В современных условиях нестабильности экономики основной задачей для правительства государства является привлечение внебюджетных денежных средств в сферу жилищного строительство.

В настоящее время обеспечение населения жильем является важнейшей социальной проблемой. Одним из главных направлений ее решения является ипотечное кредитование. Это обуславливает актуальность выпускной квалификационной работы.

Одной из первоочередных потребностей для каждой семьи является приобретение собственного жилья, в этой проблеме заключается актуальность ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование выступает основным способом обеспечения платежеспособного спроса на жилье. Основными привлекательными сторонами ипотеки являются:

- короткий срок вселиться в новую квартиру;

- стать собственником квартиры;

- регистрация членов своей семьи;

- оплата в течение нескольких последующих лет, никак не опасаясь за увеличение стоимости недвижимости.

Откладывая деньги на жилье, накопления подвергаются инфляционным и иным рискам. Надежность и безопасность приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита заключается в том, что квартира проходит тщательную юридическую проверку банком, страховой компанией и полностью оформляется в собственность заемщика при получении кредита. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Зарубежный опыт демонстрирует, что благодаря ипотеке возможно задействовать денежные ресурсы, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам. Ипотечное кредитование является механизмом, обеспечивающий взаимосвязь между финансовыми средствами населения, банками и предприятиями строительной индустрии, ориентируя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Цель данной выпускной квалификационной работы является - изучить проблемы развития ипотечного кредитования в России.

Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд основных задач:

1. Рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;

2. Провести анализ рынка ипотечного кредитования в России;

3. Выявить основные проблемы развития ипотечного кредитования;

4. Найти пути решения проблем развития ипотечного кредитования.

Цель и задачи написания работы определили ее структуру, которая состоит

из введения, трех глав и заключения. Во введении определены актуальность, объект, предмет, цель и задачи исследования. Первая глава раскрывает теоретические основы ипотечного кредитования. Во второй главе проведен анализ проблем ипотечного кредитования, был анализирован рынок ипотечного кредитования с 2008 по 2016 гг, произведен корреляционной анализ, для выявления факторов, имеющих высокую степень влияния на объем выдачи ипотечных кредитов, выявлены основные проблемы развития ипотечного кредитования в России. В третьей главе представлены пути решения проблем развития ипотечного кредитования. В заключении сделаны основные выводы по результатам исследования.

Объектом анализа является система ипотечного кредитования в России.

Предметом исследования является проблемы развития ипотечного кредитования в России.

Анализ рынка ипотечного кредитования основан на официальных данных сайта «Русипотека». В качестве источников написания работы послужили специализированные учебные пособия и материалы периодической печати.

При анализе проблем развития ипотечного кредитования в России использовался корреляционный анализ зависимости объемов ипотечных кредитов от факторов макроэкономического развития.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования в России

Ипотека в России начала развиваться после принятия федеральных законов "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. и "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. За первый год действия программы было выдано 150 ипотечных сертификатов, первоначально жилищные ипотечные кредиты выдавались только в валюте по ставке в 10% годовых. [1]

Ипотечное кредитование - важный и неотъемлемый элемент рыночной экономики, так как показывает закономерности развития мирового банковского хозяйства и является приоритетным инструментом развития бизнеса в целом. Исходя из мировой практики, благодаря ипотеке возрождается промышленность, улучшаются банковские системы, уменьшается безработица, а также способствует выходу из инвестиционного кризиса. Значительную роль в развитии банковской системы страны играет ипотека, так как является важнейшим инструментом, который обеспечивает возвратность кредита. В рамках системы ипотечного кредитования действует ипотечный кредитный институт, который является относительно устойчивым и рентабельным субъектом экономической деятельности.

Ипотечное кредитование являясь относительно недавним явлением в России в последнее время приобретает высокую популярность. Ипотечное кредитование - важный фактор, стимулирующий экономическое развитие, а также современный финансовый метод, благодаря которому при эффективном использовании происходит увеличение поступлений инвестиций в экономику России.

