Налогообложение в сфере недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

налог недвижимый имущество вычет

• Введение
• 1. Понятие, сущность и принципы налогообложения недвижимого имущества
• 2. Виды налогов в сфере недвижимого имущества
• 2.1 Земельный налог
• 2.2 Налог на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений
• 2.3 Налог на доход от продажи имущества
• 2.4 Налог на доход от приобретения имущества
• 3. Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью
• 3.1 Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимого имущества
• 3.2 Имущественные налоговые вычеты при приобретении недвижимого имущества
• Заключение
• Список литературы
• Введение
• Происходящие в России политические и социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью.
• Недвижимость и ее основа - земля всегда являлись одним из основных источников доходов муниципальных бюджетов стран с рыночной экономикой. Сегодня в сфере рынка недвижимости развитых стран создается до 25% ВВП. Чтобы достичь в России результатов, близких к показателям развитых государств, надо повысить капитализацию недвижимости. Инструмент такого повышения - налоговое и земельное законодательство.
• Цель данной работы - рассмотреть вопросы налогообложения сферы недвижимости в РФ.
• Данная цель потребовала решения следующих взаимосвязанных задач:
• - Рассмотреть понятие, сущность и основные принципы налогообложения недвижимого имущества
• - Выявить виды налогов в сфере недвижимого имущества
• - Изучить механизм налоговых вычетов при сделках с недвижимостью
• Поставленные задачи логически предопределили структуру работы, которая состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы.
• 1. Понятие, сущность и принципы налогообложения недвижимого имущества

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны. Налогообложение недвижимости, как и другого имущества и доходов в России, строится на основе следующих принципов (табл. 1).

Таблица 1 Современные принципы налогообложения недвижимого имущества

№ п\п	Принципы налогообложения	Основное содержание (сущность)
1	Всеобщности	Каждое лицо должно уплачивать установленные законом налоги и сборы
2	Справедливости и дифференциации	Уровень налоговых ставок должен учитывать фактические возможности налогоплательщика исходя из стоимости его недвижимого имущества
3	Обязательности	Поскольку любое государство не может существовать без налогов, то уплата их неизбежна. При этом для каждого налогоплательщика должно быть выгоднее платить, чем не платить налоги
4	Равенства	Перед налогом все равны. Налоги и сборы не могут быть дискриминационными и применяться различно исходя из политических, идеологических, этнических, конфессиональных и иных аналогичных различий между налогоплательщиками Недопустима дифференциация ставок налогов и сборов, а также льгот в зависимости от формы собственности, гражданства физических лиц и места происхождения капитала

Налогам, объектом которых выступает недвижимость, присущи специфические признаки, которые являются следствием экономической природы объекта налога - недвижимого имущества.

1. Наиболее общий, объединяющий все виды налогов на недвижимость, признак состоит в том, что все они принадлежат к числу прямых - налогоплательщики совпадают с носителями налогов, объектом которых выступает недвижимость.

2. Налоги на недвижимость определяются как реальные налоги, которые в принципе с течением времени способны капитализироваться в стоимость имущества. А потому увеличение налога на имущество снижает спрос на него или его введение снижает рыночную стоимость единицы имущества.

3. Налоги на недвижимость могут взиматься по доходу, исчисленному по внешнему признаку, как правило, в пропорциональных ставках. С помощью налогов на имущество оказывается возможным подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой подоходного налога.

4. Налог на недвижимость играет перераспределительную роль. Владельцы более дорогостоящего недвижимого имущества чаще всего относятся к более высоким по уровню достатка слоям населения, и наоборот. Данный критерий, однако, не является всеобщим и не может быть применим, скажем, в сфере российской жилищной недвижимости, так как значительная часть собственников жилья у нас образовалась как бы формально в результате приватизации жилищного фонда.

В процессе налоговых отношений по поводу недвижимого имущества и сделок с ними на одной стороне выступают налогоплательщики -- предприятия и физические лица, а на другой налоговые агенты и различные учреждения и организации, выполняющие свои особые функции в системе налогообложения,

Для целей налогообложения важное значение имеет и определение взаимозависимых юридических и физических лиц, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц. В состав взаимозависимых лиц включаются организации и (или) физические лица, если:

- одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации в размере более 20%. Доля косвенного участия одной организации в другой через последовательность иных организаций определяется в виде произведения долей непосредственного участия организаций этой последовательности одна в другой;

- одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- лица состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в браке, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.

