Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ИНСТИТУТ Экономики, управления и информационных систем в строительстве и недвижимости

КАФЕДРА Экономики и управления в строительстве

НАПРАВЛЕНИЕ ПОДГОТОВКИ 38.03.01 Экономика

ПРОФИЛЬ ПОДГОТОВКИ Экономика предприятий и организаций

Выпускная квалификационная работа бакалавра

ТЕМА Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта

Студент Дживанян Артур Ашотович

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

Руководитель Мишланова М.Ю.

Консультант

по экономической части Мишланова М.Ю.

Москва 2015 г.



Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта

1.1 Основы инвестиционной деятельности

1.2 Сущность инвестиционно-строительного проекта, структура и жизненный цикл

Глава 2. Методические указания оценки эффективности инвестиционного проекта

2.1 Способы определения инвестиционной привлекательности региона

2.2 Методы оценки эффективности инвестиционной проекта

Глава 3. Оценка эффективности инвестиционного проекта строительства автопарковки

3.1 Характеристика организации

3.2 Оценка инвестиционной привлекательности региона

3.3 Общая характеристика проекта

3.4 Технико-экономические показатели проекта

3.5 Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта

Заключение

Список используемой литературы

Приложение



Введение

В российской экономике актуальна проблема вложения капитала в строительную индустрию. Строительство является частью реального сектора экономики, что говорит о важности развития капитального строительства в стране. В связи с тем, что экономика страны переживает не самые лучшие времена и происходит отток иностранных инвестиций, российским компаниям приходится совершенствовать методы оценки эффективности инвестиционных проектов.

В самом общем виде под инвестиционным проектом обычно понимается план вложения капитала в конкретные объекты предпринимательской деятельности с целью последующего получения прибыли, достаточной по размеру для удовлетворения требований инвестора. По своему содержанию такой план включает систему технико-технологических, организационных, расчетно-финансовых и правовых, целенаправленно подготовленных материалов, необходимых для формирования и последующего функционирования объекта предпринимательской деятельности. С помощью инвестиционного проекта решается важная задача по выяснению и обоснованию технической возможности и экономической целесообразности вложение денежных средств в тот или иной проект.

В связи с увеличение количества автомобилей в России, тяжело представить, строящийся торговый центр, жилой комплекс или транспортно-пересадочный узел, не оборудованный автотранспортной парковкой. Важность наличия парковки, обуславливается не только удобством и комфортом для пассажиров и посетителей, а тем, что этот вид услуг дает возможность получение круглосуточной прибыли. Учитывая уже эти факторы, инвестором несомненно привлекательны такие проекты. Вложение капитала в объекты, где есть «вечное движение», каким является любой ЖД вокзал , дает перспективу на увеличение прибыли и развития предприятия.

Объектом исследования является автотранспортная парковка на ЖД вокзале ст. Уфа.

Предмет исследования: обоснование эффективности инвестиционно-строительного проекта.

Целью исследования является разработка и оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта автопарковки ДЖВ.

Цель работы позволяет определить следующие задачи исследования:

1. Изучить теоретические основы оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта.

2. Рассмотреть методические указания оценки эффективности инвестиционного проекта.

3. Разработать и провести оценку эффективности инвестиционного проекта строительства автопарковки.

Информационной базой работы являются нормативные документы, труды отечественных и зарубежных экономистов. В ходе исследования в работе использовались следующие источники информации: нормативно-правовые акты РФ, анализ публикаций и источников экономической литературы, книги, монографии и статьи экономистов.

Методами исследования являются: монографический, статистический, метод сравнения, аналитический, расчетный, конструктивный.

Выпускная квалификационная работа имеет следующую структуру: введение; три главы: в первой главе изучаются теоретические аспекты оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта; во второй рассматриваются методические указания оценки эффективности инвестиционного проекта; в третьей проводится оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта реконструкции ДЖВ; заключение; список использованных источников и литературы; приложения.



Глава 1. Теоретические основы оценки эффективности инвестиционного проекта

1.1 Основы инвестиционной деятельности

В законодательстве Российской Федерации инвестиции определены как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты и любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли и достижения положительного социального эффекта.

И так, инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудования, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественное права, интеллектуальные ценности, вкладываемое в объекты предпринимательской деятельности и другие виды деятельности в целях получения прибыл(дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта. В этом определении можно выделить три существенных момента: во-первых, из определения следует, что инвестициями становятся только те сбережения (денежные средства, машины, оборудования, другое имущество, интеллектуальные ценности), которые вкладываются в различные виды деятельности с целью извлечения прибыли и достижения положительного социального эффекта. Во-вторых, понятие инвестиции не связывается с долгосрочными вложениями. Инвестициями могут быт вложения на любой срок, подпадающие под данное определение. В-третьих, в Федеральном законе не устанавливается форма вложений. Это могут быть денежные средства, технологии, оборудования, другое имущество, интеллектуальные ценности, имущественные права.

