Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики Республики Казахстан

Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики Республики Казахстан

1. Сущность и значение земельных отношений в развитии национальной экономики

В последние годы в связи с проводимыми агарными реформами усилилось внимание, как со стороны ученых-экономистов, так и политиков к теории земельных отношений, что непосредственно влияет на системное решение ключевых практических вопросов эффективного социального экономического развития сельского хозяйства. В свою очередь сельское хозяйство является важнейшей составляющей национального хозяйства Казахстана.

Земля является для Казахстана одним из важнейших источников национального богатства и основой общественного производства. Земля выступает как категория собственности и особого рода недвижимости. Ее можно рассматривать как объект хозяйственной деятельности человека и среда его обитания, а также как природный ресурс. Для сельского хозяйства земля является пространственным базисом его размещения и развития, но в то же время и предметом труда, средством труда, а также основным средством производства. Следовательно, все земельные вопросы и проблемы являются делом государственной важности при любой общественной системе.

Теоретические вопросы и практические аспекты развития земельных отношений относятся как к сфере экономической, в частности аграрной теории, так и экономической политики. Аграрный вопрос не исчерпывается земельными отношениями, хотя именно они и составляют основу аграрных преобразований в развитых странах. Исследуя развитие теории земельных отношений во взаимосвязи с объективными закономерностями достижения рационального ведения сельского хозяйства важно исходить из обеспечения системности этого исследования.

В последний период изданы работы фундаментального характера, посвященные этой основополагающей области экономической науки. Концептуальные аспекты теории земельных отношений, критика «устоявшихся» в советский период догм по ее принципиальным положениям изложены также в монографии «Теоретическое наследие аграрников-экономистов 50-- 80-х годов и современная реформа в сельском хозяйстве. Люди, идеи, факты» (М.: Академия, 2000 г.). Также посвящены данному вопросу работы отечественных экономистов, таких как Баймуратов У., Бектурганов А.Е., Днишев Ф.М., Дюсенбеков З.Д., Еренов А.Е., Ескараев О., Калиев Г.А., Кенжегузин М.Б., Косанов Ж.Х., Кошанов А.К., Сатыбалдин А.А., Сатубалдин С., Султанов К., Тонкопий М.С., Турсунов С.Т., Хаджиев А.Х.. и т.д.

В последние годы прогрессивные направления теоретической аграрной мысли особенно активизировались в связи с научными обоснованиями объективно назревшей аграрной реформы в национальном хозяйстве в республике. Ибо состояние земельных отношений в советский период привело к отставанию и явному кризису в сельском хозяйстве.

Земельные отношения - это особая сфера производственных отношений, а именно экономические отношения, возникающие между хозяйствующими субъектами в процессе владения и пользования землей.

В основное ядро теории земельных отношений как подсистемы экономической теории входят вопросы форм земельной собственности, земельной ренты, являющиеся формой реализации земельной собственности; теория форм ведения хозяйства с выделением теоретических основ сельскохозяйственной кооперации и т.д. Особые теоретические подходы обусловливает специфика аграрной сферы в вопросах цен, налогообложения, действия экономического механизма управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве.

Земельные отношения дают целостное представление об объективных закономерностях и существенных связях в аграрной сфере экономики, которые следует рассматривать в их динамике через призму взаимозависимости и взаимодействии трех базовых основ общественного прогресса: человек -- собственность -- государство. Ниже мы представили эту закономерность схематично:

человек

собственность государство

Рисунок 1 - Схема взаимодействия базовых основ общественного прогресса

Вершину этого треугольника венчает человек, который является основным действующим началом в хозяйственной практике, а применительно к сельскохозяйственной практике - это крестьянин. Именно хозяйственная практика человека является основополагающим критерием развития земельных отношений, при котором полностью реализуется главный двигатель производства и общественного прогресса -- это личный интерес человека, в частности материальный.

Остальные базовые условия, составляющие основу данного треугольника - собственность и государство - необходимы для реализации общественного прогресса в данной сфере земельных отношений.

Первая составляющая - это, прежде всего естественное и неприкосновенное право частной собственности, которая может выражаться как в индивидуальной, так и в коллективной форме либо по свободному выбору человека в различных хозяйственных формах.

Как отметил экономист Баймуратов У., основу любой экономической системы составляют отношения собственности. В этом ракурсе «узловым моментом перехода к рыночной экономике выступает реформирование отношений собственности, прежде всего государственной, которая в прежней системе достигала 90%» [1, с. 54].

Следовательно, вопрос о земельной собственности является основным в системе земельных отношений. Собственность на землю предполагает использование трех правомочий: владение, пользование и распоряжение. Право владения дает возможность собственнику использовать землю по своему усмотрению для ведения любого вида производства, кроме запрещенных законодательством. Право пользования землей предполагает использование ее по назначению в соответствии с актом о землепользовании. Под правом распоряжения предусматривается наличие и использование таких правомочий, как купля-продажа, дарение, обмен, залог, наследование и др.[2, с. 18].

Эволюция земельных отношений непосредственно отражала изменение отношений собственности на землю, которое было тесно взаимосвязано с историческим развитием человечества. Именно изменение форм института собственности, прежде всего на землю стало основой экономической эволюции человечества.

