Эффективное управление жилищным фондом на рынке

5. Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

- частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам - частным организациям;

- смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

- государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фоном, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

- целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

- обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

- обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Создание эффективной системы управления эксплуатацией жилищного фонда города связано с необходимостью рационального разделения функций между участниками данного процесса, в обосновании муниципального заказа на эксплуатацию жилья, в подборе рациональных форм и методов организации конкурсного подбора подрядчиков, в определении адекватных форм контроля за деятельностью жилищно-эксплуатационных организаций. Предлагаемая схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ (рис.1) предусматривает формирование конкурентных начал в жилищном хозяйстве и расширение круга участников хозяйственного процесса.

Основными участниками предлагаемой системы взаимоотношений являются администрация города, служба заказчика, городские жилищно-эксплуатационные организации, население, проживающее в муниципальном (или государственном) городском жилищном фонде, а также альтернативные структуры: независимые управляющие компании, ремонтно-эксплуатационные фирмы, население, проживающее в частном или коллективном жилищном фонде.

Администрация города определяет стратегические направления развития жилищного сектора города, разрабатывает и принимает программу реформирования жилищного хозяйства, формирует службу заказчика и регулирует централизованные финансовые потоки, направляемые в данную сферу деятельности. Осуществляет общий контроль за обеспечением потребителей ЖКУ в соответствии с утвержденными правилами и нормами их представления.

Служба заказчика выступает от лица администрации муниципального образования, формирует муниципальный заказ на содержание и ремонт жилья, заключает договоры с производителями работ и потребителями услуг, обеспечивает контроль за проведением и сдачей выполненных работ.

Городская (или районные в крупных городах) служба заказчика организует конкурсный набор подрядчиков на проведение работ по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищного фонда. Финансирование этих работ осуществляется из двух основных источников: плата потребителей за содержание и ремонт жилья и предоставленные услуги, а также дотации из городского бюджета, направляемые через службу заказчика подрядным жилищным организациям в связи с низкими тарифами для населения.

Служба заказчика может иметь различный правовой статус: учреждение или муниципальное (государственное) унитарное предприятие, частное предприятие или акционерное общество. Она может формировать собственные управленческие, контрольные и хозяйственные подразделения и выступать в форме управляющих компаний.

Расширение альтернативного городского жилищного сектора приводит к необходимости возникновения управляющих компаний, которые принимают на себя ответственность за эксплуатацию зданий, находящихся в частной или коллективной собственности. Они могут выступать в качестве альтернативных! заказчиков или привлекать к выполнению работ отдельных работников на контрактной основе и т. п. При этом частные и коллективные владельцы жилищного фонда непосредственно рассчитываются либо прямо с производителями, либо с управляющими фирмами.

Передачу функций управления жилищным фондом частным компаниям целесообразно осуществлять на праве доверительного управления собственностью (траст). В этом случае фирма выполняет текущее управление и обслуживание жилищного фонда независимо от формы собственности. Владелец фонда принимает эти услуги и выплачивает фирме вознаграждение в соответствии с договором.

Подрядные организации: ремонтно-строительные, жилищно-эксплуатационные организации, коммунальные предприятия в соответствии со своим профилем выполняют работы по содержанию и ремонту городского государственного и муниципального жилищного фонда, а также фонда других форм собственности в соответствии с договорными обязательствами.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис.3. Схема управления процессом эксплуатации жилищного фонда города в условиях реформирования ЖКХ

6. Содержание плана управления муниципальным жилищным фондом

Исходные данные:

По договору управления 292 жилых дома

Из них:

· панельные дома -156

· кирпичные дома - 98

· деревянные дома - 38

Количество квартир - 5 108

Количество проживающих - 14 096 чел.