Приведенные выше определения связывает инвестиции с целями получения прибыли и достижения положительного социального эффекта. Действительно, во многих случаях эта цель является главной. Однако, инвесторы могут преследовать и преследуют в реальности иные цели, как экономические, так и внеэкономические цели. Поэтому сводить цели инвестирования лишь к получению прибыли неправомерно. Но все же, развития общества и хозяйствующих субъектов основывается на расширенном воспроизводстве именно материальных ценностей, обеспечивающем рост национального имущества и, соответственно, дохода. Одним из основных средств обеспечения этого роста является инвестиционная деятельность.

Инвестиционная деятельность -это вложение инвестиций или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Объектами инвестиционной деятельности являются вновь создаваемые и модернизируемые фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства РФ, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. Инвестиционная деятельность осуществляется на рынке инвестиций, который, в свою очередь, распадается на ряд относительно самостоятельных сегментов, включая рынок капитальных вложений в воспроизводство основных фондов, рынок недвижимости, рынок ценных бумаг, рынок интеллектуальных прав и собственностей, рынок инвестиционных проектов. При общих принципах инвестиционной деятельности эти рынки различаются объемами инвестиций, что определяет специфику методов, форм, способов анализа и оценки эффективности, надежность, уровня рискованных инвестиций.

Субъектами инвестиционной деятельности является инвесторы, заказчики, исполнители работ(подрядчики), проект-менеджеры, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а так же поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Субъектами инвестиционной деятельности могут быть физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

Основной субъект инвестиционной деятельности- инвестор, который осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивает их целевое использование. В качестве инвесторов могут выступать:

1.Органы, уполномоченные управлять государственными и муниципальными имуществом или имущественными правами.

2.Отечественные физические и юридические лица, предпринимательские объединения и другие профессиональные сообщества.

3.Иностранные физические и юридические лица, государства и международные организации.

Дадим краткую характеристику(классификацию) подразделений инвесторов по их основным признакам:

1.По организационной форме инвесторы подразделяются на следующие группы: а)Юридические лица, включая коммерческие и некоммерческие организации любых организационно-правовых форм, зарегистрированных как на территории России, так и все ее;

б) Физические лица независимо от того, являются они резидентами или не являются;

в) Объединения юридических лиц, включая различного рода холдинги, концерны, промышленно-финансовые группы и т.п.

г) Объединения юридических, физических лиц на основе договора о совместной деятельности

д) Государственные органы, включая органы федеральной власти и органы субъектов Федерации, а также органы местного самоуправления.

2.По направлению основной деятельности выделяют:

а) индивидуальных инвесторов.

б) институциональных инвесторов.

Индивидуальный инвестор представляет собой юридическое или физическое лицо, либо органы государственного и местного самоуправления, осуществляющий инвестиции, как правило, для развития своей основной деятельности, как достижения собственных целей и решения конкретных задач социально-экономического характера. Институциональный инвестор представляет собой финансового посредника, аккумулирующий средства индивидуальных инвесторов и осуществляющего инвестиционную деятельность от своего лица.

3.По форме собственности инвестированного капитала всех инвесторов подразделяют на:

а) частных;

б) государственных;

в) муниципальных;

Частные инвесторы представляют собой юридических лиц негосударственной формы собственности, а также физических лиц. В роли государственных инвесторов выступают органы государственной власти , а также государственные предприятия. Муниципальные инвесторы представлены органами муниципальной власти, а так же муниципальными предприятиями.

4.По менталитету инвестиционного поведения выделяют:

а) консервативных;

б) умеренно-агрессивных;

в) агрессивных;

Консервативным является инвестор, заботящийся прежде всего об обеспечении безопасности инвестиций и избегающей осуществления средне-и высоко рискованных вложений. В качестве главной цели консервативного инвестора выступает стремление защитить свои средства от инфляции. К умеренно-агрессивным относятся инвесторы, выбирающие такие инструменты, объекты вложения, которые в совокупности обеспечивают рост его капитала. Высоко рисковые вложения подстраховываются ими слабо доходными и мало рискованными вложениями. Агрессивный инвестор- это инвестор, стремящийся к быстрому росту вложенных средств(капитала). Как правило, он выбирает объекты (инструменты) инвестирования по критерию максимизации дохода.

4. По целям инвестирования инвесторов подразделяют на:

а) Стратегических;

б) Портфельных;

Для стратегического инвестора в качестве главной цели инвестирования выступает обеспечение реального участия в стратегическом управлении деятельностью объекта ,в который вкладываются средства. Портфельный инвестор, как правило, вкладывает свои средства в разнообразные объекты(инструменты) с разной степенью риска и доходности с целью получения желаемого уровня доходности сна вложенные средства.

5.По принадлежности к резидентам выделяют:

а) Отечественных инвесторов

б) Иностранных инвесторов

Отечественными инвесторами являются все лица-резиденты. К иностранным инвесторам относятся иностранные государства, международные финансовые организации и иностранные юридические и физические лица.

