Изначально на директоре замыкались фактически все операции с недвижимостью, а сотрудники выполняют в основном рутинные технические операции, а сейчас происходит дифференциация, главную роль выполняет также директор, но, уже уделяя больше внимания на организацию, развитие фирмы, на мотивацию сотрудников, при этом, не забывая следить за внешней средой:

1. Если за юридическими знаниями, в худшем случае, обращались к специалисту, то здесь организовывается юридический отдел с функциями не только консультирования, но и с подготовкой пакетов документов, что освобождает от львиной доли время риэлторов, но происходит и учёт за имеющимися в «рабочем состоянии» объектов;

2. Если ведущим специалистом являлся опять же директор, на ком замыкалось количество проводимых сделок, то в данной ситуации присутствие квалифицированных риэлторов, что обеспечивает качество, количество проводимых сделок.

Но, при всём при этом, право и главная роль остаётся за руководителем фирмы - подписание документов, осведомлённость о деятельности и результатах работы сотрудников, переговоры, с целью сотрудничества и поддержания контактов с клиентами.

Такая организация работы фирмы обеспечивает прежде всего:

1. Оперативностью (высокой скорости информационных потоков внутри фирмы, быстрой реакции на изменение внешней среды, высокой степени неформальности взаимоотношения между сотрудниками, что ускоряет процесс принятия решений);

2. Технологичностью;

3. Надёжностью;

4. Качеством;

5. Построением работы на довольно узком сегменте рынка (личные контакты руководителя фирмы, с учётом индивидуальности и психологических особенностей конкретного потребителя, что практически исключает рыночный риск);

6. Высокой мотивацией сотрудников, что обеспечивает работоспособность и творческий подход к решению ситуаций, гибкому анализу.

В сравнении со стандартным агентством, где для успешной деятельности требуется определённая рыночная инфраструктура, которая обеспечила бы минимальную прозрачность рынка, то данная компания в налаживании такой инфраструктуры не заинтересована, т.к. результат становится предсказуемым, а поле деятельности риэлтора резко сужается.

Таким образом, организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость» выглядит следующим образом:

Рис.2.1. организационно-штатная структура АН «Союз Недвижимость»

К функциям генерального директора относятся:

1. Стратегическое управление деятельностью агентства недвижимости;

2. Контроль за выполнением плановых показателей компании;

3. Распределение финансовых потоков агентства;

4. Планирование;

5. Осуществление кадровой службы компании;

6. Анализ рынка недвижимости.

К функциям главного бухгалтера относятся:

1. Ведение бухгалтерской отчетности компании;

2. Предоставление отчетности в налоговые органы;

3. Работа с банками;

4. Оптимизация налогообложения.

К функциям юриста относятся:

1. Юридическое сопровождение сделок;

2. Подготовка договоров;

3. Юридическая консультация клиентов агентства;

4. Защита и представление интересов общества.

К функциям риэлторов относятся:

1. Поиск и привлечение клиентов;

2. Сопровождение сделок;

3. Заключение договоров;

4. Консультация клиентов;

5. Подготовка юридического пакета документов для совершении сделки;

6. Представление интересов от имени клиентов.

К функциям офис менеджера относится:

1. Перераспределение входящих звонков и корреспонденции;

2. Организация документарного движения в компании;

3. Ведение клиентской базы данных;

4. Ведение базы данных объектов недвижимости;

5. Осуществление функций маркетолога.

Численность персонала компании составляет 7 человек. На сегодняшний день руководство компании не планирует расширение штаба, считая это количество оптимальным для осуществления эффективной деятельности. Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» начало свою деятельность в качестве агентства недвижимости в 2009 году, и является одним из наиболее динамично развивающихся и стабильно работающих на рынке недвижимости.

Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» вышло на рынок, предлагая следующие услуги:

ѕ Подготовка пакета документов к проведению сделок купли-продажи жилых помещений;

ѕ Подготовка пакета документов к передаче жилых помещений в собственность граждан;

ѕ Поиск объектов недвижимости для потенциального покупателя;

ѕ Предоставление интересов продавцов объектов недвижимости на рынке.

Главной целью агентства стало качественное удовлетворение потребностей потребительского рынка в получении необходимой информации в сфере недвижимости, а также участие в создании цивилизованного рынка недвижимости в г. Иркутске.

За 4 года работы в «Союз Недвижимость» значительно расширился перечень предоставляемых услуг. На сегодняшний день он выглядит следующим образом:

ѕ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи жилья;

ѕ Оказание услуг при оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

ѕ Оказание услуг при оформлении договоров приватизации;

ѕ Юридические консультации в области недвижимости, в том числе корпоративное обслуживание;

ѕ Оказание услуг при аренде коммерческой недвижимости;

ѕ Оформление документов на объекты недвижимости (жилья, коммерческой недвижимости, по вводу в эксплуатацию жилья и нежилого фонда);

ѕ Оказание услуг по согласованию с государственными органами (опекунский совет, БТИ г. Иркутска и Иркутского района и т.д.).

Агентство недвижимости «Союз Недвижимость» является действительным членом Иркутского областного Союза риэлторов.

В настоящее время агентство недвижимости «Союз Недвижимость» располагается на арендуемых площадях.

Схему деятельности фирмы при оказании услуг можно представить на следующем рисунке.



Рис.2.3. Схема деятельности фирмы

Верхнюю ступень управления занимает генеральный директор, учредитель фирмы. В обязанности директора входит оперативное и стратегическое управление компанией: в том числе решение текущих хозяйственных вопросов, координация деятельности основных, вспомогательных и обслуживающих функциональных звеньев, распределение финансовых потоков, планирование и контроль деятельности фирмы.

Основную деятельность компании выполняет блок подразделений риэлторов:

a) Отдел аренды недвижимости;

b) Отдел коммерческой недвижимости;

c) Отдел продажи жилых помещений;

d) Отдел нового жилья.

Агенты занимаются поиском покупателей на выставленные на продажу объекты недвижимости, поиском объектов недвижимости по запросам клиентов фирмы, организуют показы объектов и встречи среди участников сделок. При положительном решение о сделке сторон участниц - готовят пакет документов, необходимый для проведения сделки купли-продажи объекта недвижимости в Учреждении юстиции по государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним на территории Иркутской области, оказывают помощь при финансовых расчетах сторон, проводят сделку.

Функции юриста заключается в правовом обеспечении основной деятельности компании и оказании консультационных услуг клиентам фирмы.

Ведение бухгалтерского и управленческого учета, предоставление отчетности в контролирующие органы - функции бухгалтера.

