понятийный аппарат, используемый для целей данного закона. К наиболее важным относятся определения понятий несостоятельности (банкротства) и должника.

Несостоятельность (банкротство) определяется Законом О банкротстве как признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и исполнить обязанность по уплате обязательных платежей.

Должник - юридическое лицо, гражданин, в том числе индивидуальный предприниматель, оказавшиеся не способными удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам или исполнить обязанность по уплате обязательных платежей в установленный законом срок. При этом к обязательным платежам относятся налоги, сборы и иные взносы в бюджет соответствующего уровня.

В Законе О банкротстве определены права кредиторов и уполномоченных органов (ст. 11) и процедуры принятия решений собранием кредиторов (ст. 12-19). В соответствии со ст. 11 правом на подачу заявления о признании должника банкротом обладают уполномоченные органы и конкурсные кредиторы, а также органы исполнительной власти в части взыскания задолженности по обязательным платежам.

Уполномоченные органы - это федеральные органы исполнительной власти, которые уполномочены Правительством РФ представлять в деле о банкротстве требования об уплате обязательных платежей и требований по денежным обязательствам, а также органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления.

Конкурсные кредиторы - это кредиторы по денежным обязательствам (за исключением уполномоченных органов и граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда здоровью, морального вреда, по оплате авторских вознаграждений, по обязательствам перед учредителями). Для реализации требований Закона О банкротстве предусмотрены процедуры финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства, мирового соглашения, моратория, по которым в законе даны необходимые определения.

Важным для применения Закона О банкротстве является определение признаков банкротства (ст. 3) отдельно для граждан и юридических лиц. Юридическое лицо считается банкротом, если денежные обязательства перед кредиторами и перед бюджетом по обязательным платежам не могут быть исполнены в течение трех месяцев, начиная с даты их исполнения. Соответственно, гражданин считается банкротом, если им не исполняются обязательства перед кредиторами, бюджетом в течение трех месяцев с даты их исполнения либо сумма его обязательств превышает стоимость его имущества.

Наличие признаков банкротства в соответствии с Законом О банкротстве определяется размером денежных обязательств за переданные товары, работы и услуги; обязательств по займам с учетом процентов, размером задолженности вследствие причинения вреда имуществу кредиторов (за исключением обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лицам по трудовому договору, по авторским договорам, обязательств перед учредителями, обязательств перед гражданами вследствие причинения вреда их жизни или здоровью), а также размером обязательных платежей (без учета штрафных и иных финансовых санкций). Указанные штрафные и иные финансовые санкции не учитываются при определении наличия признаков банкротства.

Специальными статьями Закона О банкротстве устанавливается очередность удовлетворения требований кредиторов (ст. 134-138).

Предпосылки банкротства следует рассматривать как взаимодействие целого комплекса причин, одни из которых являются внешними по отношению к предприятию, и на них у предприятия нет возможности влиять, или это влияние может быть слабым. Другие причины носят внутренний характер. Как правило, группа внутренних причин непосредственно зависит от организации работы на самом предприятии. Банкротство чаще всего является результатом совместного и одновременного воздействия всех причин.

Наиболее сильное влияние на финансово-хозяйственную деятельность предприятия оказывает современное состояние российской экономики и множество проблем, которые еще не решены.

Далее из причин банкротства можно выделить несовершенное законодательство в области хозяйственного права. Это касается отношений государства к производственной и предпринимательской деятельности, частого изменения законодательства, высокого уровня налогообложения, несовершенных условий экспорта и импорта и прочих проявлений регулирующей функции государства.

Кроме того, внешние причины банкротства включают в себя:

· банкротство должников,

· усиление международной и внутригосударственной конкуренции,

· демографические факторы,

· культурный уклад.

Внутренние причины неплатежеспособности предприятия могут быть как объективные, так и субъективные, а именно:

· непрофессиональный менеджмент,

· изношенное оборудование,

· падение спроса на выпускаемую продукцию,

· несоразмерный фонд потребления,

· отвлечение средств в краткосрочные финансовые вложения,

· неправильный выбор форм безналичных расчетов,

· большая кредиторская и дебиторская задолженность,

· отсутствие авансирования,

· наличие незавершенного производства,

· наличие сверхнормативного остатка товарно-материальных ценностей и многое другое.

