Слово "кондоминиум" - латинского происхождения ("кон" - общий, "доминиум" - имущество). Впервые встречается в римском праве. Кондоминиумом признавалась общая собственность. Так, М. Бартошек указывал на то, что "condominium" является синонимом понятия "communio". Он писал, что". кондоминиум - это общая собственность, когда несколько лиц имеют право собственности на одну и ту же вещь. Каждый из общих собственников волен распоряжаться своей идеальной долей общей нераздельной вещи (pars quota, p. Pro indiviso). Пропорционально этим долям распределяются все доходы и издержки. Для юридических действий, касающихся всей вещи (например, создания сервитута), требуется согласие всех общих собственников. Каждый из них может пользоваться вещью и принимать необходимые общепринятые хозяйственные меры; однако принципиально важные и исключительные меры, принятые одним из собственников, может запретить другой (ius prohibendi). Если один из общих собственников отпадает и его место не занимает кто-то другой, то его доля прирастает к остальным (ius adcrescendi). Каждый из общих собственников может в любое время потребовать прекращения кондоминиума".

Идею о кондоминиуме как форме общей собственности на жилье воплотили в Римской империи, когда римский сенат примерно 2000 лет назад принял закон о кондоминиуме, разрешивший гражданам владеть отдельными жилыми помещениями в городских многосемейных домах. Считается, что именно этот исторический факт является предшественником современной концепции кондоминиума. С этого времени термином "кондоминиум" стали обозначать имущественные комплексы, элементами которых являются квартиры, иные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки. Однако, - отмечал О.А. Городов, - "юридическая практика знает и иные приложения термина "кондоминиум", используемого в некоторых случаях для обозначения совместного управления двумя или несколькими государствами территорией третьего государства". Например, в начале XX в. Судан представлял собой англо-египетский кондоминиум.

Развитие понятия кондоминиума в зарубежных странах опиралось на положения римского права. В средние века на территории Западной Европы кондоминиальные правоотношения складывались в связи с тем, что существовал дефицит земельных участков, пригодных для строительства отдельно стоящих жилых зданий. В городах недостаток и дороговизна земли заставляли жителей строить большие, многоквартирные дома. Это привело к тому, что горожане объединялись для строительства зданий на несколько семей в товарищества, а построенные дома переходили затем в собственность отдельных членов. Соответственно, правоотношения между семьями-собственниками строились как кондоминиальные, т.е. на основе совместного владения общим имуществом дома.

В начале XX в. концепция кондоминиума была реализована в Европе, и он стал весьма популярной формой домовладения в Германии, Франции, Испании, Бельгии, Италии и Великобритании. Надо отметить, что в законодательстве многих стран (Канады, Франции, Германии) как таковое понятие "кондоминиум" не употребляется, однако в жилищном законодательстве применяются нормы об объектах, правовое положение которых соответствует понятию кондоминиума в Республике Казахстан.

Проведя сравнительный научный анализ понятия "кондоминиум" в законодательствах зарубежных государств, мы выяснили, что в странах Западной Европы, например, в Германии, Франции, кондоминиум является популярным видом многоквартирного жилья.

Так. Французский закон "О статусе общей собственности в многоквартирных зданиях" от 10 июня 1965 г. устанавливает правовой статус зданий или групп зданий, находящихся в собственности многих лиц. Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий. Отдельными являются части зданий и площадок, находящиеся в исключительной собственности определенного лица, общими - части зданий и площадок, подлежащие пользованию всеми или несколькими собственниками. Если иное не установлено договором, к общим частям зданий относятся: земля, дворы, парки и сады, подъездные пути, несущие конструкции зданий, общие элементы оборудования, в том числе части канализации, пресекающие отдельные помещения, лестничные клетки, дымоходы и дымовые трубы, места общего пользования, переходы и коридоры. Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в коллективной собственности.

