Процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета МУП "Возрождение"

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Рынок стимулирует предприятия к решительным действиям в овладении новыми методами хозяйствования, перестройке своей деятельности. В условиях рынка предприятие является главным независимым, объектом хозяйствования, экономическое пространство для которого практически ограничено, но всецело зависит от умения работать безубыточно.

Показатели финансовых результатов характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования. Важнейшими среди них являются показатели прибыли, которая в условиях рыночной экономики составляет основу экономического развития предприятия. Рост прибыли создает финансовую базу для самофинансирования, расширенного воспроизводства, решения социальных и материальных потребностей трудовых коллективов. За счет прибыли выполняется также часть обязательств предприятия перед бюджетом, банком и другими предприятиями и организациями. Таким образом, показатели прибыли становятся важнейшими для оценки производственной и финансовой деятельности предприятий. Они характеризуют степень его деловой активности и финансового благополучия.

Основными стратегическими задачами финансовой политики предприятия являются:

- максимизация прибыли;

- оптимизация структуры капитала и обеспечение его финансовой устойчивости;

- создание эффективного механизма управления предприятием;

- использование рыночных механизмов привлечения финансовых средств.

Объектом исследования данной дипломной работы является процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета Муниципального унитарного предприятия «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района (далее МУП «Возрождение»).

Предмет исследования - оценка земельного участка по адресу Тюменская область, с. Иска, ул. Карла Маркса 8, общей площадью 3200 кв.м. Оценка рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, а для расчета размера арендной платы был использован доходный подход.

Цель исследования - частичное изучение и улучшение процесса формирования бюджета за счет оценки земельного участка сдаваемого в аренду.

Для этого необходимо выполнить следующие задачи:

изучить источники литературы в исследуемой области;

Формирование профессиональных умений и определенного опыта, необходимого для осуществления дальнейшей профессиональной деятельности;

провести анализ хозяйственной деятельности на предприятии;

провести оценку существующего объекта;

дать оценочную стоимость земельного участка;

выработать рекомендации по улучшению существующего в МУП «Возрождение» оценочного процесса;

Положения, выносимые автором научного исследования на защиту:

Оценка земельного участка сдаваемого в аренду, как один из объектов приносимый доход в организацию МУП «Возрождение».

Рекомендации по улучшению оценочного процесса в организации.

Для достижения цели исследования автором настоящей работы были использованы следующие материалы:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 255;

- Федеральный стандарт оценки - «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 254;

- СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки»;

- СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости»;

- СТО РОО 22-014-96 «Оценка производственных средств, машин и оборудования».

Методы исследования: анализ научной литературы; идентификация процесса; оценка земельного участка; построение блок-схемы процесса; составление регламента процесса.

Научная новизна: в МУП «Возрождении» в настоящий момент отсутствует система анализа процессов с помощью, которых организация смогла бы сократить свои расходы.

Теоретическая значимость: исследование методов оценки.

Практическая значимость: оценка земельного участка с помощью предлагаемых подходов, и выявление недостатков оптимизации процесса формирования бюджета за счет поступления денежных средств арендной платы с земельного участка находящего по адресу Тюменская область, с. Иска, ул. Карла Маркса 8.

1. Обзор литературы

1.1 Унитарное предприятие

Особенность унитарных предприятий заключается в отсутствии права собственности на имущество.

Унитарное предприятие - коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником этого имущества.

Унитарным государственное (муниципальное) предприятие считается еще и потому, что его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям), в том числе и между работниками предприятия.

Сущность унитарного предприятия

Унитарность - специфическая форма организации деятельности.

Унитарность характеризуется:

созданием юридического лица путем выделения собственником определенной имущественной массы, а не объединения собственности нескольких лиц;

сохранением права собственности на имущество за учредителем;

закреплением имущества за юридическим лицом на ограниченном вещном праве (хозяйственного ведения или оперативного управления);

неделимостью имущества;

отсутствием членства;

единоличными органами управления.

