Образовательный консорциум Среднерусский университет

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

НОУ ВПО Брянский открытый институт управления и бизнеса

НОУ СПО Брянский колледж управления и бизнеса

Сердюкова И. Д.

ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ

(теоретические основы оценочной деятельности)

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

для специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения»

среднего профессионального образования

Брянск 2009

УДК 657.6(075.8)

ББК 65.053 С57

С57 Сердюкова И. Д. Теория оценки (теоретические основы оценочной деятельности): Учебное пособие. Для специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения» среднего профессионального образования - Брянск.: Изд-во БИУиБ, 2009.- 35 с.

Пособие разработано в соответствии с ГОС СПО для специальности 080114 «Земельно-имущественные отношения». Пособие может выступать в качестве рабочего учебника, и предназначены для студентов СПО специальности «Земельно-имущественные отношения» по специальной дисциплине «Теория оценки», которая входит в состав дисциплин специализации в соответствии с Государственным образовательным стандартом.

Кроме того, пособие может быть использовано для студентов ВПО и СПО, обучающихся по специальности «Финансы и кредит» и особенно рекомендуется для специализации «Финансовый менеджмент» в качестве спецкурса или дополнений к курсам «Оценка недвижимости», «Экономика недвижимости», «Оценка имущества», «Оценка бизнеса» и т.п.

Пособие рекомендовано к изданию на заседании предметно-цикловой комиссии Брянского колледжа управления и бизнеса протокол № __2__ от 20 ноября 2009

Учебное пособие утверждено решением методического Совета НОУ Брянский институт управления и бизнеса протокол № 1 от _26 ноября 2009г._

Рецензенты:

к.э.н., доцент, Мудров А.Б.

к.э.н., доцент, зав. каф. «Менеджмента» НОУ ВПО БИУиБ Токар Н.И.

© Сердюкова И.Д., 2009.

© НОУ ВПО БИУиБ, 2009.

Оглавление

Введение

Тема 1. История оценочной деятельности в России и за рубежом

Тема 2. Субъекты и объекты оценочных отношений

Тема 3. Правовое регулирование оценочной деятельности

Тема 4. Методологические положения оценки

Тема 5. Основные подходы к оценке

Тема 6. Математические основы оценочной деятельности

Тема 7. Фактические характеристики объекта оценки

Тема 8. Подготовка информации в процессе оценки

Тема 9. Обобщение результатов оценки

Библиографический список

Федеральные законы

Основная литература

Дополнительная литература

Глоссарий

Люди никогда не продвигались вперед в своих ограниченных знаниях о чем бы то ни было, обращая свое внимание только на то, что происходит вообще или в среднем.

Р. Чемберс

Введение

Оценка имущества (собственности) - это одно из самых перспективных направлений в экономической науке и практике, удачно сочетающее в себе как теоретические разработки в области финансов, управления, учета, анализа, так и сконструированные в рамках этой дисциплины практические подходы. Без преувеличения можно сказать, что оценочная деятельность (оценочный бизнес) - это своего рода искусство, требующее досконального изучения теории и практики. И готовые научные рецепты без такого досконального изучения будут совершенно бесполезны.

«Теория оценки» (теоретические основы оценочной деятельности) как научная дисциплина тесно связана со многими другими экономическими дисциплинами. Оценщик в своей деятельности активно использует рыночную информацию о ценах, т.е. он пользуется результатами процесса ценообразования. При применении отдельных методов оценщик пытается, как бы смоделировать вероятный ценообразующий процесс.

Согласно Федеральному закону “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Оценка во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Оценка является неотъемлемой частью рынка финансовых услуг.

В России с формированием класса собственников встает проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

Основные проблемы, которые обычно призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для потенциального покупателя или продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора - при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании - при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о “справедливой компенсации”.

В новейший период четко определились два направления оценки:

* для государственных нужд

* для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

Основными направлениями развития оценочной деятельности как инструмент эффективного управления собственностью в России являются:

* Оценка инвестиционных проектов.

* Оценка убытков, ущерба.

* Оценка для целей исполнительного производства и судопроизводства.

* Оценка недвижимости и земельных ресурсов: - Оценка стоимости недвижимости; - Оценка стоимости земли (земельного участка)

* Оценка (переоценка) основных фондов.

