Правовая характеристика договора найма жилого помещения

Размещено на http://www.allbest.ru/

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ

И СОЦИАЛЬНЫХ ТЕХНОЛОГИЙ

КАФЕДРА ПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Выполнила

студентка 5 курса

специальности «Правоведение» Т. В. Шурпакова

Научный руководитель

кандидат юридических наук, доцент Л. В. Курило

Рецензент

кандидат юридических наук А. В. Жук

Ответственный за нормоконтроль

методист Л. И. Пивоварчик

Минск 2012

Оглавление

Введение

Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

1.1 Понятие, признаки и виды договора найма жилого помещения

1.2 Стороны и предмет договора найма жилого помещения

Глава 2. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.1 Заключение договора найма жилого помещения

2.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.2.1 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения

2.2.2 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств

2.2.3 Расторжение договора найма жилого помещения в связи с уклонением нанимателя от оплаты за пользование жилым помещением

2.3 Судебная практика расторжения договора найма жилого помещения и выселения суда Железнодорожного района города Гомеля

Глава 3. Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Каждый гражданин Республики Беларусь имеет право на жилище. Это право, закрепленное ст. 48 Конституции республики Беларусь, обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Никто не может быть произвольно лишен жилья.

Жилье для человека - это не просто место проживания, но и определенная гарантия социальной устойчивости [14, с. 42].

Самостоятельное значение право на жилище приобрело при формировании позитивно-правовой идеи социальных прав. Оно впервые получило нормативное закрепление в таких международных актах, как Всеобщая декларация прав человека 1948 года и Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах 1966 года. В СССР социальные права были возведены в ранг государственной политики, а обеспечение каждого нуждающегося жильем признано одной из приоритетных задач государства. Однако конституционный статус право на жилище приобрело только с принятием Конституции СССР 1977 года и соответственно Конституции БССР 1978 года. Указанные нормы конституций имели ярко выраженную позитивную направленность и устанавливали право каждого нуждающегося в жилье на его получение за счет государства [14, с. 42].

Отнесение права на жилище к группе социальных прав, обязывает законодательную и исполнительную ветви власти создавать ориентиры для проведения жилищной политики государства, формирования и развития соответствующего отраслевого законодательства, по которым можно судить о выполнении государством своих социальных функций. При этом государственная жилищная политика должна ориентироваться, в первую очередь, на нужды социально незащищенных групп населения, максимально реализуя правовые возможности [15, с. 49].

Возведение права граждан на жилье в ранг конституционного требует приоритетных направлений со стороны государства в улучшении жилищных условий граждан. Главным, что позволяет улучшать жилищные условия людей, является развитие жилищного фонда [12, с. 174].

Жилищный фонд в Республике Беларусь образуют жилые дома, находящиеся на территории Беларуси, а также жилые помещения в других строениях.

В соответствии со ст. 7 Жилищного кодекса (далее - ЖК) жилищный фонд состоит из государственного и частного.

Государственный жилищный фонд включает:

- республиканский жилищный фонд, который находится в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь);

- коммунальный жилищный фонд находится в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

Частный жилищный фонд включает:

- жилищный фонд граждан находится в собственности граждан;

- жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности находится в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности [12, с. 174].

Жилье имеет строго целевое назначение. Оно предназначено для проживания граждан. Следовательно, правоотношения по поводу жилых помещений имеют определённые законом пределы. Основная регламентация сделок с жилыми помещениями содержатся в актах гражданского законодательства.

Для правильного применения правовых норм, регулирующих договоры, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством.

Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жильё является предметом экономического оборота.

Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих других случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в ст. 27 ЖК Республики Беларусь. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование».

Из данного определения следует, что сторонами договора найма жилого помещения являются:

- наниматель - гражданин;

- наймодатель - государственный орган или другая государственная организация.

Основным нормативным актом и базой для дальнейшего развития законодательства в области жилищных правоотношений является Конституция Республики Беларусь.

Нормативными правовыми актами являются ЖК и Гражданский кодекс (далее - ГК) Республики Беларусь. Они детализируют жилищное законодательство.

В соответствии с ЖК принимаются законы и подзаконные нормативные правовые акты (постановления, положения, правила).