Взаимозависимыми по суду могут быть признаны также лица и по иным основаниям, если будут предоставлены доказательства того, что лица находятся под контролем другого лица либо одно лицо находится под контролем другого лица, которое может повлиять на результаты управления недвижимостью.

2. Виды налогов в сфере недвижимого имущества

Отношения в налоговой сфере, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

1.Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости ежегодно:

- Земельный налог - в отношении земельных участков.

- Налог на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений.

2. Налоги, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно:

- Налог на доход от продажи имущества.

- Налог на доход от приобретения имущества.

Рассмотрим их более подробно.

2.1 Земельный налог

Земельный налог в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и такие существенные элементы налогообложения, как налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для Москвы и Санкт-Петербурга - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ (пункт 4 статьи 12, пункт 2 статьи 387 НК РФ).

В соответствии со статьями 390, 391, 394 НК РФ налоговые ставки определены в процентах от кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, и составляют:

0,3 % в год в отношении земельных участков:

- отнесённых к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населённых пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства;

- занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предназначенных для жилищного строительства;

- предназначенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а с 01 января 2007 года - также и для дачного хозяйства;

1,5 % в год в отношении прочих земельных участков.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков предоставляются налогоплательщикам в порядке, определённом уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти (пункт 14 статьи 396 НК РФ). Постановлением Правительства РФ от 07 февраля 2008 года № 52 предусмотрено два способа доведения до налогоплательщиков указанных сведений: территориальными органами Роснедвижимости по письменному запросу налогоплательщика и путём размещения на официальном сайте Роснедвижимости.

Кроме того, частью 3 статьи 16 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" предусмотрено, что орган кадастрового учёта не позднее 5 рабочих дней со дня внесения в ГКН новых сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости уведомляет об этом по почте (электронной почте) его правообладателя.

При этом государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен, иной информации, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Эту оценку проводят органы Роснедвижимости с привлечением лиц, осуществляющих оценочную деятельность. Результаты государственной кадастровой оценки утверждаются органами исполнительной власти субъектов РФ (пункт 10 Правил)

Для определения налоговой базы по конкретному земельному участку соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости (в рублях за квадратный метр) умножается на площадь участка (в квадратных метрах). В отношении земельных участков, принадлежащих физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями, и налоговая база, и непосредственно сумма налога исчисляются налоговым органом (пункт 4 статьи 391 и пункт 3 статьи 396 НК РФ).

При этом пунктом 5 статьи 391 НК РФ для определённых категорий налогоплательщиков предусмотрено льготное уменьшение налоговой базы на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 рублей.

И наоборот, для некоторых плательщиков Налоговый кодекс предусмотрел повышающие коэффициенты к размеру земельного налога. В частности, граждане, ставшие собственниками участков под ИЖС после 1 января 2005 года, уплачивают земельный налог в двукратном размере вплоть до государственной регистрации права собственности на построенный жилой дом, если период с момента государственной регистрации права собственности на участок превысил десятилетний срок (пункт 16 статьи 396 НК РФ).

Уплата земельного налога осуществляется гражданами на основании налоговых уведомлений, направляемых налоговым органом (пункт 4 статьи 397 НК РФ). Налогоплательщик вправе исполнить свою обязанность по уплате налога досрочно.

Налоговое уведомление должно быть направлено заказным письмом не позднее 30 дней до наступления срока платежа (статья 52 НК РФ). Направление налогового уведомления допускается не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году его направления.

При переходе права собственности на земельный участок в течение налогового периода прежний и новый правообладатели уплачивают налог пропорционально количеству полных месяцев, в течение которых данный участок находился в их собственности. При этом месяц, в котором произошёл переход права (осуществлена государственная регистрация перехода права), признаётся полным месяцем для приобретателя, если переход права состоялся до 15-го числа включительно, а для отчуждателя - в противном случае.

Наследник уплачивает земельный налог начиная с месяца открытия наследства (т.е. с месяца, в котором умер наследодатель).

Земельный налог уплачивается не только собственниками участков, но и гражданами, обладающими правом пожизненного наследуемого владения, а также правом постоянного (бессрочного) пользования участками.

