Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Середовище втілення будівельного проекту, його функціональні та економічні переваги

будівельний інвестиційний економічний витрати

Суми - старовинне українське місто з величними храмами і мальовничими озерами. Сучасні Суми - це упорядковане місто з розвиненою інфраструктурою, що динамічно розвивається.

В історичному центрі міста Суми зводиться новий ЖК «Суми - Парк». До його складу входять три монолітно-цегляних 17-ти поверхові корпуси. Проект планування РК розроблений ГУП МО «НДІпроект».

Комплекс включає 308 квартир загальною площею більше 16 000 кв. м. З них:

- Однокімнатних - 188, площею від 36,5 кв. м. до 43,7 кв. м.

- Двокімнатних - 98, площею від 62,5 кв. м. до 72,8 кв. м.

- Трикімнатних - 42, площею від 92,6 кв. м. до 95,4 кв. м.

Перші новосели вже отримали ключі від своїх квартир. За період 2007-2009 рр. на території комплексу збудовано та введено в експлуатацію 4 багатоквартирних будинки.

Споруджуваний сучасний монолітний будинок, що знаходиться в межах житлового комплексу «Суми - Парк», був задуманий, як продовження мікрорайону. Будинок є другою чергою будівництва ЖК.

17 - ти поверхова будівля, виконана за індивідуальним архітектурним проектом, розробленим архітектурною майстернею «Марвін і Ко», органічно вписане в існуючу забудову району. Просторі квартири розміщені в 5- х секціях з 3-го по 17 поверх.

У перших нежитлових поверхах будинку розташовуються магазини, салони краси, кафе, розвиваючі дитячі та рекреаційні центри. Житлові поверхи функціонально відокремлені від торгово - офісних приміщень міжповерховим простором, що гарантує якісну шумоізоляцію. Під'їзди обладнані пасажирським і вантажопасажирських ліфтами, в просторих вестибюлях кожної секції передбачені приміщення для консьєржа, пандуси для інвалідних колясок і невеликі комори-кімнати.

Будинок спроектований і зводиться із застосуванням високотехнологічних інженерних рішень, передових будівельних технологій та екологічно чистих матеріалів, відповідаючи найвищим вимогам, пропонованим сьогодні до якості життя. Всі квартири оснащені пластиковими віконними блоками з подвійними склопакетами, мають засклені лоджії, спеціальні місця на відкритих балконах для розміщення блоків кондиціонерів і сталеві панельні радіатори марки PRADO.

Будівлі комплексу обладнуються якісними інженерними системами, в тому числі системами пожежогасіння та вентиляції. Проектом передбачено встановлення безшумних ліфтів, цифрової телефонії. На території ЖК «Суми - Парк» мається трирівнева система безпеки. Комплекс оснащений підземним паркінгом та відкритою стоянкою.

Інфраструктура

Велика кількість торгових центрів, десятки дошкільних установ, більше десяти шкіл і філій вищих навчальних закладів - всі ці фактори впливають на позитивну динаміку продажів квартир в Сумському районі.

ЖК «Суми-Парк» розташовується в центрі міста з розвиненою інфраструктурою. Поруч з комплексом розташований Парк культури і відпочинку з красивим Чешським озером, спортивним стадіоном і плавальним басейном. Місто активно розвивається, при цьому дбайливо зберігаючи своє історичне минуле. Вимощені тротуарною плиткою бульвари, доглянуті клумби, затишні двори і дитячі майданчики, велика кількість торгових центрів та інших місць проведення дозвілля відображають благополуччя міста. На сьогоднішній день в Сумах працюють 20 дитячих садків, 13 шкіл (2 ліцеї та 3 гімназії), 5 філій ВНЗ. З установ культури можна виділити краєзнавчий музей та музей сучасної військової техніки. У місті є сучасний 3D кінотеатр «Крис» і величезна кількість торговельно - розважальних центрів: «Антей», «Сонячний рай», «Експрес», «Альфа», «Кристал», «Лабіринт», «Тріо» і інші. На території ЖК «Суми - парк» передбачено розміщення об'єктів власної інфраструктури: торговий і дозвільний центр, фітнес - центр, служба побуту, магазин, аптека.

