Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова»

Кафедра земельного кадастра

Курсовая работа

По дисциплине «Оценка стоимости недвижимости»

На тему «Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры в Мотовилихинском районе города Перми по адресу: ул. Техническая,12-21

Выполнил: студент 6 курса

факультета заочного обучения

Зверев П.А.

Проверил:

доцент А.Н.Поносов

Пермь, 2016

Введение

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.[3]. В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценка имущества - это определение стоимости. Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости. Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки. Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

* отдельные материальные объекты (вещи);

* совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

* право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

* права требования, обязательства (долги);

* работы, услуги, информация;

* иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.[3].

Целью данной курсовой работы является:

1.Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в оценке стоимости недвижимости.

2. Провести анализ жилого рынка недвижимости.

3. Установить параметры влияющие на стоимость жилого помещения.

4. Провести оценку рыночной стоимости.

5. Определить итоговую стоимость объекта оценки.

1.Задание на оценку.

1.1 Объект оценки, его основные характеристики

Объект оценки находится в Мотовилихинском районе города Перми и расположен по адресу: улица Техническая, дом 12, квартира 21. Оцениваемая однокомнатная квартира расположена в пятиэтажном многоквартирном доме на 2 этаже. Общая площадь квартиры составляет 36,1 кв.м, из них жилая площадь -18,5 кв.м, площадь кухни -7,8 кв.м, площадь коридора 6,2 кв.м, площадь санузла ( туалет, ванная) -3,6 кв.м. Тип дома «Хрущевка», материал стен кирпич, год постройки 1962.

Дата проведения оценки: 19 июля 2015 года

1.2 Основные нормативно-правовые документы

Оценочная деятельность на территории РФ регулируется Федеральным Законом об оценочной деятельности и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными правовыми нормативными актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки.[5].

* Федеральный Закон № 135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. 03.12.2011г.)

* Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256

* Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости. Требования к отчету об оценке (ФСО N 2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255

* Федеральный стандарт оценки. Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254 4.

* Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 г. №508 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости ФСО №4».

1.3 Понятие рыночной стоимости и условия ее определения

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.[4]. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было. Платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей. Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя. Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.[4].

2. Характеристика объекта и его окружение

Объект оценки находится в Мотовилихинском районе города Перми на улице Техническая. Жители Перми называют этот район Городскими горками. В данном районе хорошо развита транспортная инфраструктура. Добраться до городского центра можно на любом виде общественного транспорта в течение 15-20 минут. Вблизи объекта оценки находятся такие улицы как улица Тургенева, Крупская, Бульвар Гагарина и Макаренко. Также вокруг множество магазинов, торговых центров, детских садов и школ.

Таблица 1. Описание прилегающей территории

Показатель	Описание или характеристика
Преобладающая застройка	Многоэтажные жилые дома, старого и нового фонда, торговые центры
Интенсивность движения транспорта мимо дома	Средняя
Транспортная доступность	В 5 минутах ходьбы расположена остановка общественного транспорта ост. «Дружбы»- автобус № 16,28,30,38,68
Качество обустройства двора	Хорошее
Экологическая обстановка	ПДК вредных веществ в пределах нормы
Эстетичность окружающей застройки	Хорошая
Престижность района	Средняя
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружено
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры	Развитая инфраструктура
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Школа № 43,112,116, детский сад № 13,63,67,134, магазины, предприятия службы быта и т.д.

Местоположение объекта оценки на карте города

Таблица 2. Описание жилого дома

Показатель	Описание или характеристика
Тип здания	Многоквартирный дом
Серия (тип) дома	«Хрущевка»
Год постройки	1962
Степень износа (здания) по данным технического паспорта, %	36%
Количество этажей в доме	5/подвал
Материал стен	Кирпич
Перегородки	Гипсолитовые
Характеристика перекрытий	Железобетонные плиты
Состояние подъезда	Косметический ремонт
Состояние здания (субъективная оценка)	Хорошее
Состояние общественных зон подъезда	Хорошее
Внешний вид фасада дома	Кирпич
Организованная стоянка личного а/т	Имеется наземная не охраняемая автомобильная парковка
Уровень защищенности подъезда	Домофон, металлическая дверь
Социальный состав жильцов	Смешанный
Качество обустройства двора	Наличие зеленых насаждений, наличие детской площадки, наличие стихийной парковки для автомобилей