К основным причинам создания унитарных предприятий следует отнести:

необходимость использования имущества, приватизация которого запрещена;

осуществление деятельности по решению социальных задач, в том числе реализации определенных товаров и услуг по минимальным ценам и организации закупочных и товарных интервенций по товарам первой необходимости;

обеспечение отдельных дотируемых видов деятельности и ведение убыточных производств.

Цель деятельности унитарных предприятий - решение государственных задач на коммерческой основе.

Правила ст. 113-115, 294-297 ГК РФ регулируют только правовое положение предприятий и не затрагивают права и обязанности работников, как имеет место с участниками и членами хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов. Права и обязанности работников определяются, прежде всего, трудовым правом. Если унитарное предприятие с согласия собственника внесло вклад в хозяйственное общество, то получаемая прибыль не может распределяться между работниками предприятия, она становится имуществом этого предприятия в целом.

Имущество, выделяемое унитарному предприятию при его создании, находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Фирменное наименование унитарного предприятия должно содержать указание на собственника его имущества. В уставе должно быть четко указано, кому (Российской Федерации, какому конкретно субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления) принадлежит имущество унитарного предприятия на праве собственности. Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом и не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества. Органом унитарного предприятия выступает руководитель, который назначается собственником или уполномоченным собственником органом и им подотчетен.

Формы унитарных предприятий:

В соответствии с ГК РФ унитарные предприятия могут создаваться только в форме государственных и муниципальных предприятий, основанных:

на праве хозяйственного ведения (ГУПы и МУПы);

либо на праве оперативного управления - федеральные казенные предприятия (КУПы).

Унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК РФ), создаются по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Учредительным документом унитарного предприятия считается его устав, утверждаемый министерством, ведомством или другим федеральным органом, на который в соответствии с действующим законодательством возложена координация и регулирование деятельности в соответствующей отрасли (сфере управления). Устав государственного и муниципального предприятия должен содержать, кроме обычных сведений, необходимых для любого юридического лица, данные о предмете и целях его деятельности, а также о размере уставного фонда предприятия. Унитарное предприятие - единственная коммерческая организация, обладающая гражданскими правами и обязанностями, прямо связанными с той деятельностью, которая указана в уставе.

Размер уставного фонда государственного предприятия не должен быть менее суммы, равной 5000-кратному размеру минимальной оплаты труда в месяц, а муниципального - не менее 1000 МРОТ. Уставный фонд предприятия должен быть полностью оплачен собственником в течение трех месяцев с момента государственной регистрации.

Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.

Унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, - казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) образуются на базе имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Учредительным документом казенного предприятия является устав, утвержденный правительством Российской Федерации, субъектом РФ или органом местного самоуправления.

Собственник - учредитель вправе изъять:

излишнее имущество;

неиспользованное имущество;

используемое не по назначению имущество.

Казенное предприятие не вправе распоряжаться движимым и недвижимым имуществом без специального на то разрешения со стороны собственника.

Фирменное наименование предприятия, основанного на праве оперативного управления, должно содержать указание на то, что предприятие является казенным.

Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование несут субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества. Казенное предприятие может быть реорганизовано или ликвидировано по решению правительства РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления.

1.2 Имущество унитарного предприятия

Способы использования имущества унитарного предприятия:

хозяйственное ведение;

оперативное управление.

Имущество унитарного предприятия находится в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При хозяйственном ведении унитарное предприятие (ГУП, МУП) может распоряжаться имуществом, выпускаемой продукцией и доходами самостоятельно с учетом ограничений, установленных законом или иными правовыми актами. При оперативном управлении унитарное предприятие (казенное) вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, произведенной продукцией и доходом лишь с согласия собственника.

Собственник имущества решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Собственник может передать имущество унитарному предприятию как в виде вклада в уставный фонд, так и сверх определенного уставного фонда.

В казенном предприятии уставный фонд не образуется.

Унитарное предприятие не имеет права учреждать дочерние предприятия. Закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» устанавливает запрет для государственных и муниципальных предприятий, созданных на праве хозяйственного ведения, выступать учредителем другого унитарного предприятия путем передачи ему части своего имущества в хозяйственное ведение (дочернего предприятия). Необходимость запрета обусловлена недопущением вывода из-под контроля имущества предприятий путем создания дочерних предприятий.