Одной из стран СНГ, принявших законы о кондоминиуме, является Республика Кыргызстан. В ст.1 Закона Республики Кыргызстан "О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)" от 8 октября 1997 г. определение понятия "кондоминиум" дано следующим образом: "Кондоминиум - это организационно-правовая форма управления недвижимостью, товарищество собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческая организация, создаваемая для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений. Кондоминиум состоит из помещений собственников и общего имущества".

Анализируя это определение, можно заметить противоречие между первой частью дефиниции и второй. В первой части кондоминиум это - организационно-правовая форма управления недвижимостью, во второй части - это имущественный комплекс, который состоит из помещений собственника и общего имущества. Однако содержание закона позволяет сделать вывод о том, что под кондоминиумом в Республике Кыргызстан понимается все-таки товарищество собственников жилья. По замечанию Ю.Г. Басина, подобное смешение понятий встречается не только в законодательных актах, но и в научной литературе. Так, в учебной литературе некоторых казахстанских авторов кондоминиум называется то формой собственности, то комплексным объектом.

Кондоминиум понятие многоплановое. Оно применяется, в частности, для обозначения:

§ особого вида недвижимости, то есть имущественного комплекса в жилом многоквартирном доме, в котором сочетаются объекты, находящиеся на праве частной собственности (квартира), и объекты, находящиеся на праве общей долевой собственности - элементы общего пользования (Россия);

§ ассоциации собственников квартир, которая осуществляет управление общей собственностью в многоквартирном жилом доме (США);

§ организационно-правовой формы управления недвижимостью - товарищества собственников помещений (как жилых, так и нежилых), некоммерческой организации, создаваемой для обеспечения эксплуатации, содержания, управления зданиями, помещениями, общим имуществом всех собственников помещений (Кыргызстан).

Таким образом, понятием кондоминиума охватывается целый спектр гражданско-правовых понятий от обозначения объекта до обозначения субъекта - юридического лица.

Проводимые в Казахстане рыночные реформы затронули, прежде всего, отношения собственности, в том числе в жилищной сфере. Необходимость внедрения кондоминиума обусловлена процессами преобразования в экономической и правовой системах Республики Казахстан. До реформирования жилищной сферы в Казахстане, как и в других республиках, весь жилищный фонд находился в собственности государства. Многоквартирный жилой дом рассматривался в целом как единый объект, в котором квартиры принадлежали гражданам на основе договора найма, а все остальное имущество за пределами квартир было в ведении жилищно-эксплуатационных управлений. Отношения собственности составляют основу экономических отношений любого общества. Принятие Закона КазССР "О собственности" 15 декабря 1990 г. явилось значительным этапом в развитии законодательства Казахстана. Достоинством данного Закона, по нашему мнению, было то, что в нем было определено существование двух форм собственности: государственной и частной. Под частной собственностью понимается негосударственная собственность. Частная собственность выступает как собственность граждан и (или) негосударственных юридических лиц и их объединений.

Основаниями возникновения и прекращения правоотношения, связанного с появлением кондоминиума, является приобретение в собственность квартиры в многоквартирном доме, что влечет за собой определенные юридические последствия, в частности, возникновение у собственников прав и обязанностей по поводу общей собственности многоквартирного дома.

Специфика возникновения кондоминиума заключается в том, что он создается не волеизъявлением участников, а образовывается в силу факта нахождения отдельных частей недвижимости в раздельной собственности (ином вещном праве) и необходимости признания мест общего пользования общей собственностью всех индивидуальных собственников.

Таким образом, в основе возникновения кондоминиума лежит заключение гражданско-правовой сделки, т.е. заключение договора купли-продажи квартиры или иного договора. Уже на данном этапе проявляется специфичность кондоминиума, которая заключается в том, что субъект, заключив сделку, становится участником кондоминиальных правоотношений, т.е. независимо от того, хотел он того или нет, становится обладателем общей долевой собственности в многоквартирном жилом доме.