Таблица 3. Описание квартиры

Показатель	Описание или характеристика
Текущее использование	Жилое / жилое
Этаж расположения/количество этажей	2/5/подвал
Вид из окон	На ул. Техническая
Площадь, кв. м: общая / жилая (без учета летних помещений)	36,1/ 18,5
Площадь, кв. м: общая / жилая (с учетом летних помещений)	36,1/ 18,5
Кол-во комнат, их площадь, кв. м	Одна комната: жилая - 18,5
Санузел, (Туалет/Ванная), кв. м.	3,6
Кухня, кв.м.	7,8
Коридор.,кв.м	6,2
Балкон/Лоджия кв.м.	нет
Высота потолков, м.	2,50
Слаботочное обеспечение	Телефон
Внутренняя отделка и оборудование помещений: типовая
Стены	Обои, плитка керамическая, окраска, декоративная штукатурка
Потолок	Штукатурка, потолочные обои, окраска
Пол	Линолеум, ламинат
Двери	Входная металлическая, межкомнатные деревянные
Окна	Стеклопакеты
Состояние квартиры	Хорошее
Электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение, канализация, отопление	Имеется (все системы находятся в исправном состоянии)

3. Анализ рынка жилой недвижимости по городу Перми

В июле 2015 года средняя цена предложения на рынке многоквартирного жилья города Перми составила 49 346 руб./кв.м. На вторичном рынке жилой недвижимости средняя цена предложения была зафиксирована на уровне 51 515 руб./кв.м. За отчётный период времени данный показатель вырос на 0,57%. В июне 2015г. средняя цена предложения на вторичном рынке стала выше на 0,50%. На первичном рынке многоквартирного жилья средняя цена предложения за июль 2015г. стала ниже на «-»0,59%. В конце рассматриваемого периода данный показатель был зафиксирован на уровне 47 177 руб./кв.м. В июне 2015г. аналогичный показатель фактически не изменился, - его рост на тот момент времени составил всего 0,07% . В связи с изменениями, произошедшими на рынке многоквартирного жилья за июль месяц, разница в средних ценах предложения на вторичном и первичном рынках составила 8,4% (в пользу вторичного рынка), тогда как в июне 2015г. данный показатель был равен 7,4%. В предыдущем месяце на вторичном рынке жилья было выставлено на продажу 1 968 квартир, а на первичном рынке - 1 170 квартир. Таким образом, на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми за июль месяц количество предложений снизилось в пределах 1,4%. На рынке нового строительства количество предложений за июль месяц значительно увеличилось - на 20,5%. На вторичный рынок жилья в разрезе административного деления г. Перми. (таблица 1), в июле 2015г. рост средней цены предложения был зафиксирован на территории всех районов города, за исключением Свердловского района, где данный показатель снизился на «-»0,3%. Наибольший рост средней цены предложения в июле месяце был установлен в Орджоникидзевском районе - на 3,9%. В июне средняя цена предложения выросла на территории пяти районов (максимальный рост был зафиксирован в Ленинском районе - 1,7%) и снизилась на территории двух районов (Индустриальном - на «-»0,2% и Мотовилихинском - на «-»1,2%).[9].

Таблица 4.

Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города за июль 2015г.
Район г. Перми	Ордж.	Мотов.	Ленин.	Индустр.	Киров.	Дзерж.	Свердл.
Изменение в %	^ 3,92%	^ 1,88%	^ 1,53%	^ 0,79%	^ 0,63%	^ 0,34%	v 0,26%

Средние цены предложения (руб./кв.м.) на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми, в зависимости от размера квартиры и административного района города, зафиксированные в июле 2015г., отражены в таблице 5.

Таблица 5.