* Оценка бизнеса

* Оценка интеллектуальной собственности

* Оценка машин и оборудования

* Оценка транспортных средств

* Оценка ценных бумаг (акций, векселей, долговых бумаг)

* Оценку стоимости прав требования, обязательств (долгов): - Оценка для целей залога имущества и ипотечного кредитования; - Оценка кредиторской задолженности (оценка кредитоспособности); - Оценка дебиторской задолженности

* Товары и готовая продукция: - Оценка товаров на складе; - Оценка товаров в обороте

* Оценку иных объектов гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Квалифицированная оценка бизнеса позволяет выявить недооцененные, а часто и неучтенные активы, и должным образом их оптимизировать. Проведение независимой оценки также способствует формированию привлекательного инвестиционного облика компании, повышению кредитного рейтинга и становится одним из важнейших рычагов в построении партнерских отношений с потенциальными инвесторами и кредиторами. Оценка имущества и нематериальных активов является самостоятельным профессиональным видом деятельности.

Наиболее часто независимый оценщик привлекается при переоценке основных фондов предприятия. Оценка необходима также при привлечении инвестиций. Традиционный способ покрытия дефицита оборотных средств - кредит. Обеспечением по кредиту может быть залог имущества. Как показывает международный опыт, базой при определении залоговой стоимости является рыночная стоимость объекта залога. Для оценки уровня риска, который берет на себя кредитное учреждение, обеспечивающая себя возможностью возместить достаточную сумму средств в случае невозврата заемщиком кредита, необходимо определить отношение между рыночной стоимостью залога и размера кредита.

Необходима оценка и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб.

В соответствии с законодательством при заключении брачного контракта можно привлечь оценщика для определения стоимости имущества, что в случае развода значительно облегчит решение имущественных споров.

Тема 1. История оценочной деятельности в России и за рубежом

В России история развития оценочной деятельности распадается на два периода: дореволюционный и современный.

В российском законодательстве понятие недвижимого имущества было упомянуто в 1397 г. в «Псковской ссудной грамоте». Недвижимость была разграничена на движимую (живот) и недвижимую (отчина).

Следующий значительный этап связан с концом XV века, когда начинает складываться российская оценка земли. Это было вызвано появлением поместья. Собственность на землю определяла социальный статус человека, на основе ее учета и оценки владельцы земли распределялись на военную, гражданскую и придворную службы. Во времена царствования Ивана III и Ивана IV были приняты судебники, в статьях которых производился расчет прибытков и приплодов, полученных за известный период времени. При этом из формулировок статей можно понять, что сделано это было и для определения размера арендной платы. Таким образом, на Руси делались первые попытки определения суммы прибыли от владения имуществом.

В XVI веке для описания и оценки земель был создан Поместный приказ. Оценка земель проводилась вместе с прикрепленными к ней зависимыми крестьянами. В ходе описания и оценки земель создавались специальные писцовые книги, игравшие роль первых земельных кадастров, а их составители - писцы и подьячие - первых оценщиков. На основе этих книг государство осуществляло поземельное (посошное и подворовое) обложение населения.

Следует сказать, что это был первый опыт массовой оценки земли для целей налогообложения в России. При царствовании Анны Иоановны был издан приказ, позволяющий брать землю в аренду и строить на ней сооружения. При найме недвижимого имущества составлялся письменный договор, в котором указывалась цена сделки. С нее исчисляли величину пошлины, уплачиваемую при оформлении. Следовательно, на данном этапе появляется методика определения цены сделки в целях налогообложения. Во время царствования Екатерины II проводится учет и оценка дворянских имений, т. е. начинается оценка земли с находящейся на ней недвижимостью.

Первые упоминания об оценочной деятельности в России относятся к середине XIX века. В России с 1870 г. началось постепенное статистическое исследование недвижимого имущества, в ходе которого выполнялись работы по оценке земли и городской недвижимости.

Исторически оценка недвижимости была тесно связана с необходимостью уплаты налогов. Необходимость работ по оценке была связана прежде всего с объективной потребностью в создании так называемого фискального кадастра - подробного описания недвижимой собственности. В России первые зачатки оценочной деятельности появились именно благодаря уточнению налогооблагаемой базы, неизбежность которого стала очевидна после отмены крепостного права и выкупа земельных наделов крестьянами.