Рассмотрим в чем заключается сущность ипотечного кредитования. Выделяются деньги заемщику на покупку недвижимости по договору кредита, который заключается между заемщиком и банком. он обязан, предоставленному банку кредит, выплачивать ежемесячный возврат заемных средств и проценты. Недвижимость, которая приобретена за счет ипотечного кредита, будет находиться в залоге у банка до полного погашения ипотечного кредита заемщиком. Банк может продать квартиру и вернуть себе деньги, если изменится финансовое положение у заемщика, и он не сможет выполнять кредитные обязательства перед банком. [5]

По подсчетам специалистов, каждый рубль, вложенный в строительство жилья, дает 2,5-3 рубля прироста ВВП. Именно поэтому развитие ипотечного кредитования может стать катализатором экономического роста, создания новых производств и рабочих мест. Оно также способствует капитализации излишков долгосрочных финансовых ресурсов, расширяет доходную часть бюджета и позволяет преодолеть инфляцию. [11]

Ипотечный кредит - это долгосрочная ссуда, которая выдается коммерческими или специализированными банками, либо кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Рассмотрим основные экономически функции ипотечного кредитования:

- ипотечное кредитование является финансовым механизмом

привлечения инвестиций в строительную сферу;

- дает обеспечение благоприятных услови1 для гарантированного

возврата заемных средств;

- стимулирует обращение и перераспределение недвижимого имущества,

если иные способы, такие как прямая купля-продажа и другие экономически затруднены из-за массовой недостаточности платежеспособности граждан.

Важное место при ипотечном кредитовании занимают объекты недвижимости. При ипотечном кредитовании долгосрочный кредит предоставляется заемщику на строительство или приобретение в собственность предмета ипотеки, которая одновременно и является ипотекой по данному кредиту (залогом). [8]

Объекты ипотечного кредитования тесно взаимосвязаны с субъектами ипотечных отношений. Субъектами считаются лица (участники), которые действуют в системе ипотечного кредитования, на основе законодательно установленных норм и принципов предоставления и обслуживания ипотечного кредита. [4]

Субъектами ипотечного кредита являются:

- кредиторы (банки, ипотечные компании);

- заемщик (физические или юридические лица, которые имеют намеренье

приобрести объект недвижимости).

Основные признаки ипотечного кредитования:

- длительные сроки кредитов (10Ї15, в некоторых странах до 30 лет);

- целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за

счет кредитных средств;

- обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья. [14]

Рассмотрим основные принципы ипотечного кредитования:

1. Принцип возвратности - означает, что заемщик обязательно погасит всю сумму основного долга кредитору. Данный принцип определяется как постепенное погашение кредита с помощью перечисления денежных средств на счет кредитной организации или внесения денежных средств в кассу банка.

2. Принцип платности - означает, что заемщик обязан оплачивать кредитору за пользование его денежными средствами и обозначает их цену в форме ссудного процента или ставки, определяющей доступность и возмездность кредитных (денежных) ресурсов. Данный принцип ипотечного кредитования стимулирует заемщика более продуктивному использованию, а главное к его своевременному возвращению.

3. Принцип обеспеченности - данный принцип означает, что кредит предоставляется заемщику только под залог недвижимого имущества. Предметом ипотеки становится залог недвижимого имущества. Принцип обеспеченности обозначает необходимость обеспечения защиты имущественных интересов кредитора при возможном нарушении заемщиком принятых на себя обязательств. Удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости предмета ипотеки и не зависит от финансового положения должника. Предметом ипотеки могут выступать как приобретенные квартира или жилой дом, так и строящиеся квартира в многоквартирном жилом доме или жилой дом.

4. Принцип срочности - означает, что заемщик должен вернуть кредит в заранее установленный срок, который прописан в кредитном договоре. Кредит подлежит возврату частями, если устанавливаются сроки возврата кредита, для каждой из которых устанавливается свой конкретный срок. Дата истечения срока кредита и дата возврата кредита или его последней части совпадают. Если заемщик не вернет кредитных средств в установленный срок, то кредитор может принять предусмотренные договором меры по ликвидации задолженности заемщика перед ним и приобретает право требовать компенсацию за незаконное пользование денежными средствами.

