Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, не- обходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство».

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома, осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома осуществляется в срок не более чем 10 рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В пункте 31 ст. 251 Закона о государственной регистрации прав определены основания отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

2) непредставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по договору было выбрано поручительство

Но, даже учитывая вышеизложенные особенности, вопрос о форме договора долевого участия не является спорным, на мой взгляд, и не дает оснований для разногласий.

Что же касается вопросов государственной регистрации договора, нужно отметить, что здесь возникают некоторые трудности и разночтения в вопросах законодательного регулирования.

Следует начать с того, что норма об обязательной государственной регистрации договоров долевого участия была введена в законодательство с принятием ФЗ об участии в долевом строительстве (Ст. 17 ФЗ). Но эта статья не содержит порядка, правил и особенностей такой регистрации и делает отсылку к нормам Федерального Закона №122 от 17.06.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», куда были внесены поправки в соответствии с ФЗ об участии в долевом строительстве и введена новая статья 25.1, в который регламентирован весь процесс государственной регистрации договоров и изложены все требования законодателя к осуществлению такой регистрации.

По мнению некоторых специалистов27, государственная регистрация договора долевого участия была введена в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, то есть исключения возможности заключения застройщиками с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. В пункте 4 Информационного Письма ВАС РФ28 отмечалось, что наличие в Едином Государственном Реестре прав на недвижимое имущество записи о государственной регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на это же помещение.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется соответствующими подразделениями Федеральной Службы государственной регистрации, кадастра и картографии (учреждена в соответствии с Указом Президента РФ №1847 от 25.12.2008) после проверки государственным регистратором на предмет соответствия условий договора законодательству и на отсутствие уже заключенных и зарегистрированных договоров на одно и то же помещение. В соответствии с п.1 ст.16 Федерального Закона №122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено законом. Поскольку ни данным законом, ни ФЗ об участии в долевом строительстве не предусмотрена возможность регистрации договора на основании заявления одной стороны, следует сделать вывод, что такая регистрация должна осуществляться на основании заявления обеих сторон. Такое мнение высказывает А.Н Королев29, хотя данный вопрос был разъяснен в Письме Минфина России от 07.11.2006 N 03-06-03-04/92, где говориться, что согласно положениям, установленным п. п. 2 и 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ и п. п. 9, 14 Приказа Минюста России N 82, заявителем на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве является застройщик. В данном случае ограничиваются именно его права на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект (с целью возникновения на него в силу Закона залога в пользу участников договора долевого строительства). Несмотря на то, что данный подзаконный нормативный акт не имеет обязательной юридической силы, он не должен быть проигнорирован застройщиками.

Государственная регистрация рассматриваемого договора имеет свои особенности. Во-первых, согласно п.2 ст.25.1 Федерального Закона №122-ФЗ государственная регистрация договора, заключенного с первым участником долевого строительства, осуществляется по заявлению сторон договора - застройщика и участника долевого строительства с представлением договора, разрешительных документов на строительство, проектной декларации, плана (многоквартирного дома) создаваемого объекта недвижимости с указанием месторасположения и количества, находящихся в составе создаваемого объекта недвижимости жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений, а также документа с описанием объекта долевого строительства с указанием его расположения в многоквартирном доме и планируемой площади данного объекта. Последующие договоры регистрируются на основе заявления участника с представлением заключенного договора долевого участия в строительстве. Данная норма, по сути, предусматривает упрощенный порядок подачи документов в регистрационный орган для остальных участников долевого строительства в целях значительной экономии времени, так как, действительно, нет никакой необходимости из раза в раз дублировать информацию, устанавливающую и детализирующую объект долевого строительства и предоставлять копии и оригиналы документов, которые были уже предоставлены и зафиксированы государственным регистратором.

Помимо указанных документов на регистрацию представляются также: заявление на государственную регистрацию сделки; документы, удостоверяющие личность заявителя; документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя или участников сделки (подлинник и копия); документ об уплате госпошлины. Что касается государственной пошлины, то она регламентируется правовыми нормами ст. 333.33 Налогового кодекса РФ30 (дате по тексту НК РФ) Второй особенностью государственной регистрации договора участия в долевом строительстве являются то, «что если государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства осуществляется не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой регистрации, то регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же объекта осуществляется в срок не более, чем в пять рабочих дней, начиная также со дня подачи заявления и необходимых документов».

