Визначення експертної оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві

Размещено на http://www.allbest.ru/

Визначення експертної оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві



Вступ

Сучасний етап реалізації державної доктрини розвитку передбачає багато масштабну діяльність уповноважених спеціалістів у численних сферах суспільного життя. Однією з найбільш змістовних й досі залишається наука та діяльність вчених у її розвитку. На сучасному етапі наукової діяльності одним із відкритих питань залишається здійснення діяльності з узаконення об'єктів правовідносин. В кожній галузі права й досі існує необхідність в аналізі та об'єктивному оцінюванні тих благ, які мають вагому роль у відносинах між державою та людиною.

Тому то темою цього курсовому дослідження сформовано як «Визначення експертної оцінки нерухомого майна: трикімнатна квартира в Києві». Актуальність цієї роботи полягає в тому, що здійснення аналізу основних критеріїв оціночної діяльності стає дедалі актуальним в багатьох сферах здійснення правочинів. Метою даного дослідження є змалювання основних положень у процесі проведення оцінки об'єкта нерухомого майна на прикладі трьохкімнатної квартири в Києві.

Для досягнення поставленої мети нами були сформовані наступні завдання:

1) охарактеризувати основні причини проведення оцінки нерухомого майна;

2) проаналізувати сучасний стан законодавства для діяльності Оцінювача під час оцінки трьохкімнатної квартири в Києві;

3) описати за основними критеріями об'єкт оцінки нерухомого майна;

4) охарактеризувати корисність прилеглих територій трьохкімнатної квартири в Києві;

5) здійснити розрахункову роботу щодо об'єкта нерухомості;

6) проаналізувати результати розрахунків та ринкової вартості квартири.

Науковою базою курсовому дослідження стали не лише праці вчених, а й акти чинного законодавства з даної сфери. Серед нормативно-правових актів використовувались такі як Закони України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р., «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р., а також нормативно правові акти: Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891, Інструктивний Лист ФДМУ №10-36-12633 «Про оформлення звіту про оцінку майна й висновку про вартість майна» від 09.10.2003 р.

Свою увагу висвітленню цієї теми було присвячено в працях таких вчених як У. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордузй, Р. Ратклиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Узнда та інших.

Предметом дослідження є система взаємовідносин, які виникають між Замовником та Оцінювачем у ході здійснення оцінки об'єкта нерухомого майна.

Об'єктом курсовому дослідження виступають ті процедурні особливості оціночної діяльності, які супроводжують проведення оцінки об'єкта нерухомості. Для ілюстрації наукових положень нами була взята для прикладу трикімнатна квартира в Києві в якості об'єкта приватної власності.

Висвітлені положення цього дослідження зможуть в подальшому стати основою для проведення більш ґрунтовних досліджень з даної сфери.

Структура курсової дослідження. Робота складається зі вступу, трьох розділів, одинадцяти підпунктів, висновків, додатків та списку використаних джерел.



1.Причини для проведення оцінки

1.1 Основні передумови для проведення оцінки нерухомого майна

На сьогоднішній день серед науковців визначено, що основоположними принципами для проведення оцінки нерухомого майна є:

1. Оцінці підлягають, як правило, поліпшені (забудовані) земельні ділянки, тому що практично не трапляються ділянки, що не мали б земельних поліпшень.

2. При визначенні вартості поліпшених (забудованих) ділянок виключається витратний підхід, який ґрунтується на вже визначеній ринковій вартості землі, що складає в цьому випадку предмет оцінки.

3. Способи оцінки землі обмежуються методами, заснованими на поєднанні порівняльного чи дохідного підходу з елементами витратного підходу (у частині розрахунку вартості земельних поліпшень) [3]

Це означає, що для того щоб здійснити оцінку окремого об'єкта приватної власності на підготовчому етапі мають бути забезпечена наступна діяльність:

1) визначення органом приватизації дати оцінки та утворення інвентаризаційної комісії з урахуванням вимог законодавства;

2) проведення інвентаризаційною комісією інвентаризації майна в один етап у строк, що не перевищує 15 календарних днів після дати інвентаризації, для об'єктів незавершеного будівництва додаткове проведення обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта зі складанням акта відповідного зразка. До зазначеного акта можуть додаватися виконавчі схеми окремих конструкцій і видів, інші документи, на підставі яких були зроблені висновки;

