Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения

Итого отдел программирования

 

6

 

63

59

67

19

Wi-Fi точки доступа 300 мБит, TP-Link

1,5

100

19%

150

122

179

20

Стоимость ПО АСУ "Internet"

63

1

20%

63

50

76

21

Сервер АСУ "Internet"

57

3

15%

171

145

197

22

Итого АСУ "Internet"

 

104

 

384

317

451

23

Web камеры - видео, ауди мониторинг

5

200

19%

1000

810

1190

24

Стоимость ПО АСУ "Видео, ауди мониторинг"

63

1

20%

63

50

76

25

Сервер АСУ "Видео, ауди мониторинг"

57

3

15%

171

145

197

26

Итого АСУ "Видео, ауди мониторинг"

 

204

 

1234

1006

1462

27

Итого инвестиций, млн.руб.

 

334

 

2

2

3

МХ - средние инвестиционные затраты, Min - минимальные инвестиционные затраты, Мах - максимальные инвестиционные затраты.

Как видно из табл. 3.8. всего необходимо запустить в работу 26 подсистем, средние инвестиции по МФТК УК "Стройсервис" составили: 2 млн.руб.

Сведем все данные по проекту мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 27 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям в табл. 3.9.

Таблица 3.9 - Проект мероприятия автоматизированная система МФТК УК "Стройсервис" по 27 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
		млн.руб.	млн.руб.	млн.руб.
1	Итого инвестиции, млн.руб.	2,3	1,9	2,8
2	Планируемый рост объема реализации АСУ "МФТК"	54,0	36,0	72,0
3	Планируемые затраты на оплату труда (ЗП), премиальный фонд	1,3	1,1	1,4
4	Единый социальный налог (ЕСН)	0,4	0,3	0,4
5	Балансовая стоимость инвестиций (БС)	2,3	1,9	2,8
6	Нормативный срок службы инвестиций (Т), год	5	5	5
7	Среднегодовая сумма амортизационных отчислений (А=БС/Т)	0,5	0,4	0,6
8	Годовая кредитная ставка банка, %	12%	8%	16%
9	Проценты к уплате (по кредиту банку за инвестиции)	0,3	0,2	0,4
10	Итого затрат	2,4	2,0	2,8
11	Прибыль (убыток) до налогообложения	51,6	34,0	69,2
12	Налог на прибыль	15,5	10,2	20,8
13	Прирост чистой прибыли (ЧП), тыс.руб./год	36,1	23,8	48,4

Как видно из табл. 3.9., проект мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 27 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям способен генерировать чистый денежный поток.

Проведем расчет экономической эффективности мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям. Количество моделируемых факторов определяется из табл. 3.8. - 27 факторов, из табл. 3.9. - 13 факторов. В результате в табл. 3.10. дан расчет экономической эффективности мероприятия АСУ МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям.

Таблица 3.10 - Расчет экономической эффективности мероприятия АСУ МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	5	5	5
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	36,1	23,8	48,4
3	Планируемые инвестиции (К)	2,3	2,8	1,9
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	33,8	21,0	46,5
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	1539%	862%	2503%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	0,8	1,4	0,5
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	0,06	0,12	0,04

Проведем расчет по основным инвестиционным показателям: срок окупаемости проекта, чистый дисконтированный доход NPV (ЧПС), модифицированная норма доходности MIRR (МВНД).

Приступим к расчету основных показателей оценки эффективности мероприятия АСУ МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России [12,17-19].

Т.е. необходимо определить, насколько чувствителен инвестиционный проект к изменению данного параметра. Учитывая, что наиболее точно оценку инвестиционного проекта осуществляет NPV (ЧПС) критерий, поэтому анализ начнем с него. Данный показатель возвращает величину чистой приведенной стоимости инвестиции (чистый дисконтированный доход), используя ставку дисконтирования, а также стоимости будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения). Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта представлены в табл. 3.11.

Таблица 3.11 - Исходные данные для оценки эффективности мероприятия АСУ МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

	Сценарий №1 Лучший	Сценарий №2 Средний	Сценарий №3 Худший
2013	-1,9	-2,3	-2,8
2014	48,4	36,1	23,8
2015	48,4	36,1	23,8
2016	48,4	36,1	23,8
2017	48,4	36,1	23,8
2018	48,4	36,1	23,8

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проект) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проект) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе.