Практику применения жилищного законодательства отражает и трактует в своих постановлениях Пленум Верховного Суда Республики Беларусь.

Эти и другие нормативные правовые акты регулируют жилищные отношения.

Актуальность дипломной работы заключается в том, что нормы гражданских правоотношений, связанных с наймом жилого помещения, всегда востребованы. Например, наниматели жилых помещений не всегда знают круг своих прав и обязанностей. А наймодатели зачастую не всегда выполняют возложенные на них обязанности: будь-то подготовка жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, либо реконструкция (или капитальный ремонт) жилого дома.

Объектом дипломной работы являются нормы законодательства, регулирующие жилищные правоотношения.

Предметом исследования дипломной работы является правовое регулирование договора найма жилого помещения.

Целью данной дипломной работы является анализ правовой характеристики договора найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- дать общую характеристику договора найма жилого помещения;

- определить основные права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, жилого помещения социального пользования, жилого помещения в общежитиях и служебных жилых помещениях;

- выявить особенности расторжения договоров найма жилого помещения и выселения.

Методологической основой исследования является комплексный и системный подход к изучению предмета исследования. В ходе исследования применялись следующие общенаучные и специальные методы: сравнительный, общенаучный, методы познания (анализ, аналогия и др.).

Основу данной дипломной работы составляют работы таких авторов, как В. Ф. Чигир, Д. А. Колбасин, В. Н. Паращенко, Н. Ермолкевич, В. Савицкий и других.

Так, в работах В. Ф. Чигира и Д. А. Колбасина подробно раскрывается вопрос понятия и предмета договора найма жилого помещения. Также в трудах этих авторов подробно разъяснены права и обязанности сторон (нанимателя и наймодателя) по договору найма жилого помещения. А работы В. Савицкого и Н. Ермолкевич дают нам подробное толкование оснований для расторжения договора найма жилого помещения и выселения.

В дипломной работе также используются нормы Гражданского кодекса Республики Беларусь, Жилищного кодекса Республики Беларусь и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

1.1 Понятие, признаки и виды договора найма жилого помещения

Аренда представляет собой основанное на договоре срочное и возмездное владение, пользование имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной и иной деятельности [48, с. 43].

В аренду могут быть сданы:

- земли и природные ресурсы;

- предприятия, организации, структурные подразделения организаций;

- отдельные помещения, здания, сооружения, транспортные средства, инвентарь, другие материальные ценности;

- рабочий скот [40, ст. 3].

Законом устанавливается имущество, сдача в аренду которого не допускается: изобретения, полезные модели, промышленные селекционные достижения, топологии интегральных микросхем, другие объекты интеллектуальной собственности [9, с. 395].

Сторонами арендных отношений являются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателей выступают: собственники имущества, в том числе иностранные юридические и физические лица; другие владельцы имущества, но с соблюдением прав, предоставленных им собственником имущества. Арендодателями могут выступать Республика Беларусь и административно-территориальные единицы.

В качестве арендаторов могут быть как юридические, так и физические лица, международные организации, иностранные государства.

Арендатор в установленном порядке может выкупить арендованное имущество, кроме имущества, приватизация которого запрещена.

В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены [6, ст. 595].

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что арендные отношения - это отношения между арендодателем и арендатором по поводу арендуемого имущества.

Определение договора найма жилого помещения предусмотрено в ст. 27 ЖК. Часть 1 этой статьи устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование». Из данного определения следует, что сторонами договора найма жилого помещения являются:

- наниматель - гражданин;

- наймодатель - государственный орган или другая государственная организация.

Конкретный перечень условия договора найма жилого помещения, которые следует относить к числу существенных, ЖК и другие нормативные правовые акты жилищного законодательства не устанавливают. Согласно ст. 402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Поскольку действующее жилищное законодательство не устанавливает существенных условий договора найма жилого помещения, следовательно, по аналогии с другими договорам для договора найма жилого помещения существенным условием будет только предмет этого договора [12, с. 215].

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Обязательность письменной формы заключается в подготовке и подписании договора найма жилого помещения. Типовые договора найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

Договор найма жилого помещения двусторонний, бессрочный. Например, договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается на неопределенный срок. Договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда является бессрочным.

