Договор аренды

Размещено на http://www.allbest.ru/

План

договор аренда недвижимость правовой

Введение

Глава 1. Договор аренды в российском гражданском праве

1.1 Понятие договора аренды

1.2 Условия и форма договора аренды

1.3 Содержание договора аренды

Глава 2. Виды договора аренды

2.1 Аренда недвижимости

2.2 Аренда предприятия

2.3 Аренды транспортных средств

Заключение

Список использованных источников и литературы

Введение

Актуальность. Аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств.

Объекты недвижимости используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений. Они стабильно пользуются высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Одни, инвестировав однажды крупную сумму в недвижимость, желают получать доход от сдачи последней в аренду. Другие из-за отсутствия средств не могут приобрести в собственность помещения, однако имеют бизнес-планы, позволяющие получать сверхприбыль, но уже не за счет, а посредством использования недвижимости хотя бы для привлечения клиентов и позиционирования своей компании на рынке услуг или товаров.

Договор аренды - один из самых востребованных договоров, заключаемых организациями и индивидуальными предпринимателями при осуществлении предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации. Актуальность договора аренды обусловлена тем, что арендодатель может получать прибыль без отчуждения всех прав, ограничиваясь передачей прав владения и (или) пользования.

Объектом данного исследования являются права и обязанности субъектов договора аренды (имущественного найма), правовое положение объектов данного договора и виды договора аренды.

Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.

Цель данной курсовой работы как в рассмотрении теоретических аспектов договора аренды и его видов, а так же вопросов, касающихся его отдельных видов, их содержания, получения максимальных знаний в области договора аренды и его видов. Указанная цель определяет задачи исследования:

анализ понятия договора аренды и отдельных его видов;

рассмотрение общих положений об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;

рассмотреть правовое регулирование арендных отношений.

Степень разработанности темы. Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: Корнийчук Г.А., Чаусская О.А., Витрянский В.В. и другие.

В качестве методов в работе использованы как общенаучные методы познания, такие как:

Анализ

*Синтез

Дедукция

Индукция

так и метод сравнительного исследования. Это позволяет выявить особенности соотношения норм Гражданского кодекса и федеральных законов, регулирующих отношения касающиеся договора аренды и отдельных его видов.

Структура работы состоит из введения, небольшого ракурса в историю договора аренды, двух глав, заключения и списка используемой литературы.

Глава 1. Договор аренды в российском гражданском праве

1.1 Понятие договора аренды

Аренда является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно распространено использование в хозяйственной деятельности арендованного имущества в организациях торговли и общественного питания. Это касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров.

Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.

1. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.

3. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое разграничение между арендой и наймом проводится лишь в отношении жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим лицам (с условием использования их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между сторонами - арендодателем и юридическим лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики страны существенно расширили сферу применения арендных отношений. Были сняты ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом аренды. Так, в период плановой экономики многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров.

Однако со второй половины 1992 года активизировался процесс приватизации государственных и муниципальных предприятий с созданием на их основе акционерных и иных хозяйственных обществ. После чего применение договора аренды предприятий в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений.

1.2 Условия и форма договора аренды

Главным документом, юридически закрепляющим отношения между арендатором и арендодателем, является договор аренды. При этом, если хотя бы одной из сторон арендных отношений является юридическое лицо, договор необходимо заключать в письменной форме, независимо от срока аренды. Это требование установлено в п. 1 ст. 609 Гражданского кодекса РФ.

Самые главные условия сделки прописаны в договоре. Так, среди них в тексте договора обычно указаны:

1) данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Это самое главное условие. Без него договор не будет считаться действительным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ);

2) срок аренды. Здесь нужно учитывать два момента.