Субъекты инвестирования вкладывают свои средства для реализации определенных задач. Для этого они используют различные формы и методы вложений. В зависимости объектов вложения капитала различают реальные и финансовые инвестиции. Под реальными инвестициями понимают вложения средств в реальные активы- как материальные, так и нематериальные (так, вложения средств в мероприятия научно-технического прогресса называют инновационными инвестициями). Реальные инвестиции разделяют на следующие группы: инвестиции, предназначенные для повышения эффективности собственного производства:

а) Инвестиции, предназначенные для повышения эффективности собственного производства. В эту группу входят инвестиции в замену оборудования, модернизацию основных фондов;

б) Инвестиции в создании нового собственного производства или применение новых технологий в собственном производстве. В эту группу входят инвестиции, преследующие целью расширения объема выпускаемой продукции в рамках уже существующего производства;

в) Инвестиции в создание нового собственного производства или применение новых технологий в собственном производстве. Эта группа включает инвестиции в создании новых предприятий, реконструкцию существующих с нацеленностью на новую продукцию или новые рынки сбыт;

г) Инвестиции в несобственном производстве, обеспечивающие выполнение государственного заказа или заказа другого заказчика,-участие в инвестиционном проекте.

В свою очередь, реальные инвестиции, как было сказано ранее, подразделяются на материальные (вещественные) и нематериальные(потенциальные). Потенциальные инвестиции используются для получения материальных благ. В частности, они направляются на повышение квалификации персонала, проведение научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, получение товарного знака(марки) и т.п. Материальные инвестиции предполагают вложения прежде всего в средства производства. Их, в свою очередь, можно разделить на :

1) Стратегические инвестиции

2) Базовые инвестиции

3) Текущие инвестиции

4) Новационные инвестиции

Назначения этих инвестиций и их роль в наращивании производственного потенциала различны.

Стратегические инвестиции- это инвестиции, направленные на создание новых предприятий, новых производств, либо на приобретение целостных имущественных комплексов в иной сфере деятельности, в иных регионах и т.п.

Далее, базовые инвестиции- это инвестиции, направленные на расширение действующих предприятий, создание новых предприятий и производств в той же сфере деятельности, том же регионе и т.п.

Текущие инвестиции призваны поддерживать воспроизводственный процесс и связаны с вложениями по замене основных средств, проведению различных видов капитального ремонта, с пополнением запасов материальных и оборотных активов. Новационные инвестиции можно разделить на две группы:

а) Инвестиции в модернизацию строительной продукции( объекта недвижимости) или предприятия, в том числе в техническое переоснащение в соответствие с требованиями рынка;

б) Инвестиции по обеспечению безопасности в широком смысле слова;

Речь идет об инвестициях, связанных с включением в объект или состав предприятия технологических структур, гарантирующих бесперебойное и эффективное обеспечение производства необходимыми сырьём, к комплектующими, обслуживанием технологического производства( ремонт, наладка, разработка технологической документации и т.п.)

Под финансовыми инвестициями понимают вложения средств в различные финансовые инструменты(активы), среди которых наиболее значимую долю занимают вложения средств в ценные бумаги. Финансовые инвестиции имеют либо спекулятивный характер, либо ориентированный на долгосрочные вложения. Финансовые инвестиции разделяют на:

а) Вложение в ценные бумаги, в том числе -государственные и корпоративные;

б) Вложение в банковские депозиты и сертификаты.

Спекулятивные финансовые инвестиции ориентированы на максимально быстрое получение инвестором желаемого инвестиционного дохода. Финансовые инвестиции, ориентированные на долгосрочные вложения, как правило, преследуют стратегические цели инвестора и связаны с участием в управлении объекта, в который вкладываются капиталы.

Так же, различают инвестиции по видам:

а) Прямые инвестиции непосредственно в материальный объект, т.е. непосредственное участие инвестора во вложении капитала в конкретный строительный объект, будь то его создание или приобретение , либо вложение капитала в уставные фонды строительных или эксплуатационных организаций.

б) Непрямые инвестиции характеризуют наличием посредника, инвестиционного фонда или финансового посредника. К таким инвестициям относятся портфельные инвестиции.

Несомненно, инвестиционная деятельность также связанна с формированием инвестиционного портфеля, включающего различные формы инвестиций, или различные инвестиционные проекты. Инвестиционный портфель представляет собой целенаправленно сформулированную совокупность объектов реального и финансового инвестирования, предназначенных для осуществления инвестиционной деятельности в соответствии с разработанной инвестиционной стратегией предприятия. Инвестиционной портфель предприятия, является, с одной стороны, целостным объектом управления, несмотря на разнообразия составляющих. С другой стороны, инвестиционной портфель предприятия включает несколько относительно самостоятельных портфелей, отличающихся видами объектов инвестирования и методами управлениями ими:

а) Портфель реальных инвестиционных проектов;