Хороша транспортна доступність є одною з головних приваблевостей ЖК «Суми-Парк».

Фасад будинку

Місця, де будується мікрорайон «Суми-Парк», вважаються найкрасивішими місцями Сумської області. Оцінивши цілющий клімат, тут любили проводити час видатні українські діячі. І сьогодні реліктові сосни, чисте повітря та мальовничі озера приваблюють безліч людей.



Вид зверху на «Суми-парк»

Таблиця 1.1. Провідні планувальні роботи об'єкту інвестування

№ з/п	Найменування характеристик	Секція А	Секція В	Секція Д	Секція Б, Г	Всього
		Типи квартир	Типи квартир	Типи квартир	Типи квартир
		1к-А1	2к-А1	1к-А2	2к-А2	1к-В1	2к-В1	1к-В2	2к-В2	1к-Д1	2к-Д1	3к-Д1	4к-Д1	1к-Д2	1к-Б2	2к-Б2	1к-Б3	2к-Б3	1к-Б1	2к-Б1
1	Житлова площа	18,9	19,5	35,80	41,20	17,6	19,5	38,60	31,80	15,3	15,9	15,8	15,4	33,1	27,6	40,30	33,50	55,10	14,4	18,2	507,5
2	Корисна площа	25,6	25,6	37,90	34,10	25,5	25,5	29,40	36,70	23,4	17,3	25,1	25,1	30,7	24,5	32,00	52,70	30,60	21,5	15,7	538,9
3	Загальна площа	44,5	45,1	73,70	75,30	43,1	45,0	68	68,5	38,7	33,2	40,9	40,5	63,8	52,1	72,30	86,2	85,7	35,9	33,9	1046,4
4	К-ть житлових поверхів з квартира-ми даного типу	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	30	30	30	30	30	30	375
5	К-ть квартир даного типу на секцію	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	15	30	30	30	30	30	30	375
Всього на будинок
6	Житлова площа	283,50	292,50	537	618	264	292,50	579	477	229,50	238,50	237	231	496,50	414	604,5	502,5	826,5	216	273	7612,5
7	Корисна площа	384	384	568,5	511,5	382,5	382,5	441	550,5	351	259,5	376,5	376,5	460,5	367,5	480	790,5	459	322,5	235,5	8083,5
8	Загальна площа	667,50	676,50	1105,50	1129,50	646,50	675,00	1020,00	1027,50	580,50	498,00	613,50	607,50	957	781,50	1084,50	1293,00	1285,50	538,5	508,5	15687
9	Загальна площа вбудова-них примі-щень	476,8	449,2	434,2	561,5	561,5	2483,2
Всього на будинок
10	Житлова площа	10449,0	Висота стелі на житлових поверхах, м	2,8
11	Загальна площа квартир	21187,5	Висота стелі на 1 поверсі, м	3,5
12	Загальна площа вбудованих приміщень, кв. м	1746,4	Будівельний обсяг будинку, мі	173076,52
13	Всього загальної площі	22933,9 кв. м



Діаграма 1.1. Структура площ будинку



Таблиця 1.2. Порівняльна характеристика цін на житло по районам м. Суми

№3/п	Райони	Ціна 1 кв. м. житла (грн.)
		Мінімальні	Середні	Максимальні
1	9 мікрорайон	15506,42	17264,88	195808,34
2	10 мікрорайон	14627,19	15506,42	15586,35
3	11 мікрорайон	11829,64	12309,22	30760,55
4	12 мікрорайон	10151,11	12950,41	11429,99

Таблиця 1.3. Порівняльна характеристика цін на новозбудоване житло, що пропонуються провідними інвесторами м. Суми

№3/п	Інвестори	Ціна 1 кв. м. житла (тис. грн.)
		Мінімальні	Середні	Максимальні
1	ЧП МТЦ «Электро»	25,490	82,640	139,790
2	ДП «БС-Высотник»	39,947	50,750	63,762
3	ТОВ «НОТЕХС, ВКП»	15,923	20,854	25,867
4	ПП «Суми Капітал»	10,743	13,341	17,940
5	ТОВ «БВКК «Федорченко»»	11,312	16,304	28,296
6	ПАО «Сумстрой»	14,881	16,842	18,804



