Полномочия органов местного самоуправления по отдельным вопросам обеспечения права на жилище

Уполномоченный от имени муниципального образования орган осуществляет полномочия по управлению и распоряжению жилищным фондом коммерческого использования; принимает решение об отнесении жилых помещений муниципального жилищного фонда к жилищному фонду коммерческого использования; ведёт учёт жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования; передаёт в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования в наём и др.

Жилищный фонд коммерческого использования используется муниципальными образованиями, как правило, во-первых, в целях предоставления жилых помещений по договору коммерческого найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и не являющихся малоимущими, не имеющим право на приватизацию жилых помещений (сейчас это - наёмные дома коммерческого использования), во-вторых, в целях предоставления юридическим лицам по договорам аренды или купли-продажи. Жилые помещения, отнесённые к муниципальному жилищному фонду коммерческого использования, могут предоставляться на основании иных договоров, за исключением договора социального найма и договора найма специализированного жилого помещения. Согласно решению Думы города Урай (Ханты-Мансийский автономный округ) от 29 мая 2008 года № 54 «О порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом коммерческого использования города Урай», предоставленные по договору найма жилые помещения муниципального жилищного фонда коммерческого использования могут быть выкуплены нанимателем и членами его семьи в соответствии с условиями, определёнными настоящим порядком. В муниципальном образовании «Посёлок Томилино» Московской области действует положение о порядке и условиях предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда коммерческого использования по договорам купли-продажи, мены, утверждённое решением Совета депутатов данного муниципального образования от 17 ноября 2006 года № 21/3.

Предоставление жилых помещений по договорам найма, аренды, а также отчуждение жилых помещений по договорам купли-продажи, мены осуществляется после включения жилых помещений в коммерческий фонд. Включение жилого помещения муниципального жилищного фонда муниципального образования в коммерческий фонд и исключение жилого помещения из коммерческого фонда осуществляется на основании постановления местной администрации (главы муниципального образования) при соблюдении установленного порядка. Предоставление жилых помещений коммерческого фонда по договорам найма, аренды осуществляется на основании соответствующего постановления местной администрации (главы муниципального образования) при наличии требуемых документов (их перечень устанавливается в муниципальных правовых актах).

Плата за пользование жилым помещением коммерческого фонда по договору найма жилого помещения устанавливается в размере рыночной арендной платы за наём объекта недвижимости, определяемой в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности. Для определённых категорий граждан устанавливаются льготные условия исчисления платы за наём (например, гражданам, ранее занимаемое жилое помещение которых признано непригодным для проживания и др.).

Ряд муниципальных образований устанавливают, что граждане, которым предоставлены жилые помещения коммерческого фонда по договорам найма, имеют право приобрести такие жилые помещения по договорам купли- продажи в порядке и на условиях, предусмотренных соответствующими муниципальными правовыми актами См., напр.: Решение Совета депутатов городского поселения Люберцы Люберецкого муниципального района МО от 02.06.2014 № 372/4 «О порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма на территории города Люберцы» (вместе с «Положением о порядке предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договору коммерческого найма на территории города Люберцы»); Решение Омского городского Совета от 30.09.2009 № 281 «О муниципальном жилищном фонде коммерческого использования города Омска»..

Жилые помещения коммерческого фонда по договорам аренды предоставляются юридическим лицам (арендаторам) во временное владение и пользование за плату в целях использования для проживания граждан См., напр.: Решение Совета депутатов Озёрского муниципального района МО от 21.07.2006 № 375/44 «Об утверждении Положения о жилищном фонде коммерческого использования муниципального образования «Озёрский муниципальный район» и порядке предоставления в нём жилых помещений».. Решение о предоставлении жилого помещения коммерческого фонда по договору аренды принимается местной администрацией (главой муниципального образования) на основании ходатайства юридического лица.

Отчуждение жилых помещений коммерческого фонда на условиях договора купли-продажи производится юридическим лицам и гражданам по рыночной стоимости жилого помещения, определяемой в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности См., напр.: Решение Совета Азовского немецкого национального муниципального района Омской области от 27.02.2009 № 1-8 «О муниципальном жилищном фонде коммерческого использования Азовского немецкого национального муниципального района Омской области»..

Категориям граждан, являющимся участниками федеральных, региональных и муниципальных целевых программ в жилищной сфере, а также иным категориям граждан могут быть установлены иные условия отчуждения жилых помещений коммерческого фонда по договорам купли-продажи на основании постановления местной администрации (главы муниципального образования).

При заключении договора мены жилых помещений, одно из которых является муниципальной собственностью, а другое собственностью юридического или физического лица, стоимость каждого жилого помещения определяется путём проведения рыночной оценки их стоимости, устанавливаемой в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, за исключением случаев, когда обмениваемые жилые помещения по соглашению сторон признаются равноценными.