б) Портфель финансовых инвестиций в ценные бумаги (так называемые портфельные инвестиции);

в) Портфель прочих финансовых инвестиций (банковские депозиты, депозитные сертификаты и пр.);

г) Инвестиции в оборотный капитал предприятия

В заключении добавим, что инвестиционная деятельность может осуществляться за счет:

а) Собственных финансовых ресурсов и внутрихозяйственных резервов инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц, средств, выплачиваемые органами страхования в виде возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий и другие);

б) Заемных финансовых средств инвесторов (банковские и бюджетные кредиты, облигационные займы и другие средства);

в) Привлеченных финансовых средств инвестора (средства, получаемые от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудовых коллективов, граждан, юридических лиц);

г) Денежных средств, централизуемых объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

д) Инвестиционных ассигнований из государственных бюджетов РФ, республик и прочих субъектов в составе Федерации местных бюджетов и соответствующих внебюджетных фондов;

е) Иностранных инвестиций

1.2 Сущность инвестиционно-строительного проекта, структура и жизненный цикл

Финансовые ресурсы, вкладываемые в строительные объекты, принято называть реальными инвестициями в форме капитальных вложений. Они, как правило, оформляются в виде инвестиционного проекта. Согласно Федеральному закону №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 г. «инвестиционной проект есть обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденном порядке стандартами(нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций(бизнес-план)».[2]

Таким образом, если следовать формулировке закона, то инвестиционной проект трактуется как свод документации, содержащий два крупных блока документов:

1.Документально оформленное обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, включая необходимую проектную и сметную документацию, разработанную в соответствии с законодательством РФ и с утверждением в установленном порядке стандартами (нормами и правилами);

2.Бизнес-план как описание практических действий по осуществлению инвестиций;

Однако, на практике инвестиционный проект не сводится к набору документов, а понимается в более широком плане-как последовательность действий, связанных с обоснованием объемов и порядка вложения средств, их реальными вложениями, введением мощностей в действие, текущей оценкой целесообразности поддержания и продолжения проекта и итоговой оценкой результативности проекта по его завершении.

Итак, инвестиционно-строительный проект-это система сформулированных целей, создаваемых для реализации физических объектов (недвижимости), технологических процессов, технологической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов, а также управленческих решений и мероприятий по их выполнению.

Управленческие решения по поводу целесообразности инвестиций (в особенности реальных), как правило, относятся к решениям стратегического характера. Они требуют тщательно аналитического обоснования в силу ряда причин. Во-первых, инвестиции в строительстве требуют концентрацию крупного объема денежных средств. Во-вторых, инвестиции, как правило, не дают сиюминутной отдачи, вследствие чего возникает эффект иммобилизации собственного капитала, когда финансовые ресурсы вложены в активы, которые возможно, начнут приносить прибыль лишь через некоторое время. В- третьих, в подавляющем большинстве случаев инвестиционные проекты реализуется с привлечением заемных средств.

В силу этих обстоятельств в проекте стоимости обосновывается структура источников финансирования, оценка стоимости их обслуживания и осуществляется систематизацией аргументов, позволяющих привлечь потенциальных инвесторов.

С точки зрения характера цели инвестиционных проектов они могут быть подразделены на виды. Целевое назначение- это ключевой признак классификации проектов, в соответствии с которым можно выделить семь основных групп проектов:

1.Проекты инвестирования в повышение эффективности эксплуатации строительных объектов. Логика данных проектов совершенно очевидна. Деятельность титулодержателя, как собственника недвижимости, связана прежде всего с извлечением прибыли, предоставляющей собой превышение доходов над затратами. Объем дохода зависит от деятельности субъекта хозяйствования лишь частично, поскольку существенную роль играет конкурентная среда. Затраты более управляемы, по крайне мере путем выбора ресурсосберегающих технологий, более экономичных систем жизнеобеспечения зданий, лучшей организации труда, повышения квалификации работников и подобными мерами можно добиваться относительного сокращения затрат, а, следовательно, повышения эффективности управлениями объектом недвижимости. Примером подобного инвестиционного проекта может служить, например, проект, связанный с повышением квалификации работников, эксплуатирующих новое оборудование. В результате его реализации снижается количество поломок оборудования, удлиняется срок его безаварийной эксплуатации строительного объекта и др. [1]

2.Проекты реконструкции объектов строительства. В данном случае речь идет о реконструкции и расширения объекта. Это может происходить в следствии возрастающей емкости рынков сбыта. Реконструкция и расширение могут предполагать приобретение аналогичного по техническим характеристикам оборудования, доукомплектовку штата работников, расширение полезных площадей и т.д.