3) відбір органом приватизації на конкурсних засадах суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який буде проводити незалежну оцінку, та укладення з ним договору на проведення оцінки майна у строк, що не перевищує 20 календарних днів після дати оцінки;

4) складення і подання підприємством (балансоутримувачем) до органу приватизації зведеного акта інвентаризації і передавального балансу за результатами інвентаризації на дату оцінки (щодо єдиних (цілісних) майнових комплексів), у разі прийняття відповідного рішення органом приватизації - разом з аудиторським висновком;

5) затвердження органом приватизації зведеного акта інвентаризації майна у строк, що не перевищує 20 календарних днів після дати інвентаризації;

6) підготовка та затвердження органом приватизації переліку майна, вартість якого вилучається з вартості єдиного (цілісного) майнового комплексу, у строк, що не перевищує 25 календарних днів після дати оцінки;

7) подання підприємством (балансоутримувачем) органу приватизації (замовнику незалежної оцінки) вихідних даних щодо індивідуально визначеного майна, єдиного (цілісного) майнового комплексу підприємства, об'єктів незавершеного будівництва, об'єктів соціально-культурного призначення у строк, що не перевищує 25 календарних днів після дати оцінки [6].

Завдяки чому можемо прийти до висновку, що основними причинами проведення оцінки об'єкта нерухомого майна виступають економічні (необхідність отримання фінансово звітної документації), юридичні (у випадку вчинення правочинів, які спрямовуються на цей об'єкт права власності), статистичні (потреба оновлення відповідних даних, які зосереджені в територіальному представництві БТІ).

1.2 Законодавча база для проведення оцінки об'єкта права власності

Вчені одностайно вказують на те, що процедура здійснення оцінки об'єкта нерухомості носить виключно індивідуальний характер.

Проте основними нормативно-правовими актами, які регулюють цю сферу правовідносин виступають такі як:

1. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні» № 2658-ІІІ від 12.07.2001 р.

2. Закон України №1378 «Про оцінку земель» від 11 грудня 2003 р.

3. Національний стандарт № 1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р.

4. Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 року за №1442

5. Національний стандарт №3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» від 29 листопада 2006 року №1655 

6. Національний стандарт №4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності» від 3 жовтня 2007 року №1185

7. Методика оцінки майна, затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 р. № 1891

8. Постанова КМУ №1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» від 11 жовтня 2002 року 

9. Інструктивний Лист ФДМУ №10-36-12633 «Про оформлення звіту про оцінку майна й висновку про вартість майна» від 09.10.2003 р. тощо [7].

Окрім више перерахованих одним із важливих джерел законодавства виступають норми, зазначені в методиках і стандартах МСО.

Стосовно об'єкта нашого дослідження, а саме трьохкімнатна квартира в Києві, нормативними актами ми можемо назвати наступні:

1. Сертифікат суб'єкта оціночної діяльності № 14339/13 , виданий Фондом державного майна України 13.02.2013 року;

2. Свідоцтво про включення інформації про оцінювачів до Державного реєстру оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності №10226 від 12.08.2013 року;

3. Кваліфікаційне свідоцтво оцінювача МФ №7607, видане Фондом державного майна України і КП «ІКЦ» УТО 10 липня 2010 року [11].

Таким чином можемо дійти висновку, що в нашій державі розроблена багатоелементна законодавча база, яка регулює проведення оцінки об'єкта нерухомого майна. Це свідчить про те, що об'єкти цих правовідносин потребують не лише існування комплексних гарантій їх захисту, а також забезпечення прямої заборони на здійснення посягання стосовно них.



2.Процедура проведення оцінки

2.1 Загальна характеристика об'єкта нерухомого майна

нерухомий майно квартира

Вище ми вже згадували про те, що для проведення оцінки об'єкта нерухомості нами була обрана трьохкімнатна квартира в Києві. Вважаємо за необхідне попередньо коротко охарактеризувати цей вид нерухомості. В подальшій роботі це допоможе нам краще проаналізувати особливості процедури оцінки квартири як об'єкта нерухомого майна.

У цьому підпункті ми лише наведемо основні дані. Детальніша інформація зосереджена в Додатку Б.

Квартира розташована в Деснянському районі, масиві Троєщина міста Києва. За демографічним критерієм, квартира побудована в одному з центральних багатоквартирних будинків та здана Власникові в 2009 році. Згідно статистичних даних, ринок нерухомості цього району протягом останніх трьох звітних кварталів активізувався лише на додаткові 0,6 % у порівнянні з вереснем 2016 року [11].