2. Кошторисна документація проекту. Обсяг та структура інвестиційних витрат проекту



3. Менеджмент проекту: структура управління проектом та цілі учасників

Управління проектами (англ. - Project Management) - це мистецтво керівництва та координації людських, матеріальних та фінансових ресурсів протягом всього життєвого циклу проекту шляхом застосування системи сучасних методів та техніки управління для досягнення певних результатів щодо складу та обсягу робіт, вартості та якості з метою задоволення потреб та вимог усіх учасників проекту.

Процес управління проектом відбувається через реалізацію основних принципів:

· інтегрованість із загальною системою управління; комплексний характер формування

· управлінських рішень; постійна адаптація управлінських рішень до змін зовнішнього та

· внутрішнього середовища; максимальне зниження ризиків; забезпечення досягнення запланованих

· результатів; відповідність наміченій стратегії розвитку; постійне доповнення, уточнення та

· коригування управлінських рішень.

До складу класичних принципів управління інвестиційними проектами вчені економісти включають:

- ціленаправленість;

- системність;

- комплексність;

- забезпеченість;

- пріоритетність;

- економічну безпеку заходів.

Кожен із зазначених принципів розкриває змістовність дій виконавців.

У разі вибору прогресивної концепції управління проектами фахівці інвестиційної сфери залучають ряд принципів:

- поглиблення рівня обґрунтованості прийнятих інвестиційних розв'язків за допомогою різноманітних і багатофакторних оцінок (технологічних, економічних);

- високий ступінь координації і контролю в процесі реалізації інвестиційного проекту;

- систематичний аналіз і постійне «відстеження» зовнішніх змін (кон'юнктури ринку по всіх видах ресурсів, різних непередбачених обставин і негативних факторів, які виникають на шляху інвестиційного циклу).

Життєвий цикл проекту - це період часу від задуму проекту до його закінчення, який може характеризуватися моментом здійснення перших витрат за проектом (поява проекту) й отриманням останньої вигоди (ліквідація проекту).

Життєвий цикл проекту є концепцією, що розглядає проект як послідовність фаз, подій та етапів, кожна з яких має свою назву та часові межі.

Як правило проектний цикл поділяють на три фази: передінвестиційну, інвестиційну та експлуатаційну, які, у свою чергу, розгалужуються на стадії.

Передінвестиційна фаза включає такі стадії:

* преідентифікація;

* ідентифікація;

* підготовка;

* розробка та експертиза;

* детальне проектування.

Інвестиційна фаза охоплює роботи, які можна об'єднати у такі стадії:

* підготовка і проведення тендерів;

* інженерно-технічне проектування;

* будівництво;

* виробничий маркетинг;

* навчання персоналу.

Основними стадіями експлуатаційної фази є:

* здавання в експлуатацію (е граничною між інвестиційною та експлуатаційною фазами, тому може перебувати і в одній, і в іншій);

* виробнича експлуатація;

* заміна та оновлення;

* розширення та інновації;

* заключна оцінка проекту.

Один з основних елементів у структурі проекту - його учасники. Вони забезпечують реалізацію задумів, закладених у проекті. Число учасників залежно від складності проекту може бути від одного до сотень. У кожного з них свої функції, а також завдання, ступінь участі в проекті і своя міра відповідальності за його результати.

Ініціатор - сторона, що є автором головної ідеї проекту, його попереднього обгрунтування і пропозицій по здійсненню проекту. Ініціатором може бути практично будь-хто з майбутніх учасників проекту, але зрештою ділова ініціатива по здійсненню проекту повинна виходити від замовника.

Замовник - це майбутній власник і користувач результатів проекту. Це може бути як фізична, так і юридична особа. Зазвичай замовник буває один, але в ряді випадків їх може бути і декілька. Тоді вони об'єднують свої сили та засоби для створення проекту та використання його результатів. Іноді ініціатори створюють юридичну особу для реалізації проекту.