3.Проекты строительства новых объектов. Одним из ключевых требований развития является расширение и диверсификация бизнеса. К примеру, для участников рынка недвижимости смысл развития заключается в расширенном производстве недвижимости. Это может быть продолжение серийного жилищного строительства или возведение жилых домов новых серий, могут быть сооружения различных видов доходной недвижимости. Если участники рынка недвижимости изменяют профиль деятельности, переходя к сооружению или эксплуатации новых видов недвижимости, то по сути они диверсифицируют деятельность. Для диверсификации бизнеса в строительстве существуют две основные причины: во-первых, необходимость сглаживания колебаний прибыли по годам (спад в одном секторе рынка недвижимости может сопровождаться ростом в другом), во-вторых, осваиваются новые перспективные секторы, потенциально обещающие прибыль в будущем. Примерами подобных проектов являются строительство жилищными компаниями культурно-развлекательных центров или комбинатов бытового обслуживания.[1]

4.Проекты, связанные с выходом на новые сегменты рынка недвижимости. Подобные проекты чаще всего предусматривают расширение деятельности на рынке недвижимости, если нет перенасыщенности объектами недвижимости традиционного рынка. Вместе с тем они имеют и определенную специфику. Суть ее заключается в том, что при расширении рынков сбыта, к примеру, с переходом, на строительство в других регионах, принципиально конструктивные изменения в объекты не вносятся. В тоже время могут быть некритические изменения и доработки, обусловленные, например, национальными, климатическими и другими особенностями нового регионального рынка.

5.Инновационные проекты (в исследования и разработку новых технологий). В современном динамично развивающейся национальной экономике подобные проекты играют исключительно важную роль. Крупные девелоперские компании тратят весомые суммы на исследования и разработки, отчетливо понимая, что результат реализации подобных проектов не является предсказуемым ни по срокам, ни по значению конечного объекта. В тоже время результат научных изысканий может оказаться несопоставимо выше ожиданий.

6.Проекты социального значения. Цель подобных инвестиций-обеспечение некоторого социального преимущества. Заметим, что достижение косвенного экономического эффекта не исключается. Примеры подобных проектов- строительства реабилитационного центра, домов отдыха, спортивных центров и т.д. Подобные проекты носят очевидно затратный характер для хозяйствующего субъекта. Поэтому осуществляется либо государственными и муниципальными органами, либо крупными девелоперскими компаниями, строительства холдингами , финансово-промышленными группами.

7.Проекты, осуществляемые в соответствии с требованиями закона. Очевидно, что ранее рассмотренные инвестиции носят инициативный характер, т.е. инвестор, руководствуясь собственными интересами, принимает решения о целесообразности разработки и реализации того или иного проекта. Однако могут быть и другие ситуации, когда инвестор вынужден внедрять некий проект. В частности, любое государство в той или иной степени озабочено состоянием здоровья нации, духовным и интеллектуальным развитием граждан. В связи с этим периодический ревизии подвергаются требования к бизнесу в отношении сохранения окружающей среды, повышения безопасности использования объектов недвижимости, степени эксплуатации работников и др. Особенно существенны для строительства требования и ограничения экологического характера, в связи с чем, к примеру, участниками строительства, приходится тратить значимые суммы на удовлетворение подобных требований. Соответствующие инвестиции могут обслуживаться как самостоятельными проектами (например, строительство новый очистных сооружений), так и субпроектами в рамках крупной инвестиционной программы застройки района. Изначально инициатором таких проектов выступает государство. По мере социально-экономического развития сами хозяйственные субъекты и общественные организации могут инициировать соответствующие капиталовложения.

В традиционной схеме взаимодействия участников инвестиционного строительного проекта роли и функции участников процесса последовательны, четко разделены и разграничены, взаимно дополняя друг друга и представляя собой вместе логичное целое, отточенное опытом столетий строительной деятельности. Инвестор и Застройщик -- два хозяина положения, находящиеся у истоков строительного проекта. Они определяют цели проекта, задают тон всей работе, подбирают Заказчика, соответствующего проекту и, в случае необходимости, меняют цели проекта. Заказчик -- центральное звено проекта, определяет двух последующих участников проекта (Проектировщика и Подрядчика), ставит перед ними задачи и контролирует их работу.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительных проектов в качестве основных участников выступают:

1.Заказчик-юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором(или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию проекта по строительству объекта.

2.Застройщик-юридическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли и принявшее решение о реализации программы строительства на нем комплекса объектов, определяющие методы финансового обеспечения строительства и осуществляющие координацию работ по ее реализации.

3.Инвестор- юридическое или физическое лицо, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных, и других средств в форме инвестиций для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.

4.Заказчик-застройщик- юридическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке. На основании договора он распоряжается денежными средствами инвестора(инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства, имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием.