Анализируя практику наличия у муниципальных образований коммерческого жилищного фонда, автор считает необходимым отметить, что конституционной обязанностью органов местного самоуправления является исполнение социальных обязательств в жилищной сфере и формирование у органов местного самоуправления жилищного фонда коммерческого назначения не должно приводить к нарушению социальных обязательств, возложенных на органы местного самоуправления. В первую очередь должны обеспечиваться жильём очередники, иные социально незащищённые категории граждан в соответствии с федеральными, региональными и муниципальными программами.

Полномочия органов местного самоуправления по другим вопросам обеспечения права граждан права на жилище

На современном этапе развития российского государства и общества актуальной задачей органов публичной власти (включая и органы местного самоуправления) в сфере обеспечения права граждан на жилище становится создание именно необходимых условий и предпосылок для осуществления данного права: формирование рынка доступного жилья, увеличение объёмов жилищного строительства, развитие ипотечного строительства См.: Власов А. В. Ипотечное кредитование как способ реализации конституционного права человека и гражданина в Российской Федерации на жилище: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - М., 2008., формирование рынка земельных участков, обеспеченных объектами коммунальной инфраструктуры, сокращение ветхого и аварийного жилищного фонда и т. д.

Как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июля 2014 года № 21-П, одно из важнейших направлений жилищной политики Российской Федерации - принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах своих полномочий мер, направленных на обеспечение условий для осуществления гражданами права на жилище, включая использование бюджетных средств для предоставления в установленном порядке субсидий на приобретение или строительство жилых помещений. Реализация таких мер требует установления конкретных форм, источников, порядка и условий обеспечения их жильём с учётом социального статуса и имеющихся у государства финансово-экономических и иных возможностей Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 08.07.2014 № 21-П «По делу о проверке конституционности подпункта «г» пункта 18 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 года № 1050) в связи с жалобой гражданки Е. А. Дурягиной»..

Федеральное законодательство закрепляет правовые основы развития рыночных отношений в строительстве и управлении жилищным фондом, а также реализации гражданами своего конституционного права на жилище по своему усмотрению и в своих интересах, в том числе путём приобретения жилых помещений на рынке недвижимости с использованием собственных средств, ипотечных жилищных кредитов и безвозмездных субсидий.

Свою деятельность в этой сфере органы местного самоуправления осуществляют в рамках муниципальных программ, в том числе в рамках программы «Доступное и комфортное жильё - жителям муниципального образования» Так, Совет депутатов городского округа Химки своим решением утвердил муни-ципальную целевую программу «Доступное и комфортное жильё - жителям городского округа Химки на 2007-2010 годы» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».. Данные программы разрабатываются и реализуются в соответствии с федеральными и региональными программами, выступая в качестве их подпрограмм. Они принимаются в целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, формирования рынка доступного жилья для граждан, безопасных и комфортных условий проживания в нем, расселения граждан из жилых домов, признанных аварийными и подлежащих сносу.

Муниципальные программы предусматривают решение указанных задач путём реализации комплекса нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий по основным приоритетным направлениям:

- развитие жилищного строительства;

- повышение доступности жилья;

- совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

- развитие ипотечного жилищного кредитования;

- жильё для молодых семей;

- переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда и др.

По этим направлениям многие муниципальные образования принимают отдельные программы.

Необходимым представляется комплексное планирование в жилищной сфере с охватом всех основных направлений реформирования и развития жилищного и коммунального хозяйства, поскольку, как отмечается в решении Челябинской городской думы от 27 июня 2006 года № 13/6, острота проблем, существующих в жилищной и коммунальной сферах, и важность их решения для социально-экономического развития муниципального образования требуют принятия комплекса мер в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».

Конституция Российской Федерации и Закон об общих принципах организации местного самоуправления 2003 года определяют основное направление деятельности органов местного самоуправления в этой сфере: поощрение жилищного строительства, создание условий для жилищного строительства.

1. В рамках этого направления муниципальной деятельности органы местного самоуправления призваны, прежде всего, добиваться увеличения объёмов жилищного строительства, формирования рынка подготовленных земельных участков для жилищного строительства, привлечения частных инвестиций в жилищное строительство Объём жилищного строительства, количество земельных участков, предостав-ленных для строительства, в том числе земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, индивидуального жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства относятся к оценкам эффективности деятельности органов местного самоуправления. См. Указ Президента Российской Федерации от 28.04.2008 № 607 «Об оценке эффективности деятельности органов местного самоуправления городских округов и муниципальных районов» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2008. - № 18. - Ст. 2003.. В этих целях муниципальные образования должны поощрять жилищное строительство путём развития конкуренции и снижения административных барьеров в жилищном строительстве, а также создавать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, внедрять прозрачные конкурентные процедуры предоставления земельных участков для жилищного строительства, создавать условия для развития конкуренции и расширения доступа застройщиков к кредитным ресурсам в целях увеличения жилищного строительства и т.д.