Інвестор - це юридична або фізична особа, яка фінансує проект. Інвестор і замовник часто можуть бути однією особою, але іноді вони бувають різними. У цьому випадку вони укладають договір. Інвестор при цьому здійснює розрахунки з усіма учасниками проекту. Він же контролює виконання контрактів.

Органи влади - сторона, що висуває і підтримує екологічні, соціальні і інші висуваються суспільством і державою сторони проекту і що задовольняє свої інтереси шляхом отримання податку від учасників проекту.

Споживачі кінцевої продукції - юридичні і фізичні особи, що є покупцями і користувачами кінцевої продукції, що визначають вимоги до кінцевої продукції і послуг, що формують попит на них. За рахунок коштів споживачів відшкодовуються витрати на проект і формується прибуток всіх учасників проекту.

Формуючи структури управління, слід додержувати наступних локальних принципів процесу організації (як однієї з провідних функцій в циклі менеджменту):

· мети. Організація, її окремі ланки працюють в ім'я досягнення загальної мети;

· еластичності організації. При визначенні задач і відповідальності повинний бути встановлений оптимум між волею дій окремих працівників і адміністративних розпоряджень;

· стійкості. Систему управління необхідно будувати так, щоб її елементи не піддавалися корінним змінам під впливом зовнішнього і внутрішнього середовища;

· безупинного вдосконалювання. Припускає необхідність систематичної організаційної роботи з удосконалювання процесу організації і реалізації рішень;

· прямої співпідпорядкованості. Любою працівник повинний мати одного начальника;

· обсягу контролю. Менеджер у стані кваліфіковано забезпечити і проконтролювати роботу обмеженого числа підлеглих;

· безумовної відповідальності керівника за дії підлеглих;

· домірності відповідальності даним повноваженням;

· виключення. Рішення повторюваного характеру зводять до рутинних, виконання яких доручається нижчестоящим управлінським ланкам;

· пріоритету функцій. Управлінська функція народжує орган управління, а не навпаки;

комбінування. Необхідно забезпечувати найбільш правильне сполучення централізму і самостійності.



Структура управління проектом

Житловий комплект «Суми-Парк» - це не єдиний якісно виконаний проект асами свого діла.

Генеральним підрядником будівництва є ТОВ «ДельтаЕнергоКомплект». Технічним замовником виступає ТОВ «Вламор». Ініціатором є компанія «Саллімон Лімітед» - 100% статутного капіталу.

Про проекти будівництва багатоквартирних будинків і (або) інших об'єктів нерухомості, в яких брав участь забудовник протягом трьох попередніх років, із зазначенням місця знаходження зазначених об'єктів нерухомості, термінів введення їх в експлуатацію відповідно до проектної документації та фактичних термінів введення їх в експлуатацію:

1. МО, м. Суми, вул. Чугунова, д. 15/1

9-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями на першому поверсі, термін введення - 10.06.2008 г.

2. МО, м. Суми, вул. Чугунова, д. 15/3

17-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями на першому поверсі, термін введення-24.12.2008 г.

3. МО, м. Суми, вул. Чугунова, д. 15/4

17-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями на першому поверсі, термін введення - 11.06.2009 р.

4. МО, м. Суми, вул. Чугунова, д. 15/5

17-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями на першому поверсі, термін введення-11.06.2009 р.

5. МО, м. Суми, вул. Чугунова, д. 32А

10-ти поверховий житловий будинок з вбудованими приміщеннями на першому поверсі, термін введення-21.08.2008 р.

6. М О, м. Суми, вул. Новобудова Реконструкція дитячого садка №42 на 170 місць, термін введення - 1 вересня 2011.

ТОВ «ДельтаЕнергоКомплект» - будівельна компанія, що здійснює житлове будівництво та реконструкцію будівель і споруд різного призначення за системою повного циклу робіт.

Застосування новітніх розробок і технологій будівельного виробництва, сучасних матеріалів гарантує високу якість будівельно-монтажних робіт і об'єктів, що здаються в цілому.

Головна особливість компанії - повна укомплектованість її висококваліфікованими фахівцями і сучасною технікою, що дозволяє, як правило, організовувати на будівельних майданчиках цілодобову тризмінну роботу.

