Сделки по приобретению коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Введение

1. Основная деятельность компании. Виды сделок

2. Порядок сдачи в аренду недвижимого имущества

Заключение

Введение

В соответствии с учебным планом я проходила производственную практику в компании ООО «Бизнес Строй» с 13 октября 2014 г. по 27 октября 2014 г.

Я была принята для прохождения практики на должность помощником юриста.

В процессе прохождения производственной практики я ознакомилась:

- с Уставом организации утвержденным учредителем общества;

- со структурой организации;

- с осуществляемыми функциями и обязанностями работников компании;

- с видами гражданско-правовых договоров;

- научилась составлять проекты гражданско-правовых договоров, договоров на оказание возмездных услуг и иные документы.

Проверяла документы на их верность составления и соответствия требованиям гражданского законодательства.

Принимала участие в сборе пакетов документов для заключения сделок аренды недвижимого имущества, для заключения сделок купли-продажи недвижимости.

Употребляла электронные правовые системами, такие как «Гарант» и «Консультант +».

1. Основная деятельность компании. Виды сделок

Компания ООО «Бизнес Строй» начала свою деятельность в 2007 году. Полное наименование компании - Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Строй». Руководство деятельностью компании осуществляется единоличным исполнительным органом - Генеральным директором ООО «Бизнес Строй». Штат составляет 20 человек. Компания занимается недвижимостью и осуществляет свою деятельность в городе Щелково Московской области.

Основной сферой деятельности компании является предоставление различных услуг на рынке недвижимости.

Целью дела компании является получение прибыли.

Главной задачей компании ОО «Бизнес Строй» является удовлетворение требований покупателей, продавцов, арендаторов и арендодателей различных объектов недвижимости:

- содействие гражданам и организациям в поиске жилой и нежилой недвижимости, для последующей ее покупки, а также продажи;

- оформление договоров купли-продажи недвижимости;

- помощь организациям и гражданам в заключении договоров аренды и субаренды жилой и нежилой недвижимости;

- оценка и анализ рынка недвижимости в Щелковском районе.

Агенты в компании недвижимости могут нелицеприятно оценить объект недвижимости, что впоследствии отображается в получении максимальной суммы выручки в разумные сроки. Скоро и квалифицированно собрать, составить и согласовать все необходимые документы. Проводят рекламу объекта - Агент готовит подробное описание объекта для публикации в СМИ и Интернете (если нужно с фотографиями) и регулярно обновляет публикации. Грамотно проводит показ объекта, ограждает клиентов от общения с нежелательными элементами, обращает основное внимание на достоинствах объекта и минимизации его недостатков.

Кроме того, агент представляет квартиру не всем подряд, а только покупателям, потенциально заинтересованным в конкретном объекте. Согласовывает максимально выгодные и безопасные условия проведения сделки, что в дальнейшем позволяет избежать ненужных переживаний и расходов, а также гарантирует получение всех денег за объект.

Агент готовит краткий еженедельный отчет о проделанной работе: о количестве просмотров, звонках и т.д. Обеспечивает законное проведение сделки, контроль над выполнением ранее согласованных условий проведения сделки, своевременную регистрацию сделки и получению всех денежных средств.

Свойственной чертой рыночных отношений в сфере недвижимости являются наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей отношения, связанные с недвижимым имуществом. А также, что особенно важно более значительная, чем в других секторах рыночной экономики, роль региональных и муниципальных нормативных актов.

ООО «Бизнес Строй» имеет нормативно-правовую базу.

Особую роль в работе юриста занимает электронная правовая база «Гарант» и «Консультант +», которые часто обновляются и позволяют быстро найти нужные документы, образцы и другую нужную информацию.

Юридические услуги по недвижимости включают контроль документов и правового титула, - юридическую экспертизу правоустанавливающих документов и информации об объекте, сборы договоров и других документов, регистрацию недвижимости и сделок с ней.

Сделки с коммерческой недвижимостью можно разделить на четыре группы;

Сделки по приобретению коммерческой недвижимости.