Проблемы, с которыми сталкиваются муниципальные образования в сфере поощрения и развития жилищного строительства, во многом схожи, однотипны. Вот, например, как они формулируются в муниципальной целевой (комплексной) программе «Доступное и комфортное жильё - гражданам России на территории Балаковского муниципального района на 2007-2010 годы», утверждённой Собранием депутатов Балаковского муниципального образования от 3 августа 2007 года № 271. Состояние рынка жилья и жилищного строительства на территории Балаковского муниципального района характеризовалось в названной муниципальной программе по состоянию на 1 января года (в год принятия программы) следующими факторами:

а) в очереди на улучшение жилищных условий стояли 2827 семей, проживающих на территории Балаковского муниципального района. Для обеспечения их жилыми помещениями необходимо построить более 100 тысяч квадратных метров площади жилых помещений. Очередниками на получение жилых помещений являются семьи, материальный достаток которых не позволяет приобрести квартиру или построить дом. В 2006 году получили жилые помещения и улучшили свои жилищные условия 199 семей (676 человек), или 7 процентов от общего числа очередников, 11 семей приобрели его за собственные средства. Низкие показатели доступности жилья явились следствием недостаточного обеспечения жилыми помещениями населения Балаковского муниципального района. Время ожидания в очереди на получение жилых помещений в Балаковском муниципальном районе составляет до 20 лет;

б) сокращение бюджетных ассигнований на жилищное строительство за период реформ 1990-2001 годов привело к значительному снижению предоставляемых на условиях социального найма жилых помещений, создав социальную напряжённость в обществе. Происходит естественное старение существующего жилищного фонда. На начало 2007 года в Бала- ковском муниципальном районе зафиксировано более 107 902 квадратных метров ветхого и аварийного жилья, или 2,9 процента от общего объёма жилищного фонда Балаковского муниципального района. Общий объём жилищного строительства в 2006 году составил 21 410 квадратных метров, что на 15,3 процента меньше, чем в 2005 году. Объём введённого в эксплуатацию жилья в 2006 году составил 21 410 квадратных метров, что лишь на два процента выше, чем в 2005 году. Существенно увеличилась доля индивидуального жилищного строительства, подавляющая часть жилищного строительства финансируется за счёт средств граждан. В настоящее время, констатируется в программе, вплотную встаёт вопрос о принятии долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан, а также комплекс смежных вопросов: градостроительной политики, использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стратегии развития строительной отрасли в целом. Однако объёмы жилищного строительства не удовлетворяют, как отмечается в программе, даже существующего достаточно низкого платёжеспособного спроса населения;

в) основными проблемами в сфере жилищного строительства являются: отсутствие необходимых земельных участков, обустроенных инженернотехнической инфраструктурой; отсутствие системы кредитования застройщиков под залог земельных участков и возводимых жилых зданий; отсутствие механизмов привлечения частных инвестиционных ресурсов в строительство и модернизацию коммунальной инфраструктуры; низкий уровень объёмов жилищного строительства и необоснованно высокий уровень цен на первичном рынке жилья; несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жильё.

Процессы создания жилищного фонда в результате жилищного строительства, его распределения и перераспределения на рынке жилья неразрывно связаны с последующим предоставлением жилищно-коммунальных услуг. На неудовлетворительном уровне находится качество содержания ремонта жилых помещений и предоставления коммунальных услуг. Уровень износа коммунальной инфраструктуры составляет в среднем 70 процентов. Повышение доступности и качества жилых помещений позволит улучшить демографическую ситуацию на территории Балаковского муниципального района. В связи с этим в программе ставится задача: органы местного самоуправления Балаковского муниципального района должны создавать условия для развития жилищного строительства на территории муниципального района.

При этом в сложившихся условиях формирование рынка доступного жилья на территории Балаковского муниципального района требует комплексного решения проблем повышения платёжеспособного спроса населения. Реальная возможность заработать на достойное жильё для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности и преодолению иждивенческих настроений у значительной части общества. Комплексное решение вышеуказанных вопросов должно оказать, констатирует программа, положительное влияние на социальное благополучие в обществе, экономическое развитие Балаковского муниципального района.

Реализация муниципальных программ в жилищной сфере, как уже отмечалось, взаимосвязана с реализацией соответствующих федеральных и региональных программ. Поэтому финансирование муниципальных программ осуществляется и за счёт средств федерального бюджета, и бюджетов субъектов Российской Федерации, направленных на реализацию приоритетных проектов, а также и местных бюджетов и внебюджетных (привлечённых) источников финансирования. Так, например, финансирование муниципальной программы «Доступное и комфортное жильё» ЗАТО г. Радужный (Владимирская область) на 2006-2010 годы, утверждённой решением городского Совета народных депутатов от 10 апреля 2006 года № 12/60, согласно этому решению характеризуют следующие цифры: общий объём финансирования программы составляет 831,9 млн. руб., в том числе: средства федерального бюджета - млн. руб.; средства областного бюджета - 1,3 млн. руб.; средства местного бюджета - 71,3 млн. руб.; средства частных инвестиций - 618,4 млн. руб.

