Размещено на http://allbest.ru

Введение

Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом, каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья. Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлтерских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлтерских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлтерских организаций. Механизм функционирования риэлтерских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлтерскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлтерских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлтерской деятельности, функционированием риэлтерских организаций, остается нерешенным.

Предметом исследования является коммерческая деятельность на рынке риэлтерских услуг на примере агентства недвижимости «СОЮЗ Недвижимость». Объектом исследования является агентство недвижимости «СОЮЗ Недвижимость» и рынок недвижимости города Иркутска.

Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлтерской деятельности.

Данная работа посвящена вопросам организации коммерческой деятельности риэлтерской фирмы.

Целью работы является исследование и разработка рекомендаций по совершенствованию деятельности АН «СОЮЗ Недвижимость».

Исходя, из цели работы, поставлены следующие задачи:

1. определить сущность и место риэлтерских организаций в экономике страны на современном этапе;

2. выявить тенденции и роль риэлтерских организаций в развитии предпринимательства;

3. исследовать практику функционирования риэлтерских организаций на рынке недвижимости;

4. дать оценку современного состояния рынка риэлтерских услуг в г. Иркутске;

5. провести анализ деятельности агентства недвижимости «СОЮЗ Недвижимость»;

6. разработать модель увеличения прибыли в агентстве недвижимости.

В первой главе работы мы рассмотрим понятие и особенности риэлтерской деятельности. Вторая глава дипломного проекта посвящена анализу рынка недвижимости как в России в целом, так и в Иркутске. Третья глава посвящена вопросам совершенствования деятельности риэлтерской фирмы, путем расширения её деятельности.

Глава 1. Коммерческая деятельность в сфере риэлтерских услуг

риэлтерский недвижимость рынок

1.1 Коммерческая деятельность на рынке недвижимого имущества

Недвижимое имущество по гражданскому законодательству Российской Федерации это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимому имуществу может быть отнесено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на него не требуется. Вместе с тем при применении данного определения необходимо учитывать то обстоятельство, что объект недвижимости должен обладать оборотоспособностью. Если он представляет собой улучшение земельного участка или иного объекта недвижимости и имеет вспомогательное значение, то разрешение на строительство в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется. Временные постройки, киоски, навесы и другие подобные постройки не относятся к объектам недвижимого имущества (недвижимости), и права на такие временные объекты не подлежат государственной регистрации. Как мы увидим далее, в кадастре недвижимости учитываются следующие виды объектов недвижимости:

1. Земельные участки;

2. Объекты капитального строительства

3. Здания;

4. Сооружения;

5. Объекты незавершенного строительства;

6. Подземные сооружения (пока не приняты специальные федеральные законы)

7. Помещения;

Таким образом, государственный кадастр недвижимости не учитывает такие виды недвижимого имущества, как участки недр, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, предприятия как имущественные комплексы. Рассмотрим основные понятия.

Понятие земельного участка -- одно из основополагающих. В ряде западных стран (Великобритания, Швеция, США) за земельный участок принимается конус от центра Земли, секущий земную поверхность по границе земельного участка и уходящий вверх в космическое пространство. Согласно Земельному кодексу земельный участок -- часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, основным из которых является Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Также следует учесть, что по земельному законодательству различают следующие объекты земельных отношений:

ѕ Земля как природный объект и природный ресурс;

ѕ Земельные участки;

ѕ Части земельных участков.

Рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

1. Совокупность инвесторов-покупателей и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете к возможности обмена между ними;

2. Возможность использования инструментов согласования интересов продавцов и покупателей;

3. Наличие экономических отношений между продавцами и покупателями;

4. Проявление экономических отношений между стоимостью и потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

5. Наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными или потенциальными возможностями для такого приобретения.

6. Получение дохода от объекта инвестирования;

7. Необходимость в управлении для получения дохода.

Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности.

1. Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций.

Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой -- у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например, достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованным на базе здания, не дает инвестору достаточно возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

2. Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. Отсюда следуют, по меньшей мере, два вывода:

ѕ Для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив;

ѕ Для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть более, предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активом.

3. Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

4. Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

5. Высокие транзакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких транзакционных (операционных) издержек. Для коммерческой недвижимости эти издержки составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они существенно выше и могут достигать до 10% от цены.

6. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

7. Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости -- результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда -- ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

8. Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств. Земля -- неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -- долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования). Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив. В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления. Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Такие отношения проявляются между инвесторами в процессе купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д. Купля-продажа объектов недвижимости -- это не просто купля-продажа товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход. Другой подход акцентирует внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода.

9. Сущность недвижимости как товара триедина:

ѕ Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

ѕ Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

ѕ Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.), затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.) и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Недвижимость - дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Права владения, пользования и распоряжения недвижимостью отличны от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Из-за сложности процедуры передачи прав на объекты недвижимости устанавливается низкий уровень ее ликвидности как товара, т.е. ее нельзя быстро реализовать.

На рынке недвижимости производятся различные операции с объектами недвижимости. Операции с объектами недвижимости - это действие с объектами недвижимости и денежными средствами на рынке для достижения поставленных целей. Все операции на рынке недвижимости можно разделить на три группы:

a) Эмиссионные операции;

b) Инвестиционные операции;

c) Клиентские операции.

Основными операциями на рынке недвижимости являются:

ѕ Купля-продажа;

ѕ Сдача в аренду или наем;

ѕ Операция по обмену объектов недвижимости;

ѕ Страхование;

ѕ Дарение и наследование;

ѕ Залог недвижимости;

ѕ Оказание риэлтерских и жилищно-коммунальных услуг;

ѕ Оценка объектов недвижимости, ценообразование;

Гражданский кодекс дает точное определение сделки (операции): «Сделками признаются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их гражданских прав и обязанностей». Сущность сделки составляют волевое действие с определенной целью и волеизъявление - внешнее выражение воли. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием. Основание должно быть законным и осуществимым. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, сделки с землей и другими объектами недвижимости можно подразделить на несколько видов.

Сделка считается действительной при соблюдении 4 условий:

1. Содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;

2. Совершена она дееспособными и правоспособными лицами;

3. Волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;

4. Форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в Едином государственном реестре.

К операциям по распоряжению земельными участками относятся:

ѕ Купля-продажа;

ѕ Сдача в аренду;

ѕ Обмен земельного участка;

ѕ Залог земельного участка и права на землю;

ѕ Передача земельного участка и земельной доли в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений;

ѕ Наследование;

ѕ Передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование;

ѕ Передача земельного участка в постоянное пользование;

ѕ Предоставление сервитута;

ѕ Предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводчество и личное подсобное хозяйство;

ѕ Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд; приватизация земельного участка.

ѕ К сделкам по распоряжению жилым имуществом относятся:

ѕ Приватизация;

ѕ Купля-продажа;

ѕ Расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

ѕ Сдача жилья в аренду;

ѕ Имущественный наем;

ѕ Сдача в поднаем;

ѕ Дарение жилья;

ѕ Наследование;

ѕ Кредитование под залог жилья;

ѕ Участие в долевом строительстве жилья.

К операциям по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями принадлежат:

ѕ Купля-продажа;

ѕ Сдача в аренду;

ѕ Передача нежилых помещений в качестве вклада в уставной капитал;

ѕ Кредитование под залог недвижимости;

ѕ Признание прав собственности по решению суда;

ѕ Расторжение договора, в том числе по решению суда.