Общая площадь - 468,6 тыс.м2

Жилая площадь - 343,6 тыс.м2

Задание:

1. На основе исходных данных разработать структуру и принцип работы управляющей компании в сфере представления жилищно-коммунальных услуг. Рассчитать доходы и расходы по реализации проекта;

2. Ознакомиться с процессом планирования и оперативным управлением недвижимости, которое производится с точки зрения управляющей компании;

3. Разработать модель управления жилищным фондом;

1. Миссия и стратегия управляющей компании

Миссия управляющей компании:

1. Основной вид деятельности:

- обеспечение комфортного проживания собственников и нанимателей квартир.

- обеспечение их экологической безопасности.

2. Сегмент функционирования:

- район со сложившейся инфраструктурой проживания.

3. Основные направления деятельности:

В силу своей специфики управляющая компания осуществляет деятельность по обеспечению населения жилищно-коммунальными услугами. Главное рыночное направление, которое необходимо развивать, это расширение рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг.

Стратегия:

Стратегия предприятия должна быть направлена на усиление своих конкурентных позиций с целью захвата большей доли рынка.

1. Стратегическая цель:

Стратегической целью предприятия является стремление охватить своими услугами как можно большее количество жилищного и нежилого фонда.

2. Конкурентные преимущества:

- снижение издержек, больше чем у конкурентов и, как следствие ценовое преимущество;

- лучшее сервисное обслуживание;

- расширение доли рынка услуг;

- улучшение санитарного состояния дома и придомовой территории.

3. Перспективы:

- Захват рынка

- Расширение набора жилищно-коммунальных услуг, повышение качества их предоставления и снижения себестоимости.

4. Поиск совершенствования технологи:

- применение информационных технологий;

-расширение применения средств малой техники.

В настоящее время предприятия обслуживающие жилищный фонд и придомовую территорию работают в основном с применением большой доли ручного труда, и очень малой долей применения средств малой механизации.

5. Стратегические цели:

- создание комплексного, механизированного производства, с минимальными затратами ручного труда и расширением номенклатуры и повышения качества предоставляемых услуг, расширения ассортимента перерабатываемых отходов, повышением качества реализуемого сырья.

6. Повышение квалификации персонала:

- изучение передового опыта на аналогичных предприятиях России и за рубежом;

- информацией о технических новинках, касающихся предоставления жилищно-коммунальных услуг, сепарации и переработки отходов.

7. Заинтересованные группы:

Основными заинтересованными группами в работе предприятия являются его учредители, жители обслуживаемой территории, администрация района, в котором оно действует, экологические организации. Выполнение их требований и ожиданий является приоритетной задачей менеджмента фирмы.

8. Новая техника:

Основными направлениями в развитии технологической базы предприятия являются совершенствование существующих технологических процессов, внедрение информационных технологий.

9. Финансирование:

Финансирование своей текущей деятельности Управляющая компания осуществляет за счет внесения жителями платы за управление жилищным фондом, его эксплуатацию, найм, оказание посреднических услуг поставщикам коммунальных услуг, за счет собственных финансовых средств, полученных от клиентов за оказание услуг по вывозу ТБО и КГМ и от производственных предприятий за продажу им вторичного сырья и продуктов их переработки.

Так как муниципальное хозяйство во всем мире убыточно и дотируется из бюджета, то одним из источников финансирования предприятия остаются бюджетные дотации (на капитальный ремонт и содержание объектов внешнего благоустройства, на капитальный ремонт жилищного фонда, на уборку улиц и магистралей, на содержание зеленых объектов).

10. Организационная структура:

С ростом объемов предоставляемых жилищно-коммунальных услуг и расширением объема реализации переработанных отходов, организационная структура предприятия должна претерпевать постоянные изменения, адаптируясь под складывающиеся производственные отношения.

11. Социальная ответственность:

Управляющая компания ставит перед собой задачу: обеспечивая комфортное проживание, оказывая жилищно-коммунальные услуги, решая экологические проблемы (загрязнение окружающей среды бытовыми отходами), не применять экологически вредные процессы в производстве, не загрязнять водоемы и почву вредными стоками.

2. Дерево целей

3. Название и организационно-правовая форма управляющей компании

Сравнение организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО и т.д.)