2. Одной из основных проблем в сфере жилищного строительства является отсутствие земельных участков, обустроенных объектами коммунальной инфраструктуры в полном объёме. Поэтому муниципальные образования в рамках своих комплексных жилищных программ, как правило, предусматривают мероприятия по подготовке земельных участков для новой застройки с их последующей продажей на торгах. Так, муниципальная целевая программа «Доступное и комфортное жильё - жителям городского округа Химки на 2007-2010 годы» в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» Утверждена решением Совета депутатов городского округа Химки от 31 октября

2007 года № 15/2. содержала подпрограмму «Обеспечение земельных участков объектами коммунальной инфраструктуры в целях жилищного строительства».

Подпрограмма разработана в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации на основе подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства», входящей в состав областной целевой программы «Жилище», национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России». В ней отмечается, что стимулирующим фактором градостроительной деятельности стала упрощённая процедура получения застройщиками прав на застройку земельных участков за счёт развития системы открытых аукционов, предусмотренных ЗК РФ. Однако указанные мероприятия должны быть подкреплены и на уровне муниципального образования путём установления чётких и прозрачных процедур территориального планирования, определения градостроительных регламентов и видов разрешительного использования земельных участков.

Вместе с тем обращается внимание на то, что при слабо развитом кредитовании застройщиков на цели жилищного строительства в условиях повышенного спроса на рынке жилья большая часть жилищного строительства, в том числе развитие инженерной инфраструктуры, финансируется за счёт средств населения. При этом отсутствуют чёткие механизмы финансирования и реализации проектов по обеспечению земельных участков объектами инфраструктуры. Российская банковская система не позволяет с приемлемым уровнем риска финансировать проекты развития коммунальной инфраструктуры. В связи с этим подпрограмма, в частности, предусматривает предоставление помимо государственных гарантий Московской области муниципальных гарантий по заимствованиям, осуществляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства. Указанная муниципальная программа городского округа Химки определяет конкретные задачи и полномочия администрации городского округа в этой сфере. Так, администрация осуществляет:

- подготовку сведений о наличии подготовленных земельных участков;

- утверждение проекта планировки территории, предназначенной для жилищного строительства;

- утверждение плана подготовки правил землепользования и застройки;

- разработку градостроительной документации по застройке территорий;

- проведение торгов по приобретению земельных участков;

- финансирование мероприятий подпрограммы за счёт средств бюджета городского округа и внебюджетных источников;

- представление отчётов об использовании финансовых средств с указанием конкретного количества квадратных метров;

- определение процедуры получения застройщиками прав на застройку земельных участков;

- контроль за ходом реализации подпрограммы на территории городского округа;

- представление информации и отчётов в Совет депутатов городского округа Химки о ходе выполнения подпрограммы и др.

Муниципальные образования принимают также положения об организации и проведении аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства. Решение о проведении аукциона может быть вынесено только в отношении сформированного земельного участка. Местная администрация принимает решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора. В качестве продавца земельного участка выступает местная администрация. Организатором выступает местная администрация или специализированная организация, действующая на основании договора с ней См., например: решение Совета депутатов городского округа Долгопрудный.

3. Органы местного самоуправления осуществляют в рамках реализации своих муниципальных жилищных программ поддержку граждан, которые стремятся улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных жилищных кредитов. Муниципальные образования помогают реализовать механизмы поддержки граждан в приобретении, строительстве жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов, разрабатывая специальные муниципальные программы.

Так, Дума Ростовского муниципального района Ярославской области своим решением от 20 ноября 2007 года № 294 утвердила муниципальную целевую программу «Поддержка граждан, проживающих на территории Ростовского муниципального района, в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2008-2009 годы. Эта программа была разработана на основе областной целевой программы «Государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного жилищного кредитования» на 2008-2009 годы, утверждённой постановлением администрации Ярославской области от 5 сентября 2007 года № 370-а. Дума муниципального района обязала администрацию Ростовского муниципального района разработать и утвердить положение о порядке предоставления субсидии на приобретение (строительство) жилья с использованием ипотечного жилищного кредита гражданам, проживающим на территории Ростовского муниципального района. Ипотека, являясь коммерческим инструментом, предоставляет возможность решить жилищную проблему гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Однако отдельные категории граждан, имеющие возможность регулярно погашать платежи по ипотечному кредиту, не в состоянии внести всю сумму первоначального взноса за счёт собственных сбережений. Именно для таких категорий граждан и была предусмотрена бюджетная поддержка в рамках данной программы, что позволило посредством областного и муниципального бюджетов помочь гражданам в приобретении жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов, улучшить жилищные условия. Бюджетная поддержка оказывалась гражданам, которые:

- зарегистрированы и постоянно проживают на территории Ростовского муниципального района;

- признаны обеспеченными жилыми помещениями ниже нормы, установленной решением администрации Ростовского муниципального района;

- имеют право на получение из средств местного бюджета субсидии на оплату части первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или на оплату ипотечного кредита на основании положительного решения комиссии;

- не совершили действий, специально направленных на ухудшение жилищных условий с целью получения бюджетной поддержки.

Преимущественное право на бюджетную поддержку предоставлялось многодетным семьям, имеющим трёх и более несовершеннолетних детей.