Данная императивная норма, дифференцирующая сроки регистрации договоров долевого участия адресована регистрирующему органу и направлена на скорейшую государственную регистрацию данных договоров в целях обеспечения интересов «дольщиков» и гарантий защиты их прав. На первый взгляд, нормы законодательства о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве достаточно четко сформулированы, продуманы и направлены в первую очередь на обеспечение максимальной правовой защиты участников долевого строительства. Но, к сожалению, нельзя не отметить некоторые юридические пробелы, которые могут поставить граждан-участников долевого строительства в неопределенное положение. Дело в том, что в законодательных актах отсутствует регламентированный срок подачи документов на государственную регистрацию договора долевого участия в долевом строительстве. Это может привести к следующей ситуации: К примеру, застройщик намеренно задерживает сроки подачи документов с целью повторно продать одну и ту же квартиру, а затем зарегистрировать любой договор на свой выбор. Тем самым остальные участники, претендовавшие на данный объект, и, возможно, внесшие определенные денежные суммы на счет застройщика лишаются возможности получить судебную защиту, так как договор, который подлежит государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации, и у застройщика даже не возникает никаких правовых обязательств, поскольку договор в этом случае просто считается незаключенным. Кроме того, из-за отсутствия надлежащей регламентации сроков подачи документов для государственной регистрации рассматриваемого договора возникают конфликты между регистрирующими органами и застройщиками, и даже суды дают различную правовую оценку таким спорам.

Такая позиция правоприменительных органов, с одной стороны, разумна и справедлива, поскольку направлена на защиту интересов участников долевого строительства. С другой стороны, такой подход к толкованию ФЗ об участии в долевом строительстве, является слишком формальным и не учитывает реально сложившихся в этой сфере отношений. То есть, по мнению суда и регистрирующего органа, застройщик обязан заключить договоры об участии в долевом строительстве со всеми без исключения участниками, зарегистрировать все договоры, а затем только приступать к строительству многоквартирного дома. Но, учитывая экономическую обстановку, рост цен на стройматериалы и работы, такой процесс растянется на неопределенное время, повлечет дополнительные расходы застройщика и, как следствие, готовый объект недвижимости существенно возрастет в цене.

Например, факт необоснованного отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве представлен в решении ФАС Восточно-Сибирского Округа:

Между застройщиком, обществом с ограниченной ответственностью и гражданином А был заключен договор участия в долевом строительстве.В государственной регистрации договора отказано на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку, по мнению регистрирующего органа, ООО не отвечает признакам застройщика в силу предоставления ему для строительства жилого дома земельного участка на праве субаренды, тогда как привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов на земельном участке, находящемся в субаренде, статьями 2, 3 ФЗ об участии в долевом строительстве не предусмотрено. Согласно этим статьям застройщиком может быть признано юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим ФЗ для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. То есть, зарегистрированное в надлежащем порядке право собственности на земельный участок или право аренды является основанием для признания застройщика надлежащим лицом для осуществления государственной регистрации.

Оспаривая отказ, ООО ссылалось на то, что ГК РФ фактически отождествляет понятие аренды и субаренды, судя даже по идентичности прав и обязанностей арендаторов и субарендаторов, что, по моему мнению, является вполне обоснованным. Суд, придерживаясь формального толкования ФЗ об участии в долевом строительстве и руководствуясь нормами ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» оставил жалобу ООО без удовлетворения.

Таким образом, если застройщик недобросовестный, то такой строгий подход к толкованию законодательства является вполне объективной мерой для предотвращения мошенничества и иных противозаконных корыстных действий со стороны застройщика, но все же, это создает определенные трудности для добросовестных застройщиков и некоторые неудобства даже для самих участников долевого строительства.

2.3 Проблемы применения и исполнения договора долевого участия в строительстве объектов недвижимости

Основными проблемами исполнения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости выступает: возможность одностороннего отказа застройщика от договора участия. Это право было установлено нормой закона. В соответствии со статьей 5, пункты 4 и 5, застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях: просрочка внесения платежа заказчиком в течение более двух месяцев; нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение года.

«Для отказа от исполнения договора застройщик должен: направить заказчику в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения данного требования. Предупреждения как правило отправляются по почте, заказным письмом с уведомлением о вручении.

По истечении 30 дней с даты направления заказчику предупреждения, о неисполнении участником просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор. При принятии такого решения застройщик направляет заказчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Данный договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Последствия одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве. После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии)».