1. Купля-продажа объектов недвижимости

Купля-продажа объектов недвижимости регулируется Гражданским кодексом РФ от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (гл. 30, §7), Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ст. 37), в котором раскрыты некоторые особенности купли-продажи земельных участков. В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязан принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления документа, пописанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). В нем должны быть оговорены следующие параметры сделки: предмет договора, срок оплаты, права и обязанности сторон и др. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи объекта недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Если другое не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ). Срок исполнения продавцом обязанности передать объект недвижимости покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, то в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 314 ГК РФ (ст. 457 ГК РФ). При заключении договора продавец вправе требовать:

1. Уплаты оговоренной в договоре цены;

2. Оплаты цены объекта недвижимости и процентов, если покупатель не оплачивает объект своевременно;

3. Оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения договора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

4. При этом продавец обязан:

5. Передать объект недвижимости свободным от любого обременения, если только покупатель не согласился принять объект обремененным именно этими правами ( ст. 460 ГК РФ);

6. В случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами - возместить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причиной изъятия (ст. 461 ГК РФ);

7. Вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления иска об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462 ГК РФ);

8. Передать объект покупателю в том виде, в котором предусматривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478 ГК РФ).

9. Права и обязанности покупателя:

10. Своевременной передачи проданного ему объекта недвижимости со всеми принадлежностями, свободного от вещей предыдущего собственника (ст. 463 ГК РФ);

11. Уменьшения цены объекта или расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460 ГК РФ);

12. При этом покупатель обязан:

13. Принять по акту переданный ему объект недвижимости 9ст. 484 ГК РФ);

14. Оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом (ст. 486 ГК РФ);

15. Оплатить объект по цене, предусмотренной договором (ст. 485 ГК РФ).

Договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации, так как эта регистрация свидетельствует о переходе права собственности на объект недвижимости.

Земельный кодекс РФ изменил положение п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому договором можно было предусмотреть для покупателя право аренды или иное право пользования земельным участком, необходимым для использования купленного им здания. Земельный кодекс РФ также запрещает отчуждение земельного участка без расположенного на нем здания, если их собственником является одно лицо. Таким образом, ст. 533 ГК РФ, по другому регламентирующая такого рода правоотношения, в этом случае не применяется. Земельный кодекс РФ законодательно установил принцип единства недвижимости, согласно которому здания не могут отчуждаться без отчуждения земельного участка, на котором они расположены, так же как земельный участок не может быть отчужден отдельно от расположенного на нем зданий.

2. Обмен и Мена

Обмен -- это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма и получения ордеров;

Мена -- обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567--571 ГК РФ).

Согласно ст. 72 Жилищного кодекса наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем, членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, а также с частным собственником жилья. При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства. При обмене между нанимателями обмен считается совершенным с момента получения обменных ордеров с указанием в нем статуса площади (наем). При обмене нанимателя с собственником жилого помещения обмен считается завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимавшееся ранее нанимателем.

В случае передачи прав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда собственнику (члену жилищного или жилищно-строительного кооператива) частного жилищного фонда, помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора, требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена жилищного или жилищно-строительного кооператива, имеющего право на часть паенакопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями, арендаторами, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (п. 2 ст. 299 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами-собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам. По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равными по стоимости -- п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: если из договора мены не вытекает иное, обмениваемые жилые помещения признаются равноценными. В случае же, когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными, сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Для совершения мены необходимо:

a) Оценить свою жилплощадь;

b) Рекламировать продажу квартиры;

c) Показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;

d) Получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;

e) Собрать документы на свою квартиру;

f) Провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;

g) Подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;

h) Определиться с формой и содержанием договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;

i) Зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;

j) Получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;

k) Подписать акт приема-передачи квартир;

l) Зарегистрироваться в новой квартире.

3. Дарение

Сделки дарения регулируются гл. 32 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) объект недвижимости в собственность либо имущественное право к себе или третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). Субъектами сделки могут быть как граждане, так и юридические лица. Согласно статье 575 ГК РФ не допускается дарение:

ѕ От имени малолетних граждан, признанных не дееспособными, их законными представителями;

ѕ Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты;

ѕ Государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

ѕ В отношениях между коммерческими организациями.

Отказ от исполнения договора дарения о передаче в будущем недвижимости возможен в двух случаях:

ѕ Если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни;

ѕ Ввиду невозможности исполнения (гибель вещи) или отмены дарения.