Вначале рассчитаем внутреннюю ставку доходности (см. табл. 3.12.) для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. Эти денежные потоки не обязательно должны быть равными по величине. Однако они должны иметь место через равные промежутки времени, например, ежемесячно или ежегодно. Внутренняя ставка доходности - это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые осуществляются в последовательные и одинаковые по продолжительности периоды.

Таблица 3.12 - Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям

IRR Сценарий №1	IRR Сценарий №2	IRR Сценарий №3
2502,8%	1538,6%	861,8%

Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 20%. Расчет основных параметров представлен в табл. табл. 3.13.

Таблица 3.13 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	240,3	178,3	116,2
5%	197,9	146,7	95,5
10%	165,2	122,4	79,5
15%	139,5	103,3	66,9
20%	119,1	88,1	57,0
25%	102,7	75,8	49,0

Анализ чувствительности всех трех сценариев инвестиционного проекта МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по критерию NPV показал повышенную устойчивость к 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 20% не достигнута и при худшем сценарии. Инвестиционный проект устойчиво генерирует денежные средства в трех сценарных вариантах.

Рис. 3.4 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) мероприятия МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Данную устойчивость подтверждают и другие параметры оценки всех трех сценариев инвестиционного проекта.

Таблица 3.14 - Оценка эффективности МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	162,7%	138,4%	112,3%
5%	168,0%	143,2%	116,5%
10%	173,4%	148,1%	120,9%
15%	178,9%	153,0%	125,3%
20%	184,5%	158,1%	129,8%
25%	190,1%	163,2%	134,4%

Как видно из выше приведенных расчетов, предлагаемый инвестиционный проект эффективен в любых сценарных вариантах.

Рис. 3.5 - Оценка эффективности МФТК УК "Стройсервис" по 40 интегрированным инвестиционным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 20%, не была достигнута см. табл. 3.13.

3.4 Создание проекта автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК"

Тщательный анализ потенциальных конкурентов УК "Стройсервис", а также мнений якорных арендаторов показал, что для более эффективного управления и снижения энерго-тепловых затрат следует внедрить автоматизированную систему управления по контролю, учёту потребляемой электроэнергии, как арендаторам, так и собственно УК "Стройсервис". Для этого в работе предлагается реализовать АСУ"Энергия-МФТК".

Таблица 3.15 - Инвестиции по проекту автоматизированная система АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 21-му фактору

№	Наименование	Цена, тыс. руб.	к-во, шт.	Изменение цен	МХ	Min	Max
					тыс.руб.	тыс.руб.	тыс.руб.
1	Общая постановка задачи АСУ "Энергия-МФТК"	15,0	1	19%	15,0	12,2	17,9
2	Стоимость ПО АСУ "Энергия-МФТК"	17,0	1	20%	17,0	13,6	20,4
3	Сервер АСУ "Энергия-МФТК"	27,0	2	22%	54,0	42,1	65,9
4	Обучение персонала системе АСУ "Энергия-МФТК"	11,0	1	21%	11,0	8,7	13,3
5	Тестирование ПО АСУ "Энергия-МФТК"	9,0	1	17%	9,0	7,5	10,5
6	Монтирование АСУ "Энергия-МФТК"	15,0	1	10%	15,0	13,5	16,5
7	Внедрение АСУ "Энергия-МФТК"	5,0	1	5%	5,0	4,8	5,3
8	Итого инвестиций АСУ "Энергия-МФТК"		8		126,0	102,3	149,7
9	Общая постановка задачи АСУ "Энергия-Клиент"	9,0	1	19%	9,0	7,3	10,7
10	Стоимость ПО АСУ "Энергия-Клиент"	11,0	1	20%	11,0	8,8	13,2
11	Сервер АСУ "Энергия-Клиент"	27,0	2	22%	54,0	42,1	65,9
12	Микро-контроллер "Энергия-МФТК"	0,9	500	10%	450,0	405,0	495,0
13	Электронный электросчетчик	0,7	2000	10%	1400,0	1260,0	1540,0
14	Автоматизированное рабочее место АРМ "Энергия-Клиент"	43,0	1	17%	43,0	35,7	50,3
15	Обучение персонала системе АСУ "Энергия-Клиент"	19,0	1	21%	19,0	15,0	23,0
16	Тестирование ПО АСУ "Энергия-Клиент"	7,0	1	17%	7,0	5,8	8,2
17	Монтирование АСУ "Энергия-Клиент"	2,0	1	10%	2,0	1,8	2,2
18	Внедрение АСУ "Энергия-Клиент"	2,5	1	5%	2,5	2,4	2,6
19	Итого инвестиций АСУ "Энергия-Клиент"		2509		1997,5	1783,9	2211,1
20	Комплексный запуск ПО АСУ "Энергия-МФТК" и АСУ "Энергия-Клиент"	41	1	19%	41,0	33,2	48,8
21	Внедрение ПО АСУ "Энергия-МФТК" и АСУ "Энергия-Клиент"	29	1	19%	29,0	23,5	34,5
22	Итого инвестиций ПО АСУ "Энергия-МФТК" и АСУ "Энергия-Клиент"		2		70,0	56,7	83,3
23	Итого инвестиции, млн.руб.		2519		2,2	1,9	2,4