Впервые норма, посвященная кондоминиуму, была закреплена в ныне уже не действующем Указе Президента Республики Казахстан, имеющем силу Закона, "О земле" от 22 декабря 1995 г. Подпунктом 1 ст.1 устанавливалось, что кондоминиумом является форма собственности на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости, в том числе отдельные земельные участки, находятся в индивидуальной собственности граждан, юридических лиц и (или) государства; а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности (неделимый земельный участок при доме, земля общего пользования), принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей собственности.

Следующим этапом развития законодательства Республики Казахстан о кондоминиуме после Указа "О земле" стало принятие Закона РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. В данном Законе кондоминиум назван также особой формой собственности.

Вопрос о формах собственности является одним из спорных и недостаточно исследованных. Хотя и имеет не только теоретическое, но и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, и спектр тех возможностей, которыми в отношении указанного имущества располагает его собственник.

Важным аспектом в исследовании понятия "кондоминиум" является определение его как формы собственности. Вопрос о формах (типах, видах) собственности рассматривался разными учеными. В юридической науке по этой проблеме отсутствует единство мнений. Прежде всего, в определении терминов и базовых понятий, отражающих разнообразие форм собственности, что не способствует объяснению их правовой природы, причин их образования и разнообразия. Различие в рассмотрении и выделении форм собственности объясняется различиями в методологических подходах исследователей. В конституции закреплено положение о многообразии форм собственности и об их равноправии. В условиях рыночной экономики существуют разнообразные формы собственности в самых разных соотношениях и комбинациях. Собственность - сложный и многогранный общественный институт, который выступает объектом изучения различных наук, поэтому критерии выделения форм собственности также разнообразны. В нашем исследовании мы исходим в первую очередь из критериев, которые существуют в науке гражданского права. Так, отдельные ученые считают, что формы собственности представляют собой экономические, а не юридические категории. По их мнению, "формы собственности как экономические отношения получают различные юридические формы выражения, не сводящиеся только к праву собственности. Кроме того, участниками имущественных отношений, регулируемых гражданским правом, в том числе субъектами права собственности, могут быть не всякие субъекты экономических отношений присвоения". Представленная автором аргументация позволила ему сделать вывод о том, что "существование разных форм собственности отнюдь не требует появления зеркально соответствующих им разных прав собственности". Такое же мнение высказывается и некоторыми казахстанскими авторами. К.И. Скловский считает, что "форма собственности не является юридическим понятием, но, поскольку она стала фактом существующего законодательства, нужно четко ограничить сферу их существования и рассматривать исключительно как способ определения имущества тому или иному субъекту". Подобные рассуждения привели к следующим высказываниям: "с позиции гражданского права нет понятия "форма собственности"". Оппонентом данного мнения является Ю.К. Толстой, который отмечает, что "единое право собственности выступает в различных правовых формах и что, следовательно, речь может идти не только о формах собственности, но и о формах права собственности".

Проблема множественности форм собственности рассматривается нами в связи с тем, что в Казахстане существует отличная от всех остальных стран концепция кондоминиума как формы собственности. Среди ученых не существует единой точки зрения в отношении данной проблемы. Так, в некоторых российских источниках встречается мнение о том, что существует только вещное право общей собственности членов кондоминиума. Другие авторы вообще отрицают возможность признания кондоминиума формой собственности, говоря о том, что он вполне вписывается в конструкцию частной формы собственности.

Принятое законодателем определение данного понятия было проанализировано в работах видных казахстанских цивилистов. Так, в монографии "Вещные права в Республике Казахстан" под редакцией М.К. Сулейменова исследуются понятие и классификация вещных прав, анализируются их основные виды: право собственности, владение, сервитут, залог, аренда, доверительное управление и другие. Специальный раздел монографии посвящен вещным правам на жилище. В главе 9 "Вещные права на жилище" Ю.Г. Басин отмечает:"в пределах общего понятия "право на жилище" можно различить несколько разновидностей, главные из них:

§ право собственности на жилище;

§ жилищное право участника кондоминиума;

§ право пользования кооперативной квартирой;

§ право пользования жилищем в частном жилищном фонде;

§ право пользования государственным жилищем.

