Карта объекта по адресу г. Москва, ул. Исаковского, дом 25 (масштаб 1: 40000).

Район Строгино расположен в Северо-Западном административном округе, недалеко от МКАД, на правом берегу Москва-реки. Район занимает территорию в 1670 гектаров. Численность проживающего здесь населения составляет порядка 119 тысяч человек.

В районе строительства преобладают зоны жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки. Так же рядом находятся зоны природных и озелененных территорий, парковые зоны и река Москва.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ПО БАЛАНСАМ ПЛОЩАДЕЙ ПРОЕКТНЫХ РЕШЕНИЙ

Данные по проекту "Жилое здание" Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

Проект "многоэтажное блокированное жилое здание". Блокированные одноквартирные жилые помещения. Парковочные места расположены в 2 этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения. Основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеется отдельный вход, как со двора, так и с парковочного холла.

Данные по проекту "Коммерческо-жилое здание" и баланс площадей

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

Предложение с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривают большое количество разнообразных коммерческих помещений. Квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки. Квартиры одно-, двух - и четырехуровневые. Имеется лестничная, лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы.

Данные по проекту "Офисно-коммерческий центр" и баланс площадей.

Адрес: г. Москва, ул. Исаковского, д.25, к.1

Вариант коммерческих помещений и офисного здания. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит, в основном, офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или с торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут перепланированы и разделены на отдельные блоки.

3. Анализ характеристик объекта и рыночной ситуации

3.1 Анализ местоположения объекта

Оценка пешеходной доступности

3.3 Анализ рыночного спроса и предложений

На данном этапе анализируется спрос на каждый вариант использования объекта. Это предполагает интенсивное изучение спроса потенциальных клиентов, то есть определение так называемого целевого рынка - тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данный вид недвижимости.

Анализ спроса на жилую недвижимость

По данным Всероссийской переписи населения 2010 года население города Москвы составляет 11,5 млн человек. Среди них мужчин 5,3 млн, женщин - 6,1 млн.

Средний душевой доход в г. Москве в 2011 г по данным Росстата составил 46 350 р.

Постоянно меняющийся рынок недвижимости Московского региона требует тщательного изучения и детального анализа. Понимание основных тенденций отрасли и законов рынка позволяет принимать стратегически верные решения и быть на шаг впереди конкурентов.

В мае на рынке новостроек Москвы отмечалось оживление - открывались продажи в новых корпусах в уже реализуемых проектах, выходили новые объекты и выставлялись дополнительные объемы квартир. В итоге спрос на новостройки Москвы относительно прошлого года увеличился на треть.

В связи с началом продаж новых объектов на низком этапе строительства и выходом дополнительных объемов в уже реализуемых объектах в мае наблюдалось снижение стоимости кв. м. Средняя стоимость кв. м составила 174,4 тыс. руб., что на 1,7% ниже средней стоимости в апреле.

По данным компании "НДВ-Недвижимость", в мае отмечалась высокая деловая активность на рынке первичной недвижимости Москвы. В течение месяца на рынок выходили новые проекты, открывались продажи в корпусах уже известных масштабных проектов, также возобновлялись продажи в ранее "замороженных" проектах. Происходившие изменения послужили причиной увеличения общего объема предложения на рынке новостроек.

Наибольшую долю (73%) в структуре предложения новостроек занимают объекты, средняя стоимость квадратного метра которых варьируется от 100 до 200 тыс. руб.

Покупательский интерес к новостройкам Москвы относительно аналогичного периода прошлого года демонстрирует рост. Спрос в мае 2012 г. увеличился на 30% относительно мая предыдущего года.

Общая структура спроса не претерпела существенных изменений. Так, наиболее востребованными остаются доступные предложения однокомнатных и двухкомнатных квартир, на которые приходится 52% и 33%, соответственно. Доля трехкомнатных и многокомнатных квартир в общей структуре спроса по комнатности не превышает 15%.