Во-первых, если все же срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок (по сути, бессрочный договор аренды). Подобный случай позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения, но заранее предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Такой порядок предусмотрен ст. 610 Гражданского кодекса РФ. Но в договоре можно предусмотреть и иной срок. Кроме того, в некоторых случаях иной срок уже предусмотрен законодательством. Например, при отказе от договора проката для уведомления арендодателя отводится 10 дней (п. 3 ст. 627 Гражданского кодекса РФ).

Во-вторых, законодательством РФ могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, договор проката заключается на срок до одного года (ст. 627 Гражданского кодекса РФ). В таких ситуациях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного (установленного законодательством) срока, договор прекращается по истечении предельного срока. Также если определенный договор аренды заключен на срок, превышающий установленный законом, то он считается заключенным на срок, равный предельному;

3) размеры и порядок выплаты арендной платы (ст. 614 Гражданского кодекса РФ). Если же в договоре они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей. В Гражданском кодексе РФ предусмотрены следующие варианты определения арендной платы:

- в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- в доле полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- в предоставлении арендатором определенных услуг;

- в передаче арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- в возложении на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Также стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Кстати, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Иной порядок изменения платы должен быть также предусмотрен в договоре. Но нужно учитывать, что законодательством могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества;

4) условия и сроки проведения ремонта. По общему правилу капитальный ремонт должен проводить собственник имущества (арендодатель), а вот осуществлять текущий ремонт - обязанность арендатора (ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Но в договоре или в законодательстве по определенным видам аренды может быть предусмотрен иной порядок относительно содержания арендованного имущества;

5) возможность и порядок осуществления улучшения арендуемого имущества. По общим правилам, предусмотренным в ст. 623 Гражданского кодекса РФ, произведенные отделимые улучшения имущества остаются в собственности арендатора, но в договоре аренды может быть предусмотрено и иное.

А вот если арендатор произвел неотделимые улучшения арендованного имущества за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений после прекращения договора. Опять же в договоре аренды может быть прописан другой порядок.

Также в договоре может быть сказано, что арендодатель и вовсе не согласен, чтобы арендатор производил какие-либо улучшения имущества. Тогда в случае, если арендатор все же осуществит капитальные вложения в объект аренды, на компенсацию их стоимости претендовать ему уже не придется;

6) условие о выкупе арендуемого имущества. Договором может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (ст. 624 Гражданского кодекса РФ).

Принять решение о выкупе можно и после заключения основного договора. Так, условие о выкупе может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену;

7) условия продления (пролонгации), а также расторжения договора аренды.

Так, согласно ст. 621 Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды. Для этого ему необходимо письменно уведомить арендодателя о желании заключить новое соглашение в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора. Причем при заключении договора аренды на новый срок условия могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, то прежний арендатор получает право:

- или потребовать в суде перевода на себя всех прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;

- или потребовать только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а возражений со стороны арендодателя нет, договор считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях. Это следует из п. 2 ст. 621 и п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ.

Что касается расторжения договора, то досрочно он может быть расторгнут по решению суда на основании требования одной из сторон договора.

Так, на основании решения суда арендодатель может досрочно расторгнуть договор аренды, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, если в соответствии с договором это является его обязанностью;

- по другим основаниям, предусмотренным в договоре аренды (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Перед тем как обратиться в суд, арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что нарушения договора нужно устранить в разумный срок. И только если арендатор проигнорирует это предупреждение, арендодатель вправе обратиться в суд. Такая процедура прописана в ст. 619 Гражданского кодекса РФ.

По требованию арендатора суд также может досрочно расторгнуть договор аренды. Случаи, когда он вправе этого требовать, описаны в ст. 620 Гражданского кодекса РФ. Так, это возможно, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество арендатору или создает препятствия для использования имущества в соответствии с условиями договора либо назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет серьезные недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены им во время осмотра;

- арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, если это является его обязанностью;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

- иные основания, предусмотренные договором аренды (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

А вот переход права собственности (или хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу основанием для изменения или расторжения договора аренды не является (ст. 617 Гражданского кодекса РФ);

8) иные условия, которые стороны договора считают существенными. Например, обязанность страхования имущества, возможность сдачи имущества в субаренду, риски потери и порчи имущества и т.д.