Бюджетная поддержка граждан, проживающих на территории Ростовского муниципального района, осуществлялась путём безвозмездного предоставления субсидии на приобретение (строительство) жилья, направляемой на оплату части первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или на оплату ипотечного кредита. Бюджетная поддержка предоставлялась по заявительному принципу и только при наличии положительного решения банка о возможности выдачи гражданину ипотечного кредита и положительных решений администрации Ростовского муниципального района и администрации Ярославской области о выделении гражданину субсидии из областного и местного бюджетов.

Разработка и реализация данных муниципальных программ возможна, как правило, при тесном взаимодействии с субъектом Российской Федерации, бюджет которого является, как правило, основным источником финансирования указанных муниципальных программ, разрабатываемых на основе соответствующих региональных программ. Так, в соответствии с целевой программой Тюкалинского муниципального района «Поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья в Тюкалинском муниципальном районе», утверждённой решением Совета депутатов данного района от 30 мая 2008 года № 45, средства бюджета Тюкалинского муниципального района предусматриваются в размере 5 % от выделенных средств областного бюджета.

Органы местного самоуправления оказывают помощь также молодым семьям Под молодой семьёй понимается семья после заключения брака, зарегистрирован-ного в установленном порядке, при условии, что возраст супругов не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей. См., например: муниципальная целевая долгосрочная программа «Обеспечение жильём молодых семей города Йошкар-Олы на 2006-2010 годы», утверждённая решением Собрания депутатов данного городского округа от 17 февраля 2005 года № 39-IV См. также: Лазарева Е. В. Конституционно-правовые основы социаль-ной защиты молодых семей в Российской Федерации: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. - Саратов, 2010. в строительстве (приобретении) жилья. Эту деятельность они осуществляют в рамках комплексных муниципальных жилищных программ либо принимая целевые муниципальные программы, направленные на поддержку молодых семей. Так, например, решением Совета депутатов Чеховского муниципального района Московской области от 20 октября 2006 года № 144/15 утверждена муниципальная целевая программа «Обеспечение жильём молодых семей Чеховского района на 2007-2010 годы» (подпрограмма «Обеспечение жильём молодых семей» областной целевой программы «Жилище» на 2006-2010 годы). Данная программа направлена на решение жилищной проблемы молодых семей, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Программа предусматривает:

а) предоставление молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на оплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья;

б) создание условий для привлечения молодыми семьями собственных средств, дополнительных финансов, средств банков и других организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты и займы для приобретения жилья или строительства индивидуального жилья.

Источниками финансирования являются: федеральный бюджет, областной бюджет и муниципальный бюджет (доля муниципального бюджета - 5 млн. руб. в 2007-2010 годы).

Заслуживает поддержки практика тех муниципальных образований, которые формируют специальные комиссии по предоставлению субсидий участникам муниципальной программы «Обеспечение жильём молодых семей». Так, в целях реализации городской целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на 2007-2010 годы, утверждённой решением Брянского городского Совета народных депутатов от 28 марта 2007 года № 658, и организации работы по предоставлению субсидий за счёт средств бюджета, соблюдения законности по предоставлению целевых субсидий за счёт средств бюджета города Брянска участникам программы, Брянский городской Совет народных депутатов утвердил положение о городской комиссии См.: решение Брянского городского Совета народных депутатов от 30 апреля

2008 года № 964.. Задачами комиссии являются:

а) решение вопроса об оказании финансовой помощи молодым семьям в целях улучшения ими жилищных условий;б) реализация прав граждан и членов их семей на получение жилья в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Основными принципами работы комиссии являются аргументированность принимаемых решений, объективность и гласность. К функциям комиссии относится:

а) проведение рекламно-ознакомительной кампании через местные средства массовой информации и приём граждан в установленные сроки с целью разъяснения условий и порядка реализации городской целевой программы «Обеспечение жильём молодых семей» на 2007-2010 годы;

б) организация работы по проверке сведений, содержащихся в документах участников программы, включённых в список претендентов на получение субсидий в планируемом году и в резервный список молодых семей, при поступлении средств федерального и областного бюджетов, предназначенных для предоставления субсидий участникам программы;

в) принятие решений о предоставлении субсидии из средств бюджета города Брянска либо об отказе в предоставлении субсидии и уведомление граждан о принятых комиссией решениях в 3-дневный срок.

Вместе с тем, с обеспечением органами местного самоуправления жилищных прав молодых семей возникают проблемы. Подпрограмма «Обеспечение жильём молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» хотя и имеет срочный характер, тем не менее напрямую зависит от финансирования различных бюджетных уровней. В связи с этим семьи, претендующие на упомянутые меры жилищной поддержки, зачастую длительное время стоят в очереди в ожидании улучшения своих жилищных условий и рискуют, как следствие, утратить соответствие её требованиям исключительно по возрастному признаку. Органы местного самоуправления зачастую исключают из указанной подпрограммы молодых людей, которым в процессе участия в ней исполнилось 36 лет.

По мнению Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации такое положение порождает необоснованные различия в объёме социальных прав граждан, относящихся к одной категории Доклад Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за 2014 год.