Стремление человека реализовать свой личный интерес способствовала наиболее предприимчивых людей иметь частное владение средствами производства, и, прежде всего землей, что привело в исторической ретроспективе к разложению первоначальной общинной собственности (по своей сущности примитивной) и стало основой формирования социальной группы эффективных частных собственников. Это является закономерным следствием объективно обусловленной реализации частного материального интереса человека, которое нашло отражение в трудах зарубежных ученых, прежде всего работ Ф. Кэне «Фермеры» (1756 г.); «Экономические принципы экономической политики земледельческого государства» (1767 г.) и «Исследования о природе и причинах богатства народов» А. Смита (1776 г.) и т. д., а также в трудах российских ученых-аграрников, в частности в «Книге о скудости и богатстве» Посошкова И. Т., которая увидела свет в 1724 г., т.е. задолго до аналогичных идей и взглядов за рубежом.

Основным условием материального развития человеческого общества в течение всей тысячелетней истории являлась земля как фактор производства, которая способствовала определяющей роли земельной собственности в экономике. Это было ярко выражено особенно в эпохи, когда господствующей отраслью в национальном хозяйстве было сельское хозяйство.

Формы собственности на землю могут быть разные, но земельные отношения построенные на праве частной собственности на землю исторически доказали свою состоятельность, поскольку в данном случае задействован мощный стимул - материальный интерес человека.

Эволюция земельных отношений убедительно подтверждает, что существует многообразие различных форм землевладения и землепользования. Исторически сложилось так, что во многих экономически развитых странах именно существование частной формы собственности на землю является основой гармоничной система земельных отношений. Право частной собственности на землю охраняется основными законами всех стран, где она имеет место - это священное право владельца, являющееся основой существования и развития рыночной экономики. Это дает владельцу право на владение и пользование землей, сдачи ее в аренду, на продажу, заклад, дарение и на завещание.

С целью обеспечения гармоничного сочетания интересов государства, сельхозпредприятий и граждан данная система должна основываться на формировании режима наибольшего благоприятствования рыночным отношениям с помощью оптимизации ставок земельного налога.

Одним из основных направлений является переход к механизму экономического регулирования и стимулирования рационального использования земельных ресурсов сельскохозяйственными предприятиями и гражданами. Система экономического регулирования земельных отношений в настоящее время включает земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли.

Формирование рациональной и сбалансированной системы оплаты за пользование земельными угодьями является одним из главных условий реформирования и совершенствования земельных отношений, поскольку такая система ориентирует сельхозпредприятия к эффективному использованию земельных ресурсов. Роль государства в развитии сельского хозяйства бесспорно важна и актуальна, поскольку государство создает рамочные условия для развития сельскохозпредприятий [3, с. 5].

Сквозным направлением совершенствования системы оплаты за землю должно стать обеспечение единых принципов и критерий налогообложения на основе отхода от принципа бесплатного природопользования, который исторически не оправдал себя.

Система налогообложения земельных ресурсов направлена на формирование доходов бюджета для проведения мероприятий по повышению плодородия земельных угодий, мер по землеустройству, их охране и для культурного развития территории. Плата за земельные ресурсы взимается в форме земельного налога или же арендной платы. В свою очередь, размеры их ставок определяются на основе качества и местоположения земельного участка.

Налог на землю во многих экономически развитых странах мира является для госбюджета вторым по значению налогом в сельском хозяйстве. Исторически налог на землю существует очень давно, поскольку развитие человеческой цивилизации непосредственно связано с развитием сельского хозяйства.

В настоящее время, данный вид налога взимается с учетом доходности земли, которая определяется по утвержденному земельному кадастру, хотя ранее он исчислялся в зависимости от урожая или размера участка и выплачивался в натуральном виде. Собственник лучших земель должен платить больший налог, хотя потребность в финансировании местных (социальных и др.) мероприятий у него та же, как и у других собственников.

В Казахстане размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей. Однако в условиях введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и концентрации их в руках крупных землевладельцев, налогообложение земель должны зависеть от его размеров и от результатов хозяйственной деятельности. Это позволит не только увеличить поступления от земельного налога, но стимулировать рациональное использование земли по назначению и будет способствовать более эффективному сельскохозяйственному производству.

Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения: 1) на праве собственности; 2) на праве постоянного землепользования; 3) на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

Объектом налогообложения является земельный участок (при общей долевой собственности на земельный участок - земельная доля). Налоговой базой для определения земельного налога является площадь земельного участка.

В Казахстане в налоговом Кодексе предусмотрено налогообложение земель, но при этом налогообложению не подлежат следующие категории земель: 1) земли особо охраняемых природных территорий; 2) земли лесного фонда; 3) земли водного фонда; 4) земли запаса

Наиболее низкими являются базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения. В кодексе базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. При этом базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения исходят из пропорции баллов бонитета почв.

Базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки, устанавливаются в следующих размерах. При площади до 0,50 гектара включительно - 20 тенге за 0,01 гектара, а на площадь, превышающую 0,50 гектара - 100 тенге за 0,01 гектара.