Средняя стоимость кв. м в новостройках эконом-класса не претерпела существенных изменений и составила 138 878 руб. Цены в новостройках комфорт - и бизнес-класса за счет выхода новых объемов сократились. Так, средняя стоимость кв. м в комфорт-классе составила 138 571 руб., в бизнес-классе - около 196 890 руб.

SWOT-анализ проекта "Жилое здание"

Выводы по проекту: с точки зрения привлекательности для покупателей, жилое здание в данном районе имеет много преимуществ и мало недостатков.

Анализ спроса на офисную недвижимость

Рынок купли-продажи офисных помещений можно охарактеризовать ситуацией относительного затишья, ввиду политической и экономической неопределенности в стране с конца 2011 - начала 2012 гг.

Рынок офисных помещений Москвы демонстрирует относительный баланс между спросом и предложением. Цены продажи и ставки аренды на рынке офисной недвижимости Москвы продолжают оставаться стабильными.

Лишь по некоторым высоколиквидным объектам в Центральном административном округе произошло небольшое увеличение арендных платежей на 5-7% в 1 кв. 2012 г. Это было связано с повышенным спросом на качественные офисные помещения с удачным местоположением и качественной технической оснащенностью.

По итогам 1 кв. 2012 года рынок офисной недвижимости Москвы пополнился только тремя офисными объектами, объем площадей которых в 2 раза ниже показателя за аналогичный период прошлого года. Если тенденция ввода объема офисных площадей продолжится в текущем темпе, то в перспективе 2-3 лет существует опасность возникновения дефицита качественных офисных помещений в Москве.

Уровень поглощения офисных площадей по результатам 1 кв. 2012 г. (90 000 кв. м) является ниже, чем аналогичный показатель прошлого года. В центральном, западном и юго-западном округах наблюдается наибольший спрос на помещения. В связи с возросшим спросом на качественные офисные помещения в ЦАО, например, сложился недостаток офисных площадей от 100 до 200 кв. м.

Только 20-30% из всех заявок арендаторов приводят к реальным сделкам. Так как большинство обращений носят маркетинговый характер, и они направлены на улучшение условий по текущим договорам. Как правило, в большинстве случаев поиск приводит к продлению текущих договоров.

В целом, введенные максимальные ограничения на строительство офисов в центре приведут к тому, что рынок будет более децентрализован. Причем новое предложение в большей степени будет сконцентрировано в западных и северно-западных округах, как наиболее престижных для офисного девелопмента, а также в направлении "новой Москвы".

Перенос министерств и ведомств за пределы центра Москвы освободит большое количество офисных помещений, однако говорить о значительном увеличении предложения в этом сегменте пока рано, так как возможно некоторые здания "отдадут" под гостиницы.

Вкупе с увеличивающимися арендными ставками в центре и при дальнейшем ограничении предложения, это приведет к оттоку новых арендаторов и покупателей из центра столицы к периферии.

Учитывая ограничение на новое строительство в ЦАО, ставки на высококачественные офисы продолжат свой рост, возможно боле высокими темпами, чем в среднем по рынку.

В 2012 г. в среднем по рынку можно ожидать небольшого роста ставок в сегменте офисной недвижимости (на 3-5%).

По данным Федеральной службы государственной статистики, во II квартале 2011 г., в Москве отмечается увеличение количества новых организаций. Как заметили специалисты, причиной положительной динамики стало преобладание числа количества новых зарегистрированных компаний над количеством ушедших с рынка организаций. По статистическим данным на июль 2011 г. зарегистрировано 32,5 тыс. новых компаний, количество официально ликвидированных компаний составило 30,7 тысячи.

SWOT-анализ проекта "Офисно-коммерческий центр"

Вывод: спрос на офисные здания переносится как раз за пределы ТТК и вблизи транспортных развязок, это является плюсом выбора варианта строительства офиса в данном районе, но необходимо учесть существующее предложение на рынке, которое может удовлетворить спрос и нестабильную ситуацию в экономике, которая уменьшает появление новых компаний.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость:

Оборот розничной торговли в Москве в 2011 г. увеличился на 6,6% по сравнению с 2010 г. - до 3 322 млрд руб. На 80,3% оборот розничной торговли был сформирован торгующими организациями, на 19,7% - продажей товаров на вещевых, смешанных и продовольственных рынках.