МХ - средние инвестиционные затраты, Min - минимальные инвестиционные затраты, Мах - максимальные инвестиционные затраты.

Сведем все расчетные данные в табл. 3.16.

Таблица 3.16 - Проект мероприятия по АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам

№	Наименование	МХ	Min	Max
		млн.руб.	млн.руб.	млн.руб.
1	Итого инвестиции, млн.руб.	2,2	1,9	2,4
2	Планируемый рост объема реализации с учетом снижения себестоимости	108,0	72,0	144,0
3	Планируемые затраты на оплату труда (ЗП), премиальный фонд	0,6	0,5	0,6
4	Единый социальный налог (ЕСН)	0,2	0,2	0,2
5	Балансовая стоимость инвестиций (БС)	2,2	1,9	2,4
6	Нормативный срок службы инвестиций (Т), год	5	5	5
7	Среднегодовая сумма амортизационных отчислений (А=БС/Т)	0,4	0,4	0,5
8	Годовая кредитная ставка банка, %	15%	12%	17%
9	Проценты к уплате (по кредиту банку за инвестиции)	0,3	0,2	0,4
10	Итого затрат	1,5	1,3	1,7
11	Прибыль (убыток) до налогообложения	106,5	70,7	142,3
12	Налог на прибыль	31,9	21,2	42,7
13	Прирост чистой прибыли (ЧП), тыс.руб./год	74,5	49,5	99,6

Как видно из табл. 3.16., проект инновационного мероприятия - автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам способен генерировать чистый денежный поток.

Проведем расчет экономической эффективности мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам.

Таблица 3.17 - Расчет экономической эффективности мероприятия - автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	5	5	5
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	74,5	49,5	99,6
3	Планируемые инвестиции (К)	2,2	2,4	1,9
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	72,3	47,0	97,6
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	3398%	2025%	5125%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	0,4	0,6	0,2
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	0,03	0,05	0,02

Проведем расчет по основным инвестиционным показателям: срок окупаемости проекта, чистый дисконтированный доход NPV (ЧПС), модифицированная норма доходности MIRR (МВНД).

Приступим к расчету основных показателей оценки эффективности мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России с учетом инфляции.

Т.е. необходимо определить, насколько чувствителен инвестиционный проект АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам к изменению данного параметра. Учитывая, что наиболее точно оценку инвестиционного проекта осуществляет NPV (ЧПС) критерий, поэтому анализ начнем с него. Данный показатель возвращает величину чистой приведенной стоимости инвестиции (чистый дисконтированный доход), используя ставку дисконтирования, а также стоимости будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения). Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам представлены в табл. 3.18.

Таблица 3.18 - Исходные данные для оценки эффективности мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам, млн.руб.

Год	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
2013	-1,9	-2,2	-2,4
2014	99,6	74,5	49,5
2015	99,6	74,5	49,5
2016	99,6	74,5	49,5
2017	99,6	74,5	49,5
2018	99,6	74,5	49,5

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проект) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проект) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом АСУ "АЗС-Магазин" по трем сценариям по 36 факторам на выходе.

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. Эти денежные потоки не обязательно должны быть равными по величине.

Таблица 3.19 - Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам

IRR Сценарий №1	IRR Сценарий №2	IRR Сценарий №3
5125,3%	3398,0%	2024,6%

Однако они должны иметь место через равные промежутки времени, например, ежемесячно или ежегодно. Внутренняя ставка доходности - это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые осуществляются в последовательные и одинаковые по продолжительности периоды.