Якщо розглядати наш об'єкт курсової роботи за показником зональності, то вулиця Теодора Драйзера розташована на околиці Деснянського району. Про що вказують відповідні картографічні дані, наведені в Додатку А. Залежно від функціональності, квартира побудована на далекій відстані від об'єктів промисловості, а саме в зоні житлових комплексів. Поруч з будинком КМДА був реставрований парк із назвою Деснянський [11]..

Окрім вище вказаних даних, вчені також наголошують на тому, що під час характеризування об'єкта нерухомості необхідно також вказувати:

1) Опис його місця розміщення в плані міста чи регіону (відстань від центра міста, інших центрів тяжіння), входження у певну функціональну зону із зазначенням дозволених видів використання, стану навколишнього середовища, соціальної репутації та криміногенної обстановки;

2) Аналіз стадії розвитку ринку нерухомості та динаміки цін купівлі-продажу й оренди в районі з висновками про типового покупця і продавця, розрахунковий часі експозиції нерухомості даного типу на відкритому ринку, порівняльну доходність різних об'єктів нерухомості.

3) Опис земельної ділянки, у межах якого докладно характеризуються локальні особливості місця розташування, розмір і форма ділянки, інженерно-геологічні, гідрогеологічні, топографічні, екологічні характеристики, існуюче використання, характер забудови, наявність і стан інженерних мереж (теплопостачання, водопостачання, каналізація, електропостачання, газопостачання), шляхи сполучення, сусідні землекористування, сервітути і планувальні обмеження, а також вказується наявність затвердженої проектно-планувальної документації про зміну характеру використання земельної ділянки [6]. Стосовно нашого об'єкта дослідження більшість цих даних буде проаналізована в наступних розділах.

Тобто, в якості висновку необхідно вказати, що трьохкімнатна квартира, яка обрана нами в якості об'єкта проведення оцінки нерухомого майна, розташована в Деснянському районі міста Києва за адресою: вул. Теодора Драйзера, 20А, кв. 97. За демографічним критерієм, житло було побудованим в одному з центральних багатоквартирних будинків та зданим Власникові в 2009 році. Згідно статистичних даних, ринок нерухомості цього району протягом останніх трьох звітних кварталів активізувався лише на додаткові 0,6 % у порівнянні з вереснем 2016 року. Якщо розглядати наш об'єкт курсової роботи за показником зональності, то вище вказана вулиця розташована на околиці масиву Троєщина.

2.2 Основні кількісні та якісні показники об'єкта оцінки

У нашому курсовому дослідженні вважаємо за необхідне навести основні кількісні та якісні показники квартири.

Щодо перших, то об'єкт нерухомості складається з трьох кімнат і розташований на п'ятому поверсі будинку 20 А. Загальна площа становить 72,37 кв. м, а житлова - 42, 4 кв. м. [5]

Характеризуючи квартиру за якісними показниками можемо вказати, що тип житлового будинку представлений як покращена стандартна панель. Сам будинок складається з 16 поверхів і обладнаний двома ліфтами для перевезення пасажирів. Внутрішню обстановку можна описати як жилу і котра перебуває в задовільному стані [11].

2.3 Опис прилеглих територій до об'єкта оцінювання

У якості об'єктів порівняння Оцінювачем обрані квартири, що пропонуються до продажу, представлені нижче. Детальне ознайомленння з пропозиціями наведене в Додатку В. Серед яких:

1. Квартира трикімнатна, 5 поверх 16-поверховогоцегляного будинку, зручно до метро, загальна площа - 73,2 кв., корисна площа - 65 кв.м, технічний стан добрий. Ціна пропозиції 1 074 150 грн.

2.Квартира трикімнатна на 5 поверсі 10-поверховогонового цегляного будинку, метро 700 м, загальна площа - 70 кв.м, корисна площа - 61 кв., ремонт “євро”, телефон. Ціна пропозиції 1 019 900 грн.

3.Квартира трикімнатна на 6 поверсі 10-поверховогобудинку, поряд метро, загальна площа - 70 кв.м, корисна площа - 66 кв.м, у доброму стані, телефон. Ціна пропозиції 998 200 грн.