Соответственно, законодательную основу земельного налога в Казахстане составляют закон Земельный и Налоговый Кодекс, в соответствии с которым определяются категории земель, подлежащие и освобожденные от налогообложения, а также устанавливаются налогоплательщики, базовые ставки налога и сроки уплаты. Однако размеры земельного налога устанавливаются согласно оценочным базовым ставкам и не отражают реальную рыночную цену земли. На наш взгляд, законодательство по земельному налогу нуждается в дальнейшем уточнении и совершенствовании.

Налог на землю и арендная плата за нее являются категориями рыночной экономики, сущностью которых является земельная рента. Методология исчисления их ставок напрямую связана с ценой земли, которая исчисляется исходя из плодородия земельных участков, места их расположения относительно рынков сбыта, а также от множества других природно-климатических и экономических факторов.

Если рассматривать мировую практику определения цены земли, то в данном случае в основном используется рентный подход. Поэтому было бы целесообразно использовать в оценке земли дифференциальную ренту, поскольку в нашей республике по оценке ведущих ученых, абсолютна рента не создается, а иногда имеет даже отрицательное значение [4, с. 75; 5; 6].

Дифференциальная рента отражает естественные различия в качестве земель и объективно обусловленные различия в эффективности дополнительных вложений труда и капитала, которая возникает на отдельных земельных участках, расположенных в особо благоприятных природно-климатических условиях.

Однако дифференциальный эффект возникает в любой сфере национального хозяйства, поскольку он основывается на превышение общественно необходимых затрат над индивидуальными. В то же время дифференциальный эффект выражает экономию затрат, которые достигаются вследствие применения ограниченных ресурсов или путем повышения производительности труда благодаря введению технических новшеств. Впервые К. Маркс рассмотрел и подробно описал механизм и динамику дифференциальных эффектов в промышленности, возникающих вследствие роста производительности труда, отметил их крайнюю неустойчивость и кратковременный характер.

Что касается, сельскохозяйственного производства дифференциация характеристик земельных участков с одной стороны, а с другой стороны, ограниченность ресурсов создают объективные препятствия для уравнивания эффектов, получаемых различными хозяйствующими субъектами. По поводу этого К. Маркс писал, что «… в земледелии они (сверхприбыли) фиксируются благодаря своей устойчивой (по крайней мере, на более или менее продолжительной время) природной основе, заключающейся в различиях почвы» [7, с. 168].

Концепция рентой оценки земли основывается на теории дифференциальной ренты, которая была разработана К. Маркс. В VI отделе III тома «Капитала» К. Маркс на основе таблиц предложил стройную и целостную концепцию количественного изменения дифференциальной ренты. Он пришел к выводу, что рентный эффект, приносимый единицей площади, определяется как разница между ее денежной отдачей и величиной затрат, которые окупаются и приносят среднюю прибыль, что можно выразить в следующей формуле [7, с. 169]:

 (1)

где, R - рента, получаемая с единицы площади; P - цена сельскохозяйственной продукции; q - натуральная отдача единицы площади; p - средняя норма прибыли; K - уровень вложений капитальных ресурсов в единицу площади (интенсивность возделывания земли). Величина P определяется общественно необходимыми затратами на производство продукта, выпускаемого данной отраслью, в частности сельского хозяйства.

По мнению К.Маркса цена сельскохозяйственного продукта определяется затратами на ее производство, которое осуществляется на участках, находящихся в относительно худших условиях. Поэтому индивидуальные затраты наименее удобно расположенного или наименее продуктивного участка из используемых обществом и являются регулирующими, что справедливо для всех без исключения природных ресурсов [7, с. 172]. Учитывая регулирующие (замыкающие) затраты формула для определения дифференциальной ренты будет иметь следующий вид:

(2)

где, z_З - регулирующие затраты (замыкающие); z_и - индивидуальные затраты q- натуральная отдача единицы площади.

Таким образом, можно сделать вывод, что цена земли - это экономическое отражение величины потребительной стоимости отдельных участков земли как необходимого средства производства сельхозтоваров. Соответственно цена земли выражается через величину стоимости товара, дополнительно произведенного на лучших участках земли по сравнению с количеством товара, который произведен на худших участках, но необходимых землях. Вследствие этого индивидуальная стоимость произведенной продукции будет неодинаковой.

Определяя цену земли на основе дифференциальной ренты можно достичь оптимального сочетания интересов собственников и пользователей земли. Кроме этого на основе оценки земли устанавливается налог на землю, который является мощным стимулом для рационального использования земли в рыночной экономике. В то же время этот вид налога выступает инструментом концентрации в руках государства части прибавочного продукта созданного в сельском хозяйстве, который по праву принадлежит им. Речь идет о дифференциальной ренте, определение величины которой сводится к исчислению сверхнормативного чистого дохода, основанного на относительно лучших условий местонахождения и качества земельных участков, подлежащих централизованному изъятию. Перераспределение таких земельных участков в пользу владельцев и пользователей земли с относительно худшими по качеству земельными участками создало бы условия для организации эффективного товарного производства сельхозпродукции [8, с. 68].