Финансовые ресурсы унитарных предприятий имеют те же источники, что и другие коммерческие предприятия.

Источниками формирования имущества унитарного предприятия являются:

имущество, переданное предприятию по решению собственника в оплату уставного фонда;

иное имущество, переданное предприятию по решению собственника;

прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности;

заемные средства, в том числе кредиты банков и других кредитных организаций;

амортизационные отчисления;

капитальные вложения и дотации из бюджета;

дивиденды (доходы), поступающие от хозяйственных обществ и товариществ, в уставных капиталах которых участвует предприятие;

добровольные взносы и пожертвования организаций, предприятий, учреждений и граждан;

иные источники, не противоречащие законодательству РФ, в том числе доходы от сдачи в аренду имущества.

Унитарное предприятие имеет право распоряжаться активной частью основных средств: имеет право продавать другим предприятиям, организациям и учреждениям принадлежащие ему оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности с целью получения выручки от продажи активов.

Унитарное предприятие не может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом. Продажа недвижимого имущества, которое находится у унитарного предприятия, осуществляется только с согласия собственника этого имущества.

Согласование сделок предприятия с имуществом, стоимость которого, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. руб., осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом на основании решения правительства Российской Федерации или решения, принимаемого по его поручению заместителем председателя правительства Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» сделки по продаже федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляются путем продажи имущества на аукционе. Его организатором выступает предприятие или лицо, действующее на основании договора с предприятием.

Согласование сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за предприятием в хозяйственном ведении находящегося на территории Российской Федерации федерального недвижимого имущества (за исключением передачи его в аренду) осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Согласно п. 5 указанного постановления средства, полученные от продажи имущества (за вычетом связанных с его продажей затрат предприятия, которые определяют исходя из фактических затрат и не могут превышать 3% цены продажи имущества и его балансовой стоимости), подлежат перечислению в федеральный бюджет в течение 25 дней с даты оплаты имущества.

1.3 Программы деятельности унитарных предприятий

Взаимоотношение государственного унитарного предприятия с собственником регламентируется постановлением Правительства.

Особенности финансов унитарных предприятий

Особенности финансов унитарных предприятий заключаются в способах формирования источников финансовых ресурсов.

Финансы унитарных предприятий заметно отличаются от финансов организаций и, прежде всего, финансов акционерных обществ. Эти отличия состоят в формировании уставного капитала, образовании и использовании прибыли, привлечении бюджетных источников финансирования и заемного капитала.

Уставный капитал унитарных предприятий образуется за счет закрепленных за унитарным предприятием основных и оборотных активов, его размер отражается в балансе предприятия на дату утверждения устава. Размер уставного фонда муниципального унитарного предприятия должен составлять не менее 1000 МРОТ, установленных федеральным законом на дату государственной регистрации муниципального предприятия, а государственного унитарного предприятия - не менее 5000 МРОТ. Уставный фонд в унитарном предприятии выполняет те же функции, что и уставный капитал в других коммерческих организациях. Помимо того, что уставный фонд является материальной основой ведения унитарным предприятием хозяйственной деятельности, он выступает индикатором ее эффективности.

Если по окончании финансового года стоимость чистых активов муниципального предприятия окажется меньше установленного минимального размера уставного фонда на дату государственной регистрации такого предприятия и в течение трехмесячного срока стоимость чистых активов не будет восстановлена до размера минимального уставного фонда, собственник муниципального предприятия должен принять решение о его ликвидации.

Если же собственник в течение трех месяцев не принимает решение о восстановлении размера чистых активов до минимального размера уставного фонда, кредиторы вправе потребовать от такого муниципального предприятия прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков.