5. Принцип специальности - означает, что предметом ипотеки является конкретный объект недвижимости либо права на него. Данный принцип предусматривает возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме. В соответствии с этим принципом объект недвижимости должен быть точно описан и достоверно обозначен, должны быть определены доли совладельцев, сервитуты и т. п.

6. Принцип обязательности (принцип внесения) - означает, что сведения об ипотеке обязательно должны быть записаны (внесены) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП). Юридическое значение этого состоит в том, что вещные права на объект недвижимости возникают не иначе и не раньше, чем с момента такой записи, и только с этого момента ипотека становится действительной для третьих лиц. Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

7. Принцип гласности (публичности) - означает, то есть возможность ознакомиться с данными ЕГРП любого заинтересованного лица, которое, получив информацию о записях относительно интересующего его объекта недвижимости, может узнать не только его технические характеристики, но и права других лиц на эту недвижимость - права залога, аренды, сервитута и т. д. Данный принцип выражен в ст. 26 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

8. Принцип достоверности - означает, что записи в ЕГРП предполагаются как достоверные, т. е. в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных. Этот принцип обеспечивается особой строгостью ведения реестров и ипотечных книг.

9. Принцип приоритета - означает, что есть приоритет предыдущей ипотеки над последующей и означает преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ЕГРП. В соответствии с этим принципом кредитор, заключивший самый ранний по времени договор, обеспеченный ипотекой, имеет преимущественное право в удовлетворении своих денежных требований перед последующим кредитором. Данный принцип сформулирован в п. 1 ст. 43 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следующим образом: «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки».

10. Принцип бесповоротности - означает, что направлен на обеспечение стабильности и состоит в том, что ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре. Согласно данному принципу запись об ипотеке сохраняет силу в случае ее оспаривания и может быть опровергнута только судом.

11. Принцип дифференцированности - означает, что индивидуальный подход со стороны кредитора - банка или иной кредитной организации - к различным потенциальным категориям заемщиков по ипотечным кредитам. Этот принцип соблюдается при разработке кредитной организацией собственной методики анализа кредитоспособности заемщика.

12. Принцип целевого назначения - означает, что кредит выдается заемщику на конкретную цель, в приведенном примере - на строительство четко определенного объекта жилой недвижимости. Данный принцип выражает необходимость целевого использования средств, полученных от кредитора. Следует отметить, что большинство ипотечных кредитов являются целевыми и выдаются на приобретение либо строительство объекта недвижимости, который, как правило, и становится предметом ипотеки. На первый взгляд, установление в договоре целевого характера использования денежных (кредитных) средств может рассматриваться как определенная форма ограничения прав заемщика. В связи с этим подчеркивается, что обязательный характер целевого использования средств, полученных в рамках кредитного договора, может быть установлен только на основе взаимного соглашения сторон. При этом необходимо обратиться к содержанию ст. 22 ГК РФ, в которой установлено, что полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Согласно указанным принципам при ипотечном кредитовании кредитор «верит» не личности заемщика, а специально обособленному объекту недвижимости (правам на объект недвижимости) - предмету ипотеки, из стоимости которого в случае неисполнения заемщиком своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои законные требования вне зависимости от финансового положения должника. Это верно даже в тех случаях, когда предмет ипотеки переходит к другому лицу. [6]

Таким образом, ипотека благодаря наличию указанных принципов лучше гарантирует надлежащее исполнение обязательств заемщиком, чем любые другие предусмотренные действующим законодательством способы.