Во всех странах с развитыми рыночными отношениями величина платы за пользование земельным участком основывается на оценочной стоимости земли, которая, как правило, значительно ниже рыночной цены земли. В свою очередь стоимость земельного надела зависит от величины ссудного процента, темпа инфляции в стране. Несмотря на такие факторы, влияющие на цену земли, каждый земельный надел имеет нормативную (базисную) стоимость, основу которой составляет чистая капитализированная прибыль, получаемая при обычном использовании участка в нормальных условиях.

В практике платёж за пользование земельным участком, в соответствии с методикой определения платы за землю, определяется по формуле [4, с.52]:

 (3)

где Y - норматив платы за землю для j-го региона в денежном выражении за год; R -хозяйственная ценность земли для j-го региона; E_H - норматив учета времени.

В то же время хозяйственная ценность земли определяется по формуле:

(4)

где m - созданный в общественном производстве прибавочный продукт (тенге/год); S -земельный фонд, который подлежит налогообложению; y- коэффициент, который характеризует вклад земли как фактора производства в величину прибавочного продукта; k_j - коэффициент региональной дифференциации качества земель.

Показатель S можно определить как отношение хозяйственной ценности земли к части национального богатства, который включает стоимость основных производственных фондов и стоимости природных ресурсов, т.е. (формула предложена автором):

(5)

где MPF - стоимость основных производственных фондов; NR - стоимость природных ресурсов.

В то время K_j (коэффициент региональной дифференциации качества земель) определяется как отношение средневзвешенного балла бонитета качества сельскохозяйственных земель для j-го региона к тому же показателю в целом по стране, т.е.:

 (6)

Формула (4) могла бы успешно применяться в практике, если бы не затруднение в определении коэффициента (у) - вклада земли как фактора получения прибавочного продукта. Национальный доход, как нам известно, определяется как составляющая трех факторов производства, а именно производственных фондов (капитал), природные ресурсы (земля), рабочая сила (труд), следовательно, необходимо выделить долю земельных ресурсов. Этот путь несколько сложный.

Наиболее упрощенным и практичным является определение стоимости земли по величине общественно необходимых затрат на освоение земли в целом, которая является платой за право пользования землей независимо от ее качества.

В данном случае мы согласны с Каргажановым З.К., который предложил устанавливать величину платы за право пользования землей на уровне 1/6 нормы прибыли пользователя, в частности:

(7)

где R_П - величина платы за землю; П_Н - норма прибыли в отрасли.

Обоснование данной формулы следующее: норма прибыли образуется в результате соединения трех факторов производства (труд, капитал, земля), следовательно, они дают одинаковый вклад в образование нормы прибыли. Значит исходя из этого, плата на землю должна быть равной 1/3 части прибыли, которая в свою очередь делится между государством (если он является собственником) и пользователем, что соответственно составляет 1/6 часть прибыли. Данный принцип широко распространен при заключении контрактов - договоров в странах с развитой рыночной экономикой [4, с.69].

Если учитывать, тот факт, что собственником является сам пользователь земли, то формула должна измениться, поскольку в данном случае прибыль не будет делиться между собственником и пользователем (формула предложена автором):

(8)

Если проследить тенденцию соотношения размера налога на землю к ее рыночной стоимости на примере развитых стран мира на протяжении последних полсотни лет, то это соотношение циклично изменялось в пределах 1-3%. Это объясняется цикличностью развития экономики, влияющая на все сферы национального хозяйства, в том числе и на стоимость недвижимости, а значит и на цену земельного надела. Развитые страны отличает сравнительно невысокая плата за использование земельного надела, поскольку ставка должна стимулировать развитие сельскохозяйственного производства.

Цена земли производна от приносимого дохода, поэтому одним из видов платы за использование земли является арендная плата. Основным условием действия рыночного механизма в распределении земли является ее аренда, а не купля - продажа земли, поскольку позволяет получать большие доходы от поступлений земельного налога.

В настоящее время аренда земельных наделов является очень распространенным явлением. Доля земельных участков сданных в аренду в процентом отношении от общей площади земельных угодий сельскохозяйственного назначения составляет в США - 66%, во Франции - 53%, Бельгии - 67%, Великобритании - 39, Нидерландах - 37, Германии - 34% и др. Несмотря на то, что в странах с развитой рыночной экономикой формы и структура землевладения фактически не меняются, происходит лишь изменение землевладельцев, все же большая доля земель сельскохозяйственного назначения сдается в аренду [2, с. 14].

Арендные отношения могут быть выгодны и эффективны в зависимости, прежде всего от принципов формирования и размера арендной платы. Соответственно, на величину арендной платы влияют качество почв, величина земельного надела, ставки налоговых взносов, месторасположение и направление использования участка, а также затраты на улучшение и реконструкцию земельного надела.

Аренда земли один из самых распространенных видов использования земли в экономически развитых странах мира, поэтому в этих странах существуют типовые договоры об аренде земельного участка. Соответственно, такие договоры включают в себя предмет аренды, где юридически закрепляется ее длительность, принципы оплаты и ее изменения, правила приемки и передачи арендуемых земель, строений, техники и т.д. При этом арендная плата за землю зависит от таких факторов как условия уплаты налогов, применение наемного труда, назначение использования участка и т.д., и поэтому, учитывая все факторы в экономически развитых странах ставка платы за аренду земли варьирует от 0,5% до 10% от ее стоимостной оценки [9, с. 56].

