Основные направления реформ по построению в России рыночной экономики сосредоточены на вопросах функционирования финансовой системы государства. Рынок жилья, являющийся одним из сегментов финансового рынка, начал развиваться в начале 90-х годов, разрушив ранее характерную для нашей страны систему принадлежности недвижимости к государственному сектору.

Реформа жилищной сферы и сопутствующие ей процессы привели к росту частного сектора в рыночном обороте как нового, так и функционирующего жилого фонда, легализации операций в данной сфере, снятию большинства ограничений по кредитованию строительства и приобретению квартир, участию физических и юридических лиц в жилищно-строительных кооперативах, различных паевых товариществах, специальных инвестиционных фондах, акционерных обществах.

Рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Актуальность выбранной темы заключается в том, что рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления.

Основная составляющая рынка жилья - это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения.

Целью курсовой работы является статистическое изучение рынка недвижимости в регионе.

Задачи курсовой работы:

изложить теоретические основы социально-экономической статистики рынка жилья и недвижимости;

определить социально-экономическое значение статистического изучения проблем рынка жилья и недвижимости;

рассмотреть методику социально-экономического анализа показателей рынка жилья и недвижимости;

рассмотреть проблемы и перспективы российского рынка жилья и недвижимости;

дать структурный, динамический и сравнительный анализ рынка жилья и недвижимости;

охарактеризовать направленный совершенный показатель статистической оценки рынка жилья и недвижимости.

Предмет - анализ рынка жилья и недвижимости.

Для характеристики рынка жилья с позиций объекта статистического исследования, необходимо остановится на некоторых методологических положениях экономической теории, и уточнить само понятие "рынок", так как рынок представляет собой сложное и многообразное экономическое и социальное понятие. Если рассматривать только экономический аспект этого понятия, то рынок представляет собой совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу купли-продажи товара. Вместе с тем рынок выступает важнейшим связующим звеном между товаропроизводителями и потребителями.

На рынке осуществляется формирование и движение спроса и предложения. Под влиянием соотношения спроса и предложения происходит колебание цен и определяется стоимость товара. В экономической теории представлено множество определений рынка, которые отражают разные стороны такого сложного и многообразного феномена социально-экономического явления как рынок.

Эти определения выражают разные подходы научных школ и отдельных ученых к этому феномену. Можно выделить два основных подхода к определению понятия "рынок": - рынок определяется как совокупность условий, благодаря которым покупатели и продавцы товара (услуги) вступают в контакт друг с другом с целью покупки или продажи этого товара (услуги); - рынок рассматривается как абстрактное или действительное пространство, на котором взаимодействуют предложение и спрос на те или иные блага (товары, услуги, включая такие специфические товары как рабочая сила, капиталы, жилье и т.п.) и способ этого взаимодействия. Рынок является исторической категорией.

Возникнув много веков назад, рынок в настоящее время достиг высокого уровня развития, стал цивилизованным. Его развитие базируется на общественном разделении труда, товарного производства и обмена. Границы и функции рынка, его функции и роль в системе хозяйственных связей, воспроизводства материальных благ зависят от господствующего экономического уклада. Координация индивидуальных решений и действий товаропроизводителей осуществляется через хозяйственный механизм, действующий посредством системы спроса и предложения, цен, конкуренции и других экономических категорий рынка.

Рынок недвижимости мы будем рассматривать как форму организации экономической деятельности, базирующуюся на трех обязательных признаках: частная собственность, добровольное экономическое взаимодействие самостоятельных и независимых друг от друга субъектов и конкуренция. Экономическая деятельность требует объединения усилий многих людей, привлечения средств и возможностей, предоставляемых обществом. Любая экономическая деятельность затрагивает интересы всего общества и является объектом воздействия (регулирования) со стороны общества. Основными субъектами рынка являются люди (физические лица) и группы людей, совместно осуществляющие экономическую деятельность. В рыночной экономике эти группы принимают форму юридически оформленных организаций (юридических лиц).

К таковым относятся фирмы, корпорации и т.п. организации. Субъектами рынка могут выступать и государственные предприятия. Субъекты рынка, опираясь на собственные решения и предпочтения, вступают друг с другом в экономические отношения, заключая контракты.

При этом контракты - не только письменные договоры, заключаемые продавцом и покупателем, но и любые формы сотрудничества и соглашений между самостоятельными и независимыми участниками экономического процесса. Эти положения полностью касаются и такого сложного понятия как рынок недвижимости. Особенностью рынка недвижимости является то, что он состоит из товаров, представляющих конкретные объекты недвижимости; работ (строительство, реконструкция); посреднических услуг. К недвижимости относятся наиболее ценные и значимые объекты (земля, природные ресурсы), имеющие экономическую и стратегическую ценность для государства. Рынок недвижимости, являясь частью инвестиционного рынка, имеет свои уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости.