Датой официального начала оценочной деятельности в России можно считать 8 июня 1893 года. В этот день появились "Высочайше утвержденные Правила оценки недвижимых имуществ", для обложения земскими сборами", разработанные под руководством министра финансов Витте. Переоценка недвижимого имущества в России проводилась один раз в десять лет. К 1917 в России сложилась целостная система оценки, отражающая реальную рыночную цену объектов недвижимости.

Как отмечают историки, к концу XIX века российская методология оценки была настолько профессиональна, что такого уровня американским и европейским коллегам удалось достичь только в 60-70-е годы XX века.

1 января 1923 г. издается Земельный кодекс РСФСР, запрещающий продажу земли. Таким образом, свободный рынок купли-продажи законодательно ограничивается.

Можно сказать, что некая часть оценки трансформировалась в некоторые функции Бюро Технической Инвентаризации (БТИ) и земельного кадастра.

В период советской власти была создана система нормирования, широко использующаяся сегодня. С ее помощью модифицированы методы затратного подхода, возникшие в дореволюционной России. Эти изменения внесли существенный вклад в оценку бизнеса.

Возрождение оценочной деятельности в России датируется 1992-1993 годом. В это время организовывается первая профессиональная организация Российское общество оценщиков (РОО). Оценка в современных условиях развивалась первоначально усилиями частных лиц, потом добавились стандарты профессиональных организаций, появились специальные законы и акты регулирующие.

Упоминания о первых зарубежных попытках оценки недвижимости для целей налогообложения относятся к XVIII веку оценка в Миланском герцогстве (1718-1759) и в Тироле (1771 - 1784). В начале XIX века кадастровые работы, включающие описание, регистрацию и оценку недвижимого имущества проводились в большинстве стран Западной Европы. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции (1790-1854), Австрии (1817-1883), Саксонии (1835-1843), Виртемберга (1820-1873), Пруссии (1861 - 1868).

Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах с развитой рыночной экономикой к сороковым годам XX столетия. Они основываются на экономической теории и практике. Существует и развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства стоимости и т.д. Учитывая огромное значение независимой оценки для нормального функционирования и развития экономики, в пятидесятые годы в мировой практике появилась самостоятельная профессия - профессия оценщика.

Современный российский этап начался с первых дней рыночной экономики: в начале 90-х России стала возрождаться нормативная и методологическая база оценочной деятельности. Поэтапно в России произошло формирование методологической основы оценки и нормативно-правовой базы оценочной деятельности в РФ: были приняты соответствующие нормативные акты: Закон об оценочной деятельности и разработаны стандарты оценки, создана инфраструктура рынка оценочных услуг.

За рубежом оценочная деятельность является самостоятельным видом бизнеса, который требует специальных знаний. Существуют международные стандарты оценочной деятельности. Оценщики объединяются в специальные организации на уровне региона, страны и международные.

Тема 2. Субъекты и объекты оценочных отношений

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется федеральным законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те, и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.

К объектам оценки относятся различные виды имущества (ГК РФ):

* отдельные материальные объекты (вещи);

* совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

* право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

* права требования, обязательства (долги);

* работы, услуги, информация;

* иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В соответствии с объектами оценки может классифицироваться и оценочная деятельность, поскольку имеется специфика при оценке отдельных видов имущества. Например, оценка недвижимости и оценка бизнеса имеют разные методы оценки и разную специфику.

Основными направлениями деятельности оценщиков являются:

- Оценка бизнеса (оценка предприятий, как стоимости имущественных комплексов различных организационно-правовых форм собственности)

- Оценка земли (оценка стоимости земельных участков (в том числе сельскохозяйственного назначения), земельных долей и агробизнеса)

- Оценка интеллектуальной собственности (оценка стоимости: интеллектуального капитала, ноу-хау и т.д.)

- Оценка машин и оборудования (оценка стоимости оборудования и иного движимого имущества)

- Оценка недвижимости (оценка стоимости недвижимого имущества (в том числе космических объектов, воздушных, речных и морских судов, незавершенного строительства))

- Оценка транспорта

- Оценка ущерба от залива и пожара

- Оценка ценных бумаг (пакетов акций (долей участия, бизнеса) и иных ценных бумаг)

- Оценка стоимости работ, услуг и т.д.