Следует подчеркнуть, что застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику. Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.

Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.”

Важным последствием отказа от договора является внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия.

В соответствии с “пунктом 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) следующие документы:

• заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;

• копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.”

Следовательно, для внесения изменения в записи ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны - застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.

Риски для участника долевого строительства.

Указанная норма не исключает возможности злоупотреблений для недобросовестного застройщика. В силу того что Росреестр не проверяет, достоверность просрочки оплаты застройщиком.

Более того он и не должен получать доказательства оплаты или наличия задолженности по оплате. Поэтому недобросовестный застройщик может воспользоваться таким пробелом в законе.

Однако одностороннее расторжение договора долевого участия может быть оспорено в суде. Анализ судебной практики фиксирует различные случаи и варианты признания недействительности одностороннего отказа от договора, что влечет признание соответствующего договора действующим.

В данном случае ответчиком по иску выступает застройщик. При этом истец обязан доказать, что отказ является незаконным в силу того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения договора. Это подтверждается документами (квитанциями о переводе денежных сумм заказчиком - застройщику). Кроме этого заказчик может оспаривать процедуру расторжения договора, если она была нарушена.

Наиболее часто встречающимся нарушением прав заказчика застройщиком, являются многоразовые продажи им одного и того же объекта недвижимости. Минимизация возникающих в этом случае рисков обеспечивается подачей искового заявления в суд о признании недействительности одностороннего отказа от исполнения договора, либо об обжаловании действий Росреестра. В этом случае следует заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер (например, запрет застройщику реализовывать права на приобретение в собственность спорного объекта недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договора).

Действия Росреестра так же могут быть обжалованы в суде. Срок обжалования ограничивается нормами АПК и ГПК РФ в три месяца. В этом случае ответчиком выступает Росреестр.

В случае обращения заявителя в суд по истечении указанного срока в удовлетворении требований будет отказано по причине пропуска срока на обращение в суд, без оценки по существу требований заявителя.

В соответствии с пунктом 6 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя. В случае выбора этого способа защиты необходимо доказывать оба обстоятельства. При этом также следует учитывать следующее.

В соответствии с требованиями ст.13 п.1 Закона о государственной регистрации и пункту 3 приказа Минюста РФ от 1 июля 2002 года N 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав предусматривает проведение в процессе регистрации правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительности поданных заявителем документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.

Следовательно, Росреестр должен проводить правовую экспертизу документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве36.

Исходя из анализа судебной практики и реально существующих проблем связанных с не исполнением договора участия в долевом строительстве, одностороннего отказа от него застройщиком, многократных продаж им объекта недвижимости, участником долевого строительства следует: четко контролировать сроки внесения платежей по договору; точно указывать в договоре почтовый адрес, по которому он действительно сможет получать корреспонденцию; незамедлительно сообщать застройщику об изменении своего почтового адреса; при просрочке платежей по договору запрашивать выписки из ЕГРП на земельный участок, на котором осуществляется строительство, с целью получения информации о наличии записи о регистрации договора долевого участия в строительстве; в случае получения информации о расторжении договора немедленно проверить ее достоверность и законность, определить оптимальный способ защиты.

«В современных условиях привлечение денежных средств заказчиков на возведение объектов недвижимости, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не были введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов»;

На первый взгляд может показаться, что повторяются положения закона в старой редакции, однако ранее в Законе о долевом строительстве не было прямого запрета продавать иначе, поэтому часто жилье продавалось в обход этого закона.

Причина, по которой застройщики пытались обойти Закон о долевом строительстве, заключается в том, что раньше, чтобы заключить договор долевого участия и зарегистрировать его в установленном законом порядке, застройщик должен был оформить права на земельный участок для строительства и получить разрешение на это строительство, что требовало много времени и денежных средств. Кроме того, застройщики пытались избежать ответственности, предусмотренной за нарушение условий договора долевого участия.

Теперь же для застройщика осталось всего два варианта: либо заключать договоры долевого участия, либо продавать готовые квартиры, зарегистрированные в собственность застройщика. Иные способы, ранее применяемые на практике (договор займа, предварительный договор, инвестиционный договор), законом запрещены.

Исключение составляют только мало распространенные способы - жилищные сертификаты, которые должны пройти процедуру регистрации ценных бумаг, и жилищные кооперативы, действующие в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах». Другие статьи закона о долевом строительстве ограничивают свободу застройщиками использования средств дольщиков, определяя конкретные случаи их использования, строго установленные законом и договором о финансировании возведения объекта недвижимости.