Иначе решен вопрос о сроке договора найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда. Данный договор является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении.

Договор найма жилого помещения в общежитии предоставляется на период работы (службы) или учебы гражданина [9, с. 515].

Договор найма жилого помещения и социального найма являются возмездными, т.е. за предоставленную площадь для проживания необходимо производить оплату. Плата за пользование жилыми помещениями по договору найма устанавливается по соглашению между нанимателем и наймодателем, если законодательством не установлено иное. При этом плата за пользование жилыми помещениями не должна превышать максимально допустимой нормы, установленной Советом Министров Республики Беларусь [12, с. 190].

Взимание платы производится в одинарном размере, если не превышены пределы максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения на всех членов семьи нанимателя, а размеры излишней жилой площади не превышают на всю семью половины максимальной нормы предоставления общей площади жилого помещения, полагающейся на одного человека [12, с. 191].

Плата за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, канализацию, газ, электрическую и тепловую энергию и другие услуги) взимается согласно тарифам, по которым оплачивает эти услуги наймодатель, если законодательством не установлено иное (ст. 38 ЖК).

Договор найма жилого помещения - это самостоятельный тип гражданско-правового договора, который объединяет следующие виды:

- договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда;

- договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда;

- договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда;

- договор найма жилого помещения в общежитии;

- договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда.

Правовую основу договора найма жилого помещения составляют:

- Конституция Республики Беларусь;

- ЖК;

- ГК;

- Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь;

- иные нормативно-правовые акты Республики Беларусь, регулирующие жилищные правоотношения.

А сейчас рассмотрим на примере Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (Приложение 1) и Договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (Приложение 2).

Рассмотрим первый договор (Приложение 1).

Предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, которое должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В договоре указано: «Наймодатель предоставляет нанимателю жилую площадь в общежитии за плату во владение и пользование для проживания». Т.о. предметом первого договора является жилое помещение.

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом. Первый договор был зарегистрирован в администрации Железнодорожного района г. Гомеля, о чем свидетельствует штамп, поставленный на договоре.

В договор также включены:

- права и обязанности нанимателя;

- права и обязанности наймодателя;

- ответственность сторон;

- срок действия договора (заключается на время работы);

- условия, при которых договор найма жилого помещения может быть расторгнут;

- прочие условия.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что первый договор соответствует действующему законодательству Республики Беларусь.

Рассмотрим второй договор.

Как было сказано выше, предметом договора найма жилого помещения является жилое помещение, которое должно соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. В договоре указано: «Наймодатель предоставляет нанимателю и членам его семьи во владение и бессрочное пользование за плату государственное жилое помещение постоянно». Таким образом предметом договора является жилое помещение.

Во втором договоре, как и в первом случае, указан срок действия договора: «во владение и бессрочное пользование…постоянно».

Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом. Договор был зарегистрирован в администрации Железнодорожного района г. Гомеля, о чем свидетельствует запись: «Договор зарегистрирован в администрации Железнодорожного района», а также проставлены подписи и печати должностных лиц.

В договор также включены:

- характеристики жилого помещения;

- обязанности нанимателя;

- правовые последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных договором;

- условия досрочного расторжения договора;

- прочие условия.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что второй договор также соответствует действующему законодательству Республики Беларусь.

Как показал анализ, на практике государственные организации придерживаются действующего законодательства в области жилищных отношений в случае, если речь идет о найме жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии, либо о найме жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь.

1.2 Стороны и предмет договора найма жилого помещения

Как говорилось ранее, сторонами договора найма жилого помещения являются:

- наниматель - гражданин, которому предоставлено жилое помещение;

- наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, государственный орган или другая государственная организация, которая предоставляет нанимателю жилое помещение.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его семьи. К членам семьи нанимателя, собственника жилого помещения по договору найма жилого помещения относятся супруг нанимателя, их дети (как родные, так и усыновленные) и родителя (а также усыновители). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в некоторых случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Нетрудоспособными иждивенцами являются лица, которые не имеют достаточных средств к существованию. Это нетрудоспособные лица до 16 лет, а если учатся - до 18 лет, женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет, инвалиды.