Таблица 3.20 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС или NPV) мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	495,9	370,5	245,0
5%	408,7	305,2	201,7
10%	341,4	254,9	168,3
15%	288,6	215,4	142,1
20%	246,5	183,9	121,3
25%	212,7	158,6	104,5

Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 25%. Расчет основных параметров представлен в табл. 3.20.

Анализ чувствительности всех трех сценариев инвестиционного проекта АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам по критерию NPV показал повышенную устойчивость к изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 25% не достигнута.

Рис. 3.6 - Графический образ чистой приведенной стоимости (ЧПС) инновационного мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам, млн.руб.

Инвестиционный проект АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам устойчиво генерирует денежные средства в трех сценарных вариантах.

Таблица 3.21 - Оценка эффективности по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД или MIRR) мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам, %

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	203,2%	179,3%	151,8%
5%	209,3%	184,9%	156,9%
10%	215,6%	190,7%	162,1%
15%	221,9%	196,5%	167,3%
20%	228,3%	202,4%	172,6%
25%	234,8%	208,4%	178,0%

Данную устойчивость подтверждают и другие параметры оценки всех трех сценариев инвестиционного проекта АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам.

Рис. 3.7 - Оценка эффективности по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД) мероприятия АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам, %

Как видно из выше приведенных расчетов, предлагаемый инвестиционный проект АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам эффективен в любых сценарных вариантах. Практически во всех проектах АСУ "Энергия-МФТК" по трем сценариям по 36 факторам даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 25%, так и не была достигнута.

3.5 Создание проекта Мини-ТЭЦ МФТК

Тщательный анализ состояния рынка МФТК, жилой, коммерческой недвижимости убедительно свидетельствует о значительном износе энерго-тепловых сетей, и о запредельно высоких тарифах на тепло и электроэнергию. Анализ Интернет ресурсов по применению Мини-ТЭЦ убедительно свидетельствует, что можно обеспечить снижение затрат якорных арендаторов и УК на тепло и электроэнергию в размере 3-6 раз.

Обычный (традиционный) способ получения электричества и тепла заключается в их раздельной генерации (электростанция и котельная). При этом значительная часть энергии первичного топлива не используется. Можно значительно уменьшить общее потребление топлива путем применения тригенерации (совместного производства электроэнергии, тепла и производства холода).

Тригенерация есть термодинамическое производство трех форм полезной энергии из единственного первичного источника энергии.

При эксплуатации традиционных (паровых) электростанций, в связи с технологическими особенностями процесса генерации энергии, большое количество выработанного тепла сбрасывается в атмосферу через конденсаторы пара, градирни и т.п. Большая часть этого тепла может быть утилизирована и использована для удовлетворения тепловых потребностей, это повышает эффективность с 30-50% для электростанции до 80-90% в системах тригенерации.

Таблица 3.22 - Инвестиции по проекту мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Количество Мини-ТЭЦ 200 кВт/ч, шт.	15	15	15
2	Мощность Мини-ТЭЦ кВт/ч	200	200	200
3	Стоимость комплекта Мини-ТЭЦ 200 кВт/ч, млн.руб./шт.	6,00	4	8
4	Итого стоимость Мини-ТЭЦ, млн.руб.	90,0	60,0	120,0
5	Время работы, час/сутки	21	18	24
6	Электрическая мощность, МВт/час	3,00	3,00	3,00
7	Тепловая мощность, МВт/час	4,50	4,50	4,50
8	Среднее потребление газа Мини-ТЭЦ, м3/МВт	870	690	1050
9	Среднее потребление газа Мини-ТЭЦ, тыс.м3/сут	18,27	12,42	25,20
10	Среднее потребление газа Мини-ТЭЦ, млн.м3/год	6,9	4,5	9,2
11	Стоимость газа метана руб./м3	4,0	3,5	4,5
12	Итого затраты на газ, млн.руб./год	29	15,9	41,4
13	Стоимость электроэнергии руб./кВч.	3,16	2,81	3,50
14	Стоимость тепла руб./кВч.	1,55	1,40	1,70
15	Всего электроэнергии Мини-ТЭЦ ГВт./год	23,0	19,7	26,3
16	Всего тепла Мини-ТЭЦ ГВт./год	34,5	29,6	39,4
17	Всего стоимость электроэнергии млн.руб./год	73,7	55,4	92,0
18	Всего стоимость тепла млн.руб./год	54,2	41,4	67,0
19	Всего стоимость тепло+электричество, млн.руб./год	127,9	96,8	159,0
20	Итого доход тепло+электричество от Мини-ТЭЦ, млн.руб./год	99,3	80,9	117,6
21	Снижение затрат на электроэнергию/тепло, раз	4,5	6,1	3,8
22	Среднее потребление электроэнергии на 100 м2 кВт	1,25	1,0	1,5
23	Среднее потребление электроэнергии на 1 м2 кВт	0,013	0,010	0,015
24	Общая площадь, тыс.м2	200	200	200
25	Среднее потребление электроэнергии МФТК МВт	2,50	2,00	3,00