При этом оценщики учитывают специфику отдельных рынков объектов оценки: фондовый рынок, рынок земли, рынок недвижимости, рынок транспортных средств и т.д. Для этого рынок подлежит исследованию на емкость, конкуренцию, специфику ценообразования, инфляцию и динамику (стадию жизненного цикла).

Нормативно оценщикам предписано проводить анализ рынка и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (АННЭИ) - п. 17 ПП РФ 519 "Оценщик осуществляет необходимые расчеты с учетом результатов анализа рынка, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.» Как следствие вышеизложенного, оценщикам предписано анализировать рынок и обстоятельства, влияющие на доходность объектов, а также «иную» информацию.

Рынок может быть определен географически (шведский рынок, европейский рынок), продуктами или их особенностями, количеством доступных покупателей, продавцов или другими особенностями. Рынок образуется взаимодействием индивидуальных (физических и юридических) лиц, обменивающих наборы прав на другие ценности, например деньги. Специфические рынки определяются в зависимости от типа, местоположения, типичных характеристик владения и другими атрибутами, определяющимися участниками обмена товарами. В качестве примеров специфических рынков можно привести рынки недвижимости с небольшими (на одну-две семьи) новыми жилыми домами, продающимися по цене близкой к $ 100 000, либо рынок многоквартирных домов, расположенных в центральной части города.

Чтобы оценить рыночную стоимость товара, необходимо проанализировать состояние рынка, его характер, емкость, сегменты и тенденции. Понятно, что при решении этой задачи невозможно обойтись без методов и положений научного маркетинга. Для исследования рынка объекта оценки могут быть использованы методы маркетинговых исследований.

Тема 3. Правовое регулирование оценочной деятельности

Законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, основывается на этом Федеральном законе, принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также из международных договоров Российской Федерации. Главные моменты взаимодействия заказчика и оценщика были законодательно закреплены в 1998 году федеральным законом об оценочной деятельности. Наряду с федеральными и местными законами в систему государственного регулирования оценочной деятельности входят и соответствующие подзаконные акты.

Федеральный закон № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” был принят Государственной Думой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года. Этот Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки.

Помимо Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартами Российского общества оценщиков на территории субъектов Федерации действуют местные подзаконные акты по оценке, согласованные с Федеральным законом. Так, например, в Москве действует Закон г. Москвы от 11.02.98 г. № 3 “Об оценочной деятельности в городе Москве”. Европейской группы ассоциаций оценщиков (ЕГАО) приняты Европейские стандарты оценки 2000 (ЕСО 200), в связи с чем Российское общество оценщиков приступило к формированию системы евросертификации оценщиков в России.

Согласно статье 9 Федерального закона об оценке Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, статья 9 основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

* основания заключения договора;

* вид объекта оценки;

* вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;

* денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;

* сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор в обязательном порядке включаются сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки, а также его описание.

Согласно Концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации Концепция развития оценочной деятельности в РФ. Одобрена Межведомственным советом по вопросам регулирования оценочной деятельности в РФ. Утверждена Распоряжением Правительства РФ № 369-p 6.04.2000 г. основными механизмами регулирования оценочной деятельности являются:

· аттестация специалистов в области оценочной деятельности;

· система стандартов и положений оценочной деятельности;

· утверждение учебных программ по переподготовке специалистов в области оценочной деятельности;

· сертификация услуг;

· страхование гражданской ответственности оценщиков;

· создание системы саморегулируемых организаций оценщиков.

В целях саморегулирования оценочной деятельности оценщики вправе объединяться в ассоциации, союзы, иные некоммерческие организации. Поэтому дополнительно к государственному регулированию регулирование оценочной деятельности осуществляется такими саморегулируемыми организациями оценщиков и распространяется на членов таких саморегулируемых организаций.

Саморегулируемые организации оценщиков могут выполнять следующие функции:

* защищать интересы оценщиков;

* содействовать повышению уровня профессиональной подготовки оценщиков;

* содействовать разработке образовательных программ по профессиональному обучению оценщиков;

* разрабатывать собственные стандарты оценки;

* разрабатывать и поддерживать собственные системы контроля качества осуществления оценочной деятельности.