Ипотечное кредитование можно разделить на следующие группы по следующим признакам:

1) объект недвижимости:

а) земельный участок;

б) предприятие, здание, сооружение и иные недвижимые имущества, используемые в предпринимательской деятельности;

в) жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат;

г) дача, садовый дом, гараж и другие строения потребительского назначения;

д) воздушное или морское судно, космический объект; объект незавершенного строительства;

2) цель кредитования:

а) цель приобрести готовое жилье в многоквартирном доме или отдельном доме на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства;

б) приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

3) вид кредитора:

а) банковский;

б) небанковский;

4) вид заемщика как субъект кредитования:

а) на кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

б) на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

в) по степени аффилированности заемщиков. Кредиты могут предоставляться сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;

5) способ рефинансирования. Различные кредитные институты занимаются ипотечным кредитованием. Отличительной особенностью которых является именно способ рефинансирования выдаваемых кредитов.

Ипотечный рынок - это взаимосвязанная система, которая состоит из трех основных элементов рынка:

- Первичный ипотечных рынок, то есть рынок ипотечных кредитов. Данный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми возникают обязательства в силу заключенного ипотечного кредитования. Участниками первичного рынка являются граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

- Вторичный ипотечный рынок, то есть рынок ипотечных ценных бумаг. На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам. Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.

- Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.

Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. [16]

При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:

- между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;

- между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;

- заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

На современном этапе в мировой практике используются две основные модели ипотечного кредитования: одноуровневая и двухуровневая.

При одноуровневой модели ипотечного кредитования функции кредитора, и функции инвестора выполняет один субъект - банк, который и выдает ипотечный займ, помимо этого, выпускает и реализовывает ряд ценных бумаг. В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

- между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

- между заемщиком страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

- между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Рефинансирование кредитов происходит двумя путями:

- во-первых, за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на основе

пулов закладных, которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ (в частности, ипотечные облигации) на фондовом рынке различным инвесторам;

- во-вторых, за счет продажи закладных, организованных или не

организованных в пулы и выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки:

- по выдаче кредитов (займов);

- залогу недвижимого имущества;

- по обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения заемщиком его обязательств;

- по страхованию предмета залога.

Для вторичного рынка ипотечного кредитования при одноуровневой системе это будут выпуск эмиссионных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

Основными достоинствами одноуровневой модели служат:

- легкая интегрируемость в национальное российское законодательство;

- дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с

двухуровневой моделью;

- отсутствие необходимости страховать кредитно-финансовые риски,

прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствие затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателей.

При данной модели в России, с учетом действующего законодательства, предполагается наличие обязательных участников:

- ипотечные банки или иные ипотечные кредитные организации;

- страховые компании, осуществляющие страхование заложенного

имущества;

- компании по работе с недвижимостью.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

Данная модель функционирует за счет специальных институтов - агентств (фондов) ипотечного кредитования, которые специализируются на приобретении прав по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, и дальнейшей их реализации: переуступка на вторичном рынке инвесторам, формирование ипотечных кредитных пулов и их продажа (продажа прав участия в них) вторичным инвесторам, выпуск ипотечных ценных бумаг и другие способы.[7]

На первоначальном этапе развития института ипотеки в Российской Федерации Правительство РФ сделало ставку на построение двухуровневой модели ипотечного кредитования.

Двухуровневый характер имеет и современная система ипотечного кредитования в России:

- на первом уровне: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию

(АИЖК);

- на втором уровне: Банки и иные кредитные организации, осуществляющие

ипотечную деятельность.

Кредитная организация, занимающаяся ипотечным кредитованием, может обратиться в АИЖК с просьбой о рефинансировании сформированного ею пула кредитов, обеспеченных ипотекой. АИЖК выкупает закладные, если условия выдачи и обслуживания кредитов соответствуют его требованиям, и выпускает на их основе облигации, по которым государство гарантирует платежи и доходность.

На сегодняшний день единая российская модель ипотечного кредитования еще не сформирована, банки используют и одноуровневую, и двухуровневую модель.

1.2 Инструменты ипотечного кредитования

1.3 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования России

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

В части, касающейся отношений, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, кодекс установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой; положения о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др. принятие Гражданского кодекса РФ, в котором имеются основные нормы, касающиеся получения и обеспечения кредита, создало правовую среду, благоприятствующую всем видам предпринимательской деятельности. Кроме того, Гражданским кодексом было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных Федеральных законов по регулированию вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также особенностей ипотеки (залога недвижимости).