ѕ Даритель имеет право отменить дарение в случаях:

ѕ Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил телесные повреждения дарителю;

ѕ Если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в нарушение закона о банкротстве в течение 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности;

ѕ Если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

В случае отмены дарения имущество возвращается дарителю в том виде, в каком оно существует на момент отмены. Если же недвижимость была отчуждена третьему лицу, то возврат ее невозможен. Если жилое помещение возвращено дарителю по взаимному согласию, то такую ситуацию можно рассматривать как новый договор дарения.

Объектами дарения могут выступать либо недвижимое имущество в собственность, либо имущественное право, либо освобождение или обязательство освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации (ст. 574 ГК РФ). Права одаряемого, которому по договору дарения обещан дар, не переходят к его наследникам, если другое не предусмотрено договором дарения. Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено договором дарения (ст. 581 ГК РФ).

4. Наследование

Наследование осуществляется по завещанию и по закону (ст. 1111 ГК РФ). Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных ГК РФ. Наследство открывается со смертью гражданина. Днем открытия наследства является день смерти гражданина, а при объявлении умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства объекты недвижимости, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ). Завещание должно быть совершенно лично, так как оно является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства. Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено у нотариуса, на нем должно быть указано место и дата его удостоверения (ст. 1124 ГК РФ). Если завещания нет, то в силу вступает наследование по закону. Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Основанием перехода имущества по праву наследования к государству может быть и соответствующее судебное решение, вынесенное по иску прокурора или налогового органа. Ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости.

5. Рента

Этот вид сделки регулируется гл. 33 ГК РФ. В условиях низкой материальной обеспеченности пенсионеров многие пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь (им иначе негде жить), а право ее наследования. По договору ренты получатель ренты - собственник объекта недвижимости - передает плательщику ренты в собственность этот объект, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставление средств на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретет право его залога.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Если эти условия не выполнены сделка считается ничтожной.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Субъектами договора ренты являются:

a) Получатель -- граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты);

b) Плательщик -- граждане и юридические лица.

По договору ренты допускается установление обязанностей выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Существует три вида ренты:

1. Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592 ГК РФ), так и по требованию получателя ренты (ст. 593 ГК РФ);

2. Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее 1 МРОТ (минимального размера оплаты труда). Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

3. Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется, что получатель ренты - гражданин - передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и указанного им третьего лица (ст. 601 ГК РФ). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются те же правила, что и к договору о пожизненной ренте.

6. Аренда

Аренда объектов недвижимости регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за плату во временное владение и пользование (ст. 606, 650 ГК РФ). Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (ст. 609, 651 ГК РФ). В не должны быть определены: объект, субъект аренды, срок и условия передачи объекта недвижимости, права и обязанности сторон, арендная плата, порядок расчетов и др. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ; п. 1 ст. 22 ЗК РФ). Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Договоры аренды в зависимости от срока делятся на кратко- и долгосрочные. Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

ѕ Уплату арендной платы;

ѕ Досрочного внесения арендной платы от арендатора;

ѕ Расторжение договора и возмещение убытков, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества (ст. 615 ГК РФ);

ѕ Расторжения договора аренды (ст. 619 ГК РФ);

ѕ Внесение арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно (ст. 622 ГК РФ).

Арендатор обязан:

ѕ Предоставить арендатору сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды (ст. 611 ГК РФ);

ѕ Отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, полностью или частично препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал (ст. 612 ГК РФ);

ѕ Предупредить арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ);

ѕ Произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616 ГК РФ).