Прежде всего, вещным правом на жилище является право собственности, которое, как известно, означает для собственника возможность в полном объеме и по своему усмотрению владеть, пользоваться. и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. - Вторым в списке значится новое вещное право - жилищное право участника кондоминиума, то есть жилищное право участника особой формы собственности. Ю.Г. Басин классифицирует кондоминиум в системе гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.

Еще одной работой, посвященной рассматриваемому понятию, является статья К.М. Ильясовой "Кондоминиум как форма собственности".

Ю.Г. Басин и К.М. Ильясова, ссылаясь на законодательство, называют кондоминиум особой формой собственности в многоквартирных жилых домах и иных зданиях, при которой сочетаются раздельная собственность на квартиры и иные помещения и общая собственность на места общего пользования, в том числе на земельный участок.С. Скрябин считает "неправильным рассмотрение указанными авторами кондоминиума в качестве особой форы собственности. Это связано с тем, что сам по себе термин "форма собственности" корреспондирует с понятием субъекта права собственности, с традиционным для советской цивилистики противопоставлением государственной собственности частной и соответственно различием в определении и содержании права собственности". По мнению С. Скрябина, которое он высказал на круглом столе по презентации и обсуждению концептуальных положений по вопросам кондоминиума проекта Закона РК "О внесении изменений и дополнений в Закон РК "О жилищных отношениях" от 16.04.1997 г.", кондоминиум - это имущественный комплекс, как это определено в российском законодательстве. Констатация в законах кондоминиума как формы собственности не объясняет его юридической сущности, причины его возникновения, диалектики его взаимодействия с другими формами, а также направления развития. Практика преобразований в жилищной сфере показала особую роль специфической формы собственности в становлении жилищных правоотношений. Исследование ее сущности, содержания и структуры позволит с правильных методологических позиций подойти к рассмотрению ее проявлений, взаимосвязей и отличий от других форм собственности. На этой ступени анализа необходимо отметить, что существование такой формы собственности, как кондоминиум, возможно благодаря плюрализму форм собственности, их взаимному переплетению, комбинированию и интегрированию.

Согласно п.1 ст.6 ныне действующей Конституции, в Республике Казахстан признаются и защищаются равным образом государственная и частная собственность. Обратим внимание на то, что в конституции вообще не упоминается термин "форма собственности". Поскольку, как отмечает И.У. Жанайдаров, "понятия "форма" и "вид" по своей сути многозначны и теоретически применительно к праву собственности недостаточно разработаны". Это обстоятельство позволяет нам сделать вывод о том, что, назвав кондоминиум формой собственности, законодателю удалось в определенной степени (насколько это возможно в кодифицированном акте) не только закрепить уже сложившиеся экономические реалии, но и продвинуться вперед путем легализации, может быть и спорных, но, безусловно, прогрессивных правовых установлений, составивших ряд новелл ГК РК.

Как правило, традиционным подходом при разграничении форм собственности являются различное социальное назначение и правовой режим. Наиболее распространенной классификацией является разграничение форм собственности по субъектному принципу. Например, в Конституции РК разделение на две формы собственности производится по признаку их отношения к государству как субъекту права собственности. Закрепив кондоминиум как форму собственности, законодатель открыл путь к тому, чтобы классификация форм собственности проводилась в несколько иной плоскости.

Классификация форм собственности по субъектному признаку не является единственно возможной. По утверждению Ю.К. Толстого, "различие форм права собственности, т.е. правовых форм отнюдь не сводится к различию в субъектах".