2.2 Налог на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений

Налог на имущество в соответствии со статьёй 15 НК РФ является местным налогом, и такие существенные элементы налогообложения, как налоговые ставки, порядок и сроки уплаты налога, устанавливаются представительными органами соответствующих муниципальных образований (для Москвы и Санкт-Петербурга - законодательными органами государственной власти этих городов), но в пределах, предусмотренных НК РФ и Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц".

Налог на имущество в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений и долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты исчисляется в процентном отношении к их суммарной инвентаризационной стоимости, определяемой БТИ по состоянию на 1 января каждого года. При этом инвентаризационная стоимость доли в праве общей долевой собственности на имущество определяется как произведение инвентаризационной стоимости имущества и соответствующей доли. Законом РФ "О налогах на имущество физических лиц" установлены пределы ставок данного налога, в рамках которых представительные органы муниципальных образований определили следующие конкретные ставки:

Таблица 2 Ставки налога на имущество - в отношении квартир, жилых и садовых домов, других строений

Стоимость имущества в рублях	Пределы ставок в % за год	Конкретные ставки в % за год
		2002, 2003	2004-2009
до 300 000 (включительно)	до 0,1 (включительно)	0,1	0,1
от 300 000 до 500 000 (включительно)	от 0,1 до 0,3 (включительно)	0,3	0,3
от 500 000 до 1 500 000	от 0,3 до 2,0 (включительно)	1,0	1,0
от 1 500 000 до 3 000 000			1,5
свыше 3 000 000			2,0

Приведём пример. Инвентаризационная стоимость жилого дома 84 360 рублей.

84 360 х 0,1 : 100 = 84,36

С учётом округления сумма налога равна 84 рублям.

Как следует из решения Верховного Суда РФ от 27 декабря 2001 года № ГКПИ 01-1816, при исчислении налоговыми органами налога в отношении нескольких объектов недвижимости, принадлежащих одному налогоплательщику, должны применяться размеры налоговой ставки, соответствующие стоимости каждого объекта в отдельности, а не стоимости всех объектов в сумме.

Однако на практике в соответствии с указаниями Минфина РФ налоговые органы при определении подлежащей применению налоговой ставки исходят из суммарной стоимости всех принадлежащих налогоплательщику объектов, расположенных на территории одного муниципального образования.

Налоговые уведомления об уплате налога вручаются плательщикам налоговыми органами (направляются заказными письмами) ежегодно не позднее 1 августа. Уплата налога осуществляется владельцами равными долями в два срока - не позднее 15 сентября и 15 ноября, но обычно, в силу незначительности сумм, обязанность по уплате налога исполняется плательщиками досрочно и целиком до 15 сентября.

Представительные органы муниципальных образований имеют право устанавливать дополнительные льготы по налогу на имущество для отдельных категорий налогоплательщиков и предусматривать основания и порядок применения этих льгот (пункт 4 статьи 12 НК РФ, пункт 4 статьи 4 Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц").

При возникновении права на льготу в течение налогового периода (года) освобождение от уплаты налога производится начиная с месяца, в котором возникло это право. Для получения льготы перечисленные лица самостоятельно представляют в налоговый орган документы, подтверждающие право на льготу.

Приобретатель по договору уплачивает данный налог с месяца, в котором у него возникло право собственности на приобретённое имущество. Наследник уплачивает этот налог с момента открытия наследства (т.е. в данном случае с месяца, в котором умер наследодатель).

Собственники новых (завершённых строительством) домов уплачивают налог с начала года, следующего за их возведением (вводом в эксплуатацию).

Перерасчёт суммы налога, в том числе в связи с несвоевременным обращением за предоставлением льготы, допускается не более чем за три предыдущих года. Лица, своевременно не привлечённые к уплате налога, уплачивают его не более чем за три года, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с привлечением к уплате налога.

2.3 Налог на доход от продажи имущества

Доход, полученный от продажи квартир, жилых и садовых домов, дач, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, не облагается налогом полностью (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ). Данное налоговое освобождение предоставляется без какого-либо обращения в налоговый орган и без подачи налоговой декларации.

Доход, полученный от продажи квартир, жилых и садовых домов, дач, земельных участков и долей в праве на указанное имущество, находившихся в собственности налогоплательщика менее трёх лет, не облагается налогом в пределах 1 000 000 рублей суммарно за год, либо (по выбору налогоплательщика) в пределах суммы фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой недвижимости. Доход в части, превышающей указанные пределы, облагается налогом по ставке 13 %.