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

- вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

- государственной регистрации подлежат право собственности на недвижимое имущество; сделки с недвижимостью; ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

- создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вторым немаловажным законом стал принятый в 1998 году Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Закон значительно расширяет возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита:

- в законе подробно регламентированы обязанности залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц и т.п.)

- в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрены последствия для различных случаев, возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и др.) и обременения правами третьих лиц;

- изменен порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором, допускается его продаже не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Согласно Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору ипотеки одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя за изъятиями, установленными законом.

Раньше Законом было установлено, что договор об ипотеке должен нотариально удостоверяться и подлежать государственной регистрации, а несоблюдение этих правил влечет его недействительность.

На сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", который вступил в силу с 01.01.2005.

Закон предусматривает также возможность обращения закладных, т.е. ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводит в гражданский и коммерческий оборот новый вид ценных бумаг - закладные. Более того, в Распоряжении Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 26 февраля 1999 г. № 195-р установлено, что закладные могут использоваться в качестве базового актива с целью выпуска их собственником или доверительным управляющим иных ценных бумаг в порядке и на условиях, которые устанавливались Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг, хотя в Федеральном законе от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" не устанавливается порядок обращения закладных. [3]

В настоящее время закладные сложно рассматривать как широко распространенные ценные бумаги, поскольку закладные не являются эмиссионными ценными бумагами и инвестор при приобретении закладной вынужден в каждом случае изучать конкретные условия обязательства и его обеспечение.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Различные аспекты жилищных отношений, основные начала жилищного законодательства, действие жилищного законодательства во времени, объекты жилищных прав, право собственности и т.д. регулирует Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 "Жилищный кодекс Российской Федерации". [2]

Федеральный закон №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятый 21 июля 1997г., описывает все необходимые подробности, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, в том числе и по ипотеке. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

Федеральным законом "О кредитных историях" №218-ФЗ от 30 декабря 2004 года определяются понятие и состав кредитной истории, основания, порядок формирования, хранения и использования кредитных историй, регулируется связанная с этим деятельность бюро кредитных историй, устанавливаются особенности создания, ликвидации и реорганизации бюро кредитных историй, а также принципы их взаимодействия с источниками формирования кредитной истории, заемщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления и Банком России.

Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" устанавливает порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья до 2010. года, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилого помещения [15]. А также выполнения обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей", при рождении (усыновлении) ребенка.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование следует отнести Федеральный закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах". Этот закон разрабатывался на протяжении нескольких лет. Закон чрезвычайно важен для развития ипотечного кредитования в целом, т.к времена, когда развивалось льготное кредитование, наверное, уже постепенно уходят. Без внедрения эффективно работающих рыночных механизмов ипотека в масштабах всей страны работать не будет. С этой точки зрения, без привлечения рыночных капиталов, без привлечения накопленных средств, обращающихся в настоящее время на рынках капиталов, в реальный сектор, сектор строительства жилья, без налаживания инфраструктуры, развитие ипотечного кредитования в России в целом вряд ли возможно. С этой точки зрения вопрос инфраструктуры, вопрос функционирования рынка ценных бумаг в этом направлении имеет принципиальное значение. Конечно закон "Об эмиссионных ценных бумагах" имеет здесь первоначальное значение.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. № 28 одобрена "Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с изменениями от 08.05.2002 № 302), в которой определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий. В Концепции намечены конкретные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотечного жилищного кредитования на федеральном уровне, а также на уровне субъектов Российской Федерации. При этом были учтены практика создания и функционирования механизма ипотечного кредитования как в странах с развитой рыночной экономикой, так и в странах с переходной экономикой, а также опыт жилищного финансирования в регионах Российской Федерации.