Генеральний директор-Копилов А.С.

Адреса - ТОВ «ДельтаЕнергоКомплект», Суми, вул. Станіславського, д. 10, стр. 1. Тел. / Факс: 8 (097) 978-31-96.

Компанія «ДельтаЕнергоКомплект» була заснована в 2003 році з метою надання послуг у галузі типового та індивідуального будівництва. У спектр діяльності компанії входять всі види робіт, пов'язані із зведенням об'єктів будь-якого масштабу і складності - від архітектурного та інженерного проектування до створення інтер'єру, а також реставраційні роботи з оздоблення фасадів та внутрішніх приміщень.

За період існування «ДельтаЕнергоКомплект» нами був реалізований значний ряд разнооріентірованних проектів - від таунхаусів і заміських будинків до багатоповерхових житлових будівель і споруд. Багатий досвід діяльності в даному сегменті дозволяє нашій компанії займати впевнену і конкурентоспроможну позицію на сучасному ринку будівництва.

Постійний контроль якості на всіх етапах діяльності, індивідуальний підхід до кожного замовника, висококваліфікований кадровий склад, власне обладнання, що відповідає всім сучасним вимогам, використання в роботі тільки найкращих і надійних будівельних матеріалів визначають високий рівень послуг, що надаються компанією «ДельтаЕнергоКомплект».

Наша стратегія повністю орієнтується на клієнта. Це означає, що ми врахуємо всі Ваші побажання і здамо роботу суворо відповідно до обумовлених термінів.

Сучасні і високотехнологічні об'єкти, зведені «ДельтаЕнергоКомплект» є красномовним свідченням нашої високої компетенції та ділової репутації!

Структура управління організацією - це упорядкована сукупність взаємозалежних елементів, що знаходяться між собою в стійких відносинах, які забезпечують їхній розвиток і функціонування як єдиного цілого. У рамках структури протікає управлінський процес, між учасниками якого розподілені функції і задачі управління. З цієї позиції організаційна структура - це форма поділу і кооперації управлінської діяльності, у рамках якої відбувається процес управління, спрямований на досягнення цілей організації. Структура управління містить у собі всі цілі, розподілені між різними ланками, зв'язку між який забезпечують координацію по їхньому виконанню.

Лінійно-функціональна структура забезпечує такий поділ управлінської праці, при якому лінійні ланки управління покликані командувати, а функціональні - консультувати, допомагати в розробці конкретних питань і підготовці відповідних рішень, програм, планів. Керівники функціональних підрозділів (по маркетингу, фінансам, постачанню, персоналу) здійснюють вплив на виробничі підрозділи формально: як правило, вони не мають права самостійно віддавати їм розпорядження. Роль функціональних служб залежить від масштабів господарської діяльності і структури управління фірмою в цілому. Функціональні служби здійснюють усю технічну підготовку виробництва; підготовляють варіанти рішень питань, зв'язаних з керівництвом процесом виробництва.

Серед переваг лінійно-функціональної структури необхідно виділити:

- звільнення лінійних керівників від рішення багатьох питань, зв'язаних із плануванням фінансових розрахунків, матеріально-технічним забезпеченням, збутом, управлінням персоналом і ін.;

- побудова зв'язків «керівник - підлеглий» по ієрархічній градації, при яких кожен працівник підлеглий тільки одному керівнику.

Серед недоліків цієї структури слід зазначити:

кожна ланка зацікавлена в досягненні своєї вузької мети, а не загальної мети фірми;

відсутність тісних взаємозв'язків і взаємодії на горизонтальному рівні між виробничими підрозділами;

надмірно розвита система взаємодії по вертикалі;

акумулювання на верхньому рівні повноважень за рішенням поряд зі стратегічними безлічі оперативних задач (як наслідок вертикальних зв'язків «керівник - підлеглий»).



4. План освоєння інвестицій (включаючи графік БМР)

Вихідними даними для розробки даного розділу є інвесторська кошторисна документація проекту.

Табл.4.1.



Табл.4.2.



Табл. 4.3.



Табл.4.4.