Данный налоговый вычет (подпункт 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ) предоставляется налогоплательщику при подаче налоговой декларации в налоговый орган по месту жительства по окончании налогового периода (года).

При этом статьями 228 и 229 НК РФ на налогоплательщиков-получателей доходов от продажи принадлежащего им менее трёх лет имущества возложена обязанность подачи такой налоговой декларации не позднее 30 апреля года, следующего за отчётным.

Налогоплательщики, получившие доходы от продажи недвижимости, находившейся в их собственности три года и более, освобождены от обязанности представления налоговой декларации по таким доходам с налогового периода 2009 года на основании Федеральных законов от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ и от 27 декабря 2009 года № 368-ФЗ. В отношении таких доходов, полученных до налогового периода 2009 года, представление налоговой декларации было обязательным.

В отношении доходов от продажи, полученных в 2001 - 2004 годах, применялся не 3-летний, а 5-летний пороговый срок обладания недвижимым имуществом, влияющий на размер не облагаемого налогом дохода.

Доход, полученный от продажи имущества нерезидентами РФ, облагается налогом по ставке 30 % в полном объёме, независимо от срока обладания этим имуществом, без предоставления налоговых вычетов. Иное может быть предусмотрено международными договорами (соглашениями) об избежании двойного налогообложения.

Уплата исчисленного исходя из налоговой декларации налога производится налогоплательщиком в срок не позднее 15 июля года, следующего за отчётным.

2.4 Налог на доход от приобретения имущества

Рассмотрим также возможные случаи налогообложения доходов от приобретения недвижимости. Это случаи получения доходов в натуральной форме, в том числе в порядке дарения, и в виде материальной выгоды:

- Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от дарителя-гражданина, не являющегося членом его семьи и (или) близким родственником, уплачивает налог на доход от приобретения этой недвижимости. Ставка налога - 13 % от стоимости недвижимости.

- Налогоплательщик, получивший недвижимость по договору дарения от организации или индивидуального предпринимателя, уплачивает налог на доход по ставке 13 % от стоимости полученного в дар имущества в части свыше 4000 рублей суммарно по всем подаркам от организаций и индивидуальных предпринимателей за год (пункт 28 статьи 217 НК РФ).

- Налогоплательщик, получивший недвижимость от организации или индивидуального предпринимателя в качестве оплаты труда, либо от третьего лица, но оплаченную полностью или частично за налогоплательщика организацией или индивидуальным предпринимателем, уплачивает налог на доход по ставке 13 % от стоимости (части стоимости) такой недвижимости (статья 211 НК РФ).

- По ставке 13 % облагается доход от приобретения недвижимости в качестве выигрыша в денежно-вещевой лотерее.

- По ставке 35 % облагается доход от приобретения недвижимости в качестве выигрыша или приза в конкурсе, игре или другом мероприятии, проводимых в целях рекламы товаров, работ и услуг, в части свыше 4000 рублей суммарно по всем таким выигрышам и призам за год (пункт 28 статьи 217 и пункт 2 статьи 224 НК РФ).

- Материальная выгода, полученная от приобретения недвижимости покупателем, являющимся взаимозависимым лицом по отношению к продавцу (физическому лицу, организации или индивидуальному предпринимателю), облагается налогом по ставке 13 % (статья 212 НК РФ). Материальная выгода определяется как превышение цены идентичного (однородного) товара, реализуемого продавцом в обычных условиях лицам, не являющимся по отношению к нему взаимозависимыми, над ценой реализации налогоплательщику, таковым лицом являющимся.

Из содержания пункта 3 статьи 212 НК РФ следует, что для определения и соответственно налогообложения материальной выгоды, полученной покупателем, необходимо наличие неоднократных сделок купли-продажи аналогичного товара, совершённых одним и тем же продавцом в отношении разных лиц. Таким образом, применительно к покупке недвижимости у взаимозависимого физического лица налогообложение материальной выгоды - это исключительно редкий случай.