Характеризуя кондоминиум как форму собственности, мы воспользуемся иным классификационным рядом. В частности, мы отметим, что кондоминиум - особая форма собственности потому, что в нем множественность субъектного состава сочетается с множественностью объектов. Субъектами данной формы собственности в соответствии со ст.31 Закона РК "О жилищных отношениях" от 16 апреля 1997 г. могут быть как граждане и юридические лица, так и государство, поэтому говорить о том, что кондоминиум - это разновидность частной собственности, будет не справедливо. Особенностью правового режима кондоминиума является то, что он возникает по поводу одного объекта - имущественного комплекса (многоквартирного жилого дома) - у нескольких субъектов - собственников квартир, у которых имеется два разных вещных права на составляющие имущественного комплекса. Одно из них - это индивидуальное (раздельное) право частной или государственной собственности на жилое или нежилое помещение. Другое - право общей долевой собственности, обладающее специфическими признаками, на общее имущество многоквартирного жилого дома. Таким образом, в кондоминиуме интегрируется частная и государственная, а также общая долевая кондоминиальная собственность. Взаимное переплетение этих форм и видов собственности и определили, по нашему мнению, возникновение кондоминиума как особой формы собственности.

Многоквартирный жилой дом содержит в себе множество разнообразных объектов, правовой режим которых весьма специфичен. К общему имуществу относятся те части дома, которые не находятся в раздельной (индивидуальной) собственности - подъезды, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, земельный участок, включая элементы благоустройства, и другое общее имущество общего пользования.

В отличие от площадей, принадлежащих индивидуальным владельцам, которые могут свою собственность выделить и продать, заложить, сдать в аренду или распорядиться иначе по своему усмотрению, недвижимость в общей собственности является "неделимой" - ее нельзя продать, заложить или управлять ею без согласия совладельцев. Такая общая собственность не может быть разделена по требованию отдельного владельца. Доля собственника в недвижимости, находящейся в общем владении, неотделима от принадлежащей ему индивидуальной собственности в кондоминиуме и не может быть передана другому лицу без одновременной передачи последней.

В концепции кондоминиума определяется не только форма собственности, но и права собственника путем формирования условий и ограничений для них. В сущности, для общей пользы кондоминиум как форма собственности ограничивает права пользования и владения недвижимостью для предотвращения непосредственного или потенциального отрицательного воздействия осуществления одними лицами своих прав собственников на права других. Данная форма собственности обычно устанавливает ограничения на порядок распоряжения собственностью, которые не применяются к владельцам индивидуальных частных домов. По этому поводу В.И. Хвостов отмечал, что "вполне возможно, чтобы несколько лиц имели право собственности на одну и ту же вещь, ограничивая друг друга в пользовании этим правом. В таком случае возникает то, что называется теперь сособственностью - condominium".

В кондоминиуме исходя из определения, данного в нормативных правовых актах сочетается индивидуальная (раздельная) собственность на жилые помещения и общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного жилого дома. Это сочетание позволяет говорить об особой форме собственности - кондоминиуме.

В настоящее время отношения собственности в многоквартирном жилом доме стали более многообразны, поскольку предметом права выступают не только жилые помещения, но и иная недвижимость в жилищной сфере: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры.

Необходимо отметить, что точка зрения на правовую природу понятия кондоминиума как особой формы собственности, назовем ее юридико-исторической, представляется более оправданной и требует для своего обоснования обращения к истории возникновения термина. По свидетельству И.Б. Новицкого, термин condominium был хорошо известен еще римским юристам. Отношения между несколькими собственниками по поводу принадлежности им одной вещи именовались тогда communio (общность). Право обшей собственности осуществлялось участниками совместно. Доли участия каждого из них могли быть как равными, так и неравными, а всякого рода изменения вещи или права на нее могли производиться только с общего согласия.

В современном гражданском праве подобная модель отношений опосредуется правом общей долевой собственности или, говоря иными словами, сособственностью (гл.16 ГК РК). При этом следует иметь в виду, что права собственников не образуют какую-то новую совокупность и не порождают новых экономических отношений присвоения. Наличие одной вещи (имущества) и множества ее собственников вызывает к жизни всего лишь особую форму собственности, объединяющую в себе "персональные" права собственности множества субъектов и их доли в праве общей собственности, которую, отдавая дань традициям, можно называть кондоминиумом, а принципы, в соответствии с которыми образуется эта правовая форма, принципами кондоминиума.