127. Однако Конституционный Суд Российской Федерации, рассматривая данную проблему, отметил, что, учитывая финансовые возможности государства и иные факторы, государство вправе предусмотреть ограничение по возрасту на день принятия органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации решения о включении молодой семьи в список претендентов на получение социальной выплаты. Такое регулирование нельзя расценивать как нарушающее конституционные права граждан. Исходя из целей и задач федеральной подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей» и с учётом имеющихся финансово-экономических возможностей на период её действия предусматривается предоставление данной социальной выплаты тем участвующим в подпрограмме семьям, которые на момент включения их органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в список претендентов на получение социальной выплаты в соответствующем году отвечают всем установленным требованиям к молодой семье, в том числе возрастному критерию. Таким образом, по мнению Конституционного Суда Российской Федерации, само по себе включение органом местного самоуправления и (или) органом исполнительной власти молодой семьи в список (сводный список) молодых семей - участников подпрограммы «Обеспечение жильём молодых семей», изъявивших желание получить социальную выплату в планируемом году, не означает, что такие молодые семьи обладают субъективным правом на получение социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 3-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Сигиной Ксении Владимировны на нарушение её конституционных прав положениями подпункта «а» пункта 6 и подпункта «а» пункта 18 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования».. Тем не менее, следует отметить, что указанная проблема вызвана, прежде всего, определённой ограниченностью финансовых ресурсов, в результате чего затягивается время ожидания вступления в программу. Её необходимо решать посредством комплекса мер по стимулированию жилищного строительства.

Некоторые муниципальные образования принимают специальные правовые акты об условиях и порядке приобретения жилья молодыми специалистами. Так, например, на основании постановления Правительства Российской Федерации от 14 декабря 2006 года № 765 «О порядке предоставления молодым учёным социальных выплат на приобретение жилых помещений в рамках реализации мероприятий по обеспечению жильём отдельных категорий граждан федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006. - № 52 (3 ч.). - Ст. 5585. Совет депутатов городского округа Дубна Московской области своим решением от 26 апреля 2007 года № ПС -5(54)-44/21 утвердил положение об условиях и порядке приобретения жилья молодыми и высококвалифицированными учёными и специалистами, работающими в организациях научно-производственного комплекса или в организациях бюджетной сферы города Дубны.

Многие муниципальные образования принимают муниципальные программы в целях создания системы муниципальной поддержки отдельных категорий граждан бюджетной сферы в решении жилищной проблемы. Необходимость принятия подобных муниципальных программ обусловлена тем, что большинство работников бюджетной сферы, как правило, не имеют возможности решить жилищную проблему самостоятельно. Низкий уровень платёжеспособности делает невозможным приобретение жилья даже с использованием стандартных механизмов ипотечного жилищного кредитования. Отсутствие возможности приобретения собственного жилья является серьёзным фактором, обусловливающим отток квалифицированных кадров из бюджетной сферы и сдерживающим замещение рабочих мест молодыми перспективными специалистами. Поддержка работников бюджетной сферы при решении жилищной проблемы станет основой привлечения в бюджетную сферу молодых специалистов и позволит обеспечить сохранение квалифицированного кадрового состава муниципальных учреждений.

Представляет интерес муниципальная программа «Обеспечение жильём отдельных категорий работников бюджетной сферы городского округа Орехово- Зуево Московской области на 2008-2010 годы», утверждённая решением Совета депутатов городского округа Орехово-Зуево Московской области от 26 июня 2008 года № 924/77. Она базируется на подпрограмме «Обеспечение жильём отдельных категорий работников бюджетной сферы Московской области», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, и предусматривает создание системы поддержки работников бюджетной сферы, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В целях создания системы муниципальной поддержки отдельных категорий граждан бюджетной сферы в решении жилищной проблемы программа предусматривает: привлечение средств бюджета городского округа для обеспечения отдельных работников бюджетной сферы жильём; развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья; предоставление указанным категориям работников субсидий на приобретение жилья; создание механизма привлечения указанными категориями работников собственных средств, дополнительных финансовых средств банков и других организаций, предоставляющих займы, а также ипотечные жилищные кредиты для приобретения жилья; создание условий для снижения стоимости возводимого жилья с целью удовлетворения платёжеспособного спроса указанных категорий работников на его приобретение.

Основными источниками финансирования являются средства областного бюджета, средства местного бюджета и средства работников бюджетной сферы - участников программы.

Ставропольская городская Дума своим решением от 23 апреля 2003 года № 3 72 (в ред. от 23.04.2008) утвердила положение о порядке выделения работникам бюджетной сферы города Ставрополя безвозмездных субсидий для долевого участия в строительстве жилья. К организациям бюджетной сферы положение относит органы местного самоуправления и муниципальные учреждения, финансируемые за счёт средств бюджета города Ставрополя, а работниками бюджетной сферы города признаны граждане, осуществляющие трудовую деятельность на постоянной основе в органах местного самоуправления, муниципальных учреждениях, финансируемых за счёт средств бюджета города Ставрополя.