Супруги, дети родители являются бесспорными членами семьи при условии, если они совместно проживают с нанимателем.

Иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения только в судебном порядке, а помимо наличия указанных условий требуется еще и совместное в течение пяти лет проживание с ними.

Предметом договора найма жилого помещения может быть лишь жилое помещение. Это может быть квартира либо изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Самостоятельным предметом этого договора не могут быть помещения, предназначенные для хозяйственного или иного назначения (торговое, складское и так далее), а также подсобные помещения квартир (кухня, коридор, кладовая и так далее).

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть типовых потребительских качеств, отвечать установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение освободившихся жилых помещений в домах, подлежащих сносу, капитальному ремонту, в аварийных и ветхих домах, подвалах, полуподвалах и других помещений, непригодных для постоянного проживания, а также жилых помещений, подлежащих переводу в нежилые [9, с. 503].

Пользоваться квартирой наниматель и члены его семьи должны по назначению.

Таким образом, договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование. Сторонами данного договора являются наймодатель и наниматель (и члены его семьи). Бесспорными членами семьи являются супруг, дети, родители при условии совместного проживания с нанимателем. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы и иные лица могут быть признаны членами семьи при наличии одновременно двух условий: совместное проживание с нанимателем и ведение общего хозяйства.

Как и любой договор, договор найма жилого помещения имеет свой предмет, виды, признаки, особенности. Договор найма жилого помещения регулируется рядом нормативных актов: Конституция Республики Беларусь, ЖК, ГК, Постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь, иные нормативно-правовые акты Республики Беларусь, регулирующие жилищные правоотношения.

Глава 2. Заключение, изменение и расторжение договора найма жилого помещения

2.1 Заключение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения является основанием возникновения права пользования жилыми помещениями.

Договор найма жилого помещения может быть заключен только на свободное жилое помещение.

Договор найма жилого помещения заключается между нанимателем и наймодателем в письменной форме, которая предполагает составление и подписание договора найма жилого помещения.

Договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. Этот договор заключается в трех экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе.

Местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы, другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, осуществляют учет договоров найма жилых помещений государственного жилищного фонда.

В договоре найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении с нанимателем [32, п. 50].

Жилые помещения в домах государственного жилищного фонда предоставляются гражданам и членам их семьи в виде отдельной квартиры на условиях соответствующего договора найма по нормам, установленным для жилых помещений социального пользования. Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным, отвечать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения, в ведении которых находятся эти помещения. При этом первоочередное право на получение служебного жилого помещения имеют граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Для вселения в эти помещения заключается договор найма служебного жилого помещения. Он считается срочным и заключается на время работы на основании решения уполномоченного органа о предоставлении служебного жилого помещения.

Жилое помещение (его часть) в общежитии предоставляется по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в ведении которой находится такое жилое помещение, и профсоюзного комитета, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии) [32, п. 81].

Общежитие - жилой дом (его часть), специально построенный или переоборудованный для проживания граждан на период их работы (службы), учебы [32, п. 79].

Жилое помещение (его часть) предоставляется гражданам на основании договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Порядок предоставления жилых помещений (их частей) в общежитии и пользования ими, заключения договора найма жилого помещения в общежитии, основные права и обязанности сторон по этому договору определяются законодательством Республики Беларусь.

Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

Жилые помещения социального пользования предоставляются гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очередности исходя из времени принятия на учет. В этом случае заключается договор социального найма жилого помещения. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется только в пользование (например, предоставление места в общежитии на время учебы) [12, с. 190].

В договоре найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда указывается, что предоставляемое жилое помещение является жилым помещением социального пользования и не подлежит исключению из состава жилых помещений социального пользования, приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

В связи с тем, что капитальный ремонт или реконструкция некоторых жилых помещений не могут быть произведены без выселения проживающих, создается маневренный фонд. Такой фонд создается в объемах, обеспечивающих выполнение заданий по капитальному ремонту и реконструкции жилищного фонда [12, с. 184].