Тема 4. Методологические положения оценки

Профессиональные нормы оценки это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями и государством для контроля за деятельностью своих членов. Знание стандартов позволяет оценщикам использовать единую терминологию, понятийный аппарат и методики оценки.

Изначально в России не существовало собственных методических материалов для проведения оценочных работ, поэтому применялись западные методики. В настоящее время наработанный и обобщенный опыт уже позволяет адаптировать западные методики к российским условиям и ведет к повышению качества оценочных услуг.

В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах.

Ведущими международными центрами методического объединения профессиональных структур оценщиков к настоящему времени стали:

Международный комитет стандартов оценки IVSC (International Valuation Standard Committee), объединивший ведущие организации оценщиков Европы и Америки: организации 35 стран действительных членов и еще 14 стран в различных иных рангах;

Европейская ассоциация оценщиков TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), объединившая около сорока профессиональных структур оценщиков европейских стран. Ниже рассмотрены основные положения международных стандартов с учетом того, что оба типа стандартов IVSC (Международные) и TEGoVA (Европейские) разработаны в тесном согласовании друг с другом. Особое внимание уделено стандартам и организации оценочной деятельности в Великобритании, в Королевском обществе специалистов по недвижимости RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) как одном из старейших и признанных мировых центров практической и методологической деятельности в области оценки недвижимости.

В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

Международные стандарты оценки, являясь стандартами профессиональной деятельности по проведению оценки имущества, регламентируют поведение оценщиков.

Каждый Стандарт (их четыре) соответствует некоторому классу ситуаций, относящихся к процессу оценки, и содержит следующие разделы: Введение; Область применения; Определение; Взаимосвязь со Стандартами бухгалтерского учета; Формулировка Стандарта; Замечания; Требования, предъявляемые к структуре отчета; Условия отступления от Стандарта; Дата вступления в силу.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности”, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 519 6 июля 2001 г., являются обязательными к применению субъектами оценочной деятельности при определении вида стоимости объекта оценки, подходов к оценке и методов оценки и также при проведении оценки.

Стандарты оценки определяют виды стоимости объекта оценки, подходы к оценке и методы оценки.

Оценщики должны точно определять и различать такие термины: цена, рынок, затраты и стоимость.

Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин цена обычно относится к цене продажи (транзакции), а также обмена.

Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Термин “затраты” - используется оценщиками в связи с производством, но не обменом. Затраты могут быть либо уже свершившимися, либо определенными на текущий момент. В числе нескольких видов затрат определяют: прямые затраты, непрямые затраты, затраты на постройку и развитие (создание планов).

Прямые затраты включают расходы на труд и материалы, необходимые для постройки нового здания (сооружения и т.д.). Прямые затраты также называют жесткими затратами.

Накладные расходы и прибыль подрядчика обычно составляют прямые затраты. Непрямые расходы включают в себя расходы иные, чем на оплату труда и материалов.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Взаимоотношение цены, рынков и затрат также использует концепцию стоимости. Стоимость может иметь много значений в оценке. Используемое определение зависит от контекста и использования. На рынке понятие стоимости обычно описывается как прибыль, ожидаемая в будущем. Поскольку стоимость существует в определенный момент времени, то и оценка отражает стоимость в определенный момент времени. Стоимость в определенный момент времени это выраженная в денежной форме ценность товаров, услуг для покупателей и продавцов. Чтобы избежать путаницы, оценщики не используют термин стоимость в одиночку - поскольку существуют различные виды стоимости: рыночная, стоимость пользования, инвестиционная стоимость и т.д.

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная стоимость данного вида оцениваемого товара в данном районе в определенный период времени. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения рыночной стоимости оценщики применяют специальные приемы и способы расчета, которые получили название методов оценки. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость бизнеса на конкретную дату, и все методы являются рыночными, так как учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым бизнесом, и предполагаемую реакцию рынка при сделках купли-продажи с оцениваемым объектом.

Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям.

Балансовая стоимость бывает первоначальной и восстановительной. Первоначальная стоимость отражается в бухгалтерских документах на момент ввода в эксплуатацию. Восстановительная стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств определяется в процессе переоценки основных фондов.

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, носящих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик недвижимости должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности и сделать общее заключение о стоимости недвижимости, подтвержденное необходимым обоснованием.