Средние цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми за период с 02.07.2015г. по 27.07.2015г. (руб./кв.м.)
Район	Количество комнат	По всем размерам
	1 -комн.	2 -комн.	3 -комн.	4 -комн.
Дзержинский	57 973	55 444	52 655	51 058	53 962
Индустриальный	58 029	52 158	50 787	52 727	52 557
Кировский	47 823	42 525	41 271	40 300	42 777
Ленинский	69 991	61 138	65 037	69 758	66 170
Мотовилихинский	60 009	52 387	48 690	51 818	52 154
Орджоникидзевский	42 643	38 527	37 777	37 585	39 131
Свердловский	57 841	52 908	53 389	55 945	54 196
В среднем по городу	54 723	50 031	50 227	54 801	51 515

Рассмотрим рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города в виде круговой диаграммы (рис.1).

Рис.1.

Далее представим в виде диаграммы в процентном соотношении ситуацию сложившуюся на рынке в зависимости от размера квартиры (рис.2).

Рис.2

Далее рассмотрим изменения средних цен предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья г. Перми в зависимости от типа жилой недвижимости. Как видно из таблицы 3, рост средней цены предложения был зафиксирован в домах всех типов жилья без исключения. При этом максимальный рост отчётного показателя был установлен на более старое жильё («полногабаритные» дома - на 1,8%), а минимальный рост средней цены предложения в домах современной постройки (дома индивидуальной планировки - на 0,05%).[9].

Таблица 6.

Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от типа жилого дома за июль 2015г.
Тип жилья	ПГ	9-14 эт. БР, СП, ЛП	ХР, БР до 5 эт.	УП	ИНД
изменение в %	^ 1,76%	^ 1,08%	^ 0,81%	^ 0,18%	^ 0,05%
изменение в руб./кв.м.	^ 731	^ 543	^ 386	^ 90	^ 28

Средние цены предложения в зависимости от типа жилья на вторичном рынке, зафиксированные в июле 2012г., указаны ниже:

Таблица 7.

«хр», «бр» до 5-ти эт.	48 094 руб./кв.м.
«сп», «лп», «бр» 9-14-ти эт.	50 695 руб./кв.м.
«пг» («ст»)	42 166 руб./кв.м.
«уп»	49 589 руб./кв.м.
«инд»	59 399 руб./кв.м.

Минимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2015г. были зафиксированы на 2-х и 3-комнатные квартиры в жилых «полногабаритных» домах, а также «хрущёвках» и «брежневках» до 5-ти этажей, расположенных на территории отдалённых районов г. Перми. Максимальные цены предложения на вторичном рынке многоквартирного жилья в июле 2015г. были отмечены на 2-х, 3-х и 4-комнатные квартиры в жилых домах индивидуальной планировки, расположенных в центральной части города. Максимальный уровень цен предложения в июле месяце составил 93 333 руб./кв.м. По сравнению с предыдущим месяцем этот показатель не изменился.[9].

4. Оценка стоимости квартиры

4.1 Оценка стоимости квартиры сравнительным методом

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматриваются возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использования. При оценке применяются общие для всех видов имущества подходы: затратный, сравнительный, доходный. Применение трех подходов приводит к получению различных величин стоимости. После анализа результатов, полученных разными подходами, устанавливается рыночная стоимость имущества. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Применение данного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности, продажа которых имела место в недавнем прошлом;

выявление различий между оцениваемым объектом и аналогами;

расчет поправок к цене оцениваемого объекта, на основе выявленных различий;

корректировка ценовых данных объектов-аналогов на рассчитанные поправки.

Сравнительный подход наиболее действителен для объектов имущества, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такие объекты на рынке продаж отсутствуют, этот подход неприменим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении данного подхода необходимы достоверность и полнота информации. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов использовались данные по ценам предложений (публичных оферт) объектов, взятых из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т.п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.[7].