Табл.4.6. Вихідні дані до плану освоєння інвестицій



5.Фінансовий план проекту

Фінансове планування - це один з елементів діяльності, пов'язаної з управлінням фінансами, складова частина всього народногосподарського планування. Об'єктом фінансовогопланування виступають фінансові ресурси, що утворюються в процесі розподілу і перерозподілу валового національного продукту, найважливішими серед них є прибуток, амортизаційні відрахування, податки, обов'язкові збори в цільові фонди та ін. Фінансовий план - це план формування, розподілу і використання фінансових ресурсів. Особливість фінансових планів - вони складаються виключно в грошовій формі.

Принципи фінансового планування:

- наукова обгрунтованість, яка передбачає проведення розрахунків фінансових показників на основі певних методик, з врахуванням кращого досвіду; використання засобів обчислювальної техніки, економіко-математичних методів, які передбачають багатоваріантність розрахунків і вибір найоптимальнішого з них;

- єдність фінансових планів полягає в єдності фінансової політики, єдиному підході до розподілу валового національного доходу, єдиній методології розрахунку фінансових показників та ін.;

- безперервність, яка означає взаємозв'язок перспективних, поточних і оперативних фінансових планів;

- стабільність, тобто незмінність показників фінансових планів.



Рис. 5.1.

Табл.5.2. Розрахунок поточних і одноразових операційних витрат інвестора

6. Економічна оцінка будівельного проекту за системою показників інвестиційного менеджменту



Потоки проекту



Чистий дохід проекту та NPV



Акумульовані потоки проекту та індекс доходності

7. Оцінка ризиків будівельного інвестиційного проекту

В даному розділі досліджують вплив на головний результуючий показник будівельного проекту - чистий зведений доход, який можуть завдати зміни наступних організаційно-технологічних параметрів та фінансово-економічних параметрів проекту, а саме:

- вплив на NPV збоку відсоткового зростання кошторисної вартості проекту;

- вплив на NPV з перенесення початку експлуатаційної фази в незмінних обсягах фази;

- вплив на NPV зростання операційних витрат інвестора.

Для дослідження впливу першого фактору проводимо розрахунок за формулою і будуємо графік.



NPV=У NPV * (1+ ) + У ,

NPV= -489361,79 * (1 + ) + 42005,61.

Вияв впливу відсоткового зростання кошторисної вартості на зміну NPV

З графіку можна зробити висновок, що з зростанням кошторисної вартості чистий зведений дохід зменшується.

Для дослідження впливу другого фактору перенесемо початок експлуатаційної фази в незмінних обсягах фази на 1,2,3 роки. Будуємо графік.

Перенесення початку експлуатаційної фази в незмінних обсягах фази на:



З отриманого рисунку видно, що з перенесенням експлуатаційної фази на 1,2,3 роки NPV максимально можливе число досягається в 10 місяці.

Для визначення впливу третього фактору проводимо розрахунок за формулою:

NPV = + (1-ц* ),

де ц=ОВ/= 508,1/ 4340,54= 0,117.

NPV = -168879,30+ 42005,61 (1-0,117*).

Вплив зростання операційних витрат інвестора

З графіку бачимо, що з зростанням операційних витрат чистий зведений дохід проекту зменшується, але не так стрімко, як при зростанні кошторисної вартості проекту.



Список літератури

1. Основи менеджменту. 2-ге видання, доповнене («Академвидав»)
Кузьмін О. Є., Мельник О.Г.2007

2. ДБН А.3.1-5-96 Організація будівельного виробництва. - К.: 1996. - 105 с.

3.СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений. - М.: Стройиздат, 1987.

4. Лубенець В.Г. Основи управління будівельним виробництвом: навч. посібник.-К.: Вища школа, 1995. - 194 с. 94 с.

5. Менеджмент в строительстве: учебное пособие. /Под ред. И.С. Степанова.-М.: Юрайт, 2006.

6. http://uk.wikipedia.org

7. http://best-novostroy.ru

8. http://www.gdeetotdom.ru

9. http:// www.nbud.gov.ua

10. http://guberny.ru

Размещено на Allbest.ru