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

- проводят юридический аудит документов на объект недвижимости и проверку правоспособности продавца недвижимости совершить отчуждение, по итогу выдают свое мнение о возможных рисках по объекту недвижимости.

- представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса совершения сделки с объектом коммерческой недвижимости, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, включая участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписание договора отчуждения объекта недвижимости и подготовку иных правовых документов. В случае покупки объекта недвижимости путем приобретения акций или долей юридического лица, в собственности которого находится объект недвижимости, поддержат вступить в права акционера (участника) юридического лица, дадут рекомендации, как подготовить необходимые внутренние документы юридического лица (включая внесение изменений в учредительные документы).

- сопровождают при закрытии сделки, при составлении акта приема-передачи объекта недвижимости, готовят документы о выполнении взаимных обязательств.

- представляют интересы клиента, связанные с переоформлением прав на земельный участок, помогут перезаключить все договоры с организациями, оказывающими коммунальные услуги, перезаключить договоры с арендаторами и совершить иные юридические действия.

Сделки по отчуждению коммерческой недвижимости.

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

- проводят юридический аудит документов на объектах недвижимости по итогу, которого выдают свое мнение о правовых недостатках в документах по отчуждаемому объекту недвижимости.

- помогают своему клиенту провести правовую подготовку объекта к отчуждению и исправить выявленные в процессе юридического аудита недостатки.

- помогают подготовить и поддерживать в актуальной редакции документы, необходимые для совершения сделки по отчуждению объекта коммерческой недвижимости.

- представляют клиента, начиная от момента согласования механизма и условий сделки, заканчивая закрытием сделки и передачей объекта недвижимости покупателю.

Сделки по сдаче в аренду коммерческой недвижимости.

При сопровождении сделок, касающихся к данной группе юристы компании:

- проведут юридический аудит документов на объект недвижимости по итогу, которого выдадут свое мнение о правовых недостатках в документах по объекту недвижимости, которое передается в аренду.

- помогут провести правовую подготовку документов на объект к аренде и исправить выявленные в процессе юридического аудита недостатки.

- представляют интересы клиента на всех стадиях процесса совершения сделки по сдаче объекта коммерческой недвижимости в аренду. Подготовят проект договора аренды, который полностью отражает все существенные условия аренды объекта недвижимости и максимально защищает интересы клиента. Юристы будут участвовать в переговорах по согласованию условий договора аренды объекта и подписанию согласованной редакции договора. Юристы компании помогут своему клиенту провести государственную регистрацию договора в управлении Росреестра.

- помогут клиенту передать помещение арендатору и подготовить все необходимые документы, связанные с передачей.

- возьмут на себя сопровождение всех вопросов, возникающих по заключенному договору аренды.

Сделки по найму в аренду объектов коммерческой недвижимости

При сопровождении сделок, относящихся к данной группе юристы компании:

- проводят юридический аудит на объект недвижимости, предполагаемый к аренде и правоспособность арендодателя по сдаче в аренду объекта недвижимости.

По итогу аудита выдают свое мнение о возможных рисках по полагаемой аренде объекта недвижимости.

- представляют интересы своего клиента на всех стадиях процесса, начиная с составления и согласования всего механизма сделки, подготовки правовых документов по сделке, участие в переговорах по согласованию условий сделки, подписанию договора аренды объекта недвижимости и регистрации его в управлении Росреестра.

- сопровождают своего клиента в закрытии сделки, помогут составить акт приема-передачи объекта недвижимости, подготовить и подписать документы о выполнении взаимных обязательств.

- помогут своему клиенту принять помещение по акту приема-передачи, в котором отразят реальное состояние помещения.

- сопровождают по всем вопросам, возникающим в процессе использования помещения.

2. Порядок сдачи в аренду недвижимого имущества

Во время прохождения учебной практики мне доверялось:

- составление договоров купли-продажи квартир;

- составление договоров аренды;

- составление дополнительных соглашений, актов, соглашение о расторжении договоров;

- составление договоров на предоставление коммунальных услуг, на оказание возмездных услуг;

- составление писем-претензий и их регистрация в книге учета;

- консультирование клиентов;

- проведение юридического аудита документов на объекты недвижимости.