Важным источником формирования финансовых ресурсов унитарного предприятия является прибыль. Она формируется в таком же порядке, как в других коммерческих организациях. Однако Бюджетный кодекс РФ определяет прибыль унитарных предприятий как источник неналоговых доходов бюджета, Государственные и муниципальные унитарные предприятия ежегодно перечисляют в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в их распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Порядок, размеры и сроки платежей определяются правительством Российской Федерации, уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Часть прибыли унитарного предприятия за предыдущий год, подлежащая перечислению в федеральный бюджет в текущем году, определяется решением федерального органа исполнительной власти не позднее 1 мая на основании отчета о деятельности предприятия за прошедший год и утвержденной программы деятельности предприятия. При этом часть прибыли, подлежащая перечислению в федеральный бюджет, исчисляется путем уменьшения суммы чистой прибыли (нераспределенной прибыли) предприятия за прошедший год на сумму утвержденных в составе программы деятельности предприятия на текущий год расходов на реализацию мероприятий по его развитию, осуществляемых за счет чистой прибыли.

Порядок распределения прибыли в унитарном предприятии определяется его уставом. В соответствии с уставом прибыль после уплаты налогов отчисляется в фонд материального поощрения, фонд социальных мероприятий и другие стимулирующие фонды.

По решению собственника часть чистой прибыли, остающаяся в распоряжении предприятия, может быть направлена на увеличение его уставного фонда.

Оставшаяся после обязательных отчислений часть чистой прибыли используется предприятием на:

внедрение, освоение новой техники и технологии, мероприятия по охране окружающей среды и труда;

развитие и расширение финансово-хозяйственной деятельности предприятия, пополнение оборотных активов;

строительство, реконструкцию, обновление объектов основных средств;

проведение научно-исследовательских работ, изучение конъюнктуры рынка, потребительского спроса, маркетинг.

Особенностью финансов унитарных предприятий может быть использование ими целевых бюджетных источников финансирования. Ассигнования из федерального, регионального и местных бюджетов направляются, прежде всего, на осуществление отдельных программ и мероприятий социального характера.

Эти ассигнования предоставляются в форме дотаций, субвенций и субсидий.

Субсидии - это бюджетные средства, предоставляемые на условиях долевого финансирования расходов по выполнению программ и проектов, а также на развитие и осуществление уставной деятельности унитарных предприятий.

Субвенции (бюджетные средства, которые предоставляются на безвозмездной основе); разновидность субвенций - грант, который может быть предоставлен в собственность или пользование, как в виде денег, так и в виде имущества.

Государственные унитарные предприятия, в том числе и муниципальные, могут получать от государственного органа или органа местного самоуправления дотации на покрытие убытков. Данные средства не являются базой для налогообложения. Дотации - одна из форм государственной помощи в виде выделения из бюджета средств, направляемых на финансирование, как капитальных вложений, так и текущих расходов. К таким расходам могут относиться дополнительные расходы унитарного предприятия в связи с проведением конверсии, закупкой комбикормов, расходами на отопление жилищного фонда и теплиц и т. д.

Теперь обратимся к особенностям привлечения заемных средств унитарными предприятиями. В связи с тем, что унитарное предприятие не является собственником имущества, использование заемных средств в качестве источников финансовых ресурсов становится довольно проблематичным. Оно не может, например, в качестве обеспечения кредита без согласия собственника предоставлять в залог кредитным организациям недвижимое имущество. Особенность организационно-правовой формы унитарного предприятия ставит его в неравные условия с другими участниками делового оборота вследствие ограниченности источников финансовых ресурсов.

Учитывая это обстоятельство, унитарным предприятиям, испытывающим недостаток финансовых ресурсов, собственник может предоставить в пользование бюджетные кредиты на условиях возвратности и платности. Предоставление бюджетных кредитов унитарным предприятием осуществляется на основании ст. 6 Бюджетного кодекса РФ.

Источником погашения процентов по бюджетному кредиту является себестоимость.

Начисленные проценты по кредитам, используемым на инвестиции и конверсионные мероприятия, увеличивают балансовую стоимость инвестиций в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств». Бюджетный кредит может быть получен под поставку (товаров) для нужд собственника унитарного предприятия. В этих отношениях собственник унитарного предприятия выступает как заказчик и кредитор.

1.4 Организация финансовой службы (отдела) унитарного предприятия

Основное назначение финансового менеджмента - построение эффективной системы управления финансами, обеспечивающей достижение тактических и стратегических целей деятельности предприятия.