К первому уровню относятся следующие 4 группы факторов:

* социальные:

- базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования; базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности;

- тенденции изменения численности населения, его омоложения или старения, размер семьи, плотность заселения, др.;

- тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

- стиль и уровень жизни.

* экономические:

- общее состояние мировой экономики; экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; финансовое состояние предприятий;

- факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы, издержки при формировании продаж, обеспеченность населения объектами общественного назначения и др.;

- факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; затраты на строительно-монтажные работы и тенденция их изменения, налоги.

* физические:

- климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топография, почва и др.;

- экология;

- сейсмические факторы.

* политические (административные):

- политическая стабильность, безопасность;

- налоговая политика, финансовая политика, предоставление разного рода льгот;

- зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

- строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

- услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

- наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, о собственности, об операциях с недвижимостью, в области экологии, о залоге, в области строительства, о кредитной политике и др.), лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности.

Ко второму уровню относятся следующие факторы:

* местоположение:

- по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге, железной дороге, побережью, зеленым массивам, коммунальным учреждениям (свалкам и т.п.);

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

* условия продаж:

- особые условия сделок; мотивы продавцов и покупателей

- условия финансирования: сроки кредитования; процентные ставки; условия выделения средств.

К третьему уровню относятся следующие факторы:

* физические характеристики:

- физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- функциональная пригодность;

- привлекательность, комфорт.

* архитектурно-строительные:

- стиль, планировка, конструкции и т. д.;

- объемно-планировочные показатели и др.

* финансово-эксплуатационные:

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства;

- доходы, генерируемые объектом недвижимости.

К важнейшим факторам, влияющим на величину рыночной стоимости, относятся:

* величина и время получения прибыли;

* риск как вероятность получения доходов;

* степень контроля, которую получает новый собственник;

* ликвидность этой собственности;

* любые ограничения, которые имеет бизнес (например, государственное ограничение цен на продукцию продаваемого предприятия и др.);

* наличие товаров-заменителей;

* платежеспособность потенциальных инвесторов, возможность привлечения дополнительного капитала на финансовом рынке;

* политическая стабильность в обществе и др.

Цель оценки формируется её заказчиком. При этом заказчиком оценки может быть владелец имущества, его потенциальный покупатель, а также третья сторона, заинтересованная в определении рыночной или специальной стоимости имущества. Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью (интерес заказчика). Вот примерная классификация существующих целей оценки бизнеса со стороны различных субъектов:

Таблица 1 - Соотношение субъектов оценки и их целей

Субъект оценки	Цели оценки
Предприятие как юридическое лицо	Обеспечение экономической безопасности
	Разработка планов развития предприятия
	Выпуск акций
	Оценка эффективности менеджмента.
Собственник	Выбор варианта распоряжения собственностью
	Составление объединительных и разделительных балансов при реструктуризации
	Обоснование цены купли-продажи предприятия или его доли
	Установление размера выручки при упорядоченной ликвидации предприятия
Кредитные учреждения	Проверка финансовой дееспособности заемщика
	Определение размера ссуды, выдаваемой под залог
Страховые компании	Установление размера страхового взноса
	Определение суммы страховых выплат
Фондовые биржи	Расчет конъюнктурных характеристик
	Проверка обоснованности котировок ценных бумаг
Инвесторы	Проверка целесообразности инвестиционных вложений
	Определения допустимой цены покупки предприятия с целью включения его в инвестпроект
Государственные органы	Подготовка предприятия к приватизации
	Определение облагаемой базы для различных видов налогов
	Установление выручки от принудительной ликвидации через процедуру банкротства
	Оценка для судебных целей

Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. Цели оценки тесно связаны с ее методами. Оптимальность выбора того или иного метода оценки объекта в большой степени зависит от квалификации и практического опыта оценщика.

В стандартах оценки оценщикам рекомендуется определять стоимость объектов, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Тогда при согласовании результатов оценки по различным методам вероятность получить более точное значение стоимости объекта значительно возрастает.

Принцип оценки имущества

Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости.