Право на получение субсидий и заключение договоров долевого участия в строительстве жилья предоставляется гражданам, осуществляющим свою трудовую деятельность на постоянной основе в органах местного самоуправления и муниципальных учреждениях, финансируемых за счёт средств бюджета города Ставрополя, нуждающихся в улучшении жилищных условий и не использовавших ранее права на получение субсидий для строительства (приобретения) жилья. Субсидии на приобретение жилья предоставляются работникам бюджетной сферы города в порядке очерёдности, установленной соответствующей комиссией. В состав комиссии входят депутаты городской Думы, представители администрации города Ставрополя, её структурных подразделений и общественных организаций. Персональный состав и положение о комиссии утверждается постановлением главы администрации города Ставрополя. Субсидии предоставляются за счёт средств бюджета города Ставрополя в пределах объёма, предусмотренного на текущий финансовый год. Размер субсидии, предоставляемой гражданину для долевого участия в строительстве жилья, определяется решением комиссии и составляет 50 процентов от стоимости площади жилья, предоставляемого по социальной норме.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2001 года № 23 «Об обеспечении жильём граждан, переезжающих из закрытых административно-территориальных образований на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам» Собрание законодательства Российской Федерации. - 2001. - № 3. - Ст. 252. предусмотрены государственные гарантии жилищных прав граждан, утративших служебную связь с организацией (объектом), расположенном в закрытом административно-территориальном образовании (ЗАТО) и выезжающих из ЗАТО на новое место жительства. В муниципальных правовых актах ЗАТО конкретизируются гарантии жилищных прав, закреплённые на федеральном уровне: устанавливается порядок учёта граждан, желающих выехать на новое место жительства из ЗАТО, обеспечения их жильём за пределами ЗАТО или выплаты компенсаций этим гражданам за передаваемое в муниципальную собственность жильё, находящееся у них на праве собственности. Например, в соответствии с постановлением главы администрации ЗАТО Межгорье от 21 октября 2008 года № 598 для предоставления гражданам, утратившим производственную и служебную связь с государственными и муниципальными организациями (объектами), расположенными в ЗАТО Межгорье и переселяемым за пределы ЗАТО, администрация ЗАТО Межгорье приобретает жилые помещения за пределами ЗАТО Межгорье в установленном действующим законодательством порядке, в том числе путём долевого участия в строительстве жилья или выплачивает этим гражданам денежную компенсацию за передаваемое ими в муниципальную собственность жильё, находящееся у граждан на праве собственности См.: постановление главы администрации ЗАТО Межгорье Республики Башкортостан от 21.10.2008 № 598 «Об утверждении Положения о порядке обеспечения жильём граждан, переезжающих из Закрытого административно-территориального образования Межгорье Республики Башкортостан на новое место жительства, или выплате компенсаций этим гражданам»..

4. В целях предоставления дополнительных гарантий по реализации конституционного права граждан на жилище муниципальные образования принимают меры по оказанию поддержки граждан, осуществляющих индивидуальное и малоэтажное жилищное строительство. Такие гарантии предусматриваются в муниципальных правовых актах. Представляется целесообразным рекомендовать муниципальным образованиям использовать опыт правового регулирования индивидуального жилищного строительства Аргаяшского муниципального района Челябинской области. Собрание депутатов Аргаяш- ского муниципального района своим решением от 14 февраля 2007 года № 8 утвердило положение «Об индивидуальном жилищном строительстве на территории Аргаяшского муниципального района». Положение устанавливает единый порядок планировки, застройки, предоставления земельных участков и благоустройства территории для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности на территории Аргаяшского муниципального района, и предназначено для применения заказчиками (инвесторами), органами местного самоуправления, всеми участниками процесса строительства индивидуальных жилых домов. Согласно положению разрешение на строительство индивидуального жилого дома выдаётся сроком на 10 лет и подписывается главой Аргаяшского муниципального района. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен заказчиком (застройщиком) в судебном порядке.

В положении определяется порядок решению следующих вопросов:

- предоставление земельных участков для индивидуального строительства;

- градостроительный план земельного участка для индивидуального жилищного строительства;

- планировка, застройка и благоустройство территорий индивидуального жилищного строительства;

- разрешение на строительство;

- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Некоторые муниципальные образования принимают целевые муниципальные программы, касающиеся развития индивидуального жилищного строительства. Так, Совет Нововаршавского муниципального района Омской области своим решением от 27 ноября 2008 года № 329 утвердил целевую программу «Развитие индивидуального жилищного строительства в Нововаршавском муниципальном районе на период 2008-2012 годов». Принимая эту программу, Совет муниципального района исходил из следующего: строительство малоэтажного жилья в Нововаршавском муниципальном районе (далее - районе) в настоящее время ведётся преимущественно посредством единичной застройки. Доля индивидуального домостроения в общей площади введённого в эксплуатацию жилья в районе в последнее время является преимущественной. Малоэтажное домостроение обладает рядом существенных преимуществ перед строительством многоэтажного жилья. Так, малоэтажные системы домостроения более экономичные, являются менее капиталоматериалоёмкими в сравнении с многоквартирными домами, что позволяет снизить себестоимость и сроки строительства, использовать местные строительные материалы. При строительстве посёлков возможно использование автономных систем инженерного обеспечения в виде обособленных имущественных комплексов. Для дальнейшего развития малоэтажного жилищного строительства необходимо улучшить условия, направленные на увеличение объёмов и расширение номенклатуры строительных материалов для строительства малоэтажных жилых домов, получение земельного участка в самые короткие сроки.

