Расчет интегральной экономической оценки проекта совершенствованию системы управления недвижимости коммерческого назначения

Рынок коммерческой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов. Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденцией рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов.

Поэтому управление развитием объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании «Стройсервис» является актуальным.

Целью дипломного проекта является обоснование мероприятий по управлению развитием объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании "Стройсервис".

Исходя из цели, основными задачами работы являются:

Исследовать состояние и тенденции рынка недвижимости коммерческого назначения.

Провести анализ теории управления как инструмента анализа, планирования и контроля предприятий рынка недвижимости коммерческого назначения.

Изучить общую характеристику деятельности и структуру управления УК "Стройсервис".

Сделать анализ экономической эффективности и рисков УК "Стройсервис".

Проанализировать финансовую эффективность и риски УК "Стройсервис".

Сделать общую постановку задачи внедрению проекта многофункционального торгового комплекса УК "Стройсервис".

Разработать мероприятия по внедрению автоматизированной системы управления МФТК УК "Стройсервис".

Разработать мероприятия по внедрению автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК".

Разработать мероприятия по внедрению Мини-ТЭЦ МФТК.

Провести расчет интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по совершенствованию управления МФТК УК "Стройсервис".

Объектом исследования данного дипломного проекта является УК "Стройсервис", а предметом исследования - развитие объекта недвижимости коммерческого назначения управляющей компании "Стройсервис". Цель и задачи дипломного проекта определили его структуру. Дипломный проект состоит из 3 глав.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы, четко определена цель и сформулированы конкретные задачи исследования.

В первой главе исследовано состояние и проблемы управления развития объекта недвижимости коммерческого назначения рынка недвижимости коммерческого назначения. Осуществлен теоретический анализ управления как инструмента анализа, планирования и контроля предприятий.

Во второй главе сделан анализ хозяйственной деятельности УК "Стройсервис" и ее структуры управления УК "Стройсервис". Проведен анализ экономической эффективности и рисков УК. Осуществлен анализ финансовой эффективности и рисков УК.

В третьей главе сделана общая постановка задачи внедрению проекта многофункционального торгового комплекса УК "Стройсервис". Разработаны мероприятия по внедрению автоматизированной системы управления МФТК УК "Стройсервис". Рассчитаны мероприятия по внедрению автоматизированной системы управления АСУ "Энергия-МФТК". Разработаны мероприятия по внедрению Мини-ТЭЦ МФТК. Проведен расчет интегральной оценки экономической эффективности проекта четырех мероприятий по совершенствованию управления МФТК УК "Стройсервис".

Заключение содержит выводы по теме работы, конкретные предложения и рекомендации по совершенствованию системы управления УК "Стройсервис".

При написании данной работы использовались нормативные документы российского законодательства, зарубежная и отечественная литература, Internet источники, программное обеспечение, внутренние инструкции, регламенты отрасли недвижимости коммерческого назначения и УК "Стройсервис".

Глава 1. Теоретические основы управления развитием объектов недвижимости коммерческого назначения

1.1 Управление как инструмент анализа, планирования и контроля объектов недвижимости коммерческого назначения

Коммерческая недвижимость - здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Коммерческая недвижимость включает в себя офисные здания, объекты промышленности, гостиницы, торговые центры, магазины, сельскохозяйственные предприятия, склады и гаражи. Общая классификация коммерческой недвижимости дана в табл. 1.1

Таблица 1.1 - Общая классификация коммерческой недвижимости

Из представленных категорий только первые 4 (четыре) категории имеют непосредственное отношение к коммерческой недвижимости, последние скорее жилые и социально направленные объекты, использование которых в коммерческих целях может приносить прибыль.

Коммерческая недвижимость - земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты). К недвижимости относятся также вещные права на землю. В недвижимость включают подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты. Недвижимость становится коммерческой если предполагается коммерческое использование с получением постоянного дохода.

Жилая недвижимость может так же относится к коммерческой, в том случае, если ее использование предполагает получение прибыли. Например, многоквартирный жилой дом относится к сфере коммерческой недвижимости, но каждая квартира отдельно это частное жилье. Возведение многоквартирного дома это инвестиционный проект в сфере коммерческой недвижимости, где требуется архитектурное планирование, проектирование дома и строительство - инвестиционное вложение финансовых средств с целью получения прибыли. В то же время, квартира является жилой недвижимостью, и после реализации квартир по проекту строительства многоквартирного жилого дома проект перестает быть коммерческим и переходит в сферу частной жилой недвижимости.

Современная теория развития организации производства опирается на три концепции реорганизации производственных систем: реинжиниринг, кайзен, всеобщее управление качеством.