Постановление Правительства РФ от 30 октября 2006 г. № 1373 «О реформе предприятий и иных коммерческих организаций» относит к числу наиболее характерных для современных предприятий проблем, препятствующих их эффективному функционированию в условиях сложившихся рыночных отношений:

1. Неэффективность системы управления предприятием, обусловленную:

· отсутствием стратегии в деятельности предприятия и ориентацией на краткосрочные результаты в ущерб среднесрочным и долгосрочным;

· недостаточным знанием конъюнктуры рынка;

· низким уровнем квалификации менеджеров и персонала, отсутствием трудовой мотивации работников, падением престижа рабочих и инженерно-технических профессий;

· неэффективностью финансового менеджмента и управления издержками производства.

2. Низкий уровень ответственности руководителей предприятий перед участниками (учредителями) за последствия принимаемых решений, сохранность и эффективное использование имущества предприятия, а также финансово-хозяйственные результаты деятельности предприятия.

3. Низкие размеры уставного капитала акционерных обществ.

4. Отсутствие эффективного механизма исполнения решений судов, особенно в части обращения взыскания на имущество должника.

5. Необеспеченность единства предприятия как имущественного комплекса, что снижает его инвестиционную привлекательность.

6. Высокие расходы на содержание объектов социально-культурного назначения и жилищно-коммунального хозяйства.

7. Практика перекрестного субсидирования и деформированная структура издержек производства вследствие дифференциации (по потребителям) цен и тарифов на товары и услуги естественных монополий, оказывающих существенное влияние на конкурентоспособность продукции российских предприятий.

8. Отсутствие достоверной информации о финансово-экономическом состоянии предприятия для акционеров (участников), руководителей предприятия, потенциальных инвесторов и кредиторов, а также для органов исполнительной власти.

1.2 Методы выявления причин банкротства

Выявление внутренних причин банкротства достигается путем проведения анализа финансового состояния конкретного предприятия.

Финансовое состояние - это совокупность показателей, отражающих наличие, размещение и использование финансовых ресурсов. Финансовое состояние является важнейшей характеристикой экономической деятельности предприятия. Она определяет конкурентоспособность предприятия, его потенциал в деловом сотрудничестве, оценивает, в какой степени гарантированы экономические интересы самого предприятия и его партнеров по финансовым и другим хозяйственным отношениям.

Устойчивое финансовое состояние формируется в процессе всей производственно-хозяйственной деятельности предприятия.

В ходе анализа для характеристики различных аспектов финансового состояния предприятия применяются как абсолютные, так и относительные показатели финансового состояния предприятия (финансовые коэффициенты).

Анализ финансовых коэффициентов заключается в сравнении их значений с базисными величинами, а также в изучении их динамики за отчетный период и за ряд лет. Для анализа финансового состояния предприятия и тенденций его изменения обычно достаточно сравнительно небольшого количества финансовых коэффициентов. Важно лишь, чтобы каждый из них отражал наиболее существенные стороны финансового состояния.

Постановлением Правительства РФ от 25 июня 2003 года № 367 утверждены Правила проведения арбитражным управляющим финансового анализа.

Правила определяют принципы и условия проведения арбитражным управляющим финансового анализа, а также состав сведений, используемых арбитражным управляющим при его проведении.

Финансовый анализ проводится на основании:

а) статистической отчетности, бухгалтерской и налоговой отчетности, регистров бухгалтерского и налогового учета, а также (при наличии) материалов аудиторской проверки и отчетов оценщиков;

б) учредительных документов, протоколов общих собраний участников организации, заседаний совета директоров, реестра акционеров, договоров, планов, смет, калькуляций;

в) положения об учетной политике, в том числе учетной политике для целей налогообложения, рабочего плана счетов бухгалтерского учета, схем документооборота и организационной и производственной структур;

г) отчетности филиалов, дочерних и зависимых хозяйственных обществ, структурных подразделений;

д) материалов налоговых проверок и судебных процессов;

е) нормативных правовых актов, регламентирующих деятельность должника.