Между строителями и инвесторами возникают отношения купли-продажи недвижимости. Рынок недвижимости выполняет, таким образом, экономическую функцию, сводя вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Состояние рынка недвижимости зависит от состояния потребительского рынка. Иными словами, для него характерен так называемый вторичный производный спрос.

При этом фирма, выступающая на рынке в роли продавца, может выступать и в другой роли - в качестве покупателя. На рынок недвижимости оказывают влияние такие факторы, как спрос и предложение рабочей силы в строительстве, конкуренция и т.д.; уровень оплаты труда. Уровень оплаты труда оказывает непосредственное влияние на соотношение инвестиционного спроса и предложения.

Перед владельцем денежных средств возникает вопрос, следует ли инвестировать их в недвижимость или лучше направить в финансовую сферу.

Для развития рынка жилья необходимы условия, способствующие формированию платежеспособного спроса на жилье. Эта задача может быть решена путем выпуска жилищных облигаций и ипотечного кредитования. Бесспорным достоинством жилищных облигаций является их накопительная сущность. Приведем основные показатели жилищных условий населения за последние годы в таблице 1.

В 2004 году профессиональной российской оценке исполнилось двенадцать лет. В странах с развитой рыночной экономикой этот вид профессиональной деятельности существует уже более полувека. Однако оценка не столь молода. Она сопровождала общество людей почти на всех этапах его развития.

Во времена натурального обмена одну вещь на другую можно было поменять, лишь ориентируясь на какой-либо стоимостной эквивалент. Позже в качестве такого эквивалента стали выступать деньги, облегчившие обмен, но проблема определения истинной стоимости вещи в обмене осталась. Если рассматривать натуральный обмен как начало процесса товарно-денежных отношений, давшего толчок к развитию экономики в целом, то оценку можно смело считать катализатором данного процесса [11, с.214].

Оценка как новое направление рыночной инфраструктуры возникла в связи с необходимостью разрешения имущественных споров, в которых стороны для определения объективной стоимости того или иного имущества были вынуждены прибегать к услугам независимых ценовых арбитров. Спрос соответственно породил предложение, и вскоре оценка начала бурно развиваться не только как прикладная отрасль рыночной инфраструктуры, но и как научно-методическое направление экономической науки. Разрабатывались методологические подходы, совершенствовалась теория, появлялись научные труды и публикации. Увеличивалось количество квалифицированных экспертов-оценщиков, профессия которых в настоящий момент приравнивается по престижности к профессиям адвоката, аудитора, финансового консультанта и т.д.

Потребность в профессиональной оценке усугубилась еще и тем, что вещи в современном хозяйстве поражают своей неоднородностью и загадками, возникающими перед теми, кто хочет узнать их истинную стоимость. Вещи, имущество изначально создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей людей, а также для получения выгод от владения и использования. От возможности того или иного вида имущества удовлетворить имеющиеся потребности, от преимуществ или благ, которые принесет обладание им в дальнейшем, зависит их ценность и, безусловно, стоимость [12, с.354].

Что же влияет на стоимость недвижимости? Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости, могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням (табл.2).

Таблица 2. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия четырех основных факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект.

Второй уровень - уровень влияния локальных факторов, в основном, в масштабе города или городского района. На этом уровне исследуется такие факторы, как: месторасположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. На этом уровне оцениваются следующие факторы: архитектурно-строительные, финансово-эксплуатационные [8, с.257].

Основные подходы к оценке. Любой оценщик, даже начинающий, на вопрос об основных подходах к оценке без запинки ответит: доходный, затратный и рыночный (сравнительный или сопоставительный). Это отражает определенный процесс не только в понимании фундаментальных законов рыночной экономики, но и уже достаточно серьезный практический опыт жизни и работы в условиях реального рынка, ведения оценочной деятельности в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки.

Действительно, любой участник рыночных отношений должен не только знать рыночную стоимость какого-либо товара, но и представлять себе величину затрат на его создание. Разница между затратами на создание товара и его стоимостью несет в себе самую важную информацию для принятия решений. Если эта разность отрицательная, то участник рыночных отношений разоряется. В такой ситуации он должен выяснить ее причины и принять определенные управленческие решения. Например, снизить свои издержки либо принять меры по повышению рыночной привлекательности своей продукции и ее цены.