Что касается последних изменений в законодательстве в сфере недвижимости, то в 2008 г. Минфин России, как орган, непосредственно проводящий и реализующий налоговую политику, впервые обнародовал документ "Основные направления налоговой политики в РФ на 2008 - 2010 гг.". В докладе в качестве одного из таковых назвал совершенствование налога на имущество физических лиц (посредством введения налога на недвижимость).

Согласно указанной концепции реформирования налоговой системы введение налога на недвижимость предполагает преобразование налога на имущество физических лиц и земельного налога в единый налог на недвижимость.

Введение нового налога с 2011 г., заменяющего собой два существующих ныне, а также нового принципа налогообложения недвижимости на основе рыночной стоимости полностью соответствует целям налоговой политики государства, а именно: обеспечения справедливости и эффективности налоговой системы, упрощения системы налогов, снижения затрат на сбор налогов.

Объектом налогообложения по новому налогу является недвижимость жилого назначения и гаражи, а также земельные участки, на которых расположены данные объекты или которые предоставлены для их строительства. Плательщики налога - физические и юридические лица, являющиеся собственниками недвижимого имущества. Для налогоплательщиков - физических лиц устанавливается налоговый вычет, определяемый исходя из необлагаемой нормы и количества членов семьи, проживающих совместно с налогоплательщиком. Налоговая база устанавливается на основе оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения с использованием понижающего коэффициента 0,8. Ставка налога устанавливается органами местного самоуправления в пределах от 0,1 до 1%. В пределах данной территории ставка едина для физических и юридических лиц.

3. Налоговые вычеты при сделках с недвижимостью

3.1 Имущественные налоговые вычеты при продаже недвижимого имущества

Статьей 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено две разновидности имущественных налоговых вычетов: налоговый вычет при реализации недвижимого имущества и налоговый вычет при приобретении недвижимого имущества, кроме этого, предусмотрено право налогоплательщика уменьшить суммы облагаемых налогом доходов на сумму документально произведенных расходов, связанных с получением указанных доходов.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. рублей.

При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Таким образом, при реализации жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе для правильного определения налоговой базы определяющее значение имеет срок нахождения недвижимой вещи в собственности налогоплательщика. Кроме этого, большое значение имеет правовой режим находящегося в собственности имущества.

Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, т.е. в размере до 1 млн. рублей, каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена. В противном случае, а именно при предоставлении каждому участнику общей долевой собственности имущественного налогового вычета, равного имущественному налоговому вычету, предоставляемому собственнику жилого дома или квартиры, общая сумма имущественного налогового вычета всех участников общей долевой собственности могла бы в несколько раз превысить сумму имущественного налогового вычета, предоставляемого собственнику жилого дома или квартиры, что недопустимо в силу конституционных принципов равенства и справедливости в сфере налогообложения.

В случае если у налогоплательщика право собственности на имущество возникало по различным основаниям и в разное время, это должно учитываться при определении налоговой базы.

Необходимо учитывать, что налогообложению подлежит любая реализация недвижимого имущества, осуществляемая на возмездно-эквивалентной основе. Так, при выкупе жилого помещения публичным образованием, например муниципальным, выкупная цена, уплачиваемая в рамках соглашения о выкупе с собственником имущества, является доходом налогоплательщика от продажи имущества.

Отдельно стоит остановиться на налогообложении при реализации недвижимого имущества посредством заключения договора мены. Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковую экономическую природу, что подтверждается статьей 567 Гражданского кодекса РФ, которой установлено, что к договору мены применяются правила купли-продажи. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. Согласно статье 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 млн. руб. При мене квартиры, находившейся в собственности налогоплательщика три года и более, налоговый вычет предоставляется в сумме, равной стоимости обмениваемой квартиры.

Таким образом, для налогоплательщиков, осуществляющих продажу (обмен) имущества, размер имущественного налогового вычета зависит от времени нахождения его в собственности. Представляется, что Минфин России предлагает исходить из определения дохода, предусмотренного статьей 41 НК РФ, согласно которому доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, НК РФ предоставляет налогоплательщику право выбрать наиболее подходящий для него вариант. Безусловно, если недвижимое имущество было приобретено безвозмездно, то налогоплательщику выгоднее воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет. Если же имущество было приобретено на возмездной основе и расходы на его приобретение превышают 1 млн. руб., то налогоплательщику целесообразнее воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму произведенных расходов.