В Казахстане в соответствии с Земельным кодексом республики от 20 июня 2003 года Правительством установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность (см. Приложение А). К примеру, самая высокая плата за земельные участки установлена в г. Астана, что составляет 1180 тенге за 1 кв.м., самая маленькая плата за землю составляет 114 тенге за 1 кв.м. в городах Кокшетау, Павлодар, Петропавловск, Уральск. На плату влияет плотность населения, вовлеченность земли в сельскохозяйственный оборот, развитость промышленности в регионе, соотношение городского и сельского населения и т.д.

При этом размер ежегодной арендной платы в республике за земельный участок устанавливается в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду. К примеру, базовая ставка платы за землю в г. Шымкент установлена в размере 181 тенге за 1 кв. м., следовательно, арендная плата за пользование данным участком должна составить от 181 до 217,2 тенге за 1 кв.м. в год

Политика в области налогообложения в сельском хозяйстве в экономически развитых странах направлена на стимулирование развития фермерских хозяйств, которые являются основной производительной единицей в сельскохозяйственном производстве. Кроме того, налоговая политика способствует рациональному использованию и оптимальному росту цен на землю, также привлечению капитала в сельское хозяйство из других отраслей национальной экономики. Это в свою очередь приводит к увеличению размеров фермерских хозяйств, их капиталооснащенности, росту вложений капитала в землю и проведения мелиоративных и ирригационных работ, а также повышению эффективности производства сельскохозпродукции.

Земельный налог в странах, где существует государственная собственность на землю, является экономической формой реализации права собственности на землю, которая отдается в пользование субъектам хозяйствования. Государство с помощью налога на землю реализует свое право на собственность. Следовательно, размеры налога на землю устанавливаются в зависимости от стоимости земельного надела, которая зависит от качества, месторасположения, доходности земель, водообеспеченности, затрат на их освоение и т.п.

Государственная собственность на землю искажает определение объективной рыночной цены земельных угодий, но в то же время это обстоятельство не препятствует установлению размеров земельного налога, основанного на ее оценочной стоимости. Конечно, условность такой стоимостной оценки земельных наделов, учитывая показатели качества почв, а также экономической эффективности их использования, совершенно не противоречит существующей мировой практике.

Государство-собственник земли, передавая во владение и пользование сельхозпредприятиям и гражданам сельхозугодья, через земельный налог на землю стимулирует эффективное использование не только почвенного плодородия, но имущественного комплекса на данной земле. Вложение в этих целях средств государства повышает стоимость имущества, соответственно и размер ставок налога на землю, поэтому это является стимулом для инвестирования самими предприятиями своих собственных средств в земельные угодья с целью повышения плодородия земель и улучшения их структуры.

Самым главным условием создания новой системы земельных отношений является физическое перераспределение земельных наделов для развития различных форм хозяйствования, а также перераспределение рентной стоимости земли [10, с. 89].

Использование в практике сельскохозяйственного производства оценочной стоимости земельных ресурсов дает возможность объективно подходить к проблеме перераспределения земельных участков в период становления многоукладной экономики и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. На процесс оценки земли влияют многие факторы, которые можно сгруппировать на внешние и внутренние, поскольку не только экономические факторы оказывают воздействие на цену земли. Так, система внешних факторов, которые влияют на процесс оценки земельных наделов включает следующие факторы:

политические, в частности политическая обстановка в регионе;

экономико-правовые, а именно индексы изменения цен на земельные участки; ставка банковского процента; инвестиционный климат; уровень конкуренции и деловой активности; дотирование производства сельскохозяйственной продукции; индексация доходов, сбережений, цен; степень риска; формирование спроса на земельные участки, а также на те виды сельхозпродукции, которые на них производится; разработка законов о налогообложении, земельного кодекса;

научно-технические, т.е. разработка новых технологий, которые оказывают воздействие на земельные участки;

социально-психологические, которые заключаются в покупательной способности населения и формирования вкусов покупателей земельных наделов;

экологические, в частности степень загрязнения окружающей среды и выпуск экологически чистой, безопасной продукции;

демографо-географические, которые заключаются в информации о местоположении оцениваемого земельного участка в разрезе регионов, городов, районов; в степени развития региона; в уровне занятости и народонаселения [11, с. 9].

Кроме внешних макроэкономических факторов, выделяются внутренние микроэкономические факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков, которые можно сгруппировать как:

организационно-экономические факторы, которые заключаются в:

разработка стратегии и тактики сельхозпредприятия;

информационное обеспечение процесса принятия решения, в т.ч. использование компьютерных технологий;

планирование деятельности сельскохозяйственных предприятий;

экономическое стимулирование процесса производства;

анализ и поиск внутрипроизводственных резервов;

налогооблагаемая база и уплачиваемые налоги, возникающие в связи с наличием у предприятия земельного участка и в результате операций с ними и др.;

производственно-технические факторы, в частности:

освоение новых технологий;

проведение работ по коренному улучшению земельных участков (мелиоративные работы, работы по осушению и т.д.);

использование более прогрессивных и экономичных предметов труда;

географические и иные характеристики используемого земельного участка и др. [11, с.10].