ѕ Арендатор имеет право:

ѕ Истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта (ст. 611 ГК РФ);

ѕ Требовать расторжения договора;

ѕ Требовать уменьшение арендной платы или расторжение договора и возмещение убытков при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект (ст. 613 ГК РФ);

ѕ Иметь преимущество преимущества при заключение аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

ѕ Арендатор обязан:

ѕ Своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (ст. 614 ГК РФ);

ѕ Пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора (ст. 615 ГК РФ);

ѕ Поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ);

ѕ Вернуть объект недвижимости в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, при прекращении договора аренды (ст. 622 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Сдача в аренду нежилого фонда имеет ряд особенностей. Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, и поэтому требует специальных норм государственной регистрации договоров аренды не жилых помещений, которые в ГК РФ отсутствуют. К ним применяется правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Сдача в аренду нежилого фонда, находящегося в собственности субъектов РФ и муниципалитетов, осуществляется комитетом по управлению имуществом. Решения о сдаче в аренду объектов нежилого фонда принимаются на районных или городской комиссиях по распоряжению объектами недвижимости. Так же как и все договоры аренды, договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации; договор, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 433 ГК РФ).

Потенциально любое физическое или юридическое лицо может стать участником гражданско-правовых отношений на рынке недвижимости в силу необходимости в обладании, распоряжении, пользовании тем или иным объектом. Присутствие субъекта на рынке недвижимости обусловлено рядом причин:

a) Профессиональная предпринимательская деятельность - производственная, строительная, коммерческая (торговая), финансовая и т.п.;

b) Профессиональная деятельность, не связанная с предпринимательством - образование, здравоохранение, оборона, экология, государственное управление;

c) Личные потребности населения в жилье, хозяйственно-бытовых объектах, земельных участках.

Классификация субъектов рынка недвижимости может быть осуществлена по следующим признакам:

1. По гражданско-правовому статусу субъекта рынка:

ѕ Органы государственной власти и управления. Данная группа включает все уровни, структуры и подразделения Правительства РФ (министерства, ведомства, агентства и т.п.), администраций субъектов РФ, местных органов власти, осуществляющих государственное управление рынком недвижимости в рамках определенных полномочий и компетенции через процедуры целевого инвестирования средств в недвижимость, развития территорий и поселений, учета недвижимости, эффективного использования государственного недвижимого имущества;

ѕ Юридические лица. Отдельные граждане, группы людей, в том числе иностранных, необходимость вступления в гражданско-правовые отношения которых обусловлена потребностями жизнеобеспечения и личного существования. Могут обладать признаками покупателей, продавцов, арендодателей, арендаторов, а также инвесторов, производителей (в случае внесения улучшений в недвижимость, создания новых объектов, финансирования строительства).

2. По характеру отношения к недвижимому имуществу:

ѕ Собственники - полные или частичные владельцы недвижимости, имеющие законное право распоряжаться объектами по своему усмотрению;

ѕ Пользователи - субъекты, использующие недвижимость в целях предпринимательства, личного существования в качестве временных распорядителей, арендаторов, управляющих и т.п.

3. В зависимости от положения субъекта в торговой (коммерческой) сделке с недвижимостью:

ѕ Продавец - лицо, реализующее недвижимость с целью получения ее стоимостного эквивалента;

ѕ Покупатель - лицо, приобретающее недвижимость в собственность для личных целей, целей бизнеса и т.п.;

ѕ Посредник - физическое или юридическое лицо, специализирующееся на оказании услуг клиентам (продавцам, покупателям, арендаторам, арендодателям) по приобретению, продаже недвижимости, документальному оформлению и информационному сопровождению сделок.

4. В зависимости от субъекта в финансовой (коммерческой) сделке на рынке недвижимости:

ѕ Инвестор, продавец - лицо, реализующее финансовые активы в виде различных объектов недвижимости или ценных бумаг на недвижимую собственность;

ѕ Инвестор, покупатель - лицо, приобретающее (вкладывающие средства) объекты недвижимости с целью получения дохода от них;

ѕ Финансовые институты - банки, инвестиционные фонды, страховые компании, обеспечивающие процесс инвестирования, реализации, потребления финансовых активов.