Функции обслуживания основных и вспомогательных процессов внутри агентства находится в компетенции менеджера. Менеджер координирует работу агентства и агентов, готовит материалы для размещения рекламы в средствах массовой информации, оформляет текущие документы и договоры, заключаемые с клиентами агентства, обновляет базы данных по коммерческой и жилой недвижимости, осуществляет переписку по интернету, разрабатывает макеты рекламной продукции, кроме этого обеспечивает бесперебойную работу оргтехники.

Далее речь пойдет лишь о некоторых показателях, характеризующих деятельность риэлтерской фирмы, а именно о тех, в которых наибольшим образом проявляется специфика агентства недвижимости.

Продукт риэлтерской деятельности - оказанная клиенту услуга и коммерческий успех фирмы - определяется, прежде всего, количеством оказанных услуг с удовлетворяющим клиента качеством.



Доходную часть формируют денежные потоки, поступающие в агентство недвижимости от предоставления услуг:

ѕ При оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости;

ѕ При оформлении сделок купли-продажи коммерческой недвижимости;

ѕ По юридическому консалтингу.

На долю сделок купли-продажи жилья приходится примерно 70% от общей суммы доходов агентства. 15% прибыли приносят сделки связанные с продажей коммерческой недвижимости. Отдел аренды на сегодняшний день явно убыточный. На долю остальных видов деятельности приходится 15% всех доходов.

Таким образом, основная часть доходов формируется за счет сделок купли-продажи жилых помещений, остальные виды деятельности играют вспомогательную роль.

Расходную часть фирмы формируют следующие затраты:

ѕ Арендная плата;

ѕ Оплата телефонов;

ѕ Заработная плата сотрудников;

ѕ Затраты на рекламу и изготовление рекламной продукции;

ѕ Затраты на информационное обслуживание и содержание оргтехники;

ѕ Представительские (коммерческие расходы);

ѕ Налоговые отчисления;

ѕ Прочие расходы (договоры с регистрирующими органами, оплата услуг по получению документов, оплата взносов в общественные организации и т.д.).

Величина расходов по каждой конкретной позиции зависит от величины фирмы, хотя прямой зависимости здесь нет. Например, расходы у крупной фирмы несомненно выше, чем у мелкой. Но существует определенный порог, ниже которого ни одной фирме опускаться не стоит, иначе потребители просто перестанут замечать фирму.

Относительно АН «Союз Недвижимость» можно сказать, что расходы на рекламу занимают незначительную долю, всего 10%. Все доли остальных расходов носят постоянный характер: затраты при оформлении документов 15%, выплата заработной платы сотрудникам - 30%, налоги - 15%. Арендная плата - 30 %.

Затраты АН «Союз Недвижимость» следующие:

1. Офис, находящийся в центре города, площадь 20 кв. м., (что имеет большое преимущество), составляет 800 руб. за кв. м., без учёта коммунальных платежей;

2. Уровень затраты на рекламу составляет - 10000 руб.;

3. Оплата труда штатных сотрудников 135000 руб.;

4. Телефонных линий 2000 руб.;

5. Прочие текущие расходы 7000 руб.

Таким образом, только минимально необходимые расходы составляют 170000 руб.

Если же учесть, и необходимые расходы на:

1. Приобретение и обслуживание техники;

2. Информационное обслуживание;

3. Безопасность;

4. Налоги.

то к расходам можно прибавить еще 30000 руб.

Основным источником извлечения прибыли для компании являются комиссионные доходы от каждой сделки. На сегодняшний день минимальная комиссия на Иркутском рынке недвижимости 70000 рублей. Данная комиссия включается в стоимость приобретаемого имущества, соответственно услуги риэлтора оплачивает покупатель. Однако, встречаются и такие варианты, когда продавец также оплачивает комиссию риэлтору за успешно проданную квартиру. Основной успешного бизнеса является хорошая репутация на рынке и грамотная работа риэлторов компании. С каждой сделки риэлтор зарабатывает от 30 до 40 % от полученной агентством комиссии. В среднем каждый риэлтор проводит стабильно по 2, 3 сделки в месяц. Средняя комиссия, которую в чистом виде получает агентство, составляет около 50000,00 рублей с одной сделки. Учитывая 2 или 3 сделки в месяц у каждого риэлтора, работающего в фирме, ежемесячно компания генерирует выручку в районе от 300000 до 450000 рублей, что говорит нам о том, что деятельность АН «Союз Недвижимость» прибыльна. Для безубыточной работы необходимо проводить как минимум 6 - 9 сделок в месяц. Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, я предлагаю:

ѕ Ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

ѕ Создание новых отделов и освоение новых видов деятельности.

Я считаю, что перспектива роста для любой риэлтерской фирмы кроется в освоении новых видов деятельности, повышении конкурентоспособности за счет оказания более качественных услуг и снижение издержек за счет ликвидации нерентабельных направлений деятельности. В целом предприятие работает стабильно, при этом можно отметить некоторую разбросанность в использовании предприятием собственных средств, что характеризует его руководство с предпринимательской точки зрения, далее перейдем непосредственно к анализу возможностей усовершенствования деятельности предприятия.

Далее давайте рассмотрим технико-экономические показатели компании. Основные средства - это материальные активы, которые предприятие содержит с целью использования их в процессе производства или поставки товаров, предоставления услуг, сдачи в аренду другим лицам или для осуществления административных и социально-культурных функций, ожидаемый срок полезного использования (эксплуатации) которых более одного года (или операционного цикла, если он длится дольше года).

Таблица 2.1.Структура и состав основных средств ООО «Союз Недвижимость»

Виды основных средств	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Здания	0	0	0	0	0
Сооружения и передаточные устройства	0	0	0	0	0
Машины и оборудование	0	0	0	0	0
Транспортные средства	0	0	0	0	0
Производственный и хозяйственный инвентарь	0	0	70	80	95
Итого	0	0	70	80	95

В целом видно, что структуру основных средств агентства недвижимости формируют производственные и хозяйственные устройства, такие как электронно-вычислительные машины, офисная мебель и т.д. Такая картина характерна для агентства недвижимости, так как основным видом деятельности является извлечении прибыли из посреднических услуг, а для этого в основных средствах нет необходимости. Такие основные средства как здания, сооружения, машины и оборудования не предусмотрены деятельностью агентства недвижимости, и компании на рынке замечательно обходятся без них. Для оценки эффективности использования основных средств необходимо произвести расчет и анализ основных показателей: фондоотдачи, фондоемкости и фондовооруженности.