Сведем все расчетные данные в табл. 3.23.

Таблица 3.23 - Проект мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
		млн.руб.	млн.руб.	млн.руб.
1	Итого инвестиции, млн.руб.	90,0	60,0	120,0
2	Планируемый рост объема реализации с учетом снижения себестоимости	99,3	117,6	80,9
3	Планируемые затраты на оплату труда (ЗП), премиальный фонд	0,96	0,10	0,12
4	Единый социальный налог (ЕСН)	0,29	0,03	0,04
5	Балансовая стоимость инвестиций (БС)	90,0	60,0	120,0
6	Нормативный срок службы инвестиций (Т), год	10	10	10
7	Среднегодовая сумма амортизационных отчислений (А=БС/Т)	9,0	6,0	12,0
8	Годовая кредитная ставка банка, %	4%	3%	5%
9	Проценты к уплате (по кредиту банку за инвестиции)	3,6	1,8	6,0
10	Итого затрат	13,8	7,9	18,2
11	Прибыль (убыток) до налогообложения	85,4	109,7	62,8
12	Налог на прибыль	25,6	32,9	18,8
13	Прирост чистой прибыли (ЧП), тыс.руб./год	59,8	76,8	43,9

Как видно из табл. 3.23., проект мероприятия - Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям способен генерировать чистый денежный поток.

Проведем расчет экономической эффективности мероприятия - Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям.

Результаты расчетов даны в табл. 3.24.

Таблица 3.24 - Расчет экономической эффективности мероприятия - Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	10	10	10
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	59,8	76,8	43,9
3	Планируемые инвестиции (К)	90,0	60,0	120,0
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	-30,2	16,8	-76,1
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	66%	128%	37%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	18,1	9,4	32,8
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	1,5	0,8	2,7

Проведем расчет по основным инвестиционным показателям: срок окупаемости проекта, чистый дисконтированный доход NPV (ЧПС), модифицированная норма доходности MIRR (МВНД). Приступим к расчету основных показателей оценки эффективности инновационного мероприятия - Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России, в том числе с учетом инфляционных процессов в РФ.

Т.е. необходимо определить, насколько чувствителен инвестиционный проект к изменению данного параметра. Учитывая, что наиболее точно оценку инвестиционного проекта Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям осуществляет NPV (ЧПС) критерий, поэтому анализ начнем с него. Данный показатель возвращает величину чистой приведенной стоимости инвестиции (чистый дисконтированный доход), используя ставку дисконтирования, а также стоимости будущих выплат (отрицательные значения) и поступлений (положительные значения). Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям представлены в табл. 3.25.

Таблица 3.25 - Исходные данные для оценки эффективности мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Год	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
2013	-60,0	-90,0	-120,0
2014	76,8	59,8	43,9
2015	76,8	59,8	43,9
2016	76,8	59,8	43,9
2017	76,8	59,8	43,9
2018	76,8	59,8	43,9

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проект) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проект) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе.

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности для ряда потоков денежных средств, представленных их численными значениями. Эти денежные потоки не обязательно должны быть равными по величине. Однако они должны иметь место через равные промежутки времени, например ежемесячно или ежегодно. Внутренняя ставка доходности - это процентная ставка, принимаемая для инвестиции, состоящей из платежей (отрицательные величины) и доходов (положительные величины), которые осуществляются в последовательные и одинаковые по продолжительности периоды.

Таблица 3.26 - Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям

IRR Сценарий №1	IRR Сценарий №2	IRR Сценарий №3
125,8%	60,1%	24,2%

Уточним еще один момент. Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 25%. Расчет основных параметров Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям представлен в табл. 3.27.