1.3 Содержание договора аренды

Содержание договора аренды составляют его условия, права и обязанности сторон. Подход законодателя к определению круга существенных условий договора аренды в разные времена был неодинаков. По российскому дореволюционному праву к существенным условиям относились предмет найма, срок пользования и вознаграждение, выплачиваемое арендодателю, то есть те, которые отражают основное содержание обязательств по договору аренды.

В договоре аренды также указываются данные арендодателя и арендатора - сторон договора. Определяются их права и обязанности в рамках арендных отношений. Перечислим основные права и обязанности сторон договора аренды, предусмотренные гражданским законодательством.

Арендодатель, в большинстве случаев, это собственник имущества. Но это может быть и иное лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса РФ). Например, арендодатель может выступать по доверенности от собственника имущества, а может и сам быть арендатором, когда речь идет о субаренде.

В обязанности арендодателя входит:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

При этом любое имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков;

2) передать сданное в аренду имущество арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии оговоренного срока в договоре - в разумный срок (п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ).

Если эта обязанность арендодателем будет нарушена, арендатор вправе истребовать от него арендованное имущество в соответствии со ст. 398 Гражданского кодекса РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения. Также арендатор вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

3) отвечать за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. Исключением являются недостатки, которые были заранее оговорены в договоре аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (ст. 612 Гражданского кодекса РФ);

При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков;

4) предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 Гражданского кодекса РФ);

5) проводить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса РФ). Причем такой ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если срок не определен или ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор - это лицо, которое принимает имущество от арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование, за что обязано уплачивать установленную договором арендную плату арендодателю.

В свою очередь, арендатор обязан:

1) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Это определено в п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ.

Напомним, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств (не по вине арендатора) условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы.

А вот если арендатор будет нарушать сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

2) пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

При этом арендатор вправе с согласия арендодателя:

- сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

- предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;

- отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Конечно, на указанные выше действия не должно быть законодательных запретов и ограничений.

Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

3) поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ);

4) по окончании срока договора аренды вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 Гражданского кодекса РФ).

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Если же за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Глава 2. Виды договора аренды

2.1 Аренда недвижимости

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование земельный участок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 606 ГК РФ).

С согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованную недвижимость в субаренду (поднаем). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРП, то и соглашение о перенайме подлежит регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Особенности договора

1. Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

2. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

4. Особенности аренды земельных участков установлены в Земельном кодексе РФ (п. 3 ст. 3).

Существенными условиями являются:

- данные, позволяющие определить передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 3 ст. 607 ГК РФ);

- размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

По общему правилу арендодатель обязан осуществлять капитальный ремонт арендованного имущества, а арендатор - поддерживать имущество в исправном состоянии и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Иной порядок может быть предусмотрен в договоре.

Произведенные арендатором отделимые улучшения в арендованное имущество являются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

Если арендатор произвел с согласия арендодателя улучшения, не отделимые без вреда для имущества, то арендодатель после прекращения договора обязан возместить стоимость таких улучшений. Иное может быть предусмотрено в договоре. Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, по общему правилу не возмещается (ст. 623 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор вправе потребовать от арендодателя заключить прямой договор аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды, но на условиях основного договора аренды, который был досрочно прекращен (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

2.2 Аренда предприятия

Организации торговли и общественного питания по договору аренды, как правило, выступают в качестве арендаторов. В некоторых случаях указанные организации могут сами сдавать в аренду временно не используемые торговые площади, складские помещения или (по согласованию с арендодателем) сдавать здания, помещения и площади в субаренду.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В параграфе 4 главы 34 ГК РФ предусмотрены специальные правила, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, что обусловлено комплексом присущих только им определенных свойств.