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются нанимателю и членам его семьи по решению органа управления жилищно-коммунального органа или предприятия, учреждения, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения. Эти помещения предоставляются на время капитального ремонта или реконструкции жилого дома без расторжения договора найма ранее занимаемого жилого помещения.

Имеются также жилые помещения в специальных домах, которые используются для проживания отдельных категорий граждан. Специальные жилые помещения предоставляются гражданам по договору найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда (за исключением специальных жилых помещений в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, в том числе психоневрологических, домах-интернатах для детей-инвалидов).

В договоре найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специальным жилым помещением.

Договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда является срочным и подлежит прекращению (расторжению) в связи с утратой оснований для проживания в специальном жилом помещении.

Специальные жилые помещения государственного жилищного фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче по договору поднайма.

Члены семьи нанимателя, которые проживают совместно с ним, наравне с нанимателем пользуются всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную имущественную ответственность с нанимателем по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения может быть признан недействительным в судебном порядке в случаях:

- нарушения прав других граждан или юридических лиц на указанное в договоре найма жилое помещение;

- нарушения порядка и условий предоставления жилого помещения, предусмотренных законодательством;

- неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

- предоставления гражданами не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий.

Требование о признании договора найма жилого помещения недействительным может быть заявлено в течение трех лет со дня заключения этого договора.

В случае признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, членов его семьи и других, совместно проживающих с ним граждан, при получении жилого помещения в домах государственного жилищного фонда по договору найма эти граждане подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения в соответствии со ст. 72 ЖК. Если же граждане были ранее обеспечены жилым помещением государственного жилищного фонда в том же населенном пункте, им при выселении предоставляется это или другое жилое помещение; если они пользовались таким жилым помещением в другом населенном пункте, то подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения.

2.2 Изменение и расторжение договора найма жилого помещения

Законодательством Республики Беларусь предоставлено право гражданам на изменение договора найма жилого помещения. В соответствии со ст. 61 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма жилого помещения, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям закона (изолированное помещение) [12, с. 204].

Требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения может быть удовлетворено, если в соответствии с приходящейся на его долю площадью в жилых помещениях квартиры либо в соответствии с письменным соглашением о пользовании жилым помещением имеется возможность выделить ему в пользование изолированное жилое помещение. При изменении договора найма жилого помещения подсобные помещения остаются в общем пользовании [30, п. 9].

Граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения в одну семью имеют право требовать у наймодателя заключения с одним из них договора найма на все занимаемое жилое помещение.

Согласно ст. 60 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя может с письменного согласия нанимателя и остальных проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя, утраты им права на жилое помещение любому совершеннолетнему члену его семьи [12, с. 205].

В соответствии со ст. 48 Конституции Республики Беларусь никто не может быть произвольно лишен жилья. Поэтому расторжение договора найма жилого помещения и выселение граждан в судебном порядке допускается только при наличии установленных законом оснований.

Расторжение договора найма жилого помещения влечет за собой выселение нанимателя и членов его семьи. Расторжение договора найма жилого помещения возможно как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора найма и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

При расторжении договора найма жилого помещения по требованию одной из сторон предварительно за три месяца направляется соответствующее письменное предупреждение другой стороне с указанием причин расторжения договора.

Поскольку при существующем уровне платы за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами проблемы пустующих квартир в домах государственного жилищного фонда не существует, по инициативе нанимателя с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи договор найма жилого помещения, может быть расторгнут в любое время с соблюдением правил, установленных Жилищным кодексом, после выполнения им своих обязательств перед наймодателем (ч. 1 ст. 37 ЖК). При выезде нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

Расторжение договора помимо воли нанимателя и совершеннолетних членов семьи допускается только по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, независимо от того, подлежит ли наниматель жилого помещения выселению с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения [10, с. 67]. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя является исключительной мерой.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя и членов его семьи допускаются только в судебном порядке. Лишь выселение граждан из домов, грозящих обвалом, осуществляется в административном порядке с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств (ст. 38 ЖК).