4.Квартира трикімнатна, 3 поверх 9-поверховогопанельного будинку, до метро 300 м, загальна площа - 71 кв., корисна площа - 60 кв.м, технічний стан добрий, телефон. Ціна пропозиції 1 041 600 грн. [11]

В загальному варто зазначити, що під час порівняння результати коригувались за наступними критеріями:

1) Відмінності у місці розташування. Всі об'єкти порівняння мають схоже місцерозташування з об'єктом оцінки, тому коригування не проводилось (0%);

2) Масштабність. Великі за площею квартири характеризуються меншою ліквідністю, ніж невеликі. Також існує обернена залежність вартості одиниці площі квартири від її загальної площі, що дістала назву «закон економії на масштабі»;

3) Відмінності у поверховості. Всі об'єкти порівняння розташовані на серединних поверхах, так як і об'єкт оцінки, тому коригування для них не використовувалось - (0%);

4) Різне внутрішнє оздоблення. Після телефонних переговорів Оцінювач з'ясував, що всі об'єкти порівняння, як і об'єкт оцінки, характеризуються задовільним станом, тому коригування не проводилось;

5) коригування на торг. Враховуючи те, що дані про проведені операції (продаж), як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій, які коригуються на вищезазначені фактори. Далі відкоригована вартість пропозиції об'єкту аналізу коригується на коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців з продажу квартир, які мають недавній досвід продажу квартир, аналогічних Об'єкту оцінки. В результаті проведених опитувань, в період фінансової кризи на ринку нерухомості України, Кторг може бути прийнятим на рівні 10% [9].

Тобто ми можемо дійти висновку, що території житлових будинків, прилеглі до об'єкта нашого дослідження пропонують велику кількість пропозицій. Однак дійсно корисними ми можемо вказати в кількості не більше 5-6 пропозицій. Причиною цього явища можна вказати як недостатня добросовістність самих Замовників перед Оцінювачами майна.

2.4 Проведення розрахункової роботи щодо об'єкта оцінки

Раніше ми вже зазначали, що проведення розрахункової роботи щодо трьохкімнатної квартири як правило, є конфіденційною інформацією, в розрахунку використовуються ціни пропозицій. При цьому до отриманої вартості оцінюваного об'єкту застосовується корегувальний коефіцієнт торгу (Кторг). Цей коефіцієнт визначається експертним шляхом на підставі консультацій у фахівців-ріелторів, що мають недавній досвід продажу аналогічних оцінюваному об'єктів.

Тобто з корегування цього коефіцієнту оціночна вартість об'єкта оцінки відносно ціни продажу об'єкта аналога визначається за формулою:

де Цсп - оціночна вартість об'єкта оцінки, визначена шляхом зіставлення продажів;

Ца - фактична ціна продажу об'єкта-аналога;

m - кількість факторів порівняння;

дельта Цаj - різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу об'єкта аналога відносно об'єкта оцінки за j-m фактором порівняння.

Виходячи з вартості нашої трикімнатної квартири отримаємо:

Пошук об'єктів порівняння, подібних до об'єкта оцінки, проводився на вторинному ринку нерухомості м. Києва. Згідно із принципом заміщення за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої ж корисності, яке продається на ринку. Це зумовлено логікою покупця - при кризисному ринку з обмеженою кількістю угод покупець диктує за яку вартість він готовий придбати нерухомість й він орієнтується на більшість аналогів, які наближені до нижньої межі вартості. Тому для розрахунків були обрані об'єкти порівняння із мінімальною ціною.

У якості об'єктів порівняння Оцінювачем були обрані квартири, що пропонуються до продажу.

В результаті проведених розрахунків виконано коригування вартості одиничних показників об'єктів-аналогів до оцінюваного об'єкту. Оціночна вартість одиничного показника об'єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення.

Таким чином, ринкова вартість оцінюваної квартири складає (з округленням) 952 260 грн. 00 коп. [11]

Отож, на основі проведеного аналізу можна визначити, що будь-яка розрахункова робота в оцінці об'єкта нерухомості здійснюється за відповідними алгоритмами та показниками. Згідно норм чинного законодавства та результатів розрахунків відбувається коригування вартості одиничних показників об'єктів-аналогів до трьохкімнатної квартири в Києві. Оціночна вартість одиничного показника об'єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення. З чого слідує, що ринкова вартість квартири, розташованої за адресою: Київ, вул. Теодора Драйзера, 20 А, кв. 97 ринкова вартість складає 952 260 грн. 00 коп.