Таблица сравнительных характеристик различных форм собственности

Открытое акционерное общество «Очаг». Во главе предприятия собрание акционеров. Во главе компании генеральный директор. В подчинении генерального директора находятся все отделы компании. Учредителями компании являются те, кто имеет долю в уставном капитале. Такое общество вправе проводить открытую подписку на выпускаемые им акции и осуществлять их свободную продажу с учётом требований Федерального закона «Об акционерных обществах» и иных правовых актов Российской Федерации. Открытое общество вправе проводить закрытую подписку на выпускаемые им акции, за исключением случаев, когда возможность проведения закрытой подписки ограничена уставом общества или требованиями правовых актов Российской Федерации. Число акционеров открытого общества не ограничено.

Характеристика Открытого Акционерного Общества:

· учредительным документом ОАО является Устав;

· минимально допустимый размер уставного капитала открытого акционерного общества установлен законодательством в размере 100 000 рублей, верхний предел не ограничен;

· высшим органом управления в открытом акционерном обществе является общее собрание акционеров, которое решает важнейшие деятельности общества, в том числе избирает постоянно действующий наблюдательный орган общества - Совет директоров и исполнительный орган;

· исполнительный орган открытого акционерного общества руководит его текущей деятельностью, решая вопросы не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания;

· исполнительный орган открытого акционерного общества как правило бывает единоличным (директор, генеральный директор), но законом допускается так же и коллегиальный исполнительный орган (дирекция, правление);

· акции и облигации открытого акционерного общества могут поступать в свободное обращение на организованном рынке ценных бумаг.

4. Устав организации

Устав

Открытого Акционерного Общества «Очаг»

1. Общие положения

1.1. Открытое акционерное общество "Очаг" (далее - Общество) создано в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об акционерных обществах», иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

1.2. Полное наименование Общества: открытое акционерное общество "Очаг". Сокращенное наименование Общества: ОАО "Очаг".

1.3. Местом нахождения Общества является город Иркутск, улица Мира, 18.

1.4. В своей деятельности Общество руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, указами и распоряжениями Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства Российской Федерации, законами Иркутской области, правовыми актами органов местного самоуправления, настоящим Уставом.

1.5. Общество создано на неограниченный срок деятельности.

2. Юридический статус общества и его структурных подразделений

2.1. Общество является юридическим лицом и имеет в собственности обособленное имущество, учитываемое на самостоятельном балансе, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

2.2. Общество является коммерческой организацией и считается созданным как юридическое лицо с момента его государственной регистрации в установленном действующим законодательством РФ порядке.

2.3. Общество имеет гражданские права и несет обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных федеральными законами.

2.4. Общество несет ответственность по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, на которое в соответствии с законодательством РФ может быть обращено взыскание.

2.5. Акционеры не отвечают по обязательствам Общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций. Акционеры, не полностью оплатившие акции, несут солидарную ответственность по обязательствам Общества в пределах неоплаченной части стоимости принадлежащих им акций. Общество не отвечает по обязательствам своих акционеров.

2.6. Общество вправе на добровольных началах объединиться в союзы, ассоциации, межотраслевые, региональные и другие объединения на условиях, не противоречащих действующему законодательству РФ.

2.7. Общество может создавать филиалы и открывать представительства на территории Российской Федерации с соблюдением требований действующего законодательства РФ, а за пределами территории Российской Федерации в соответствии с законодательством иностранного государства по месту нахождения, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации.

3. Цели создания и предмет деятельности общества

3.1. Основной целью создания Общества является организация электро-, тепло-, газо-, водоснабжения населения, водоотведения, сбора, вывоза бытовых отходов и получение прибыли.

3.2. Предметом деятельности Общества является:

· Обеспечение работоспособности электрических сетей;

· Обеспечение работоспособности тепловых сетей;

· Техническое обслуживание канализационных систем;

· Управление эксплуатацией жилого фонда;

· Оказание жилищно-коммунальных услуг;

· Распределение газообразного топлива;

· Производство санитарно-технических работ;

· Устройство покрытий зданий и сооружений;

· Монтаж инженерного оборудования зданий и сооружений и прочего инженерного оборудования;

· Производство изоляционных и сантехнических работ;

· Производство отделочных работ;

· Сбор мусора, бытовых отходов;

· Уборка территории;

· Предоставление посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом.