Реинжиниринг предполагает фундаментальное переосмысление и радикальное перепроектирование бизнес-процессов с целью существенных улучшений показателей бизнеса. Осуществить реинжиниринг бизнеса - это значит создать бизнес заново, а не усовершенствовать уже существующее дело, не модернизировать его или внести изменения.

Разработка концепции реинжиниринга принадлежит M. Хаммеру - профессору школы бизнеса Гарвардскою университета. Первой работой в этой области является статья M. Хаммера "Реинжиниринг традиционных методов работы: не автоматизируйте их, а отвергайте" (Гарвард, 1990) [29].

Концепция реинжиниринга основана на следующих положениях:

1) объектом изучения являются процессы, а не функции организационной структуры. Процессы характеризуют совокупность различных видов деятельности, позволяющих создать продукт, ценный для потребителя;

2) организация работ по каждому процессу направлена на укрепление сотрудничества работников (групповая работа) и уменьшение их последовательной взаимозависимости;

3) перепроектирование процессов носит комплексный характер. Реинжиниринг не ограничивается процессом, который реконструируется, и затрагивает все смежные области производства;

4) решение производственных проблем осуществления в интересах потребителя. В каждом процессе учитываются требования к качеству, стоимости, условиям доставки, безопасности эксплуатации и т.п. Поэтому рекомендуется начинать реинжиниринг с процесса, который затрагивает важнейшие требования потребителя. Реконструирование процессов проводят последовательно - один процесс за другим, как бы втягивая каждый следующий процесс в новую систему уже реконструированных.

Реинжиниринг часто сравнивают с концепцией всеобщего управления качеством. По мнению M. Хаммера, эти концепции совместимы и фактически дополняют одна другую.

Всеобщее управление качеством - это концепция непрерывного улучшения управляемых процессов с целью повышения качества товаров и услуг. В отличие от нее реинжиниринг означает радикальное единовременное изменение процесса путем его полной реконструкции.

Концепция всеобщего управления качеством исходит из того, что качество закладывается в продукцию еще до ее появления, контролируется на всех этапах производства и эксплуатации изделия. Клиент стремится получить первоклассную продукцию и (или) услуги, и именно качество является главным фактором, влияющим на репутацию предприятия. Термин "клиент" в концепции всеобщего управления качеством относится не только к тем, кто потребляет товары предприятия - внешние клиенты, но и к работникам этого предприятия - внутренние клиенты. Каждый, кто производит продукт или предоставляет услугу внутри предприятия, является поставщиком, а каждый, кто их получает, - внутренним потребителем - клиентом. Считается, что если работники организации не относятся друг к другу как к клиентам, то они не смогут воспринять стандарты качества внешних заказчиков и предприятие не сможет гарантировать качественного обслуживания своих потребителей.

Главными инструментами концепции всеобщего управления качеством являются эталонное тестирование (получение точной информации о том, как решаются схожие проблемы качества конкурентами), формирование групп качества нацеленных на непрерывное совершенствование процессов с целью повышения качества внутрипроизводственных услуг, обучение работников методам статистического контроля качества.

Кайзен - это концепция постоянных усовершенствований - "малыми шагами" с целью повышения качества товаров и услуг на базе постоянного совершенствования всех иерархических уровней, систем управления. Речь идет о формировании системы взглядов в организации, которая постоянно направлена на поиск лучших процедур и методов, а также внутренних систем, которые поддерживают и вознаграждают неустанный поиск пусть даже небольших усовершенствований.

Кайзен переводится как "хорошее изменение". Концепция кайзен отражает особенности японской системы непрерывного улучшения управления и качества, ее идеи получили развитие в корпорациях "Мацусита", "Хонда", "Тоета" с конца 1960-х годов. В настоящее время принципы кайзен применяются на многих предприятиях США и Европы

Концепция кайзен опирается на организационную культуру постоянных усовершенствований и использует набор специальных инструментов (правил) преобразования трудовых процессов.

Осуществление изменений в рамках концепции кайзен осуществляется в соответствии с правилами:

* использование производственной ячейки или группы (бригады), полностью отвечающей за производство определенного продукта;

* объединение в составе таких бригад людей, обладающих наибольшим опытом: в их обязанности входят выявление проблемы, постановки диагноза, анализ причин (выяснение того, что лежит в основе проблемы и ее разрешение);

* создание оптимальных условий для выполнения трудовых операций, или пять пунктов хозяйствования: избавление от ненужных материалов; размещение материалов и ресурсов так, чтобы они были легко доступны; поддержание рабочих зон в идеальной чистоте; составление графика уборок помещений и, наконец, регулярное проведение перечисленных работ; использование принципов организации производства точно вовремя и оперативное управление с помощью карт канбан;

* жесткая и постоянная борьба с потерями;

* организация процессов, обеспечивающих работу без сбоев;

* сокращение времени переналадки оборудования, позволяющее быстро переходить с одного вида операций на другой;