Оценку машин и оборудования рекомендуется осуществлять в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами. Принципы содержатся, в частности, в международных и отечественном стандартах оценки. Эти принципы рассматривают интересы в приобретении и владении имуществом как товаром, при оценке которого применяются соответствующие положения экономической теории и сформулированы следующие принципы оценки:

1. Принцип спроса и предложения;

2. Принцип изменения;

3. Принцип конкуренции;

4. Принцип замещения;

5. Принцип вклада;

6. Принцип предельной полезности;

7. Принцип наиболее эффективного использования;

8. Принцип соответствия;

9. Принцип ожидания;

10. Принцип формирования стоимости под влиянием факторов производства;

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы:

- Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе: полезности, замещения, ожидания.

- Принципы, связанные с рыночной средой: соответствия спроса и предложения, конкуренции, изменения стоимости.

- Принципы, связанные с эксплуатацией имущества (функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества): факторов производства, остаточной продуктивности, вклада, сбалансированности, лучшего и наиболее эффективного использования…. а также изменения внешней среды, разделения элементов имущества и имущественных прав на них.

Тема 5. Основные подходы к оценке

Всего доступно 3 подхода к оценке имущества: доходный, сравнительный и затратный. Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Рассматривая сферы применения этих методов, можно заключить, что если объект не является доходным, то для его оценки целесообразно применять затратный и сравнительный подходы. В случае, если объект приносит доход, то основным методом становится доходный, а вспомогательными - затратный и сравнительный. Комплексное использование всех трех методов позволяет более точно обосновать рыночную стоимость объекта. В рамках каждого из подходов существуют целый ряд методик расчета рыночной стоимости.

Оценка сравнительным подходом определяет стоимость объекта недвижимости в сопоставлении с объектами, выставленными на открытом рынке на дату оценки. Оценка недвижимости сравнительным подходом происходит методом подбора наиболее схожих по площади, состоянию, местоположению, назначению и т.д. объектов недвижимости, выставленных на продажу на период оценки и корректировки их до абсолютного совпадения с объектом оценки. Часто используется до 20 корректировок. Когда применение сравнительного подхода нереально, в отчете ясно должны быть указаны причины невозможности использования сравнительного подхода. Такое может быть лишь при оценке уникального объекта недвижимости, скажем, колеса обозрения, искусственных островов, нефтяных и газовых месторождений, Триумфальной арки и т.д.

Достоверность сравнительного подхода может быть повышена за счет количества анализируемых аналогов (в соответствии с теорией математической обработки результатов эксперимента в условиях нормального распределения минимальная выборка данных может быть ориентировочно рекомендована не ниже уровня 7 штук образцов - аналогов для обеспечения приемлемой доверительной вероятности на уровне 95 %).

Оценка затратным подходом менее значима, но обязана быть описана в отчете об оценке объекта оценки весьма подробно. Затратный подход определяет цену объекта оценки исходя из затрат, требующихся на строительство аналогичного объекта недвижимости с учетом износа оцениваемой недвижимости.

Для повышения достоверности затратного подхода целесообразно применять несколько параллельных методов оценки с выходом на обоснованную рыночную стоимость.

Оценка доходным подходом максимально сложна для расчетов и не в любом случае применима к оценке недвижимости, конечно описание данного подхода не должно выглядеть менее детальным. Доходный подход определяет стоимость объекта недвижимости исходя из дохода, который должен приносить оцениваемый объект. Вот именно для него и будут полезны сведения о подписанных договорах аренды.

Доходный подход включает в себя следующие методы:

- метод дисконтированного денежного потока;

- метод капитализации денежного потока;

- метод дисконтирования чистой прибыли;

- метод капитализации дивидендов;

- метод дисконтирования дивидендов.

Рыночный (сравнительный) подход включает в зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком применяются следующие методы:

- метод рынка капиталов;

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов.

- метод компании-аналога;

- метод предыдущих сделок с объектом оценки.

Затратный подход включает в себя:

- методу накопления активов;

- метод ликвидационной стоимости предприятия;

- метод замещения.

Методика оценки стоимости организации позволяет получить такую оценку, главным образом, за счет обязательного использования трех подходов: доходного, сравнительного и затратного, каждому из которых соответствуют свои методы оценки (рис. 1).



Рисунок 1 - Основные подходы к оценке стоимости

Общая схема расчета стоимости с применением различных подходов проведена на рис. 1.