В соответствии с объемом и сложностью решаемых задач финансовая служба предприятия может быть представлена финансовым управлением (на крупных предприятиях), финансовым отделом (на средних предприятиях) либо финансовым директором или главным бухгалтером, который занимается не только вопросами бухгалтерского учета, но и финансовой стратегией (на малых предприятиях). Структура финансовой службы в МУП «Возрождение» включает, подразделения, указанные на рис. 1.

Рис. 1.1 - Организационная структура МУП «Возрождение»

Качество финансового управления в значительной мере определяется уровнем бухгалтерского и управленческого учета. Для того чтобы управление было эффективным, оно должно опираться на разнообразную и достоверную информацию о состоянии как внутренней, так и внешней среды, быстро реагировать на все происходящие в ней изменения. Учет должен строиться таким образом, чтобы оперативно сводить разрозненную финансовую информацию воедино, определять влияние отдельных факторов среды на общее финансовое положение, своевременно определять отклонения в плановых показателях от реальных. Сосредоточивая свое внимание на отклонениях, менеджеры могут управлять ими, т.е. заниматься именно теми показателями, которые больше всего нуждаются в улучшении.

Отдел бухгалтерии помимо своих прямых обязанностей, занимается анализом и оценкой финансового состояния предприятия, в том числе выполнения плановых заданий по прибыли и объемам реализации, ликвидности и рентабельности. В задачу этой службы также входит прогнозирование финансовых показателей, исходя из конъюнктуры рынка, деятельности предприятий-аналогов и предприятий-контрагентов. Специалисты данного отдела могут оценивать предполагаемые инвестиционные проекты.

Кроме того разрабатывают основные плановые документы: баланс доходов и расходов, бюджет движения денежных средств, плановый баланс активов и пассивов. Информационной основой планирования выступают данные аналитического и оперативного отделов, бухгалтерии, других экономических служб предприятия, а. также нормативные и инструктивные материалы.

В процессе организации финансовой деятельности используются следующие финансовые инструменты:

финансовые активы - денежные средства; контрактное право получать от другого предприятия денежные средства; контрактное право обмена с другими предприятиями финансовыми инструментами на взаимовыгодных условиях; договорное контрактное право уступки или переуступки прав требования;

финансовые обязательства - контрактные договорные обязательства по выплате денежных средств, предоставлению другого вида активов другому предприятию, обмену финансовыми инструментами с другими предприятиями на потенциально выгодных условиях.

2. Материалы и методы исследования

2.1 Материалы исследования

Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района, в дальнейшем именуемое «Предприятие», создано в соответствии с постановлением главы ОМО Нижнетавдинский район № 9 от 13.02.2002г., зарегистрировано распоряжением № 24р от 18.02.2002г.

Полное наименование Предприятия: Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района;

сокращенное наименование Предприятия: МУП «Возрождение».

Предприятие является коммерческой организацией.

Предприятие находится в ведомственном подчинении администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Функции учредителя осуществляет администрация Нижнетавдинского муниципального района.

Полномочия собственника имущества Предприятия осуществляется администрацией Нижнетавдинского муниципального района.

Предприятие является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, круглую печать со своим наименованием, штамп, бланки, фирменное наименование.

Предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Предприятие не несет ответственности по обязательствам администрации Нижнетавдинского муниципального района, администрация Нижнетавдинского муниципального района не несет ответственности по обязательствам Предприятия, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предприятие от своего имени приобретает имущественные и личные не имущественные права и несет обязанности, выступает истцом и ответчиком в судах в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Место нахождения Предприятия: с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова 5;

Почтовый адрес: 626020 Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова 5.

Предприятие создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результатах его деятельности и получения прибыли.