* профилактическое обслуживание оборудования. Реализация концепции кайзен осуществляется в рамках цикла РДСА - "план-выполнение-контроль-действия" и предполагает стандартизацию улучшений, проведенных по плану, т.е. повторение процесса с учетом нового стандарта, закрепление изменений, или корректировку процесса по результатам проверки путем последовательного приближения к стандарту. Система малых шагов, как показывает международный опыт, позволил Японии десятилетиями удерживать первое место в мире по основным показателям социально-экономического развития. Поэтому в основу нашей работы нами будет положена концепция кайзен. При этом ее традиционный цикл РДСА будет трансформирован в следующий вид - "анализ - среднеотраслевые эталоны - план - моделирование - контроль - анализ" [7,23-26,41].

1.2 Управление объектов недвижимости коммерческого назначения на основе многофункциональных комплексов

Рынок торговой недвижимости находится в состоянии переходного периода. По прогнозам специалистов «Бекара», по мере роста рынка конкуренция между проектами будет усиливаться, выдвигая на первый план успешные решения и понижая позиции «шаблонных» объектов [http://www.megamall.ru/company/career/index.wbp].

Большинство современных проектов своей успешностью обязаны акценту на наиболее востребованных рынком профилях. Все более заметной тенденцией рынка становится увеличение доли крупноформатных многофункциональных комплексов (наиболее популярное направление: торгово-развлекательные и торгово-офисные центры).

Определение многофункциональных комплексов

Объект недвижимой собственности, с двумя или более эксплуатационными назначениями. Сочетает в себе два или более из ниже перечисленного: магазины, услуги, офисы, развлекательные заведения, создавая среду для совершения покупок, работы и отдыха.

В России еще только наметилась тенденция, уже проявившаяся на Западе, - создание универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции. Это позволяет создать объекты, в которых люди живут, работают и совершают покупки. Это, конечно же, оправдано с точки зрения экономии ресурсов - как земли, так и энергоносителей, а также с точки зрения обеспечения безопасности, что на сегодня является одной из важных задач при функционировании объекта.

Варианты сочетаний

Необходимо четко выделять профилирующую функцию объекта. В зависимости от основного назначения объекта одна из функций является основной, а вторая является вспомогательной сателитной функцией. Впрочем, нередки случаи, когда функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу.

По профилирующей функции можно выделить:

Торгово-офисные центры - центры, в которых основная функция торговая, однако часть этажей занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов «Бекара», в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем, 1 этаж будет работать на 100%, 2 - на 50%, 3 - на 25%. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге, на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные используют под другие функции, например, под офисные. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально.

Другой вариант актуален для окраин, где земли больше, она дешевле и возможны более широкие горизонтальные постройки. Собственник, получив большой участок земли, обращается к консультантам, и те объясняют ему, что торговые площади такого размера рынок просто не «съест» - покупательная способность в данном районе недостаточна. Поэтому частично площади можно использовать под торговую функцию, а частично под офисы или что-то другое.

Сочетание торговли и офисов - нейтральное. Две эти функции не помогают, но и не мешают друг другу. Обычно ретейлерам не нужны офисы в торговых центрах. Поэтому чаще всего арендаторы ТЦ и БЦ в многофункциональном торгово-офисном центре никак не связаны. Иногда собственник здания предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офис в бизнес-центре. Однако даже это не обязательно, поскольку на данном этапе своего развития рынок коммерческой недвижимости не насыщен и «съедает» любое предложение.

Активно развиваются многофункциональные комплексы данного типа и в регионах. Например, недавно «Бекар» подписал договоры оказание консультационных услуг с самарской группой компаний «Уран» и омской компанией «Миллениум». В обоих случаях «Бекар» будет работать с многофункциональными комплексами.

В Самаре «Бекар» будет разрабатывать концепцию развития многофункционального комплекса (предположительно - торгово-офисного). Заказчиком работы является ГК «Уран» - один из крупнейших застройщиков Самары. В настоящее время ГК «Уран» закончила строительство бизнес-центра «Деловой квартал» и приступила к строительству жилого дома. Оба объекта находятся в Центральном районе Самары. Будущий многофункциональный комплекс будет создаваться рядом с упомянутыми объектами - на прилегающем земельном участке.

В Омске «Бекар» сотрудничает с инвестиционной компанией «Миллениум» - лидером рынка коммерческой недвижимости Омска. «Бекар» будет создавать концепцию многофункционального комплекса в непосредственной близости к авто- и метромосту через Иртыш, введенному в эксплуатацию 18-го октября 2005 года.

Первая очередь комплекса представлена элитным жилым домом. Многофункциональный комплекс коммерческой недвижимости (торговая, офисная и гостиничная функции) будет построен в рамках второй и третьей очереди. Ведутся переговоры об условиях дальнейшего сотрудничества на этапе строительства и эксплуатации.