Таблица 2.2. Анализ эффективности использования основных средств

Показатели	Анализируемый период
	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011г.	2012г.
Выручка (нетто), тыс.руб.	-	-	3600	4200	4800
Стоимость основных фондов на начало года, тыс. руб.	-	-	70	80	95
Стоимость основных фондов на конец года, тыс. руб.	-	-	65	75	90
Среднегодовая стоимость основных фондов, тыс. руб.	-	-	67,5	77,5	92,5
Среднегодовая численность работающих, чел.	-	-	5	6	7
Фондовооруженность	-	-	13,5	12,9	13,2
Фондоотдача	-	-	53,3	54,2	51,8
Фондоёмкость	-	-	0,018	0,018	0,019

Фондовооруженность характеризует степень вооруженности работников предприятия основными фондами.

где ОФср -- среднегодовая стоимость основных фондов, руб.;

Чср -- среднегодовая численность работников, человек.

Показатель фондовооруженности характеризует количество фондов, приходящихся на одного работающего, которое составило в 2012 г. 13,2 тыс. руб. на чел., в 2010 г. на одного работника приходилось 13,5 тыс. руб. основных фондов, таким образом, произошло понижение фондовооруженности на 2,2% на чел. в 2012 г. по сравнению с 2010 г.

Фондоотдача характеризует объем оборота оказанных услуг, приходящийся на единицу стоимости основных фондов, и исчисляется по формуле:

где Ф_отд - фондоотдача, тыс.руб.

В - выручка (нетто), тыс.руб.

ОФ_ср - среднегодовая стоимость основных фондов, тыс.руб.

Из таблицы видно, что в 2010 году на один рубль средней стоимости основных фондов приходится 53,3 тыс.руб. выручки, в 2011 году - 54,2 тыс. руб., в 2012 году - 51,8 тыс. руб.

Рис. 2.3. График эффективности использования основных средств

Таким образом, в период с 2010 г. по 2012 г. наблюдается сначала рост фондоотдачи, а затем снижение фондоотдачи, что свидетельствует об ухудьшении использования основных средств предприятия.

Фондоемкость - показатель, обратный фондоотдаче, характеризует, сколько необходимо основных фондов на единицу товарооборота:

В 2010 году для осуществления единицы выручки использовалось 0,018 тыс. руб. основных средств, в 2011 году - 0,018 тыс. руб., в 2012 году - 0,019 тыс. руб.



Рис. 2.4. График эффективности использования основных средств

Таким образом, в период с 2010 г. по 2012 г. на рассматриваемом предприятии наблюдается незначительный рост фондоёмкости, что не является отрицательным результатом деятельности предприятия, так как это обусловлено расширением штата сотрудников.

Оборотные средства

Непременным условием для осуществления предприятием хозяйственной деятельности является наличие оборотных средств. Однако, деятельно агентства недвижимости не предусматривает в своей работе наличие таковых, так как осуществляет посреднические услуги в совершении сделок. Оборотные средства -- это совокупность оборотных производственных фондов и фондов обращения в денежном выражении. Эти составные части оборотных средств по-разному обслуживают процесс воспроизводства: первые -- в сфере производства, а вторые -- в сфере обращения. Они обеспечивают непрерывность процесса производства и продажи продукции. Оборотные средства являются одним из важнейших показателей коммерческой деятельности предприятия, к ним относятся сырье и материалы, готовая продукция, отгруженная продукция, незавершенное производство, денежные средства(наличные и безналичные), дебиторская задолженность и краткосрочные финансовые вложения.

Исходные данные для анализа оборотных средств ООО «Союз Недвижмость» представлены в таблице.

Таблица 2.5.Оборотные средства ООО «Союз Недвижмость»

Оборотные средства	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.
Запасы:	-	-	0	0	0
материалы и сырье	-	-	0	0	0
расходы будущих периодов	-	-	0	0	0
НДС по приобретенным ценностям	-	-	0	0	0
Дебиторская задолженность	-	-	0	0	0
Краткосрочные финансовые вложения	-	-	0	0	0
Денежные средства	-	-	0	0	0
Итого оборотных средств	-	-	0	0	0

Из таблице видно, что для успешного осуществления деятельности агентство недвижимости не использует оборотные средства.

Деятельность предприятия с момента его создания связана с разнообразными затратами трудовых, материальных и финансовых ресурсов. По своему характеру эти затраты подразделяются на два основных вида - текущие и долговременные.

Текущие затраты предприятия связаны с решаемыми им в процессе хозяйственной деятельности тактическими задачами - оплата аренды помещения, заработная плата работников и т.д. Долговременные затраты (инвестиции) связаны с решаемыми торговым предприятием стратегическими задачами - строительством, реконструкцией и т.д.

Текущие затраты предприятия представлены в основном его издержками обращения. Под издержками обращения понимают выраженные в денежной форме затраты трудовых, материальных и финансовых ресурсов на осуществление деятельности предприятия.

Проведем анализ издержек обращения организации в разрезе статей затрат за прошлый и отчетный год.

Таблица 2.6. Аналитические данные по статьям издержек обращения.

Статьи издержек	Прошлый год	Отчетный год	Отклонение	Темп изменения %
	Сумма тыс.руб	Уд.вес%	Сумма тыс.руб	Уд.вес%	Сумма тыс.руб	Уд.вес%
Транспортные расходы
Расходы на оплату труда	360000		960000		600000		260
Отчисления на соц.нужды	-		-		-		-
Расходы на аренду	84000		162000		78000		190
Амортизация основных средств
Расходы на электроэнергию	-		-		-		-

Таблица 2.7.

Расходы на хранение товара	-		-		-		-
Расходы на торговую рекламу	80000		100000		20000		125
Потери товара и технологические расходы	-		-		-		-
Прочие расходы

По данным таблицы видно, что в структуре расходов рассматриваемой организации произошли изменения.

Расходы по оплате труда и оплата за аренду помещения тоже возросли, т.к. фирма ООО «Союз недвижимости» расширила свою деятельность.

Основную часть прибыли предприятия получают от реализации продукции и услуг. В процессе анализа изучаются динамика, выполнение плана прибыли от реализации услуг и определяются факторы изменения ее суммы.

Прибыль от реализации услуг в целом по предприятию зависит от четырех факторов первого уровня соподчиненности: объема реализации продукции (VРП); ее структуры (УДi); себестоимости (Сi) и уровня среднереализационных цен (Цi).

План по сумме прибыли от реализации продукции в отчетном году перевыполнен на 1396 тыс. руб.(19296-17900), или на 7,8%.