Таблица 3.27 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС или NPV) мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	323,9	208,9	99,6
5%	259,4	160,8	66,8
10%	210,0	124,2	42,3
15%	171,6	96,0	23,7
20%	141,3	74,0	9,5
25%	117,2	56,6	-1,5

Анализ чувствительности всех трех сценариев инвестиционного проекта Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям по критерию NPV показал повышенную устойчивость к изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 20% не достигнут. Инвестиционный проект устойчиво генерирует денежные средства в трех сценарных вариантах.

Данную устойчивость подтверждают и другие параметры оценки всех трех сценариев инвестиционного проекта Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям.



Рис. 3.8 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Исходные данные и расчеты MIRR даны в табл. 3.28.

Таблица 3.28 - Оценка эффективности мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	44,9%	27,1%	12,9%
5%	47,9%	29,7%	15,1%
10%	50,9%	32,3%	17,4%
15%	53,9%	35,0%	19,8%
20%	56,9%	37,7%	22,2%
25%	60,0%	40,4%	24,6%

Как видно из выше приведенных расчетов, предлагаемый инвестиционный проект эффективен в любых сценарных вариантах.



Рис. 3.9 -Оценка эффективности инновационного мероприятия Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД), %

Практически во всех проектах Мини-ТЭЦ МФТК по 34 интегрированным факторам по трем сценариям даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 20%, так и не была достигнута.

3.6 Оценка суммарной экономической эффективности внедряемых проектов мероприятий МФТК

Ввиду ограничения пространства работы проведем интегральную оценку экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" только по основным инвестиционным показателям [12,17-19].

Приступим к расчету основных показателей интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям с учетом возможного изменения процентной ставки на финансовых рынках России и возможной инфляции.

Исходные данные для оценки эффективности бизнес проекта представлены в табл. 3.29. - 3.30.

Таблица 3.29 - Расчет интегральной экономической эффективности 3-х мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям

№	Наименование	МХ	Min	Max
1	Планируемый срок действия проекта, лет	5	5	5
2	Прирост чистой прибыли (ЧП)	4373,1	3738,5	4979,5
3	Планируемые инвестиции (К)	7594,5	6065,2	9123,9
4	Чистый доход (ЧД=ЧП-К)	-3221,5	-2326,7	-4144,3
5	Индекс доходности (ИД=ЧП/К), %	58%	62%	55%
6	Срок окупаемости инвестиций, мес.	20,8	19,5	22,0
7	Срок окупаемости инвестиций, год.	1,74	1,62	1,83

Таблица 3.30 - Исходные данные для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
2013	-6064	-7594	-9125
2014	5012	4398	3756
2015	5012	4398	3756
2016	5012	4398	3756
2017	5012	4398	3756
2018	5012	4398	3756

При этом под сценарием №1 будем понимать лучший вариант развития событий минимальные инвестиции (капиталовложения в проекты) и максимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе, сценарий №2 - средний вариант и сценарий №3 - худший вариант - максимальный инвестиции (капиталовложения в проекты) и минимальный чистый денежный поток генерируемый бизнес проектом на выходе.

Таблица 3.31 - Оценка внутренней ставки доходности (ВСД или IRR) четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям

Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
78,0%	50,4%	30,1%

Анализ чувствительности критериев NPV (ЧПС), MIRR (модифицированная внутренняя ставка доходности) к процентной ставке будем проводить в диапазоне от 0% до 25% с шагом в 5%. Кроме этого установим предельную процентную ставку в размере 25%. Расчет основных параметров представлен в табл. табл. 3.32.

Таблица 3.32 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

%	Сценарий №1	Сценарий №2	Сценарий №3
0%	18998	14396	9654
5%	14892	10902	6796
10%	11761	8253	4648
15%	9338	6216	3013
20%	7438	4632	1756
25%	5933	3387	781

Анализ чувствительности всех трех сценариев трех инвестиционных проекта по критерию NPV показал повышенную устойчивость к 92 факторам, изменению процентной ставки и возможным инфляционным процессам, т.к. предельная процентная ставка в размере 25% не достигнута.



Рис. 3.10 - Оценка чистой приведенной стоимости (ЧПС) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, млн.руб.