В связи со сказанным, представляется обоснованной позиция Кэрол С. Рабенхорст, автора учебного пособия для России "Организация деятельности и управление собственностью товарищества домовладельцев (кондоминиума)", утверждающей, что кондоминиум - это форма собственности.

Принятый Закон РК "О жилищных отношениях" закрепил форму новой собственности, однако необходимо было внесение дополнений и в Гражданский кодекс Республики Казахстан. В ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан Законом Республики Казахстан от 2 марта 1998 г. "О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая часть) и в постановление Верховного Совета Республики Казахстан "О введении в действие Гражданского кодекса Республики Казахстан (Обшая часть)"" были внесены дополнения. В соответствии с ними собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при которой отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Одним из последних нормативных правовых актов, в котором было закреплено рассматриваемое понятие, стал Земельный кодекс РК от 20 июня 2003 г. Необходимо отметить, что одним из понятий, претерпевшим изменения в Земельном кодексе, является понятие "кондоминиум".

В соответствии со ст.12 Земельного кодекса кондоминиум - это особая форма собственности (иного права) на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве) физических и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности (ином общем праве) и не отделимы от прав на части недвижимости, находящиеся в раздельной (индивидуальной) собственности (ином праве).

В данном определении законодатель заменил понятие "общее имущество" на понятие "части недвижимости". Тем самым он показывает, что кондоминиум возникает в отношении только недвижимого имущества (имущественного комплекса). В остальном данное определение не имеет существенных отличий от того, которое было закреплено в Законе РК "О земле" от 24 января 2001 г.

Изменения коснулись круга вещных прав, на которых может находиться недвижимость у физических или юридических лиц, например, формулировка "иное право". В настоящее время кондоминиум не просто форма собственности, а сочетание в одном объекте других вещных прав (оперативного управления, хозяйственного ведения). Данный факт говорит о совершенствовании законодательства и об осмыслении правового режима кондоминиума в Республике Казахстан. В частности, п.1 ст.62 Земельного кодекса РК гласит: "Участники кондоминиума - государственные землепользователи, которым помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, приобретают на земельные участки в установленном порядке право общего постоянного землепользования, если иное не установлено Земельным кодексом". В этой статье законодатель определил, что субъекты могут обладать недвижимым имуществом не только на праве собственности, но и на иных вещных правах, в частности, на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

На этом процесс законотворчества завершился, несмотря на то что в последнее время данная форма собственности требует все большего внимания. Проблемы развития кондоминиума в Республике Казахстан являются в настоящее время весьма актуальными.

Правовыми последствиями возникновения кондоминиума в Республике Казахстан являются:

§ обеспечение защиты права собственности всех новых собственников жилых, нежилых помещений, гаражей, дач и т.д. при введении управления собственностью на справедливой и равноправной основе;

§ уточнение прав и обязанностей собственников жилых, нежилых помещений, гаражей, дач и т.д., включая финансовые обязательства по отношению к другим собственникам в том же имущественном комплексе - объекте кондоминиума;

§ обеспечение защиты и сохранности жилищного фонда, а также иных видов недвижимого имущества, при формировании соответствующего порядка эффективного и квалифицированного управления имущественными комплексами - объектами кондоминиума;

§ создание работоспособного и понятного механизма принятия своевременных решений, связанных с ремонтом и эксплуатацией объектов кондоминиума;

§ уменьшение количества случаев обращения в органы, раз решающие споры, особенно в суды, при условии создания для этих целей адекватного механизма в рамках форм управления объектом кондоминиума.

Под кондоминиумом понимается особая форма собственности на недвижимость как единый имущественный комплекс, при которой помещения находятся в раздельной (индивидуальной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

1.2 Специфический режим кондоминиума