Если сравнить сумму прибыли плановую и условную, исчисленную исходя из фактического объема и ассортимента продукции, но при плановых ценах и плановой себестоимости продукции, узнаем, насколько она изменилась за счет объема и структуры реализованной продукции:

ДП(vрп,уд) = 18278 - 17900 = +378 тыс.руб.

Таблица 2.8. Исходные данные для факторного анализа прибыли от реализации товаров ООО «Союз недвижимости», тыс. руб.

Показатель	План	План, пересчитанный на фактический объем продаж	Факт
Выручка от реализации продукции за вычетом НДС, акцизного налога и других отчислений от выручки (ВР)	95250	96600	99935
Полная себестоимость реализованной продукции (ПС)	77350	78322	80639
Прибыль от реализации продукции (П)	17900	18278	19296

Чтобы найти влияние только объема продаж, необходимо плановую прибыль умножить на процент перевыполнения (недовыполнения) плана по реализации продукции в оценке по плановой себестоимости или в условно-натуральном исчислении (157600 руб. : 159000 руб. * 100-100 = -0,88%) и результат разделить на 100:

ДПvрп = 17900 * (-0,88%)/100 = 158 тыс. руб.

Затем можно определить влияние структурного фактора (из первого результата нужно вычесть второй):

ДПуд = 378-(-158) = +536 тыс. руб.

Влияние изменения полной себестоимости на сумму прибыли устанавливают сравнением фактической суммы затрат с плановой, пересчитанной на фактический объем продаж:

ДПс = 78322-80639 = -2317 тыс. руб.

Изменение суммы прибыли за счет отпускных цен на продукцию устанавливается сопоставлением фактической выручки с условной, которую бы предприятие получило за фактический объем реализации продукции при плановых ценах:

ДПц = 99935-96600 = +3335 тыс. руб.

Эти же результаты можно получить и способом цепной подстановки, последовательно заменяя плановую величину каждого фактора фактической (табл. 10).

Сначала нужно найти сумму прибыли при фактическом объеме продаж и плановой величине остальных факторов. Для этого следует рассчитать процент выполнения плана по реализации продукции, а затем плановую сумму прибыли скорректировать на этот процент.

Выполнение плана по реализации исчисляют сопоставлением фактического объема реализации с плановым в натуральном (если продукция однородна), условно-натуральном (в данном примере тысячи условных банок) и в стоимостном выражении (если продукция неоднородна по своему составу), для чего желательно использовать базовый (плановый) уровень себестоимости отдельных изделий, так как себестоимость меньше подвержена влиянию структурного фактора, нежели выручка. На данном предприятии выполнение плана по реализации составляет:

%РП= ?(VРП_фi) : ?(VРПп_лi) = 157600 : 159000 * 100 = 99,12%.

Если бы не изменилась величина остальных факторов, сумма прибыли должна была бы уменьшиться на 0,88% и составить 17742 тыс. руб.(17900 * 99,12% : 100).

Затем следует определить сумму прибыли при фактическом объеме и структуре реализованной продукции, но при плановой себестоимости и плановых ценах. Для этого необходимо из условной выручки вычесть условную сумму затрат:

? (VPП_фi* Цп_лi) - ? (VPП_фi * Сп_лi).

Прибыль при таких условиях составит 18278 тыс. руб.(96600--78322).

Нужно подсчитать также, сколько прибыли предприятие могло бы получить при фактическом объеме реализации, структуре и ценах, но при плановой себестоимости продукции. Для этого от фактической суммы выручки следует вычесть условную сумму затрат:

? (VPП_фi* Ц_фi) - ? (VPП_фi * Сп_лi).

Сумма прибыли в данном случае получится 21613 тыс. руб.

Таблица 2.9.Анализ оборотных средств

Показатели	Анализируемый период	Темп прироста 2012г. к 2008 г.
	2008 г.	2009 г.	2010 г.	2011 г.	2012 г.	проц.
	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.
Товары для перепродажи	5620	37,5	4020	25,3	5369,8	30,7	6982,6	36,5	7463,5	35,1	32,79
Дебиторская задолженность	2030	13,5	2295	14,5	3657	20,9	3256	17	4036	18,9	98,82
Расходы будущих периодов	750	5,01	824,6	5,2	964	5,51	875	4,6	823	3,87	9,73
Денежные средства	6580	43,9	8725,7	55	7491,2	42,85	8022	41,9	8947	42,1	35,97
Стоимость оборотных средств	14 980	100	15865	100	17482	100	19135	100	21 269	100	41,98

Из таблицы видно, что за каждый год анализируемого периода оборотные средства предприятия постоянно увеличивались. В целом за пять лет стоимость оборотных средств ОАО «МТС» выросла на 6289,5 тыс. руб., что составляет 41,98 %.

Оборачиваемость оборотных средств может изучаться и в количестве оборотов. Она определяется делением объема оказанных услуг за изучаемый период на средние остатки оборотных средств. Увеличение количества оборотов свидетельствует о более эффективном использовании оборотных средств.

• Таблица 2.10 Анализ оборачиваемости оборотных средств

Показатель	2008	2009	2010	2011	2012	Изменение за 5 лет, руб.	Изменение за 5 лет, проц.
Объем оказанных услуг, тыс. руб.	270301	380502	597753	901023	1102822	832 521	308
Однодневная реализация, тыс. руб.	750,84	1056,95	1660,43	2502,84	3063,39	2 313	308
Среднегод. стоим. оборотных активов, тыс.руб.	14 980,5	15865,3	17482,0	19135,6	21 269,5	6 289	42
Оборачиваемости оборотных активов, оборотов.	18,04	23,98	34,19	47,09	51,85	34	187
Период одного оборота, дней	20	15	11	8	7	-13	-65

Среднегодовая стоимость оборотных активов 2008 = 12400 + 17561/2 = 14 980,5 тыс. руб.

Среднегодовая стоимость оборотных активов 2012 = 17561 + 24978/2 = 21 269,5 тыс. руб.