Рис. 3.11 - Оценка по показателю модифицированная внутренняя ставка доходности (МВНД) для интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по МФТК УК "Стройсервис" по 132 интегрированным факторам по трем сценариям, %

Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства, т.к. предельная процентная ставка, установленная нами в размере 25%, так и не была достигнута.

В работе, по всем мероприятиям было исследовано 132 интегральных фактора, а с учетом трех сценариев всего было построено 396 интегральных моделей [12,17-19].

Заключение

Проведенный анализ по всем факторам показал средне худшее управление практически почти всех подразделениях УК "Стройсервис", по сравнению с предприятиями конкурентами, это подтверждают негативное состояние ранее выявленных факторов, а также высокие риски всех инвесторов и собственников. Суммарный риск по всем 15 интегральным показателям составил 10, что свидетельствует, что УК "СТРОЙСЕРВИС" можно с уверенностью отнести к рискованному предприятию.

Анализ экономической эффективности и рисков УК "СТРОЙСЕРВИС", расширенный анализом финансовых коэффициентов и рисков также свидетельствовал, что в 2011 году суммарный риск всех инвесторов и собственников по всем 15 финансовым коэффициентам составил 11 единиц, т.е. в среднем предприятие можно отнести к группе средне максимальных рисков всех инвесторов и собственников.

На основании проведенного эталонного интегрального анализа можно на объективной основе утверждать, что УК "СТРОЙСЕРВИС" можно отнести к предприятиям со средне неэффективной системой управления и повышенными рисками по отношению к основным 29 конкурентам и в целом по рынку УК НЕДВИЖИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО НАЗНАЧЕНИЯ.

Проведенный количественный анализ экономической эффективности по отношению к среднерыночным эталонным моделям на основании расчетов позволяет утверждать следующее.

По интегральному показателю "Себестоимость" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Себестоимость" составили 12,432 млн.руб.

По интегральному показателю "Коммерческие, управленческие и прочие расходы" потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Коммерческие, управленческие и прочие расходы" консолидированные потери составили 1,38 млн.руб.

В целом по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" можно оценить в размере: 12,432 млн.руб. + 1,38 млн.руб. ? 13,81 млн.руб.

Кроме этого наблюдается не значительное завышение активов баланса УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов, так в частности:

По интегральному показателю "Дебиторская задолженность" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Дебиторская задолженность" завышение показателя отсутствует.

По интегральному показателю "Основные средства" консолидированные потери УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночной эталонной модели конкурентов показателя "Основные средства" составили - 2,6 млн.руб.

В целом завышение активов консолидированного баланса УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению среднерыночным эталонным моделям конкурентов с учетом средней кредитной банковской ставки в РФ в размере 15%, потери можно оценить в размере: 2,6 млн.руб.*15% ? 0,39 млн.руб.

Проведенный количественный анализ экономической эффективности УК "СТРОЙСЕРВИС" в денежном выражении по отношению к среднерыночным эталонным моделям на основании расчетов позволяет утверждать, что общие потери составили: Суммарные потери = 13,81 млн.руб. + 0,39 млн.руб. ? 14,2 млн.руб.

В соответствии с выше приведенными расчетами следует рекомендовать руководству УК "Стройсервис" реализовать проект четырех мероприятий, направленных на развитие объекта недвижимости коммерческого назначения многофункциональным торговым комплексом УК "Стройсервис":

Создание проекта многофункционального торгового комплекса УК "Стройсервис"

Создание проекта автоматизированной системы управления МФТК

Создание проекта автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК"

Создание проекта Мини-ТЭЦ МФТК

В работе, по всем четырем мероприятиям было исследовано 132 интегральных фактора, а с учетом трех сценариев всего было построено 396 интегральных моделей.

Все четыре проекта при инфляции 5% способны генерировать средний денежный поток в размере 10902 млн.руб. за пять лет, при инфляции 10% способны генерировать средний денежный поток в размере 8253 млн.руб. за пять лет.

Проведенные расчеты по каждому мероприятию по трем сценарным вариантам по совершенствованию управления УК "Стройсервис", а также сделанная интегральная оценка экономической эффективности проекта четырех мероприятий по 132 интегрированным факторам по трем сценария показали, что предлагаемые инвестиционные проекты эффективны в любых сценарных вариантах. Практически во всех проектах даже самый худший сценарный план не вызывает беспокойства.

Литература

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г.