Рисунок 2 - Схема расчета стоимости предприятий сферы потребительского рынка по существующим методам оценки

Тема 6. Математические основы оценочной деятельности

В основе оценки бизнеса лежит предположение, что сегодняшняя стоимость равна стоимости будущих выгод (доходов), которые собственник получит в результате владения данной собственностью (бизнесом). Как пример может служить типичная ситуация: инвестор, вкладывая деньги в бизнес, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал.

Для определения стоимости инвестиций в предприятие часто используется метод оценки бизнеса, в основу которого положено дисконтирование будущих доходов. Классическое решение доходного подхода - это метод дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Дисконтирование - приведение к текущей стоимости либо будущей прибыли компании, либо будущих поступлений денежных средств.

В мировой практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Формула оценки выглядит так:

(1)

где: V₀ - текущая стоимость (стоимость на момент оценки) бизнеса, CF годовой денежный поток (доходов), R - коэффициент капитализации (требуемая норма доходности).

Денежный поток CF (cash flow) исчисляется как сумма доходов от объекта оценки за определенный период времени.

Наиболее сложным этапом оценки недвижимости методом капитализации является определение коэффициента (или ставки) капитализации (R). В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию крайне сложно.

Коэффициент капитализации (R) при оценке бизнеса обычно определяется как разница между ставкой дохода на капитал (ставкой дисконта) для оцениваемого предприятия и ожидаемым среднегодовым темпом роста дохода предприятия.

Формула для нахождения коэффициента капитализации имеет вид:

R = r - g (2)

где: R - коэффициент капитализации, r - ставка дисконта, g - ожидаемый среднегодовой темп роста дохода.

В западной оценочной практике главную роль в настоящее время играет метод дисконтирования денежных доходов. Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Наиболее часто применяется метод дисконтирования денежных потоков - определение стоимости имущества суммированием текущих стоимостей ожидаемых от него денежных потоков.

В общем виде формула, по которой производится расчет стоимости, может быть представлена следующим образом:

, (1)

где PV - текущая стоимость организации;

CF_i - доход i -го периода;

FV - продленная стоимость;

DR - ставка дисконтирования;

t - последний год прогнозного периода;

i - номер прогнозного периода.

Шесть функций денежной единицы

Итак, для определения стоимости собственности, приносящей доход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое то время в будущем.

Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.

Компаудинг (Накопление) - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически накапливаемый процент.

Дисконтирование - это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процессе, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществляется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие периоды невыплаченные проценты.

Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, основанных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накопления (i и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькуля тором для расчета искомой величины.

1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы), ( fvf , i , n ).



Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:

k - частота накоплений в год.

Данная функция используется в том случае, когда известна текущая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость де нежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода ( n ).

Правило 72х

Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки до хода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.

Типичным примером для будущей стоимости денежной единицы может служить задача.

Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 000 рублей.

FV=10000[(1+0,1)³]=13310.

2 функция : Текущая стоимость единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи)), ( pvf , i , n ).

Текущая стоимость единицы является обратной относительно бу дущей стоимости.

Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то

Примером задачи может служить следующая: Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года получить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%.

3 функция : Текущая стоимость аннуитета ( pvaf , i , n ).

Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), отстоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.

Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуще ствляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в начале - авансовый.

Формула текущей стоимости обычного аннуитета:



PMT - равновеликие периодические платежи. Если частота начислений превышает 1 раз в год, то

Формула текущей стоимости авансового аннуитета:

Типовой пример:

Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляются ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость аренд ных платежей при 12% ставке дисконтирования, если а) платежи осуществляются в конце месяца; б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.



4 функция : Накопление денежной единицы за период ( fvfa , i , n ).

В результате использования данной функции определяется буду щая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступле ний).

Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода.

Формула обычного аннуитета:

Типовой пример:

Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5го года, если ежегодно откладывать на счет 10 000 рублей а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.



5 функция : Взнос на амортизацию денежной единицы ( iaof , i , n ) Функция является обратной величиной текущей стоимости обыч ного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кредита, выданного на определенный период при заданной ставке по креди ту.

Амортизация - это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.

При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула:

Примером может служить следующая задача: Определить, каким должны быть платежи, чтобы к концу 7го года погасить кредит в 100 000 рублей, выданный под 15% годовых.

6 функция : Фактор фонда возмещения ( sff , i , n )