При создании многофункционального комплекса особенно важно уделить максимальное внимание концепции. Примером просчетов в концепциях торгово-офисных центров, снижающих успешность проекта, может послужить «Новинский пассаж» в Москве.

Несмотря на то, что комплекс представляет собой одно из крупнейших и «умнейших» зданий Москвы, на изоляцию офисной и торговой зон отдельными входами, звуконепроницаемыми перегородками и парковками, на разнообразный набор сервисов комплекса - существует заметный дисбаланс в эффективности его составляющих. Архитектурное решение комплекса не располагает покупателей к его посещению- за его фасадами попросту не угадывается торговый центр; неправильно сформированный состав и размещение арендаторов - бутики по соседству с игральными автоматами, отсутствие ярких «якорей», сложности с парковкой не способствуют популярности торговой зоны у потенциальных покупателей, торговые галереи в комплексе полупустые.

Офисно-торговые центры - бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины. Формат магазинов зависит от класса бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А» и «В+» целесообразно создавать бутиковые зоны - учитывая прекрасное местоположение таких бизнес-центров, благосостояние проживающего рядом населения позволяет обеспечить оборот магазинам. Бизнес-центры высокого класса - хорошее место для создания дорогих магазинов: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, магазинов импульсивных покупок. Также это удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. По мнению специалистов «Бекара», таким удачным примером может служить «Атриум» - один из первых бизнес-центров класса «А» в Петербурге, где весь первый этаж с галереей занят под торговую функцию. Отличное местоположение на Невском проспекте обеспечивает постоянный приток покупателей. Основной арендатор - финский универмаг «Stockmann».

В случае с бизнес-центрами высокого класса, офисные и торговые функции необходимо четко разделять. Например, необходимое условие для бизнес-центра класса «А» - большой просторный ресепшен. Понятно, что если ресепшен будет находиться в бутиковой зоне, где толпится народ, это создаст неудобство для посетителей бизнес-центра. Поэтому входы в бизнес-центр и торговый центр необходимо четко разделять.

Другой вариант офисно-торговой функции - в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В данном случае действует другой принцип - арендаторы бизнес-центра являются основными потребителями услуг небольших торговых точек, занимающих первый этаж бизнес-центра. В данном случае очень важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. Специализация таких магазинов: магазины импульсивных покупок, бытовые услуги и т.д.

Таким образом, торговля в данном случае является сопутствующей функцией при офисах, создавая, или помогая формированию потока покупателей.

Среди крупных московских проектов можно отметить «Альфа-Арбат Центр» (Арбат, 1). Здание выполнено в стиле старинной московской архитектуры и оснащено новейшими современными технологиями. Торговая часть комплекса расположена на первом этаже здания, остальные же этажи заняты офисами.

Примером наиболее грандиозного проекта Москвы является офисно-торговый комплекс «Москва-Сити». Проект предусматривает строительство на Краснопресненской набережной офисных небоскребов, торговых, гостиничных, жилых, развлекательных комплексов. В рамках комплекса предполагается создать первую в Восточной Европе единую зону деловой активности, объединяющую бизнес, досуг и проживание. На данный момент введены в строй «Башня Багратион», первая «Башня на Набережной».

Гостинично-торговые комплексы

Это очень распространенное сочетание. Если профилирующая функция гостиничная, то на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Преимущественно эти магазины ориентированы на туристов и живут именно за их счет, «паразитируя» на гостиничной функции.

Торгово-гостиничные комплексы

Более редкое сочетание. Вообще-то торговая и гостиничная функции плохо сочетаются, и даже мешают друг другу (причем, больше проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе). Как правило, такие сочетания возникают из-за особенностей участка, обременений со стороны города и так далее. Например, в известном в Петербурге торгово-гостиничном комплексе «Владимирский Пассаж» гостиничная функция возникла из-за обременений со стороны города. Здание, находящееся в отличном для торговли месте (пересечение Владимирского и Невского проспектов) было продано компании только с тем условием, что в нем будет располагаться гостиница (это было связано с историей переуступки прав). Если бы не это обременение, комплекс «Владимирский Пассаж» все равно был бы многофункциональным. Для инвесторов торговая функция была профилирующей. Однако в здании 7 этажей, это было слишком много для торгового комплекса даже в 1998 году, когда начинали этот проект. Однако, скорее всего, инвесторы предпочли бы создать торгово-офисный центр, поскольку гостиничная функция сложна и дорога в реализации и управлении.