• Представленные в таблице 2.8 данные свидетельствуют о понижении эффективности использования оборотных средств. Увеличилось количество оборотов, совершаемых за год оборотными средствами с 18,04 в 2008 г. до 51,85 в 2012 г, учитывая, что количество оборота дней уменьшилось на 13 дней. Издержки обращения представляют собой общественно необходимые затраты труда, обеспечивающие выполнение торговлей своих функций и задач (табл.2.9). К ним относятся расходы на транспортировку, упаковку, хранение и реализацию товаров, а также административно-управленческие расходы. Целью расходования средств, использования различных ресурсов является достижение высоких конечных результатов - определенного объема товарооборота.
• Из таблицы 2.9 мы можем увидеть, что на протяжении пяти лет издержки обращения постоянно увеличивались по следующим видам: оплата труда сотрудникам, аренда помещения, стационарная связь, реклама, затраты на нужды ОАО «МТС», приобретение товаров для перепродажи и прочие расходы. У ОАО «МТС» все свои используемые офисы и склады находятся в собственности. Поэтому ОАО «МТС» не несет больших затрат на оплату помещений. В связи с расширением площади складского помещения, предприятию потребовались новые объекты основных средств. Поэтому из таблицы 2.9 мы можем увидеть, что амортизация в 2012 г., по сравнению с 2008 г., увеличилась на 67655 руб. (106,84%).
• Основную долю издержек составляют приобретенные товаров для перепродажи, которые на протяжении пяти лет постоянно увеличивались. В целом за период с 2008 г. по 2012 г. этот показатель увеличился на 1843 тыс. руб., что составило 32,79 %.
• Анализируя издержки обращения ОАО «МТС» можно сказать, что в целом за период с 2008 г. по 2012 г. издержки обращения ОАО «МТС» выросли на 72051,5 тыс. руб. (399,58%).
• Таблица 2.11 Издержки обращения

Виды затрат	Анализируемый период	Изменение 2012г. к 2008г.
	2008 г.	2009г.	2010г.	2011г.	2012г.
	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	тыс. руб.	проц.	руб.	проц.
Зарплата	9211,2	27,7	9346,9	28,8	9477,2	27,17	9656,2	27,08	10030,6	24,9	819,3	8,89
Страховые взносы в ВФ	2026	6,11	2056	6,34	2085	5,98	2124	5,96	2207	5,48	181	8,89
Амортизация	63321	41,3	75761	43,5	99910	42,2	118072	43,19	130976	40,7	67655	106,8
Затраты на нужды предприятия	326	0,98	328	1,01	412	1,18	485	1,36	512	1,27	186	57,06
Реклама	1589	4,79	1786	5,51	2015	5,78	235,86	0,66	2759,36	6,85	1170	73,65
Приобретение товаров для перепродажи	5620,5	16,9	4020	12,4	5369,8	15,4	6982,65	19,58	7463,5	18,5	1843	32,79
Транспортные услуги	501,2	1,51	536,4	1,65	498,3	1,43	415,9	1,17	437,9	1,09	-63,3	-12,63
Прочие расходы	209,6	0,63	245,9	0,76	300,7	0,86	356,8	1	469,7	1,17	260,1	124,1
Итого	82804	100	94080	100	120068	100	138328	100	154856	100	72051	399,6

2.3 Анализ прибыли и рентабельности предприятия

Прибыль - это часть чистого дохода, созданного в процессе производства и реализованного в сфере обращения, который непосредственно получают предприятия. Только после продажи продукции чистый доход получает форму прибыли. Количественно она представляет собой разность между выручкой (после уплаты налога на добавленную стоимость, акцизного налога и других отчислений из выручки в бюджетные и не бюджетные фонды) и полной себестоимостью реализованной продукции. Значит, чем больше предприятие реализует рентабельной продукции, тем больше получит прибыли, тем лучше его финансовое состояние.

Рентабельность, в отличие от прибыли предприятия, показывающей эффект предпринимательской деятельности, характеризует эффективность этой деятельности. Рентабельность - относительная величина, выражающая прибыльность (доходность) предприятия. В рыночной экономике существует система показателей рентабельности.

Чистая прибыль -- часть балансовой прибыли предприятия, остающаяся в его распоряжении после уплаты налогов, сборов, отчислений и других обязательных платежей в бюджет. Чистая прибыль используется для увеличения оборотных средств предприятия, формирования фондов и резервов, и реинвестиций в производство.

Таблица 2.12 Динамика прибыли предприятия

Показатель	2008	2009	2010	2011	2012	Изменение за 5 лет, тыс.руб.	Изменение за 5 лет, проц.
Выручка от реализации, тыс. руб.	77 301	78502	79775	80102	82 822	5 521	7,142
Себестоимость услуг, тыс. руб.	59 054	62526	65345	68795	71 418	12 364	20,937
Управленческие расходы, тыс.руб.	6427	5964	6578	6954	7213	786	12,23
Прибыль от реализации, тыс.руб.	11820	10012	7852	4353	4191	-7 629	-64,54
Налог на прибыль, тыс.руб.	2364	2002	1570	871	838	-1 526	-65,06
Чистая прибыль, тыс.руб.	9456	8010	6282	3482	3353	-6 103	-76,48

Так, прибыль от реализации снизилась на 64,5%, чистая прибыль снизилась на 76,48%.

Основные причины роста себестоимости:

- повышение среднего уровня оплаты труда работников, соответственно изменению уровня жизни

- рост амортизационных отчислений

- рост представительских и коммерческих расходов.

Низкие показатели чистой прибыли ограничивают возможности развития предприятия, задерживаются выплаты акционерам по дивидендам, руководство не может должным образом стимулировать персонал.

Рис.2.4. Изменение чистой прибыли 2008-2012 гг.

Более точную оценку финансовым результатам дают относительные показатели рентабельности (Таблица 2.11)

Как и показатели прибыли, наибольшего уровня показатели рентабельности достигли в 2010 г., а в 2011 г. показатели рентабельности снизились, что свидетельствует о снижении эффективности деятельности предприятия.

• Таблица 2.12 Показатели рентабельности предприятия

проц.

Показатель	2008	2009	2010	2011	2012	Изменение за 5 лет
Рентабельность	12,23	10,20	7,87	4,35	4,05	-8,18

Поступление, приобретение и создание имущества осуществляется за счет собственных и заемных средств, характеристика соотношения которых раскрывает сущность финансового положения. Различают горизонтальный и вертикальный анализ бухгалтерского баланса.

Из таблицы 2.11 видно, что рентабельность продаж с 2008 по 2012 гг. снижалась, это связано с тем, что предприятие не рационально ведет политику управления.