При оценке земли сельскохозяйственного назначения для ее дальнейшей реализации или передачи в аренду следует учесть такие факторы как, любая государственная оценка земли будет носить скорее номинальный, чем реальный характер, поскольку реальную цену на землю определяет рынок, если он сформирован. При определении цены на землю государством следует, максимально приблизится к реальной ее стоимости, учитывая тот факт, что оценка земли будет представлять собой ту максимальную цену, которую государство хотело бы получить за земли сельскохозяйственного назначения. Только в случае не платежеспособности хозяйствующих субъектов государственная цена земли будет снижаться.

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется при помощи методов оценки недвижимости, отражающих основные характеристики участков и наиболее вероятные условия, при которых могли бы продаваться на открытом рынке. В практике используются следующие методы оценки земель сельскохозяйственного назначения: а) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); б) метод капитализации доходов (доходный метод); в) затратный метод.

В любом случае предпочтение отдается тем методам, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный метод более применим к земельным участкам с улучшениями, и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения для целей налогообложения следует исходить из принципа определения стабильной налогооблагаемой базы, с тем, чтобы государство имело возможность прогнозировать размер ежегодного земельного налога, который будет оплачиваться владельцами земли в бюджет страны.

Оценочная стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за землю, предоставляемую в частную собственность государством. Оценочная стоимость земельных участков в населенных пунктах предоставляемых в частную собственность определяется с применением к базовым ставкам поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов

Основным субъектом земельных отношений выступает непосредственный землевладелец. Именно сельхозпроизводитель определяет содержание механизма распределения земель различным формам хозяйствования. Единство правовых, экономических и социальных условий развития земельных отношений с учетом интересов товаропроизводителей сельхозпродукции является основой эффективного функционирования многообразных форм хозяйствования, а также рационального использования и охраны земельных ресурсов, устойчивого повышения объемов производства продукции в сельском хозяйстве [10, с. 89].

Земельная реформа осуществляет перераспределение земельных ресурсов с целью формирования условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, рационального использования и охраны земель. Основными принципиальными положениями развития земельных отношений является переход к рыночной экономике, равноправие всех форм хозяйствования и собственности на земле и свобода выбора землевладельцами, которые становятся собственниками произведенной продукции и полученных доходов.

Формирование и совершенствование земельных отношений рыночного типа основывается на демократических началах с участием тружеников, при отсутствии любого навязывания способов землевладения, землепользования и хозяйственной деятельности. Необходимо соблюдать конституционное право каждого гражданина на индивидуальный выбор вида хозяйственной деятельности и формы собственности.

Таким образом, земельные отношения являются одним из основных условий развития национального хозяйства, и от того, как построены земельные отношения, напрямую зависит не только развитие такой важной отрасли как сельское хозяйство, но социальная стабильность общества в целом. Сельское хозяйство составляет важную часть экономики Казахстана, и от прогресса и динамичного развития данной отрасли зависит благосостояние большинства населения республики.

2. Развитие земельных отношений в зарубежных странах

Хозяйственная практика многих стран убедительно доказала, что сельскохозяйственное производство наиболее рентабельно развивается в условиях когда сельский товаропроизводитель является реальным владельцем и хозяином земли и соответственно других средств производства. Научные исследования известных американских ученых-экономистов и специалистов-социологов наглядно подтверждают, что производительность труда у собственников земли и средств производства в наиболее экономически развитых странах выше, чем у коллективных собственников и арендаторов. Соответственно, у данной категории владельцев земли - собственников - другие показатели, такие как урожайность, продуктивность животных, качество продукции, расходование ресурсов и др. намного выше, чем у других [12, с. 45].

В превалирующем большинстве стран мира в настоящее время сохраняется частная собственность на землю, но без сохранения полных прав всех трех функций собственности, в частности владения, пользования, распоряжения. В настоящее время в экономически развитых странах право собственности на землю ограничивается обязательствами использования ее в общественных интересах. Современная рыночная экономика не признает абсолютного права в отношении земли, но при этом общество поддерживает и признает не ограниченное право собственности на продукты труда.

Несмотря на то обстоятельство, что основой земельных отношений в экономически развитых странах является частная собственность на землю, все же достаточно большая часть сельских товаропроизводителей являются пользователями земельных участков, но не собственниками земли. К примеру, доля земель находящих в аренде в странах с развитой рыночной экономикой колеблется от 20 до 68% от общей площади всех сельскохозяйственных угодий. Мировой опыт развития сельского хозяйства показывает, что земельные отношения регулируются соответствующими государственными законодательными актами, где основательно определены все стороны использования земельных ресурсов, как для собственников, так и арендаторов земли [13, с. 124].

В экономически развитых странах мира в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения придерживаются следующих основных принципов: главным вопросом является не форма собственности на землю, а права и обязанности землевладельцев и арендаторов. В данном случае необходимо четко различать границы понятий:

- земля как объект собственности;

- земля как объект хозяйствования.