Во-первых, такие объекты неразрывно связаны с землей. При передаче в аренду здания или сооружения одновременно должен быть решен вопрос и о передаче арендатору прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендаторам прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены ст. 652 ГК РФ. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Во-вторых, объекты недвижимости представляют собой наиболее ценные предметы. Поэтому для договоров аренды зданий или сооружений установлены более жесткие требования относительно формы такого договора, а также необходимости его государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ).

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 656 ГК РФ).

Договор аренды предприятий имеет свою специфику.

Цель договора аренды предприятия - это использование его арендатором для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все те объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.).

Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т.п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства). Арендатору передаются также права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного наименования, товарного знака и др.

Помимо этого, арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования и перевести на него долги предприятия.

Вместе с тем использование отдельных конструктивных элементов зданий, например для рекламных целей, не является договором аренды.

Так, например, акционерное общество заключило с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы. По истечении срока действия договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.

Акционерное общество, полагая, что заключенный договор является договором аренды крыши здания, на основании ст. 621 ГК РФ, регулирующей преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.

Однако в удовлетворении исковых требований обществу было отказано. В решении суда было отмечено, что использование истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являлось арендными отношениями. В соответствии со ст. 607 ГК РФ, объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.

Суд указал, что предметом спорного договора являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, а отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.

Содержание договора аренды недвижимости.

Арендодателем может быть как собственник имущества, так и другое лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Для имущества, относимого к федеральному или муниципальному, в качестве собственника выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и соответствующие региональные и муниципальные органы управления.

ГК РФ не ограничивает предельного срока аренды - в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, срок договора аренды определяется договором. Вместе с тем законодательными актами могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Например, Лесной кодекс РФ ограничивает максимальный срок договора аренды земельных участков 49 годами. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ). Договор субаренды сроком не менее чем на один год также должен быть зарегистрирован.

Пунктом 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признан равным году.

Так, например, договор, заключенный на срок с 1 июня 2007 г. по 31 мая 2008 г., считается заключенным на полный год и подлежит государственной регистрации. Из этого разъяснения вытекает, что первым днем срока действия договора является первый день, указанный в договоре, и, соответственно, последним - последний. Другими словами, при расчете арендной платы эти дни не исключаются. Например, договор, заключенный на срок со 2 по 22 сентября 2007 г., должен считаться заключенным на срок 21 день. Из этого периода следует исходить при осуществлении расчетов.

Государственная регистрация договоров аренды.

Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ).

2.3 Аренды транспортных средств

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ).

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду с экипажем или без экипажа, если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное (п. 1 ст. 647 ГК РФ). При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Особенности договора

1. По договору арендатору передается транспортное средство во временное владение и пользование. При этом управление транспортным средством и техническую эксплуатацию осуществляет арендатор (ст. ст. 642, 645 ГК РФ).

2. Договор является реальным, то есть считается заключенным с момента передачи арендатору транспортного средства (ст. 642, п. 2 ст. 433 ГК РФ).

3. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

4. Договор заключается в письменной форме и не подлежит государственной регистрации (ст. 643 ГК РФ).

5. К договору применяются общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), кроме правил, предусмотренных в ст. 621 ГК РФ.

Существенными условиями являются:

- данные, позволяющее определить транспортное средство, подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Не являются существенными условиями:

- условия о порядке и сроках внесения арендной платы (п. 1 ст. 614 ГК РФ);

- условие о сроке аренды. При отсутствии такого условия договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Существенные условия для договоров аренды морского судна и внутреннего водного судна предусмотрены в отраслевых нормативных актах (гл. XI Кодекса торгового мореплавания РФ, ст. ст. 60, 64 - 65 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ).

На арендатора возлагается обязанность поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ).

По общему правилу арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с эксплуатацией транспортного средства. Иное может быть установлено в договоре (ст. 646 ГК РФ).