Для расчета коэффициентов финансово-хозяйственной деятельности должника используются следующие основные показатели:

а) совокупные активы (пассивы) - баланс (валюта баланса) активов (пассивов);

б) скорректированные внеоборотные активы - сумма стоимости нематериальных активов (без деловой репутации и организационных расходов), основных средств (без капитальных затрат на арендуемые основные средства), незавершенных капитальных вложений (без незавершенных капитальных затрат на арендуемые основные средства), доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов;

в) оборотные активы - сумма стоимости запасов (без стоимости отгруженных товаров), долгосрочной дебиторской задолженности, ликвидных активов, налога на добавленную стоимость по приобретенным ценностям, задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал, собственных акций, выкупленных у акционеров;

г) долгосрочная дебиторская задолженность - дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты;

д) ликвидные активы - сумма стоимости наиболее ликвидных оборотных активов, краткосрочной дебиторской задолженности, прочих оборотных активов;

е) наиболее ликвидные оборотные активы - денежные средства, краткосрочные финансовые вложения (без стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров);

ж) краткосрочная дебиторская задолженность - сумма стоимости отгруженных товаров, дебиторская задолженность, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты (без задолженности участников (учредителей) по взносам в уставный капитал);

з) потенциальные оборотные активы к возврату - списанная в убыток сумма дебиторской задолженности и сумма выданных гарантий и поручительств;

и) собственные средства - сумма капитала и резервов, доходов будущих периодов, резервов предстоящих расходов за вычетом капитальных затрат по арендованному имуществу, задолженности акционеров (участников) по взносам в уставный капитал и стоимости собственных акций, выкупленных у акционеров;

к) обязательства должника - сумма текущих обязательств и долгосрочных обязательств должника;

л) долгосрочные обязательства должника - сумма займов и кредитов, подлежащих погашению более чем через 12 месяцев после отчетной даты, и прочих долгосрочных обязательств;

м) текущие обязательства должника - сумма займов и кредитов, подлежащих погашению в течение 12 месяцев после отчетной даты, кредиторской задолженности, задолженности участникам (учредителям) по выплате доходов и прочих краткосрочных обязательств;

н) выручка нетто - выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг за вычетом налога на добавленную стоимость, акцизов и других аналогичных обязательных платежей;

о) валовая выручка - выручка от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг без вычетов;

п) среднемесячная выручка - отношение величины валовой выручки, полученной за определенный период как в денежной форме, так и в форме взаимозачетов, к количеству месяцев в периоде;

р) чистая прибыль (убыток) - чистая нераспределенная прибыль (убыток) отчетного периода, оставшаяся после уплаты налога на прибыль и других аналогичных обязательных платежей.

Коэффициентами, характеризующими платежеспособность должника, являются:

1) Коэффициент абсолютной ликвидности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно, и рассчитываемый как отношение наиболее ликвидных оборотных активов к текущим обязательствам должника.

2) Коэффициент текущей ликвидности, характеризующий обеспеченность организации оборотными средствами для ведения хозяйственной деятельности и своевременного погашения обязательств.

3) Показатель обеспеченности обязательств должника его активами, характеризующий величину активов должника, приходящихся на единицу долга, и определяемый как отношение суммы ликвидных и скорректированных внеоборотных активов к обязательствам должника.

4) Степень платежеспособности по текущим обязательствам, определяющая текущую платежеспособность организации, объемы ее краткосрочных заемных средств и период возможного погашения организацией текущей задолженности перед кредиторами за счет выручки. Степень платежеспособности определяется как отношение текущих обязательств должника к величине среднемесячной выручки.

Финансовая устойчивость - одна из важнейших характеристик финансового состояния предприятия, которая позволяет оценить стабильность его деятельности в свете долгосрочной перспективы. Она связана с общей финансовой структурой предприятия, степенью его зависимость от кредиторов и инвесторов.

Коэффициентами, характеризующими финансовую устойчивость должника, являются:

1) Коэффициент автономии (финансовой независимости), показывающий долю активов должника, которые обеспечиваются собственными средствами, и определяемый как отношение собственных средств к совокупным активам.

2) Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами (доля собственных оборотных средств в оборотных активах), определяющий степень обеспеченности организации собственными оборотными средствами, необходимыми для ее финансовой устойчивости, и рассчитываемый как отношение разницы собственных средств и скорректированных внеоборотных активов к величине оборотных активов.

3) Доля просроченной кредиторской задолженности в пассивах, характеризующая наличие просроченной кредиторской задолженности и ее удельный вес в совокупных пассивах организации. Она определяется в процентах как отношение просроченной кредиторской задолженности к совокупным пассивам.

4) Показатель отношения дебиторской задолженности к совокупным активам определяется как отношение суммы долгосрочной дебиторской задолженности, краткосрочной дебиторской задолженности и потенциальных оборотных активов, подлежащих возврату, к совокупным активам организации.

Коэффициентами, характеризующими деловую активность должника, являются:

1) Рентабельность активов, характеризующая степень эффективности использования имущества организации, профессиональную квалификацию менеджмента предприятия и определяющаяся в процентах как отношение чистой прибыли (убытка) к совокупным активам организации. Показатели рентабельности более полно, чем прибыль, отражают окончательные результаты хозяйствования потому, что их величина показывает соотношение эффекта с наличными или использованными ресурсами. Их используют для оценки деятельности предприятия и как инструмент в инвестиционной политике и ценообразовании.

В частности, используются такие показатели рентабельности, как: рентабельность производственной деятельности (или окупаемость издержек); рентабельность продаж; рентабельность капитала (или доходность капитала).

При подсчете показателей рентабельности предприятие не ограничено какими-то рамками и может рассчитывать самые разные показатели, относящиеся к данной группе: экономическую рентабельность по чистой прибыли, финансовую рентабельность по чистой прибыли; общую рентабельность к производственным фондам, капиталоотдачу, оборачиваемость запасов, оборачиваемость дебиторской задолженности.

2) Норма чистой прибыли, которая характеризует уровень доходности хозяйственной деятельности организации, измеряется в процентах и определяется как отношение чистой прибыли к выручке (нетто).

Анализ хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности должника, его положения на товарных и иных рынках включает в себя анализ внешних и внутренних условий деятельности должника и рынков, на которых она осуществляется.

При анализе внешних условий деятельности должника проводится анализ общеэкономических условий, региональных и отраслевых особенностей его деятельности.

При анализе внутренних условий деятельности должника проводится анализ экономической политики и организационно-производственной структуры должника.

Анализ рынков, на которых осуществляется деятельность должника, представляет собой анализ данных о поставщиках и потребителях (контрагентах).

Проводится анализ активов (имущества и имущественных прав) и пассивов (обязательств) должника, результаты которого указываются в документах, содержащих анализ финансового состояния должника.

Анализ активов проводится в целях оценки эффективности их использования, выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, оценки ликвидности активов, степени их участия в хозяйственном обороте, выявления имущества и имущественных прав, приобретенных на заведомо невыгодных условиях, оценки возможности возврата отчужденного имущества, внесенного в качестве финансовых вложений.

Анализ активов производится по группам статей баланса должника и состоит из анализа внеоборотных и оборотных активов.

Анализ внеоборотных активов включает в себя анализ нематериальных активов, основных средств, незавершенного строительства, доходных вложений в материальные ценности, долгосрочных финансовых вложений, прочих внеоборотных активов. Анализ оборотных активов включает в себя анализ запасов, налога на добавленную стоимость, дебиторской задолженности, краткосрочных финансовых вложений, прочих оборотных активов.

По результатам анализа всех групп активов в документах, содержащих анализ финансового состояния должника, постатейно указываются поквартальные изменения их состава (приобретение, выбытие, списание, создание) и балансовой стоимости в течение не менее чем 2-летнего периода, предшествовавшего возбуждению производства по делу о банкротстве, и периода проведения в отношении должника процедур банкротства и их доля в совокупных активах на соответствующие отчетные даты.