Распишем основные функции участников инвестиционно-строительного проекта. Заказчик выполняет следующие функции в составе и порядке, установленном действующими правовыми актами и нормативными документами по строительству:

1.На стадии предпроектной проработки и подготовки к строительству:

- проводит выбор строительной площадки и получает согласование на ее использование для строительства;

- разрабатывает бизнес-план;

- выполняет подготовительные работы, получает в установленном порядке необходимые согласования и разрешения для использования земельного участка для нужд строительства;

- организует изучение строительной площадки на предмет подтверждения отсутствия факторов, опасных для здоровья людей;

- получает в установленном порядке разрешение на строительство;

- получает согласование и технические условия на подключение объекта к действующим сетям;

- получает в администрации населенного пункта (района) подтверждение действия всех выданных технических условий на электроснабжение, водоснабжение, канализационные сбросы, отопление, радиофикацию, телефонизацию и т.д.;

- выполняет подготовительные работы, получает в соответствующих органах необходимые согласования, разрешения и технические условия для проведения изысканий, проектирования и строительства;

- подготавливает исходные данные для разработки проектной документации;

- определяет предметы конкурса (лоты), составляет план проведения конкурсов по размещению заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг в строительстве, несет все расходы по организации и проведению конкурсов на всех его фазах, оформляет договором поручение юридическому лицу на исполнение им части функций по организации и проведению конкурсов в случае, если эти функции не исполняются заказчиком - организатором конкурса;

- осуществляет выбор, как правило, на конкурсной основе, проектной и изыскательской организаций и заключает с ними договоры на выполнение соответствующих проектных и изыскательских работ;

- организует экспертизу разработанной проектно-сметной документации, в том числе государственную экологическую экспертизу, и ее утверждение в установленном порядке;

- разрабатывает и утверждает техническую часть конкурсной документации, условия проведения конкурса, определения победителя, основные положения условий государственного контракта (договора) и другие разделы конкурсной документации;

- готовит предложение инвестору по составу и регламенту работы конкурсной комиссии;

- руководит работой конкурсной комиссии после ее утверждения инвестором;

- публикует извещения об открытых конкурсах, рассылает приглашения к участию в закрытых конкурсах, организует распространение конкурсной документации, прием заявок от участников, их рассмотрение, оценку и выбор победителей, осуществляет неконкурсные процедуры размещения заказов методом запроса котировок;

- заключает договоры на работы и услуги по результатам конкурсов;

- получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;

- согласовывает архитектурно-планировочные решения с градостроительным советом населенного пункта (региона) при строительстве объектов жилья и социальной сферы;

- определяет, как правило, на конкурсной основе, поставщиков оборудования, строительных материалов и иных комплектующих, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

- определяет, как правило, на конкурсной основе, страховую компанию и согласовывает условия страхования строительных рисков.

2. В области подготовки и использования площадки строительства:

- оформляет документы по отводу земельного участка;

- назначает лицо, ответственное за строительную площадку, или передает эту ответственность строительной или иной организации;

- получает разрешение соответствующих эксплуатационных органов на использование в период проведения строительно-монтажных работ действующих коммуникаций, источников газо-, водо-, паро-, и энергоснабжения;

- оформляет документы на вырубку и пересадку деревьев, плодово-ягодных насаждений, снос строений, очистку территории от мешающих строительству объектов;

- определяет объемы и места вывоза и завоза грунта и плодородного слоя почвы;

- создает геодезическую разбивочную основу для строительства;

- выполняет разбивку осей и трасс зданий и сооружений;

- проводит переговоры с владельцами домов, строений и сельскохозяйственных угодий, подлежащих сносу;

- обеспечивает переселение граждан из строений, подлежащих сносу;

- производит расчет остаточной стоимости сносимых зданий и сооружений и подлежащих вырубке лесных насаждений или получает справки об остаточной стоимости сносимых сооружений от их владельцев;

- возмещает гражданам и юридическим лицам предусмотренную действующим законодательством стоимость изымаемых строений, участков земли, насаждений и посевов;

- получает разрешение на производство работ в зоне воздушных линий электропередачи в полосе отвода железных и автомобильных дорог, подземных коммуникаций и инженерных сооружений;

- обеспечивает реализацию возвратных материалов от разборки сносимых строений (сооружений), а также материалов, получаемых от попутной добычи и рубки насаждений;

- организует контроль за деформациями и состоянием зданий и сооружений в зоне влияния строительства.

3. В области контроля и надзора за ходом строительства:

- утверждает перечень лиц, которые от имени заказчика уполномочены осуществлять контроль и технический надзор за проведением строительно-монтажных работ и проверку качества используемых материалов, конструкций и оборудования, принимать скрытые работы и законченные работы и давать предписания о прекращении или временной приостановке работ;

- регистрирует в государственных контролирующих органах должностных лиц, ответственных за проведение работ повышенной опасности и соблюдение специальных требований поднадзорных служб;

- получает разрешение на выполнение строительно-монтажных работ;

- передает подрядчику документы об отводе земельного участка, необходимые согласования и разрешения;

- осуществляет вынос в натуру границ участка, красных линий и других линий регулирования застройки, высотных отметок, осей зданий и сооружений, трасс инженерных коммуникаций, а также границ стройплощадки;

- создает и передает строительной организации геодезическую разбивочную основу;

- принимает на баланс или ответственное хранение здания и сооружения, в т.ч. временные, построенные на строительной площадке после передачи ее под строительство объекта;