• Глава 3. Проект совершенствования деятельности агентства неджвижимости «СОюз недвижимость»

3.1 Перспективы выхода на рынок зарубежной недвижимости

На сегодняшний день многие россияне смогли опробовать достоинства недвижимости за рубежом и выбрать ее в альтернативу аренде гостиничных номеров. Приобретая недвижимость, вы не только открываете для себя полный новых впечатлений отдых, но и превращаете в незабываемое приключение каждый отпуск. Давайте представим себе, что будет, если вы все-таки приобрели недвижимость в другой стране. Например, в Лондоне. Почему-то сразу представляются прогулки по уютным улицам Лондона. Или в Италии - представился отдых на террасе дома возле красивого побережья, и так далее. Собственная недвижимость, купленная за рубежом, делает человека по-настоящему свободным, позволяет планировать отдых так, как хочется. Так, вместо гостиничного номера можно получить жилую площадь со всеми необходимыми удобствами и даже роскошью. Выбор такой недвижимости огромен: от скромного провинциального дома в тихой провинции до роскошной виллы на берегу моря.

Для многих наших сограждан покупка недвижимости за рубежом является пределом мечтаний. Так ли это на самом деле? «Это своего рода точка в системе ценностей. Некоторые люди думают, что, если они купят себе домик где-нибудь в Испании, то будут вполне счастливы и, наконец, смогут сказать себе, что их жизнь удалась, но помимо тех, кто таким вот образом пытается доказать свою самодостаточность, покупатели зарубежной недвижимости делятся еще на две категории: «романтиков», пытающихся «свалить» от российской действительности за границу на ПМЖ, и прагматиков, рассматривающих покупку недвижимости в других государствах сугубо как способ заработать, или же сберечь свои деньги от обесценивания в периоды финансовых кризисов».

• Ситуацию с покупкой недвижимости за рубежом комментируют эксперты по недвижимости в г. Иркутске. Михаил Грохольский - гендиректор агентства «Наш дом»: «Это так, но и не совсем так. Зачастую эти интересы пересекаются. Поэтому разделять их не стоит. Ведь недвижимость, которая может приносить неплохой доход, впоследствии может пригодиться и для других целей. Поэтому при покупке недвижимости за рубежом выбирать ее нужно как для себя, обязательно учитывая такие факторы, как возможность поправить свое здоровье, близость к морскому побережью и так далее». Александр Амбросов - президент туристической компании «ЭкзотикАзияТур»: «За рубежом недвижимость россияне покупают по трем причинам. Во-первых, с целью капитализации свободных денежных средств в надежде получить ощутимую прибыль от перепродажи. Во-вторых, использовать объект недвижимости для постоянного или временного проживания. В-третьих, проживать в собственном доме (квартире, апартаментах) во время отпуска, а остальное время сдавать его в аренду, получая стабильный доход. Иметь недвижимость за рубежом сегодня и престижно, и выгодно. Такая собственность - не только источник дохода и жизненного комфорта для владельца, но и показатель его стиля и высокого социального статуса».
• Насколько оправданы такие вложения и насколько актуальна данная тема для иркутян, как инвестирование в зарубежную недвижимость, можно констатировать по следующим факторам. Интерес иркутян к зарубежной недвижимости растет год от года. Еще в 2008 году, когда в Иркутске только начинали заниматься зарубежной недвижимостью, этот рынок был очень плохо развит и сделки были единичны, то сегодня продажи зарубежной недвижимости увеличились. Также недавний кризис показал, что в Иркутске цены на жилье были явно преувеличены, а предложения от застройщиков намного превышали спрос. В результате те инвесторы, которые делали ставку на прибыли капитала за счет покупки жилых и коммерческих объектов недвижимости, получили серьезные убытки, поэтому многие финансовые аналитики рекомендуют по возможности держать деньги в разных корзинах, тем более что в отличие от российского рынка недвижимости, зарубежный - более прогнозируемый. Богатые покупатели вкладывают в недвижимость, как отмечают эксперты, преимущественно в странах Средиземноморья. Ведь именно за счет россиян недвижимость в этой части Европы растет постоянно в цене. Однако некоторые специалисты не спешат расценивать проявляемый сегодня иркутянами интерес к зарубежной недвижимости, как свидетельство растущей популярности подобных вложений.
• Многие местные риэлторы переоценили собственные силы, и попробовав некоторое время работать на иностранном поле, вскоре бросают это дело, как бесперспективное направление бизнеса. Но чаще всего это лишь означает, что они сделали ставку не на тот регион. Проблема в том, что вопрос вложения денег в зарубежную недвижимость пока не актуален для самого Иркутска, - считает Елена Яковлева, замдиректора «Международного центра недвижимости». - Иркутяне не доверяют местным фирмам. Если человек собрался покупать недвижимость за границей, то, скорее всего, он будет искать такие возможности через московские компании. Средний класс тоже пока не готов к таким сделкам, предпочитая за границей только отдых. Также большинство экспертов неоднозначно оценивают и перспективы окупаемости таких сделок. Покупка недвижимости не является краткосрочными инвестициями. Быстрых денег тут не ждите. Однако, встречаются и другие мнения, что выгодные предложения найти вполне реально. Так, например, в последнее время относительной популярностью среди инвесторов стала пользоваться Германия, где за вполне разумные деньги можно купить так называемые доходные дома с арендаторами. Такие вложения окупаются в течение нескольких лет. А так как подобные сделки, по сути, являются еще и покупкой бизнеса, то они дают покупателю и вид на жительство. В США также можно сегодня найти недвижимость, которая стоит в пределах 20 тысяч долларов, учитывая тенденции американского рынка, можно с уверенностью прогнозировать, что через два-три года эта недвижимость поднимется в цене уже до пятидесяти тысяч долларов. Однако, самой интересной в плане доходности страной на иркутском рынке называют все Испанию, где даже самая маленькая вилла может приносить арендодателю (в летние периоды) до пятисот евро в неделю. А большие дома - до сотен тысяч евро в год. Эксперты считают, что на самоокупаемость недвижимости, да и в целом на надежность самих инвестиций могут повлиять очень много факторов: выбор региона, инфраструктура, географическая расположенность дома, даже политическая ситуация в стране. Причем в одних и тех же странах цены разнятся настолько сильно, что сказать о том, как быстро к инвестору вернутся деньги, бывает практически невозможно. Порой вложенные деньги можно вернуть уже через несколько лет, но иногда удачной покупкой может считаться и гораздо более длительный срок возврата средств. По словам Александра Амбросова, сегодня чаще всего наши земляки обращают внимание на Таиланд, Болгарию, Черногорию и Кипр. Недвижимостью дорогих по уровню прожиточного минимума европейских стран - Франции, Германии, Испании, а также США - интересуются единицы. Пока не проснулся интерес в Иркутске и к странам, далеким от нас по менталитету, особенно к тем, где распространено мусульманство: Малайзия, Турция, Египет. Европейские страны, страны Средиземноморья более доступны для жителей центральной части России по причине дешевых транспортных тарифов и прямого авиасообщения. Для жителей Сибири, Дальнего Востока несомненно более привлекателен Таиланд. Курорты королевства Таиланд - это самые популярные в Иркутске туристические направления. Остров Кипр - еще одно место, где, как обещают риэлторы, можно удачно инвестировать в недвижимость.
• Впрочем, назвать какую-либо страну «наиболее привлекательной для инвестиций» сегодня также крайне затруднительно. В Германии, например, имеется очень хорошие социальные. В Испании - мягкий климат и выгодные условия для арендодателей, а также низкие процентные ставки по ипотеке (от 5-7%). В Болгарии живут люди наиболее близкие россиянам по менталитету. В Таиланде действует безвизовый режим (для многих россиян это является огромным плюсом) и можно купить относительно дешевые, но респектабельные квартиры от 800000 рублей, и даже небольшие дома в коттеджных поселках с полной инфраструктурой и бассейном - за 4-5 млн. рублей. На Кипре же - отличная система здравоохранения и невысокие цены на продукты питания. Конечно, каждое агентство будет активно рекламировать те страны, в которых оно работает. Но если иркутянин решил приобрести недвижимость за рубежом, то, прежде всего, он должен определиться, с какой целью он это делает. Именно от этого зависит и выбор страны, региона, и размер инвестиций. Коммерческие риски в приобретении недвижимости за рубежом имеют место при неправильном выборе объекта недвижимости или при покупке объекта на стадии строительства - застройщик может оказаться несостоятельным. Сложности могут возникнуть при документообороте, ведь в лучшем случае он будет на английском языке. Ну и, в конце концов, потенциальный инвестор должен понимать, что контроль за своей собственностью и на стадии строительства, и в дальнейшем он будет вести на приличном расстоянии. Объект недвижимости должен быть обязательно ликвидным. А законодательство (в том числе налоговое) должно быть прозрачно и вполне понятно потенциальному инвестору.
• Эксперты также считают, что для снижения финансовых рисков при покупке зарубежной недвижимости важно правильно выбрать риэлтора - с незапятнанной репутацией, профессионально работающего в этом направлении. Необходимо ознакомиться с законодательством страны, знать, когда переходит титул собственника, сколько раз придется въезжать в страну для оформления документов, как будут проходить платежи в оплату объекта недвижимости. При выборе объекта инвестиций нужно изучить его расположение, наличие инфраструктуры, получить информацию о потенциальной доходности аренды и затратах на содержание дома. Надо еще учесть, что покупка жилья в большинстве стран не дает никакого вида на жительство, в этом случае самый оптимальный вариант для инвестора - нанять агентство, которое за небольшой процент будет присматривать за недвижимостью в ваше отсутствие и вести дела с арендаторами. При этом, как отмечают эксперты, при выборе объекта для инвестиций российские инвесторы менее всего склонны обращать внимание на возможность возникновения в регионе, где планируется приобрести недвижимость, всяческих природных катаклизмов. «Инвестиции всегда связаны с определенными рисками, - считает Михаил Грохольский, - Но природные и техногенные катастрофы - не те риски, которые можно было бы называть главными». Умным же инвестором всегда считался тот, кто правильно угадал момент для вложения денег. Кризис - самое выгодное время для вложений в недвижимость за рубежом, и если даже цены на рынке в какие-то периоды проседают, это не катастрофично, и инвестор, в конечно итоге, все равно остается в выигрыше. А в целом, как отмечают многие опрошенные эксперты, рынок зарубежной недвижимости ждет в Иркутске большое будущее.