Если цена договора определена как сумма денежных средств на возмещение затрат по строительству объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика, то вышеперечисленные ограничения относятся только к денежным средствам на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства. Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению.

В случае нарушения застройщиком целевого использования денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке (новая редакция п. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве).

Вопрос расходования средств дольщиков имеет существенное значение применительно к подпункту 14 п. 1 ст. 251 НК РФ39, который освобождает от обложения налогом на прибыль суммы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования, что является одной из проблем исполнения договора участия в долевом строительстве.

Следовательно важнейшими проблемами исполнения договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости являются односторонний отказ застройщика от договора; нецелевое расходование средств дольщиков; неоднократная продажа застройщиком одного и того же объекта недвижимости; неразаработанность вышеназванных проблем теоретически; отсутствие в действующем законодательстве точных формулировок и определений предупреждающих злоупотребление и использование мошеннических средств застройщиками.

Заключение

Проведенное исследование договора долевого участия в возведении объектов недвижимости как многогранного правового средства позволяет сделать ряд обобщающих выводов, рекомендаций и предложений, содействующих совершенствованию практики применения этого средства в регулировании жилищных отношений возникающих на основе данного договора. Важнейшими из них являются.

1.) Договор участия в долевом строительстве представляет собой соглашение между физическим лицом заказчиком и юридическим лицом - застройщиком о возведении определенного объекта недвижимости в обозначенный срок и за цену установленную данным соглашением. Этот договор обладает всеми признаками гражданско правового соглашения, т. е он имеет свой предмет, существенные условия, правовые обязанности сторон, письменную форму и обязательность государственной регистрации. Ценность этого договора выражается в обеспечении конституционного права граждан на получение жилища, а так же для регулирования достаточно сложной, важной группы гражданско правовых отношений.

2.) Договор участия в долевом строительстве имеет свою юридическую природу которая до настоящего времени носит дискуссионный характер. Одни авторы считают его разновидностью договора строительного подряда, а другие обосновывают его относительную самостоятельность и право на отдельный вид специфических договоров в системе гражданско-правовых соглашений. В этой связи представляется контрпродуктивным споры о правовой природе данного договора. Более существенным и значительным является разработка юридической концепции или модели данного договора заключаемого с учетом существующих информационных технологий и ресурсов.

3 )Особое значение в этом договоре имеет рассмотрение прав, обязанностей и законных интересов его сторон или детальное правовое закрепление. До настоящего времени в сфере долевого строительства используются так называемые типовые формы таких договоров, которые часто не позволяют учитывать не только права но и законные интересы заказчиков, об этом свидетельствуют практика заключения таких договоров, когда заказчик предлагает, включить в набор прав и обязанностей, какие либо иные, не предусмотренные типовым договором, ему предлагают заключать дополнительные соглашений. Учитывая невысокий уровень правовой культуры граждан, это позволяет застройщику включать в договор так называемые дополнительные обязанности, например по уплате коммунальных платежей до введения объекта в эксплуатацию.

4 ) По своему содержанию, договор участия в долевом строительстве является синтетическим соглашением, связанным с гражданским, жилищным, градостроительным, строительным законодательством и иными нормативными правовыми актами. Это требует более детального и конкретного представления его содержания. Положения договора должны быть не двусмысленными, не допускающими различных толкований. В силу этого назрела необходимость исследования и разработки модельного типа договора участия в долевом строительстве. Это позволит предупреждать возможные нарушения участниками этого договора избежать проблем его исполнения и воспроизводства феномена - “обманутых дольщиков”.

5) В соответствии с законом договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости предусматривает обязанность застройщика в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и (или) иной объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать его заказчику долевого строительства который обязуется который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод его в эксплуатацию. Из этого следует что сторонами, субъектами, участвующими в долевом строительстве, выступают застройщик и дольщик. Действующее законодательство РФ устанавливает определенные требования к застройщику.