Развитие земельных отношений в экономически развитых странах, постсоциалистических государствах показывает, что существуют различные формы данных отношений, но в основном можно выделить следующие группы, когда земельные отношения основаны:

- на праве частной собственности на землю (Англия, Бразилия, США, Канада и др.);

- на сохранение общих земельных площадей, образуя сельскохозяйственные кооперативы (страны Восточной Европы, в частности Чехия, Словакия, бывшая ГДР);

- на сохранение государственной собственности на землю, к примеру, Израиль - 95% и еврейского национального фонда (ЕНФ), а в частной собственности около 5%. В Китае большинство земель просто передано в аренду крестьянским хозяйствам.

В западных странах отсутствует неограниченная собственность на землю и функции собственности разделены между различными субъектами земельных отношений. Государство, поддерживая и оберегая частную собственность на землю, взяло на себя контрольные функции за ее использованием и распоряжением. Такой подход к вопросу о собственности на землю, как показывает мировой опыт, очень практичен и идет во благо всего общества и экономики в целом. Опыт и хозяйственная практика западных стран показали, что земля, как объект хозяйствования привлекает крестьян больше, чем как объект собственности, поскольку система частной собственности сложилась веками. Поэтому экономическая политика в западных странах в основном направлена на стимулирование и поддержание рентабельных хозяйствующих субъектов аграрного сектора экономики.

Все страны с развитой рыночной экономикой ведут строгий контроль за целевым использованием сельхозземель. Изменение назначения использования земель в сельскохозяйственном производстве разрешается только с согласия специальных комиссий при муниципалитете. В свою очередь данные специальные комиссии, в основном, обладают правом контрольных функций по операциям, которые связанны с куплей-продажей земли, которое осуществляется с целью не допущения развития и формирования очень крупного землевладения и ограничения сосредоточение крупных земельных участков в одних руках. Игнорирование данного пункта может повлечь за собой выплату очень крупных штрафов либо санкции по изъятию земель.

В экономически развитых странах применяются специальные меры против спекуляции землей, ее перепродажи с целью наживы. Например, в Соединенных Штатах закон запрещает ипотечным банкам, у которых скапливаются сельскохозяйственные земли, удерживать их в своих ведомствах более 3-х лет. Банки обязаны продавать земельные участки по оптимальным ценам, при этом преимущественным правом покупки пользуются прежние их владельцы.

В западных странах собственник земли меняется довольно редко от 1,5 до 5% землевладельцев. В Дании в течение года владелец земельного надела меняется в 4% случаях, в США и Ирландии - 3%, Германии и Бельгии - 1,5%. Кроме этого в том же США, Канаде, Франции, Германии и др. купля-продажа земельного надела может осуществляться при наличии специального разрешения муниципальной комиссии, которая курирует данные вопросы. Соответственно, рынок по торговле земельными наделами контролируется соответствующими государственными органами на основе специальных правовых нормативных документов. При совершении сделки купли-продажи земли достаточная разница цены и потребительской стоимости земельного участка выступает основной причиной для отказа выдачи разрешения на совершение сделки [14, с.31].

К примеру, министерство сельского хозяйства Франции ежегодно устанавливает шкалу средней стоимости земель для продажи по регионам страны и видам сельхозкультур в каждом департаменте. Данная шкала носит рекомендательный характер и служит ориентиром размера стоимости земли для купли-продажи, а также для правоохранительных органов в случае разбора спорных дел. Кроме этого законодательством Франции установлено, что после смерти главы земельного участка возможность приобретения хозяйства имеет только один из наследников с целью избежания раздела земли.

Фермерское хозяйство является основной формой сельскохозяйственного производства в экономически развитых странах мира. Владелец фермерского хозяйства, т.е. фермер, имеет в частной собственности земли сельскохозяйственного назначения, но он ограничен в своем праве владеть, пользоваться и распоряжаться данными землями. Поскольку в его собственности находится всего лишь плодородный слой почвы, на котором он осуществляет сельскохозяйственное производство. А недра земли, воды, леса, атмосферный воздух и другие объекты, находящиеся на земельном участке фермера составляют национальное богатство страны. Соответственно, собственник земли может пользоваться этим достоянием для нужд хозяйства только под строгим контролем государства и с его разрешения.

Рентабельность и экономическая эффективность земельных отношений в странах с развитой рыночной экономикой не зависит напрямую от организационно-экономических форм сельскохозяйственного производства и, естественно, от их размеров. Средний земельный участок фермерского хозяйства в Соединенных Штатах составляет - 189 га, а в европейских же странах, таких как Австрия - 15 га, а в Германии - 18 га, т.е. размер земельного надела фермера, зависит от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Однако данные страны являются экспортерами продовольствия, так как в тоже время различия в размерах и формах собственности на землю не влияют на эффективность и продуктивность сельскохозяйственного производства.

В последние десятилетия развитие научно-технического прогресса сильно повлияло и на совершенствование организационно-экономических структур в сельском хозяйстве, что объективно привело к объединению хозяйств в ассоциации сельхозпроизводителей. Такие объединения ставят целью сотрудничество, формирование и совершенствование вертикальных и горизонтальных связей между сельхозпроизводителями, внедрение новейшей технологии и передовой техники, а также решение кадровых проблем и развитие социальной сферы и т.д. [15, с. 17].