Для достижения целей

Предприятие осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке следующие виды деятельности (предмет деятельности предприятия):

добыча и заготовка местного сырья для производства стройматериалов, производство стройматериалов, включая производство керамического кирпича;

заготовка леса, переработка леса, производство стройматериалов из леса, производство деревянных конструкций и изделий;

выполнение строительно-монтажных и наладочных работ, включая: земляные работы, возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений, работы по отделке и защите конструкций; работы по благоустройству территории;

строительство, реконструкция, ремонт, содержание автомобильных дорог и содержание сооружений;

эксплуатация объектов газового хозяйства;

торгово-закупочная, в том числе фирменная розничная и оптовая торговля с использованием аукционов;

производство и реализация товаров народного потребления;

предоставление бытовых услуг;

добыча пресных подземных вод;

производство хлебобулочных и макаронных изделий;

строительство производственных и жилых зданий;

маркетинг, купля - продажа оборудования, товаров, материалов, технологий движимого и недвижимого имущества;

осуществление перевоза хозяйственных, технологических и опасных грузов на территории РФ и СНГ;

приобретать, использовать, реализовать ГСМ;

ремонт и обслуживания автотранспорта;

геодезическая и картографическая деятельность;

организация мероприятий по охране окружающей среды и соблюдения правил охоты, рыбной ловли, сбора дикорастущих растений, плодов, ягод;

проектирование зданий и сооружений (ПСД);

строительные и ремонтные работы;

добыча и реализация общераспространенных полезных ископаемых.

Предприятие не вправе осуществлять виды деятельности, не предусмотренные настоящим Уставом, кроме деятельности, направленной на создание объектов социально-культурного назначения и строительство жилья в целях обеспечения потребностей работников Предприятия.

Имущество Предприятия находится в собственности Нижнетавдинского муниципального района, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками Предприятия, принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения и отражается на его балансе.

Право хозяйственного ведения в отношении имущества ОМО Нижнетавдинский район возникает у Предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственности.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в ведении Предприятия, а также имущества, приобретенное им за счет полученной прибыли, являются собственностью Нижнетавдинского муниципального района и поступают в хозяйственное ведение Предприятия.

На момент утверждения настоящего Устава чистые активы Предприятия составляют 145000. Размер уставного фонда Предприятия 100 000 руб.

Источниками формирования имущества Предприятия являются:

имущество, переданное Предприятию администрацией Нижнетавдинского муниципального района;

часть доходов полученных в результате хозяйственной деятельности;

заемные средства, в том числе кредиты банков и других кредитных организация;

амортизационные отчисления;

капитальные вложения;

дивиденды (доходы), поступающие от хозяйственных обществ и товариществ, в уставных капиталах которых участвует Предприятие;

добровольные взносы (пожертвования) организаций и граждан;

иные источники, не противоречащие законодательству Российской Федерации и Тюменской области.

Предприятие не имеет права продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Предприятие не имеет права приобретать и отчуждать доли (акции, паи) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ, товариществ и организаций иных организационно-правовых форм, осуществляющих деятельность на рынке финансовых услуг, без согласия администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Остальным имуществом, принадлежащим Предприятию, оно распоряжается самостоятельно, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

Предприятие не вправе без согласия администрации Нижнетавдинского муниципального района заключать договоры простого товарищества.

Предприятие не вправе совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, иными обременениями, уступкой требований, переводом долга.

Предприятие возглавляет руководитель (генеральный директор), назначаемый на эту должность главой Нижнетавдинского муниципального района.

Права и обязанности руководителя, а также основания для расторжения трудовых отношений с ним регламентируется трудовым договором, заключаемым с генеральным директором.

Руководитель, по согласованию с главой Нижнетавдинского муниципального района принимает на работу главного бухгалтера Предприятия, заключает с ним, изменяет и прекращает трудовой договор.

Предприятие основанием своей деятельности считает распоряжение главы Муниципального Нижнетавдинского района Ахтариева З.З.

На основании письменных распоряжений проведена оценка земельного участка принадлежащего МУП « Возрождению» и сдаваемый в аренду ООО «УСК». Так как, цену арендной платы по ранее использованной методике было запрещено использовать. В следствии, было необходимо провести оценку, для установлении арендной цены.

2.2 Основные правила бухгалтерского учета, действующие в течение отчетного года

При осуществлении бухгалтерского учета использовать План счетов, утвержденный приказом Минфина России от 31.10.2000г. № 94 Н в редакции последующих изменений и дополнений. При этом применять рабочий план счетов организации.