3.Вимоги для проведення розрахунків об'єкта оцінки

3.1 Обґрунтування методичних підходів

Вчені одностайно вказують на те, що для проведення оцінки майна застосовуються такі основні методи:

1. Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення).

2. Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з подальшим вирахуванням суми зносу (знецінення). За допомогою методів прямого відтворення та заміщення визначається залишкова вартість заміщення (відтворення).

3. Метод прямої капіталізації доходу та непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошового потоку). Метод прямої капіталізації доходу застосовується у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його на ставку капіталізації.

За цим підходом оціночна вартість обєкта нерухомості визначається як відношення річного чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:

де Цк - оціночна вартість обєкта оцінки, визначена шляхом капіталізації чистого доходу До - річний чистий дохід;

Ск - ставка капіталізації (визначається співвідношенням між чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об'єктів права власності)

З чого отримаємо, що трикімнатна квартира матиме оціночну вартість за наступною формулою:



Цк = 2 100 000 / 37,5 = 56000 грн.

4. Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості. Ставка капіталізації та ставка дисконту визначаються шляхом аналізу інформації про доходи від використання подібного майна та його ринкові ціни або шляхом порівняльного аналізу дохідності інвестування в альтернативні об'єкти (депозити, цінні папери, майно тощо).

5. Метод залишку, який ґрунтується на врахуванні принципу внеску (граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного підходів.

6. Метод порівняння [11].

Однак варто зазначити, що для обґрунтування розрахунків вартості трикімнатної квартири необхідно зіставити різні методичні підходи, а також ретельно перевіряти наявні інформаційні джерела та результати експертиз.

В якості висновку можемо вказати на те, що у цьому дослідженні в основному було використано методи непрямої капіталізації доходу та порівняльний підхід. Тому що в подальшому нам було необхідно вирахувати не лише тенденцію до поступового використання отриманного прибутку, але й порівняти результати розрахунів з аналогічним об'єктом права власності.

3.2 Визначення вихідних даних

Cеред вихідних даних Замовником були надані наступні документи:

1. Паспорт АП ЗМБТІ на об'єкт оцінки, виконаний за станом на 27.07.2011г.;

2. Договір від 14 липня 2011 року;

3. Виписка про державну реєстрацію прав від 27.07.2011г., №30768430,

4. Договір наступної іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14.07.2011г. [11]

Під час проведення оцінки вартості квартири також додатково використовувались:

1. Бази даних агентств нерухомості м. Києва про пропозиції до продажу і продажі житлової нерухомості;

2. Інформація про пропозиції до продажу житлової нерухомості, опублікована в газеті безкоштовних оголошень «КиївБуд»;

3. Аналіз стану ринку житлової нерухомості м. Києва, узагальнений СОД ТОВ «Оцінка Плюс» [5; 11].

Після аналізу цих даних Оцінювач приходить до висновку, що об'єкт оцінки - трикімнатна квартира №97, є приватною власністю Камаева Ольги Миколаївни на підставі договору від 14 липня 2011 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Задачин Н. В. Право приватної власності Камаева Ольги Миколаївни на квартиру №93 зарегист-рировать АП ЗМБТІ в книзі 240, номер запису 36545, реєстраційний номер 23175767, про що видана виписка про державну реєстрацію прав від 27 липня 2011 року, №30768430. Оцінювана квартира знаходиться в кредитній заставі у ПАТ «ОТП Банк», договір іпотеки №PML-204/088/2008/1 від 14 липня 2014 року, укладений між ПАТ «ОТП Банк» та громадянкою України Камаева Ольгою Миколаївною [11].

На момент оцінки розглядається питання про продаж квартири з метою погашення кредиту Банку.



3.3 Розрахунок вартості об'єкта за допомогою залишку землі

нерухомий майно квартира

Необхідно зазначити, що одним із основних методів розрахунку вартості об'єкта нерухомого майна є метод залишку землі.

Цей методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення, використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

де Цв - вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земельні поліпшення (у гривнях);

Цо - очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях); Вос - витрати на земельні поліпшення (у гривнях) [4].

Стосовно нашої квартири отримаємо наступні розрахунки:

Цв = 2470000 - 2800000 = - 33000 грн.