6) Исполнение договора участия в долевом строительстве приобретает в настоящее время особое значение, так как от этого зависит удовлетворение и обеспечение прав граждан на жилье. Реализация этого права приобретает особое значение в условиях необходимости повышения качества уровня жизни общества, формирования гуманистического стиля жизнедеятельности граждан. Обеспеченность жильем является одним из важнейших вопросов одновременно выступающим критериальной характеристикой общего блага. Поэтому данный договор предстает не только юридическим средством, но и выполняет весьма важную социально-юридическую функцию. Данная функция выражается в обеспечении благополучия, как отдельных граждан, так и всего общества в целом. Следовательно, исполнение договора выступает социально юридической проблемой в которой проявляются нерешенные вопросы связанные с односторонним отказом застройщика от договора; нецелевым использованием денежных средст заказчиком; использования им мошеннических схем связанных с неоднократной продажей одного и того же объекта недвижимости; разрешения проблемы “обманутых дольщиков” и многие другие.

Все это свидетельствует о необходимости дальнейшего совершенствования теоретической разработки данного правового средства и практики его применения, в этой связи было бы целесообразно продолжить исследования по следующим направлениям:

- научно-теоретические и информационные основы договора участия в долевом строительстве;

- договор участия в долевом строительстве в системе юридических ценностей;

- информационно-типовая модель договора участия в долевом строительстве.

В практическом аспекте представляется необходимым повышать правовую культуру лиц стремящихся участвовать в долевом строительстве жилья посредством издания специальных методических пособий, справочников, консультаций, по этим вопросам. Для этого целесообразно, например, в журнале «Человек и закон» открыть рубрику под названием “В помощь дольщику”, в учебных заведениях юридического профиля ввести специальный курс в объеме 12 часов для бакалавров и магистров; в рамках правовой пропаганды разработать материалы по проблеме долевого участия для публичных выступлений в форме бесед, собеседований, публичных лекций и тд.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ", 04.08.2014, N 31, ст. 4398.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 23.05.2016) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 05.04.2016) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.06.2016) // "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340.

4. Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // "Российская газета", N 290, 30.12.2004.

5. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 40.

6. Федеральный закон от 05.03.1999 N 46-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "О защите прав и законных интересов инвесторов на рынке ценных бумаг" // "Собрание законодательства РФ", 08.03.1999, N 10, ст. 1163.

7. Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 02.06.2016) "Об инвестиционных фондах" // "Собрание законодательства РФ", 03.12.2001, N 49, ст. 4562.

8. Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 13.07.2015) "О жилищных накопительных кооперативах" // "Российская газета", N 292, 31.12.2004.

9. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 05.04.2016) "О банках и банковской деятельности" // "Собрание законодательства РФ", 05.02.1996, N 6, ст. 492.

10. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1 // "Собрание законодательства РФ", 01.03.1999, N 9, ст. 1096.

11. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 13.07.2015) "О защите прав потребителей" // "Собрание законодательства РФ", 15.01.1996, N 3, ст. 140.

Судебная практика:

12. Информационное письмо ВАС РФ от 16.02.2001 №59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним» "Вестник ВАС РФ", N 4, 2001.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Западно- Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу N A45-27396/200.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу N А79-15161/2009.

15. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года N ВАС-16225/08 по делу N А50-483/2008-Г05.

Литература:

16. Акчулпанова Е.Х. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве. Автореф. дис. Е.Х. Акчулпанова. Казань, 2006.

17. Архипов Д. Возложение на предпринимателя неблагоприятных последствий случая в обязательствах из договора / Хоз-во и право.2014. № 12.

18. Афонина А. В. Жилищное право: курс лекций / М.: Эксмо, 2011

19. Бобровникова М.А. Договор участия в долевом строительстве // Журнал российского права. 2015. N11.

20. Брагинский М.И., Витрянскии В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. / М.: Статут 2013.

21. Демехин А.И., Актуальные проблемы применения Закона об участии в долевом строительстве добросовестными застройщиками // Бизнес в законе. Экономико-юридический журнал №1 / 2009.

22. Евстратова Н.К. Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве. Имущественные отношения в РФ. №1 (136) 2013 г.

23. Зюзин А.Н. Комментарий к ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» / В.А Зюзин, А.Н. Королев. - Москва, Юстицинформ. 2012.

24. Каиль А.Н. Долевое строительство. Как не дать себя обмануть. М.: «Омега-Л», 2011.

25. Лисицина В.Н Инвестиционный договор // Закон. 2013. № 6.

26. Мамина И.Л. Строительство, монтаж, ремонт: учет и налоги. "АйСи Групп", 2012.

27. Гражданское право / под ред. Е. А. Суханова. М., 2008. Т. 2.

28. Щербинин А.Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Дисс. ... канд. юрид. наук. Тюмень, 2013.

Размещено на Allbest.ru