Также мне поручалось консультировать клиентов по вопросам купли-продажи недвижимости, переоформление прав на движимое имущество, аренды и найма нежилого имущества. Консультации давались мной, как в устной, так и в письменной форме.

В ходе консультаций мною был приобретен навык общения с людьми.

Чаще всего в практике доводилось сталкиваться с договорами аренды и купли-продажи недвижимости.

О купле-продаже квартир, как предмете предпринимательской деятельности можно говорить, прежде всего, в рамках риэлтерской деятельности.

Положение о лицензировании риэлтерской деятельности определяет данный вид предпринимательской деятельности как деятельность, осуществляемую юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности). По совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них. В Положении особо указывается, что услуги по оценке недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Для продажи жилья в ст.558 ГК сформулированы дополнительные требования, направленные на защиту проживающих в жилых помещениях граждан. Так, в частности, существенным условием договора продажи (купли-продажи) квартиры или ее части, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования соответствующим жилым помещением после его покупки покупателем, признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования, продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор продажи (купли-продажи) квартиры считается незаключенным.

Договор продажи (купли-продажи) квартиры подлежит государственной регистрации и слывет заключенным с момента такой регистрации. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи (купли-продажи) к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть важнейшее отличие от других договоров купли-продажи в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует указание цены, то ее можно найти исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и т.д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.

Договор купли-продажи приватизированной квартиры, заключенный без предварительного разрешения органов опеки и попечительства будет признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым снабжает единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.

В законодательстве четко регламентирована форма, в которой должен быть заключен договор аренды здания (сооружения) - простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно найти, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение фирмы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность свободно от срока действия и участников договора. сделка недвижимость аренда риэлтерская

Законодательством не установлены ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является главным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно иметь определенные признаки. Здание должно быть принято в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное здание. Основными документами на здание являются технический паспорт и поземельная книга. В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридических и физических лиц.

В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие стойко установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь вручаемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Цель использования (назначение) объекта аренды должна быть сформулирована в тексте договора предельно четко. Например, под «офисные помещения». Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Данное положение обращено на защиту интересов арендатора при изменении собственника земельного участка, на котором размещена арендованная недвижимость.

В предусмотренных законом случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Закон может устанавливать ограничения при определении сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.

Размер арендной платы зависит от места расположения здания (центр или окраина), технического состояния, назначения помещения, принадлежность здания к памятникам истории, культуры, архитектуры, степени обустройства (лифт и т.д.). Пригодности здания для коммерческой эксплуатации, вида помещения, фактической площади здания. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Изменения и дополнения договора аренды оформляется в письменной форме в виде дополнительного соглашения, и являются неотъемлемой частью договора. Внесение дополнений и изменений допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Договор аренды здания (сооружения) может быть, расторгнут досрочно:

- по соглашению сторон, в том числе при предоставлении арендатору другого здания (сооружения);

- в судебном порядке при нарушении условий договора;

- при ликвидации организации арендатора.

В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Можно установить штрафные санкции за несвоевременную арендную плату и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или ликвидацию нарушений.

Цель данного договора - снабдить передачу имущества во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны.

Интерес арендодателя полагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретенных специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временное нанятое помещение для производственных и иных целей.

Реально, давайте посмотрим, кто обычно является арендатором - это, как правило, юридические лица или предприниматели, осуществляющие коммерческую деятельность. Они редко являются собственниками зданий, в которых находятся их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только образовалось), ибо пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях - правильный хозяйственный шаг.

Заключение

Прохождение производственной практики является важным элементом учебного процесса по подготовке специалиста в области юриспруденции. Во время ее прохождения будущий юрист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике. Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенные задачи, возникавшие в ходе работы.

Я научилась составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму, проводить консультации.

Полученные мною практические и теоретические навыки во время прохождения практики помогут в дальнейшем учебном процессе, а также написать дипломный проект.

Размещено на Allbest.ru