Выселение без предоставления другого жилого помещения допускается в случаях:

- если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными (ст. 38 ЖК);

- признания договора найма жилого помещения недействительным вследствие неправомерных действий нанимателя, других совместно проживающих с ним граждан при получении жилого помещения по договору найма (ст. 72 ЖК);

- прекращения трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, предоставившими работникам служебное жилое помещение (ст. 96 ЖК);

- прекращения работы сезонными, временными работниками и выбытия из учебного заведения граждан, получивших общежитие в связи с работой или учебой (ст. 98 ЖК);

- увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления работником предприятия, учреждения, организации, поселившимся в общежитии в связи с работой, а также в случае обеспечения такого работника другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 98 ЖК);

- в случае нарушения нанимателем существенных условий договора (ст. 36 ЖК);

- прекращения оснований, по которым было предоставлено жилое помещение в специальных домах (ст. 100 ЖК).

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств может иметь место в случаях, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

- дом (квартира) непригоден для проживания и подлежит переоборудованию в нежилой;

- дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом (ст. 67 и 38 ЖК);

- при проведении капитального ремонта (реконструкции) жилого дома жилое помещение не может быть сохранено или его площадь существенно уменьшится и наниматель и совершеннолетние члены семьи требуют предоставления другого жилого помещения;

- наниматель жилого помещения и члены его семьи в течение шести месяцев уклоняются от внесения платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами.

2.2.1 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение без предоставления другого жилого помещения из общежития регулируется ст. 98 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 98 ЖК выселению без предоставления другого жилого помещения из общежития подлежат:

- сезонные, временные работники и граждане, работавшие по срочному трудовому договору, - в случае прекращения работы, в связи с которой им было предоставлено общежитие;

- граждане, получившие место в общежитии учебного заведения в связи с обучением, - в случае выбытия из него;

- другие работники предприятий, учреждений, организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой, - в случаях увольнения по собственному желанию без уважительных причин либо увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершения преступления, а также в случае обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 98 ЖК).

Причины, по которым была прекращена сезонная или временная работа либо гражданин выбыл из учебного заведения, не оказывают влияния на решение вопроса о выселении указанных граждан без предоставления другого жилого помещения. Что касается граждан, принятых на постоянную работу и получивших в связи с этим жилое помещение в общежитии, то они могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения при увольнении по одному из трех указанных выше оснований.

Работники, прекратившие работу по иным основаниям, не могут быть выселены без предоставления им другого жилого помещения.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя за систематическое разрушение или порчу жилого помещения

Основанием для расторжения договора найма и выселения является наличие всех условий гражданско-правовой ответственности.

Поступки нанимателя или членов его семьи, причиняющие разрушение или порчу жилому помещению или оборудованию квартиры, должны быть противоправными. Обычно разрушение или порча жилого помещения является результатом активных действий, но они могут быть и результатом пассивного поведения, невыполнения договорных обязательств, вследствие чего оно постепенно разрушается (например, деревянные конструкции поражаются грибком, гниют и т.п.). Такие действия должны повторяться неоднократно.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение допускается, если будет установлено, что противоправное разрушение или порча жилого помещения находится в причинной зависимости од действий (бездействий) выселяемого лица. Если помещение разрушается в результате невыполнения наймодателем своих обязательств по ремонту, наниматель не может нести гражданско-правовой ответственности. Однако наниматель обязан сообщить наймодателю о необходимости проведения ремонта, поскольку иногда наймодатель может и не знать о том, что помещение постепенно разрушается и приходит в негодное состояние [56, с. 125].

Действия лица, систематически разрушающего жилое помещение, предполагаются виновными. На наймодателя не возлагается обязанность доказывать вину ответчика. Ему нужно лишь доказать противоправность действий (бездействия) выселяемого лица и причинную связь между ними и разрушением и порчей жилого помещения, но не наличие вины в совершении этих действий.

Выселение виновного лица возможно, если его поведение уже было предметом рассмотрения органов милиции, прокуратору, суда или общественного воздействия, но принятые меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Расторжение договора по изложенному основанию может иметь место лишь в случаях, когда виновными в таких действиях являются сам наниматель и совершеннолетние члены его семьи. Если такие действия совершает кто-то один из них, договор не расторгается, а выселению подлежит лишь виновное лицо.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за использование жилого помещения не по назначению

Жилые дома и жилые помещения в других строениях предназначаются для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается и является грубым нарушением договора.