Аналитический и синтетический учет по различным направлениям учета ведется сочетая как документальную (бумажный носитель) так и компьютерную форму с использованием программы 1 С Бухгалтерия.

Создание первичных учетных документов производится с использованием компьютерной техники и программного обеспечения.

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций ведется в рублях и копейках.

Для ведения текущего бухгалтерского учета хозяйственных операций используется журнально-ордерная форма счетоводства.

Для оформления хозяйственных операций и принятия их к бухгалтерскому учету использовать унифицированные формы первичных учетных документов, содержащихся в альбомах унифицированных (типовых) форм первичных учетных документов, установленных Постановлениями Госкомстата России.

Организация вправе разрабатывать документы, форма которых не предусмотрена альбомами унифицированных форм, самостоятельно и должны содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование документа;

б) дата составления документа;

в) наименование организации, от имени которой составлен документ;

г) содержание хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

е) наименование должностных лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции;

ж) личные подписи указанных лиц с расшифровкой фамилии.

По мере необходимости для решения задач внутрипроизводственного контроля можно привлекать стороннего независимого аудитора на договорной основе.

Предприятие вправе создать резервы предстоящих расходов и платежей на оплату отпусков рабочим, включая материальную помощь, отчисления в фонды ЕСН, пенсионный фонд 0,3 %, НС в размере 10 % от фонда оплаты труда.

2.3 Методы исследования

При изучении вопроса дипломной работы были использованы следующие методы исследования:

Методология процесса оценки

Постановка технического задания на оценку

Процесс оценки, объем и этапы исследования

Определение рыночной стоимости и подходов к оценке.

Описание объекта оценки

Анализ среды местоположения объекта.

Анализ рынка земельных участков

Анализ наиболее эффективного использования

Методология процесса оценки.

Основные термины и определения, а также принципы и концепция оценки.

Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические трактовки не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понимание вопроса.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Оценщики - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации.

Принципы оценки - колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например, технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что может повлечь за собой значительные изменения цен. К оценке применимы многие хорошо известные принципы. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие.

Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и продуктивность рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта оценки выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Данный метод исследования заключается в изучении научной литературы, ответа на поставленный цели и задачи научной работы. Рассмотрение и анализ различных точек зрения из различных источников научной литературы.

Постановка технического задания на оценку.

Основные положения Технического задания на оценку, согласованные Заказчиком и Оценщиком, состояли в следующем:

Заказчик и собственник имущества:	Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района Адрес: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова, д. 5 ИНН 7219007793.
Объект оценки:	Земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, с. Иска, ул.Карла Маркса,8.
Дата оценки:	12 марта 2012 года
Цель оценки:	Дать оценку рыночной стоимости и арендной платы объекта
Функция оценки:	Консультация Заказчика о рыночной стоимости и арендной платы объекта оценки для проведения аукциона.
Допущения и ограничения:	Основные предпосылки, предположения, допущения и ограничивающие условия приведены в разделе 2.2. настоящего Отчета.
Правовые основания оценки:	Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Стандарты оценки:	«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации, 6 июля 2001 года №519. Федеральный стандарт оценки №256 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки №255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), Федеральный стандарт оценки №254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

Основные предпосылки, предположения, допущения и ограничивающие условия.

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного Отчета.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме. Использование отдельных положений, замечаний, анализов и выводов вне контекста всего Отчета является некорректным, и может привести к искажению результатов исследования.

Результаты и содержание Отчета достоверны и применимы только для указанной в Техническом задании цели и функции оценки. Оценщик не несет ответственности за обстоятельства, возникшие в связи с использованием результатов оценки для иных целей или в иных функциях.

Содержание Отчета является конфиденциальным для Заказчика и его профессиональных консультантов в части их касающейся. Ответственность или обязательства оценщика перед третьей стороной исключены.

Содержание Отчета является конфиденциальным для Оценщика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с Заказчиком. Оценщиком не принимается ответственность за наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно или связано со значительными материальными затратами, и должно являться предметом специальной технической экспертизы.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и тому подобные материалы) по объектам оценки. Все подобные материалы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Специальные исследования экологической ситуации Техническим заданием на оценку не предусмотрены.