В начале июля 2005 года Правительством России были приняты поправки в закон "Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах", которые сняли ограничения на выпуск ипотечных бумаг и усовершенствовали некоторые положения законах. В ряду внесенных поправок можно выделить следующее: ипотечное кредитование россия правовой

- исключение из закона положения о страховании заемщиком - физическим лицом жизни и здоровья;

- возможность эмиссии двух и более выпусков ипотечных облигаций на основе одного ипотечного покрытия, что позволит выпускать ипотечные ценные бумаги с различным уровнем риска и доходности для различных категорий инвесторов. Также предусмотрено право эмитента досрочно погасить облигации с ипотечным покрытием в случаях, предусмотренных решением о выпуске указанных облигаций;

- возможность включения в ипотечное покрытие требования о возврате основной суммы долга по кредитным договорам и договорам займа отдельно от требования по уплате процентов по этим же договорам;

- ограничение размера страховой суммы при страховании недвижимого имущества от риска утраты или повреждения размером требования о возврате суммы основного долга. [4]

30 декабря 2005 года был принят Закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", после принятия, которого возникло много споров и разногласий относительно норм его применения. В результате жестких требований к разрешительной документации на строительство, привлечению средств дольщиков, а также нормы о солидарной ответственности банков и застройщиков закон не заработал. В июле 2006 года в закон были введены следующие нововведения:

- разрешается привлекать денежные средства граждан в долевое строительство путем выпуска нового вида облигаций - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилья. При этом эмитент должен иметь в собственности или на праве аренды земельный участок и разрешение на строительство на этом участке многоквартирного дома;

- исключаются нормы, касающихся механизма солидарной ответственности застройщика и банка перед участниками долевого строительства, при сохранении прав банков и участников долевого строительства на удовлетворение своих требований;

- снижается размер неустойки, уплачиваемой застройщику в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства, до одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России. Такой же размер пени должен уплачивать застройщик участнику долевого строительства в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи ему объекта долевого строительства. При этом если участником долевого строительства является гражданин, то такая неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере;

- конкретизируется процедура расторжения договора участия в долевом строительстве и возврата денежных средств участнику долевого строительства, а также особенности рекламы и содержания проектной декларации. [6]

По данным анкетирования, проведенного Консалтинговой группой "БФИ" совместно с ассоциацией региональных банков России в конце 2008 года, где приняли участие 61 банк из всех семи федеральных округов, мнения банков по вопросу поправок в Закон "О долевом строительстве" были различными:

- 38,6 процентов опрошенных считали, что результатом принятия поправок будет умеренный рост объемов строительства, который не окажет серьезного влияния на ситуацию на жилищном рынке;

- 26,3 процента полагают, что поправки к закону не смогут решить проблему дефицита жилья;

- 29,8 процента - положительное влияние поправок видят только при долгосрочной перспективе;

- 5,3 процента считают, что поправки смогут оказать существенное влияние на положение дел в строительной отрасли.

В качестве первого шага в решении проблем ипотечного кредитования в России было выбрано изменение соответствующей нормативно-правовой базы. В результате в 2005 г. вступили в силу, помимо ряда новых законов, новые редакции уже действующих кодексов и законов, основными из которых являются:

1) Федеральный закон "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.04 № 188-ФЗ;

2) Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ в редакции Федерального закона от 30.12.04№216-ФЗ;

3) Гражданский процессуальный кодекс РФ в редакции Федерального закона от 29.12.04 № 194-ФЗ;

4) Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от30.12.04№217-ФЗ.

Жилищный кодекс среди других новаций определил основания для возникновения жилищных прав и обязанностей, уточнил объекты жилищных прав и виды жилых помещений, условия страхования жилья, ввел понятие социального жилья. Статья 21 Жилищного кодекса предусматривает возможность страхования жилья в оговоренных законом случаях.

В новой редакции Закона "Об ипотеке" в статье 78 обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что жилье было заложено по договору об ипотеке или целевого займа.

Новая редакция Гражданского процессуального кодекса, а именно статья 446, исключила жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, из имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, даже если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

С изменением законодательства в России ипотека осталась рискованной как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. Рассмотрим риски ипотечного кредитования в России.

1.4 Особенности ипотечного кредитования в России