Известны случаи, когда в жилом помещении были оборудованы столярных мастерских, использовались для выращивания цветов, содержания птицы и даже скота.

Такое нарушение договора найма жилого помещения является грубым нарушением обязательств нанимателя и влечет расторжение договора и выселение нанимателя и членов его семьи. Выселение и в этом случае является мерой гражданско-правовой ответственности, и производится при наличии изложенных выше условий.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение по этому основанию допускается при наличии всех условий гражданско-правовой ответственности.

К незаконным действиям, влекущим ответственность в форме выселения, относятся оскорбление других жильцов квартиры или дома, унижение их человеческого достоинства, хулиганские выходки, неоднократные пьянки, дебоши, драки, повреждение мебели, кражи и т.д. Значительное число исков о выселении за совершение таких действий предъявляют женщины к мужчинам, с которыми они ранее состояли или еще состоят в браке. Их часто предъявляют наниматели или члены их семей к своим родственникам, проживающим в той же квартире [56, с. 127].

Нарушением правил проживания в жилом помещении признается поведение ответчика, препятствующее нормальному воспитанию детей, подача на соседей компрометирующих заявлений и необоснованных жалоб в следственные органы, прокуратуру, предъявление необоснованных исков в суд и т.п.

Игнорирование правил пользования жилым помещением может повлечь выселение ответчика лишь в случае, если оно совершалось неоднократно. Один случай подобного поведения, даже если он влечет административную или уголовную ответственность виновного, не дает оснований для выселения.

Противозаконные действия гражданина служат основанием для выселения по ст. 39 ЖК, если они совершаются умышленно.

Выселение виновных за систематическое нарушение правил пользования жилым помещением является крайней мерой. Оно допускается если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными. Эффективным средством ликвидации жилищного конфликта, возникшего в связи с систематическим нарушением правил пользования жилым помещением, делающим невозможным совместное проживание в одной квартире, является так называемый принудительный обмен жилого помещения как альтернатива выселению по правилам ст. 39 ЖК.

По правилам ст. 39 ЖК требование о принудительном обмене может быть предъявлено не лицами, которым создают условия, невозможные для совместного проживания в одном жилом помещении, а наймодателем.

Расторжение договора найма жилого помещения по соглашению сторон

В разделе «Общие положения» ЖК содержится более общее правило о расторжении договор найма жилого помещения. В ст. 36 установлено, что расторжение договора найма жилого помещения возможно по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной существенных условий договора и по другим основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом. В этом случае предварительно за три месяца другой стороне направляется письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Трехмесячный срок предупреждения о расторжении договора найма жилого помещения исчисляется со дня получения другой стороной письменного предупреждения и до дня обращения с иском в суд. Требование об обязательном письменном предупреждении за три месяца другой стороны о расторжении договора найма жилого помещения не распространяется на ст. ст. 38, 39 ЖК и ч. 2 ст. 37 ЖК.

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение из служебных помещений, общежитий

Жилищный кодекс предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения и выселения не только как гражданско-правовой санкции за нарушение договорных обязательств, но и при надлежащем их выполнении нанимателем и членами его семьи. Речь идет о помещениях, включенных в число служебных, общежитиях и домах специального назначения.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на время работы в данной организации. В отличие от обычного договора найма жилого помещения, этот договор содержит особые условия, предусматривающие обязанность работника при прекращении трудовых отношений освободить жилое помещение [54, с. 42]

Работники, прекратившие трудовые (служебные) отношения с государственным органом или другой государственной организацией, которая предоставила им служебное жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежат выселению из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними гражданами в соответствии с законодательством в судебном порядке.

В случае получения (приобретения) нанимателем служебного жилого помещения в данном населенном пункте жилого помещения общей площадью более 15 кв. метров на одного человека, отвечающего установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда расторгается, а проживающие в этом жилом помещении граждане подлежат выселению в судебном порядке. Если один из совершеннолетних членов семьи нанимателя состоит в трудовых (служебных) отношениях с наймодателем и по характеру работы ему может быть предоставлено служебное жилое помещение, то с ним заключается договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда [32].