3.3. Вмешательство в хозяйственную и иную деятельность Общества со стороны государственных и иных организаций не допускается.

4. Уставный капитал общества

4.1.Уставный капитал Общества составляется из номинальной стоимости акций Общества, приобретенных акционерами (размещенные акции).

4.2.Уставный капитал Общества составляет 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

4.3.Обществом размещены обыкновенные именные бездокументарные акции одинаковой номинальной стоимостью 100 рублей каждая в количестве 27 000 штук на общую сумму 2 700 000 рублей.

4.4.Уставный капитал Общества может быть:

· увеличен путем увеличения номинальной стоимости акций или размещения дополнительных акций;

· уменьшен путем уменьшения номинальной стоимости акций или сокращения их общего количества, в том числе путем приобретения и погашения части размещенных акций Общества в соответствии с настоящим Уставом.

4.5.Не допускается увеличение уставного капитала Общества для покрытия понесенных Обществом убытков или оплаты просроченной кредиторской задолженности.

4.6.Не допускается уменьшение уставного капитала Общества, если в результате этого уменьшения размер уставного капитала Общества станет меньше минимального размера уставного капитала, определенного в соответствии с Федеральным законом «Об акционерных обществах» на дату предоставления документов для государственной регистрации соответствующих изменений в настоящем Уставе.

4.9.Общество обязано уменьшить свой уставный капитал в случаях, предусмотренных Федеральным законом «Об акционерных обществах».

5. Права акционеров Общества

5.1. Каждый акционер, владелец обыкновенной акции, имеет следующие права:

· продавать или иным образом отчуждать принадлежащие ему акции в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ для открытых акционерных обществ и Уставом Общества;

· участвовать в Общем собрании акционеров с правом голоса по всем вопросам его компетенции;

· в срок не позднее 60 дней после окончания финансового года вносить предложения в повестку дня годового Общего собрания акционеров и выдвигать кандидатов в Совет директоров и Ревизионную комиссию Общества, число которых не может превышать количественного состава этих органов, а также выдвигать кандидата на должность единоличного исполнительного органа, если акционеры (акционер) являются в совокупности владельцами не менее чем 2 процентов голосующих акций Общества;

· получать дивиденды в случаях их объявления и выплаты в порядке и способами, определенными настоящим Уставом;

· получить часть имущества Общества или стоимость части имущества Общества, оставшегося при ликвидации Общества после расчетов с кредиторами пропорционально принадлежащим ему акциям;

· иные права, предоставленные владельцам обыкновенных именных акций в соответствии с действующим законодательством.

6. Распределение прибыли Общества. Дивиденды. Чистые активы.

6.1. Прибыль Общества подлежит налогообложению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ. Прибыль, оставшаяся у Общества после уплаты налогов и иных платежей в бюджет и внебюджетные фонды, поступает в его полное распоряжение и используется Обществом самостоятельно.

6.2. В Обществе создается резервный фонд путем ежегодных отчислений не менее 5 % от чистой прибыли Общества до достижения размеров резервного фонда 10 % от размера Уставного капитала Общества.

6.3. Резервный фонд Общества предназначен для покрытия его убытков, а также для погашения облигаций Общества и выкупа акций Общества, в случае отсутствия иных средств.

6.4. Резервный фонд не может быть использован на иные цели, кроме как предусмотренные п. 6.3. настоящего устава.

6.5. Общество вправе по результатам первого квартала, полугодия, девяти месяцев финансового года и (или) по результатам финансового года принимать решения (объявлять) о выплате дивидендов по размещенным акциям, если иное не установлено ст. 43 Федерального закона «Об акционерных обществах». Решение о выплате (объявлении) дивидендов по результатам первого квартала, полугодия и девяти месяцев финансового года может быть принято в течение трех месяцев после окончания соответствующего периода.