3.2 Имущественные налоговые вычеты при приобретении недвижимого имущества

Учитывая, что обеспечение гражданами себя жилыми помещениями имеет важное социальное значение, федеральным законодателем предусмотрены льготы по налогообложению при приобретении жилых помещений в собственность.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

НК РФ содержит перечень фактических расходов на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем, в них могут включаться: расходы на разработку проектно-сметной документации, расходы на приобретение строительных и отделочных материалов, расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством, расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке, расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.

Перечень фактических расходов предусмотрен и при приобретении квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, к ним относятся: расходы на приобретение квартиры, комнаты, доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, расходы на приобретение отделочных материалов, расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты.

При определении фактических расходов, связанных с приобретением в собственность жилых помещений, следует учесть, что НК РФ содержит закрытый перечень расходов.

Также НК РФ предусмотрено, что принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Как указано в письме ФНС РФ, к расходам по отделке квартиры, по которым предоставляется имущественный налоговый вычет, относятся в том числе расходы по приобретению и установке межкомнатных дверей. Если рассматривать конкретный случай, то, следуя логике НК РФ, в договоре купли-продажи или ином договоре по приобретению жилья должно быть указано, что в жилом помещении отсутствуют межкомнатные двери.

К фактическим расходам можно также отнести суммы процентов по целевому займу, полученному физическим лицом от российской организации и направленному на приобретение отделочных материалов и оплату работ, связанных с отделкой квартиры.

На практике возникает вопрос, возможно ли включение в фактические расходы, связанные с приобретением жилого помещения или доли в праве собственности на него, расходов на риелторские услуги, страхование, расходов по оплате государственной пошлины, так как они, как правило, представляют собой значительную сумму.

По мнению Минфина РФ, налоговый вычет в сумме указанных расходов налогоплательщику не предоставляется, так как указанные расходы не предусмотрены НК РФ, а уплата государственной пошлины при регистрации является конституционной обязанностью гражданина.

Такой же позиции придерживаются налоговые органы относительно расходов по нотариальному удостоверению сделки.

До недавнего времени при применении налогового законодательства существовала проблема получения имущественного налогового вычета родителем, приобретшим за счет собственных денежных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми.

Конституционный Суд РФ указал, что абзац 18 пункта 1 статьи 220 НК РФ по своему конституционно-правовому смыслу во взаимосвязи с другими положениями НК РФ и в общей системе правового регулирования предполагает право родителя, приобретшего за счет собственных средств квартиру в общую долевую собственность со своими несовершеннолетними детьми, на получение имущественного налогового вычета в соответствии с фактически произведенными расходами в пределах общего размера данного вычета, установленного законом.

Если следовать логике Конституционного Суда РФ, то при приобретении родителем за счет собственных средств квартиры или иного жилого помещения в собственность своего несовершеннолетнего ребенка право на получение имущественного налогового вычета у родителя отсутствует.

Имущественный налоговый вычет в соответствии с абзацем 9 пункта 2 статьи 220 НК РФ не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 20 НК РФ.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного налогового вычета распределяется соразмерно долям. Несколько сложнее обстоит дело с предоставлением имущественного налогового вычета при приобретении имущества в общую совместную собственность.

В соответствии с пунктом 3 статьи 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Чаще всего общая совместная собственность возникает в соответствии с пунктом 1 статьи 33 СК РФ у супругов.

При этом недвижимое имущество, в том числе и жилое помещение, можно оформить в общую совместную собственность двумя способами. В первом случае договор купли-продажи жилого помещения заключает один из супругов, а второй дает нотариально удостоверенное согласие на такую сделку. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество вносится запись только об одном правообладателе, и в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указывается также один супруг, в этом случае налогоплательщик может получить имущественный вычет в полном объеме, при этом право на получение имущественного налогового вычета у его супруга сохранится. Во втором случае договор купли-продажи со стороны покупателей подписывается обоими супругами, в Реестре в качестве правообладателей указываются также оба супруга, и свидетельство о государственной регистрации права собственности выдается одно на двоих правообладателей. В этом случае имущественный налоговый вычет распределяется в соответствии с письменными заявлениями участников общей совместной собственности.

Заключение

Таким образом, владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового обеспечения деятельности государства и регулирования условий производства, структуры народного хозяйства, инвестирования в основные фонды и решения многих других экономических и социальных задач страны.

Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложению подвергаются операции продажи недвижимости (плательщик -- продавец). Законодательством предусмотрены вычеты на сумму доходов при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем). При этом, в любом случае, гражданин, реализовавший в отчетном периоде объект недвижимости, согласно Налоговому Кодексу обязан подать декларацию о доходах (пусть даже и "нулевую").

Отношения в налоговой сфере, так или иначе связанные с правом собственности на недвижимость, можно разделить на следующие группы:

1.Текущие налоги, уплачиваемые собственником недвижимости ежегодно (земельный налог и налог на имущество)

2. Налоги, связанные с переходом права собственности и уплачиваемые однократно (налог на доход от продажи имущества и налог на доход от приобретения имущества).

С 2011 г. в РФ вводится налог на недвижимость.

Кроме того, ст. 220 Налогового кодекса РФ предусмотрено две разновидности имущественных налоговых вычетов: налоговый вычет при реализации недвижимого имущества и налоговый вычет при приобретении недвижимого имущества, кроме этого, предусмотрено право налогоплательщика уменьшить суммы облагаемых налогом доходов на сумму документально произведенных расходов, связанных с получением указанных доходов.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // РГ от 20.07.2009;

2. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 17.07.2009 N 145-ФЗ) // РГ от 20.07.2009.

3. Налоговый кодекс РФ (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 09.03.2010 N 20-ФЗ) // РГ от 12.03.2010.

4. Налоговый кодекс РФ (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (с изменениями, внесенными ФЗ от 30.07.2010 N 242-ФЗ) // РГ от 03.08.2010.

5. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.

6. Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (с изменениями, внесенными ФЗ от 28.11.2009 N 283-ФЗ) "О налогах на имущество физических лиц" // РГ от 30.11.2009.

7. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 30.06.2010 N 478) "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" // СЗ РФ от 05.07.2010.

8. Постановление Правительства РФ от 07.02.2008 N 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" // СЗ РФ, 11.02.2008, N 6, ст. 508.

9. Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П "По делу о проверке конституционности отдельных положений подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ в связи с жалобами граждан С.И. Аникина, Н.В. Ивановой, А.В. Козлова, В.П. Козлова и Т.Н. Козловой" // СПС "КонсультантПлюс"

10. Решение Верховного Суда РФ от 27.12.2001 N ГКПИ01-1816 "Об оставлении без удовлетворения жалобы о признании недействительными абзацев 2 и 3 пункта 13 Инструкции МНС РФ от 02.11.1999 N 54 "По применению Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц"" // СПС "Консультант Плюс".

11. Письмо Минфина РФ от 21.04.2008 N 03-04-07-01/69 // СПС "КонсультантПлюс".

12. Письмо Минфина РФ от 26.12.2008 N 03-04-05-01/479 // СПС "КонсультантПлюс".

13. Письмо Минфина РФ от 27.03.2003 N 04-04-06/52 // СПС "КонсультантПлюс".

14. Письмо Минфина РФ от 28.03.2005 N 03-05-01-07/6 // СПС "КонсультантПлюс".

15. Письмо ФНС России от 16.07.2008 N 3-5-04/275@ "Об имущественном налоговом вычете при продаже квартиры" // СПС "КонсультантПлюс".

16. Письмо ФНС РФ от 28.10.2008 N 3-5-04/644@ "О предоставлении имущественного налогового вычета" // СПС "КонсультантПлюс".

17. Письмо ФНС РФ от 23.09.2008 N 3-5-04/533@ "Об имущественном налоговом вычете" // СПС "КонсультантПлюс".

18. Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие

19. Гриненко С.В. Экономика недвижимости - Таганрог: "ТРТУ", 2004.

20. Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. - М.: ООО "Новая правовая культура", 2007.

21. Левин Ю.А. О налоговом регулировании рынка жилой недвижимости // Финансы - 2009 - N 6.

22. Михина Е.В. Правовые и экономические проблемы перехода к налогу на недвижимость в РФ // Налоги и налогообложение - 2007 - N 12.

23. Ответ на вопрос // Российский налоговый курьер. - 2005.

24. Перцева Е.М. Налог на недвижимость - приоритетное направление налоговой политики РФ // Финансовое право - 2008 - N 5.

25. Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон // ЭЖ-Юрист. - 2005. - N 2.

Размещено на Allbest.ru