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих лиц, за исключением оговоренных в Отчете.

Мнение Оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

Отчет содержит мнение Оценщика относительно стоимости объекта для указанных в Техническом задании цели и функции оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной оценщиком и указанной в Отчете стоимости.

2.4 Процесс оценки, объем и этапы исследования

В процессе оценки объекта следовало определить его рыночную стоимость. Данный документ является развернутым повествовательным заключением об оценке с применением существующих общепризнанных методов оценки.

Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства от 06 июля 2001 № 519;

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 255;

- Федеральный стандарт оценки - «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 254;

- СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки»;

- СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости»;

- СТО РОО 22-014-96 «Оценка производственных средств, машин и оборудования».

В процессе работы были собраны необходимые данные. Был проведен анализ необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя соответствующие подходы. При этом оценка стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Обсуждения с заказчиком условий для оценки: на этом этапе Оценщик идентифицировала реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана эффективная (действительная) дата оценки.

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

на этом этапе были выявлены и измерены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществлял сбор и обработку право устанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе исследовала отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. В данном отчете для оценки рыночной стоимости объекта был использован сравнительный подход. Затратный подход неприменим для оценки земли поскольку он отражает затраты на создание чего либо. Земельный участок же не создается - он постоянен. Доходный подход не применим, поскольку пока нет практики сдачи в аренду подобных участков. А техника остатка в доходном подходе применяется только при наличии на участках строений. У нас же оцениваются чистые участки, без построек. Для расчета размера арендной платы был использован доходный подход. Затратный подход в этом случае не примени по определению, а сравнительный подход не применяется в виду отсутствия рынка аренды земельных участков в районе.

Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, заказчику.

Определение рыночной стоимости и подходов к оценке.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

2.5 Описание объекта оценки

Для обоснованности процедур оценки нами приводится полное и, по возможности, детальное описание объекта оценки. Данное описание служит целям наиболее полной и адекватной идентификации объекта оценки, без чего невозможна правильная и корректная оценка.

Детальное описание объекта оценки сделано Оценщиком, на основании представленных Заказчиком документов, перечень которых приведен ниже:

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Иска, ул.Карла Маркса,8 от 07 февраля 2007 г. Кадастровый план земельного участка №12/07- 0813 от19.04.2007 г. Также Оценщиком был проведен визуальный осмотр объекта в сопровождении Заказчика.

Общее описание объектов оценки.

Общая характеристика:	Земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область Нижнетавдинский район, с.Иска, ул.Карла Маркса,8
Кадастровая выписка:	-
Кадастровый номер:	72:12:06 04 001:0009
Форма участка:	Прямоугольная
Общая площадь м2:	32000
Категория земель:	Земли населенных пунктов
Целевое назначение:	Под производственную зону предприятия
Кадастровая стоимость, руб/м2:	194,28
Кадастровая стоимость, участка, руб:	6 216 960

2.6 Анализ среды местоположения объекта

Краткая характеристика Нижнетавдинского района.

Нижнетавдинский район образован 10 декабря 1923 года в составе Тюменского округа Уральской области пятью волостями: Антроповской, Велижанской, Еланской, Понизовской, Тавдинской, с центром с. Тавдинское. С 17 января 1934 года район включен в состав Обско-Иртышской области, 7 декабря 1934 года - Омской. 14 августа 1944 года вошел в состав Тюменской области. Нижнетавдинский район граничит на север с Тобольским районом, на юго-востоке с Тюменским районом, на востоке с Ярковским районом, а на западе со Свердловской областью.

Географическое положение

Район находится на юго-западе Тюменской области в подтаежной зоне. Площадь района составляет - 736 тыс.га, в том числе: земли сельскохозяйственного назначения - 378 тыс. га; земли поселений - 7,5 тыс.га; земли под объектами промышленности, транспорта, связи (и т.д.) - 2,8 тыс.га; - земли особо охраняемых территорий и объектов (природно-охранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко -культурного назначения) -15га; земли лесного фонда - 275 тыс.га; земли водного фонда - 10 тыс.га; земли запаса - 62 тыс.га.