Если на арендодателя возлагается обязанность по управлению транспортным средством и его эксплуатации, то такой договор является договором аренды транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае субарендатор вправе потребовать от арендодателя заключить прямой договор аренды имущества, находившегося в субаренде, в пределах оставшегося срока субаренды, но на условиях основного договора аренды, который был досрочно прекращен (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Если основной договор аренды является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ).

Заключение

Кардинальные изменения в политической, социально-экономической и культурной жизни нашей страны в конце 80 - 90-х гг. обусловили пересмотр существовавших правовых отношений в обществе, в том числе и в регулировании отношений по передаче имущества во временное использование и владение. Процессы демократизации в области экономики затронули арендные отношения одними из первых.

Это нашло свое отражение в значительном расширении круга объектов аренды, многие из которых раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть таковыми. К ним относились предприятия, иные производственно-хозяйственные комплексы, земельные участки и др. Также расширены права участников этих отношений: им предоставлено больше свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, сняты чрезмерные ограничения.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области экономического партнерства, стала возможной аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при аренде сложных ЭВМ арендатор получает право в течение определенного времени работать с соответствующей техникой, не владея ею.

Подводя итог данной работы, обоснованно утверждаю, что цель ее написания мною полностью достигнута. В первой и второй главе мною были рассмотрены теоретические вопросы, касающиеся общих положений об аренде. Были затронуты и рассмотрены такие важные ее составляющие как:

Понятие договора аренды;

Содержание договора аренды;

Внимание было уделено следующим видам договора аренды:

Договор аренды недвижимости;

Договор аренды предприятий;

Договор аренды транспортных средств.

Принимая во внимание все выше сказанное, считаю, что цель работы, поставленная мною в ее Введении достигнута, и в ней раскрыты максимальные знания, касающиеся договора аренды и его видов.

Список использованных источников и литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. - 25 декабря 1993 г.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - №5. - Ст. 410.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собрание законодательства Российской Федерации..- 28 июля 1997: г. - №30. - Ст. 3594.

Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2 ноября 1998 г. - №44. - Ст. 5394.

Федеральный закон от 17 августа 1995 г. "О естественных монополиях" // Собрание законодательства РФ. 1995. N 34. Ст. 3426

8. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // "КонсультантПлюс".

Литература

1. Болтанова Е.С., Женетль С.З. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный)- М.: РИОР, Инфра-М, 2010. - 416с.

Боголюбов С.А. Земельное право. Учебник. 3-е издание. М. Юрайт, 2011 г. -150с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М, 2004.

4.Гражданское право: Учебник / В.Ю. Борисов, Е.С. Гетман, О-В. Гутников и др.; под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2010. Т. 2. -608с.

5. Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

6. Тихомиров М.Ю. Земельные участки: новые правила образования и изменения границ. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2011.47 с.

7. Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. М.: Дашков и К, 2009. 160с.

8. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010.992 с.

9. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. / Н.А. Баринов, К.П. Беляев, Е.В. Вавилин и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. - 993 с.

10. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: в 3 т. (постатейный) / Т.Е. Абова, Л.В. Андреева, Е.Б. Аникина и др.; под ред.Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2006. Т. 2. 1192 с.

11. Ладнова Е.С. Аренда и лизинг: бухгалтерский учет и налоги. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2011. 308 с.

12. Мотовиловкер Е.Я. Спорные вопросы теории сделок // Вестник гражданского права. 2011. N 4. С. 84 - 101.

13. Вавилин Е.В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009. - 136 с.

14. Никурадзе А.Ш. Изменение и расторжение договора аренды // Юрист. 2011. N 24. С. 28 - 33.

15.Чепига Т.Д. Финансовая аренда (лизинг): проблемы правопреемства // Цивилист. 2011. N 2. С. 67 - 72.

16. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. С. 446.

17. Чаусская О.А. Гражданское право: Учебник для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования. М.: Дашков и К, 2007. 480 с.

Размещено на Allbest.ru