3.2 Анализ рынка недвижимости Таиланда

Таиланд (старое название Сиам) -- самая посещаемая и любимая туристами страна Юго-Восточной Азии. Особенно любят «погреть косточки» в тайских тропиках жители северных стран, уставшие от холодов, слякоти и пасмурной погоды. Таиланд в своем роде уникален. У него очень удачное географическое положение, есть выход к Тихому и Индийскому океанам. Отдыхающих Таиланд покоряет своими великолепными пляжами и чудесной природой, предпринимателей -- развитой инфраструктурой, отличными дорогами и хорошим воздушным сообщением с другими странами, желающих поправить свое здоровье -- качественными медицинскими учреждениями, где трудится квалифицированный персонал. В Таиланде можно одновременно и работать, и отдыхать, и лечиться. И при этом цены на услуги и проживание гораздо ниже западноевропейских. Еще одна привлекательная особенность Таиланда -- наличие недвижимости самого широкого диапазона, рассчитанной практически на любую толщину кошелька. Для любителей жить с размахом здесь есть роскошные виллы, а для тех, кто предпочитает спартанские условия, -- недорогие сельские домики. Но в обоих случаях очарование тропических лесов и теплого моря -- одинаковое.

Если в большинстве стран мира стагнация на рынке недвижимости напрямую связана с глобальным кризисом, то в Таиланде ситуация иная. Падение цен на тайское жилье началось еще до кризиса, в 2006 г., что связано с внутренними политическими неурядицами. Естественно, финансовый ураган, прокатившийся по всему миру, задел и Таиланд, усугубив проблемы. В 2009 году экономика страны впала в рецессию. И падение цен продолжилось. В 2010 году рынок оставался довольно вялым. Светлый период на тайском рынке недвижимости и в строительной индустрии отмечался лишь в начале и середине 90-х гг. прошлого столетия. В 1996 г. Бангкок переживал настоящий строительный бум. В течение года было возведено около 127 000 единиц жилья. С тех пор достичь таких показателей не удавалось. Кризис 1997 г. буквально сломал страны Юго-Восточной Азии, включая и Таиланд. Только на рубеже нового тысячелетия, на рынке недвижимости забрезжил рассвет и цены стали подниматься. Так продолжалось вплоть до 2006 г. Потом инвесторы, напуганные политической нестабильностью, стали избегать Таиланда. В 2009 г. спрос на тайскую недвижимость со стороны иностранцев резко сократился. Соответственно и цены стали падать. Так, уже в 2010 году по сравнению с 2008 годом они понизились в среднем на 10 %, а по сравнению с пиковыми значениями 1992 г. цены упали в среднем на 35 %. Для преодоления рецессии власти страны приняли в 2008-2009 гг. ряд мер, среди них -- снижение налогового бремени в сфере недвижимости. Так, не облагается налогом новая недвижимость стоимостью менее 9000 долларов. Налог на передачу титула снижен с 2 % до 0,01 %, а налог на отдельные виды предпринимательства (этот налог заменяет в Таиланде налог на добавленную стоимость) -- с 3,3 % до 0,1 %. Не облагаются налогом деньги (из дохода / зарплаты), идущие на погашение процентной ставки по ипотечному кредиту. Принятые меры позволили стабилизировать общую экономическую ситуацию: если в 2009 году экономика потеряла 3 %, то в 2010 году была прибавка ВВП -- плюс 5%.