Внесение поправок. Виды корректировок:

Последовательные корректировки - относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (элементы сравнения 1-4), которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату. Данные корректировки относятся к условиям сделки купли-продажи и приводят цены продаж к рыночным условиям на дату оценки; при выполнении корректировок должна быть соблюдена приведенная последовательность, причем каждая последующая корректировка должна выполняться на базе результата предыдущей:

- Передаваемое право

- Условия финансирования

- Условия продажи

- Динамика сделок на рынке (дата продажи, условия рынка).

Независимые корректировки - относящиеся непосредственно к объекту, выполняются в любой последовательности от базовой скорректированной стоимости.

Таблица 8. Характеристики оценки квартиры и объектов сравнения.

Элементы сравнения	Аналоги
Населенный пункт	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь
Улица	Дружбы	Дружбы	Ким	Крупской	Крупской
№ дома	4	23	95	45	32
Количество комнат	1	1	1	1	1
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Дата предложения	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015
Местоположение (категория престижности)	2	2	2	2	2
Площади, кв.м.	32	33	36	36	33
Этаж/этажность	3/5	4/5	3/5	1/5	2/5
Материал стен	К	К	К	К	К
Тип дома	ХР	ХР	ХР	ХР	ХР
Цена, руб.	1 750 000,00	1 800 000,00	1 750 000,00	1 790 000,00	1 800 000,00

Таблица 9. Корректировка цен продаж объектов аналогов

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4	5
Общая площадь	36,1	32	33	36	36	33
Цена кв.м. общей площади	--	54 687,50	54 545,45	48 611,11	49 722,22	54 545,45
Совершенная сделка или предложение	Предло-жение	Предложе-ние	Предложе-ние	Предложе-ние	Предложе-ние	Предложе-ние
Корректировка	--	-2	-2	-2	-2	-2
Скорректированная цена	--	53 593,75	53 454,55	47 638,89	48 727,78	53 454,55
Переданные имущественные права	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	--	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	--	53 593,75	53 454,55	47 638,89	48 727,78	53 454,55
Дата предложения	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015	19 июля 2015
Корректировка	--	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	--	53 593,75	53 454,55	47 638,89	48 727,78	53 454,55
категория престижности	2	2	2	2	2	2
Корректировка	--	0	0	0	0	0
Скорректированная цена	--	53 593,75	53 454,55	47 638,89	48 727,78	53 454,55
Кол. комнат	1	1	1	1	1	1
Корректировка	--	0	0	0	0	0
Отделка	типовая	улучшенная	улучшенная	типовая	типовая	улучшенная
Корректировка	--	-10	-10	0	0	-10
Материал стен	К	К	К	К	К	К
Корректировка	--	0	0	0	0	0
Этаж/этажн.	2/5/подвал	3/5	4/5	3/5	1/5	2/5
Корректировка	--	0	0	0	4	0
Сумма корректировок	--	-5 359,38	-5 345,45	0,00	1 949,11	-5 345,45
Скорректированная цена	--	48 234,38	48 109,09	47 638,89	50 676,89	48 109,09

ВЫВОД: по сравнительному подходу рыночная стоимость объекта оценки составляет: 1 752 787,38 руб.

4.2 Оценка стоимости квартиры доходным методом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Применение доходного подхода предполагает прогнозирование денежных потоков, генерируемых данным имуществом, определение чистого операционного дохода (ЧОД) и его капитализацию или дисконтирование с выходом на рыночную стоимость. Доходный подход базируется на том принципе, что хорошо осведомленный покупатель не заплатит за имущество цену большую, чем доход, который он планирует получить от владения этим имуществом. Фактически здесь можно говорить о покупке не совокупности активов, а о покупке доходов, которые может принести владение данным имуществом.

В рамках доходного подхода применяются следующие методы оценки:

* Метод прямой капитализации (МК);

* Метод дисконтирования денежных потоков (метод ДДП).

Метод прямой капитализации.