В итоге во «Владимирском Пассаже» постарались максимально разделить торговую и гостиничную функции. Сделали два разных акцентированных входа - для гостей гостиницы и посетителей торгового центра. Было сделано так, чтобы люди из торговой зоны не могли попасть в гостиничную, но при этом обратное проникновение - возможно. Были продуманы различные маркетинговые ходы, которые позволяют гостинице извлекать бонусы от соседства с торговым центром. Например, при въезде в гостиницу гости получают дисконтные карты на обслуживание и закупки в торговом центре. Оригинально была решена проблема малого размера ресепшена в гостинице - пока оформляются документы на группу, гости могут оставить вещи в холе и пойти в торговую зону (то есть происходит заимствование площадей). Однако у сочетания гостиницы и торгового центра все равно остаются недостатки (с точки зрения гостиницы). Например, вместо того, чтобы идти в бар гостиницы, гость спускается в супермаркет в торговом центре и покупает еду и выпивку там, лишая, таким образом, гостиницу сопутствующего дохода от бара и ресторана.

В свою очередь торговый центр скорее выигрывает от наличия гостиницы: она формирует ему некоторый поток состоятельных покупателей.

Торгово-развлекательные комплексы

Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТЦ является создание развлекательной инфраструктуры. Поэтому доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Этот вид сочетания функции считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Этот вариант многофункциональных комплексов стоит особняком, являясь одной из форм торговли. Если местоположение и размер комплекса позволяет обустроить в нем развлекательную функцию, это необходимо сделать обязательно, так как это повысит конкурентоспособность комплекса и позволит обеим функциям поддерживать потоки посетителей за счет друг друга.

Развлекательная функция обычно выносится на более высокие этажи. Таким образом, первые два или три этажа оказываются заняты форматом торговли, а последние отдаются под кинотеатр, спортивные развлечения, рестораны и так далее. За счет того, что посетители зоны развлечений поднимаются на более высокие этажи, обеспечиваются потоки покупателей ко 2-му и 3-му торговым этажам.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство мультиплексов созданы как кинотеатры для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс считается одним из наиболее крупных якорей торгового комплекса, привлекающий иногда по несколько тысяч человек в день. В прокате появляются чаще всего новинки мирового кино - кинофильмы, которые привлекают горожан любого возраста. Во многом успешность и доходность торгового комплекса тесно связана с расположением в нем кинотеатра.

К сожалению, обустройство развлекательной функции в торговом комплексе не всегда возможно. Кинотеатр - мощный генератор активности, однако он требует специфических помещений. Под кинотеатр необходимо строить специальное помещение, таким образом, его присутствие становится возможным только в новых строящихся комплексах.

Еще одно неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и является якорным арендатором. Поэтому ставки аренды у него невысоки, что уменьшает доход собственника комплекса.

Хорошим якорем для торгового центра считаются также боулинг клубы и фитнес-клубы.

Правда, у специалистов «Бекара» есть мнение, что пока что в России развлекательные услуги не являются прямым якорем, привлекающим покупателей в торговые комплексы, как на Западе. В сознании россиян как поход за покупками, так и отдых являются целевыми мероприятиями, время посвящается либо одному, либо другому занятию.

И все же наличие развлекательной составляющей в торговых комплексах является их значимой, важной частью. Развлекательная функция помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ комплекса, в который можно «выбраться» с любой целью - будь то шоппинг или отдых. На этапе обострения конкуренции для торгового комплекса развлекающая составляющая является важным конкурентным преимуществом, потому что позволяет сформировать пласт лояльных посетителей, обеспечивающих высокую проходимость.

Особенности создания концепции МФК

При сочетании различных функций очень важна грамотная концепция. При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности, а на исследования рынка и советы консультантов.

Профессиональный консультант принимает во внимание наибольшее и наилучшее использование объекта и реальности рынка. Также консультант с помощью грамотной концепции способен создать среду, в которой каждый вид использования извлекает и приносит пользу.

Консультант способен провести анализ и выбрать наиболее вероятный и реально осуществимый вариант использования. При этом учитываются следующие параметры: законность, физическая осуществимость, финансовая целесообразность, максимальная эффективность.

Многофункциональные комплексы особенно сложны в управлении - необходимо максимально четко продумать зонирование, логистику служебных и потребительских потоков, поскольку, как бы ни разделялись функции комплекса, они все равно остаются жестко связаны друг с другом инженерными, коммуникационными системами, управлением, общей концепцией.

В тех случаях, когда предполагается, что функции существуют отдельно друг от друга, необходимо продумать два отдельных входа, причем так, чтобы ни одна из целевых групп не была обижена - ей не приходилось искать нужный ей вход. Каждый вход должен быть акцентирован и не мешать другому - это довольно сложная задача.