У зарубежных бизнесменов и служащих иностранных компаний максимальным спросом пользуется недвижимость в Бангкоке и его окрестностях. Иностранцы, желающие приобрести второе жилье для семейного отдыха, отдают предпочтение южным районам страны, прибрежным курортным зонам и некоторым островам, которые быстро превращаются в элитные международные курорты. Одновременно на фешенебельных курортах быстро развивается очень модная в западных странах индустрия яхтенного спорта. По этой причине и недвижимость в таких районах стоит дороже, чем в остальных частях страны. В то же время самая дорогая тайская недвижимость в целом по цене все еще уступает недвижимости стран Карибского бассейна, не говоря уже о средиземноморских государствах. Сегодня 1 кв. м жилья стоит в Бангкоке в среднем 2425 долларов, по стране -- в среднем 2495 долларов. Столичная квартира площадью 80 кв. м продается за 205 600 долларов, 120 кв. м -- за 299 400. Просторные столичные апартаменты площадью 220 кв. м (2 жилые комнаты, 2 ванные комнаты, гостиная, комната для прислуги, большая лоджия), полностью меблированные, стоят 995 000 долларов. В 2010 году средняя годовая рента в Бангкоке зафиксирована примерно на уровне 7%.

На острове Ко Чанг двухэтажная фешенебельная вилла с современным дизайном, 700 кв. м жилой площади (полностью меблированная, с вентиляцией, кухня полностью оборудована, включая холодильники, посудомоечную и стиральную машины. В комнатах -- аудио- и видеотехника, крыша спроектирована как терраса, большой бассейн, сауна, гидромассажная ванна «джакузи», круглосуточно охраняемый поселок с трехметровым забором, в поселке и вокруг него установлено освещение, есть удобный выход на пляж, где могут отдыхать только жители поселка), выставляется за 10,2 млн долларов. А на острове Ко Самуи великолепная современная вилла с бассейном и террасами, 234 кв. м жилой площади, стоит «всего лишь» 689 000 долларов.

Двухкомнатная квартира с лоджиями на острове Пхукет площадью 160 кв. м (2 ванные комнаты, полностью оборудованная кухня с 2 холодильниками, стиральной машиной и проч., в комнатах -- аудио- и видеотехника, потолочные вентиляторы, спутниковая связь, скоростной Интернет, круглосуточно охраняемый дом с общим бассейном, садом и подземным гаражом) ждет нового хозяина, готового выложить 387 750 долларов. Самые дешевые и хорошие однодвухкомнатные квартиры можно купить за 60 000-120 000 долларов в домах, расположенных в некотором отдалении от моря. Приблизительно столько же стоят и добротные семейные дома в глубинке.

При покупке недвижимости в Таиланде самое последнее, что надо делать, -- экономить на юристе. Дело в том, что тайский рынок недвижимости живет своей удивительной жизнью. Строгие правила регистрации недвижимости и получения титула отсутствуют. Самих титулов -- несколько видов. Нет также четких нормативов по изъятию недвижимости кредиторами в случае неплатежеспособности заемщика. В результате банки отказываются выдавать ипотечные кредиты иностранцам. Банки, в том числе и авторитетные западные, выдают ипотечные ссуды только гражданам других государств, имеющим право на работу и проживание в Таиланде, а также официально зарегистрировавшим супружеские узы с местными жителями. Гражданам других государств запрещено покупать в Таиланде землю, но можно приобретать семейные дома и квартиры. При этом в многоквартирных домах, оформленных как кондоминиумы (совместное владение домом собственниками квартир), доля квартир, купленных нерезидентами, не должна превышать 49 %. А если, допустим, выбранная вами квартира превысит указанную долю, то в покупке вам откажут (эта норма не действует, если покупать квартиру через зарегистрированную в Таиланде компанию). В многоквартирных домах, не зарегистрированных в качестве кондоминиумов, продажа квартир запрещена, допускается только аренда.

В начале 2010 года вступили в силу поправки в закон, согласно которым иностранец, с разрешения Министерства внутренних дел Таиланда, может приобретать до 1600 кв. м земли для постройки дома или под уже ранее построенным домом. При этом нерезидент, с согласия Инвестиционного совета Таиланда, должен вложить в экономику Таиланда как минимум 1 млн долларов (помимо покупки недвижимости). Есть также другой вариант, который позволяет взять землю в аренду на 30 лет с последующей пролонгацией на такой же срок. Для этого удобнее всего зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью. Это обойдется приблизительно в 1500 долларов, плюс к этому ежемесячно надо будет платить в казну около 70 долларов. При регистрации компании должно быть минимум семь акционеров. Из них иностранцы должны иметь 49 % акций, тайцы -- 51 %. Чтобы законно обойти эту норму, нерезидентам надо в уставных документах предусмотреть выпуск привилегированных акций. Тогда 49 % «иностранных» акций будут перевешивать 51 % «местных». Это даст возможность контролировать и фирму, и купленную жилую недвижимость с землей. Регистрация фирмы может помочь и в других ситуациях. Допустим, нерезидент приобрел особняк и выкупил у владельца право на аренду земли, на которой этот особняк стоит. Но через некоторое время может оказаться, что требуется пролонгация аренды земли. В ней новому собственнику могут отказать по разным причинам. Понятно, что это сильно затруднит пользование жильем. Но если тот же самый дом покупать через компанию, то подобных проблем не возникнет.

На первичном рынке надо быть внимательным с девелоперами, часть которых не прочь ободрать иностранца-инвестора как липку, оставив и без квартиры, и без денег. В 2008 г. был принят закон, защищающий покупателей от мошенничества со стороны застройщиков. В частности, деньги, которые добросовестный покупатель перечисляет за новое жилье, должны теперь поступать не на счета строительной организации (владельца стройки), а на счет третьей фирмы. Эта фирма, в свою очередь, перечисляет данную сумму застройщику только после того, как тот выполнит все свои обязательства по отношению к покупателю, сторонним организациям и государству, т. е. полностью завершит строительство, рассчитается со своими кредиторами и зарегистрирует новостройку в органах местной власти. К сожалению, данная норма пока остается на бумаге.