Безусловно, и для того, чтобы принять решение о продаже или приобретении объекта недвижимости, владельцы недвижимости должны провести аналогичные исследования рынка (маркетинг) и проанализировать объем и структуру своих затрат. При этом широко используются и данные об аналогичных объектах и сделках с ними: продавец не хочет продешевить по сравнению с другими продавцами аналогичных объектов, а покупатель не хочет переплачивать. А кроме этого, владелец недвижимости хочет получать то нее длительный и стабильный доход с минимальными рисками, и иметь соответствующие долгосрочные и краткосрочные прогнозы.

Конечно же, ситуация на практике значительно сложнее, и при использовании описанных подходов для оценки недвижимости оценщику приходится учитывать множество особенностей реальных объектов. И очень часто эти подходы используются не в чистом виде, а в их определенном комбинации [10, с.254].

Доходный подход. Для того чтобы сегодня принять решение по поводу соответствия стоимости некоторого объекта определенным критериям, необходимо научиться определять будущие доходы или иные преимущества от владения, пользования и распоряжения данным объектом недвижимости.

При применении этого подхода анализируется прежде всего возможность для собственника недвижимости получать определенный доход от ее эксплуатации в течение определенного периода и дополнительный доход от ее последующей продажи в будущем (реверсии).

Для оценки стоимости любой доходной недвижимости, включая земельные участки, наиболее часто применяют технику капитализации доходов (ренты). Эту технику реализуют несколькими способами.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о характеристиках потока доходов и ставки их капитализации с учетом соответствующих рисков (на момент оценки или определенную перспективу) сделать вывод о стоимости объекта.

Техника дисконтирования применяется для приведения потоков будущих доходов и затрат, распределенных во времени определенным образом, к начальному моменту.

Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества.

Метод прямой капитализации (МПК)

Стоимость объекта определяется по формуле

V = I/R, (1)

где I - чистый доход (ЧОД), V - стоимость объекта недвижимости; R - коэффициент капитализации.

Схема применения МПК:

1) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило путем усреднения дохода за несколько лет),

2) определить величину коэффициента капитализации R,

3) разделить ЧОД на R по формуле.

Преимущества МПК:

простота расчетов,

мало предположений;

отражение состояния рынка;

дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).

Структура коэффициента капитализации

R = RON+ROF, (2)

где RON - ставка дохода на капитал, ROF - коэффициент капитализации (возврата капитала).

При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы: компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции), компенсация за риск (в том числе страновой); компенсация за низкую ликвидность, компенсация на инвестиционный менеджмент; оправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимость актива.

Методы рекапитализации

1. Прямолинейный (метод Ринга).

2. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).

3. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Общая формула для определения коэффициента капитализации:

R=Yo + do (SFF (y; n), (3)

где Yо - ставка дохода на инвестиции; d0 - фактор изменения стоимости; у - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n - количество периодов получения дохода, SFF () - фактор фонда возмещения.

Метод дисконтирования денежных потоков

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле

(4)

где n - порядковый номер периода получения денежного потока; n = 0…, N; CFn - денежный поток в n-й период; i - ставка дисконта.

Ставка капитализации Ro используется в методе прямой капитализации в соответствии с формулой:

V=NOI/Ro, (5)

где V - стоимость; NOI - репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода (ЧОД).

статистика рынок жилье недвижимость

Ставка капитализации включает ставку дохода на капитал (вложенные средства, или первоначальная инвестиция) и норму возврата, учитывающую возмещение первоначально вложенных средств.

Как и любая ставка дохода, ставка капитализации, прежде всего, отражает риски, которым подвергаются средства, вкладываемые в данный актив. Доходы, которые приносит недвижимость, должны удовлетворять двум группам экономических интересов: физические интересы (земля, улучшения) и финансовые интересы (собственный капитал, заемный капитал). Финансовые интересы отражают естественную экономическую ситуацию, когда для приобретения актива в виде недвижимости привлекаются заемные средства. Соответственно при анализе доходной недвижимости возникает потребность в оценке этих интересов, каждому из которых соответствует своя ставка капитализации (таб.3).

Таблица 3. Ставки капитализации.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи) используется во втором методе капитализации - методе дисконтированного денежного потока.

Общее выражение для определения стоимости выглядит следующим образом:

(6)

где i - ставка дисконтирования;

FV - цена перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения (реверсия);

n - период владения;

l - номер платежного периода.