В «Бекаре» уверены: очень важно при создании концепции многофункционального комплекса соблюдать социальный уровень целевых групп. Смешение может нарушить имидж объекта. Определение адекватного состава арендаторов определяет успех проекта - необходимо продумывать единую концепцию состава. Уровень арендаторов определяется, исходя из профилирующей функции. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка. Другой пример: во «Владимирский Пассаж» сначала планировала «сесть» известная сеть магазинов эконом-класса. Однако местоположение объекта и уровень гостиницы диктовал более высокий уровень арендаторов торгового центра. В итоге этой сети было отказано в размещении, так как такой арендатор мог привлечь в комплекс другую целевую аудиторию.

Основная функция многофункционального комплекса выбирается исходя из местоположения. В месте с хорошей проходимостью имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, однако у места хорошая транспортная доступность, имеет смысл задуматься об офисной функции. При этом следует отметить, что хорошее местоположение может спасти любой проект - даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Однако, учитывая, что хороших незанятых мест в больших городах становится все меньше, концепция приобретает все большее значение, поскольку она способна «вытянуть» даже объект с неудачным расположением.

Рассмотрим основные группы якорных арендаторов.

Гипермаркет - предприятие торговли, реализующее продовольственные и непродовольственные товары универсального ассортимента преимущественно по форме самообслуживания, торговой площадью от 5000 мІ. Отличительные особенности гипермаркета по сравнению с другими типами предприятий торговли устанавливаются ГОСТ Р 51773-2009 «Услуги торговли. Классификация предприятий торговли».

Согласно ГОСТ Р 51773-2009, гипермаркет должен иметь торговую площадь не менее 4000 мІ.

От других магазинов самообслуживания и от супермаркетов гипермаркеты отличаются, прежде всего, масштабностью. Это не только большие торговые площади, но ещё и универсальный ассортимент товаров, превышающий ассортимент супермаркета в 3-10 раз, особенно это касается непродовольственных товаров, насчитывающий обычно до 40-50 тысяч позиций. Ассортимент может увеличиваться за счет добавления нетипичных групп товаров. На непищевую продукцию в продуктовых гипермаркетах приходится до 35-50 % общего ассортимента.

Гипермаркеты ориентированы как на менее состоятельного клиента, так и на оптовых покупателей.

Гипермаркеты в своей рекламе делают акцент на низкие цены товаров-маркеров и широкий ассортимент, проводят разнообразные акции распродажи товаров, предлагают дисконтные пластиковые карты покупателей. Гипермаркеты могут выступать якорными арендаторами крупных торговых центров или собственниками собственных магазинов. Для гипермаркетов существенным условием является просторная парковка.

Супермамркет (англ. supermarket, «сверхрынок») - крупный универсам по продаже полного ассортимента продуктов питания и напитков, а также бумажных изделий для домашнего хозяйства, мыла, порошков для стирки и мойки посуды, предметов санитарии и гигиены, книг в бумажных обложках, комнатных цветов и растений, продуктов для домашних животных, автомобильных товаров, игрушек, поздравительных открыток, косметики, посуды, лекарств (продающихся без рецепта), бытовой техники и т. п. В некоторых супермаркетах есть свои хлебопекарни, предлагаются различные услуги (брокерские, страховые и др.). Супермаркеты часто являются отделениями крупных торговых сетей.

Супермаркеты стали самыми массовыми продуктовыми магазинами в России.

Классификации супермаркетов

По уровню организации сети супермаркетов делятся на:

международные (супермаркеты сети располагаются в разных странах);

федеральные (супермаркеты сети располагаются в разных субъектах РФ);

региональные (супермаркеты сети располагаются в разных городах 1 субъекта РФ);

локальные (супермаркеты сети располагаются в одном городе).

Плюсы многофункциональных комплексов

1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку.

2. Экономия ресурсов.

3. Застройки смешанного типа представляют возможности для адаптивного многократного использования, преобразовывая заброшенные, незанятые помещения в новые центры.

4. Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, обеспечивают привыкание к комплексу.

5. Удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить синергетический эффект - взаимодополняемость потоков посетителей.

6. Хорошие перспективы на будущее; главная тенденция в США сегодня - застройки смешанного типа (рынок будет двигаться в этом направлении). При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом.

7. Уменьшение рисков за счет вкладывания одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте. Таким образом, увеличивается инвестиционная привлекательность проекта.

Минусы многофункциональных комплексов

1. Сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети).

2. Могут возникнуть сложности в продвижении объекта при расстановке акцентов.

3. Плохая концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу.

4. Возможны ограничения со стороны закона: зонирование и строительные кодексы.

5. Более дорогая и сложная эксплуатация и управление.

6. Сложности в подержании «классности» здания.

Раздел 2. Анализ практики экономической деятельности системы управления УК "Стройсервис"

УК "Стройсервис" является компанией владеющая опытом по управлением не только коммерческой недвижимостью, но также и жилой. УК "СТРОЙСЕРВИС" объединяет 6 жилищно-коммунальных организаций, управление производственно-технологической комплектации, управление механизации и транспорта и жилищно-эксплуатационное управление, а также управление коммерческой недвижимостью.