В целях поддержки и развития индивидуального, малоэтажного жилищного строительства муниципальные образования принимают:

- положения о компенсации гражданам части расходов, связанных с приобретением права аренды земельных участков для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства (такое положение утверждено, например, решением Совета депутатов городского округа Саранск от 27 ноября 2008 года № 221);

- решения о мерах поддержки индивидуального строительства жилья и восстановления (реконструкции) жилых домов (например, решением Думы Ростовского муниципального округа Ярославской области от 15 января 2004 года № 206 в целях поддержки индивидуального строительства жилья и восстановления (реконструкции) жилых домов Дума освободила граждан, закончивших строительство индивидуального жилого дома либо его восстановление (реконструкцию), от уплаты налога на землю и налога на имущество в части, поступающей в местный бюджет, сроком на 5 (пять) календарных лет, следующих за годом оформления акта приёмки в эксплуатацию объекта);

2006 положения о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности для индивидуального жилищного строительства отдельным категориям граждан (такое положение утверждено решением Переславль-Залесской городской думы от 25 октября 2007 года № 85); решения о размерах земельных участков, предоставляемых под индивидуальное жилищное строительство (например, решение Собрания депутатов Южноуральского городского округа Челябинской области от 28 октября года № 589) и другие муниципальные правовые акты.

В соответствии со статьёй 15 Федерального закона от 27 мая 1998 года № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу по контракту, и гражданам, уволенным с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, общая продолжительность военной службы которых составляет 10 лет и более, а также военнослужащим - гражданам, проходящим военную службу за пределами территории Российской Федерации, в районах Крайнего Севера, приравненных к ним местностях и других местностях с неблагоприятными климатическими или экологическими условиями, органы местного самоуправления вправе в первоочередном порядке предоставлять право на вступление в жилищно-строительные (жилищные) кооперативы либо выделять земельные участки для строительства индивидуальных жилых домов.

В рамках делегированных государственных полномочий органы местного самоуправления участвуют в обеспечении жильём военнослужащих путём: предоставления жилого помещения в собственность бесплатно; предоставления жилого помещения по договору социального найма; предоставления единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения См., например: закон Тульской области от 30.11.2011 № 1676-ЗТО «О наделении органов местного самоуправления государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями категорий граждан, указанных в Федеральном законе «О внесении изменений в Федеральный закон «О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан».. Следует отметить, что по действовавшему ранее законодательству существовала проблема реализации жилищных гарантий военнослужащих, которые были приняты органами местного самоуправления на учёт в качестве нуждающихся в жильё до 1 января 2005 года и уволены со службы в органах внутренних дел после этой даты. Во исполнение постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2013 года № 25-П законодатель внёс изменение в Федеральный закон от 8 декабря 2010 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О статусе военнослужащих» и об обеспечении жилыми помещениями некоторых категорий граждан», который в настоящее время предусматривает предоставление жилищных гарантий сотрудникам органов внутренних дел независимо от даты их увольнения со службы.

5. Одним из приоритетов муниципальной жилищной политики является улучшение жилищно-бытовых условий граждан, включая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Пункт 2 статьи 157 ЖК РФ ранее предусматривал, что размер платы за коммунальные услуги (за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, и органами местного самоуправления.

В резком росте квартплаты, который наблюдался за последние годы во многих субъектах Российской Федерации (по отдельным муниципальным образованиям квартплата выросла до 80 % на начало 2010 года) многие эксперты усматривали вину муниципальных образований, которые зачастую необоснованно завышают тарифы См. об этом: Российская газета. 17.03.2010. - № 54 (5133).. Муниципальные образования, в свою очередь, обосновывали высокие тарифы устарелостью и крайней изношенностью оборудования своих котельных и сетей, что повышает затраты и уменьшает эффективность производства См.: Россияне платят «дань» жилкомхозу за своё равнодушие // Балтийское информационное агенство. - 06.09.2010. - Режим доступа: http://baltinfo.ru/stories/ Rossiyane-platyat-dan-zhilkomkhozu-za-svoe-ravnodushie-134574.. В некоторых регионах местные власти старались по мере возможности снизить социальную напряжённость, возникшую в свете данного вопроса. Например, в Нижнем Новгороде уменьшить плату за потребление воды власти собрались за счёт общедомовых приборов учёта потребления холодной воды, благодаря чему в ближайшие два года водоснабжение для нижегородцев должно стать дешевле на 10 %. Тем не менее, ситуация с ценами на жилищные услуги в некоторых регионах была просто катастрофическая См. об этом: Российская газета. 17.03.2010. - № 54 (5133)..