Анализ пассивов проводится в целях выявления внутрихозяйственных резервов обеспечения восстановления платежеспособности, выявления обязательств, которые могут быть оспорены или прекращены, выявления возможности проведения реструктуризации сроков исполнения обязательств.

Анализ пассивов проводится по группам статей баланса должника и состоит из анализа капитала, резервов, долгосрочных и краткосрочных обязательств.

В документах, содержащих анализ финансового состояния должника, кроме сведений об обязательствах, срок исполнения которых наступил, указываются сведения об обязательствах, срок исполнения которых наступит в ближайший месяц, 2 месяца, квартал, полугодие, год.

1.3 Основные стадии процедуры банкротства

Институт банкротства - комплексный правовой институт, сочетающий главным образом нормы гражданского и арбитражно-процессуального права. Однако нормы о банкротстве, в отличие от других норм гражданского права, могут быть реализованы только через судебные акты. Свидетельством этому является и тот факт, что законодатель в Законе о банкротстве 2002 г. исключил возможность так называемого «добровольного банкротства», т. е. банкротства, осуществляемого вне судебного процесса.

Судебный процесс по делам о банкротстве осуществляется на основании норм Арбитражного Процессуального Кодекса РФ и Закона о банкротстве.

Специфика защиты права (должника или кредиторов) при рассмотрении дел о банкротстве заключается в том, что целью рассмотрения дела арбитражным судом является не решение спора, не установление факта, имеющего юридическое значение, а урегулирование конфликта, возникшего из-за неспособности участника экономического оборота расплатиться по своим долгам. При урегулировании конфликта суд должен учитывать интересы множества лиц: самого должника, его работников и собственников имущества, кредиторов, а также публично-правовые, социально-экономические, а порою и политические интересы. Хотя внешне правовой целью возбуждения дела о банкротстве и является объявление должника банкротом, т.е. придание участнику экономического оборота особого статуса, позволяющего произвести расчеты с кредиторами, фактически институт банкротства в проекции на его судебную составляющую призван обеспечить более глубинные процессы, а именно, сохранение стабильности гражданского оборота. Именно поэтому процессуальные нормы законодательства о банкротстве являются особенными, направленными на создание условий, позволяющих, при наличии достаточно объективно существующего положения должника как несостоятельного, плавно, с минимальными потерями для общества, вывести должника временно (гражданин) или навсегда (юридическое лицо) из экономического оборота.

Такое многообразие стоящих перед судом, при рассмотрении дела о банкротстве, задач, предполагает создание, на уровне нормативного регулирования, соответствующих процессуальных условий, позволяющих учесть специфику этих дел. Это касается порядка обращения с заявлением и принятия судом заявления к производству, состава лиц, участвующих в деле, их полномочий и правового статуса, подготовки дела к судебному разбирательству и срока рассмотрения дела, использования примирительных процедур и исполнения судебного акта.

Традиционный арбитражный процесс делится на следующие стадии: возбуждение дела о банкротстве, подготовка дела к судебному разбирательству, судебное разбирательство, вынесение судебного акта, производство по пересмотру судебных актов и, как, особая стадия, прямо не являющаяся частью арбитражного процесса, но органично с ним связанная - исполнение судебных актов. Несомненно, что наличие этих стадий характерно и для дел о банкротстве.

Подготовка дела о банкротстве к судебному разбирательству, помимо арбитражного суда, осуществляется временным управляющим в ходе осуществления наблюдения. В соответствии со ст. 2 Закона, наблюдение - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях обеспечения сохранности имущества должника, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов. В данной формулировке перечислены основные задачи наблюдения.

Арбитражный управляющий является одним из главных участников рассмотрения дела о банкротстве, во многом, наряду с арбитражным судом, определяющим успешность решения задач арбитражного судопроизводства при рассмотрении дел о банкротстве.

Специфика процессуального статуса арбитражного управляющего определяется тем, что он не является участником имущественного конфликта, вызванного несостоятельностью должника, поэтому прямой имущественный или иной интерес по отношению к результатам судебного разбирательства у него отсутствует. Основной задачей арбитражного управляющего является руководство процедурами банкротства, от чего зависит его доход как предпринимателя. Работу арбитражного управляющего можно сравнить с деятельностью по исполнению судебного акта, но, в большей степени, самостоятельной, поскольку основные пути решения стоящих перед ним задач определяются не судебным актом, а им самим. Необходимостью предоставления арбитражному управляющему возможности осуществления достаточно автономной, инициативной деятельности, определяется наделение его полным объемом равных с кредиторами и должником процессуальных прав.