З чого виходить, що для трикімнатна квартира матиме від'ємний показник вартості земельної ділянки. Це в свою чергу може стати однією з причин продажу об'єкта нерухомості. Отож, за цією формулою можна розрахувати такі критерії як дохід від продажу земельної ділянки і вартість земельної ділянки без врахування витрат на поліпшення.



3.4 Розрахунок вартості об'єкта за допомогою методу розподілу доходу

Як зазначають науковці, при використанні цього методу для оцінки нерухомості інвестори виділяють декілька рівнів доходів та витрат. Джерелом інформації для цього служить бухгалтерський звіт про доходи та витрати [8].

Перший рівень -- це потенційний валовий дохід від здачі об'єкту нерухомості в оренду на цілий рік або доход, одержаний від використання нерухомості будь-яким іншим способом.

Другий рівень -- це дійсний ефективний валовий дохід, який визначається шляхом віднімання з потенційного валового доходу втрат від недовантажених приміщень, неповного одержання орендної гагати та інших утрат.

Третій рівень -- це чистий операційний дохід -- це величина, яка характеризує реально одержаний доход за мінусом поточних операційних витрат, без урахування фінансових витрат (витрат з обслуговування боргу).

Четвертий рівень -- це грошові кошти, які надійшли до витати податків.

З чого слідує, що вартість розподілення об'єкта нерухомості в разі його продажу визначається шляхом капіталізації чистого доходу від наданої в оренду забудованої земельної ділянки, зменшеного на суму, отриману внаслідок нарахування процентів на вартість будівель та споруд і їх зношування, за ставкою, визначеною за формулою:

де Цз - вартість об'єкта нерухомості, визначена шляхом розподілу доходу (у гривнях);

До - річний чистий дохід загальний (фактичний або очікуваний) (у гривнях);

Вос - вартість земельних покращень (у гривнях);

Скn - ставка капіталізації покращень (будівель);

Cкз - ставка капіталізації для землі.

На момент проведення дослідження ставка капіталізації для землі становила 19,4% та ставка капіталізації покращень будівель - 18,2% (згідно з даними НБУ)

З чого можемо розрахувати вартісну оцінку трикімнатної квартири за наступною формулою:

Цз = (2100000 - (12948*19,4)) / 18,2 = 101583 грн.

Що ми можемо проілюструвати в Додатку Д.

Визначивши величину доходів за попередні періоди, визначається тенденція їх розвитку в майбутньому та вираховується їх прогнозне значення. Саме прогнозні значення доходів служать основою для оцінки об'єктів нерухомості при бажанні інвестора вкладати туди кошти [5].

Тобто ми можемо зробити висновок про те, що для цього методу найважливішим є використання бухгалтерських даних про розміри отриманих прибутків. На основі яких вираховується як потенційна втрата від оцінки об'єкта нерухомості, так і вірогідність отримання прибутку.

3.5 Узгодження результатів розрахунків та ринкова оцінка об'єкта власності

Згідно норм чинного законодавства, прийняття, погодження та затвердження оцінки майна органом приватизації (іншим державним органом або органом місцевого самоврядування) здійснюється за результатами рецензування звіту про оцінку (акта оцінки) майна, що проводиться згідно з статтею 13 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» та національними стандартами оцінки не більше 1 місяця з дати отримання зазначених документів з оцінки [2].

Обов'язковою умовою для прийняття, погодження або затвердження висновку про вартість (акта оцінки) майна є наявність позитивного загального висновку рецензента, що міститься в рецензії на відповідний звіт про оцінку (акт оцінки), складеній рецензентом відповідно до вимог законодавства [2;6].

Затвердження оцінки майна здійснюється шляхом видання наказу про затвердження акта оцінки (висновку про вартість) майна органом приватизації (іншим державним органом або органом місцевого самоврядування), додатками до якого є акт оцінки (висновок про вартість), що затверджується, і рецензія на зазначені документи.

Вчені також вказують, що висновок про вартість майна повинен відповідати вимогам до його змісту, визначеним Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року [2; 3].

Це прямо вказує на те, що результати оцінки повинні відповідати вимогам чинного законодавства у сфері оціночної діяльності. Тобто дані, які були виствітлені повинні бути об'єктивними, достовірними та точними.