2. Налоговый кодекс Российской Федерации.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации.

4. Федеральный закон о недвижимости от 24.07.2007N221- ФЗ (ред. от 08.12.2011 г.).

5. Закон Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-I "О защите прав потребителей" (ред. от 18.07.2011 г.).

6. Ансофф И. Стратегическое управление. M.: Экономика, 1989.

7. Александров Г.И. и др. Менеджмент в сфере услуг: Учебник для ВУЗов. - M.: Луч, 1995.

8. Бизнес-планирование в условиях открытой экономики: Учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. 3-е изд. / В.П. Галенко, Г.П. Самарина, О.А. Страхова. - M.: Издательский центр «Академия», 2008. - 288 с.

9. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов/перевод с англ, под ред. Белых Л.П. -M.: Юнити, 1997.

10. Бытовые услуги: лицензирование и сертификация бытовых услуг: Документы строгой отчетности. - M.: Приор, 1998.

11. Галенко В.П., Самарина Г.П., Страхова О.А.. Бизнес-планирование. 2-е изд. - СПб.: Питер, 2003. - 384 с.: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»).

12. Идрисов А.Б. и др. Стратегическое планирование и анализ эффективности инвестиций. - M.: Филинъ, 1996.

13. Мелкумов Я.С. Экономическая оценка эффективности инвестиций и финансирование инвестиционных проектов. - M.: ИКЦ"ДИС", 1997.

14. Менеджмент в сфере услуг: Учебник для вузов. / Под ред. д.э.н., проф. В.Ф. Уколова. - M.: «Луч», 1995. - 347 с.

15. Методология и методы управления недвижимой собственностью: Монография/ С.Н. Максимов и др.; под ред. С.Н. Максимова; СПбГИЭУ.- СПб.: СПбГИЭУ, 2010.- 332 с.

16. Управление недвижимостью: Учебник / АНХ при Правительстве РФ; Под ред. С.Н. Максимова.- М.: Дело, 2008.- 432 с.

17. Управление проектами развития недвижимости Максимов С.Н.: Учебное пособие / СПбГИЭУ.- СПб.: СПбГИЭУ, 2010.- 244 с.

18. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия: Учеб. пособие. - 7-е изд., испр. - mh.: Новое знание, 2002.

19. Сио К.К. Управленческая экономика: Пер.с англ. - М.: ИНФРА-М, 2000. - 671 с.

20. Стратегический менеджмент / Под ред. А.Н. Петрова. - СПб.: Питер, 2006. - 496 с.

21. Панов А.И., Коробейников И.О. Стратегический менеджмент: Учебное пособие для вузов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 285 с.

22. Пичужкин И.В., Жарков В.И., Максимов С.А. Основы менеджмента: Учебное пособие. - М.: Юрайт, 2003. - 286 с.

23. Теория управления: учебник / Под ред. Ю.В. Васильева, В.Н. Парахиной, Л.И. Ушвицкого. - 2-е изд., доп. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 608 с.

24. Технологии корпоративного менеджмента: Учебное пособие / Под ред. И.В. Мишуровой, Н.Ф. Новосельской. - М.: ИКЦ Март, 2004. - 544 с.

25. Труханович Л.В., Щур Д.Л. Пакет положений о структурных подразделениях предприятия: практическое пособие. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: Дело и Сервис, 2007. - 448 с.

26. Федорова Н.Н. Организационная структура управления предприятием: Учебное пособие. - М.: ОАО Велби, 2003. - 256 с.

27. Хелферт Э. Техника финансового анализа / Пер. с англ. Под ред. Л.П. Белых. - М.: Аудит, ЮНИТИ, 1996. - 663 с.

28. Совета Федерации РФ - www.council.gov.ru

29. Государственная Дума РФ - www.duma.gov.ru

30. Правительство РФ - www.government.ru

31. Программа раскрытия информации ФКЦБ РФ - http://disclosure.fcsm.ru/

32. Росстат РФ - http://www.gks.ru/

33. Росстат РФ - http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/Main.htm

34. Росстат РФ - http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/IssWWW.exe/Stg/d1/18-01.htm

35. Росстат РФ - http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_11/IssWWW.exe/Stg/d1/18-04.htm

36. Управляющая компания коммерческой недвижимостью "МЕГА" - http://www.megamall.ru/company/career/index.wbp

Размещено на Allbest.ru