По результатам судебного производства по делу о банкротстве арбитражный суд выносит либо решение, либо определение.

Решение выносится в случае разрешения дела по существу. В случае, если должник имеет признаки несостоятельности, оснований для введения реабилитационных процедур не имеется, суд выносит решение о признании должника банкротом и открытии в отношении него процедуры конкурсного производства (ст. 53 Закона О банкротстве). Если в ходе судебного разбирательства установлено, что должник признаков несостоятельности не имеет, а также, если банкротство является фиктивным, суд выносит решение об отказе в признании должника банкротом, которое является основанием для восстановления его дееспособности (ст. 55, 56).

Случаи, когда арбитражный суд по результатам судебного разбирательства выносит определение, можно условно разделить на две группы: при введении реабилитационной процедуры и при прекращении производства по делу (оставлении заявления без рассмотрения).

Законом предусмотрены две реабилитационные (другое наименование - реорганизационные) процедуры: внешнее управление и финансовое оздоровление. Решение об их введении принимается арбитражным судом в случаях, когда должник имеет признаки несостоятельности, но предполагается, что его платежеспособность может быть восстановлена. Определение о введении финансового оздоровления или внешнего управления является промежуточным судебным актом: в случае восстановления платежеспособности по результатам указанных процедур, арбитражный суд прекращает производство по делу (ст. 57), если же платежеспособность не восстановлена, арбитражный суд, как правило, принимает решение о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства (ст. 88, 119).

Прекращение производства по делу о банкротстве производится арбитражным судом в случаях: восстановления платежеспособности должника в ходе финансового оздоровления или внешнего управления, заключения мирового соглашения и утверждения его судом, отказа всех кредиторов от требований о признании должника банкротом, удовлетворения всех требований кредиторов, завершения конкурсного производства (ст. 57). Указанные случаи прекращения производства по делу о банкротстве можно квалифицировать как отсутствие правовой необходимости в продолжении рассмотрения дела ввиду выполнения целей банкротства - института материального и процессуального права.

1.4 Методы и способы оценки объектов недвижимости в рамках процедуры банкротства

В современной России законодательная база для оценочной деятельности была создана в 1998 году, когда был принят Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации». Он определил правовые основы регулирования деятельности оценщиков в отношении объектов оценки всех форм собственности для целей совершения сделок с ними.

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих субъектам права собственности, для целей совершения сделок с объектами оценки и иных целей. В соответствии с Гражданским Кодексом (статья 212), «имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований». Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ «Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей». Это могут быть сделки купли-продажи, залога, ипотеки, внесения имущества в уставный капитал и так далее.

Настоящим законом устанавливается, что оценочной деятельностью считается деятельность соответствующих субъектов по определению рыночной или иной стоимости объектов оценки. При этом под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и обладают достаточной информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е.:

· когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение, и принуждение к совершению сделки с чьей-либо стороны отсутствует;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектам оценочной деятельности, а также юристам следует различать такие термины как цена и стоимость. Понятие «цена» характеризует сумму денег, полученную продавцом в результате продажи, либо выражает стоимостную ценность имущества, определенную сторонами сделки - обмене. Цена - это свершившийся факт. Стоимость - это предполагаемая цена, ожидаемая к получению в будущем.

Во всех случаях деятельность, связанная с самостоятельным определением гражданами, должностными лицами юридических лиц и прочими субъектами стоимости чего-либо «для целей сделок или иных целей», не является оценочной, регулируемой настоящим законом, хотя по своему содержанию таковой является. Основание для такого вывода: указанные лица не являются субъектами оценочной деятельности. Вместе с тем, проводя самостоятельную оценку, таким лицам следует иметь в виду, что любая заинтересованная сторона имеет право оспорить в судебном порядке сделку, осуществленную ими по цене, которую они определили самостоятельно. Это может быть, например, случай установления директором (в рамках своей компетенции) стоимости отчуждаемого акционерным обществом имущества при осуществлении сделки, не носящей характер крупной. Любой акционер может заявить иск о признании сделки недействительной по причине несоответствия стоимости имущества рыночной, в результате чего самому обществу нанесен ущерб.