5. В зависимости от профиля профессиональной деятельности или отраслевой принадлежности:

ѕ Предприятия сферы материального производства;

ѕ Предприятия строительного комплекса;

ѕ Предприятия производственной и социальной инфраструктуры;

ѕ Коммерческие (торговые) фирмы и организации;

ѕ Организации финансовой сферы;

ѕ Органы государственной власти и управления.

Учитывая специфику рынка недвижимости, особенности собственности и вещных прав на нем, реализации сделок с объектами на различных сегментах, следует отметить, что одни и те же субъекты могут одновременно выступать в различных качествах. Так, например, органы государственной власти и управления в процессе своей деятельности в сфере хозяйственного оборота недвижимости представляются:

1. Субъектами управления рынком недвижимости (правовое регулирование, эксплуатация, регистрация, налогообложения);

2. Продавцами, арендодателями отдельных объектов государственной (муниципальной) собственности с целью более эффективного их использования через процедуры коммерческих конкурсов, аукционов;

3. Покупателями, арендаторами объектов недвижимости для различных целей и программ, обусловленных государственными (отраслевыми, региональными, социальными) потребностями;

4. Инвесторами целевых капитальных вложений за счет бюджетов различных уровней для создания объектов недвижимости определенного назначения (реконструкции, ремонта, восстановления).

Существенное значение для анализа рынка недвижимости имеет степень профессионализма функционирующих на нем субъектов. По этому признаку их условно можно разделить на две группы: профессиональные и непрофессиональные участники рынка. К непрофессиональным участникам относятся прежде всего те, для которых появление на рынке вызвано единовременными, эпизодическими потребностями или задачами. Все остальные участники (органы управления, коммерческие фирмы, финансовые структуры, оценщики недвижимости) в той или иной мере могут быть отнесены к профессионалам рынка недвижимости.

Субъекты, принимающие на себя основную долю деятельности по реализации имущественных сделок с объектами данного рынка, называются риэлторами - физическими или юридическими лицами, осуществляющими предпринимательскую коммерческую деятельность на рынке за счет проведения операций с недвижимостью и оказания комплекса сопутствующих юридических, консультационных, аналитических услуг клиентом на договорных условиях. По всем признакам риэлтерская деятельность имеет черты коммерческо-посреднической деятельности при наличии определенных специфических характеристик, обусловленных особенностями рынка.

Следует указать на следующие особенности коммерческой риэлтерской деятельности:

1. Риэлтерская деятельность относится к профессиональному виду деятельности и требует обязательного государственного лицензирования;

2. Характер посредничества риэлтерских фирм определяется их взаимоотношением с клиентами по выполнению конкретного заказа в отношении того или иного объекта недвижимости. В отдельных случаях риэлтерская организация может сама являться стороной сделки и выступать покупателем, продавцом, арендатором и т.п;

3. Специфика недвижимости как товара, отсутствие необходимости ее перемещения, хранения в значительной мере сокращает логистическую последовательность движения товара к потребителю. При этом удовлетворение конкретной потребности клиента происходит в месте нахождения объекта;

4. Обязательная письменная форма соглашений и договоров по оказанию услуг или передачи недвижимого имущества;

5. Специфика заключения сделок с недвижимостью, их документального оформления, подтверждения их вещных прав вызывает необходимость наличия в штате риэлтерских фирм квалифицированных специалистов в юриспруденции, оценке недвижимости;

6. Каждая сделка, независимо от вида недвижимости, участников и способа сделки, подлежит обязательной государственной регистрации с внесением соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, риэлтерская деятельность на рынке недвижимости с учетом ее основного содержания, характера взаимоотношений с клиентами и в соответствии с требованиями законодательства федерального и регионального уровня позволяют утверждать, что коммерческое представительство (посредничество) риэлтора приобретает следующие признаки:

ѕ Деятельность в качестве поверенного;

ѕ Деятельность в качестве агента;

ѕ Деятельность в качестве комиссионера;

ѕ Деятельность в качестве брокера (дилера);

ѕ Деятельность по организации коммерческих операций с объектами недвижимости;

ѕ Деятельность по управлению (в том числе доверительному) недвижимым имуществом.