УК "Стройсервис" обслуживает и управляет 89 строениями, как коммерческой, так и жилой недвижимостью, состоящих из 180456 м. кв. нежилой, коммерческой площади, и 421065 м.кв. жилой и частично коммерческой площади; количество лифтов 235; количество мусоропроводов - 235. Количество домов с газовыми колонками - 6, с горячим водоснабжением 83.

На подведомственной территории проживают и работают в коммерческой недвижимости 22692 чел. Средняя численность УК "СТРОЙСЕРВИС" за 2011 г. составила 223 чел. Из них 74 чел. ИТР, 141 рабочий, 8 служащих.

УК "СТРОЙСЕРВИС" осуществляет услуги по содержанию тротуаров и дворовых, коммерческих территорий, вывозке снега и мусора, очистке дымоходов и вентиляционных каналов, очистке неканализационных люков, освещению мест общего пользования, содержание лифтов, в том числе коммерческих и пр. Рассмотрим общую организационную структуру организации УК "СТРОЙСЕРВИС"

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 2.1 - Общая организационная структура организации УК "СТРОЙСЕРВИС" по управлению коммерческой и жилой недвижимостью

Общий отдел. Основные направления деятельности, функции и задачи отдела:

- организация единой системы делопроизводства (документооборота) в структурных подразделениях, текущий контроль над ее функционированием;

- совершенствование форм и методов работы с документами и обращениями граждан, обеспечение своевременного приема, учета и отправления документов и письменных обращений граждан;

- контроль над правильностью оформления, исполнения, сохранности обращений граждан;

- контроль и проверка сроков исполнения актов органов местного самоуправления, поручений по обращениям граждан, поступившим при проведении «прямой связи», критических замечаний, высказанных в СМИ;

- обеспечение своевременной доставки корреспонденции;

- ежедневная работа с населением по письменным заявлениям.

Отдел кадров. Основные задачи отдела:

- обеспечение организации кадрами рабочих и специалистов требуемых профессий, специальности, квалификации;

- своевременное оформление приема, перевода и увольнения в соответствии с трудовым законодательством;

- совместно с бухгалтерией разработка штатного расписания, расстановка кадров согласно штатному расписанию;

- организация работы по повышению квалификации руководящих работников и специалистов организации;

- организация учета личного состава, выдача справок о настоящей и прошлой трудовой деятельности работников;

- работа по ведению, учету и хранению трудовых книжек работников, ведение установленной документации по кадрам;

- подготовка материалов для представления работников организации к поощрениям;

- организация воинского учета.

Бухгалтерия. Основные направления деятельности отдела:

Сотрудники отдела организуют работу по проведению бухгалтерского учета управляющей компании по управлению жилой и коммерческой недвижимостью для достоверной информации о её финансово хозяйственной деятельности.

Осуществляют контроль соблюдения законодательства при осуществлении организацией хозяйственных операций по управлению жилой и коммерческой недвижимостью.

Ведут контроль соответствия деятельности утвержденным нормам, нормативам и сметам по управлению жилой и коммерческой недвижимостью.

Отдел по работе с дебиторами. Основные направления деятельности, функции и задачи отдела:

- осуществление контроля над правильным применением тарифов и ставок по оплате жилищно-коммунальных услуг по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- обеспечение и организация приема населения по вопросам оплаты жилья, техобслуживания, коммунальных услуг, предоставления льгот по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- взыскание дебиторской задолженности при управлении жилой и коммерческой недвижимостью;

- работа с задолжниками, консультирование должников при управлению жилой и коммерческой недвижимостью.

Юридический отдел. Основные направления, задачи и функции юридического отдела:

- заключение и внесение изменений в договоры по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- разработка и совершенствование концепции правового регулирования вопросов, относящихся к компетенции организации по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- обеспечение контроля над соблюдением законодательства в деятельности организации и ее структурных подразделений;

- представление интересов организации в судах общей юрисдикции, арбитражном суде, а также в других органах при рассмотрении правовых вопросов, отнесенных к компетенции отдела;

- планирование и прогнозирование работы по правовому обеспечению работы организации;

- обеспечение контроля правовых основ деятельности сотрудников организации;

- правовая защита интересов организации во всех судебных органах, организациях и учреждениях;

- разработка проектов нормативно-правовых документов по всем направлениям деятельности организации;

- проверка соответствия требованиям законодательства внутренних документов организации;

- ведение претензионной, исковой работы;

- контроль над правильным применением и исполнением действующего законодательства, приказов и распоряжений по организации;

- ведение работы по правовой пропаганде, разъяснение по вновь принятым нормативным актам и по внесенным изменениям в действующее законодательство;

- работа с Роспотребнадзором, Жилищной инспекцией по управлению жилой и коммерческой недвижимостью.