Данное определение соответствует международным стандартам оценки, которые являются основой деятельности российских оценщиков.

Закон конкретизирует и объекты оценки, которыми считаются отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица - движимое или недвижимое, в т.ч. предприятия; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав. Земля как объект оценки данным законом не выделяется, но подразумевается.

Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяет также случаи обязательного проведения оценки, требования к договору на оказание услуг по оценке, требования к содержанию отчета об оценке, основные права и обязанности оценщиков, условие страхования гражданской ответственности оценщиков, вводит обязательность лицензирования оценочной деятельности. Особую значимость представляет собой требование об отсутствии у специалистов по оценке имущественного или правового интереса в объекте оценки, так как независимость оценщика должна являться гарантом достоверности результата проведенной оценки.

Законом установлено, что право любых лиц на проведение оценки принадлежащего им имущества является безусловным правом и распространяется в том числе на повторную оценку.

Результаты любой оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленным законодательством России. При оспаривании оценки заинтересованным могут являться собственник объектов оценки либо иные лица, которые имеют вещные права в отношении объектов оценки (например, акционеры акционерного общества).

Обжалование может быть произведено путем подачи жалобы в орган, уполномоченный Правительством РФ по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации. Подача искового заявления в суд в соответствии с установленной подведомственностью или в третейский суд может быть произведена в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Закон «Об оценочной деятельности в РФ» такой порядок не определил, следовательно, подача искового заявления должна осуществляться с учётом норм Арбитражно-процессуального кодекса РФ или Гражданского процессуального кодекса РФ.

В качестве главного основания для проведения оценки объектов оценки указывается договор между оценщиком и заказчиком. Вместе с тем, статьей 9 закона установлено, что суд, арбитражный и третейский суды самостоятельны в выборе оценщика. Отсюда можно делать вывод о том, что могут быть и иные основания для проведения оценки, а именно, оценка по определению суда, арбитражного суда, третейского суда. Однако, в соответствии с процессуальным законодательством, для разрешения вопросов, требующих наличия специальных познаний (в данном случае в области оценочной деятельности) суд назначает экспертизу, а не оценку. Эксперт, указанный в Определении суда, должен подготовить экспертное заключение. Другими основаниями проведения оценки могут быть также: постановление судебного пристава-исполнителя о назначении специалиста, постановление следователя, осуществляющего дознание.

Заказчик и оценщик, вступая при заключении договора на проведение оценки, в правоотношения, приобретают права и обязанности. Права оценщика, которые он имеет независимо от наличия или отсутствия соответствующей оговорки в заключенном между сторонами договоре, условно можно разбить на три группы.

Первая группа связана с собственно деятельностью, направленной на установление стоимости. Оценщик имеет право самостоятельно применять подходы к оценке и методы оценки; привлекать в случае необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов. Если выбор методов и подходов к оценке - это право оценщика, то заказчик, соответственно, не может устанавливать каких-либо ограничений этого права.

Вторая группа прав связана с самой возможностью оценщика выполнить работу по оценке в рамках заключенного договора. Очевидно, что без исходных данных оценщик такую работу выполнить не может. Поэтому законодательно закреплено его право получать от заказчика разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. Здесь необходимо повторить, что законодатель предусмотрел право получения оценщиком устной информации, очевидно предполагая, что он может её использовать в своей работе. В случае если неполучение от заказчика необходимой информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете. Здесь под существенным образом следует понимать субъективное восприятие оценщиком величины возможного отклонения. Оценщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от выполнения работы, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. Следует отметить, с учетом норм статьи 14 Закона основанием отказа в проведении оценки со стороны оценщика не может быть непредставление заказчиком сведений, составляющих государственную и коммерческую тайну. В действительности же представляется маловероятным, чтобы заказчик, которому требуется оценить какой-либо объект оценки, содержащий государственную тайну, заключил бы такой договор с оценщиком, не имеющим соответствующего допуска. В отношении коммерческой тайны по обычаям делового оборота между заказчиками и оценщиками условиями договора предусматриваются обязательства оценщика о неразглашении. Возмещение ущерба от такого разглашения регулируется законодательством России.