Отож, процес узгодження результатів оцінки трьохкімнатної квартири з її ринковою вартістю забепечується законодавчою базою щодо оціночної діяльності в Україні. Ці експертні дані та розрахунки повинні бути достовірними та об'єктивними, тому що отримані відомості виносяться в ЄДРДР та бази даних агентств нерухомості м. Києва про здійснення купівлі-продажу об'єкта нерухомості.



Висновки

Згідно результатів, отриманих під час здійснення вищевказаного дослідження вважаємо, що найважливішими висновками будуть наступні положення:

1. Основними причинами проведення оцінки об'єкта нерухомого майна виступають економічні (необхідність отримання фінансово звітної документації), юридичні (у випадку вчинення правочинів, які спрямовуються на цей об'єкт права власності), статистичні (потреба оновлення відповідних даних, які зосереджені в територіальному представництві БТІ)

2. В нашій державі розроблена багатоелементна законодавча база, яка регулює проведення оцінки об'єкта нерухомого майна. Це свідчить про те, що об'єкти цих правовідносин потребують не лише існування комплексних гарантій їх захисту, а також забезпечення прямої заборони на здійснення посягання стосовно них.

3. Трьохкімнатна квартира, яка обрана нами в якості об'єкта проведення оцінки нерухомого майна, розташована в Деснянському районі міста Києва за адресою: вул. Теодора Драйзера, 20А, кв. 97. За демографічним критерієм, житло було побудованим в одному з центральних багатоквартирних будинків та зданим Власникові в 2009 році. Згідно статистичних даних, ринок нерухомості цього району протягом останніх трьох звітних кварталів активізувався лише на додаткові 0,6 % у порівнянні з вереснем 2016 року. Якщо розглядати наш об'єкт курсової роботи за показником зональності, то вище вказана вулиця розташована на околиці масиву Троєщина.

4. Території житлових масивів, прилеглі до об'єкта нашого дослідження пропонують велику кількість пропозицій. Однак дійсно корисними ми можемо вказати в кількості не більше 5-6 пропозицій. Причиною цього явища можна вказати як недостатня добросовістність самих Замовників перед Оцінювачами майна.

5. Будь-яка розрахункова робота в оцінці об'єкта нерухомості здійснюється за відповідними алгоритмами та показниками. Згідно норм чинного законодавства та результатів розрахунків відбувається коригування вартості одиничних показників об'єктів-аналогів до трьохкімнатної квартири в Києві. Оціночна вартість одиничного показника об'єкту оцінки прийнята Оцінювачем як середнє арифметичне значення. З чого слідує, що ринкова вартість квартири, розташованої за адресою: Київ, вул. Теодора Драйзера, 20 А, кв. 97 ринкова вартість складає 952 260 грн. 00 коп.

6. Процес узгодження результатів оцінки трьохкімнатної квартири з її ринковою вартістю забепечується законодавчою базою щодо оціночної діяльності в Україні. Ці експертні дані та розрахунки повинні бути достовірними та об'єктивними, тому що отримані відомості виносяться в ЄДРДР та бази даних агентств нерухомості м. Києва про здійснення купівлі-продажу об'єкта нерухомості.



Список використаних джерел

1.Міжнародні стандарти оцінки МСО 1-7

2. Про оцінку майна, майнових прав і професійну оціночну діяльність в Україні: Закон України від 12.07.2001 р. // Відомості Верховної Ради України. - 2001 р. - Ст. 238

3. Про оцінку земель: Закон України від 11 грудня 2003 року // Відомості Верховної Ради України - 2004. - Ст.42

4. Загальні засади оцінки майна і майнових прав: Національний стандарт, затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 р. // Урядовий кур'єр - 2003 - Ст 1458

5. Оцінка нерухомого майна: Національний стандарт затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 р // Урядовий кур'єр - 2004 - Ст 106

6. Оцінка цілісних майнових комплексів: Національний стандарт, затверджений постановою КМУ від 29 листопада 2006 року // Урядовий кур'єр - 2006 - Ст 290

7. Оцінка майнових прав інтелектуальної власності: Національний стандарт, затверджений постановою КМУ від 3 жовтня 2007 року // Урядовий кур'єр - 2007 - Ст 956



Додатки

Додаток А

Рис. 1



Додаток Б

Рис. 2



Додаток В

Таблиця 1

Рис. 3



Додаток Г

Таблиця 2



Додаток Д

нерухомий майно квартира

Таблиця 3

Размещено на Allbest.ru