- сообщает подрядчику установленные места складирования и вывоза грунта, мусора, материалов от разборки, рубки насаждений, непригодных для вторичного использования, карьеров для завоза недостающего грунта, точки подключения и передает разрешения на подключение к действующим сетям энергоснабжения, водоснабжения, канализации и др.;

- передает подрядчику в производство работ утвержденную и прошедшую экспертизу проектно-сметную документацию в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.00 №1008, в количестве, необходимом для выполнения работ подрядчика и привлеченных организаций;

- утверждает графики выполнения работ;

- согласовывает подрядчику перечень планируемых поставщиков материалов и привлекаемых сторонних организаций для выполнения отдельных видов работ и монтажа оборудования;

- проверяет наличие необходимых лицензий и сертификатов у исполнителей работ и поставщиков материалов;

- осуществляет приемку, учет, хранение, предмонтажную ревизию и передачу в монтаж или производство работ оборудования, комплектующих и других материально-технических ресурсов, поставка которых по договору возложена на службу заказчика;

- принимает решение о необходимости авторского надзора проектной организации, шефмонтажных услуг производителей оборудования и заключает договоры на выполнение указанных работ;

- устанавливает порядок ведения исполнительной и производственной документации, не предусмотренной непосредственно нормативными документами, и сообщает об этом подрядчику;

- дает указания подрядчику о конкретном составе приемо-сдаточной исполнительной документации, необходимой для приемки объекта в эксплуатацию;

- согласовывает с соответствующими организациями порядок установки, опробования и регистрации технологических подъемных механизмов и оборудования, работающего под повышенным давлением;

- осуществляет контроль и технический надзор за строительством, соответствием объема, стоимости и качества работ проектам, сметным расчетам и договорным ценам, строительным нормам и правилам на производство и приемку этих работ;

- контролирует выполнение графика производства работ;

- принимает от подрядчика законченные работы в соответствии с условиями договора подряда;

- производит освидетельствование скрытых работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;

- в необходимых случаях организует внесение изменений в проектно-сметную документацию, ее переутверждение и изменяет сроки завершения отдельных видов работ или этапов строительства;

- по согласованию с инвестором принимает решение о временном прекращении строительства и консервации объекта, утверждает смету на выполнение работ по консервации и контролирует их качественное выполнение;

- принимает от подрядчика законсервированные объекты и организует охрану материальных ценностей;

- при обнаружении отступления от проекта, использования материалов и выполненных работ, качество которых не отвечает требованиям ТУ, ГОСТ и СНиП, дает предписание о приостановке работ и исправлении обнаруженных дефектов и предъявляет виновной стороне предусмотренные договором санкции;

- организует приемку и ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта;

- заключает договоры и организует выполнение шефмонтажных и пусконаладочных работ;

- представляет документы, необходимые для приемки объекта в эксплуатацию;

- после приемки объекта в эксплуатацию передает инвестору (пользователю) объект и необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию в соответствии с Законом о защите прав потребителей;

- осуществляет необходимую подготовку к выпуску продукции, комплектование объекта кадрами, сырьем, материалами, энергоресурсами и т.д.;

- подготавливает совместно с подрядными организациями предложения и расчеты на премирование за ввод в действие производственных мощностей и иных объектов строительства;

- принимает претензии по качеству от потребителей (пользователей) и предъявляет претензии к исполнителям (поставщикам) в соответствии с законодательством и гарантийными обязательствами по заключенным договорам.

4. В области финансирования, учета, отчетности и аудита:

- обеспечивает своевременное открытие счета в банке по согласованию с инвестором и контролирует поступление на него средств инвестора для своевременной оплаты выполненных работ и иных платежей, предусмотренных договорами;

- устанавливает по согласованию с подрядчиком условия промежуточных платежей и окончательного расчета за выполненные работы и оказанные услуги;

- перечисляет поставщикам (исполнителям работ) обусловленный договором аванс;

- ведет бухгалтерский, оперативный и статистический учет, составляет и представляет отчетность в установленном порядке и в соответствии с условиями договора с инвестором об использовании выделяемых на строительство средств;

- компенсирует подрядчику или субподрядчикам убытки, возникшие и документально подтвержденные в результате нарушения заказчиком условий договора подряда;

- представляет по запросу инвестора информацию о ходе строительства и расходования финансовых и иных материальных ресурсов;

- представляет установленную законодательством государственную статистическую отчетность в региональные органы Госкомстата России;

- при финансировании строительства объекта за счет нескольких источников и (или) инвесторов организует получение долевых взносов от каждого инвестора и представление им соответствующих отчетов;

- при временном отсутствии финансовых ресурсов у инвестора по согласованию с ним привлекает для оплаты заказанных товаров, выполненных работ и услуг иные источники финансирования, в т.ч. за счет банковских кредитов;