Если рассмотреть земельные отношения, которые сложились в азиатских странах, то необходимо отметить, тот факт что основной характеристикой является низкая землеобеспеченность в большинстве из них. Такое положение дел естественно повлияло на формы хозяйствования, которые преимущественно являются малые формы сельскохозяйственных предприятий. К примеру, в Японии, Южной Корее, Китае основной производственно-хозяйственной единицей в сельском хозяйстве является крестьянский двор в деревне. Земельные наделы находятся в собственности сельскохозяйственных производителей, но купля-продажа земли находится под строгим контролем государственных органов на местах [9, с. 124].

Несмотря на распространенность малых форм хозяйствования в последние годы стимулируется со стороны правительства развитие различных форм кооперации, в частности семейные или подворные объединения крестьян, но с сохранением хозяйственной самостоятельности каждого из них отдельно. Такие объединения крестьян позволяют более эффективно решать проблемы материально-технического обеспечения производства средствами транспортировки, а также сбыта произведенной сельхозпродукции, а в целом улучшает культуру аграрного производства

Опыт развития земельных отношений в зарубежных странах наглядно показывает, что существуют различные подходы в соответствии с исторически сложившимися природно-экономическими условиями, особенностями психологии местного населения в формировании и развитии данных отношений. Следует обратить внимание на всеобщую тенденцию, которая наблюдается во всех странах мира, в частности большая часть работников становятся прямыми хозяевами аграрного производства, т.е. совладельцами акционерных и коллективных предприятий. Такая тенденция приводит к увеличению количества земельных участков, которые принадлежат тем, кто самостоятельно ее использует. От назначения использования земли, специфики производства сельскохозяйственной продукции зависят размеры земельных угодий, но не зависимо от размеров и форм сельскохозяйственных предприятий, которые при рациональном подходе к развитию сельскохозяйственного производства с учетом экономических и социальных особенностей, способствуют повышению эффективности производства сельхозпродукции в условиях развития рыночных отношений [9, с. 72].

Так же как и в странах СНГ, в восточно-европейских странах с переходом к рыночным отношениям в экономике начали радикальные преобразования в области земельных отношений, развитие которых в этих странах свидетельствует о различных путях и подходах к решению вопросов землевладения и землепользования.

Все восточно-европейские страны столкнулись с проблемой, когда существовавшие ранее земельные отношения и формы сельскохозяйственного производства совершенно не приспособлены к условиям рынка, т.е. к новым условиям хозяйствования. В связи с этим правительствам этих государств пришлось принять новые законы, согласно которым земля может быть объектом частной собственности, соответственно разрешается ее купля и продажа. По новым законодательным актам разрешается и стимулируется организация сельскохозяйственных кооперативов, фермерских хозяйств, ассоциаций товаропроизводителей и др.

В таких восточно-европейских странах как Польша, бывшая Югославия, Венгрия, Румыния, Болгария и др. сохранены значительные ограничение на распоряжение земельным наделом, которая получена в частную собственность, в частности существует 3-5 запрет на продажу земельного участка. Кроме этого существует обязательное использование полученного земельного участка под сельскохозяйственное производство, а также запрещение или ограничение продажи земель сельхозназначения иностранцам.

Развитие общественного прогресса и мировой опыт свидетельствует, что вопрос об исключительности одной формы собственности на землю, в частности частной собственности, снят с повестки дня, т.е. различные варианты форм собственности на землю доказали свою состоятельность и право на существование. В настоящее время важным является не смена форм собственности на землю и перераспределение ее между владельцами, а формирование и обеспечение комплекса социально-экономических, правовых условий для эффективного ее использования по назначению.

Если анализировать земельные отношения, которые сформировались при советском колхозно-кооперативном аграрном строе, то можно провести аналогию с общинной системой хозяйственной деятельностью и вообще жизнедеятельностью крестьянства, которая существовала в дореволюционной России. При таких земельных отношениях, существовавших при советской власти, которые были представлены совхозами и колхозами, право собственности принадлежало государству в бывшем Союзе, и, следовательно, отсутствовал частный материальный интерес человека, что в разные времена и эпохи являлось мощным стимулом развития экономики и общественного прогресса вообще. По поводу этого А.В. Чаянов сказал, что воля хозяина в капиталистическом предприятии и главы семьи в трудовой крестьянской семье обеспечивает нам единство организационного плана и неуклонное проведение его в жизнь, коллективная же воля, прежде всего, слаба как воля, организующая и предпринимательская, а во-вторых, слаба она и как воля принуждающая [16, с. 350].

Земельные отношения советского образца основывались на государственной собственности на землю, т.е. земля как объект собственности была отчуждена непосредственно от производителя. Переход к рыночной экономике в странах СНГ поставил остро вопрос о разработке оптимальных земельных отношений, которые соблюдали бы принципы социальной справедливости, добровольности и эффективности, а именно разработка основ законодательства, для решения данного вопроса исходя из специфики страны. В разработанных земельных актах стран СНГ отразились предпринятые преобразования земельных отношений, в частности положения о собственности на землю, а именно о возможности сосуществования частной и общественной собственности на землю; об ограничениях прав собственника; о рамках развития земельного оборота (купли-продажи, аренды, залога земли); о способах приватизации земли и т.д.