Метод прямой капитализации основан на базовой посылке, в соответствии с которой стоимость имущества равна текущей стоимости доходов, которые принесет эта собственность. Сущность данного метода выражается формулой:

Срын= ЧОД/ К

где С рын - рыночная стоимость Объекта оценки, рассчитанная доходным подходом на дату оценки,

ЧОД - чистый операционный доход,

К - коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации чистого дохода в наибольшей степени подходит для ситуаций, когда ожидается, что имущество в течение достаточно длительного срока будет приносить примерно одинаковые величины прибыли (чистого дохода). Далее рассчитывается рыночная стоимость имущества путем деления капитализируемой величины чистого дохода на ставку капитализации. С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.[7].

Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.

Ставка дисконтирования - ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Этот метод предполагает оценку дохода по отдельным периодам, на которые разбивается время обладания объектом. Учитывается также доход, который будет получен от продажи объекта. Метод корректен для оценки объектов с нестабильным потоком доходов, напрмер, для недвижимости в стадии строительства, реконструкции и т.д.

Пересчет будущих доходов в сумму текущей стоимости производится по следующей модели:

V = ? + ,

где V -стоимость объекта недвижимости;

NOI- чистый операционный доход за период;

FVb - выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

I - ставка дисконтирования;

n - число периодов (порядковый номер периода);

m - период владения объектом до момента продажи.

Расчет ставки дисконтирования производится следующими методами:

- кумулятивного построения (последовательная аккумуляция премий за риски, характерные оцениваемому объекту - аналогичен методу определения R);

- рыночного анализа (на основе анализа фактической доходности, полученной инвесторами при вложении капитала в аналогичные объекты);

- инвестиционной группы (корректируется рискованность вложения заемного капитала).

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

- учитывает динамику рынка;

- применим в условиях нестабильного рынка;

- учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;

- применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.[7].

Таблица 10. Сведения об арендуемых квартирах аналогичных оцениваемой.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		1	2	3	4
Населенный пункт	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь	г.Пермь
Улица	Техническая	Студенческая	Дружбы	Крупской	Крупской
№ дома	12	1	21	45	32
Количество комнат	1	1	1	1	1
Площади, кв.м.	36,1	32	36	36	33
Этаж/этажность	2/5	4/5	3/5	1/5	2/5
Материал стен	К	Панель	К	К	К
Тип дома	ХР	БР	ХР	ХР	ХР
Цена аренды в месяц, руб.	--	15000	15000	14000	15000

Таблица 11. Корректировка арендной платы объектов аналогов.

Элементы сравнения	Аналоги
	1	2	3	4
Ставка аренды	15000	15000	14000	15000
Материал стен	+5%	0	0	0
Скоррект. цена	15750	15000	14000	15000

Таблица 12. Расчет величины чистого операционного дохода приносимого арендой квартиры.

Показатель	Значение
Годовая ставка аренды	15000*12=180000
Потеря от недоиспользования	-5%
Годовой доход с учетом недоиспользования	180000-5%=171000
Операционные расходы: - налог на имущество - коммунальные платежи - налог на доходы от сдачи в аренду	0,5 -- 13%
Чистый операционный доход	171000-13%-0,5=148769,5
Коэффициент капитализации R=NOI/V	0,085
Цена (стоимость объекта)	1750229,4

Таблица 13. Расчет коэффициента капитализации.

Характеристика	Аналоги
	1	2	3	4
Ставка аренды	15000*12=180000	15000*12=180000	14000*12=168000	15000*12=180000
Цена предложения	1750000	1750000	1790000	1800000
Коэф. кап.	0,10	0,10	0,094	0,10

4.3 Оценка стоимости квартиры затратным методом

рыночный стоимость квартира

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Данный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомленный инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на воспроизводство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями. Применительно к оценке объектов недвижимости в рамках затратного подхода может рассчитываться восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) и стоимость замещения. Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости замещения с учетом обесценения на величину совокупного износа.

С=Сзу+СНС -0 , где

С - стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом на дату оценки;

Сзу - стоимость земельного участка, на котором расположен объект оценки;

СНС - стоимость нового строительства объекта оценки;

О - обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа.