Паспортный стол. Осуществление приема документов от граждан РФ и формы на выдачу и замену паспортов:

- разъяснительная работа по приему документов на регистрации и снятие с регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства граждан РФ по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- обеспечение и организация приема населения по вопросам паспортной работы;

- оформление документов на регистрации и снятие с регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства граждан РФ;

- приём жилья и документации (карточек паспортного учета Ф. 9, 10, карточек лицевого счета, правоустанавливающих документов на жилые помещения);

- организация и осуществление контроля по паспортной работе, обслуживанию населения по месту жительства.

Расчетно-информационный отдел

Основные задачи отдела:

- учет и начисление платы населению за жилищно-коммунальные услуги производимые управляющей компанией по управлению жилой и коммерческой недвижимостью;

- работа по обращениям и заявлениям граждан в части начислений и перерасчетов за неоказанные жилищно-коммунальные услуги, а также по управлению жилой и коммерческой недвижимостью.

Аварийно-диспетчерская служба (АДС)

Аварийно-диспетчерская служба (АДС) - структурное подразделение.

Основная функция аварийно-диспетчерской службы - принятие мер по ликвидации и/или локализации аварийных ситуаций внутридомовых инженерных сетей, в тех случаях, когда требуется немедленное вмешательство соответствующих специалистов при управлении жилой и коммерческой недвижимостью.

Приём заявок от населения.

Отдел эксплуатации жилищного фонда

Контроль над текущим состоянием жилого фонда управляющей компании:

- осмотр общего имущества;

- содержание придомовой территории;

- уборка помещений общего пользования в многоквартирном доме;

- содержание и уход за элементами озеленения, благоустройства;

- подготовка к сезонной эксплуатации;

- аварийное обслуживание - по заявке;

- текущий ремонт в соответствии с планами ремонта на текущий год и объёмом финансирования, осуществляемого собственниками многоквартирных домов.

Обязанности финансового директора:

определение размера доходов и расходов;

контроль выполнения финансовых показателей, своевременность поступления денежных средств, расчет с поставщиками;

участие в разработке проектов модернизации хозяйственной деятельности предприятия и их внедрении

ведение учета по выполнения графика реализации продукции, поступления доходов, погашения задолженностей, наличия средств на счетах в банке;

подготовка отчетности о выполнении финансового плана;

принятие участия в планировании графика производства и реализации продукции;

разработка проектов перспективных финансовых планов и доведение показателей до подразделений предприятия.

Бухгалтерия является самостоятельным подразделением предприятия на правах отдела. Штат бухгалтерии утверждает генеральный директор в соответствии с типовыми структурами аппарата управления. Задачи бухгалтерии:

организация учета финансово-хозяйственной деятельности;

правильное расходование денежных средств и материальных ценностей;

организация расчета по заработной плате со всеми работниками предприятия;

своевременное начисление и контроль начислений всех налогов;

документальное отражение на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с движением денежных средств, платежей в государственный бюджет;

осуществление контроля денежных средств, материальных ценностей и расчетов в подчиненных подразделениях с самостоятельным балансом;

осуществление анализа деятельности предприятия по данным бухгалтерского учета и отчетности с целью выявления резервов, ликвидации потерь и лишних расходов;

обеспечение хранения бухгалтерских документов и архива;

контроль своевременного взыскания дебиторской и погашения кредиторской задолженности;

правильное расходование фонда оплаты труда, рассчетом и выдачей всех премий;

соблюдение платёжной и финансовой дисциплины;

правильным и своевременным проведением и оформлением в установленном порядке переоценке товарно-материальных ценностей.

Ответственность за качество и своевременное выполнение возложенных на бухгалтерию задач и функций несет главный бухгалтер. Главный бухгалтер подчиняется генеральному директору.

Обязанности главного бухгалтера:

подпись бухгалтерских отчеты и балансов предприятия, статистических отчетов о выполнении планов производственно-хозяйственной деятельности предприятия, документов, служащих основанием для приема и выдачи денег, материальных и других ценностей, а также изменяющие кредитные и расчетные обязательства предприятия.

рассмотрение договоров и соглашений, заключенных предприятием, приказов о назначении и изменении условий оплаты труда и премий, о приеме, увольнении и перемещении материально ответственных лиц на предприятии;

осуществление связи с другими организациями по вопросам, относящимся к бухгалтерии.

Начальник производства следит за работой всех отделов находящихся непосредственно на производстве и подчиняется генеральному директору. Функции и задачи начальника производства: составление ежемесячного плана профилактического ремонта и обслуживания всех узлов, управление всеми отделами которые находятся в его подчинении.

2.2 Сравнительный экономический анализ деятельности УК "Стройсервис"