Кроме указанных основных видов деятельности, составляющих основу содержания риэлтерской деятельности, современные риэлтерские фирмы оказывают клиенту целый спектр услуг правового, экономического, информационно-консультационного характера: подготовка документов по сделке, оценка недвижимости, обеспечение юридической чистоты сделки, поиск, обработка, и предоставление информации об объектах, рынке, его конъюнктуре. Тем не менее, основной сутью риэлтерской деятельности остается посредничество, т.е. взаимоотношения с клиентом и представление его интересов. Каждая из форм взаимоотношений отличается от других двумя обстоятельствами:

ѕ Во-первых, от чьего имени действует риэлтерская фирма;

ѕ Во-вторых, каким видом договора на оказание услуг будут регулироваться эти взаимоотношения.

Договор поручения и его основные особенности (ст. 971 ГК)

Договором поручения считается соглашение, по которому поверенный обязуется совершить определенные юридические действия от имени и за счет доверителя.

Рис.1.1. Модель договора поручения

К основным особенностям договора поручения следует отнести:

a) Поверенный не становится стороной сделки, заключаемой для доверителя;

b) Права и обязанности по договору возникают у обеих сторон (взаимность договора);

c) При утрате доверия любая из сторон может прекратить договор без ссылки на иные обстоятельства (фидуциарность договора);

d) Договор должен заключаться в письменной форме (основанность на взаимном доверии);

e) Поверенный действует в качестве коммерческого представителя, если договоры заключаются в сфере предпринимательской деятельности;

f) Поскольку совершение сделок на рынке недвижимости требует нотариальной формы, поверенный обязан иметь нотариально удостоверенную доверенность.

Агентским договором считается соглашение, по которому агент обязуется по поручению принципала совершать юридические и иные действия либо от имени и за счет принципала, либо от своего имени за счет принципала. Основные особенности агентского договора:

1. В зависимости от специфики исполнения поручения (от чьего имени выступает) агент может являться или не являться стороной сделки;

2. Агент не вправе выходить за пределы правоспособности принципала;

3. Предметом агентского договора являются как юридические, так и фактические действия (поиск клиентов, оформление документов, организация услуг);

4. Агентский договор должен носить срочный и возмездный характер;

5. В целях регулирования конкуренции агентский договор может предусматривать обязательство незаключения подобных договоров с другими агентами на определенной территории, указанной в договоре (частичное ограничение правоспособности сторон);

6. В договоре могут быть предусмотрены субагентские отношения, если это диктуется интересами принципала.

Договором комиссии считается соглашение, по которому комиссионер по поручению комитента обязуется совершить сделку (или несколько) от своего имени, но за счет комитента. Особенности договора комиссии:

1. Предметом договора комиссии являются только сделки (в отличие от любых юридических действий в агентском договоре и договоре поручения);

2. Договор комиссии является взаимным и возмездным;

3. В процессе исполнения договора комиссионер вправе заключать договор субкомиссии;

4. Комиссионер отвечает за действительность совершенной сделки, но не за ее исполнимость.

Учитывая специфику взаимоотношений с клиентами в лице доверителей, принципалов или комитентов, укажем, что договор агентирования охватывает наиболее широкий спектр действий (юридических и фактических), поэтому большинство риэлтерских фирм квалифицируются как агентства недвижимости. Если риэлтерская деятельность связана с выполнением услуг по поиску контрагентов будущей сделки, изучению рынка или его отдельных сегментов, ценовой ситуации, то в этом случае она приобретает черты брокерской деятельности, т.е. функций, связанных только с организацией коммерческих контактов и информацией, сопровождающих их. Когда торговля недвижимостью перемещается в сферу фондового рынка, а в основе ценных бумаг (жилищные сертификаты, фьючерсные контракты), обращающихся на нем, лежат активы недвижимости, то деятельность риэлтора видоизменяется в дилерскую деятельность, т.е. функций, связанных с куплей-продажей ценных бумаг и иных действий на фондовом рынке.