Стоимость определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период и реверсии, рассчитанных по соответствующей ставке. Ставка дисконтирования i иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Эта величина также характеризует эффективность капиталовложений. Она учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводя в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Ставку дисконтирования следует рассматривать с учетом того, что рынок капитала, рынок ценных бумаг и рынок недвижимости представляют собой единую систему инвестиционных инструментов. Единство этой системы, в частности, определяется едиными критериями выбора: риск и доходность. Эти критерии отражают ставки дохода (в частности, ставку капитализации и ставку дисконтирования), являясь их функциями. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. эта ставка рассматривается как альтернативная стоимости капитала.

Как и ставка капитализации, норма прибыли для инвестиционного проекта в целом должна учитывать отдельные финансовые интересы, включенные в структуру капитала. Каждому из этих интересов соответствует своя норма прибыли:

Y0 - норма прибыли (отдачи), учитывающая доход на всю сумму инвестиций;

Yе - норма прибыли, учитывающая доход, приходящийся на собственный капитал инвестора;

Ym - норма прибыли, учитывающая доход, который приходится на заемные средства (только процентные платежи), иначе называемая ставкой процента по кредиту.

Норма отдачи, или просто отдача, рассматриваемая как ставка дисконтирования, учитывает доход и изменение первоначального капитала за весь рассматриваемый период, поэтому эту величину еще называют конечной отдачей. Хотя ставка капитализации и ставка дисконтирования - самостоятельные параметры, при определенных условиях между ними существует функциональная связь.

Считается, что метод прямой капитализации наиболее применим к таким объектам, которые приносят доход со стабильно предсказуемыми суммами, описываемыми линейной моделью будущих доходов и расходов. В других ситуациях используют более сложные методы анализа дисконтированных денежных потоков.

Будущие доходы, получаемые при использовании оцениваемого объекта недвижимости, обычно делят на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности собственника объекта (в том числе в результате его сдачи в аренду) и доходы от реверсии (его продажи в будущем) [3, с.254].

Доходный подход - оценка дохода от эксплуатации и дополнительного дохода от последующей продажи.

Затратный подход. При оценке в соответствии с этим подходом стоимость земельного участка складывается со стоимостью его конкретных, индивидуальных улучшений (зданий, сооружений) и соответствующей долей улучшения макроуровня - урбанизированной среды, в которой он находится. Итоговое значение стоимости собственно земельного участка оценивается отдельно.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости обычно реализуются в виде следующих действий:

укрупненный анализ характеристик урбанизированной среды применительно к данному земельному участку;

определение стоимости земельного участка;

определение восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на оцениваемом земельном участке зданий и сооружений;

определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

определение рыночной стоимости всего земельно-имущественного комплекса на основе затратного подхода как суммы стоимости земельного участка и восстановительной стоимости или стоимости замещения расположенных на нем зданий и сооружений за минусом их накопленного износа.

Применение затратного подхода очевидно необходимо и полностью оправданно при анализе и оценке объектов нового строительства или реконструкции зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Затратный подход также достаточно эффективен при оценке для целей налогообложения, для выявления сверхдоходов при использовании коммерческой недвижимости. Его успешно применяют при оценке земельно-имущественных комплексов для целей страхования, оценке последствий стихийных бедствий, а также при оценке специальных зданий и сооружений.

Затратный подход - оценка стоимости земельного участка и произведенных улучшений [16, с.284].

Рыночный (сравнительный, сопоставительный) подход. Этот подход применим, когда существует развитый рынок недвижимости, включая землю, реальные сделки совершаются надлежащим образом, а цены формируются в равновесных рыночных условиях. В такой ситуации задача оценщика заключается в том, чтобы проанализировать максимум информации этого рынка, сравнить аналогичные сделки и таким образом получить данные о возможной стоимости оцениваемого объекта. При этом критерием для выбора объектов сравнения является наилучшее и наиболее эффективное использование объектов-аналогов.

Последовательность действий оценщика при применении данного подхода примерно следующая.

Выделяются данные о характеристиках сделок с сопоставимыми объектами на соответствующем секторе рынка недвижимости.

Производится проверка собранной информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление специфических условий продажи и возможных обременений различного характера.

Вносятся необходимые корректировки стоимости объекта оценки по отношению к объектам-аналогам.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации для определения стоимости методом сравнения продаж часто используются методы математической статистики с достаточно детальной параметризацией основных характеристик оцениваемого объекта и выявленных аналогов при различных способах их сопоставления и алгоритмах построения итоговой оценки [3, с.254].

Рыночный подход - оценка объекта исходя из стоимости объектов аналогов при наиболее эффективном использовании.

Таким образом, влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости (рис.1).

Рис.1. Оценочная деятельность в РФ

1.3 Проблемы и перспективы российского рынка жилья и недвижимости