Лица, проживающие в служебных жилых помещениях, в случае их увольнения по собственному желанию подлежат выселению из занимаемых ими помещений при отказе возвратиться на работу на предприятие, предоставившие жилое помещение.

При рассмотрении исков о выселении из служебных помещений суд должен проверить, включено ли в установленном порядке это помещение в число служебных и относится ли ответчик к числу категорий работников, которым могут быть предоставлены в связи с характером трудовых отношений служебные жилые помещения [12, с. 215].

Однако ст. 96 ЖК устанавливает, что без предоставления другого жилого помещения из служебного жилого помещения не могут быть выселены следующие категории граждан:

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- семья умершего работника, а также погибшего военнослужащего, которому было предоставлено служебное жилое помещение;

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

- граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС;

- другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь.

Основанием для проживания в общежитии является соответствующий договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии.

Работники организаций, поселившиеся в общежитии в связи с работой (службой), могут быть выселены из общежития без предоставления другого жилого помещения в случаях:

- увольнения по собственному желанию без уважительных причин;

- увольнения за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления;

- обеспечения этих лиц другим жилым помещением в данном населенном пункте.

В данном случае для выселения жильца нанимателю необходимо обратиться с соответствующим иском в суд. К исковому заявлению следует приложить доказательства увольнения работника по указанным выше основаниям и (или) расторжения (истечения срока действия) договора найма жилого помещения. Решение суда о выселении должно быть исполнено нанимателем в части освобождения жилого помещения.

Проживание в общежитии лица, не имеющего постоянного места работы, означает возможность выселения его по истечении срока действия договора найма жилого помещения в общежитии.

2.2.2 Расторжение договора найма жилого помещения и выселение с предоставлением другого жилого помещения типовых потребительских качеств

В соответствии со ст. 67 ЖК, если дом, в котором находится жилое помещение государственного жилищного фонда, подлежит сносу или дом (квартира) непригоден для проживанию и подлежит переоборудованию в нежилой либо если дом (квартира) находится в аварийном состоянии или грозит обвалом, граждане выселяются из таких жилых помещений с предоставлением жилого помещения типовых потребительских качеств. Предоставление такого жилого помещения осуществляется на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения.

Предоставляемое жилое помещение должно отвечать следующим условиям:

- находиться в черте данного населенного пункта;

- отвечать установленным техническим и санитарным нормам;

- быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта;

- гражданину, занимавшему отдельную квартиру, должна быть предоставлена отдельная квартира;

- если наниматель занимал более одной комнаты, ему предоставляется жилое помещение, состоящее из того же числа комнат;

- не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола, кроме супругов;

- по размеру жилое помещение должно быть не менее, чем то, которое занимал наниматель [12, с. 207].

Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении районного, городского, сельского исполнительного и распорядительного органа или решении администрации предприятия, учреждения либо суда.

К лицам, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения, относятся:

- граждане, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, профессионального заболевания, полученных при исполнении производственных или служебных обязанностей;

- граждане, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное помещение, не менее 10 лет;

- граждане, уволенные в связи с ликвидацией предприятия, учреждения, организации либо по сокращению численности или штата работников;

- граждане, заболевшие и перенесшие лучевую болезнь, вызванную результатами катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также инвалиды, в отношении которых установлена причинная связь наступившей инвалидности с катастрофой на Чернобыльской АЭС;

- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие ими вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте;

- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;

- семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести при защите бывшего СССР, Республики Беларусь или при исполнении иных обязанностей военной службы;

- инвалиды I и II группы;

- граждане, имеющие право на трудовую пенсию по возрасту (в том числе на льготных условиях), а также за выслугу лет;

- другие граждане в случаях, предусмотренных актами законодательства Республики Беларусь [56, с. 134].

Расторжение договора найма жилого помещения и выселение нанимателя с предоставлением ему другого жилого помещения в домах государственного жилищного фонда допускается лишь по установленным законом основаниям и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из жилых домов, грозящих обвалом.