Оценщик имеет право отказаться от выполнения работ, если заказчик не предоставил ему необходимую для проведения оценки информацию либо не обеспечил соответствующие условия работы. Перечень такой информации перечислен в требованиях законодательства к отчету об оценке. Под созданием условий работы может выступать всё то, что стороны оговорили при заключении договора, например, обеспечение доставки оценщика для осмотра имущества за счет заказчика, предоставление рабочего места в офисе заказчика и так далее.

Третья группа прав связана с получением оценщиком возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного или третейского суда.

Возникновение оснований для проведения оценки влечёт за собой и возникновение обязанностей оценщика.

Во-первых, оценщик обязан соблюдать требования закона «Об оценочной деятельности в РФ», а также принятых на его основе нормативно-правовых актов Российской Федерации и Субъектов Российской Федерации.

Во-вторых, оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики того объединения, на членство в котором оценщик ссылается в своем отчете. В имеющейся норме не сказано, что должен предоставлять по запросу заказчика. Очевидно, оценщик должен это делать по собственной инициативе. На практике это решается довольно просто: в текст договора об оценке включается пункт, гласящий о том, что оценщик предоставил заказчику соответствующую информацию. При кажущейся формальности, эти нормы направлены на то, чтобы заказчик, получил представление об обязанностях оценщика, форме результата оценки объекта оценки и т.д. с тем, чтобы в случае необходимости иметь возможность аргументировано отстаивать свои интересы.

В-третьих, оценщик обязан, по требованию заказчика, предоставить последнему лицензию на осуществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение исполнителем профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Данная норма также направлена на защиту интересов потребителей оценочных услуг, которые должны быть уверены, что лицо (оценщик), с которым они вступают в правоотношения при заключении договора, имеет необходимые правомочия, а лицо, непосредственно производящее оценку (физическое лицо) имеет соответствующее образование и, вероятно, специальные познания. Это действительно важно, так как возможное последующее действие заказчика, в котором возможно будут использованы сведения из полученного отчёта оценщика, могут оспариваться заинтересованными сторонами. Неправомочность оценщика может стать основанием оспаривания самого действия.

В-четвертых, оценщик обязан сообщить заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки. В качестве таких обстоятельств могут быть:

· заинтересованность оценщика в объекте оценки либо иное нарушение принципа независимости оценщика;

· недостаточность полученной информации для проведения объективной оценки объекта оценки;

· приостановление лицензии оценщика, если это произошло в период проведения работ;

· возникновение у оценщика признаков, не удовлетворяющих лицензионным требованиям и условиям для осуществления оценочной деятельности, например, прекращение срока действия страховки, увольнение от оценщика - юридического лица последнего оценщика - специалиста и другие;

· оказываемое на оценщика давление со стороны заказчика или иных заинтересованных лиц;

· невыполнение заказчиком условий, возложенных на него договором.

В-пятых, оценщик обязан обеспечить сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки, а также не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством. Говорить о сохранности документов в юридическом смысле можно только тогда, когда передача такой информации от заказчика к оценщику оформлено соответствующим документом. В противном случае утерю какого-либо документа оценщиком доказать невозможно. В ряде случаев, предусмотренных процессуальным законодательством, оценщик, как лицо, имеющее какую-либо информацию, необходимую для правового разрешения вопроса, может быть вызван в суд для дачи показаний в качестве свидетеля. Оценщик обязан, в случаях, предусмотренных действующим законодательством, предоставлять копии хранящихся отчетов или информации из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам либо органам местного самоуправления по их законному требованию. В качестве иных уполномоченных органов могут быть органы прокуратуры, уполномоченный орган по оценочной деятельности, Счетная Палата Российской Федерации и другие.