Общее предложение торговых (арендопригодных) площадей в качественных ТЦ столицы по итогам 1 кв. 2012 г. составило 4 190 тыс. кв. м. Обеспеченность качественными торговыми площадями составляет около 363 кв. м GLA на 1 000 жителей. 1 кв. 2012 продолжил тенденции прошлого года, а именно:

Снижение объема ввода новых объектов.

Увеличение масштабности заявляемых к строительству проектов. В начале года было заявлено о строительстве сразу трех крупных проектов - ТЦ Романа Абрамовича рядом со "Сколково" на 100 тыс. кв. м, Vegas Crocus City (283 00/100 000 кв. м) и Vegas Кунцево (231 000/ 113 000 кв. м), девелопер Crocus Group.

Перенос сроков открытия ТЦ (с февраля 2012 г. на лето перенесено открытие ТЦ "МЦ").

Продолжается децентрализация рынка. В 2012 г. будут введены первые Outlet-центры. Уровень вакантных площадей снизился и на конец 1 кв. 2012 г. в целом по рынку составил около 3,5%. До сих пор уровень вакантных площадей может сильно различаться в зависимости от уровня и качества ТЦ.

По-прежнему, наиболее активными среди торговых операторов уже несколько лет остаются крупные продуктовые сети - именно они заявляют о самых больших программах развития на 2012 год.

SWOT-анализ проекта "Коммерческо-жилое здание"

3.4 Выводы по результатам маркетингового исследования сегментов рынка недвижимости. Предложения по отбору проектных решений для финансовой оценки

Исходные данные для трех вариантов проектных решений

ПРОЕКТ 1

ПРОЕКТ 1

ПРОЕКТ 1

ПРОЕКТ 1

,

где: d - норма дисконта; h - равномерный темп инфляции за один шаг; r - рисковая премия, %.

где: СF_t - денежные потоки; i - ставка дисконта; n - число периодов

Для нашего проектного решения примем процентную ставку i= 10%+8%+2%= 20%

ПРОЕКТ 1

В данном проектном решении при принятом коэффициенте дисконтирования (i=20%) точка окупаемости проектного решения находится за горизонтом планирования (свыше 6 лет от начала строительства объекта). Чистый дисконтированный доход на конец 2018 года - отрицательная величина, поэтому индекс рентабельности не рассчитывается. Следовательно, можно пересчитать коэффициент дисконтирования или увеличить горизонт планирования до момента, когда ЧДД становится неотрицательной величиной. Кроме того, можно пересмотреть исходные данные по проектному решению и увеличить арендные ставки по площадям.

При условии, что причины инфляции будут в будущем минимизированы, и сама инфляция будет незначительна, а риски в объекты недвижимости также невелики, можно принять дисконтную ставку i= 6%+3%+1%= 9% и пересчитать показатели проектного решения "Жилой дом".

ПРОЕКТ 1 (продолжение)

В данной курсовой работе мы рассмотрели 3 проектных решения по развитию объекта недвижимого имущества:

· Многоэтажное блокированное жилое здание

· Коммерческо-жилое здание

· Офисно-коммерческое здание

Были проведены исследования тенденций на рынке офисных помещений, торговой недвижимости и жилья, ситуация на данный момент по спросу и предложению, ценам. Рассмотрены характеристики района Филёвский парк и основные характеристики участка застройки (видовые характеристики, пешеходная доступность, транспортная доступность и т.д.), на основе этих исследований составили SWOT-анализ по каждому проекту, определили сильные и слабые стороны, а так же возможности и угрозы. По этим результатам, а так же по результатам экономических расчетов определили, что наиболее выгодным будет строительство 2 проекта здания.

В целом была проведена большая аналитическая работа, расчетная часть, сформулированы выводы и достигнута конечная цель - выбор обоснованного проектного решения.

Библиографический список