Износ (обесценение) - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения. С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или в обесценении. Причины износа могут лежать либо в самом объекте, либо в ближайшем окружении этого объекта (в аналогах или технической цепочке, в которую традиционно включен объект), либо в областях, не имеющих непосредственного отношения к объекту.

Физический износ - ухудшение первоначально заложенных технико-экономических параметров, обусловленное естественным изнашиванием как объекта в целом, так и отдельных компонентов в процессе эксплуатации, а также под воздействием окружающей среды.

Функциональное устаревание является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования, применения морально устаревших материалов или конструкций. Такого рода недостатки могут быть как исправимыми, так и неисправимыми.

Внешнее устаревание появляется из-за внешних по отношению к оцениваемому объекту причин и приводит к недоиспользованию объекта, т. е. снижению уровня доходов, приносимых владельцу. Среди причин экономического устаревания могут быть: сокращение спроса на некоторый вид выпускаемой продукции; возросшая конкуренция; рост цен на сырье, рабочую силу или коммунальные услуги, не обеспеченный соответствующим увеличением цены выпускаемой продукции; законодательные ограничения.

Отказ от применения затратного подхода.

Применение затратного подхода при определении рыночной стоимости квартир является некорректным, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным. Расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально ее объему в общем строительном объеме здания, дает в высшей степени спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).[6].

Определение итоговой стоимости квартиры.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика. При оценке квартиры были использованы два подхода: сравнительный и доходный. Их суммарный вес оцениваем как единицу.[7].

Таблица 14. Использование весовых коэффициентов отражающих долю каждого из использованных подходов.

Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход
Достоверность информации	90	10	--
Полнота информации	75	25	--
Способность учитывать намерения продавца и покупателя	85	15	--
Способность учитывать конъюнктуру рынка	80	20	--
Способность учитывать месторасположения	90	10	--
Допущения принятые в расчетах	80	20	--
Сумма баллов	500	100	--
Удельный весовой показатель	83(0,83)	17(0,17)	--

Таблица 15. Определение итоговой стоимости.

Наименование подхода	Стоимость,Vi	Весовой показатель, Qi	Удельный вес результата подхода итоговой стоимости объекта, Vi*Qi
Сравнительный подход	1 752 787,38	0,83	1 454 813,53
Доходный подход	1 750 229,4	0,17	297 539
Затратный подход	--	--	--
ИТОГО:	--	--	1 752 352,53

Заключение

Любая оценочная деятельность должна быть регулирована и осуществляться в соответствии со «Стандартами оценки». Завершающий этап оценки является согласование всех результатов, полученных в ходе проделанной работы. В курсовой работе были рассмотрены подходы и методы оценки недвижимого имущества, самым доступным и легко осуществимым оказался рыночный подход, метод сравнения продаж. Результаты проведения оценки недвижимости используются для различных целей, основной является информационное обеспечение для проведения сделки купли-продажи, или при сдаче недвижимости в аренду, т.к. результатом является определение рыночной цены объекта, знание которой необходимо в современных условиях на рынке соответствующего сегмента.

В данной работе были произведены все необходимые расчеты и выполнены следующие задачи:

- изучены теоретические материалы и получены практические знания в области оценки стоимости недвижимости;

- проанализирован рынок жилой недвижимости в городе Перми;

- отобраны объекты аналоги

в результате чего бала определена итоговая стоимость оцениваемого объекта и она составляет 1 752 352,53 рублей.

Список нормативно-правовых документов и литературы

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (в редакции ФЗ от 24.07.2007 г. № 220-ФЗ).

2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 255.

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 256.

4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное и практическое пособие / Под ред. В. Рутгайзера. М., изд-во «Дело», 1998г.

5. Иванов Е.Н Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие.- М.: КНОРУС, 2007.- 344 с

6. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости» М. 2004г.

7. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. -- 504 c.

8. Еженедельник «Из рук в руки» Пермский выпуск, 2015г.

9. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Перми http://imperia.ru/

10. Состояние рынка жилой недвижимости в г. Перми http://metrosphera.ru/

Размещено на Allbest.ru