- после приемки объекта в эксплуатацию выплачивает участникам строительства, включая службу заказчика, премию за ввод объекта в эксплуатацию и распределяет между сторонами средства за счет полученной экономии от проведения мероприятий, удешевляющих строительство;

- проводит анализ затрат по отдельным статьям расходов и видам работ и услуг и принимает меры по эффективному использованию выделяемых инвестором ресурсов, обеспечивает контроль за расходованием денежных средств и списанием материальных ресурсов с максимальным использованием вычислительной техники и программных средств;

- дает разъяснения по техническим и финансовым вопросам государственным контролирующим органам;

- по согласованию с инвестором организует проведение аудиторской проверки деятельности службы заказчика;

- составляет и утверждает у инвестора (инвесторов) смету расходов на выполнение функций заказчика и иных работ, выполняемых службой заказчика по договору с инвестором, по каждому объекту строительства или на календарный год;

- участвует в освидетельствовании объектов, зданий и сооружений, подлежащих консервации, и в оформлении документов на консервацию или временное прекращение строительства, а также оценке их технического состояния при возобновлении работ;

- осуществляет по поручению инвестора реализацию объектов незавершенного строительства;

- участвует в проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями;

- извещает органы государственного строительного контроля о выявленных случаях аварийного состояния на объекте строительства;

- осуществляет контроль за исполнением подрядчиком предписаний государственных надзорных органов и авторского надзора, требований шефмонтажных организаций в части безопасных методов ведения строительства, качества работ и используемых материалов и строительных конструкций;

- представляет в соответствующие государственные органы материалы по итогам хозяйственной деятельности, другие отчетные данные и необходимую информацию о результатах производственной и финансовой деятельности за отчетный период и выплачивает в установленные сроки налоги и платежи по месту регистрации службы заказчика.

5. Перечень функций заказчика в каждом конкретном случае уточняется договорами между заказчиком, инвестором и подрядчиком, а в организациях комплексного типа - распорядительными документами руководства данной организации. При этом совмещение функций выполнения работ и их контроля одним должностным лицом или подразделением не допускается.

Что же касается инвестора, то инвестор самостоятельно определяет объемы, направления и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной, как правило, конкурсной основе юридических или физических лиц для реализации инвестиций. Инвестор по договору определяет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику-застройщику.

Инвесторы имеют равные права на:

1. Осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами;

2. Самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

3. Владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений;

4. Передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации;[5]

5. Осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения;

6. Объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации;

7. Осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Заказчик-застройщик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило, через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором финансовых средств на строительство утвержденной целевой программы или объекта организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство. Функции заказчик-застройщика:

1. Выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации, размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации, проводит ее согласование в установленном порядке, осуществляет поиск подрядчиков, заключает договоры подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пуско-наладочных работ, поставку оборудования и материалов;

2. Осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;

3. Выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;

4. Обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принимает меры к сокращению сроков строительства.[2]

Разобравшись с участниками инвестиционно-строительного проекта и функциями данных участников, перейдем к тому что, разработка инвестиционного проекта от первоначальной идеи до эксплуатации предприятия (объекта) - может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех отдельных фаз: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. Каждая из этих фаз, в свою очередь, подразделяется на стадии, и некоторые из них содержат такие важные виды деятельности, как консультирование, проектирование и производство (эксплуатация). Задача предварительной подготовки инвестиционного проекта состоит в выявлении проблем, возникающих при проведении различных исследований, необходимых в прединвестиционной фазе.

В прединвестиционной фазе имеют место несколько параллельных видов деятельности, которые частично распространяются и на следующую, инвестиционную фазу. Таким образом, как только исследования инвестиционных возможностей определили надежные признаки жизнеспособности проекта, начинаются этапы содействия инвестициям и планирования их осуществления. Однако при этом основные усилия приходятся на этап окончательной оценки проекта и инвестиционную фазу. Чтобы уменьшить потери ограниченных ресурсов, необходимо ясное понимание последовательности действий при разработке инвестиционного проекта - от концептуальной стадии до эксплуатации предприятия (объекта).

Прединвестиционная фаза содержит несколько стадий:

- определение инвестиционных возможностей (исследование возможностей);

- анализ альтернативных вариантов проекта и предварительный выбор проекта, а также подготовка проекта - предварительное технико-экономическое обоснование (ПТЭО) и ТЭО;

- заключение по проекту и решение об инвестировании (оценочное заключение).

Исследование обеспечения, или функциональные исследования, также являются частью стадии подготовки проекта, но проводятся обычно отдельно, так как они включаются, соответственно, в ПТЭО или ТЭО позднее. Прохождение проекта через все эти стадии также содействует продвижению инвестиций, создает лучшую основу для принятия решений и осуществления проекта, делая этот процесс более понятным.

Деление прединвестиционной фазы на стадии не позволяет действовать от идеи проекта до окончательного ТЭО непосредственно, без поэтапной проверки идеи или представления альтернативных решений.